某地块市场分析报告文案

1、WORD.31/31淞江路地块市场分析报告前沿房地产咨询目 录第一部分 宏观环境一、市概况二、辖区简述三、市历年主要经济指标四、市房地产市场概况第二部分 宗地评价一、宗地现状二、环境评价三、交通条件四、市政规划五、综合评价第三部分 竞争市场分析一、市楼盘整体情况二、周边竞争个案分析三、区域房地产市场研判第四部分 SWOT分析一、优势二、劣势三、机会四、威胁第五部分 市调总结第一部分 宏观环境一、市概况1、市概况市位于省中部,伏牛麓平原与平原交错地带,地理坐标为东经11327-11416,北纬3324-3359,属暖湿性季风气候,四季分明,常年降水量786毫米,农业基础条件较好。境河流为淮河流域

2、沙颍河水系,淮河两大支流沙河、澧河贯穿全境并在市区交汇,城市特色明显。是历史悠久、文化灿烂的城市，早在新石器时代,先民就在这里定居生息；是交通便捷、环境优美、生态宜居的城市，境地势平坦,四通八达,是国家二类交通枢纽城市，京广、漯宝(丰)、漯阜(阳)3条铁路和京珠、漯周、漯平高速公路与107国道、5条省道贯穿全境,成为全省重要的铁路和高速公路“双十字”交通枢纽；是经济发展快、效益较好的城市。“八五”时期是全国发展最快的30个城市之一,“九五”、“十五”时期经济发展一直保持两位数的增幅,并高于全国、全省平均增长水平；是全国首家“中国食品名城”，食品加工主导产业特色和优势日益明显,培育出了全国最大的

3、肉类加工企业双汇集团、全国最大的方便面生产企业之一南街村集团、全国第一家葡萄糖饮料生产企业澳的利集团等一批知名食品加工企业；是改革创新、充满活力的开放城市，改革开放不断取得新进展。国有企业改革较早完成转机建制任务,非公有制经济发展迅速、完成增加值占全市生产总值的52%,其它方面的改革全面深化。市的城市定位为国家食品工业城、豫中区域性中心城市和具有较高品位的生态宜居城市。2. 市区现状与经济发展（1）城市面积与人口 1948年7月，设立县级市。1949年1月，市与郾城县合署办公。同年10月，和郾城分设。1960年6月郾城县并入市。1961年11月，、郾城再次分设。1986年1月，经国务院批准，市

4、由县级市升格为省辖市，现辖郾城、舞阳、临颍3个县和源汇区，总面积约2600平方公里。2004年新的行政区划调整后，辖区由原来的郾城、临颍、舞阳、源汇区“三县一区”调整为郾城、源汇、召陵三区和临颍、舞阳二县。城区面积1020平方公里，城市规模不断扩大，郾城、源汇、召陵、高新区等新城区建设以与淞江新区、开源新区的开发步伐加快，市区建成区面积由“九五”末的平方公里发展到平方公里，常住人口由万人增加到万人。到年，市区建成区面积平方公里，常住人口万人以上，中心城市区域率先实现一体化。到2015年，市区建成区面积80平方米公里，人口80万，到2020年，市区建成区面积100平方米公里，人口100万。前沿提

5、示：了解市城市人口与面积，对项目的消费人群与市场容量分析提供参考依据。按照市的城市发展速度，其城市化率进程是迅速的，相应的对房地产的对房地产的消费能力也将不断增加。二、辖区简述市辖临颍县、舞阳县、 源汇区、郾城区、召陵区和高新区，总面积2617平方公里，2006年底全市总人口253.10万人。1948年设县级市，1986年升格为省辖市，是省定“陆特区”，2004年9月经国务院批准，市再次进行区划调整，由三县一区调整为两县三区， 并设立高新技术开发区。这给市的发展带来了新的机遇。临颍县位于市北部，因滨临颍河而得名。临颍县辖9镇6乡，361个行政村，71万人，面积821平方公里，其中耕地面积74万

6、亩。临颍县历史悠久,文化灿烂，时属“颍川邵“，西汉初年置县迄今2200余年，境有全国重点广物保护单位汉政权交替的历史见证“受禅台”、“受禅碑”，早于州桥的隋代石拱桥“小商桥”，被誉为“天下第一桥”。临颍县是国家级无公害农产品示基地县、全国食品加工强县、全国科技工作先进县；是省对外开放重点县、依法治理百强县、社会治安综合治理模县、省级卫生县城；是省定35个扩权县和26个城镇化建设重点县之一。“豫南枝花”南街村就座落在这片沃土上。舞阳县位于市西部偏南，地处淮河流域，地势南高北低，自西向东缓斜，分岗地、平原和洼地。全县总面积777平方公里，耕地76万亩。现辖7乡7镇，397个行政村，人口60万。舞阳

