最高法关于商品房买卖合同解释

1、.：.；最高院关于商品房买卖合同纠纷假设干解释解读一(2021-07-08 09:11:50) HYPERLINK javascript:; 转载标签： HYPERLINK search.sina/?c=blog&q=%C6%DB%D5%A9%D0%D0%CE%AA&by=tag t _blank 欺诈行为 HYPERLINK search.sina/?c=blog&q=%CB%AB%B1%B6%B7%B5%BB%B9&by=tag t _blank 双倍返还 HYPERLINK search.sina/?c=blog&q=%B7%BF%B2%FA%B9%E3%B8%E6&by=tag t _

2、blank 房产广告 HYPERLINK search.sina/?c=blog&q=%D6%D8%B4%F3%D3%B0%CF%EC&by=tag t _blank 艰苦影响 HYPERLINK search.sina/?c=blog&q=%B7%B5%BB%B9%B6%A8%BD%F0&by=tag t _blank 返还定金 HYPERLINK search.sina/?c=blog&q=%C9%CC%C6%B7%B7%BF%C8%CF%B9%BA&by=tag t _blank 商品房认购 HYPERLINK search.sina/?c=blog&q=%B2%BB%BF%C9%B9%

3、E9%D4%F0%CA%C2&by=tag t _blank 不可归责事分类： HYPERLINK blog.sina/s/articlelist_3480330_6_1.html t _blank 精华文摘 注：本文共分为四个部分 摘自寇志中律师的博客，仅供学习参考之用 最高人民法院以下称共条，主要对商品房预售合同的效能，商品房销售广告、拆迁补偿安顿、房屋面积缩水、商品房的交付运用及风险承当、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款按揭等方面如何详细适用法律作出明确的规定。其中，对出卖人严重违反老实信誉原那么、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原那么。适用要点一：

4、集资房，房改房，经济适用房不适用本解释法条原文第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业以下统称为出卖人将尚未建成或者已开工的房屋向社会销售并转移房屋一切权于买受人，买受人支付价款的合同。本条是司法解释适用范围的规定适用要点：一，将商品房买卖合同的出卖人作了严厉的限定，即仅仅指房地产开发企业；二，将商品房买卖合同的标的包括两类：现房销售和期房销售。商品房买卖合同仅指买受人与开发商之间签署的期房或现房销售合同。三，非房地产开发企业所开发的房屋，包括集资房、房改房、经济适用房不适用本。 我国目前存在着多种类型的房屋，有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建立的经济适用房、公房改制出卖的房

5、改房、单位集资房、个人一切的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能直接自在买卖，其买卖要遭到国家政策的调整，比如，需求补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出卖，而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。从房地产买卖市场的实践情况来看，房屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。同时，由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进，而且涉及到宽广人民群众的切身利益，因此，将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。适用要点二：开发商没有获得预售答应证明，商品房买卖合同的效能及司法救援法条原文： 1 “

6、第二条 出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，该当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定有效。2 “第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有以下情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的赔偿责任: 一故意隐瞒没有获得商品房预售答应证明的现实或者提供虚伪商品房预售答应证明； (二) 故意隐瞒所售房屋曾经抵押的现实；三故意隐瞒所售房屋曾经出卖给第三人或者为拆迁补偿安顿房屋的现实。 我国对商品房预售实行预售答应制度，开发运营企业进展商品房预售，该当依法向城市、县房地产管理

7、部门办理预售登记，获得后才可进展预售。未获得的，不得进展商品房预售。但现实中，由于种种缘由，开发商却经常违法操作，在未获得的情况下，与购房者签署买卖合同，预售商品房，严重损害购房者的合法权益，由此引发了许多纠纷。 对于未获得的，商品房买卖合同效能问题适用要点如下： 一、出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，由于违反法律、行政法规的强迫性规定，应该认定为无效。 第五十二条规定 “有以下情形之一的，合同无效：五违反法律、行政法规的强迫性规定。 第九条 “开发运营企业进展商品房预售，该当向承购人出示。售楼广告和阐明书必需载明的同意文号。未获得的，不得进展商品房预售。 从上述法

8、律法规可以看出，行政法规明确要求，未获得的，不得进展商品房预售。而开发商在没有获得的条件下，违规与买受人订立的商品房预售合同的，此买卖合同的订立违反了我国法律的强迫性规定，属无效合同。 二、在司法实务中，有一种情况是可以认定为有效的，那就是：在起诉前获得商品房预售答应证明的。对此作了宽松的解释，对这是从鼓励买卖原那么出发而出台的司法解释。该条司法解释明确规定：“出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，该当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定有效。 三 司法救援： 在商品房买卖合同订立以后，买受人发现开发商没有的，或者订立合同时开发商提供虚伪商品房预售答

