成都某商业市场分析课件

1、成都市郫都区商业市场分析第1页，共25页。郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻。截至2011年，郫县已形成三横六纵一圈的城市交通网络体系和一刻钟经济圈，国道317线、成灌高速、成都绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵贯东西、横跨南北。在新一轮成都市域城镇体系规划中，郫县被确定为成都七个卫星城之一，作为成都重要经济组成部分，将向西扩展建设成成都西部新中心城市。郫县概况第2页，共25页。2013全国中小城市百强县市公布，郫县位居46位；郫县荣获“2013年十大休闲小城”称号；在首批国家知识产权强县工程示范县（区）遴选中，郫

2、县以综合排名位列全国第九位的创新力，跻身全国首批阵列。表1：郫县基本数据统计表（据统计公报2013数据）序号统计指标郫县数据1GDP（亿元）360.232行政区域面积（k）437.53常住人口（万人）75.64社会固定投资总额308.035城镇居民人均可支配收入（元）276776社会消费品零售总额（亿元）75.75郫县幅员面积4375平方公里，下辖郫筒、唐昌、犀浦、安德、安靖、红光、友爱、唐元、古城、合作、新民场、德源、团结、花园、三道堰15个镇、36个社区、261个行政村。郫县概况第3页，共25页。郫县主城区龙湖时代天街商圈中海国际商圈犀浦商圈红光商圈中铁银杏广场郫县商业概况商圈分析成都西区

3、成熟商圈为郫县新城商圈，已经成为成都西区规模最大、业态最为丰富、配套最为完善的成熟商圈。中海国际商圈依托沃尔玛超市和影院，打造片区商业中心，成为区域内待成熟商圈。龙湖时代天街依托高新区富士康、电子科大校园经济和龙湖商业资源打造130万方超大体量的西区商业中心。第4页，共25页。郫县商业概况郫县商圈郫县商业形态多为临街底商、开放式商业街等商业形式，档次较低，管理不到位，商铺租金差异性极大，以东南西北四大街交汇处为中心，商铺租金最高，逐渐向四周递减。目前郫县新增商业体量庞大，多以商业综合体的形式呈现，区域内竞争较大。第5页，共25页。郫县商业概况犀浦商圈犀浦是郫县发展较好的乡镇之一，新增项目众多，

4、商业形态多为商业综合体、临街底商以及商业街等商业形式，数十万方的商业集中呈现，竞争十分激烈；地铁二号线的终点站设在犀浦，地铁口附近的商铺和租金价格都普遍较高，便利的交通和优越的地理位置吸引了大量周边以及成都的投资者和购房者。第6页，共25页。郫县商业概况红光商圈 红光镇商业形态多以社区底商、商业街为主，档次为中低端，商业以广场路最为集中，经营状况较好，凭借区域内几所高校，带动了商圈经济的发展，区域内商业综合体项目较少，目前最大的综合体为龙城国际项目。商铺租金价格以学校附近最高。第7页，共25页。龙城国际开发商 成都志达房地产开发有限公司物业公司 成都安达祥和置业有限公司物业地址 郫县红光镇红高

5、路88号龙城国际营销中心总占地面积 200亩 总商业面积 30万方 户数 /容积率 4绿化率 30%楼层集中式3F，底商1F面积区间20300商铺售价1F：2.32.5万2F：1.2万3F：1万物业类别 公寓+商业街+写字楼去化率（当批次1.2.7号楼）30%月均去化311开盘时间 2014-05-01龙城国际占地200亩，分为5期开发，商业总面积共30万方，共三层，1.2.3期剩余少许200700商铺。物业类型涵盖低层洋房、高层电梯、精装商务酒店和风情商业街及大型超市第8页，共25页。公园一号开发商 四川致民森瀚投资管理有限公司物业公司 四川硕润物业物业地址 郫县红光镇幸福路北一段（时代水岸

6、康城）总占地面积 89亩 总商业面积 1.95万方 户数 30容积率 2.96绿化率 30%楼层2层面积区间17423商铺价格1F：2.63万/2F：1.5万/商铺租金1F：100150元/2F：3040元/物业类别 商业+住宅去化率34%月均去化179 开盘时间 2013-12-15公园一号占地89亩，共有2期，商业总面积约2万方，共二层，商业4月开盘，现阶段正蓄客。活动交5000抵5万。第9页，共25页。嘉通云玺开发商 成都市永致投资有限公司物业公司 成都市禾润物业管理有限公司物业地址 红光镇广场路北四段256号总占地面积 41亩 总商业面积 6900户数 74容积率 3.60绿化率 30

7、%楼层2层面积区间33320商铺价格1F：1.82万/2F：8千1.1万/商铺租金 /物业类别 商业+住宅去化率0%月均去化0开盘时间 2015-01-11嘉通云玺占地41亩，商业总面积约6900方，共二层，项目采用外墙内保温，使用中空玻化微珠保温层第10页，共25页。开发商 成都晶宝实业有限公司物业公司 成都富雅物业服务有限公司物业地址 郫县红光镇广场路北二段（银杏酒店管理学院对面）总占地面积 97亩 总商业面积 2万户数 /容积率 2.85绿化率 43%楼层2层面积区间18600商铺价格1F：1.31.8万/2F：70008000元/商铺租金/物业类别 商业+住宅去化率100%月均去化38