7、南临舞水，北跨沙澧二河，三河横跨全境，形成了独特的风景线。舞阳历史悠久、人杰地灵。贾湖遗址出土的骨笛和契刻符号距今已有8000年历史。舞阳被国家文化部命名为“中国现代民间绘画画乡”。舞阳地下资源丰富，盐岩总储量亿吨，是全国品位第一，储量第二的大型矿藏，而且矿体厚度大，盐质纯，氯化钠含量91.4098.88%，具有较高的食用价值和工业价值，开发前景十分广阔。舞阳的河沙资源也很丰富，澧河中沙是良好的建筑材料，因其“沙质纯净，粗细适宜”而誉享八方，畅销周边省市。源汇区地处淮河平原，区地势平坦，土壤肥沃，水资源丰富，以壤质土壤为主。源汇区现辖5个乡镇，3个街道办事处，109个行政村，18个城市社区，面

8、积201.6平方公里，全区总人口32万人，民族以汉族为主，另有回、满、蒙、壮、苗等11个少数民族。源汇区是市的商贸、经济、文化中心。京广铁路纵贯南北，漯（河）宝（丰）铁路、漯（河）阜（阳）铁路横跨东西。107国道、京珠高速公路、漯周高速公路和漯平高速公路穿境而过，构成铁路、公路“双十字架”，是豫中南地区的重要交通枢纽，为历代商家必争之地。郾城区属淮河流域大沙河中游平原地区。辖9个乡镇，面积413.1平方公里，总人口47.4万人。郾城区历史悠久，境的“许南阁祠”是海外学者的向往之地，北宋“彼岸寺经幢”，清道光年间的“八角硫璃井”、“镇河铁牛”，以与新时器时代的化身台遗址，五千年前龙山文化中期的高

9、台建筑郝家台等景观，显现出郾城深厚的历史文化底蕴。这里是凭吊先贤、品味历史文化旅游胜地。交通便利，四通八达，京广铁路、107国道、高珠高速公路纵贯南北、漯界公路横贯东西，漯宝（丰）铁路西接焦枝线，北部的孟庙车站是火车站的货运站，城区距新国际机场仅90公里。召陵区位于市区东半部，总面积为405.38平方公里，辖4个镇（召陵镇、老窝镇、邓襄镇、万金镇）、3个乡（青年乡、姬石乡、翟庄乡）、1个街道办事处（天桥街），208个行政村、13个居委会。全区总人口49.7万人。京广、沪渝铁路在此交汇,京珠高速公路纵贯南北,漯周高速公路、洛界(-界首)公路横穿东西。京珠高速公路入路口与召陵行政新区区址仅数百米之

10、遥。召陵历史悠久，战国时期，国在此建立了召陵邑。召陵是东汉时期著名的文字学家、训诂学家、词汇家许慎的故里，他所撰著的说文解字是世界上第一部汉语大字典。这里名胜古迹丰盛，是旅游观光的好去处。高新区成立于1992年5月，1994年被省政府批准为省级高新区，位于市东南部，控制区41平方公里，建成区10平方公里，现辖一个后乡，总人口近10万人。历经10多年的创业拼搏，高新区实现了“一年快速起步，二年打好基础，三年初见成效，五年形成规模，十年有一个大发展”的目标。创业服务中心被国家科技部认定为国家级创业服务中心；2004年被省科技厅评为“十五火炬计划管理先进单位”和省级“专利试点园区”；2003-200

11、5年，连续三年全省省级高新区综合加权得分排名第一。三、市历年主要经济指标市历年主要经济指标指标2003年2004年2005年2006年建成区面积36平方公里39平方公里467平方公里48.6平方公里总人口3311万人331万人4363万人46万人零售物价指数99.9105.61019101.2货物周转量117444137811222403311120工业增加值环比发展速度116311451202119.4生产总值定基发展速度157481789206922350.1职工人均工资7951元8971元10270元12000元城市居民人均可支配收入6997元7687元8458元9034元社会消费品零售

12、额731733万元835639万元954466万元109.5亿元工业总产值4485484万元5455990万元6682880万元243.1亿元工业增加值1115788万元1418220万元1894586万元231.3亿元全社会固定资产投资599340万元713391万元1042497万元138.7亿元现住房人均建筑面积2651平方米/人2681平方米/人3332平方米/人34.6平方米/人由上表可以看出，市近两年市注重旧城改造和路网规划，城市风貌有了较大改观；物价指数稳定，职工平均工资稳步增长，消费能力日益提高；从全社会固定资产投资来看，市住宅消化量基本在40-60万平方米之间；食品工业与商品