9、应证明的，假设买受人想反悔的，这时可以选择以下方式： 第一、起诉恳求认定该合同无效，并可以恳求双倍返还已付购房款。假设选择认定合同无效的，在实务中对购买人来说，还是有一定风险的，风险就在：在查询后到起诉前，开发商获得了商品房预售答应证明，该诉讼恳求能够就不会得到支持。由于按照该解释第二条的规定，该当认定为有效。第二、恳求撤销该合同，并可以恳求双倍返还已付购房款。按照及对撤销民事行为的规定，买受人在订立合同时只需在“意思表示上有瑕疵，即“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权恳求人民法院或者仲裁机构变卦或者撤销。而开发商“故意隐瞒没有获得商品房预

10、售答应证明的现实或者提供虚伪商品房预售答应证明；显然属于欺诈行为。 “故意隐瞒没有获得商品房预售答应证明的现实 怎样认定？根据第九条规定：“开发运营企业进展商品房预售，该当向承购人出示。售楼广告和阐明书必需载明的同意文号。 开发商没有按照该规定 向买受人出示 和没有在 售楼广告和阐明书必需载明的同意文号，均该当认定为“故意隐瞒行为。第三、假设开发商既有故意隐瞒或提供假证，又根本就不能获得的，而导致商品房买卖合同的目的就根本不能实现的话，购买人还可以选择“解除合同，并可以恳求双倍返还。但是，假设选择解除合同的话，要特别慎重，由于合同的法定解除条件是有严厉规定的。第九十四条规定：“有以下情形之一的

11、，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以本人的行为阐明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。 根据上述条款之规定，有两种情形可以适用解除合同，一是由于未获得，而导致以后的商品房交付运用或者产权办证迟延，经催告后在合理期限内仍未履行的；二是由于未获得，而导致不能实现合同目的。附：相关知识：摘自 第一、商品房预售 根据的规定，商品房预售，是指房地产开发运营企业开发商将正在建立中的房屋预先出卖给承

12、购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 第二、预售答应制度我国对商品房预售实行预售答应制度，开发运营企业进展商品房预售，该当依法向城市、县房地产管理部门办理预售登记，获得后才可进展预售。未获得的，不得进展商品房预售。但现实中，由于种种缘由，开发商却经常违法操作，在未获得的情况下，与购房者签署买卖合同，预售商品房，严重损害购房者的合法权益，由此引发了许多纠纷。第三、没有获得预售答应证商品房买卖合同的效能 1 法律：第五十二条 “有以下情形之一的，合同无效：五违反法律、行政法规的强迫性规定。 2 行政法规：第九条 “开发运营企业进展商品房预售，该当向承购人出示。售楼广告和阐明书必需载明的同意文号。

13、未获得的，不得进展商品房预售。 3 司法解释：最高人民法院中明确规定：“出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，该当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定有效。适用要点三：商品房的销售广告和宣传资料能否构成违约？广告销售是楼盘的主要销售途径，宽广的购房者对楼盘的了解也多是从广告和宣传资料开场，有相当部分的购房人根据楼盘广告所宣传的各种条件而决议能否购买该楼盘。实践交付的房屋或多或少与宣传不符，纠纷由此而生，但购房人维权难度大，这就是广告宣传内容和宣传资料会成为商品房买卖中赞扬的热点的缘由。本文从商品房的销售广告和宣传资料能否构成违约，构成违约的条件以及怎

14、样维权方面做些讨论，以对宽广的购房人以协助 。法条原文：第3条： 商品房的销售广告和宣传资料为要约约请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设备所作的阐明和许愿详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价钱确实定有艰苦影响的，该当视为要约。该阐明和许愿即使未载入商品房买卖合同，亦该当视为合同内容，当事人违反的，该当承当违约责任。适用要点： 1. 开发商普通的商品房的销售广告和宣传资料为要约约请，不承当违约责任；但作出符合法定条件的广告宣传，假设不兑现就有能够承当违约责任。 该条司法解释以为，普通情况下商品房的销售广告和宣传资料为要约约请，开发商不会因此而承当违约责任；但是出卖人就商品房

15、开发规划范围内的房屋及相关设备所作的阐明和许愿详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价钱确实定有艰苦影响的，该当视为要约，只需开发商作出的许愿符合上述条件，即使没有写进合同，假设与实践交付的不一致的就要承当违约责任。 2. 要开发商对广告宣传承当违约责任必需同时具备两个条件。 条件一：阐明和许愿的内容一定要详细确定。商业广告含宣传资料的内容符合出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设备所作的阐明和许愿详细确定；内容详细确定，就是详细明确，从下面这个案例讨论：案例：李先生正在找房，看到某房屋销售广告“交楼条件一梯两户、南北通风，李先生非常喜欢该楼盘，于是签署了该楼盘的。几个月过去了，当李先

