房地产调查之商业地产调查(修改)课件

1、城市商业市场分析重点案例分析重点项目案例分析第1页，共93页。城市商业市场分析 洪江市第2页，共93页。城市商业市场分析商业项目分析锦绣名邸京源水秀景绣龙园东大豪居五溪源芙蓉古都黔城财富中心编号项目总体量（万）商业体量（）1芙蓉春天25450002伍溪源2.896003芙蓉古都7.8350004湘水国际180005东大豪居2.8120006阳光佳园6.2150007景秀龙园2421008京源水秀10150009锦绣名邸1527000据走访市调统计现黔城镇地产项目商业体量约178700，主要为滨江商业，龙标大道商业体量较少，主要为住宅配套商业；从商业项目分布看，目前先新开发项目主要集中滨江路、龙

2、标大道两大区域。滨江商业旅游地产商业生活配套商业芙蓉春天阳光佳园湘水国际第3页，共93页。城市商业市场分析商业项目分析产品项目区域主力面积段（米）开间（米）进深（米）层高（米）商业功能业态规划芙蓉春天滨江路40653.54.58-163.6滨江美食街餐饮、生活配套伍溪源滨江路35502.53.57-153.5吃、喝、玩、乐、购影院、餐饮、儿童、零售芙蓉古都芙蓉古城35-402.13.97.4123.5旅游、度假、休闲酒店、娱乐、餐饮、购物、休闲湘水国际冰心路30-50滨湖商业未定东大豪居冰心路60-703.5-612-165.6社区配套生活配套阳光佳园滨江路50-803.14.59155.4社

3、区配套生活配套景秀龙园龙标大道50663.44.1153.6社区配套生活配套京源水秀龙标大道60753.23.912156.1社区配套生活配套锦绣名邸龙标大道50-812.84.59-153.5娱乐、购物、休闲、商务、金融超市、娱乐休闲、超市、酒店、餐饮从黔城镇的商业区域布局看，主要分布在龙标大道和滨江路，这两大区域也是黔城镇目前大力开发的区域；从产品结构看，商铺面积主要以3060小面积为主，开间34米，进深95米，层高3.55米；从商业规划结构看，主要以社区商业和综合商业两大类，龙标大道主要以生活配套商业为主，滨江路以综合性商业为主，缺乏主题性商业。第4页，共93页。城市商业市场分析商业项目

4、分析-供销关系 项目供应量销售量库存量芙蓉春天450002700018000伍溪源9600未售9600芙蓉古都35000700028000湘水国际18000未售18000东大豪居1200066005400阳光佳秀龙园21004201680京源水绣名邸36000828027720据市场走访调查，黔城镇商业供应量187700，销售量108400，库存量79300，主要集中区域在芙蓉城和滨江路，主要商业项目为芙蓉春天、芙蓉古都、五溪源、锦绣名邸；从去化周期看，在售项目去化周期均较长，最长销售周期大道48个月，去化15000商业，月均去化312；从去

5、化周期和销售量的交叉分析看，黔城镇在售项目月均销售319面积，平均每个项目月均去化5个商铺。去化速度较慢。第5页，共93页。城市商业市场分析商业项目分析-价格去化 项目供应量销售量销售均价去化率芙蓉春天45000270001000060%伍溪源9600未售13000芙蓉古都3500070001200020%湘水国际18000未售9000东大豪居1200066001200055%阳光佳园15000150009500100%景秀龙园21004201100020%京源水秀15000150008800100%锦绣名邸360008280900023%锦绣名邸京源水秀景绣龙园芙蓉春天东大豪居湘水国际阳光佳

6、园五溪源芙蓉古都黔城财富中心价格：950013000元/均价：12000元/价格;80009000元/本案从价格分布看，滨江路商业销售价格最高，其次为芙蓉古都，在次为龙标大道；从价格看，黔城镇商业主力销售价格为900012000元/；从价格和去化率看，价格与去化率为正比关系，影响去化率的主要因素为价格。从项目位置和去化率看，滨江路项目去化较快，说明滨江商业在当地接受度较高。第6页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析芙蓉春天芙蓉春天地址玉壶路开发商万福地产总建筑面积25万商业面积4.5万产品裙楼底商，美食街工程进度销售进度去化60%交房时间销售均价10000元/平均租金22元第7页，共93页

