2021年张家口市场调查分析报告

1、张家口市场调查分析报告目录第一章：城市发展概况 第一节：城市基本概况 第二节：城市经济发展现状 第三节：城市建设规划 第四节：总结 第二章：房地产市场现状分析 第一节：政策资讯 第二节：楼市现状 第三节：媒体投放分析 第四节：总结 第三章 张家口房地产市场总结 第一章：城市发展概况第一节：城市基本概况一、地理位置张家口毗邻京津，地处京、冀、晋、蒙四省市交界处，是京津冀（环渤海）经济圈和冀晋蒙（外长城）经济圈的交汇点，是连接“三北”市场的重要物资集散地，是北方现代物流供应链中的重要链接点。良好的区位优势，使张家口在经济发展上，既便于承接京津地区资金、技术、人才、信息等要素的转移和辐射，又可以充分

2、利用中西部地区丰富的资源和能源，承东启西、沟通南北的区位优势十分明显。二、行政区域划分一一五区、十三个县五区一一桥东、桥西、高新、宣化和下花园区；十三个县一一康保县、沽源县、尚义县、张北县、崇礼县、赤城县、怀安县、万全县、宣化县、阳原县、蔚县、涿鹿县、怀来县。三、各区县占地面积及人口分布张家口人口总数为450万，除汉族外，还有回、满、蒙古、壮、朝鲜、藏、苗、维吾尔等26个少数民族；五个区总面积为850平方千米，总人口为 85万人；十三个县总面积为35900 平方千米，总人口为365 万人。四、城市交通分析全市交通网络完善、四通八达。截止 2012年底，张家口市境内高速公路通车里程 达到1200

3、公里，居 全省首位。境内已建成京张、宣大、丹拉、张石、京新5条高速公路，京包、丰沙、大秦、沙蔚 4条铁路。正在加紧建设张涿、张承、张石三期、京新二期等4条高速，加快推进京尚、京蔚、二秦等高速公路。张集铁路正在加快建设，京张城际、张唐、蓝张、张呼、张大城际、张石等铁路的前期工作 均进展顺利。军民合用机场已投入使用。张家口海关已开关运行。集公路、铁路、航空于一体的现代 立体式综合交通网络正在形成，区域性交通枢纽地位日益彰显。小结通过以上可以看出，张家口市占有得天独厚的地理优势，毗邻京、津的战略位谿，使其发展步伐在近 两年越发迅速。政府也利用这一优势积极进行改革，实行“三年大变样”和加快铁路、公路建

4、设等计 划，成绩显着。目前张家口市城镇建设 “年上水平”的大幕已经拉开。3年中，将完成城镇建设投资1500 亿元，打造强市名镇，并把环境保护和生态建设放在首位，着力建设资源节约型城市、环境友好型城 市，力争主城区主要设施指标和环境指标超过全国水平，部分指标达到或接近国内先进水平，县城主 要设施指标和环境指标超过全国平均水平。但目前市场还存在如：商业氛围不浓厚、人口密集度不高、人民消费水平普遍偏低等问题，但这同时也意味着其市场发展潜力较大，有着较多的可挖掘性。第二节：城市经济发展状况一、张家口市GDP统计分析2012年张家口市实现生产总值 1233.7亿元，按不变价格计算，比上年同期增长10.0

5、%,比第三季度末提高0.5个百分点。其中第一产业增加值增长4.6% ,对经济增长的贡献率为 7.1% ,拉动GDP增长0.7个百分点；第二产业增加值增长 11.9%,对经济增长的贡献率达到了52.7%,拉动GDP增长5.3个百分点；第三产业增加值增长 9.9%,对经济增长的贡献率为 40.2%,拉动GDP增长4.0个百分点。三次产业的发 展情况表明，我市整体经济速度逐步回升。二、张家口市财政收入统计分析2012年张家口市全部财政收入完成 214.15亿元，增幅达19.41%,当年增收34.81亿元，完成年初目标任 务的105.23%。其中，地方公共财政预算收入完成106.56亿元，增幅28.4