16、生满心欢喜的预备入住时，却发现楼盘的设计和当初广告上所写的完全不同，所谓的“一梯两户、南北通风变成了“一梯三户，就更谈不上南北通风了，这让李先生顿时有种上当上当的觉得，立刻要求与开展商解除合同。但开展商却表示广告上的一行小字曾经写明了“此广告解释权归于开展商，一切条款以正式签署的合同为主。该广告的内容没有载入合同，不具有法律效能，已签署的合同不能解除。除此以外，假设李先生要一方解除合同，开展商将会清查李先生的违约责任。李先生郁闷不已，诉至法院。在这个案例中，李先生对一梯两户型和一梯三户型房屋的看法直接影响到房屋的销售价钱，开展商所作出的销售广告内容中，对户型设计作出了详细的承诺，因此该当视为一

17、种要约，即使开展商在广告上注明“此广告的解释权归开展商，但也不能据此来逃避相应的法律责任。对于该广告的阐明，虽然没有载入预售合同，但也应视为合同内容，具有法律效能。所以，该案中的开展商曾经违反了合同的规定，该当承当相应的违约责任。法院判决李先生胜诉。还要留意该解释中几个术语的含义： A广告范围：广告是针对开发范围内所作的，对开发范围外所作的阐明和许愿并不受此条款约束，这就涉及到广告宣传的范围问题，有一个业主赞扬说我们小区开发商承诺的班车没有了，可开发商抗辩的很合情合理，我们一共有三期开发，这只是第一期，等到全部开发完了就会兑现的。B 广告：是指商业广告，商品房销售广告是指广义上的广告，包括媒体

18、广告，如报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传资料；施工现场的广告牌；样板房展现等。 C 阐明和许愿：是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售楼宣传资料、设置户外广告、样板房等方式，在宣传和引见商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的阐明或者对商品房质量的声明、陈说。 D相关设备：指商品房的根底设备和相关配套设备包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等等；公共配套设备包括商品房规划范围内以及商品房规划范围外的配套，如商业、效力业以及医疗教育、公共交通等公共设备配套。 条件二：对合同的订立和房价确实定有艰苦影响。对商品房买卖

19、合同的订立以及房屋价钱确实定有艰苦影响，但什么是对商品房买卖合同的订立以及房屋价钱确实定有艰苦影响，实际中很难掌握。就此点而言，对开发商还是很有压力的，但对购房人诉讼来讲也是有很大风险的，这一点该怎样做，聪明的业主会在聪明的律师的指点下突破的，办案技巧在此不便讨论。该条款运用了有关要约以及要约约请的概念。根据第15条规定，商业广告在普通情况下属要约约请，但假设商业广告符合了要约要件即构成要约。 符合上述两个条件的广告没有写入合同，开发商也要负违约责任。“该阐明和许愿即使未载入商品房买卖合同，亦该当视为合同内容，当事人违反的，该当承当违约责任 。留意该条款与以前的有很大的不同，第十四条:“房地产

20、开发企业、房地产中介业务机构发布商品房销售宣传广告，该当执行、等有关规定，广告内容必需真实、合法、科学、准确。 第十五条：“房地产开发企业、房地产中介业务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人该当在商品房买卖合同中商定。可以看出，在该解释出台以前，假设广告内容不写入合同，那么广告就不成为合同一部分，开发商就无须对广告内容承当责任。而这次的司法解释却特别严厉，即只需广告内容构成要约，不论这些广告内容能否在商品房购销合同中表述，开发商都有能够由于不实承诺而承当责任。这是对购房人维护力度的加大。适用要点四：商品房买卖合同未能订立，能不能退还定金？ 在商品房买卖过程中，先签一份认购协议

21、书然后交付定金，在有些地方干脆连认购协议也没有，直接交付一定数量的定金，待楼盘开盘后再签署商品房买卖合同，这已成为商品房买卖的一个惯例。然而，在详细实际中，有关“购房定金的纠纷屡见不鲜。特别是一些购房者在交完定金后，由于种种缘由不想买下订购的房子，那么在这种情况下，购房者已付的定金究竟能不能退还？寇志中律师针对相关规定，讨论如下。法条衔接：1第四条 “出卖人经过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假设因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，该当按照法律关于定金的规定处置；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人该当将定金返还买受人。2第

22、二十二条 “不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用该当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业该当向买受人返还所收费用；当事人之间另有商定的，从其商定。3第六条“商品房预售实行答应制度。开发企业进展商品房预售，该当向房地产管理部门恳求预售答应，获得。未获得的，不得进展商品房预售。4最高人民法院第一百一十八条 “当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有商定定金性质的，当事人主张定金权益的，不

23、予支持。 ：适用要点：一、出卖人经过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，该定金在性质上为立商定金。所谓立商定金，是为保证正式缔约的定金。当事人订立合同曾经做了必要预备，相互间就合同内容已根本获得一致，但由于存在一些未定情形，当事人不情愿放弃成立合同的时机，于是采取立商定金来实现当事人之间的互置信任，以求最终成立合同，完成买卖。当事人商定立商定金的，交付定金的当事人无故回绝订立合同时，丧失定金，收受定金的当事人无故回绝订立主合同时，该当双倍返还定金。 留意：在商品房买卖合同订立前收取的款项，能够为担保金、订约金、押金、订金或者预付款等，对这里所讲的定金一定要商定清

