01中驰苍南5-2-1地块市场调研报告

1、.PAGE ：.；苍南县城新区5-2-1地块市场调研报告地址ADD：温州市车站大道万顺大厦A705-706，邮政编码PC：325000：88982777 FAX：88982778lanzhao : info lanzhao目 录一、工程所在地初步市场情况调查A、宏观经济环境分析一宏观环境研讨1、经济环境2、政策环境3、文化环境二宏观环境综述1、宏观经济情势对工程开展的影响2、投资环境对工程开展的影响3、住宅需求对工程的影响B、工程所在地房地产市场情况分析一苍南县房地产市场开展描画1、供应量与需求量2、价钱走势二近期市场描画和未来走势预测1、房地产市场情况2、苍南楼盘市场情况3、市场走势预测C、

2、工程所在板块市场研讨一工程板块地段划分二工程地段描画1、工程板块总体规划2、板块功能定位3、板块开发动态4、板块物业价钱程度分析三板块已建、在建工程分析1、已建工程分析2、在建工程分析二、确定可类比工程，对可类比工程进展调研A、确定可类比工程并作深化的调查与分析B、对可类比工程进展分析三、工程的SWOT分析及总体谋划思绪拟定A、工程的SWOT分析一工程简介二工程的SWOT分析1、工程的优势2、工程的优势3、工程市场时机4、工程要挟分析三工程最大价值的发掘B、工程的总体谋划思绪拟定一、工程所在地初步市场情况调查A、宏观经济环境分析苍南灵溪根本情况：灵溪镇位于浙闽交界处鳌江流域，是浙江省最南端的一

3、个县域。灵溪地理条件优越，其西南距闽东地域仅16公里，北上83公里即到温州市区，西依玉苍山，东濒东海，周边与浙江的平阳、文成、泰顺三县和福建省的福鼎相毗邻，是浙江的南大门。经过1992年和2000年两次撤扩并，全镇面积达88.5平方公里，总人口22.6万人，下辖9个办事处、112个行政村、24个居民区。1981年苍南从平阳分析出来并确定灵溪为县城，至2000年完成公建工程600多个，建成区扩展到9平方公里，使县城建立得到充分的增长。随着城市化进程的推进，城镇建立发生了质的提高，高起点规划、高规范建立、高效能管理已成为运营城市的目的，规划的龙头作用得到加强，城市建立更为有序；民房建立逐渐告别单间

4、独户方式，走进住宅小区建立；城市笼统得到注重，整山治水和绿化工程全面开展；县城城市建立、管理已逐渐走向市场化道路。目前全镇根底设备配套齐全。104国道贯穿全镇10多公里，温福铁路灵溪站已在开工建立，同(江)三(亚)高速公路曾经开工并将在境内切口设站。一宏观环境研讨1、经济环境灵溪工业从家庭作坊起步，阅历了粗放型、规模型、集约型开展阶段，根本构成了塑编、机械仪表、食品加工、工艺印刷、服饰等为主导的工业体系，全镇现有成型企业300多家，其中塑编企业108家。2006年，苍南国民消费总值达153.019亿元，比上年增长11%，全年全社会固定资产投资达4.3亿元，比上年增长20%；全社会消费品零售额达

5、73.44亿远，比上年上升13个百分点。城乡居民储蓄存款年末余额达84.0亿元，上年增长24%。2005-2006年综合情况主要经济目的主要经济目的单位20062005增长值增长率%年未总户数户3392463383718750.26年末总人口人1238032123108669460.56非农业人口人268825258314105113.9自然增长率10.17.302.827.72苍南县消费总值万元1530190056316962711.09全社会固定资料投资万元4039453240447990119.78财政总收入万元1275021053702213217.36地方财政收入万元72775580