13、贸易作为市的支柱产业，直接反映了市的经济发展，餐饮业总额维持高位。总体来看，以食品工业和中部贸易为支柱产业的市，近几年经济稳步发展，居民生活水平日益提高，在岗职工月收入已经接近千元，消费力日益提高，现人均住房面积仍然较小，房地产需求日益放大，前景非常乐观。四、市房地产市场概况1.市商业地产发展现状目前，市的主要商业均集中在人民路北侧火车站西边，尤其是零售业比较齐全，从经营业态上看几乎包括了各种业态，有百货商场、超市、专业店、专卖店、杂食店等，从经营环境硬件设施和经营品种档次上看，中汇广场在市处在领先的位置。随着社会的发展，消费水平的提高，中等收入阶层已成为社会消费的最大群体，大众品牌消费成为这

14、一阶层的主要消费特征，其消费人数和消费总量都呈快速发展的趋势。发展经验表明：当人均可支配收入达到600美元时，大众品牌消费开始出现，人均可支配收入在1000美元3000美元时，进入大众品牌消费的快速发展阶段；人均可支配收入达到3000美元以上时，大众品牌消费进入成熟阶段。2006年，市的人均可支配收入为8950元人民币，增长，高于全省平均水平个百分点，农民人均纯收入元，比全省平均水平高出元，增长，高出全省平均水平个百分点；说明正处在大众品牌消费的快速增长阶段。如果按人均国民生产总值年平均增长率10%计算，则未来的7-8年都应属大众品牌消费的快速发展阶段。前沿认为：在进入大众品牌消费快速发展阶段

15、，市商业经营现状是不能满足需求的，相关品牌的缺乏和精品品牌经营场所的缺乏在一定程度上形成了市场空白，也给新的项目开发带来市场机会。整个城市的商业布局呈现中心开花局面，以人民路火车站为核心的小商品零售业非常繁荣。2.住宅市场总体发展现状从调查情况看，目前市的房地产住宅市场的发展处在初步发展阶段，在2007年之前，市的房价仍处在比较低的水平。2006年房产交易中，存量房(二手房)成交量为4295套，成交面积53.5万平方米，成交金额3.2亿元，其中住宅3666套，面积41.04万平方米，金额2.45亿元，成交均价890元/平方米，套均面积112平方米；新建商品房销售3920套，面积45万平方米，成

16、交金额6.4亿元，其中住宅3450套，面积41.6万平方米，金额5.3亿元，成交均价1600元/平方米，套均面积120.58平方米。根据同类地市住宅市场的发展情况看，在经历初步发展阶段以后，住宅市场的发展会进入一个快速增长的阶段，如、等地。进入快速增长阶段后，市场需求会比较旺盛。3.关于市房地产市场容量的预测城市定位为豫中南区域性商贸物流中心、中国食品工业城、宜居城市。作为一个新兴城市，交通位置便利，小商品贸易发达，食品工业经济发达，城市环境相对较好，因此在其市区开发的商品房项目较容易辐射到市区以外的区域。随着，市城市化进程的加大，将会吸引越来越多的周边地区的置业者。在一个针对区域性市场的条件

17、下，必须结合实际情况对其开发物业需求的市场容量进行预测。（1）住宅市场容量目标需求预测方式一：按人口计算。2006年市城镇居民人均住房面积达到27.1平方米。目前，市区人口46万人，按照城市发展规划，到2010年城市人口将达到60万人。2006年平均每户平均人口3.05人，到2010年，仅新增人口每年需要增加：（60-46）*27.1/4=94.85万按照市的2020年规划计划，到2015年，城区人口将达到80万，到2020年，城区人口将达到100万。那么，到2015年每年需要增加：（80-46）*27.1/10=62.14万到2020年每年需要增加：（100-46）*27.1/15=97.5

18、6万2006年，市存量房和新建商品房共计消化为82.64万平方米。方式二：按建成区面积测算2006年底，市建成区面积为48.6平方公里，预计2010年建成区面积达到60平方公里，新建成区净增加11.4平方公里，按照住宅用地占新建成区面积的20%的通用比例计算，在4年的发展时间需新建住宅228万平方米，同时考虑现建成区旧城改造和自然折旧等因素，需新建住宅138万平方米。两项相加测算出到2010年需新建住宅366万平方米，平均每年新建住宅73.2万平方米。一个住房的目标需求，只是一个投放需求量的数字投放和意念需求，它是根据城市的发展和消费群体的家庭结构的变化进行有依据的预测，这仅仅是提供一个量化的

