养老社区池州养老综合体课件

1、池州养老综合体项目汇报城市资源 - 区位具备辐射活力江南集中区地处长三角、珠三角、京津唐三大经济圈辐射中心地带，北临长江、南依九华，是安徽省重点打造的世界级旅游度假区“两山一湖”的北大门，环区2小时经济圈覆盖合肥、南京、芜湖、黄山、九江等城市，环区4小时经济圈覆盖北京、上海、杭州、南昌、武汉、徐州等城市， 500公里半径范围内聚集了近5亿人口，GDP占全国近40%。一、基础资料熙康联盟医院熙康健康食品基地有机大棚走跑基地健康俱乐部健康报告解读健康食品健康评估健康干预方案运动康复亚健康检测健康管理中心三甲医院OnlineOffline基础健康指标采集健康档案健康跟踪及随访膳食/运动指导健康咨询健

2、康风险评估营养餐厅能耗监测运动指导运动提醒远程会诊健康体检住院关怀绿色通道健康教育健康促进计划活动中心运动干预饮食干预营养配餐膳食指导心理沙龙心理干预心理测评健康问讯远程会诊心理辅导室心理辅导心理面询心理咨询社区诊所专家坐诊门诊预约就医秘书会员激励服务熙康健康旅游基地养生套餐健康旅游能耗监测健康总结健康短信健康讲座健康期刊健康教育医疗城市资源 - 覆盖半径中城市“硬性资源”的支撑效果明显辐射城市面积（平方公里）规划建设目标总人口(万人)区位（公里）GDP(亿元)GDP增幅人均GDP排名城镇人均可支配收入老龄人群比例池州 8271.7皖江南岸的中心城市之一，安徽省“两山一湖”旅游区北部的 服务中

3、心，省级历史文化名城，山水园林和港口城市200- 46210.8%91419715.62%铜陵 1113国际铜产业基地、长江中下游重要工业与港口城市、皖中南商务中心城市之一74486819.5%12175017.68%安庆 15398安徽省经济、文化、旅游、港口、贸易、金融和物流交通中心618.656714184.1%121800416%合肥 11,408.48成为具有国际影响的区域性特大城市 757.2140467312.2%22798017.65%芜湖 5988国家创新城市、现代滨江大城市、安徽省双核城市 384.21120210012.1%41930716.24%江南集中区150公里半径

4、内，主要辐射池州、铜陵、安庆、合肥及芜湖五个城市，辐射区域内总人口超过2000万人，区域内GDP总量约占安徽省GDP（19039亿）的50%，区域内城市年均GDP增幅高于安徽省平均水平（8.4%）。按照1小时高铁经济圈测算，该辐射区域内超过60岁以上老龄人群超过约380万。2小时高铁经济圈测算，老龄人群约为1150万，按照4小时高铁经济圈测算，老龄人群约为1600万。城市资源 - 集中区内“软性配套”将为项目落地创造条件学校名称类别在校学生与基地距离池州学院综合性大学12000人15公里池州职业技术学院综合性大学5600人15公里池州计划生育学校专科大学3000人15公里铜陵学院综合性大学12

5、270人20公里铜陵职业技术学院综合性大学8000人20公里安徽工业职业技术学院综合性大学6300人20公里江南集中区周边高等学校列表医院名称等级类别与基地距离池州市人民医院三级甲等综合性医院18公里池州市第二人民医院二级甲等综合性医院10公里池州市中医院二级甲等综合性医院18公里铜陵市人民医院三级甲等综合性医院20公里铜陵第二人民医院二级甲等综合性医院20公里铜陵有色金属公司职工总院三级乙等综合性医院20公里铜陵市中医院二级甲等综合性医院20公里江南集中区医院情况目前江南集中区内总人口约5-6万人，周边设有高校教育园区，区内有多家高等院校及专业学校，可以为养老服务提供充足的劳动力，同时，集中

6、区内江南职业培训中心可提供年培训规模2000人的员工培训标准；集中区20公里范围内共有中学13所、小学7所，幼儿园4所，以及多家大型医院可以为企业员工提供良好生活和医疗服务。目前集中区周边地区人均工资为普通工1200-1600元/月，大中专毕业生1200-1800元/月，参考石家庄标准，普通工3000-3500元/月，大中专毕业生2800-4000元/月可知，该地区人力资源较为充裕、人力成本较低，可培训能力较好，但由于该地区常住人口普遍经济来源单一，收入较低，因此未来养老综合体项目客群定位将以外地高收入群体为主。城市资源 - 立体交通网分析3个高铁交通经济圈，涵盖10个城市， 共10800万人

