（协理证）房地产经纪综合能力考试[复制]

1、（协理证）房地产经纪综合能力考试复制您的姓名： 填空题 *_1. 房地产经纪机构，在代理销售商品房时，应当向商品房购买人出示（）。 单选题 *A.商品房销售代理合同B.商品房销售委托书(正确答案)C.房地产经纪机构备案证明D.房地产经纪服务合同答案解析：房地产经纪机构销售代理商品房时，应当向商品房购买人出示的商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。2. 根据经济适用住房管理办法，购买经济适用住房不满（）年，不得直接上市交易。 单选题 *A.2B.3C.5(正确答案)D.10答案解析：根据经济适用住房管理办法，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。考点延伸：经济适用住房是指政府提供政策优惠

2、，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购。3. 要了解某套住宅的内部布局，一般可通过查看（）获取。 单选题 *A.户型图(正确答案)B.地形图C.宗地图D.分丘图答案解析：通过房屋户型图可以看到该户型的房屋朝向、入口、房间内部布局(包括客厅、卧室客房、卫生间、阳台的布局、数量及组合关系)以及门、窗的位置

3、等。有些户型图还标注了各部分的长宽尺寸。考点延伸：房产分丘图以丘为单位绘制，是房产分幅图的局部明细图，是绘制房屋产权证附图的基本图，比例尺在1:1001:1000之间。宗地图是通过实地调查绘制的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图。宗地图是地籍档案的附图，比例尺为1:500或大于1:500.4. 下列导致租赁房屋无法使用的情形中，承租人请求解除合同，人民法院应予以支持的是（）。 单选题 *A.房屋装修破损B.房屋内家电设备自然损坏C.房屋水管电路损坏D.租赁房屋权属有争议的(正确答案)答案解析：因下列情形之一，导致租赁房屋

4、无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持：租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；租赁房屋权属有争议的；租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。考点延伸：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内不予恢复原状，出租人可请求解除合同并要求赔偿损失。5. 房屋承租人如需办理居住证，子女就近入学等，需要提供的经（）的住房租赁合同。 单选题 *A.房地产经纪机构盖章B.房地产经纪行业协会备案C.房地产管理部门登记备案(正确答案)D.税务部门登记备案答案解析：商品房屋租赁管理办法规定，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府

5、房地产主管部门办理房屋租赁登记备案手续，房屋租赁登记备案已作为享受相关公共服务的证明材料之一。6. 房地产经纪属于房地产（）服务。 单选题 *A.中介(正确答案)B.物业C.估价D.咨询答案解析：房地产经纪属于房地产中介服务活动，又称为房地产经纪服务。与其他房地产中介服务(房地产估价、房地产咨询)不同的是，房地产经纪旨在促成委托人与第三人进行房地产交易。7. 下列房地产经纪人员为防范业务风险所做的努力中，错误的是（）。 单选题 *A.拒绝接受负责交易(正确答案)B.树立风险防范意识C.加强各项专业能力D.强化风险特征识别答案解析：提高风险识别能力是针对经纪机构的工作人员而言。首先，经纪人员要树

6、立风险防范意识，这是提高风险识别能力的基本前提；其次，经纪人员对可能发生的各类风险有所识别；再次，房地产经纪人员的业务操作流程要尽量规范化。另外，经纪人员应不断巩固、加强自己的各项专业能力，这也是提高风险识别能力的有效手段。8. 房地产租赁居间一般是（）。 单选题 *A.媒介居间B.报告居间(正确答案)C.居间代理D.委托代理答案解析：房地产租赁居间一般为报告居间，因为房屋租赁合同相对简单，比较容易达成。考点延伸：房地产报告居间是指房地产经纪机构接受一方委托，搜寻交易相对人的信息报告委托人，从而提供订立房地产交易合同的机会；房地产媒介居间是指房地产经纪机构不但要向委托人报告订立合同的机会，而且

7、还要进一步协调委托人与交易相对人的关系，努力促成交易合同成立。9. 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额（）的，应及时续交。 单选题 *A.10%B.20%C.30%(正确答案)D.50%答案解析：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应及时续交。10. 房地产经纪行业组织应按照章程对房地产经纪行业实行（）管理。 单选题 *A.自律(正确答案)B.行政C.垂直D.分级答案解析：房地产经纪行业组织应按照章程对房地产经纪行业实行自律管理。11. 共同共有人处分共有房屋，需经（）共同共有人同意。 单选题 *A.全体(正确答案)B.2/3以上C.1/2以上D.4/5以上解析