7、。城市商业市场分析第8页，共93页。城市商业市场分析第9页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析芙蓉春天产品解析小区入口一期工程二期工程三期工程四期工程（在建）小区入口入口第10页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析产品分析商铺产品解析楼层&面积20404060608080以上合计1F82130232125632%51%9%8%100%2F1446827021%65%113%100%合计961473123326比例29%45%9%7%100%一期、二期商铺只有1层，三期商铺共2层，目前三期商铺均在销售；共计326个商铺，主力层高3.6米，主力开间3.54.5米，主力进深816米，以406

8、0小商铺为主。第11页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析价格分析三期商业主力面积区间均价主力总价去化率1F406010000元/40万60万40%2F40603900元/15.6万23.4万14%芙蓉春天目前主要在售商业物业为三期工程，主要以4060，临江小商铺，价格的变化随离主干道的距离而变化；1F商业均价10000元/，主力总价4060万，去化率40%；2F商业均价3900元/，主力总价15.623.5万，去化较慢，说明当地对2楼及2楼以上商业的接受度不是很高。第12页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析业态布局配套商业餐饮、小吃餐饮、配套商业餐饮、休闲商业第13页，共93页。城

9、市商业市场分析重点案例分析客户分析客户来源主要以黔城镇为主要客群，占比50%，周边乡镇客户占比25%，外来客群占比10%；客户置业主要以个体经营户为主，占比45%，其次为机关单位人群占比20%购买目的主要以自主经营为主，占比51%，其次为投资目的客群占比38%。第14页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析销售模式、经营模式分析销售模式：经营模式：直接销售，只售不租此项目处于滨江路和玉壶路区域，虽玉壶路商业有一定的发展，但商家稳定性不足，滨江路商业更是处于起步阶段，周边商业环境欠缺，采用直接销售模式会导致项目商业成熟的速度变慢；此销售模式会严重影响投资客户的投资信心，影响项目去化速度。无招商

10、团队，运营团队影响项目的业态规划，导致项目业态分布杂、乱，影响商家经营环境；影响商业发展进度，对商家入驻信心有影响。第15页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析优劣势分析优势区位：处于玉壶路与滨江路，占有滨江资源、景观资源，商业资源，区位优势明显；交通：坐拥城市4条主干道，玉壶路、滨江路、开元大道、龙标大道；规模：总体量25万方，商业体量4.5万方，在当地属于大规模项目；产品规划：4060小商铺为主，总价控制在4060万，降低购买门槛，全临街商铺；开发商品牌：万福地产在黔城镇发展历史较长，在当地有很高的知名度和美誉度。没有主力店带来人流量无商业管理团队、招商团队，商业刁掉铺率高，招商进度慢

11、。劣势借鉴点：规避点：临街商铺打造，控制产品面积段，降低购买门槛；统一规划、招商、运营；充分利用项目景观资源，与景观互动；第16页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析五溪源购物广场五溪源地址滨江路运营商洪江市五溪源商业运营公司总建筑面积27118商业面积9600产品住宅+购物广场工程进度现房销售进度招商阶段交房时间-预计销售时间2015.5预估均价13000元/平均租金2530元第17页，共93页。城市商业市场分析第18页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析五溪源购物广场产品解析高层住宅高层住宅广场扶梯住宅广场步梯住宅电梯入口电影院入口第19页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析产

12、品分析商铺产品解析楼层&面积20404060608080以上合计-1F87211844%39%12%5%100%1F285844562%12%17%9%100%2F612532623%46%19%12%100%合计422415889比例47%27%17%9%100%五溪源时尚广场共3层商铺，目前处于招商阶段，未销售，负1层规划有电影院；共89个商铺，主要为2040小商铺，开间2.24.5米，进深612米,层高约3.5米。第20页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析负1层业态布局电影院便民服务美食广场红酒会所精品超市配套用房第21页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析1层业态布局美妆生活