19、需求数量，给开发商一个心理的需求围。前沿认为：如果市的城市发展规划能按计划实施，市的住宅市场发展前景是比较乐观的。（2）商业用房市场容量预测按照商业发达国家和地区经验，一个区域性地区人均商业面积合理区间为0.8-1.2平方米，超过1.6平方米就会导致商业面积过剩，出现局部商业死亡，目前人均商业面积为2.1，已经超过上限，但作为中原地区中心城市，其辐射力远远超出了市的围，批发类商业未受太大影响，但零售业已经出现过剩，如二七塔周边五大商场纷纷项目专业店、主题店转变，汇龙城的多次瘫痪都说明了这个问题。结合调查情况估计，市商业经营面积约为65万平方米左右，按市区人口计算，合人均1.41平方米，如果考虑

20、对下面乡镇和周边地区的辐射能力，预计人均在1.5平方米左右；到2020年，市区人口将达到100万人，按市区人均商业面积计算每年需增加5.4万平方米。（3）总结通过上述分析可以看出，在不论开发住宅还是商业都具有一定的市场需求空间，但为了保证消化的速度和单平方的利润水平，一定要对供给体量进行控制。第二部分 宗地评价一、宗地现状淞江路地快位于市沙北的淞江新区淞江路中段。地块东临路，呈长方形状，地块规整，临街面较大，北临淞江路，西边为都市村庄和在建的紫竹苑小区，总占地约60亩。现在宗地平整、南边为在建的路商住楼。二、环境评价宗地处于城区行政中心，道路平整，周边工厂企业较少，居住环境好。同时，宗地靠近淞

21、江路，属于市沙北区域的行政区版块。目前由于市各大领导班子和下属单位多集中在本区域故可称为沙北行政区。宗地开发成住宅，广大消费者心中的接受认可难度小。三、交通条件目前宗地周边已有36路、33路、29路等公交车通过、淞江路作为沙北的主要干道，交通十分便捷。四、市政规划市政配套设施齐全、道路宽敞、环境优美、教育设施完善，是一个理想的办公、居住、体闲娱乐区域，已得到广大市民的认可。五、综合评价大环境上本案位于沙河以北、太行山路以东，嫩江路以南，昆仑路以西这部分区域，由于市各大领导班子和下属单位多集中在本区域故可称为沙北行政区，属于市高档住宅区域，几乎每次的楼盘开盘都会达到一个价格的最高水平。属于供不应

22、求的区域。更值得欣慰的是受全国房地产大气候和城市发展重心北移的影响，市房价稳步提高，消费习惯逐渐成熟。第三部分 竞争市场分析为确保本案在市场中的定位更加准确，为项目的前期市场定位与后期操作提供市场决策支持，我司市场部对市主要在售的房地产项目进行了全面的市场调查。通过市场调研我司掌握了详细的市场数据，以下将从规模、价格等主要方面分析竞争市场信息。市楼盘整体情况市目前主要在售房地产项目市场调查汇总表 项目名称产品类型开盘时间总建筑面积销售率均价元/户型比例地理位置建业森林半岛多层小高层高层2006.07（一期）、一期2007年6月交房、目前二期小高层咨询中21万90%（一期、目前二期小高层部认购中

23、）2300（一期开盘前）2600（一期开盘后）1室、3室、4室、别墅10%60%20%10%嵩山路与沙河交叉口3112222欧洲故事多高层2006-1030万多层部分80%、小高层暂时没有推出20002室、3室4室、跃层15%、65%10%、10%沙北新区5933333双汇国际花园多层小高层2005.0122万一二期入住、三期小高层部咨询中1500（多层）2600（别墅）2室、3室4室、别墅25%、60%10%、5%金山路与淞江路交叉口3939333金地紫薇花园多层2006.069万已交房入住16002室、3室4室20%、70%10%人民路中段2667666旺旺家园多层2006.0911万60

24、%15002室、3室跃层30%、60%10%湘江路与燕山路中段2670999半岛蓝岸多层高层2004.0613万50%1600（多层2100（高层）2室、3室20%、80%龙江路中段2391111龙胜豪门多层2006.104万45%14002室、3室4室30%、55%15%解放路与湘江路交叉口2650000雅典未城多层2006.0621万55%14502室、3室4室、跃层20%、60%10%、10%湘江路中段6117007锦绣淞江跃式2006.0712万一期60%、二期部认购中一期1800、二期19003室、4室5室30%、50%20%铁东黄河东路3292222沙田新空间多层2006.0611