24、楚，一是明确写明为交付“定金，或者明确商定该款项的处置方法为：认购人不按照商定订立商品房买卖合同的，该款不退，出卖人的缘由不能订立商品房买卖合同的，双倍返还。这种商定实践上定金性质。只需明确商定是定金的，才适用定金法那么，否那么，“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有商定定金性质的，当事人主张定金权益的，不予支持。 二、“定金终究该不该退，要区别情况对待：一)开发商该当返还定金的情形： 1.“因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的。开发商经过认购方式向购房人收受定金作为订立担保的，假设因属不可归责于当事人双方的事由，导致未能订立，那么开发商该当将定金返还

25、买受人。 “因不能归责于当事人双方的事由怎样认定？ 业界人士均以为，双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致，而与认购意向书内容无关，致使签约不成的，那么双方不存在违约行为，属于“因不能归责于当事人双方的事由，开发商应将定金全额返还购房者。如：并未明确商定商品房的价钱、面积、朝向等详细条件，而是把这些条件留待以后由双方协商，假设后来双方不能就这些条件协商一致，导致不能签署，此时，因当事人双方对未能订立均没有过错，故开发商该当将定金返还买受人。 因不可抗力或者政府缘由导致合同不能订立的，属于“因不能归责于当事人双方的事由，开发商应将定金全额返还购房者。 2. 不符合商品房销售条件的，或

26、者开发商向购房人提供的证明文件不真实或有瑕疵，致使未能订立的，开发商向买受人收取的定金该当返还。假设开发商本身不具备房屋销售或预售条件，导致无效的，开发商应返还定金并承当缔约过失责任。 第二十二条第一款规定： “不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 3没有明确商定为定金性质的预收款项，不论谁的缘由未能订立商品房买卖合同的，开发商该当返还。 第二十二条第一款规定： “符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用该当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发

27、企业该当向买受人返还所收费用；当事人之间另有商定的，从其商定。 二开发商有权回绝返还定金的情形：假设因购房人一方的缘由未能订立商品房买卖合同，该当按照法律关于定金的规定，开发商有权回绝返还定金。购房人一方的缘由常有： 1已就日后签署的商品房买卖合同的某些条件作了明确商定，而购房人却不赞同按这些条件签署，导致未能订立商品房买卖合同，显然购房人明显存在违约行为，故开发商有权回绝返还定金。 2明确商定购房人必需在一定期限内与开发商商谈的签署事宜，否那么定金不退。购房人故意拖延，不按照规定的日期前往签署商品房买卖合同的，属购房人违约，开发商有权回绝返还定金。 三开发商双倍返还定金的情形： 假设因开发商

28、一方的缘由未能订立商品房买卖合同，该当按照法律关于定金的规定，开发商应承当双倍返还定金的违约责任。开发商一方的缘由常有： 1开发商提出与商定不同的条件，致使未能订立的，那么开发商应承当双倍返还定金的违约责任。 2由于开发商的缘由而不是政府缘由，小区配套设备、绿地草坪等规划做了变卦，致使未能订立的，那么开发商应承当双倍返还定金的违约责任。 3明确商定在一定期限内商谈的签署事宜，假设开发商在上述期限内将该认购房屋转售第三人或与第三人再次签署，导致双方不能签署的，属开发商违约，应双倍返还定金。 四第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人曾经按照商

29、定收受购房款的，该协议该当认定为商品房买卖合同。假设认购书中对商品房的价钱、房号、面积、朝向等主要问题做了商定，就具备了商品房买卖合同的主要内容，假设出卖人曾经按照商定收受购房款的，那么该该当定性为商品房买卖合同。那么，协议中假设涉及定金问题，那么根据、之规定来处置，不属于这里讨论的导致双方不能签署的范围。购房者在签署性质的协议时，给付定金、订金、或预付款等时该当谨慎行事，以免损失定金。最理想的当然是，定金交得出去，假设不能达成商品房买卖合同时，又能拿得回来。仔细阅读上面的分析，会有方法的。适用要点五：商品房认购与商品房买卖合同法条原文 第五条 “商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定

30、的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人曾经按照商定收受购房款的，该协议该当认定为商品房买卖合同。第十六条 “商品房销售时，房地产开发企业和买受人该当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同该当明确以下主要内容： 一当事人称号或者姓名和住所； (二)商品房根本情况； 三商品房的销售方式；四商品房价款确实定方式及总价款、付款方式、付款时间； 五交付运用条件及日期； 六装饰、设备规范承诺；七供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套根底设备和公共设备的交付承诺和有关权益、责任； 八公共配套设备的产权归属； 九面积差别的处置方式； 十办理产权登记有关事宜； 十一处理争议的方法； 十二违约责任； 十