13、区名牌服饰鞋包美甲化妆品美妆生活区数码区会所第22页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析2层业态布局餐饮区生活家电女性用品儿童玩具游乐场儿童服饰会所第23页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析招商业态楼层业态、业种负1层电影院（已招）、甜品饮品、面点、进口食品、特色小吃、中西式餐厅、电动、游乐、儿童特色动感电影、超市、红酒清吧、娱乐1层彩妆护肤、珠宝、鞋、皮具、数码、服饰、居家用品、美甲美发等3层餐饮、儿童游乐城、儿童竞赛体验区、电动区、玩具区、文体运动用品、母婴类、小家电、美容、养生等招商政策：36个月免租期，具体免租期视商家意向程度、经营业态、经营面积减少和增加。入驻品牌商家 第2

14、4页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析销售模式、经营模式分析销售模式：经营模式：未销售，对外宣传会做返租模式每年以成交总价的7%作为回报，返还给客户，一次性返3年，可能不在返租。统一规划、统一招商、统一运营政策方面，政府明确规定禁止使用返租模式；变相融资，高估市场租金水平，变相提高销售价格；客户3年后投资收益无保障。第25页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析优劣势分析优势区位：位于滨江路，景观资源、环境优势明显，老城区和滨江新城区的结合部；规模：商业体量9600，规模较小，招商、运营难度小，；产品规划：主要以2040小商铺为主，控制总价，降低投资门槛；运营：统一对商业业态规划、招商

15、、运营，对商业的成熟速度具有推动作用；主力店：引进电影院，为当地制造强大的人流；销售模式：返租销售可减轻开发商资金压力，加快开发进度。商业电梯与住宅电梯混合使用，影响居民生活；电影院规划最佳位置应在2楼，带动2楼其他业态协调发展。劣势借鉴点：规避点：返租销售模式控制商铺面积，控制总价合理引进主力店合理规划主力店，实现利益最大化动线设计，商住分区。第26页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析芙蓉古都城市商业市场分析重点案例分析芙蓉古都项目概况芙蓉古都地址芙蓉古都开发商怀化兴泰房产开发有限公司总建筑面积7.8万商业面积3.5万产品旅游地产商业定位湘西福斯帝娱乐天堂建筑风格明清围合式微派工程进度

16、基本完工销售进度20%交房时间-销售均价12000平均租金1823元/第27页，共93页。城市商业市场分析第28页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析产品解析居住区商业区演绎中心水上游乐园（未动工）演绎中心广场广场水上乐园土特产零售区中餐区小吃、酒吧区酒店内部动线第29页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析业态规划酒吧、特色小吃、饮吧酒店、客栈中式餐饮土特产零售演绎中心儿童水上游乐中心 （未动工）黔城古都商业业态共分为5部分，分别为演绎中心、土特产零售区、酒店区、酒吧、餐饮、休闲风情街、餐饮街。现商家入驻约20%，开业两条街，分别为酒吧、餐饮、休闲风情街，餐饮街。第30页，共93页。城

17、市商业市场分析重点案例分析产品分析商铺产品解析楼层&面积20404060608080以上合计1F10556412222447%25%18%10%100%2F4357311414530%39%21%10%100%3F173622169119%41%25%15%100%合计1651499452460比例36%32%20%11%100%芙蓉古都共3层商铺，1楼主以40小商铺为主，2/3楼商铺主要面积段为4060；芙蓉古都约460个商铺，以2060小商铺为主，主力开间2.84.5米，主力进深1216米，层高3.6米。第31页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析价格去化街区商业主力面积区间均价主力总

18、价去化率1F20-4012000元/24万48万37%2F40604190元/16.7万25.1万5%3F40603900元/15.6万23.4万1.2%芙蓉古都项目商铺去化主要为1楼商业，2/3楼商业基本未动，其主要原因:第一目前该项目商家入驻率较低，客户购买信心不足；第二黔城镇目前投资意识较弱，2/3楼商铺的价值还不能理解，接受度不高。该项目去化总价在24万48万，首付约1224万。第32页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析客户分析客户来源主要以黔城镇为主要客群，占比41%，周边乡镇客户占比36%，外来客群占比17%；客户置业主要以个体经营户为主，占比41%，其次为私企老板人群占比1