25、万60%14002房、3房40%、50%人民路与湘江路交汇处3370000沙田锦绣天地多层高层2004.096万一二期入住、三期皇府山75%2600（高层）2室、3室20%、65%嵩路北段3517777沙田莱因风景三期多层2006.1216万前三期售完、四期柏林园80%1400（柏林园）2室、3室4室30%、55%10%松路6179111中华家园多层2006.016万70%15002室、3室4室35%、45%10%海河路6151222沙河景苑多层小高层2006-94万95%1350（多层）、小高层20002室、3室45%、45%路5907777碧水轩多层高层2006-124.5万75%1450

26、（多层）2050（小高层）2室、3室4室20%、60%20%路2653666中央特区.尚郡高层2006.013万70%24002室、3室跃层25%、65%10%交通路与人民路交汇处2310000花园高层2006.014.5万95%20502室、3室跃层35%、55%10%路与交通路交叉口2113333世纪新城多层2007-15万65%17002室、3室4室25%、65%10%淞江路与昆仑路交叉口3365999银河湾多层小高层2006-1111万40%1700（多层）、2200（小高层）2室、3室、4室、跃式15%、65%10%、10%金山路与黄河路交叉口3931111福源居多层高层2006-1

27、210万40%1450（多层）1900（高层）2室、3室4室10%、70%20%嵩山路与柳江路交叉口3296777市楼盘的总体特征：目前在售的住宅项目有40余个，区域的主要楼盘有在热销中的，有部分已经入住的；沙田莱茵风景、双汇欧洲故事、双汇国际花园、银河湾等超过30万平米的规模也越来越多，充分展示了房地产市场已经进入了大盘时代；住宅整体供应量较大；在售项目中，小户型公寓的供应量较小，仅有双汇新旺角、尚郡为主，其他少量的如建业森林半岛和舒漫新空间，普通住宅的供应量较多，面积主要为80100平米的两房和120140平米的三房；住宅项目主要分布在沙北新区和源汇区，可以看出沙北新区是城市发展的方向，房

28、地产开发的热点。建筑类型上，一般项目都以多层为主，一部分成熟社区和楼盘在后期有一部分小高层楼盘，市中心好位置开始有高层出现。物业类型上，住宅开发是市场的主导，成熟商圈附近有大量商业开发，如中汇广场、新天地、商贸城。办公用房的开发量较少，如美盛大厦。大多数社区住宅开发有社区商业，一般为底层一层-二层商业，但是社区商业售价不高，仅为30004000元之间，社区商业的价值有待挖掘。容积率基本在0.82.0之间；区域住宅在售项目的户型中，140平米以下的三房是主流产品；价格根据位置、建筑类型和楼盘品质不同，从13003000元/平米不等；客户大多为公务员、私营业主、企事业单位职员、外来置业者等中高收入

29、人群，二次以上置业者在购房者中占有较大比例。目前各个项目销售速度最快的户型是三房的，面积大约120140平米，这种户型功能齐全，面积适中。速度最慢的是小高层、高层的价位高的部分，这类房子价格较高，还有一部分是多层的顶层复式。区域情况来看，沙北新区由于其城市基础建设良好，政府的引导，将是以后开发的重点，一些大盘将会把这个区域的房价带动起来，成为市人们居住向往的首选区域。小结：在竞争激烈的房地产市场中，诸如建筑设计、外观风格、硬件配套等方面极易为竞争者和跟随者所复制和借鉴，在房地产市场中处于领先地位的楼盘，适应市场消费需求的同时一般都具有一定的个性，具有独特的价值和竞争力。二、本地块周边个案分析本

30、案周边目前主要在售项目有盛隆世纪新城、紫竹苑、惠宾财富广场、新城财富广场和即将开工的文萃满庭芳等盛隆世纪新城案名盛隆世纪新城项目位置路与淞江路交叉口售楼中心崂山路与辽河路交会处开发商隆盛房地产开发开发业绩名邸广告行销推广红和沟通广告代理商前期博盛天下、目前思城策划建筑设计华汇建筑项目总投资物管商盛隆物业开盘日一期2007年1月开工日2006年11月27日交房日一期2007年10月总占地面积43亩、一期30亩总建筑面积5万一期3.2万（3排7栋楼）规划用途住宅用地住宅类型多层楼层高3米土地价格万/亩均价目前1700元/、07年5月1500元/车位比1:04车库价格待定底商价格待定推出户数一期26