7、口；1小时高铁经济圈，覆盖2433万人口， 占比22.5%；2小时高铁经济圈，覆盖5213万人口 占比48.2%，累计7646万人：；4小时高铁经济圈，覆盖3168万人口 占比29.3%，累计1.1亿人：。2015年中宁安城际高铁2020年开通天柱山九华山至黄山旅游轻轨城市资源 - 立体交通网分析城市资源 - 气候与空气质量春秋养老在池州，夏季养老在哈尔滨，冬季养老在三亚，三地联动可形成全年分时度假养老模式纵向上，以3个维度区域，15-28的宜居舒适温度范围为标准，形成了3个月在北纬45-40，4个月在北纬30 和5个月在北纬20 的分时度假宜居时间选择。横向上，以环境空气质量优良率为标准（全

8、年环境空气污染指数（API）达到二级和优于二级的天数占全年天数的百分比），形成同纬度城市间分时度假宜居环境选择。地处皖南国际旅游示范区核心地带；周边区域旅游景观富集，拥有众多的国家风景名胜区、自然保护区、森林公园、地质公园、湿地公园、4A级以上景区71处，其中，5A级5处。包括黄山风景区、九华山风景区、安庆天柱山风景区、黄山皖南古村落（西递、宏村）、六安天堂斋风景区。黄山为世界文化与自然双遗产，西递、宏村为世界文化遗产，九华山为世界佛教圣地，黄山和天柱山为世界地质公园；所在地池州市为中国优秀旅游城市，全国旅游竞争力百强城市，国家园林城市，境内拥有佛教圣地-九华山，天下第一村-杏花村，中国鹤湖-

9、升金湖，华东动植物基因库-牯牛降、国家森林公园-九子岩等众多国家级景区，森林覆盖率达57%集中区滨江环湖，近100平方公里为自然山体，河流，湖泊，生态环境极好，适宜发展旅游、文化、休闲、养生等高端服务业。文化与宗教 - 良好的生态人文环境九华山，位于安徽省池州市东南境，风景区面积120平方公里，保护范围174平方公里。是首批国家重点风景名胜区，著名的游览避暑胜地，现为国家5A级旅游区、全国文明风景旅游区示范点，与山西五台山、浙江普陀山、四川峨眉山并称为中国佛教四大名山，是“地狱未空誓不成佛，众生度尽方证菩提”的大愿地藏王菩萨道场，被誉为国际性佛教道场。文化与宗教 - 九华圣地道场名地址供奉象征

10、现实意义游客结构游客数量（2012）收入（2012）五台山山西省的东北部文殊菩萨“智”-理性和智慧偏事业、求财中高端406万人次37亿普陀山浙江省舟山市观世音菩萨“悲”-慈悲偏平安、祈福中端550万人次38.13亿峨眉山四川峨眉山市普贤菩萨“行”-实践、行动力偏真理、顿悟中低端607.86万人次32亿九华山安徽省池州市青阳县境内地藏王菩萨“愿”-愿力、愿望偏孝道、祛病、求长寿偏高端（大款、大腕、大官）600万人次67.18亿（安徽统计年鉴2012）五台山峨眉山普陀山九华山参考黄山旅游（SH 600054）的收入构成，可推算九华山的旅游收入构成为旅游服务（门票）25%、酒店业务35%、索道业务1

11、4%、园林开发19%及其他业务等项目资源 - 江南集中区规划背景描述按照国务院关于皖江城市带承接产业转移示范区规划批复，安徽省委省政府今年在安庆、池州、铜陵以及马鞍山、芜湖、巢湖等地分别设立了江南产业集中区和江北产业集中区两大省直建区，作为皖江示范区承接产业转移的核心区域。江南区主要任务是，高起点承接沿海地区和国外产业转移，把集中区建设成为长江经济带新兴的现代产业密集区，同时，重视产业发展与城市化相协调，构建宜业宜居宜游的现代滨江城市，打造具有典型示范作用的科学发展极。（江北产业布局及规划，请项目部落实）项目资源 - 江南集中区启动区开发情况简介起步区规划：21平方公里。起步区东起九华山机场，