19、9%购买目的主要以自主经营为主，占比59%，其次为投资目的客群占比36%。第33页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析销售模式城市商业市场分析重点案例分析销售模式、经营模式分析销售模式：经营模式：直接销售，只售不租在项目商业还未成熟的时期，采用直接销售模式，无疑增加销售压力；项目商业体量在当地属于规模较大的商业，没有专业的招商团队，在销售节奏变慢的情况下，必然影响商家入驻和项目的发展节奏。无招商团队，运营团队影响商业业态的布局和规划，且会增加项目的运营难度，拖项目商业的发展节奏。第34页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析优劣势分析优势区位：黔阳古城旅游经济区唯一旅游地产项目，有一定的

20、旅游资源优势和竞争优势；规模：商业体量在当地较大，有一定的规模优势；产品规划：复古的建筑风格在当地具有唯一性，商铺面积较小，总价低；主力店：引进戏剧院为主力店，可一定程度上带来部分目的性消费客群；资源利用：利用项目水资源，水上乐园（暂时未动工）。商业业态规划未能落地；商家入驻率低，无招商团队。劣势借鉴点：规避点：招商业态规划后，需要落地合理运用销售模式外部自然景观资源利用建筑风格唯一性第35页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析锦绣名邸地址锦绣名邸开发商湖南顺扬投资置业公司总建筑面积150592商业面积2.7万产品住宅+商业商业定位配套商业+风情街建筑风格新古典主力业态规划超市、购物、娱乐

21、、餐饮、休闲、酒店、金融等工程进度-销售时间2012交房时间-销售均价700012000元租金20-30元/锦绣名邸第36页，共93页。城市商业市场分析第37页，共93页。城市商业市场分析第38页，共93页。城市商业市场分析第39页，共93页。城市商业市场分析第40页，共93页。城市商业市场分析第41页，共93页。城市商业市场分析第42页，共93页。城市商业市场分析第43页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析湘水国际地址湘水国际开发商湖南申元房地产开发有限公司总建筑面积-商业面积1.8万产品住宅+商业商业定位滨湖商业建筑风格-工程进度在建销售时间未定交房时间-预估均价9000元/租金15-

22、20/湘水国际第44页，共93页。城市商业市场分析第45页，共93页。城市商业市场分析第46页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析项目概况临街商业滨湖商业住宅住宅（在建）住宅+商业（未建）第47页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析东大豪居城市商业市场分析重点案例分析东大豪居地址东大豪居开发商旭峰房地产开发有限公司总建筑面积-商业面积1.2产品住宅+商业商业定位沿街底商建筑风格-工程进度竣工销售均价12000元/去化率55%租金18-22/东大豪居第48页，共93页。城市商业市场分析第49页，共93页。第50页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析小区入口2层商业，1楼层高5.6米住

23、宅住宅项目布局第51页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析景绣龙园地址东大豪居开发商怀化市信和房地产开发公司总建筑面积24万商业面积2100产品住宅+底商商业定位配套商业建筑风格artdeco工程进度一期完工销售均价11000元/去化率20%周边租金1420元/锦绣龙园第52页，共93页。城市商业市场分析第53页，共93页。城市商业市场分析第54页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析项目布局2层临街底商（共36个商铺）住宅第55页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析京源水绣地址京源水绣开发商湖南省鼎盛房地产开发有限公司总建筑面积10万商业面积15000产品住宅+底商商业定位配套商业

24、建筑风格artdeco工程进度二期开始动工销售均价8800元/去化率100%周边租金1420元/京源水绣第56页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析京源水绣沿街底商第57页，共93页。城市商业市场分析地址美达水木清华开发商总建筑面积商业面积产品商业定位建筑风格工程进度销售均价去化率周边租金美达水木清华第58页，共93页。城市商业市场分析第59页，共93页。城市商业市场分析第60页，共93页。城市商业市场分析第61页，共93页。城市商业市场分析第62页，共93页。城市商业市场分析后海 云鼎轩地址后海 云鼎轩开发商总建筑面积商业面积产品定位工程进度销售进度交房时间销售时间均价第63页，共93页