6、1%, 4个县区突破10亿元，13个县区突破5亿元。在经济大环境影响下，张家口财政收入仍保证了一定幅度的增长，这表明金融行 业的波动并未对张家口本土财政收入造成较大的影响。三、张家口市人均可支配收入统计分析2012年，张家口市城镇居民人均可支配收入18441元，同比增长12.4%,增速居全省第6位，位次比上年前移3位。农民人均纯收入近几年首次超过承德市，达到 5564元，同比增长14.6%,增速居全省第7 位。四、社会消费品零售额统计2012年张家口市全年实现社会消费品零售总额435.10亿元，同比增长15.5%。其中，城镇零售额实现338.14亿元，同比增长14.8%;乡村零售额实现96.9

7、5亿元，同比增长17.8%。分行业看，批发业实现零 售额70.56亿元，同比增长39.8%;零售业实现零售额300.85亿元，同比增长14.1%;住宿业实现零售额 4.09亿元，同比增长15.2%;餐饮业实现零售额 3.93亿元，同比增长23.2%。消费品市场平稳发展。与全省持平，居全省第7位。市民的消费意识明显加强。小结通过以上统计分析可看出，张家口市的经济发展有着比较大的进步。GDP、人均可支配收入及社会消费品零售总额等三项指标的增长率均有所上升。尤其是社会消费品零售总额的增长率上降幅度最为明显。这在一定程度上表明该市的居民消费观念从保守逐渐加强，消费心理转向开放。政府财政收入仍 保持着较

8、大的增长率。第三节、城市建设规划一、城市规划与布局分析21世纪中期，张家口将成为物资环境和生态环境比较协调、景观中等、各类基础设施和服务设施相对比较完整的中等城市。张家口市城镇等级规模结构分为四级：首级市域中心城市为张家口市区（张家口桥东区和桥西区）；第二级为5个中小城市，即沙城（怀来县）、张北、蔚州（今蔚县）3个中等城市，涿鹿、阳原 2个小城市；第三级柴沟堡、西湾子等 7个县城；第四级为84个建制镇。两轴四区：依托交通走廊，形成东西和南北两轴。根据自然、生态、经济条件划分为北部坝上次区域，东部次区域，中部次区域和南部次区域一主一主三副：以五个区为为主，辐射万全县。以怀柔、张北和蔚县为三个副中

9、心，辐射周边其他县二、城市路网规划张家口市主要实施了主城区“三纵十横十四路”的道路建设改造工程，长度 110公里。完成了胜利中 路，滨河路，清水河路三条城市纵向主干道的改造拓宽，实现南北向道路的畅通；完成了城市快速路南北环线、赐儿山大街、东兴街、建设街、工业西街、盛华大街、市府大街、朝阳 大街、站前大街十条城市横向道路的拓宽改造工程，打通了城区道路与城市快速路的连线； 对工业南横街等部分断头路以及路况较差的十四条支路实施了拓宽改造；三、中心城区用地规划中心城区住房用地布局中心城区住房用地规划四、城市产业集聚区规划2008年一一2010年三年时间，张家口市共完成主城区73家工业企业外迁工作，提供

10、城市建设用地5200亩。其中：桥东区23家，占地3000亩；桥西区17家，占地500亩；高新区33家，占地1700亩；小结通过以上可以看出，在城市规划方面，张家口市制定出了由中心向四周辐射的方针，并以桥东与桥西为主城区依次划分为四个等级的城区圈，布局分化合理。在住房用地规划方面，主城区以“旧城改造”为主题，郊区便以“城中村建设”及“工业用地”为主，这些方针给当地的房地产市场发展创造了良好的机遇，市场潜力巨大。第四节、总结本章共从城市概况、经济、城市发展战略等方面综合分析了张家口近期的市场状况。可以看出处于重 要战略地位的张家口市近年来发展较为迅速，依托环渤海经济圈的影响，承东启西、沟通南北的区