31、三双方商定的其他事项。 一、什么是商品房认购？ 认购普通都发生在什么时期？认购的方式有哪些？出卖人与买受人在签署合同前先行签署认购书，就房屋买卖有关事宜进展初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保，这是当前商品房买卖的通常方式。商品房认购，是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或者买卖契约之前所签署的文书，是对双方买卖房屋有关事宜的初步确认。在法理上，普通称之为约定合同。签署约定合同的目的是约束双方订立本约。关于认购的法律性质认定问题，从认购书签署的过程和商定的内容看，认购书是当事人就签署商品房买卖合同相关事宜进展的商定，是商定当事人有义务在一定期限内签署买卖合同，不是对

32、行为结果的直接确认，所以，认购书尚不属于商品房买卖合同，应属于商品房买卖合同的约定合同，即认购书与商品房买卖合同是约定与本约的关系，当事人交付的定金为立商定金。认购的方式现实中常见的有：认购书、定购协议、预定协议等等。无论哪种方式，普通都意在对进一步签署商品房买卖合同作出商定，直接商定商品房的本质内容的不多见。商品房认购普通在开发商曾经办妥开发工程的立项、规划、报建审批手续，开发工程已定型，但尚未获得商品房预售答应证的期间内签署。 二、如何认定名为商品房买卖认购协议，实为商品房买卖合同？ 商品房买卖合同是当事人双方规范相互之间行为的主要根据，因此在实际中为明确详细的写明合同内容是非常重要的，为

33、了规范商品房的买卖行为，目前运用的商品房买卖合同文本普通是房地产管理部门拟订的格式合同文本。 第五条 “商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人曾经按照商定收受购房款的，该协议该当认定为商品房买卖合同。根据本条规定，认定商品房认购书实为商品房买卖合同，即认定约定实为本约，该当具备两个条件： 条件一、具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容； 条件二、出卖人曾经按照商定收受购房款。 第十六条规定的商品房买卖合同的内容共有13条之多，商定的合同内容有25条之多。建立部2003年6月施行的第16条中对商品房销售合同的内容做出比较明确的规定：商品房销售时，

34、房地产开发企业和买受人该当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同该当明确以下主要内容：()当事人称号或者姓名和住所；(二)商品房根本情况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款确实定方式及总价款、付款方式、付款时间； (五)交付运用条件及日期；(六)装饰、设备规范承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套根底没施和公共设备的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差别的处置方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十)处理争议的方法； (十二)违约责任；十三双方商定的其他事项。2000年9月建立部与国家工商行政管理局印发的中商定的合同条款包括：(1)双方当

35、事人的根本情况；2工程建立根据；(3)商品房销售的根据； (4)买受人所购房屋的根本情况；(5)计价方式与价款；(6)面积确认及面积差别处置；(7)付款方式及期限；(8)买受人逾期付款的违约责任；9交付期限；(10)出卖人逾期交付房屋的违约责任； (11)规划产权设计变卦的商定；(12)交接；(13)出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务债务纠纷；(14)出卖人关于装饰、设备规范承诺的违约责任；(15)出卖人关于根底设备、公共配套建筑正常运转的承诺；(16)关于产权登记的商定；(17)保修责任；(18)双方就小区、楼宇命名权、屋面、外墙运用权的商定；(19)买受人合理运用房屋、公共部位和设备

36、的运用权；(20)争议处理方式；(21)末尽事宜的商定；(22)附件效能的阐明；(23)附件方式的要求；(24)签定之日起生效；(25)登记备案。是建立部公布的部门规章，是对商品房买卖的当事人有约束力的强迫性规范，而那么是政府有关部门共同为了引导人们的买卖行为而发布的文本，是种恣意性的指点性意见，而不具有强迫力，只是作为当事人的种参考。具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并不要求具备全部内容，只需求对合同的主要内容作出商定的，再加上第二个条件，就可以认定为实为商品房买卖合同，至于哪些是合同的主要内容，可以参照合同法的相关规定确定，普通包括商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、交付、付

37、款方式等。“出卖人曾经按照商定收受购房款的内涵为：认购书曾经实践履行，出卖人曾经收取了购房款。既包括全款，也包括部分购房款；对付款方式没有要求，既包括一次性付清，又包括分期付款，还包括住房贷款方式。 三、认购书中的定金问题在商品房销售市场上，房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。这种费用常被冠以“定金、“订金、“押金、“保证金等称号，而且普通对返还问题都没有明确规定。在购房实务中，由于购房人对该房屋不称心，或对购房合同磋商不胜利时，购房人要求返还定金或所交预定款，而开发商往往以购房人违约为借口，回绝返还定金。认购所交定金在以后的处置成了现实中的难题，如何破解？ 一、第二