8、8.4开盘时间 2014-05-01晶宝塞纳国际晶宝塞纳国际占地97亩，商业总面积约2万方，共二层，法式风情建筑，2万平米的园林更显楼盘品质。第11页，共25页。和润国际开发商 成都同聚和润置业有限公司物业公司 成都同聚物业服务有限公司物业地址 红光镇港泰大道1508号总占地面积 109亩 总商业面积 2.2万户数 82容积率 2.93绿化率 32%楼层2层面积区间33.75-1738.10商铺价格1F：1.71.8万/2F：9千1.2万元/商铺租金1F：4050元/2F:3040元/物业类别 集中式商业+住宅+酒店去化率1期96.8%2期91.9%月均去化1期10592期342.14开盘时间

9、 2014-05-01和润国际占地109亩，共2期，商业总面积约2.2万方，共二层，项目的宗旨在于打造高性价主题社区。以爱琴海为主题第12页，共25页。蓝光幸福耍街开发商 成都郫县蓝光和骏置业有限公司物业公司 四川嘉宝资产管理集团有限公司物业地址 成都市城西犀浦地铁口（成灌路与犀安路交汇处）总占地面积 131亩 总商业面积 10万户数 152容积率 4.0绿化率 30%楼层2层面积区间36440商铺价格外街：1F：3.85.4万/2F：1.61.9万元/内街：1F：23.5万/2F：1.31.6万/商铺租金/物业类别 社区底商+集中式商业+住宅+酒店（途家）去化率43.38%月均去化929.5

10、7开盘时间 2013-05-23幸福耍街占地131亩，商业总面积约4.5万方，区域内唯一滨河商业街区，开创全城首屈一指的滨河休闲商业模式，成就区域娱乐、休闲聚集地。以鲜明的主题特色，丰富业态形式，革新大城西休闲商业时代。第13页，共25页。在售楼盘商业情况项目名称占地面积商业体量楼层数量面积区间预计售价物业类型开盘时间宇众悦城55亩2万社区2层独栋商业3层306001F：1.82.2万/社区底商，独栋商业体，住宅2015.06成都后花园1200亩30万/写字楼、公寓、酒店、别墅2016年宇众悦城占地55亩，商业总面积约2万方，物业类型有社区底商、独栋商业、住宅成都后花园占地1200亩，共4期，

11、商业为第四期在建状态，商业体量30万方，北美风格最纯粹的别墅级项目，地下三层，包含写字楼、住宅、公寓、酒店，物业类型丰富，配套设施完善第14页，共25页。小 结郫县地处成都西区产业配套服务区，地理位置优越，交通便利，发展潜力巨大郫县经济发展迅速，综合实力较强，人均消费水平不断提高，有利于商业的发展郫县商业地产发展较快，新增体量巨大，区域内竞争激烈，走差异化路线是在激烈竞争中突破的关键商业形态多以临街底商和商业街为主，档次都较低，随着消费需求的不同，合理定位十分重要红光镇的商业综合体项目较少，多以社区底商和商业街为主，开发商业综合体有明显优势第15页，共25页。2.本体分析第16页，共25页。项

12、目概况项目位于郫县红光镇广场路与港通北四路交汇处，项目三面临街，临街面长达500米，展示面佳。项目商业分为独栋商业和住宅底商两种，既适合大中型餐饮、娱乐业态，同时还有兼顾了零售及社区配套业态，总面积20710.57，体量适中。 有一条商业内街，临主干道的独栋商业与社区底商可以形成有效地呼应，形成聚合效应。第17页，共25页。产品分析独栋商业：一层：原有商铺10间。问题：1) 商铺划分没有充分考虑口岸价值；2) 临内街面商铺面积过大。二层：原有商铺1间问题：面积过大，总价过高。第18页，共25页。临街商业：问题：1) 剪力墙过密，影响业态规划，不利于后期装修；2) 开间进深比过大；3) 异形铺、

13、大肚铺较多；产品分析解决方案：一铺一推荐 临街底商进行产品优化：原则上尽量避免异形、面积过大、使用率低的商铺出现；对剪力墙过多，使用率过低的商铺进行合并销售；对剪力墙过多的又不能合并或切割的商铺进行引导销售，赋予其多样性的使用可能；对现有商铺进行A、B、C销售难易的划分，通过不同阶段不同策略对待，通过挤压和强推实现销售；一铺一推荐：对面积较大、户型异形、剪力墙较多的商铺进行专门的用途及设计规划，体现商铺使用价值。 第19页，共25页。3.产品设计优化第20页，共25页。划铺原因1.本项目的独栋商铺单个面积偏大，导致总价过高，不利于销售2.消防通道通畅性较差，异形铺使整个商铺利用有限。第21页，共25页。划铺原则商铺尽量划小，以降低总价，保证较高的单价；保证消防通道畅通；保持主入口的宽大，并且通道通畅；压缩不必要的公共区域与过道宽度，以增加可售面积，降低公摊率；降低单个组团的铺量，增加转角铺，有利于后期分组团推售，便于后期销售控制；独栋以2栋、3栋、社区底商以8栋、10栋为例，商铺一划为二第22页，共25页。独栋划铺方案建议2栋临街商铺划法建议：1F商铺面积在60.4m2-112.89 m2 之，且开间、进深比为1：1，1