11、位 优势十分明显，成为重要的物资集散地。经济发展持上升状态，消费指数的上升也说明了张家口市居民的消费习惯由保守与理性逐渐转为开放。房地产市场方面，由于政府大刀阔斧的改革，城市建设以“旧城改造”和“城中村建设”为主，这对当地房地产行业的发展是一个较好的机遇。城市化进程与房地产市场的发展有着相辅相成的关系，以下两表为具体关系表明：张家口市目前的城市化发展特征人均GDP与房地产发展阶段关系表：张家口 2012年GDP1356元，人均约7000美元。，可以判定张家口市目前房地产市场正处于平稳阶段，主要以改善需求为主，发展特征为政府宏观调控，市场主导发展。在本月，当地楼市表现较为活跃，新入市楼盘及新放量

12、楼盘均多，价格起伏持平。第二章：房地产市场现状分析第一节、政策资讯一、时政热点地产调控政策出现松动2013-08-15 02:28:53 来源：21世纪经济报道（广州）有0人参与最近地产调控政策出现了一些新动向，先是地产公司的A股再融资有望开闸，续而是温州官方确认松绑限购令，允许购买二套房等等。对此，多数业内人士认为号称“史上最严格”的地产调控政策或许已经终结，未来 还将进一步微调放松；预计房产税扩大试点后的方案也会比较温和，征收范围只面向增 量，税率也不会比沪渝 两市高。这让一些地产商异常兴奋，在土地市场上进行激烈的竞 争，而对于购房者而言，则害怕继续上涨而出现抢购现象。出现上述政策微调的背

13、景之一是，一部分面临着严格调控的大城市房价、住宅成交 量仍然在持续上涨，显示出很强的刚性购买需求，从而突显出这些区域新建住宅供应量 不足的问题。与此同时，中国经济增速下滑，出现明显的景气回落，硬着陆担忧抬头。 为了稳住经济走势，中央政府已失去单纯打压房价的兴趣，改为“促进房地产市场平稳 健康发展”。近三年来反复强调的“坚持房地产市场调控不动摇”、“促进房价合理回归”等政策表述已然消失。既然是“发展”，没有理由继续禁止房地产企业进行股票、 债券融资，并实行银行信贷歧视政策。另一个背景是，目前国内不同地区之间的房地产市场冷热不均，个别三四线城市房 价下跌、销量停滞，甚至出现了 “鬼城”现象，地方财

14、政的压力很大。比如，温州房价自2011年9月以来连续22个月同比下降，不少楼盘房价已经腰斩。如果不放开限购，温州地方财政、商业银行、开发商都会面临大麻烦。个人观点：总体来说，近三年来严厉的房地产调控没能有效地控制全国房价上涨， 尽管通过“限购、限贷”等政策抑制了部分投机需求，推迟了部分刚需购买时点， 却没 有触及过去十来年房价走出大牛市的根基：政府供地制（供地垄断）、城乡及东西部二元化（公共服务设施分布不均）、城镇化、房产税缺失（持有的房产增值无须纳税）、实 际利率偏低、货币供应较为宽松，等等。换言之，它只治标、不治本。2、房地产调控长效机制正在论证阶段年底可望出台2013-08-15 11:

15、18 经济参考报14日，在海南召开的“ 2013博鳌房地产论坛”上，中国房地产业协会副会长朱中一表示，“国务院有关部门制定的全国城镇化发展规划和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制还处在论证阶 段，估计还要三个月左右才能出台”。朱中一指出，房地产调控长效机制应包括，抓紧完善房地产市场调控政策，今后更多地采用税收、信贷等经济和法律手段来进行调控；继续加强保障性安居工程在资金筹措、使用监管、规划建设、工 程质量、分配退出和运营管理等方面的工作；还要在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融 制度和推进住宅产业化等方面健全相关机制。个人观点：如果楼市长效性调控机制在今年年底或明年年初开始出台，那么