8、：共同共有人处分共有房屋，需经全体共同共有人同意。按份共有人处分共有房屋，需经占份额2/3共同共有人同意即可。按份共有人处分共有房屋，经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。考点延伸：共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。按份共有房产指两个或两个以上的人，对同一房产按各自所有的份额分享权利，承担义务。向老师提问12. 关于房地产经纪活动代理的特殊性，说法错误的是（） 单选题 *A.有偿代理B.签订书面合同C.委托代理D.以自己的名义进行独立意思表示(正确答案)答案解析：D项：房地产经纪机构以委托人的名义进行独立意思表示，对自己的行为承担连带责任。(1)房

9、地产代理属于民法上的委托代理。(2)是有偿代理，房地产经纪机构完成服务事项有权取得约定的服务费用。(3)房地产代理关系确定一般需要签订书面合同。(4)房地产代理行为是以促成被代理人与第三人的房地产交易为特定目的的。13. 从房地产投资收益率分析，房价与年租金之比在（）倍比较合理。 单选题 *A.15B.1015(正确答案)C.2030D.3050答案解析：房价租金比有一个合理的倍数。在房租由市场决定及经济正常发展的情况下，房价与年房租(或月房租)之比，一般为10-15倍(或120-180倍，警戒线为200倍)。14. 一般而言，卖方能接受的最低卖价（）买方能承受的最高买价时，房地产交易才会成功

10、发生。 单选题 *A.等于B.高于C.低于(正确答案)D.接近于答案解析：一般而言，卖方能接受的最低卖价低于买方能承受的最高卖价时，房地产交易才会成功发生。15. 房屋租赁活动中，出租人和承租人应以（）形式签订租赁合同。 单选题 *A.口头B.书面(正确答案)C.第三人作证D.经纪人员担保答案解析：根据城市房地产管理法第五十四条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同。考点延伸：合同法规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。根据城市房地产管理法规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同。16. 房地产经纪

11、机构承购自己提供经纪服务的房屋，由县级以上地方人民政府房地产主管部门取消其网上签约资格，处以（）万元罚款。 单选题 *A.1B.2C.3(正确答案)D.5答案解析：房地产经纪机构和房地产经纪人员承购、承租自己提供经纪服务的房屋，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期整改，记入信用档案，对房地产经纪机构：取消其网上签约资格，处以3万元罚款；对房地产经纪人员处以一万元罚款。17. 承担完善房地产经纪人员职业资格制度的房地产经纪活动监督管理部门是（）。 单选题 *A.建设(房地产)管理部门B.价格主管部门C.人力资源和社会保障部门(正确答案)D.工商行政管理部门答案解析：人力资源和社会保障主管

12、部门承担房地产经纪机构和房地产经纪人员劳动合同、社会保障关系的监督管理，承担完善职业资格制度，拟订专业技术人员资格管理政策等职能。18. 根据房产测量规范，下列建筑部位不计算房屋建筑面积的是（）。 单选题 *A.有顶盖的封闭阳台B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊C.无顶盖的室外楼梯D.与室内不相通的类似于阳台的建筑(正确答案)答案解析：A选项有顶盖的封闭阳台按其外围水平投影面积计算。B选项有顶盖不封闭的永久性架空通廊按外围水平投影面积的一半计算。C选项无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。D选项不计入建筑面积的范围。考点延伸：计算一半建筑面积的范围：(1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊

13、，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。(2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。(3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。(4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。(5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。19. 准予预告登记的，不动产登记机构应（）。 单选题 *A.发放不动产权证书B.办理商品房预售合同登记备案C.办理商品房预售合同网签D.发放不动产登记证明(正确答案)答案解析：经不动产登记机构审核予以登记的，申请人向不动产登记机构领取不动产登记证明。20. 房屋套内建筑面积由套内房

14、屋使用面积、套内墙体面积和（）组成。 单选题 *A.分摊的共有建筑面积B.套内阳台建筑面积(正确答案)C.套内卫生间建筑面积D.套内厨房建筑面积答案解析：房屋套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积组成。21. 将房地产分为居住房地产、办公房地产、零售商业房地产等是根据房地产的（）进行的分类。 单选题 *A.面积B.外观C.用途(正确答案)D.价格答案解析：根据房地产的用途可以将房地产分为：居住房地产、办公房地产、零售商业房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、体育和娱乐房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合用途房地产。本题是根据房地产的用途进行的分类。22. 住房

15、公金的单笔最高贷款额度由（）确定。 单选题 *A.当地住房公积金管理委员会(正确答案)B.当地住房公积金管理中心C.受托商业银行D.住房和城乡建设行政管理部门答案解析：住房公积金的单笔最高贷款额度由当地住房公积金管理委员会确定。23. 房屋租赁当事人（）代为办理房屋租赁登记备案。 单选题 *A.可以口头委托房地产经纪机构B.可以书面委托房地产经纪机构(正确答案)C.必须委托业主委员会D.必须委托物业公司答案解析：房屋租赁当事人可以书面委托他人代为办理房屋租赁登记备案。24. 某房地产经纪人协理办理一宗房屋租赁业务，该宗经纪服务收费应由（）确定。 单选题 *A.双方协商(正确答案)B.该房地产经

