《保利投顾研究院—全国房地产行业月报（7月刊）》

1、本期看点1、年中冲刺后供求高位回落，成交下滑幅度小于供应、楼市韧性延续，华东区域保温效果好，中西部核心城市热度维持全国客户看房热度指数延续 4 月以来回落态势，持续走弱。半年业绩冲刺后房企推货放缓，供应收缩下成交维持回调趋势，但整体表现较强韧，成交规模高于去年月均水平。分线成交有不同程度的回落，其中一线严调控下稳步放量；二线供应限制成交持续放量，城市表现分化；三四线整体热度较去年下半年下降。华东整体热度分化，核心城市新房需求保持强劲，上海、杭州热度维持，金华、徐州被约谈，热点三四线城市调控有加码预期；华南热度延续小幅回落，严调控下广州呈现降温、深圳维持平淡，外溢城市分化加剧；中部、西部核心城市

2、热度维持，成都供应放量带动成交创新高，长沙受热点土拍带动明显；华北稳中有降，北京限竞房去化强劲；海西、东北自然回落。展望后市，730 政治局会议定调，住建部约谈多城、调控高压态势维持。热点城市居民房贷收紧态势延续，将对成交量形成明显制约，二手房限价在多个一二手倒挂城市复制推广，将对二手房交易量价产生直接影响，并通过“卖一买一”改善置换链条及价格预期传导至新房。预计 8 月整体市场维持相对平淡，房企推货节奏放缓，为“金九银十”蓄力。在信贷和楼市调控收紧下，核心城市需求强劲下市场保温效果较好，市场过热、房价涨幅较快的城市仍有调控收紧预期。2、位于“两集中”出让间隔期，土地供求整体缩量，华东有所回落

3、，华南核心城市外溢圈层热度维持，其他区域整体表现平淡全国重点 55 城宅地供求量缩量明显，回归年内低位，主要由于当前为土地集中批次供应间隔期，多数城市供求归零。华东核心城市土拍暂停，三四线城市热度有所回落，南通外围地块市场预期下降；华南外溢圈层热度维持，佛山、东莞临广地块创区域楼面价新高；中部、西部成交规模冲高回落，主要分布在核心城市外围及非核心城市等；华北、海西成交持续走低；东北表现平淡。试点城市第二批集中供地即将启动，预计土拍市场热度回升，但随土拍规则精细化、房企利润空间透明化、购地资金监管收紧等，房企回归理性，市场热度将得到平抑。3、房企融资环比回升，居民端持续收缩，二手贷款收缩力度较强

4、 房企端方面，7 月典型房企融资总量 1180 亿元，环比连续两月回升，随着全面降准实施，资金面边际略有松动，融资利率小幅下行。居民端方面，全国房贷利率水平整体维持上升态势，贷款额度整体偏紧，部分城市放款周期持续拉长，从总量上看呈现结构性收缩，二手收缩力度强于一手的态势。1、新房市场全国客户看房热度指数全国客户看房热度指数持续回落，处于近三年同期低位根据保利投顾研究院监测，7 月全国客户看房热度指数为 125，延续今年 4 月以来回落态势，持续走弱，为 2020 年 3 月以来最低水平，主要由于年中冲刺后供应放缓、市场热度降低，叠加调控影响持续发酵、疫情天气等因素，客户看房热情下滑，整体趋于观

5、望。图：全国客户看房热度指数数据来源：保利投顾研究院监测整理*全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以 2017 年 1 月为基点进行指数化处理。全国新房供求走势全国供应多数区域房企推货放缓，供应呈现高位回落。西部供应相对平稳；华东、华中表现分化，部分城市受疫情和极端天气拖累。7 月重点 40 城商品住宅供应面积 2394 万，同环比均现回落，分别下降 29%和 26%。房企年中冲刺后推货放缓，且受多地疫情反复、灾害天气等影响，供应明显收缩。图：全国 40 城商品住宅供应走势（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理西部区域供应整体平稳，环比下降 13%，较 2019 年

6、同期下降 7%，房企供货保持相对积极。其中成都放量明显、为今年次高水平，重庆供应略降、年内整体稳定。华东、华中区域表现分化，部分城市受疫情和极端天气拖累，其中华东供应韧性较强、环比降幅低于华中。华东上海、温州等市场热度较高、供应相对平稳，南京受疫情反复影响供应回落。华中供应环比降 35%，武汉、长沙供应自然回落，郑州受灾害天气等影响供应腰斩。华南区域整体供应有所收缩，同环比均下降约 3 成，城市表现分化。广深调控降温后供应温和恢复，但较去年下半年月均水平降幅明显；东莞供应平稳；佛山、惠州供应冲高回落，环比降幅 6-7 成。华北、海西、东北供应下降，环比降幅 2-4 成。华北北京供应维持相对低位