38、十二条 “不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用该当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业该当向买受人返还所收费用；当事人之间另有商定的，从其商定。 根据上述规定，可以分为三种情形来处置： 一是符合商品房销售条件的，所预交款项又明确商定为定金或明确商定适用定金罚那么的，由于购房人的当方面缘由导致未能订立商品房买卖合同的，定金不返还。由于开发商一方面缘由导致未能订立商品房买卖合同的，双倍返还定金。 二是符合

39、商品房销售条件的，所预交款项没有明确商定为定金或明确商定适用定金罚那么的，无论谁的缘由导致未能订立商品房买卖合同的，开发商都该当向买受人返还所收费用。 三是不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。那么，收取的费用都该当返还。 二、司法解释第115条规定：“当事人商定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方，回绝订立主合同的，无权要求返还定金；接受定金的一方回绝订立主合同的，该当双倍返还定金。 第四条 “出卖人经过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假设因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，该当按照法律关于定金的

40、规定处置；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人该当将定金返还买受人。 值得留意的是：1、怎样了解“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的？ 通常了解为：签署认购书后，开发工程被政府行政决议取消、缓建、开发商的主体资历丧失、自然灾祸导致开发工程灭失等。2、当事人不能就商品房买卖合同的内容协商一致，能否就可推论是一方回绝订立合同呢？能否均应适用定金罚那么？对于这一问题，普通以为，只需当事人在协商的主合同里没有特别商定，那么不能以为是任何一方当事人违反约定合同回绝订立主合同，不能适用定金罚那么。如有一个案件，双方签署了认购书，交付了定金，后在这正式签

41、署商品房买卖合同时，买方发现合同文本中添加了11条补充条款是有关延期交款和交房责任等方面的规定，买方意欲删除，被告不赞同，后因未协商一致而未签署商品房买卖合同。后买方起诉要求双方返还定金。一审问被告有过错，双倍返还定金。二审法院以为，在签署认购合同时，被告未出示销售合同的补充条款，致原告不能接受此时出示的合同补充条款，双方对认购书商定的买卖房屋的意思表示未能达成一致，双方均不存在违约，被告应返复原告定金。案例二：一消费者许高诉中鸿天房地产公司认购合同纠纷案。2000年1月8日双方签署SOHO现代城认购书一份，商定认购预售商品房一套，1月21日至30日签预售合同，交付定金3万元作为合同担保。在签

42、署预售合同时，中鸿天未获得商品房销售答应证。许高提出取证后再签，中鸿天回绝，引发纠纷。一审法院以为，认购合同无效，违反法律强迫性规定。无效后，定金失去担保效能，一次性返还3万元。许高不服上诉。二审以为，双方当事人签署的认购书商定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的特点，应视为有效。该认购书中商定的立商定金的生效是独立的，在主合同之前就已存在，许高已交纳定金，该认购书的效能自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。该定金条款只在认购书中商定的条件、范围内对能否签署主合同发生担保效能，对该认购书以外的情况并无约束力。被告抗辩主合同无效并不成立。根据担保法司法解释115规定：当事人商定以

43、交付定金作为主合同担保的，适用定金罚那么。二审改判，双倍返还定金。四、商品房买卖合同主要内容有哪些？(1)当事人称号或者姓名和住所； 普通包括，买卖双方的称号(姓名)、地址、邮政编码、联络。假设有委托代理人的话，那么包括委托代理人的称号(姓名)、地址、邮政编码、联络。(2)商品房根本情况；有关房屋的情况是对买卖合同标的物的根本描画，也是标的物特定化的过程，这主要包括以下内容：a房屋的坐落位置、朝向、日照时间、采光通风等；b所买卖房屋的面积，应注明实践建筑面积和所分摊的公用建筑面积分别多少；巳房屋是现房还是预售的商品房；d房屋的配套设备和装修规范。(3)商品房的销售方式；在房地产市场中商品房销售

44、的方式有很多，不同的销售方式下,当事人之间的权益义务也就有所不同，所以明确销售方式也是非常重要的，譬如是现房销售，还是商品房预售，或者是商品房包销等方式。(4)商品房价款确实定方式及总价款、付款方式、付款时间；般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价钱，即商定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接商定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中普通要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付给卖方。第4条规定，国家对房产买卖价钱实行直接纳理与间接纳理相结合的原那么，建立主要由市场构成价钱的

45、机制。维护正当的价钱竞争，制止垄断、哄抬价钱。中也规定了商品房价钱实行市场调理价钱，销售方与购买方可以思索房屋构造质量低和市场行情等要素对房屋价钱在合同中确定。第18条规定，商品房销售价钱由当事人协商议定，国家另有规定的除外。在签定合同中要防止暂定价钱的方式，尽量确定价钱，否那么日后出现房地产市场价钱动摇较大或者是由于国家政策调整、建筑资料涨价等，就会导致房地产开发商变卦价钱。在合同中不仅要标明每平方米的价钱，而且要写明总价款。一旦当事人之间由于价钱问题发生纠纷时，应该按照以下原那么进展调解和处理：A.除国家规定必需执行国家定价的以外，当事人根据房地产市场价钱议定的价钱应该予以维护。一方以政府