16、纪人协理自行C.出租房单方D.承租方单方答案解析：办理房屋出租业务的经纪服务费应有双方协商确定。25. 办理个人住房组合贷款的，住房公积金贷款期限和商业性住房贷款期限（）。 单选题 *A.必须一致(正确答案)B.前长后短C.前短后长D.自行约定答案解析：办理个人住房组合贷款的，住房公积金贷款期限和商业性住房贷款的贷款期限必须一致。考点延伸：组合贷款一般是借款人所需资金先申请住房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。26. 个人住房贷款的所需贷款金额等于（）减首付款金额。 单选题 *A.贷款额度B.所购住房总价(正确答案)C.抵押房屋价值D.所有

17、购房支出答案解析：个人住房贷款的所需贷款金额等于所购住房总价减首付款金额。考点延伸：贷款额度所购住房总价首付款数额。对借款人的贷款金额的限制性规定有：1.贷款金额不得超过某一最高金额。2.贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额。3.贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。27. 如果期房的户型和环境较好，又不需要现在付清全款，通常会出现同地段的期房价格（）现房价格的现象。 单选题 *A.接近于B.等于C.高于(正确答案)D.低于答案解析：通常会出现同地段的期房价格高于

18、现房价格的现象，这主要因为两者的品质、付款进度不同，如期房的户型和环境较好、不需要现在付清全款等。28. 房地产开发企业预售商品房，应具备的条件是（）。 单选题 *A.通过竣工验收B.拆迁安置已落实C.开工满2年D.取得商品房预售许可证(正确答案)答案解析：商品房预售应达到的条件：已交付全部土地使用权出让金，获得土地使用权证书。持有建设工程规划许可证和施工许可证。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总资金投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。取得商品房预售许可证。29. 房屋所有权人将房屋赠与他人的，应申请的不动产登记类型是（）。 单选题 *A.首次登记B.变更

19、登记C.转移登记(正确答案)D.注销登记答案解析：房屋所有权申请转移登记的情形：买卖房屋、赠与房屋、继承或者接受遗赠房屋、互换房屋和用房屋出资等。考点延伸：申请房屋所有权转移登记一般需要双方共同申请。房屋买卖办理房屋所有权转移登记，需房屋的转让方和受让方双方共同申请。房屋赠与办理房屋所有权转移登记，需赠与人与受赠人共同申请。房屋所有权人间互相交换房屋所有权，需房屋互换双方所有权人共同申请。但因房屋继承、受遗赠，办理房屋所有权转移登记，由继承人、受遗赠人单方申请。因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的，房屋所有权人可持生效法律文书单方申请房屋所有权转移登记。30. 国有建设用地使用

20、权的权利期限发生变化，应申请（）。 单选题 *A.转移登记B.更正登记C.变更登记(正确答案)D.注销登记答案解析：国有建设用地使用权和房屋所有权登记面积、界址点、房屋用途、土地使用权的权利期限发生变化，应申请变更登记。变更登记。是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。考点延伸：1.更正登记。更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。2.转移登记。是指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记。3.注销

21、登记。是指因法定或约定的原因使已登记的不动产物权归于消灭，或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。31. 房屋交易合同网签备案制度，需要进行网签备案的合同类型不包括（） 单选题 *A.存量房买卖合同B.房屋租赁合同C.房地产经纪服务合同(正确答案)D.房屋抵押合同答案解析：房屋交易合同网签备案范围是全国城市规划区国有土地上的房屋交易，包括新建商品房买卖合同、存量房买卖合同、房屋租赁合同、房屋抵押合同四种合同的网签备案。C房地产经纪服务合同是服务合同，不属于交易合同，不在备案范围。32. 个人住房贷款担保方式以（）为主。 单选题 *A.信用担保B.所购住房抵押担保(正确答案)C.

22、第三方提供住房抵押担保D.担保公司提供担保证明答案解析：在个人住房贷款业务中，采取的担保方式以所购住房抵押担保为主。33. 办理不动产登记时，应对申请材料的真实性负责的是（）。 单选题 *A.申请人(正确答案)B.不动产登记机构工作人员C.房地产经纪机构D.不动产登记机构答案解析：申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。申请人应当对申请材料的真实性负责。34. 下列租赁活动中，属于可认定为租赁合同无效的情形是（）。 单选题 *A.租赁合同采用书面形式的B.租赁临时建筑的C.租赁合同中未约定房屋维修责任的D.将承租的公共租赁住房转租的(正确答案)