7、，青岛、济南房企推货放缓；海西泉州供应有所恢复，福州冲高回落；东北长春、大连进入销售淡季、市场以续销为主。全国成交供应收缩下成交维持回调趋势，规模低于去年疫后月均水平。7 月重点 40 城商品住宅成交面积 3030 万，环比下降 6%，较2020 年和 2019 年同期分别下降 9%和微升 3%。销售淡季整体供应收缩，叠加疫情反复、极端天气拖累部分城市市场表现，成交自“小阳春”后呈现放缓态势，成交规模低于去年疫后月均水平。全国分线城市成交不同程度回落，其中一线严调控下成交环比回落、成交稳步放量；二线供应下滑限制成交持续放量，城市表现分化；三四线成交延续走低，整体热度较去年下半年下降，湖州、东莞

8、等热点城市有所降温。图：全国分线城市商品住宅成交走势（万）数据来源：保利投顾研究院监测整理分区域城市成交走势华东整体热度分化；华南热度趋于回落；中西部核心城市热度维持；华北稳中有降；海西、东北自然回落。图：全国分区城市商品住宅成交走势（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理华东区域受供应不足、疫情扩散等影响，整体成交回落、表现分化，部分城市热度延续，新房需求保持强劲；热点三四线城市仍有加码预期。上海整体热度较高，二手限价后部分客户转向新房，超 6 成项目触发积分制，多盘开盘售罄，中心区及五大新城热度较高；杭州主城市场热度维持，政府控红盘预售进一步造成供不应求，临安新房销售不佳，市场初现调整迹

9、象；南京 7 月下旬受疫情影响，整体供需下滑明显。金华、徐州市场热度较高，上半年房价、地价涨幅较快，被住建部约谈，目前金华已调控加码。华南热度趋于回落，核心城市严调控下持续调整，外溢城市分化加剧，内生市场进入销售淡季、市场回调。广州受人才、信贷政策持续收紧影响，热度回落，其中南沙月内成交表现为前高后低；深圳政策高压、供应紧缺下新房市场表现平稳。佛山临广三山新城、陈村等部分项目受土拍热度传导、价格跳涨，但客户价格接受度有限，去化承压；东莞在深圳土拍限价下临深区域价格优势减弱，叠加调控加码影响，客户预期走弱，成交回落。江门、肇庆等年中节点后，房企供应放缓，市场自然回落。西部核心城市供需相对平稳、市

10、场热度维持较高。成都市场热度延续，供应放量带动成交创 2020 年以来单月新高，高新区、天府新区等主城多项目入市，市场交投氛围活跃。重庆整体热度较高，热点板块刚需刚改项目去化理想，但受供应回落叠加信贷收紧影响，高热市场现下降趋势，外围像先行降温、去化一般，中心区价格上调项目减少。西安热度较高，港务区、高新区等热点板块多项目高性价比入市抢收、开盘去化超 8 成，客户入市积极。华中区域核心城市市场热度保持。武汉成交创 2018 年以来单月新高，整体表现维持分化，核心板块供不应求、热度较高，改善需求持续释放，远郊市场竞争激烈、去化乏力。长沙土拍火热带动市场热度，且限价水平有所松动，客户入市积极，中心

11、区项目开盘即罄。华北核心城市稳中微降。北京由于供应收缩、学区房调控加码等成交有所回落，限竞房去化强劲。青岛成交微降，中心区及西海岸等热门板块项目去化乐观。海西、东北市场自然回落。海西泉州市五区供应有所恢复，但仍供不应求，丰泽区、台商区等项目去化理想；福州、漳州等房企推售节奏减缓，成交较 6 月热销窗口期回落，东北大连土拍热度较高，但对楼市带动效果有限。2、土地市场全国土地成交走势位于“两集中”间隔期，土地整体供求缩量、溢价率持平7 月全国监测 55 城土地市场宅地供求缩量明显，回归年内低位，主要由于当前为土地集中批次供应间隔期，多数城市供求归零。土地供应 3798 万，同环比分别下降 51%和

12、 59%；成交 3033 万，同环比分别下降 60%和 66%，为土地“两集中”以来最低，第二批集中供应待陆续启动。分线来看，一线、二线城市多处于集中供应批次间隔，成交明显回落，均为 2018 年以来单月最低，其中一线零成交，二线成交建面同环比下降约 8 成，西安、大连、太原等为成交主力，受西安、合肥等土拍热度较高拉动，溢价率上升至 20%；重点三四线城市宅地供求量相对平稳，环比基本持平，南通（占比 26%）、赣州、常州、佛山等为成交主力，整体溢价率下滑至 11%。55 城本月溢价率为 13%，较上月上升 1 个百分点，整体表现平稳。主要由于土地出让以热点城市为主，热点城市溢价率限制严格，非热

