城市地价动态监测课件

1、城市地价动态监测第1页，共79页。 主要内容 第一部分 地价监测的基本理论与方法 第二部分 地价监测点设置与维护 第三部分 地价监测数据采集 第四部分 地价监测主要指标值计算 与地价状况分析 第五部分 城市地价监测系统建设 第2页，共79页。地价监测的基本理论与方法 一、为什么要进行地价监测 土地市场是重要的要素市场，需要监控 地价是土地市场的指示器 第3页，共79页。地价监测的基本理论与方法 二、地价动态监测的概念 地价动态监测是运用景气监测的基本原理和方法，结合土地市场本身的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成一系列地价指标，对城市地价状况观察、描述和评价的过程。 第4页，共79页。

2、地价监测的基本理论与方法 三、地价动态监测的作用 地价动态监测地价监测提供两类信息（两种信息产品）： 一类是管理类信息（管理部门） 制定宏观调控政策政策外部干预（外因作用）。 另一类是公众信息（公众） 公开信息引导市场主体行为土地市场内部调整（内因作用）。 第5页，共79页。地价监测的基本理论与方法 地价管理类信息发挥作用的技术路径管理类信息取得市场状况分析土地市场调控政策制定（直接、间接）具体调控手段第6页，共79页。地价公共信息是如何影响市场的？（信息参照作用、信息对等的博弈作用）无公开信息状况 有公开信息状况信息黑箱 信息透明价格无趋向性 价格具有明显趋向性与正常市场价值离散度大 与正常

3、市场价值离散度小地价监测的基本理论与方法 第7页，共79页。地价监测的基本理论与方法 四、地价动态监测的理论与技术基础 景气监测理论与技术。 市场运行是有一定规律的； 市场的运行是受不同因素影响的； 通过对不同的指标进行观测可以掌握市场运行情况。 第8页，共79页。地价监测的基本理论与方法 五、地价动态监测的对象与基本内容 地价动态监测的对象：地价状况（地价及其外延关系）。 地价本身包括地价现实水平、地价变化历史轨迹、地价将来变化趋势等； 地价的结构特征包括，地价区域比较关系、地价用途之间的比较关系、地价时间段的比较关系等； 地价与相关指标协调程度包括，地价与房地产市场指标关系、地价与经济增长

4、指标之间的关系、地价与金融指标之间的关系、地价与土地利用指标的比较关系等等。 第9页，共79页。 宏观经济环境 房地产市场 土地市场 地价地价监测的基本理论与方法 地价的外延关系示意图第10页，共79页。地价监测的基本理论与方法 六、地价动态监测的基本方法 观测、描述和评价。 观测：就是建立监测点等方法对地价现状进行观察，及时、直观地看到地价是什么样。 描述：是要通过各种指标将地价状况如实地、全面地反映出来。 评价：就是对地价状况的好坏做出判断。 第11页，共79页。地价监测的基本理论与方法 七、地价监测的范围 国家级城市地价监测范围包括，全国范围的城市地价监测、跨省区域的地价监测（包括重点区

5、域范围地价监测），主要城市地价监测等。 省级城市地价监测范围包括，全省范围的城市地价监测、省内分区域的地价监测等。 城市本级地价监测范围包括城市整体地价监测、城市各区片地价监测及重点路段地价监测等。第12页，共79页。地价监测的基本理论与方法 国家级监测省级监测城市本级监测监测范围第13页，共79页。地价监测的基本理论与方法 八、地价监测的工作步骤 城市地价动态监测的基本工作步骤如下： （1）建立以地价监测样点为基础的地价监测信息源； （2）采集和处理监测数据，包括基础年数据和监测年数据采集； （3）根据监测目标，建立地价监测指标体系； （4）按照一定的方法整理和计算各类地价监测指标； （5）