46、调整与房地产有关的税费为由要求变卦合同商定的价钱的，可以支持。方以建筑资料或商品房市场价钱变化为由要求变卦合同商定价钱的，普通不予支持。B.合同双方商定的商品房销售价钱，同时又商定商品房销售价钱以主管部门的核定价钱为准的，方要求按照核定价钱为准的应该予以支持。C.合同双方商定的商品房销售价钱不明确的，或者在合同履行中发生不可抗力等情况的，合同双方当事人可以另行商定商品房销售价钱；协商不成的，参照当地政府公布的价钱、房地产部门认可的评价价钱或者当地同期同类质量房屋的市场价钱处置。D.在逾期交付商品房的同时，由于商品房销售价钱变化呵斥的损失由过错方承当。第19条规定，商品房销售可以按套(单元)计价

47、，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权益，承当责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中该当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接商定总价款。按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业该当在合同中附所售房屋的平面图。平面图该当标明详细尺寸，并商定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在商定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者

48、相关尺寸超出商定的误差范围，合同中未商定处置方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新商定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承当违约责任。另外当事人还应该在合同中就商品房设备、设备和公用设备、设备费用、闭路电视、电表、煤气等费用最好也作出明确商定。否那么就应该明确这些建立配套费用曾经计人整个房屋价款内，而除交付全部房屋价款外不需求再支付。(5)交付运用条件及日期。卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。买方应在实践接纳房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关小理权属登记手续，卖方应给予必要的协助。对于如何交付，仅仅是交付钥匙就是交付运用，还是需求提供其他的辅助条件?

49、这都需求在合同中明确，最好不要笼统的在合同中写上交付。(6)房屋面积条款。购房者在签署购买现房时合同时在此条款中要求写明建筑面积，及建筑面积中含共用面积的组成部分及详细平米数，运用面积平米数，建筑面积与运用面积的比例；购买预售房还要留意暂测面积与实测面积的误差问题。根据此条款之如此表述“误差在3之内(含3)，视为正常误差，但误差部分应按实践面积在合同中规定的单价重新结算；假设误差超越3，那么视为卖方违约，卖方应承当违约责任。 在合同中一定要将面积条款方面的内容进一步细化：第一，公用部分的建筑面积，包括个公用部分的称号和面积，如门廊、走道、电梯、公共车位等部分；第二,套内建筑面积或公用部分的建筑

50、面积，包括套内运用面积、套内墙面子积和阳台建筑面积等等。(7)质量条款。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修规范、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备坚持期等。开发商应该向购买者提供住宅质量保证书，为了证明开发商恳求的房屋质量检验恳求文件合法，合同中最好商定房地产开发商应该向购买者提供证明其质量申报手续以及质量评价报告等，购买者有权委托相关机关对商品房质量进展评价。房地产开发商对房屋质量负有保修责任。合同中应该就房屋的保修范围、保修期限和保

51、修责任等作出明确商定。(8)权益瑕疵担保责任条款。卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付时已去除该房屋上原由卖方设定的抵押权。假设房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权益纠纷，由卖方承当全部责任。(9)购房者知情权条款。普通包括，了解施工进程，并查看设计、勘察、施工、监理丈量质量监管物业管理等机构的资历证书；了解与商品房相关的设计资料、建筑资料的质量等。购房者有权查看一切与房屋有关的原文件，并可以恳求复印。(10)违约责任条款。 买卖双方都应真实履行合同中所商定的义务，假设买卖双方有任何一方违反合同的商定，那么应承当违约责任并在合同中应明确商定买方有按期支付购房款所应承当

52、的违约责任，卖方不按期交付房屋所应承当的违约责任，以及卖方所交付房屋不符合合同商定所应承当的违约责任等等。 (11)合同双方以为该当商定的其他事项A.装饰、设备规范承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套根底设备和公共设备的交付承诺和有关权益、责任；另外，所购楼的楼号、房l单元在整幢楼中的位置表示图、单元的平面图也应在合同中写明之作为附件;B关于不可抗拒力。房产销售合同有关违约责任的条件；普通都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承当责任。这样表述。我国第一百五十三条规定：“本法所称的不可抗力是指不能预见、不可防止并不能抑制的客观情况，如：地震、火灾、战争等。按照此法，房产买卖合同

53、中设定了有关延伸、扩张。但售房方不能把开展商本人的过错，如：对市场判别不准确投失误、工程设计不缜密修正方案等要素归之为不可抗力，同时也不能把应该估计到而没有估计到的季节影响、上级行为、政府行为等要素归之为不可抗力，从而免除本人理应承当的违约责任。因此签署合同时，应特别留意“不可抗力在合同中是如何界定的。C售后物业管理的条款。这是购房人在签合同时容易忽略的内容。目前我国对物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方责任不好界定，但购房人还是可以从以下几个方面进展把握，如：业主、物业管理公司的选择权益；业主对物业管理方式确定的权益；物业管理公司的职责范围；物业管理费规范的制定等。保证购