23、答案解析：公共租赁住房管理办法规定，承租人转借、转租或者擅自调换所承租的公共租赁住房的，应当退回公共租赁住房。35. 限制民事行为能力人申请不动产登记，应由（）代为申请。 单选题 *A.其监护人(正确答案)B.其委托的房地产经纪人C.其委托的医生D.其委托土地登记代理人答案解析：未成年或者其他限制行为能力人(如精神病人)由其监护人代为申请。36. 订立房屋租赁合同，当事人应具有相应的（）。 单选题 *A.家庭地位，为一家之主B.年龄要求，不超过65周岁C.民事权利能力和民事行为能力(正确答案)D.行动能力答案解析：合同法规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。37. 某

24、建筑物地上20层，地下3层，附楼2层，该建筑物总层数是（）。 单选题 *A.17B.20C.23(正确答案)D.25答案解析：建筑物总层数是指地上层数与地下层数之和。因此，总共23层。38. 限价商品房是由房地产开发企业开发建设的（）。 单选题 *A.豪华住宅B.高档住宅C.高档别墅D.普通商品住房(正确答案)答案解析：限价商品房，又称为限房价限地价的两限商品房，有房地产开发企业公开竞买后严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通住房。限价商品房按照以房价定地价的思路，采取政府组织监管，市场化运作的模式。39. 等额本息还款方式适合于在未来整个贷款期间预期收入（）的借款人。 单选题 *A.比较

25、稳定(正确答案)B.先多后少C.先少后多D.先少后多，然后再少答案解析：等额本息还款方式即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多，占用的时间更长，便于借款人合理安排每月的生活和进行理财，适合于预期收入在未来整个贷款期限比较稳定的借款人。考点延伸：等额本金还款法是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。这种还款方式，刚开始还款压力较大，但每期还款额是递减的，比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。40. 住房公积金贷款发放的对象是（）的职工。 单选题 *A.年收入达标B.年龄不超过60岁C.国有企业D.缴存

26、住房公积金(正确答案)答案解析：只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款。考点延伸：申请住房公积金个人购房贷款需在申请贷款前连续缴存一定时间的住房公积金，时间不少于6个月。配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。41. 在房地产委托关系中，委托房地产经纪机构为自己处理房地产交易事务的人称（）。 单选题 *A.受托人B.代理人C.委托人(正确答案)D.中间人答案解析：在房地产经纪服务委托关系中，委托房地产经纪机构为自己处理房地产交易事务的人称委托人，接受委托的房地产经纪机构称为受托人。42. 李某通过商业贷款购买了首套住宅，成交申报

27、价是550万元，评估值是580万元，假定商业银行规定的首套贷款首付款比例是30%,李某需支付的最低首付款是（）万元。 单选题 *A.165(正确答案)B.174C.385D.406答案解析：办理二手个人住房贷款时，按照房屋评估价格和成交价格较低的数值作为参考。即最低首付款成交申报价格首付款比例550万30%=165万。43. 利害关系人申请更正登记的，申请人不需要提交（）。 单选题 *A.登记申请书B.申请人身份证明C.利害关系证明材料D.不动产权证书(正确答案)答案解析：利害关系人申请更正登记的，申请人需要提交材料：登记申请书、申请人身份证明、利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及

28、其他必要的材料。44. 房屋买卖双方应具备（）资格。 单选题 *A.行政主体B.法人C.民事主体(正确答案)D.公民答案解析：房屋买卖属于民事活动，民事主体具备房屋买卖的主体资格。45. 个人出租住房应缴纳（）。 单选题 *A.房产税(正确答案)B.契税C.消费税D.土地增值税答案解析：A选项：2008年3月1日，对个人出租住房，不区分用途，按4%税率征收房产税。BCD均不属于出租房屋需要交纳的税费。46. 张某和李某的共有房屋共同委托甲房地产经纪机构代理出售，该房屋出售产生的法律责任由（）承担。 单选题 *A.甲房地产经纪机构B.张某和李某共同(正确答案)C.张某单独D.李某单独答案解析：房

29、地产代理：房地产经纪机构以委托人的名义，在房地产经纪服务约定的期限内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，代理行为的法律效果直接归属于委托人。47. 房地产经纪人应通过（）确认卖房人拟委托出售的房屋是否被依法查封。 单选题 *A.卖房人出具的证明B.实地核实C.查验权属证书D.查询不动产登记簿(正确答案)答案解析：查封登记是不动产登记机构按照人民法院生效法律文书和协助执行通知，对指定不动产在不动产登记簿上予以注记，以限制权利人处分被查封的不动产的行为。因此，房地产经纪人通过不动产登记簿确认拟委托出售房屋是否被查封。48. 下列房地产经纪服务行为中，符合房地产经纪服务收费要求的是（