12、南至机场迎宾大道，西至九华河，北至长江。首发区规划：近6000亩工业用地。首发主要规划为制造型企业标准厂房用地，现阶段已有12家企业进驻首发区。样板区规划：3800亩左右的用地。集中建设工业地产板块（园中园、科技园、2.5产业园），并同步集中配套工业邻里和产城一体化的区域综合配套设施。首期入驻企业：平均投资强度达到350万/亩，少量企业投资强度接近750万/亩的高投资强度，税收30万/亩。截止2013年底，已成功签约企业100个，协议固定资产投资额923.25亿元，成功落户企业70个，开工项目48个，开工厂房面积400万平，20个项目已竣工，注册资本累计36.51亿元。启动区开发情况项目资源

13、- 江南集中区综合分析土地指标：集中区成立后，经安徽省政府批准，总规划面积216平方公里，其中可建设用地面积120平方公里，起步区规划面积30平方公里。江南集中区具有独立于安徽省全年3万亩土地出让指标之外的国家计划单列土地供应，年出让指标达到5000亩的可实际操作的规模优势，在竞争中处于绝对优势地位区位：江南产业集中区位于安徽省池州市梅龙镇，北临长江，南依九华山，西接池州市，东连铜陵市。紧邻长三角，与上海、浙江、江苏均在4小时经济圈之内政策：国家及地方特殊扶持政策的叠加红利安徽省级财政每年5亿元的资金扶持10亿元专项资金，“十二五”期间100亿元专项信贷资金支持。配套：征地、拆迁及基础设施配套

14、建设快速、高效，现阶段征地、拆迁已全面完成，土地熟地率70%以上，2014年年底全面完成基础设施配套建设交通：集水、陆、空、铁于一体的立体交通网络，：4小时经济圈覆盖华东、华中各省资源：劳动力丰富，成本优势明显气温：集中区所在池州市属亚热带季风气候区，气候温和，雨量充沛，光照充足，四季分明，无霜期长，年平均气温16.5，年平均降水量为1500mm，平均日照率约45%，年均无霜期达227天。空气质量：全年达到优、良的天数共365天，占全年100%。其中空气质量为优的天数共300天，占全年74.8%。地貌：集中区现状用地大部分属圩区，地形平坦，地势低洼，海拔一般在7m-9m左右（黄海高程）。用地南

15、部邻迎宾大道区域为丘陵岗地，最高海拔为40m。西北部梅龙镇区所在地地势较高，高程多在16-19 米，最高海拔为41.2 米土壤：土地资源种类繁多，既有在生物气候等自然条件下形成的水平地带性和垂直地带性土壤，又有受人类活动影响形成的耕作土壤；既有黄棕壤、红壤等地带性土壤，也有水稻土、潮土、岩性土等非地带性土壤。红线部分为卓达养老综合体项目规划区域。项目所在地占地面积90平方公里，其中包括水面40平方公里（九华湖自然保护区），50平方公里建设用地。集中区管委会本着“山上做减法、山下做加法”的原则，目前并未对该区域进行开发。江南产业集中区管委会希望将此处用地用作高端养老项目开发。该用地区域为丘陵岗地

16、，最高海拔为40m。土壤质量达到国家标准。目前该区域拆迁面积所涉及的人口大约1万人，拆迁工作将由当地管委会牵头负责；土地出让金目前没有确定，目前已开发的工业用地挂牌价范围为9.8万/亩100万/亩。项目资源 - 江南集中区卓达养老综合体项目规划区域O项目资源 - 江南集中区重要基础设施平面位置图项目资源 - 江南集中区路网建设示意图二、开发思路禅修健康高端综合佛教智慧与健康养老发展论坛养生护理实训基地健康管理总部集群健身延寿生态农业养生适老主题公园全龄化养生养老智慧社区老年主题奥特莱斯礼佛养心主题酒店集群中华宗教文化交流协会年会暨佛教智慧与健康养老发展论坛（一）佛教智慧与健康养老发展论坛依托九

17、华山佛学院，打造信仰与智慧，养心与健康融合的“心灵供奉”道场打造卓达“安心、顺心、关心、放心、开心”五心银发养心体系，使江南产业集中区高端养老项目成为大官儿、大款儿、大碗儿“安心之地”九华山佛学院九华山佛学院马来西亚宗教与智慧教育论坛（二）礼佛养心主题酒店集群配套“乐趣（文体活动）、乐和（社交活动）、乐观（心理辅导）、乐活（生活照料）、乐享（增值服务）、乐园（硬件设施）、乐情（隔代陪护）、乐智（高端商务）” 八大体现不同文化和养老概念的主题酒店，“点山缀水，引领中国消费新趋势通过与国际接轨（委托运营），配合产权理财、资产抵押与委托经营等创新策略，确立国际化主题酒店集群商业模式，实现人气聚集与客