6、通过监测指标对城市地价状况进行综合分析和评价； （6）对城市地价监测信息进行发布。第14页，共79页。地价监测的基本理论与方法 九、地价监测的工作成果 最终成果：城市地价动态监测报告（年度、季度） 主要内容： 地价水平及其地价变化趋势报告与分析 地价分布与结构状况报告与分析 地价与土地市场及房屋市场的协调状况报告与分析 地价与社会经济发展协调状况报告与分析第15页，共79页。地价监测的基本理论与方法 中间成果： 1、地价监测点体系（监测点分布图、监测点数据库） 2、地价监测计算机系统 3、地价指数（可以独立发布的） 4、年度监测数据第16页，共79页。地价监测的基本理论与方法 十、值得强调的几

7、点 （1）地价动态监测不完全等同于地价调查。地价调查重点在于地价信息的采集，而地价动态监测是一个系统的、连续的过程。 （2）地价动态监测不仅仅包括地价监测点的设立、地价指数的编制，还包括地价状况的分析、评价、监测报告等过程 。 （3）地价动态监测内容不仅仅包括地价本身情况，还包括地价与其他社会经济指标相协调的情况。 （4）地价监测系统不仅仅是计算机系统，而是具有地价信息源、地价信息采集网络、组织制度、技术规范、专家支持和计算机支持一体的大系统。 （5）地价动态监测调查方法按照一般的监测技术要求，是市场调查的方法，而不是简单统计方法。 第17页，共79页。 主要内容 第一部分 地价监测的基本理论

8、与方法 第二部分 地价监测点设置与维护 第三部分 地价监测数据采集 第四部分 地价监测主要指标值计算 与地价状况分析 第五部分 城市地价监测系统建设 第18页，共79页。1、 地价监测点的设立步骤（1） 划分地价区段 （2） 地价监测点的初选 （3） 地价监测点的确定 （4） 地价监测点资料的采集 地价监测点的设置与维护 第19页，共79页。 地价区段划分 均质区域。 按不同用地类型进行划分。 根据地价高低分割。 与级别界线吻合 实地勘测 上图地价监测点的设置与维护 第20页，共79页。地价监测点的设立标准1、对土地面积的要求宗地、面积适宜2、对土地形状的要求矩形（规则）为主3、对土地利用状况

9、的要求平均容积率4、对临街状况的要求一面临街5、对土地开发程度的要求平均土地开发程度6、对土地权利状况的要求土地使用权价格。地价监测点的设置与维护 第21页，共79页。地价监测点数量1、总量分城市类型控制、分用途控制2、密度按平方公里衡量（23）3、地价区片至少一个4、分布均匀地价监测点的设置与维护 第22页，共79页。地价监测点更新1、用途发生改变2、地块合并或者分割3、地质条件发生变化4、低效利用地价监测点的设置与维护 第23页，共79页。 主要内容 第一部分 地价监测的基本理论与方法 第二部分 地价监测点设置与维护 第三部分 地价监测数据采集 第四部分 地价监测主要指标值计算 与地价状况

10、分析 第五部分 城市地价监测系统建设 第24页，共79页。按种类分：1、基础信息采集2、评估信息采集按状态分3、信息初始采集4、信息变更采集地价监测点信息采集 第25页，共79页。 主要内容 第一部分 地价监测的基本理论与方法 第二部分 地价监测点设置与维护 第三部分 地价监测数据采集 第四部分 地价监测主要指标值计算 与地价状况分析 第五部分 城市地价监测系统建设 第26页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析 监测指标值计算 一、平均地价计算 1、概念 平均地价（地价水平值）是指在正常市场条件下，一定区域范围 内和一定时间点城市土地价格的水平值。平均地价反映一定区域、一定时间段，城市土地

11、价格的高低状况。 2、种类 包括地价区段平均地价、土地级别平均地价、城市平均地价、路 线平均地价、区域城市平均地价等。第27页，共79页。第28页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析 3、计算方法 （1）区段平均地价。 区段平均地价在监测点地价的基础上计算，等于地价区段内各个监测点地价的算术平均值。计算公式为： 地价区段平均地价（监测点地价1监测点地价2 监测点地价n）n第29页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析监测点地价与城市地价状况的关系第30页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析 （2）级别平均地价 级别平均地价在区段平均地价的基础上计算，等于土地级别内各个区段平均地价的加