30、）。 单选题 *A.房地产经纪服务未实行明码标价B.房地产经纪机构按照合同约定，收取代办服务费，并该项收费已经公示(正确答案)C.房地产经纪机构收取未予标明的费用D.房地产经纪机构强制实行捆绑收费答案解析：A选项，房地产经纪服务实行明码标价，并在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息；C选项，房地产经纪机构不得收取未标明的费用；D选项，房地产经纪机构不得利用虚假标价，或者通过混合标价、捆绑标价等使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈。49. 提供关于买方或卖方的信息并撮合双方成交，但又不作为任何一方的代理人，这类中介服务是（）。 单选题 *A.代理

31、B.委托C.居间(正确答案)D.行纪答案解析：在居间活动中，经纪人不作为任何一方的代理人，而仅仅向交易一方或双方提供交易信息并撮合双方成交。考点延伸：在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的第三人。50. 房地产代理常以房地产经纪服务合同确定代理权限和授权范围，这属于（）代理。 单选题 *A.指定B.委托(正确答案)C.法定D.间接答案解析：房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的，属于委托代理。考点延伸：在居间活动中，经纪人

32、不作为任何一方的代理人，而仅仅向交易一方或双方提供交易信息并撮合双方成交。房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或委托人的权益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人员只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。51. 房屋租赁双方当事人的合同纠纷提交仲裁机构仲裁的前提是（）。 单选题 *A.已经人民法院调解B.已经人民调解委员会调解C.必须达成仲裁协议(正确答案)D.已向人民法院起诉答案解析：房屋租赁双方当事人的合同纠纷提交仲裁机构仲裁的前提是房屋租赁双方当事人必须达成仲裁协议。考点延伸：争议解决方法：自行协商解决、申请调解、仲裁、诉讼。52

33、. 一般情况下借款人年龄越大，个人住房贷款期限（）。 单选题 *A.越长B.越短(正确答案)C.不变D.不受影响答案解析：贷款人为借款人确定还款年限时一般以其年龄和房龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，年龄越大，贷款年限则较短。房龄越短，其贷款年限越长，房龄越长，贷款年限则较短。考点延伸：个人住房贷款期限最长为30年。贷款人为借款人确定还款年限时一般以其年龄和房龄作为基础。个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余土地使用期限。53. 王某购买了一套住宅，其取得该住宅所有权的时间为（）之时。 单选题 *A.该住宅完工B.签订房屋买卖合同C.记载于不动产登记簿(正确答案)D.领取不动产权证书答

34、案解析：登记生效(物权公示最主要的方法)：(1)买卖、交换、赠与、分割房地产登记。(2)基于合同约定抵押房地产登记。(3)除依据法律文书、人民政府的征收决定和拆除房屋事实行为，已登记房地产权利的变更、更正、注销登记等。自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力。考点延伸：不动产物权的生效时间：1.法定生效：城市土地等属于国家所有的土地所有权不需要登记的方式来公示所有权的归属。2.事实行为成就时生效：(1)依据人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定设立、变更、转让或者消灭物权。(2)继承或者受遗赠取得房地产。(3)合法建造取得房屋所有权、拆除房屋注销所有权。3.登记生效(物

35、权公示最主要的方法)。54. 商品房屋租赁管理办法规定，房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应到（）办理房屋租赁登记备案。 单选题 *A.工商行政管理部门B.街道办事处C.税务管理部门D.房地产主管部门(正确答案)答案解析：商品房屋租赁管理办法规定，房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。55. 下列房屋权利中，不属于不动产登记范围的是（）。 单选题 *A.房屋所有权B.房屋租赁权(正确答案)C.房屋抵押权D.地役权答案解析：不动产登记范围是：1.集体土地所有权；2.房屋等建筑物、构筑物所有权；3.森林、林木所

36、有权；4.耕地、林地、草地等土地承包经营权；5.建设用地使用权；6.宅基地使用权；7.海域使用权；8.地役权；9.抵押权；10法律规定需要登记的其他不动产权利。56. 根据国家银监会有关规定，房产支出与收入比应控制在（）以下。 单选题 *A.80%B.70%C.60%D.50%(正确答案)答案解析：根据国家银监会有关规定：房产支出与收入比应控制在50%以下(含50%).房产支出与收入比(本次贷款的月还款额月物业管理费)月均收入。57. 从采光最优角度考虑，我国大部分居民认为住宅最差的方位是（）。 单选题 *A.南向B.北向(正确答案)C.东向D.西向答案解析：朝向一般认为是南方为上，东方次之，

37、西方又次之，北方为下。考点延伸：住宅最好是坐北朝南。58. 从经济角度来看，土地利用经济效益从高到底顺序是（）。 单选题 *A.商业。居住。工业。办公B.商业。工业。办公。居住C.商业。居住。办公。工业D.商业。办公。居住。工业(正确答案)答案解析：从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序是商业、办公、居住、工业、耕地、牧地、放牧地、森林、不毛荒地。59. 等额本金还款方式比较适合正处于（）阶段的人。 单选题 *A.待业B.失业C.收入高峰(正确答案)D.收入最低答案解析：等额本金还款法是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。这种还款方式，刚开始还款压力