18、商双赢的行业标杆主题酒店集群与北部养生适老主题公园，及西部健身延寿生态农业、全龄化养生养老智慧社区，四位一体，共同构建资源型度假、养生、健身、延寿“休闲、养心梦想乐园”注： 健身延寿生态农业 礼佛养心主题酒店集群 养生适老主题公园 全龄化养生养老智慧社区 （二）礼佛养心主题酒店集群客房：由国际品牌酒店托管的主题酒店集群，为入住酒店宾客及至尊俱乐部会员提供24小时私人管家服务。餐饮：蓝卡健康配餐、礼佛养生素斋、养心音乐美食等，陪你一同寻味健康、长寿、幸福。活动：文娱、社交、静修、护养、商务等系列主题活动。配套：池畔别墅、联排别墅、商业街公寓、总统堡别墅等多业态养生养老主题产品，与酒店集群补充。主

19、题酒店主楼（示意）池畔别墅、联排别墅、商业街公寓、总统堡别墅配套建筑群礼佛养生素斋静修养生茶社礼佛沐浴养生泡汤主题酒店群（示意）乐智商务主题酒店（三）老年主题奥特莱斯低层高密，养生养老主题信息化系统020展示体验养老产业园区产品市场销售（三）老年主题奥特莱斯1、养老信息化系统平台建设（1）合作内容1）共建信息化系统平台：借助中民平台资源整合能力、政策扶植资金、公信平台融资便利性等优势，采用股份合作方式和现代管理机制，充分调动各方参与的积极性，与“中国养老网、12349民政便民服务热线”共建中国养老服务输出及信息化网络平台第一品牌。其他资源，从产品、服务和用户角度出发，进行专业业态整合。2）战略

20、合作延伸至项目层面：启动项目首选潍坊（山东省民政厅整体委托中民做潍坊、滨州整体规划，中民马上要在山东启动3000客群的取样调研，中民负责优先引入卓达养老社区和产业园区项目），后续包括章丘、哈尔滨、池州等。3）共建中字头养老基金：国家在酝酿慈善法，各种慈善捐款要通过组织形式进来。卓达与中民合作成立“中民卓达养老基金”，占据资源，成为非产权销售物业和机构资金入口和唯一出口。中民养老规划院中民卓达养老基金中国养老网12349民政便民服务热线+“中字头”战略联合舰队（三）老年主题奥特莱斯2、启动养老产业园区调研（1）工作目标：1）完成项目开发建设方案；2）完成资源整合和预招商（2）搭建产业快速聚集和商

21、业运营模式以卓达大量“土地资源和O2O信息化系统平台”为“线上线下”整合优势，以“创意研发和市场销售”为第三代工业标志，搭建从研发、初试、终试到产品生产高水平产业链，把生产环节甩给专业的传统加工制造企业，实现传统加工制造业与产品研发、市场销售的无缝对接，创新以“抓两头、甩中间”的产业园区商业运营模式，引导专业“研发、生产、市场和资本运营”机构和资源向卓达“老年福祉用品加工制造产业”区域开发项目快速聚集，破解养老产业发展困局。（3）创建电商平台和资本运营模式。1）通过O2O电商平台和老年用品奥特莱斯建设，确立“订单式”研发、生产模式，扩大市场份额，加速入园企业资金周转率，提升经营利润，降低经营风

22、险，创造快速聚集市场条件。2）通过“0地价，厂房分期支付、贷款建房（厂房再抵押，企业获得流动资金），平台融资（集合债），以租代售（卓达将资产抵押，租金适当高于利息，全部付清后资产解压）” 等金融创新形式，减少入园企业固定资产投资压力，创建加工制造与资本、电商有机结合的资本运营模式（参见：资本运作方案概述；产业园区调研工作计划）。（四）全龄化亲情养老智慧社区居家、社区、机构三位一体的全龄化亲情养老智慧社区（四）全龄化养生养老智慧社区1、选址规模1）项目规划总占地50平方公里，规划总建面3000万平米，起步单价按6000元/平米（精装），可售产品按2400万平米计算，去化8年，总产值约2186亿元