12、权平均值。计算公式为： 级别平均地价（区段平均地价1区段用途面积1区段平均地价2区段用途面积2区段平均地价m区段用途面积m）（区段用途面积1区段用途面积2区段用途面积m） 第31页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析地价区段面积与区段有效面积地 价 区 段1地价区段2地价区段3地价区段4有效面积第32页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析 （3）城市平均地价。 城市平均地价在级别平均地价的基础上计算，等于城市内各个土地级别平均地价的加权平均值。计算公式为： 城市平均地价（级地平均地价1级地土地面积1级地平均地价1级地土地面积2级地平均地价k级地土地面积k）（级地土地面积1级地土地面积2

13、级地土地面积k）第33页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析 （4）区域城市平均地价。 区域城市平均地价在城市平均地价的基础上计算，等于区域内各个城市平均地价的加权平均值。计算公式为： 区域城市平均地价（城市平均地价1城市级别总面积1城市平均地价2城市级别总面积2城市平均地价j城市级别总面积j）（城市级别总面积1城市级别总面积2城市级别总面积j）第34页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析 （5）地价综合水平值。 地价综合水平值为各用途平均地价的综合结果。 地价综合水平值（商业地价平均值居住地价平均值工业地价平均值）3 或者进行加权处理，权数为各用途实际有效土地面积。第35页，共79页

14、。监测指标值计算与地价状况分析 二、地价增长率计算 1、概念 地价增长率反映地价逐期变化速度，是指在一定城市区域范围内，报告期土地价格水平与前一期土地价格水平相对增加的比率。 2、种类。 种类对应于平均地价值。第36页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析 3、计算方法 地价增长率以对应区域的地价水平值为基础计算，等于一定城市区域范围内，报告期和前一期地价水平值的差值与前一期地价水平值的比率。基本计算公式为： 地价增长率（报告年（季度）平均地价前一年（季度）平均地价）前一年平均地价 第37页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析三、地价指数计算1、概念地价指数反映从某一时间点（基期）到报告

15、期的地价变化总速度，是指在一定城市区域范围内，报告期平均地价与基期平均地价的相对比值。2、种类重要区段地价指数、级别地价指数、城市地价指数、区域城市地价指数第38页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析3、计算方法城市地价指数以对应城市内部区域的平均地价为基础计算，等于报告期平均地价与基期平均地价的比率。基本计算公式为：地价指数报告年平均地价 基期平均地价 地价指数一般有商业地价指数、居住地价指数、工业地价指数和综合地价指数。第39页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析（1）重要区段地价指数。 区段地价指数用于反映某一重要区段地价变化趋势。 重要区段地价指数报告期区段平均地价基期区段平均

16、地价 （2）级别地价指数。 级别地价指数用于反映某一土地级别地价变化趋势。 级别地价指数报告期级别平均地价基期级别平均地价第40页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析（3）城市地价指数。 城市地价指数用于反映城市整体地价变化趋势。 城市地价指数报告期城市平均地价基期城市平均地价（4）区域城市地价指数。 区域城市地价指数以对应区域内城市的地价指数为基础计算，等 于报告期各城市地价指数的加权平均值。 区域地价指数（城市地价指数1城市平均地价1城市地价 指数2城市平均地价2城市地价指数j城市平均地价j） （城市平均地价1城市平均地价2城市平均地价j）第41页，共79页。监测指标值计算与地价状况分

17、析 （5）综合地价指数。综合地价指数为各用途地价指数的综合结果。 综合地价指数（商业地价指数居住地价指数工业地价指数） 3 4、地价指数的基期、周期 （1）地价指数计算需要选择一个基期，基期地价指数设定为100 （2）地价指数的周期性根据不同的目的确定。一般宏观类地价指数周期设定为一年，微观类地价指数的编制周期可以更短一些。第42页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析 地价状况分析基本方法 地价状况是地价监测的主要对象。地价状况分析是地价监测的重要步骤，也是地价监测的主要目标。 一、概念 地价状况是指地价的水平、变化情况、分布特征以及地价与土地房屋市场、社会经济环境、土地利用等协调情况。