25、。城市商业市场分析 洪江市城区总体布局规划第64页，共93页。城市商业市场分析第65页，共93页。城市商业市场分析第66页，共93页。城市商业市场分析第67页，共93页。城市商业市场分析第68页，共93页。城市商业市场分析第69页，共93页。城市商业市场分析洪江市城市住房建设规划（2014-2020）黔城片区第70页，共93页。城市商业市场分析第71页，共93页。城市商业市场分析第72页，共93页。城市商业市场分析第73页，共93页。城市商业市场分析第74页，共93页。城市商业市场分析第75页，共93页。城市商业市场分析第76页，共93页。城市商业市场分析第77页，共93页。城市商业市场分析第

26、78页，共93页。城市商业市场分析第79页，共93页。城市商业市场分析 洪江管理区第80页，共93页。城市商业市场分析洪江区案例分析地址洪江区开发商怀化市广达地产开发公司总建筑面积160000商业面积3.5万商业、2.8万酒店产品定位城市综合体工程进度一期主体基本完工销售进度推售量去化70%交房时间-销售时间2015均价18800元/广达万象城第81页，共93页。城市商业市场分析洪江区案例分析项目解析主要动线小区入口在售商业第82页，共93页。城市商业市场分析洪江区案例分析功能分区该项目商业主要分为7大板块：餐饮与旅游特色街、购物中心、星级酒店、品牌超市、水岸风情特色街、生活配套商业、水岸风情

27、特色街。第83页，共93页。城市商业市场分析洪江区案例分析业态规划主要业态：高档中西餐饮、特色小吃、异国料理、酒吧、烧烤、咖啡、咖啡奶茶、特色旅店、客栈第84页，共93页。城市商业市场分析洪江区案例分析业态规划银行、生鲜蔬菜水果、特产、烟酒等零售数码通讯、食品零售、药房、花店、母婴用品等特产专卖、特色餐饮品牌超市酒吧、小吃、奶茶咖啡等第85页，共93页。城市商业市场分析洪江区案例分析业态规划酒吧、小吃、奶茶咖啡等美容美发、水疗、保健等大型旅行社、美食城、餐饮、KTV等通讯机构、美容美发、会所、餐厅第86页，共93页。城市商业市场分析重点案例分析产品分析商铺产品解析楼层&面积2040406060

28、8080以上合计1F3496225%18%40%27%100%2F11351010%10%30%50%100%合计45121132比例15%15%36%34%100%广达万象城目前在销售商铺面积段以6080为主，商铺面积偏大；在售商铺共32个，总推售商业面积2110，1F商铺面积段集中在6080，2F商铺以大面积为主层高约3.5米。第87页，共93页。城市商业市场分析洪江区案例分析价格去化街区商业面积区间均价主力总价去化率1F608018000元/108万144万81%2F80以上6800元/190300万20%广达万象城在售商铺32个，1F主力总价108万144万，首付5070万，去化率81

29、%；2F主要以大面积段商铺为主，主要针对客群为固定投资者，面积段在200600，主力总价在190300万之间，去化率在20%；从该项目看，洪江区商业价格高于黔城镇，且商业的去化速度快与黔城镇。第88页，共93页。城市商业市场分析洪江区案例分析在售商铺1F第89页，共93页。城市商业市场分析洪江区案例分析在售商铺2F第90页，共93页。城市商业市场分析洪江区案例分析优劣势分析优势区位：位于沅水南岸中山路和南岳路交汇处，区位优势明显；资源：沅水南岸，水资源、景观资源优势；产品规划：产品业态规划较全，定位档次较高，在当地属于高端商业项目；动线设计：利用主力店引导人流，利用广场聚人气；主力店：规划有品牌超市，制造人流，拉动区域商业发展。商铺面积过大，且商业体量大，必然后期对去化速度有影响，开发资金压力大。劣势借鉴点：规避点：一站式业态规划合理运用主力店制造人流，引导人流控制商铺面积，控制总价，降低投资门槛第91页，共93页。城市商业市场分析重点项目总结编号区域项目商业体量（）商业形态销售均价客户来源销售策略1黔城镇芙蓉春天45000裙楼底商10000城区经营户为主直接销售2伍溪源9600裙楼底商13000-返租模式（一次性返3年，3年后不返）3芙蓉古都35000街区商业12000城区