16、，当财税体制、土地 政策、金融体制等长效调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市调控政 策之时。二、楼市风云1户籍新政：租房满一年 就成了城里人享同等待遇2013-08-15 09:17 华西都市报收藏打印 字号：T|T南充主城区有合法稳定职业或者合法稳定住所（含公共租赁住房和租用单位住房一年以上）的人员，本人及其同居生活的配偶、未婚子女、父母等直接亲属；在县（市）城区则放宽只租赁房屋半年 以上即可，申请人员增加了祖父母、 外祖父母、孙子女、外孙女，可以在当地申请登记城镇居民户口。南充市户籍制度改革从 6月中旬已开始实施，多个方面放宽限制，租赁人员租房在一年以上便可申请南

17、充城区的城镇户口。2、河北省沿海2320个亿元以上在建项目加速推进2013-08-15 07:34 河北日报 李巍今年以来，我省加快沿海地区发展规划的实施，推进沿海地区项目的聚集提速。上半年，沿海地区亿元以上在建项目2320个，同比增加568个，完成投资同比增长26.2% ,其中，新开工项目961个,同比增加290个；已经有73个央企合作项目落户沿海。受益于省市一系列扶持政策，曹妃甸区、渤海新区和北戴河新区的水电路气讯等基础设施日趋完善，投资环境不断改善，要素聚集能力进一步增强。今年上半年，三个区固定资产投资分别增长 28.4%、24.1%和25.1% ,分别高于全省8.7个、4.4个和5.4

18、个百分点。三、金融资本昨金融地产股净流入近7亿元2013年08月14日12:28中国新闻网查看评论据大智慧数据显示，昨日两市资金净流出27.29亿元。这主要体现在煤炭石油、有色金属、 供水供气、电子信息、工程建筑等板块。不过，银行、保险、房地产、电器、纺织服装等板块出现了资金净流入的态势。其 中，银行板块净流入4.37亿元，净流入最大个股为兴业银行、民生银行、浦发银行。保 险板块净流入1.67亿元，净流入最大个股为中国平安、中国太保、新华保险。房地产板 块净流入1.24亿元，净流入最大个股为万科 A、美都控股、金地集团。四、土地市场7月土地市场高烧不退 楼面价同比暴涨六成全国多地今夏频现极端高

19、温，同样高烧不退的还有土地市场。昨日，北京土地市场再度出让四宗经营性用地，万科、葛洲坝和融创联合体等皆有斩获，总土地出让金为67.2亿元。迄今为止北京年内土地出让金累计已达943.8亿，8月份突破千亿指日可待。同一天，上海崇明陈家镇滨江 8号地块挂牌出让，最终溢价率达到102%第一财经日报记者从中国房产信息集团（CRIQ获得的数据显示，7月全国53个重点城市平均成交楼板价高达3030元/平方米，较上月提升28%同比上涨59%创近一年来新高。而上海易居房 地产研究院发布的数据则显示，7月包括北上广深在内的十大城市土地出让金收入合计912.9亿元，创下近31个月的新高。包括京沪在内，今年重点城市土

20、地市场堪称火爆，7月亦延续了上半年的走势。但与往年略有不同的是，目前虽然地价、房价均保持上涨态势，但市场并未预期楼市调控政策会再度趋紧。相反，个别城市因市场低迷已开始酝酿松绑，业界也没有预期中央会对此举进行叫停。这种市场氛围的背后，是宏观经济下行压力增大，房地产对经济的带动作用正被重新审视。此外，限购等调控措施过于行政化和短期化，高层似乎有意建立更长效的市场调节机制。五、名企运营房地产企业现在“不差钱”来源：中国青年报2013年08月15日11:00 我来说两句（0）据新华社三亚8月14日电（记者王岩波 王晖余）14日在海南三亚举办的“ 2013博鳌房地产论坛” 上，与会专家普遍认为，当前大部