18、地价状况分析，是选用一定指标对地价状况进行整体评价的过程。 城市地价状况分析分单项判断和总体判断两类，采用绝对值比较、相对值比较和综合指数判断法。第43页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析 二、地价状况分析的方法 1、地价水平状况分析。 地价水平分析主要采用地价水平值进行分析，也可以通过基准地价、标定地价、区段地价、路线地价等进行比较。 是地价绝对值的比较 时间序列比较 空间区域比较 种类比较 排序、最高值、最低值、差值的判断等方式进行。 第44页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析例图1，某年全国城市平均地价第45页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析 2、地价变化趋势分析。

19、地价变化趋势分析主要采用地价增长率、地价指数等进行比较。采用不同时期和不同区域、不同用途的增长率的高低比较、排序、最快值、最慢值的判断等方式进行。 年度地价增长率 季度地价增长率（与上季度比，与上年统计度比） 地价指数（环比，与上年度比；定比，与一定基年比）第46页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析例图，某年间全国城市增长率趋势例图，某年各区域城市增长率比较第47页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析3、地价与土地供需协调状况分析。地价与土地供需协调状况分析主要采用不同时期地价增长率与土地计划供给、土地实际供给、土地实际开发、土地开发投资、土地闲置等方面的情况进行比较。主要的是：土地

20、计划供给土地实际供给第48页，共79页。监测指标值计算 与地价状况分析例图，20012003年部分城市地价增长与土地供应增长趋势例图， 某年部分城市地价增长与土地供应增长率对比第49页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析 4、地价与房屋供需协调状况分析。 地价与房屋供需协调状况分析主要采用不同时期地价增长率与房屋开发量、房屋实际供给量、房屋开发投资、银行房贷的关系比较；地价与房价、房屋租金比较等方式进行。 第50页，共79页。监测指标值计算 与地价状况分析例图，某年全国部分城市地价与房价比第51页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析 5、地价与社会经济协调状况分析。 地价与社会经济协调

21、状况分析主要采用不同时期地价与社会经济指标进行比较，包括地价增长率与城市国内生产总值、城市固定资产投资、城市人均可支配收入等指标比较进行。第52页，共79页。监测指标值计算 与地价状况分析例图，某年全国部分城市平均地价与GDP增长比较关系第53页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析 6、地价与城市土地利用协调状况分析。 地价与城市土地利用协调状况分析主要采用不同时期地价与城市土地利用指标进行比较，包括地价增长率与城市土地面积的扩展、城市土地集约利用状程度、城市土地利用率、平均容积率、城市土地资产状况等指标进行比较分析。第54页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析 三、地价分析报告的撰写

22、 1、地价动态监测报告体系 从时点分，有城市地价动态监测年度报告、半年报告、季度报告和不定期报告。 从内容分，有城市地价动态监测总报告、专题报告。 专题报告有，城市地价指数报告、监测点报告、地价与房价关系报告、地价与社会经济发展关系报告等等，根据需要设置。第55页，共79页。监测指标值计算与地价状况分析 2、地价动态监测报告内容 （1）基本界定，主要内容包监测范围、监测城市、监测分区、监测时段、监测地价信息来源、监测指标体系、重要概念等说明。 （2）监测内容，主要包括地价水平与变化趋势状况、地价空间分布形态、地价与土地市场协调度、地价与房屋市场协调度、地价与宏观经济环境协调度、地价与城市土地利

23、用变化协调度、地价综合评价及相关情况等。 （3）基本分析，主要是对地价状况及背景情况进行分析。 （4）技术说明，主要是对监测技术处理过程进行说明。第56页，共79页。 主要内容 第一部分 地价监测的基本理论与方法 第二部分 地价监测点设置与维护（Word文档） 第三部分 地价监测数据采集 第四部分 地价监测主要指标值计算 与地价状况分析 第五部分 城市地价监测系统建设 第57页，共79页。城市地价监测系统建设一、基本概念地价监测系统是具有一定决策功能的地价动态管理信息系统。是管理系统而不是计算机系统是管理信息系统而不是信息管理系统第58页，共79页。城市地价监测系统建设二、地价监测系统基本结构