23、（参见后附表）。2）启动项目区（如图），拟建住宅、公寓、机构、医院、体检中心、主题公园、奥特莱斯、主题酒店、中华文化研修院、快乐农庄等项目。总规模5万平米。（四）全龄化亲情养老智慧社区2、操作模式：养老总公司成为养老综合功能平台1）电商：中国养老网、12349民政便民服务热线、卓达养老服务中心（拟用名） 商业模式利用卓达养老体系现有资源、将家政、医院、机构、理财、住宅等成熟服务和产品体系细分，并组团购套餐O2O网站购买物业执行、引来小额资金流和成熟客户。发挥卓达养老体系潜力，逆向思维把养老对象的自有资源盘活、半强行的赠给银发个人网店、盘活老人的房产（出租出售分时度假）、车辆闲置物品、人脉、阅历

24、、交友、顾问、技能、培训等资源、利用免费开店保证金制度等构造网站人气现金流点击率等。发挥卓达养老体系潜力，逆向思维把服务员工的自有资源盘活、半强行的赠给照护网店、盘活其以上资产资源甚至工余服务，提高形象服务质量还加强了养老网站的“粘”度利用传统营销宣传手段推广，如平媒、软文、电视、招商推介会等。利用网络营销手段如搜索引擎、门户网站、电邮文章、免费策略论坛推广网站联盟. 线下营销 博客推广宣传 事件营销社会化网络QQ群、博客推广、SNS推广（病毒式营销）等各种模式手段营销卓达集团自己的直营业务板块、如有机农业、养生住宅、理财养老、机构照护服务等产品营销。（四）全龄化亲情养老智慧社区2）整合专业资

25、源： 线上系统框架专业细分随着业务需求逐步清晰，系统的功能需要逐步迭代增加；整体平台涉及业务范围广，多个业务群之间相对独立，例如电商与客户资料管理、知识库、终端设备之间独立性较强；为了支撑整个平台，可能引入多厂商模式，各厂商提供的产品之间应相对独立且可互联互通；基于以上考虑，系统总体架构采用分布式多子系统架构，每个子系统完成特定的业务功能，子系统之间通过标准企业协议进行互联，协作完成业务目标。（四）全龄化亲情养老智慧社区2）整合专业资源： 线下产品选型市场细分 供应商筛选1、解决方案评估2、软件运行环境评估 3、项目实施评估4、培训与售后服务评估5、 供应商评价评估6、效益风险评估。商务谈判卓

26、达养老服务中心会员卡售，会员资金保值、增值养老服务平台广告费护理人员培训费、认证费标准养老服务的组织供应、养老产品的销售。养老产业基金发放入住商家返点商业模式（四）全龄化亲情养老智慧社区3）行业标准：软标准服务；硬标准建筑品牌价值生成图物联网体验中心Iot experience center适老化规划设计创见性物业服务Realty serviceAging of planning and design标准化适老产品Standardized comfortable old productsThe brand value多样化客户群体Diverse customer base专业化医养机构Spec

27、ialized medical health institutions（四）全龄化亲情养老智慧社区4）依托产业新城拓展：一心四驱、两重两轻、轻体先行消费带动投资核心服务核心驱动主题地产行业市场行业统领市场服务拉动消费市场聚集产业轻重轻重社区机构产业平台养老理财（四）全龄化亲情养老智慧社区4）依托产业新城拓展：产业运营及盈利模式（四）全龄化亲情养老智慧社区5）以房养老：产权置换以租养老高单价、高总价低总价低单价、低总价低总价（四）全龄化亲情养老智慧社区5）以房养老：交换空间（四）全龄化亲情养老智慧社区3、销售大体系：1）养老一居原居地城市:产品配比及推盘节奏第一层次为不可售床位、亲情酒店及配套公

28、建（容积率0.6-0.8），建面600万，约20%，采用会员制盈利模式运营；第二层次为低密度适老精装产品（容积率1.0），建面1200万，约40%，预计售价及去化率；第三层次为精装可售公寓及高密度产品（容积率1.3），建面1200万，约40%，预计售价及去化率；第四层次为精装高层产品（容积率1.8），占地400亩，约12%，建面1100万，约40%，预计售价及去化率；特色资源城市精装低密产品（容积率1.0）2014年（预售）2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合计去化率（%）10%15%20%20%12%10%8%5%100%预计售价（万元/）0.75 0.83 0.91 1.00 1.10 1.21 1.33 1.46 预计销售额（亿元）90.00 148.50 217.80 239.58 158.12 144.95 127.55 87.69 1214.19 精装高密