38、较大，但每期还款额是递减的，比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。考点延伸：等额本息还款方式即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多，占用的时间更长，便于借款人合理安排每月的生活和进行理财，适合于预期收入在未来整个贷款期限比较稳定的借款人。60. 土地管理法规定，我国国有建设用地使用权出让的最高年限为40年的是（） 单选题 *A.居住用地B.工业用地C.教育用地D.旅游用地(正确答案)答案解析：D旅游用地最高年限为40年。国有建设用地使用权出让的最高年限：居住用地为70年；工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合或者其他用地为50年；

39、商业、旅游、娱乐用地为40年。61. 住房公积金贷款利率（）。 单选题 *A.由各省自行制定B.由各城市自行制定C.由各银行自行制定D.施行全国统一的标准(正确答案)答案解析：住房公积金贷款利率施行全国统一的标准。62. 房屋租赁登记备案后租赁终止的，应到原租赁登记备案部门办理房屋租赁登记备案（）手续。 单选题 *A.设立B.变更C.延续D.注销(正确答案)答案解析：房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，应到原租赁登记部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。故选择D.63. 个人住房贷款中的贴息贷款性质属于（）。 单选题 *A.住房公积金贷款B.商业

40、性个人住房贷款(正确答案)C.组合贷款D.个人消费贷款答案解析：贴息贷款是指住房公积金管理中心与商业银行合作，对商业银行发放的商业性个人住房贷款，凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人，有住房公积金根据借款人可以申请的贴息额度给予利息补贴，该贷款产品属于商业贷款。64. 办理下列不动产登记，不动产登记机构应实地查看的是（）。 单选题 *A.房屋所有权转移登记B.房屋所有权变更登记C.房屋所有权首次登记(正确答案)D.房屋抵押权登记答案解析：对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，在建建筑物抵押权登记，应不动产灭失导致的注销登记，以及不动产登记机构认为需要实地查看的情形，不动产登记机构应当实地查

41、看。65. 除法律另有规定外，不动产登记机构应自受理登记之日起（）个工作日内办结不动产登记手续。 单选题 *A.3B.7C.15D.30(正确答案)答案解析：除法律另有规定外，不动产登记机构应自受理登记之日起30个工作日内办结不动产登记手续。66. 下列不属于建筑物组成部分的是（）。 单选题 *A.地基(正确答案)B.基础C.屋顶D.楼地板答案解析：建筑物一般由基础、墙体和柱、门和窗、楼地板和梁、楼梯、屋顶等六部分组成。地基不是建筑物构造的组成部分。67. 无民事行为能力的人转让房屋由其（）办理。 单选题 *A.本人B.委托的律师C.委托的房地产经纪人D.监护人(正确答案)答案解析：如果卖方为

42、无民事行为能力人或者限制民事行为人，应由卖方的监护人代为签订房屋买卖合同和申请不动产登记。68. 下列不动产物权中，属于担保物权的是（） 单选题 *A.地役权B.租赁权C.所有权D.抵押权(正确答案)答案解析：不动产物权分为所有权，用益物权(建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权)和担保物权(抵押权)。本题中租赁权属于债权不属于物权。69. 当事人难以对不同品质的房屋进行市场比较，主要是因为房地产商品的（）。 单选题 *A.不可移动性(正确答案)B.价值巨大化C.超强差异性D.寿命长久性答案解析：房地产的不可移动性决定了房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，是一个区

43、域性市场。考点延伸：房地产的特性：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、互相影响、易受限制、难以变现、保值增值。70. 不动产权证书的集成版证书记载同一权利人在（）享有的多个不动产单元的不动产权利。 单选题 *A.全国范围内B.同一登记辖区内(正确答案)C.不同国家的D.不同城市答案解析：不动产权证书的集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元的不动产权利。考点延伸：不动产权证书有集成版和单一版两版本。单一版证书记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利。目前主要采用单一版证书。71. 依职权注销登记，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记薄前

44、进行（） 单选题 *A.通知B.公告(正确答案)C.公示D.查验答案解析：依职权注销登记，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记薄前进行公告。除涉及国家机密的外，有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记薄前进行公告：(1)政府组织的集体土地所有权登记；(2)宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权、土地承包经营权等不动产权利的首次登记；(3)依职权更正登记；(4)依职权注销登记；(5)法律，行政法规规定的其他情形。72. 根据合同法，合同约定的房屋租赁期限不得超过（）。 单选题 *A.10B.20(正确答案)C.30D.40答案解析：合同法规定，合同约