24、1、基本运行结构（1）技术层面。主要有地价信息采集、地价信息处理、和地价信息的运用等三个方面。（2）管理层面。主要有监测点体系及信息采集网络、专家支持体系。 第59页，共79页。 监测网的基本结构信息采集信息处理信息运用信息源、信息采集网络、专家支持体系等 技术层面管理层面城市地价监测系统建设第60页，共79页。城市地价监测系统结构中央端基本功能城市端基本功能中央数据维护：接受各城市数据，整合、平衡、确定全国宏观信息的生成向各城市下传平衡后的信息数据中央信息发布：向国土资源部提供全国的专业化的地价信息向社会提供全国宏观实用地价信息城市数据维护：基层数据收集、整理和初步信息的生成向中央端传送城市

25、数据和初步信息接收中央端确认后信息以及全国性信息城市信息发布：向城市主管部门提供本市专业化的地价信息向社会提供本市宏观性和实用性的地价信息第61页，共79页。城市地价监测系统建设 2、基本功能 地价数据采集 地价动态分析功能 地价信息发布功能 地价预警功能第62页，共79页。国内外地价监测技术比较日本韩国中国台湾中国大陆第63页，共79页。1、日本地价公示法本法是在都市及其周边地区等选定标准宗地，公示其正常价格，使其成为一般土地确定交易价格的指标，并为测算公共利益用地的合理补偿金额，形成市场合理的地价提供依据。地价公示内容任何人都能查询第64页，共79页。公示区域城市规划区标准宗地的选定标准商

26、业区1宗/0.4平方公里；住宅区1宗/1平方公里标准宗地价格的确定每年1月1日正常市场价格生地价格，不存在他项权利市场比较法、收益法、原价法（如二手住宅进行改建时所需要的改建费中，减去该房屋经过数年后所降价的费用算出现在的房价。 ）第65页，共79页。标准宗地价格的公示：每年4月1日公示价格的效力宗地评估要以标准宗地的公示价格作为基准，比较修正。确定土地收用的补偿金额征收遗产税及固定资产税第66页，共79页。2、韩国关于公示地价与土地等级的评价法律公示地价种类标准宗地公示地价每年1月1日，全国有代表性的45万宗标准宗地评估并公示个别公示地价每年6月30日，全国232个市、郡、区范围，针对约27

27、00万宗地进行评估公示。第67页，共79页。公示地价的评定鉴定评估师评估价格并向建设交通部提交报告地价公示制度的效力可以作为个别公示地价计算和补偿评价等的基准个别公示地价应用于征收土地国税、地方税及各种负担金等的计算标准第68页，共79页。中国台湾公告地价民众申报地价的参考，并按此课征地价每3年一次公告土地现值私有土地移转或设定典权时，民众申报转移现值的参考，并作为政府计征土地转移的土地增值税和确定土地征收补偿地价的依据每年一次第69页，共79页。区段地价的评估公告地价和公告土地现值的基础征税的需要，区段地价一般为市场地价的40-80%.评估方法，路线价法第70页，共79页。中国大陆基准地价和

28、标定地价要公示效力上，仅作为反映土地市场状况的目的，不具有用于宗地评估的功能第71页，共79页。比 较国家及地区地价监测体系构成地价更新周期日本标准宗地地价每年的4月1日公示标准宗地地价资料韩国标准宗地公示地价-个别公示地价标准宗地公示地价以每年的1月1日为基准日，在每年的2月进行公示；个别公示地价公示时间为每年的6月30日台湾区段地价-公告地价-公告土地现值以确定公告现值为目的的区段地价每年都要重新确定，以确定公告地价为目的的区段地价每3年确定1次；公告现值每年确定公告1次；公告地价每3年确定公告1次，公告日期均为7月1日中国大陆基准地价-监测点地价基准地价2-3年调整1次；监测点地价按季度

29、或年度更新，以地价指数形式按年度发布第72页，共79页。案例：A市为地价动态监测试点城市，按技术规范的要求，该市居住用地监测范围覆盖全市所有的三个土地级别，每个土地级别各划分为三个地价区段，各级别土地面积、地价区段编号等具体信息见下表。面积：平方千米；价格：元平方米第73页，共79页。问题1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值（列出J001的计算过程，并将全部结果在答题卡上制作成表格（表格式样如下）； 一季度 二季度 三季度 四季度J001J0092.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值；3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值；4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指