54、房人人住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设备、邮政、通讯等效力到。并按规定收取物业管理费；D、公共配套建筑的产权归属；办理产权登记有关事宜；处理争议的方法等。适用要点六：商品房预售合同是不是必需求经过备案？法条原文第六条：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，不予支持。当事人商定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其商定，但当事人一方曾经履行主要义务，对方接受的除外。相关法条衔接：第44条第2款：“商品房预售人该当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案。国务院公布的第27条：“房地产

55、开发企业预售商品房时，该当向预购人出示商品房预售答应证明。房地产开发企业该当自商品房预售合同签署之日起日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和担任土地管理任务的部门备案。建立部第10条：“商品房预售，开发企业该当与承购人签署商品房预售合同。开发企业该当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。一、为什么法律、法规和部门规章均规定商品房预售合同该当进展登记？商品房预售是指房地产开发企业将尚未开工的、未来才干交付的、具备法定销售条件的房屋售与买受人，由买受人支付房屋价款。这就决议了在商品房预售时，买卖合同的标的物房屋是不存在

56、，买受人所购买的不是物权，而是一种等待权。所以买受人在支付购房款后要承当较大的风险，为了维护买受人的利益，降低买受人的风险，法律、法规和部门规章均规定商品房预售合同该当进展登记。另外，对预购人来讲，商品房预售合同登记备案制度，可以使买受人以此对抗建立工程承包单位对该工程折价或拍卖价款的优先受偿权。286条规定了建立工程承包单位对该工程折价或拍卖价款的优先受偿权，但是，最高人民法院2002年6月20日发布实施的第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 商品房预售合同该当进展登记直接规定的法条见上有：第44条第2款、国务院公

57、布的第27条、建立部第10条，建立部引荐运用的示范文本也将有关登记备案的内容作为合同条款建议由双方予以商定。商品房预售合同登记备案制度作为一行政管理手段，对于规范房地产市场主体的行为、维护买受人的合法权益、促进房地产市场安康开展起到了重要作用。二、谁负有商品房预售合同登记备案的义务？ 规定的是 商品房预售人，规定的是房地产开发企业，规定的是开发企业，三者都是指的开发商负有商品房预售合同登记备案的义务。登记备案的机构有两个：县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门。登记备案的时间是：自商品房预售合同签署之日起日内。三、开发商不履行登记备案义务怎样办？ 登记备案制度在我国现阶段仅仅是一种行政管

58、理手段，在私权维护方面未能发扬应有的作用。现行的法律法规与规章只是将商品房合同登记备案规定为房地产开发企业的义务，在其不履行义务时，只规定了相应的行政责任。根据权益义务对立一致原理，购房者作为与该预售合同具有最亲密联络的一方，他就应该有权益要求预售人必需对预售合同进展登记，而相关法律法规中并没有赋予购房者这一权益。这样一来，即使买受人可以根据清查房地产开发企业的违约责任，但对于呵斥合同目的无法实现的损害后果却不能获得有效的救援。四、不经登记备案的商品房预售合同是不是无效？ 有这样一同典型案例： 1998年5月，原告某房地产公司开场出卖竹园住宅小区的楼花。被告某旅游公司欲购买其中的6套商品房，经

59、洽谈双方达成协议。协议商定：(1)旅游公司购买房地产公司竹园小区6个单元的物业，共540平方米，每平方米售价4000元人民币。(2)房地产公司按旅游公司的要求，改动原设计图纸，对上述6个单元物业的构造作特殊设计、施工及装饰。经审计事务所审核，旅游公司须对此变卦设计工程另外支付房地产公司改装费20万元人民币。(3)房地产公司于1999年12月1日之前交付房屋。(4)合同签字时，旅游公司向房地产公司支 付定金20万元，本合同签署后9个月内，应支付50的房款和全部的改装费，余款在房屋交付前支付终了。(5)合同还商定了房屋面积的结算方法，不可抗力的事由、后果等。合同签署后，旅游公司如约向房地产公司支付

60、合同定金20万元房地产公司遂按合同规定对旅游公司所预订的房屋进展了特殊设计、施工和装饰。但随后，旅游公司未按合同商定向房地产公司支付房款和改装费。房地产公司多次向其催要，旅游公司声称已放弃购房计划，并要求房地产公司返还已支付的房款。双方遂发生纠纷，房地产公司诉至法院，要求旅游公司继续履行合同，并承当违约责任。旅游公司那么辩称，双方的预售合同未经市房地产主管部门登记，因此无效，并要求房地产公司返还房款。该案例就涉及到不经登记备案的商品房预售合同是不是无效的问题，也就是商品房预售合同的生效要件是什么？商品房预售合同作为买卖合同的一种，原那么上只需具备合同生效的普通要件，合同即生效。合同生效的普通要