21、分房企资金较为宽裕，有融资需求的房企多是出于再扩张考虑，企 业关注的更多是融资渠道的成本问题。路劲地产集团董事局主席单伟豹认为， 今年上半年房地产行业运行数据都比较正常， 既没有放缓 也没有过速增长的倾向，上半年国内房地产投资同比增长20.3%,施工面积增长15.5%,销售面积增长28.7%,其中住宅方面增长了 30%主流企业销售回款比较理想。华远地产股份有限公司董事长任志强认为，当前缺钱的只有极少数财务不透明，或者是公司状况比较差的企业，整体看来，不管从统计数据还是从报表上看，没有严重缺钱的企业。他认为，开发商 今年有望保持30减上的自有资金的增长，现在房地产商真正关心的是融资成本。由于境外

22、融资的利 率比国内银行标准贷款利率还低，所以凡是有境外渠道的企业都从境外融资。经初步估算，龙湖、建 业、万科等几家境外上市公司融资已达600亿元到800亿元，规模非常大。谈到房地产“不差钱”的原因，业内普遍认为当前房地产形势比较好，相较于其他行业，房地产 业仍是具有潜力的投资渠道。对此，中国城乡建设经济研究所所长陈淮指出，尽管当前主流房企资金 供给不成问题，但是资金的风险结构配置仍值得关注，房地产需要的是中长期稳定运行，企业不能光 靠回款，仍需审时度势及时调整经营策略与产品结构。小结今年1-7月中国房地产市场延续此前态势，房价涨幅继续缩小，投资、开工等指标增速逐步恢复，销售增速进一步放缓。中国

23、指数研究院统计，1-7月，全国商品房和住宅销售均价分别为人民币（下同）6469元/平方米、6097元/平方米，与去年同期相比分别上涨 9.5%和10.0%,涨巾高较1-6月分别缩小 1.7个百分点、2.0个百分点。相关数据还显示，中国房地产市场投资额增速略有提高，新开工增速加快尤为突出，企业投资信 心较强。今年前7个月，全国房地产开发投资额为 4.4万亿元，同比增长20.5%;房屋和住宅新开工面积分别 为11.3亿平方米和8.3亿平方米，同比分别增长 8.4%和7.1%,均高于今年1-6月的平均增速。7月单月 全国房屋、住宅新开工同比增长超过40%创出今年以来新高，且土地购置面积降幅也大幅收窄

24、。1-7月，房地产开发企业资金来源合计6.7万亿元，同比增长 31.5%。整体资金来源增速回落 0.6个百分点，仍显着高于同期开发投资额增速；国内贷款、利用外资和自筹资金同比增速均提高，定金、预付款和个人按揭贷款等其它各项资金来源同比增速减缓。中国指数研究院分析认为，今年下半年，少数热点城市房价仍会有明显涨幅，导致百城指数涨幅 扩大，多个城市地王频现，一些城市政策升级的可能性依然存在。但随着季节性推盘高峰的来临，房 屋销售将企稳增长，量价水平好于去年同期但增速会较今年上半年明显放缓，不同城市的分化将进一步加剧。第二节、楼市现状一、楼市整体情况1、七月在售楼盘分布图以上为张家口 47个在售项目二

25、、楼市各区域板块分析1、房地产市场板块划分由于近几年张家口房地产市场呈现出快速发展趋势，已初步具有板块区域集群特性，但各区域之间并没有出现较大的抗性划分，因此根据地理区位情况，可将张家口房地产版块大致划分为：桥东区、桥西区和高新区三大地产板块，如下图所示：2、各具体板块分析（1）桥东区1）板块概况桥东区位于张家口市区的东半部，因在清水河东侧而得名。南面以纬一路为区分，纬一路以北区域为 桥东区，与高新区接壤，西隔清水河与桥西区相望，区境东西宽约五公里，南北长约九公里，总面积33.1平方公里。目前区域在售项目有 张垣新城、悦澜湾位、御品、维多利亚广场、龙山水郡、龙腾花园等。2）板块优劣势分析优势桥