45、定的房屋租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过的部分无效。73. 房地产经纪获得报酬的形式是（）。 单选题 *A.差价B.佣金(正确答案)C.信息费D.咨询费答案解析：房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，想房地产提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。所以，房地产经纪获得报酬的形式是佣金。74. 砖木结构的住宅楼一般在（）层以下。 单选题 *A.3(正确答案)B.10C.15D.20答案解析：砖木结构的住宅楼一般在3层以下。考点延伸：砖混结构建筑物的层数一般在6层以下。75. 商品住宅的业主每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每

46、平方米造价的（）。 单选题 *A.3%-4%B.5%-8%(正确答案)C.7%-10%D.10%-15%答案解析：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%.76. 全国房地产经纪人协理职业资格考试属于（）考试。 单选题 *A.初级职称B.中级职称C.国家水平评价类职业资格(正确答案)D.行业自行设立的职业资格答案解析：全国房地产经纪专业人员(包括房地产高级经纪人、房地产经纪人、房地产经纪人协理)职业资格考试属于国家水平评价类职业资格考试。77. 房地产经纪行业自律管理由

47、（）实施。 单选题 *A.房地产经纪行业组织(正确答案)B.房地产经纪机构C.房地产主管部门D.工商行政主管部门答案解析：房地产经纪行业自律管理由房地产经纪行业组织实施。中国房地产估价师与房地产经纪人学会成为唯一的全国性房地产经纪行业组织。78. 下列活动主体中，应缴纳契税的是房屋的（）。 单选题 *A.承租人B.出租人C.买受人(正确答案)D.出卖人答案解析：在房地产活动中，契税由房屋的买受人承担。79. 下列不动产登记中，应发放不动产权证书的是（）。 单选题 *A.房屋所有权登记(正确答案)B.房屋抵押权登记C.在建建筑物抵押登记D.地役权登记答案解析：除办理抵押权登记、地役权登记和异议登

48、记、预告登记，向申请人合法不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。80. 根据电梯设置的要求，住宅在（）必须设置电梯。 单选题 *A.5层及5层以上B.6层级6层以上C.7层及7层以上(正确答案)D.7层以上答案解析：7层以上(含7层)的住宅或住户入口层，楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅，必须设置电梯。81. 客户委托房地产经纪机构代办个人住房贷款时，房地产经纪人员应（）。 *A.告知贷款办理流程(正确答案)B.告知银行贷款政策(正确答案)C.考虑客户的收入水平(正确答案)D.考虑客户的家庭开支(正确答案)E.考虑经纪人员个人利益的最大化答案解析：客户委

49、托房地产经纪机构代办个人住房贷款时，房地产经纪人员应详细告知客户贷款办理流程和银行贷款政策，应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财情况，提出合理的建议。考点延伸：还款方式主要有：等额本息、等额本金。两种方式对于借款后的现金流要求不同。等额本息：各期还款压力是一样的。适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；等额本金：借款初期还款压力较大，以后依次递减。适合那些前期能够承担较大还款额的借款人群。房地产经纪人员在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑，还贷的方式一般由借款客户自己选择。82. 抵押权人就处分抵押房地产所得价款优先于（

50、）受偿。 *A.债务人的其他普通债权人(正确答案)B.后次序抵押权人(正确答案)C.前次序抵押权人D.相同次序抵押权人E.订立房地产抵押合同，但未办理抵押权登记的债权人(正确答案)答案解析：抵押权的优先受偿性表现在以下三个方面。一是与债务人的其他普通债权人相比，抵押权人就抵押物卖得的价款优先受偿的权利；二是在同一标的物上存在数个抵押权时，顺序在先的抵押权人优先于后次序抵押权人就抵押物所卖得价款受清偿的权利；三是债务人在受破产宣告时，成立在前的抵押权人有优先受偿权，仍可以从抵押物所卖得的价款中优先受偿。83. 申请房屋所有权转移登记，应提交的申请材料有（）。 *A.申请人的身份证明(正确答案)B

51、.不动产权证书(正确答案)C.证明房屋所有权发生转移的材料(正确答案)D.个人住房贷款合同E.相关税费缴纳凭证(正确答案)答案解析：申请房屋所有权转移登记，应提交的申请材料有登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、证明房屋所有权发生转移的证明材料、相关税费缴纳凭证和其他必要的材料、经备案的买卖合同。84. 个人住房商业贷款的还款方式有（）等。 *A.等额本息(正确答案)B.等额本金(正确答案)C.双周供D.固定利率E.到期一次性还本付息答案解析：个人住房商业贷款的还款方式有等额本息、等额本金。考点延伸：还款方式主要有：等额本息、等额本金。两种方式对于借款后的现金流要求不同。等额本息：各期还

52、款压力是一样的。适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；等额本金：借款初期还款压力较大，以后依次递减。适合那些前期能够承担较大还款额的借款人群。房地产经纪人员在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑，还贷的方式一般由借款客户自己选择。85. 房地产经纪机构应合理合法收取佣金，不得（）。 *A.收取未予标明的费用(正确答案)B.赚取差价(正确答案)C.以房地产经纪机构的名义收取佣金D.编造房源信息收取服务费(正确答案)E.收取看房费(正确答案)答案解析：房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。服务报酬由房地产经纪机构按照约