31、0户可售户数80户建筑结构砖混外立面黄蓝灰三色立面、局部红瓦坡屋顶容积率1.78绿化率42%得房率80%建筑风格现代主义一次性优惠2%按揭优惠1%其它优惠无本项目亮点产品户型1/12/2/13/2/15/2/24/2/23/2（错层）主力户型3房2厅错层设计、五重安防系统、最宽楼间距26米面积（）5399130、121127166147117126、134套数（户）153080255070销售情况一期销售近70小区 公建幼儿园水系社区商业街超市会所电梯红外对讲运动场配套天然气暖气宽带双玻防盗门塑钢窗热水社区商业求救窗门磁费用天然气集资费暖气集资费智能化物业管理费2500元/户0.4元/月本案S

32、WOTS（优势）沙北行政区中央生活圈、户型设计多样适用、周边配套全W（劣势）小区景观差、紧临铁路线噪音大O（机会）城市拉大框架和城区中心往沙北淞江新区发展的机会T（风险）周边同类项目分化客户、工程缓慢影响交房日期基地位置图与小区规划图33659993365333公交车36路、33路、29路后期开发紫竹苑案名紫竹苑项目位置淞江路与路交叉口西150米预售证号接待中心辽河路与崂山路交汇处开发商市隆云房地产开发广告行销推广鑫业行机构代理商鑫业行机构建筑设计沙澧建筑项目总投资物管商物业开工日2007年8月开盘日预计2007年10月交房日总占地面积11.4亩总建筑面积1.5万共5栋多层、2栋小高层规划用途

33、住宅用地住宅类型多层小高层楼层高3米土地价格均价1570元/，6楼1280、5楼1400、4楼1650、3楼1720、2楼1670、1楼1650地下库价格底商价格推出户数130户可售户数120户建筑结构砖混外立面蓝色坡屋顶、红色端墙、白色腰线容积率1.98绿化率35%得房率%建筑风格北欧现代风格一次性优惠%按揭优惠%其它优惠一楼松花园、顶层送阁楼产品户型2/2/13/2/1项目已经开工、后期小高层会成为本案主要竞争对手面积（）85、88122125套数（户）6770销售情况目前刚刚开始销售、最多10小区 公建幼儿园音乐喷泉花园健身休闲会所电梯红外对讲运动场配套天然气暖气宽带双玻防盗门塑钢窗地热

34、温泉精装修求救窗门磁费用天然气集资费暖气集资费智能化物业管理费元/本案SWOTS（优势）户型设计精细、周边配套全W（劣势）小区规模小、单气O（机会）城市发展重心往沙北新区发展带来的机会T（风险）工程进展慢、同类项目竞争基地位置图与小区规划图0公交车36路、29路位于辽河路与路交叉口由惠宾房地产开发的惠宾财富广场、总建筑面积1.1万、住宅已经卖完、只剩下临街商铺、售价3500元/。而其对面的新城财富广场、总建面积15万，已经售完。位于崂山路与淞江路的文萃满庭芳经济适用房小区、总建面积5万，由11栋6层多层和2栋11层小高层组成，即将开工.三、区域房地产市场研判1、区域房地产概况房地产市场目前处于

35、蓬勃发展的良好时期，无论开、竣工面积，还是社区整体规划设计、景观设计、户型结构、新技术、新建材的使用上，都处于省地市的领先水平。市每年上市的商品房面积相当可观，加上二级市场每年有数亿元的成交额，因此市场相当活跃，价格较为平稳。目前每平方米商品房的单价为1550元左右，总价在20万元左右、面积为120平方米的套房，在市场上最为紧俏且最受市民欢迎。市商品房的目前售价，实践证明是符合市场发展规律的，不仅开发商有较好的利润空间，而且居民无论从心理上和价格上均能接受，市民的居住条件已大大改善。在全国各地房地产市场如火如荼的今天，的房地产市场发展也已呈现出四大发展特点。开发企业追求品牌化。为扩大市场占有率

36、和提高公众认知度，目前众多房产商都竞相利用广告和媒体树立企业品牌，实力强者已导入CI系统。项目开发追求个性化。开发商利用位置、景观、质量、新建材、新工艺等因素，追求开发楼盘的个性化来吸引购房者，经济适用房开发商则以低价格和完善的配套设施满足消费者。产品设计追求人性化。以人为本、房适应人已成为市场导向，楼盘的设计更趋人性化，户型设计注重功能分区，景观设计注重人与自然、环境的和谐统一，实力强的开发商已把申报人居奖作为经营目标。物业管理追求规化。在房地产市场不断发展的前提下，一些早些时候开发的房产品，由于缺乏必要的维修维护和综合管理，逐步失去了往日的魅力，使得居民怨声载道。“买房子就是买物业”已经成