26、东区发展相对较晚，城区规划完善，市政基础设施比较完善，交通状况良好；对城市主要道路景观环境治理，以大清河两旁主干道、五一大道、胜利路和建国路为主要治理对 象，包括公厕、市场、绿地和停车厂的修建和整治，极大的改善了桥东区的居住环境。许多规划新建市政配套都分布在桥东区，区域未来发展潜力大。张家口市完成主城区 73家工业企业外迁工作，提供城市建设用地5200亩。其中：桥东区23家,占地3000亩；桥西区17家，占地500亩；高新区33家，占地1700亩；为桥东区的房地产发展提供了 大量的储备土地。劣势军事设施相对较多，占据大部分区域板块核心位谿，限制了周边区域其他行业的发展。区域餐饮、娱乐、体育、教

27、育等基础设施还有待进一步完善。3）区域房地产项目分析案名位置占地面积（）建筑面积（万 均价（元/ m2） 户型产品类型金域首府桥东区m2)4万irf10420040-120 m2高层、写字楼龙腾花园2期桥东区45亩8420060-120 irf商住张垣新城桥东区10万 irf30460090-340 irf高层、洋房、悦澜湾桥东区商业9万 m23285-158 m2高层御品桥东区60亩10425090-240 M高层、花园洋房龙山水郡桥东区8万m225460080-120 itf小高层、高层维多利亚桥东区25万 m295580090-280 itf综合体对比项目分析从区域项目体量来看，桥东区在

28、售项目体量较小，建筑面积都在10-30万平米，主要以中等型面积为主，大型面积为辅。从价格上来看，桥东区项目均价区间4400-5000元/itf,区域整体均价为4800元/ itf ,价格相对中上偏高，也有高档项目，如维多利亚均价5800元/itf,目前是张家口价格最高的项目，不过高档项目相对还是较少。从户型上来看，桥东区项目主要还是以两居和三居为主，面积主要为80-200 m2,主要还是以刚性自住需求为主。从客源上来看，区域主要客源还是来自当地党政机关及国有企业员工如军分区、二五一医院、供电所等，不过随着区域居民收入的提高，区域普通居民及上班也逐渐成为区域重要的客源。4）桥东区未来发展趋势桥东

29、区目前正处于快速发展阶段，各城镇道路正在不断拓宽、新建当中，如五一路、张宣公路等，一些商业项目也逐渐在桥东区“安家落户”，如百盛等商业项目，并且像帝广、超市发等知名商业的也在这里，政府机关职能部门将从很大程度上支持桥东的发展，同时土地的储存量在一定能够程度引领未来几年房地产的发展方向，未来发展可能呈现如下几个特点：多元化、品质化的产品即将脱颖而出，继续引领张家口地产的发展；受地块的限制的影响，未来区域的建筑形态已小高层为主，高层和多层为辅。随着大清河改造工程的结束，未来将会出现大量的江景住宅。城市的不断发展，外来人口的不断进入，为区域不断增加了客源。（2）桥西区1）板块概况桥西区位于河北省西北

30、部张家口市中心，是前市委、市政府所在地，是全市的政治、文化和商贸旅游 服务中心。北边是燕山山脉西部大马群山的余脉，西部是太行山北部余脉，地处两山交汇处，所辖区 域主要是山地与河谷地。区域主要在售项目有名仕佳苑、美居丽景苑、天宝中苑、西泽园、怡山别院、绿景逸苑、远大盛和苑等项目。2）板块优劣势分析优势桥西区是张家口政治、经济、文化、教育中心，配套设施齐全，交通成熟的区域;桥西区是张家口市的发祥地，历史文化底蕴深厚， 遗留古文物众多，是男的保存完整的文化古城;桥西区面积相对较小，有利于资源的优势整合利用，加快经济文化的发展；桥西区拥有张家口最繁华成熟的商业圈，自足张家口市，辐射长个津京冀商圈，人气

31、聚集最旺， 购物娱乐最集中的区域。劣势桥西区板块呈纵深状分布，主要是山地和河谷地址的浅山区，所辖区域面宽狭窄，不利于城区的 横向扩大发展，空间利用率受限制。所张家口老城区区域， 城中村占区域主要范围，民房较多，城区规划不合理，硬件设施相对较差,经济实力相对落后，市政道路拥挤不堪。3）区域房地产项目分析案名位置占地面积（）建筑面积（万均价（元/ m2）户型产品类型m2)皇家骏景桥西区40亩3400两室两厅小高层远大.盛和苑桥西区8317.84500701400 m2高层、小高层香江名城3期桥西区22330480040-140 m2高层、商业绿景逸苑桥西区470080-350 m2高层、多层怡山别