13、点城市地市表现平淡。图：全国 55 城分线宅地成交及溢价率走势数据来源：保利投顾研究院监测整理全国土地分区域成交华东成交集中三四线；华南核心城市外溢圈层热度维持；中部、西部成交冲高回落，华北、海西持续走低。华东区域：核心城市土拍暂停、第二批集中供地待启动，三四线城市热度有所回落。合计成交建面 1293 万，同环比均下降超 4 成，为去年月均成交的 7 成，环比大幅上涨 106%，同比上涨 34%，溢价率略有下降至 10%。核心城市第二批集中供地待启动，上海、南京等零成交，杭州、合肥等县市零星出让，其中合肥市区供应不足，近郊热度较高，肥西、长丰县三宗地块均触顶竞配建成交。南通土地市场热度有所下降

14、，26 宗地中 17 宗地块低价或低溢价成交，外围市场回落明显，通州、崇川热门板块热度维持。湖州 10 宗涉宅地中 5 宗底价成交，“限毛坯”、“限车位”等土拍规则精细化下，房企竞拍趋于理性。华南区域：核心城市零成交，外溢圈层热度维持。合计成交建面 228 万，同环比下降超 6 成，溢价率小幅提升至 17%。佛山临广三山新城地块创区域楼面价新高，溢价率 21%；东莞临广片区道滘、麻涌等地块争夺激烈，其中道滘宅地溢价率达 28%，麻涌地块创区域楼面价新高。中部、西部区域：成交规模冲高回落，主要分布在核心城市外围及非核心城市等。华中成交缩量明显、环比下降 87%，赣州、襄阳等为成交主力，底价成交为

15、主，赣州成交主要分布在外围县市。西部成交环比下降 7 成，西安、贵阳等为成交主力，均分布在城市远郊。华北、海西区域：成交持续走低，整体表现平淡。华北成交规模约为去年月均的 3 成，主要分布在太原、潍坊、烟台等，整体溢价率 5%。海西福州、厦门成交均分布在县市。东北区域：整体表现平淡。大连土拍市场供求主要位于周边城区，整体成交热度一般，底价成交为主，其中甘井子区配套较优的地块和中山区双学区地块高溢价成交。沈阳、哈尔滨均为县市成交、底价出让为主。图：全国 55 城分区宅地成交情况（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理城市土拍热度排行榜南通包揽土地出让金和建面“双料冠军”，TOP 10 出让金中

16、华东占据 5 席。从土地出让金规模看，7 月全国土地出让金排名第一为南通，收金 440 亿元；常州以收金 118 亿元位居第二；佛山以 103 亿元位列第三。TOP10 中华东占据 5 席。从土地出让建面规模看，南通成交 525 万位列第一，西安、赣州分别出让 165 万、154 万。表：7 月 55 城土拍 TOP15 城市表现数据来源：保利投顾研究院监测整理3、地产金融环境典型房企融资量价监测融资总量：房企融资环比持续回升，降准后资金面边际松动根据 45 家上市房企公开口径监测，7 月典型房企融资总量 1180亿元，较 6 月环比增加 70 亿元，同比下降 18%。随着全面降准实施，资金面

17、边际略有提升，但仍不及去年同期。图：典型房企融资总量（亿元）数据来源：保利投顾研究院监测整理从房企融资结构看，7 月境内债券融资总量占比 60%，占比已连续两个月超半成；境外债券占比 24%，银行、信托融资均占比 7%。图：7 月典型房企融资结构数据来源：保利投顾研究院监测整理融资利率：境内外融资利率小幅下降典型房企中，本月境内外融资利率均呈现小幅下降趋势，境内融资环境略有松动，境外延续宽松态势，预计后续将保持稳中略降的态势。表：7 月典型房企融资成本数据来源：保利投顾研究院监测整理居民房贷量价监测全国房贷利率水平整体维持上升态势，贷款额度整体偏紧，部分城市放款周期持续拉长，从总量上看，呈现结

18、构性收缩，二手收缩力度强于一手的态势。城市维度来看，7 月多个重点一二线城市调升房贷利率，上海首 套房利率由目前的4.65%调整至5%，二套房利率从5.25%上调至5.7%；苏州、广州、西安等城市利率均持续上调，其中广州部分银行首套贷 款上调至 5.8%以上，苏州整体利率上涨 20-30bp，首套贷款普遍高达6-6.1%。图：7 月典型城市首套房贷平均利率及波动后市研判展望后市，730 政治局会议定调，住建部约谈多城、调控高压态势维持。热点城市居民房贷收紧态势延续，将对成交量形成明显制约，二手房限价在多个一二手倒挂城市复制推广，将对二手房交易量价产生直接影响，并通过“卖一买一”改善置换链条及价格预期传导至新房。预计 8 月整体市场维持相对平淡，房企推货节奏放缓，为“金九银十”蓄力。在信贷和楼市调控收紧下，核心城市需求强劲下市场保温效果较好，市场过热、房价涨幅较快的城市仍有调控收紧预期。试点城市第二批集中供地即将启动，预计土拍市场热度回升，但随土拍规则精细化、房企利润空间透明化、购地资金监管收紧等，房企回归理性，市场热度将得到平抑。备注：1、全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以 2017 年