37、为大多数购房者的共识，在此基础上，对物业管理规化、有序化的呼声渐高，也成为房地产企业体现开发实力的一个重要方面。综上，房地产业已成为市国民经济的重要支柱产业，在追求“以小换大、以旧换新、以差换好，不断改善居住条件”的房产经营管理目标中，房产开发业正在成熟中步入艳阳天。2、市房地产市场区域分析由于房地产市市场具有区域性的特点，按照目前市的总体规划和房地产开发建设的实际情况，姑且把市房地产市场按区域细划为九大版块：即铁东版块、沙南商业区版块、源汇新区版块、贸易区版块、双龙区版块、沙北行政区版块、郾城区版块、沙北东区版块和行政新区版块。（1）铁东版块这个区域东至高速公路，北至沙河，西至京广铁路线，南

38、至南环路，占地面积较大，主要分布着市大中小型企业，如双汇、银鸽、烟厂等，属于工业区，市区配套设施不够完善，教育设施落后，城市污燃较为严重，绿化覆盖率较低，不是理想的居住环境，房地产开发一般以中低档楼盘为主，来满足现有中低收入家庭的需求，该区域房地产的价格自东向西呈上升趋势，已经开发的小区有龙泰新苑、燕山花园、恒星苑、铁东安居小区、金山花园、水畔人家、龙泰名门、家园小区等；正在开发的小区有旺旺家园、新空间和金地紫薇花园。按目前的现状，本区域的房地产市场已出现供大于求局面，营销只有打价格战。（2）沙南商业区版块是指湘江路以北，铁路以西，沙河以南，澧河以东这部分区域，本区域是市商业最繁华最密积地方，

39、人口流量最大，属于市商业开发的黄金地段，由于这部分是老城区，开发较早，市政府配套齐全，地价较高，开发一般以拆迁为主，成本较高，若没有商铺，仅开发住宅，往往得不偿失，目前本区域的商业大作新天地正在红红火火地开发建设中，前景一片光明。本区域的开发建设，应谨重考虑、多方调查，寻找市场的空白点，准确定位，快下手，才能得到理想的利润。目前本区域已经开发的居住小区有都市、红日文景苑、锦辉花园、美好嘉园、富豪花园、雅园等；正在开发的主要是新天地、中汇广场、老桥头的两栋小高层住宅和永冠花园，目前本区域市场供需两旺，前景一片大好。（3）源汇新区版块本区域是源汇区政府的又一大作，投资新建的一个新型住宅、经济、政治

40、、文化区域，北到湘江路，东到京广线，南至南环，西至嵩山路，文化路以西是由干河乡开源集团投资兴建的开源新区，以东是由源汇区房地产公司投资开发的源汇新区，由于本区域属于政府城市总体规划，政策上有一定的优惠，开发前景较好，但是其市政配套设施极不完善，甚至一片空白，需开发商进行总体规划，花大资金投资用于拆迁与市政配套设施，最后才能开发建设进行收益，具有极大的风险性，解决办法就逐步把区政府与其下属单位都搬到本区域，再引进商业与其它投资进行多元化发展，进行阵地战和持久战，等房地产市场通过周期变化后，小的房地产公司被淘汰出局，留下的就是有实力、有信誉的大公司，谁拥有的土地越多，谁就是最后胜利者，这是中国土地

41、改革和房地产发展的必然结果，另外房地产界还有这样一个规律：一个开发周期快结束时，房地产市场处于低谷，这时就要抢占房地产的一级市场，即大量地低价购买土地，储蓄土地资源，一旦经济恢复，市场需求量就会大增，这时候再进行大围开发，财源就会滚滚而来。本区域所开发的楼盘主要是开源集团开发的森林庄园，具体情况如下：天源集团所开发的楼盘可分成二期，一期主要是五一路南段西侧沿街房，价位较低，已出售完毕，二期工程森林庄园的东半部分，约600多套，共计29栋，房型大中小套都有，销售时以一室一厅、二室一厅的小套和三室一厅的小套销售最快，四室二厅和复式的销售速度最慢，其消费阶层主要是来自本区域附近收入中等偏下的客户，目