32、院桥西区135亩11420050-150 m2高层、多层永怡锦苑桥西区8万m220350080110 m2高层、商业美居.丽景园桥西区13万M30440083-147 m2小高层、现房嘉苑郦景弘鼎庄园 名仕佳苑桥西区桥西区桥西区3717.85万m25.2101542004300430050-160 m290-200 m253-120 m2住宅商业、全部封顶高层、高层、多层已交房西泽园桥西区11万 m230420080-140 m2高层、区多层、东金华怡园桥西区6010.974200601200 m2高层宏景嘉苑桥西区160亩20430090140 m2高层左庭右院桥西区对比项目分析8万m215

33、280068-133 m2多层、墅高层、别首先从项目规模上来看，目前区域开发项目20万平米以上的区域大型项目占了整个张家口的55% c域房产市场火爆，开发相对比较成熟，区域竞争比较激烈，由于地区土地储备有限，未来区域项目将会逐渐减少并面积变小；从价格上来看，桥西区大部分楼盘几个在 4400元左右，区域价格极为相似， 区域楼盘竞争也是三大区域中最为激烈的地区，目前区域高档项目比较少，以后区域会逐步走精品路线，区域楼盘的质量会不断提高；从客源上来看，区域是张家口传统的老城区，很多都是城中村改造项目，居民较大，区域拆迁量比较 大，很多楼盘的客户是回迁户，区域主要的还是以项目附近的普通居民、企事业单位

34、的员工及公务员 为主要客群。4）桥西区未来发展趋势由于本身地块面积有限，加之最近两年开发量巨大，桥西区未来土地供应将非常精致，未来几年 桥西区的房地产开发将以小规模、精品楼盘或占地不大的小区面市，目前尚未完全开发的大境门项目将在今后的几年占据市场有利地位。桥西区作为张家口市的核心区，随着城市不断的发展，桥西区的城市核心位谿价值不断显现，未 来住房价格将继续走高。随着城市的版图的不断扩大，城市未来面积将不断扩大，奖励项目的开发将打破目前只能靠地段“吃饭”的局面，转入实力、经验、品牌与品质的较量。（3）高新区1）板块概况张家口市高新区是省级高新技术产业开发区；区域位于纬一路以南，清水河两岸区域；处

35、于张家口市 区南部，是张家口市未来的政治、经济、文化中心。在售项目有钻石花园、金鹰花园、龙山水郡、金 润现代城、凤凰国际城等。2）板块优劣势分析优势最新的规划区，目标明确、定位清晰，未来将以CLD居住区为主；市政府的搬迁，最新的市政配套设施也大部分在高新区；随着城市不断向南的发展趋势，未来高新区的发展将得到空前的发展机遇，板块升值空间为三大 板块之首；大量的土地储备，为未来高新区的地产开发提供了良好的空间。劣势目前配套设施相对匮乏，周边医疗、教育等配套较为不便， 是造成住房销售存在抗性的主要原因；传统的居住理念，高新区的居住区概念被普通居民接受害需要一定的时间；3）区域房地产项目分析案名位置占

36、地面积（）建筑面积（万m2）均价（元/ m2）户型产品类型奥林.清河一号高新区6010470032-1299 m2高层钻石花园高新区131亩214800110-140 m2高层、临街底商龙山水郡高新区121亩26580070-130 m2高层金鹰花园三期高新区12亩 36520030-300 m2 高层清河一号高新区40亩13460035-129高层对比项目分析首先，从项目规模来看，区域项目规模相对其他区域较大，主要区域土地储备比较丰富，土地价格相对便宜；随着外地代理商和开发商的进入和本地开发商的不断成长，高新区将会是未来大盘的主要集中区域。从价格上来看，近两年来，随着高新区的规划，及基础设施