53、定向委托人统一收取，并开具合法票据。不得以个人名义收取任何费用。房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。86. 房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门（）。 *A.责令限期改正(正确答案)B.记入信用档案(正确答案)C.对房地产经纪人员处以1万元罚款(正确答案)D.对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款(正确答案)E.注销房地产经纪人员职业资格证书答案解析：房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管

54、部门责令限期改正，记入信用档案，对房地产经纪人员处以1万元罚款，对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款。87. 房地产经纪机构在个人住房贷款业务中，可以代为办理（）。 *A.个人住房贷款手续(正确答案)B.评估抵押房地产的价值C.不动产抵押登记手续(正确答案)D.拟定借款合同E.住房贷款担保服务答案解析：房地产经纪机构可代为办理个人住房贷款、不动产抵押登记等手续。B项：评估抵押房地产的价值由房地产估价机构完成，D项：拟定借款合同律师事务所完成；E项：住房贷款担保服务由担保公司完成。88. 甲、乙签订房屋买卖合同，但未办理房屋所有权转移登记，则（）。 *A.房屋买卖合同无效B.房屋买卖合同

55、有效(正确答案)C.房屋所有权已转移D.房屋所有权未转移(正确答案)E.房屋买卖合同自登记之日生效答案解析：物权法对确认物权的规则做了规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。89. 下列出租人的行为中，属于出租人禁止行为的有（）。 *A.违反规定分割房屋(正确答案)B.将廉租住房转租给他人使用(正确答案)C.将未取得完全产权的经济适用住房出租给他人使用(正确答案)D.将单元房按间出租E.将有安全隐患的房屋出租给他人居住使用(正确答案)答案解析：下列出租人的行为中，属于出租人禁止行为的有：1.违反规定分割出租。2.厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供

56、人员居住。3.将未取得完全产权的经济适用住房、公共租赁住房出租或转租给他人使用。4.在房屋租赁合同期限内，出租人单方面随意提高租金水平。5.企事业单位、个人将非居住用房出租给他人居住使用的。90. 下列属于房屋所有权转移的有（）。 *A.互换房屋(正确答案)B.翻修房屋C.赠与房屋(正确答案)D.买卖房屋(正确答案)E.出租房屋答案解析：房屋所有权转移的情形有：买卖房屋、赠与房屋、继承或者接受遗赠房屋、互换房屋和用房屋出资等。91. 下列内容为某房地产经纪机构发布的房屋出售广告，内容不符合广告管理有关规定的有（）。 *A.所售房屋套内建筑面积为100B.该房屋为名校学区房，升值空间巨大(正确答

57、案)C.购买该房屋需一次性付款D.该房屋距离大型超市10分钟里程(正确答案)E.预计该房屋每年可升值10%(正确答案)答案解析：房源信息应当真实，面积应当标明为建筑面积或套内建筑面积，并不得含有升值或投资回报的承诺，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。92. 对房地产经纪机构侵占房地产交易资金的，房地产主管部门可采取的处罚措施有（）。 *A.责令限期改正(正确答案)B.取消网上签约资格(正确答案)C.处以罚款(正确答案)D.吊销营业执照E.计入信用档案(正确答案)答案解析：对房地产经纪机构侵占、挪用房地产交易资金的，由县级以上人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，计入信用

58、档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构取消网上签约资格，处以3万元罚款。93. 不动产登记可以由当事人单方申请的有（） *A.申请更正登记(正确答案)B.接受赠与取得不动产权利的C.继承取得不动产权利的(正确答案)D.不动产首次申请登记(正确答案)E.不动产抵押登记答案解析：不动产登记申请以共同申请为原则，以单方申请为例外。不动产登记暂行条例规定，可以当事人单方申请的：(1)尚未登记的不动产首次申请登记；(2)继承、接受遗赠取得不动产权利的；(3)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让和消灭不动产权利的；(4)权利人姓名、名称或者自然状况发生

59、变化，申请变更登记的；(5)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利的，申请注销登记的；(6)申请更正登记或者异议登记的；(7)法律，行政法规规定的可以由当事人单方申请的其他情形。本题中BE属于共同申请的情形。94. 商品房销售的计价方式有按（）计价。 *A.套(单元)(正确答案)B.套内建筑面积(正确答案)C.占地面积D.建筑面积(正确答案)E.体积答案解析：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。95. 房屋交易合同网签备案与预告登记区别包括（）。 *A.主体不同B.法律依据不同(正确答案)C.性质不同(正确答案)D.强制性不同(正确答案)E.适用范围不同(正确答案)答案解析：房屋交易合同网签备案与预告登记区别：1.法律依据不