42、前开源公司主要在在庄园附近开发一些小盘子，楼盘定位为中等偏上，由于其它区域的房价普遍上涨，开源的房产吸引了大量的低收入家庭前来购买。（4）贸易区版块本区域属于1987年建市时所划定的商业区，由于政府的投资和引导，这两年才有所起色，这个区域西临107国道，主要是进行商贸活动的地区，市政配套设施不够完善，教育设施落后，属于中低档房屋开发区。由于市经济实用房在这里进行大规模开发，汇集了社会各个阶层的人物，行成一个新的集居住、办公、贸易、休闲于一体的社区，在这里所开发的楼盘主要有柳江小区、康平花园、东京花园、东京新苑、文翠江南等，人员组成以市区中低收入家庭为主。（5）双龙区版块本区域是在建市时划定的文

43、化区，汇集了市各类大中专院校，如大学、艺师、乡镇企业中专等，市政配套已趋于完善，九八年又建起一个大型体育场，本区域三面环水，一面临107国道，理应是一个较为理想的居住场所。但由于市的机关、企业、商业与高等中小学教育大部分都没在此区域，大多数市民对本区域的认可度不够，所以本区的商品房销售并不太理想，商品房档次多以中等偏上楼盘为主。已经开发的居住小区有清华园、金普花园、龙泰华庭、嵩山小区南区、永冠都市文苑、金光小区、怡景花园、嘉园、碧水花园、锦苑小区、郾城房产小区、美好嘉园等。（6）沙北行政区版块本区里指沙河以北、嵩山路以东，淞江路以南，昆仑路以西这部分区域，由于市各大领导班子和下属单位多集中在本

44、区域故可称为沙北行政区，本区市政配套设施齐全、道路宽敞、环境优美、教育设施完善，是一个理想的办公、居住、体闲娱乐区域，已得到广大市民的认可，属于市高档住宅区域，几乎每次的楼盘开盘都会达到一个价格的最高水平。目前已开发楼盘有中房小区、金地翠园、海河小区、华东世纪城、花园、金光花园、嵩山小区、海河新区、金汇小区、世纪苑、兰天小区、锦绣天地等。这部分楼盘由于位置优越，绝大部分都已销售完毕，属于供不应求的区域。（7）郾城区版块是指沙河以北、嵩山路以西、淞江路以南，107国道以东这个区域，属于郾城区，区有一整套的县委班子，人员居住较为复杂，由于与源江区相临，有部分市民购房多选择沙北行政区，本城区的政府人

45、员多集中在淞江小区居住，一般都有房子，市场需求量不大，目前已开的楼盘主要有大唐世家、沙田世纪苑、沙田艺林苑、沙田知音、淞江小区、辽河花园等，现开发的楼盘主要是中档的德国小镇和高档的建业森林半岛（8）沙北东区版块是指沙河以北，昆仑路以东，淞江路以南这个区域，本区域位于城区结合部位，没有大的工厂和企业，市政设施、教育设施与其它配套设施不完善，这里的居民多是些新城区的市民，一般都有自家的独家小院，多以出租房屋或做个小生意谋生，对商品房需求的档次不是太高，本区域不易再开发高档的大模楼盘，目前已开发的楼盘主要有金龙花园、香城别墅、双汇国际花园和银鸽新苑。（9）行政新区版块 本区域主要是指淞江路以北、龙江

46、路以南、107国道以西、铁路以东这个部位，该区域主要是根据市的城市总体规划，把部分政府的职能部门移到淞江路以北，投入大量的资金来完善市政配套设施，未来的前景被市民看好，况且目前中实、双汇和恒润三大家房地产公司在该区域购置上千亩的土地进行高档的商品房开发，强强联合，行成了一定的规模效应，市场前景被普遍看好。值得一提的是恒润所开发的世纪苑小区大部分是以销的形式卖给政府的有关部门，均价大大低于市场价，在这方面得到好处的中高层政府人员购买欲望极为强烈，这样其它公司所开发的高档商品房就会失去这部分目标客户，只有从其它方面来寻找潜在的客户源。第四部分 项目SWOT分析一、优势1.位于市沙北中央行政生活区，紧邻众多住宅小区，区位优势显著2.临淞山路和道等城市主干道，交通便利3.土地较平整，地上没有拆迁物、缩短工程日期、适合建中高档品质环境的社区4.紧邻众多行政企事业单位人群，人群消费力强5.城区框架拉大和城区发展重心往北偏移给项目带来良好外部环境。二、劣势1.地块临淞江路太近、存在噪音污染和交通安全隐患 2.地块目前只有36路公交车、出行不太方便 3.地块规模不大、与沙北区域大盘项目相比没有优势三、机会1.沙北区域众多企事业单位和生活小区，提供数量巨大的消费群2.随着市政建设和城区规划的实施，居住生活的便利舒适度将有较大提高3.项目地块良好的外部条件适合做快打快销的中高档项目4.专业房地