37、建设的不断完善，区域楼盘价格也在不断 上涨，区域均价将近 4800元/ itf。随着未来规划的逐步实施，未来高新区房价还有上涨的趋势。从户型上来看，区域由于属于新区，流动人口比较多，加之区域工业基础比较好，区域户型多样，可 以满足各种需求。从客源上来看，区域主要以外来客户为主，其职业主要是政府公务员、国有企业员工、以及企业主， 区域客户相对较为高端，不过也有很多城中村改造项目，满足区域的低端消费群体的需求，如老鸦庄 “城中村”改造项目等4）局新区未来发展趋势张家口市区处于三面环山的狭长地带，30平方公里的旧城区却拥挤着 45万人口，超出国家规定城市人口容量的50%。为解决城市发展困局，经国务院

38、批准的张家口市城市总体规划（2000-2020年）中提出，该市将向南拓展，城区面积将扩大一倍。按照这一规划，高新区紧紧抓住这一良机，积极谋划打造一座高标准规划、建设和管理，以全市 中央商务区、现代物流枢纽、生态宜居城区为定位的现代化新城一一“张垣新城”。随着康丹CBD商务中心、新东阳酒店、通泰大酒店等五星级酒店的建成，高新区基础设施进一步 完善，未来张家口房地产发展方向会逐渐向南移，高新区是未来张家口房地产发展方向。小结区域房地产主要还是以满足自主性需求为主，投资性需求略显不足，区域需求旺盛，房地产价格受政 策影响较小。未来张家口的住房消费潜力巨大，市场迫切需要能引领住房革命的品质社区出现，树

39、立 区域地产标杆产品，以激发真正消费潜能第三节、媒体投放分析一、广告投放量综述总投放频次（次）32总投放金额（万）48总投放项目个数7（个）本月截止20日张家口市公有7个项目在报纸媒体上投放广告，总投放频次32次，频率居中，本月投放的版面多以整版为主，所以投放总金额较高。二、各媒体投放量分布通过以上统计可看出张家口晚报的占有率为85%,投放频次为27次，遥遥领先于张家口日报。三、各时间段投放量分析从上图可看出，投放频次有所增加，周二、周四、周五为广告投放高峰期，而第二周与第四周为本月 投放量的活跃周期。四、广告发布规格分析本月的广告媒体多为整版的形式，其次是半版占10%。而选择跨版、竖半版、1

40、/3版的异性版面基本没有。五.业态类型分析在所有广告媒体中，住宅仍占了较大份额，为73%,其次是商业占27%,其中以维多利亚的见报率最高。六、各楼盘广告投放具体情况：项目媒体价位次数维多利亚晚报、日报240000头版5次、末版2次、二版2次、日报5次境门华府晚报60000头版1次、末版2次彩虹城晚报360004次内版整九鼎国际晚报240003次内版整昶昊首府晚报720003次末版整、3次内版整奥林新城晚报240001次头版半新乐亚晚报240001次头版半小结 1、从 以上 统计 分析 可以看 出， 在现 在观 望情 绪比 较浓 厚的 状态 下，各楼盘没有盲目打“价格战”，而是更注重宣传楼盘的增值点，如户型、配套、园林等。2、正在热销期的楼盘每周见报率约12次，其中商业项目蓄势待发，逆市高调宣传，使楼市的沉寂有所打破。尤其是“府街庭院”项目，单周见报率约为2.5次，如此高密集的投放起到了较好的宣传 效果，但是版面的千篇一律让消费者在很大程度上会认为该项目缺乏新意。第四节、总结由于受到地理位谿与政治原因影响，张家口房地产发展一直处于停滞状态，近几年房地产才渐渐进入发展阶段，显然形成了一定的规模效应。张家口房地产市场发展较晚，经过重点区域改造阶段，受到自身地块环境的制约，未来几年土地放量将集中于高新区及城市中心边缘地段，房地产市场的发展导向将向浅山区及高