6、181475720.28人均财政收入元103085717316.80农民人均收入元/人5862499287014.84社会消费品零售额万元7343886359459844313.4年未城乡居民储蓄余额亿元83701164619562523.37城镇居民可支配收入元150682111477.6总体来说，苍南县经济继续坚持平稳快速增长。高起点、高规范的加快城市建立步伐，加快城市新区建立，进一步提高郊区城市化。在扩展住房、汽车、教育、电信和旅游等热点消费上促进了消费晋级。2、政策环境2006年的“国六条对住房供应构造提出了详细的90/70规范，“国六条和之后的“国十五条政策的导向就是重点开展满足当地

7、居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。2007年3月1日起，温州市正式施行。该规定，房地产开发企业的自留房源不得超越开盘楼盘总套数或总建筑面积的20。开发商在获得后10日内在网上进展公开销售，并提早3日将预售开盘时间、地点等信息上报网上销售管理部门，由其在网上进展公示。已在网上公布的可供销售的商品房可售房源，市民有要求购买的，房开公司是不能以任何理由拒售的，在获得前，房开公司也不能以预订、约定、订房号、内部登记、收取预订款等各种方式进展变相预售活动。“90/70政策从06年年度苍南县城住房建议工程中已有相应限制比例要求，于08年开场“90/70政策在灵溪将得到全面执行，2021年商品房

8、工程都将遭到“90/70政策的限制，而也将于2021年上半年在灵溪实行，届时灵溪的商品房销售将公开和透明化。年度实施工程库列表2006年度苍南县城住房建立工程库(2006.6.12007.5.31)序 号楼 盘(地块)位 置住房类型占地面积总建筑面积90以下套型备注亩比例%面积1宫后陈贮藏地块环城北路以南，东仓路以西商品房5020.624555070%31885灵溪镇2上庄地块江湾路以西，环城北路以南4350065.259800070%686003铁路花苑A1A4站南路以南，广场以西6647699.7114701270%102900铁路指挥部45-2-1贮藏地块体育场路以东，建兴以南，仁英路以

9、北4351565.278570060%51420县城新区5安居工程三期渎浦路以西，同安路以南经济适用住房1260018.919656100%19656部分建立量纳入07年平衡廉租房840012.613104100%13104小计188241282.3540902270.312875652007年度苍南县城住房建立工程库(2007.6.12021.5.31)序 号楼 盘(地块)位 置住房类型占地面积总建筑面积90以下套型备注m2亩比例%面积1铁路花苑B站南路以南，广场以东商品房6647699.7114701270%102900铁路指挥部2县城新区R-4地块玉苍路以南，春晖路以东1688425.3

10、31968030%5904县 城新 区3县城新区R-5地块玉苍路以南1846027.692692060%161524县城新区C地块站前大道以东，建兴路以北，沪山路以南76147114.2215000070%1050005安居工程三期渎浦路以西，同安路以南经济适用住房8020.5221340100%21340部分建立量纳入06年平衡廉租房912013.6814228100%14228小计200767301.1537918070.02%2655243、文化环境1教育文环境灵溪镇做为苍南县文化政治中心，初等教育、职业教育和学前教育全面开展，2000年被评为市级教育强镇，力争今年进入省级教育强镇行列。

11、广泛开展亮丽工程建立，全面实施蓝天、碧水、绿地工程，开辟城区绿地面积8.5万，县城笼统得到改善。精神文明之花结出了丰盛的果实，如今灵溪民风憨厚，社会安定，先后被命名为温州市文明示范镇、市三星级文明镇、全国绿化百佳镇、浙江省绿化先进单位、浙江省卫生县城、浙江省百强乡镇、浙江省社会治安综合治理先进单位和温州市全优乡镇等荣誉称号，并被省政府列入社会综合改革试点镇行列。2消费环境2006年苍南城镇居民家庭平均每人消费性支出达11037.78元，其中用于居住的消费性支出达1331.81元，占消费总额的12.07%，仅次于食品和交统统讯。消费工程食品穿着效力医疗交统统讯教育文娱居住其他合计支出元46401

12、04647141917711072133228711038比重%429441610123100%二宏观环境综述1、宏观经济情势对工程开展的影响中央政府对房地产市场的延续5年调控，在08年获得了明显的效果。其调控主要措施是金融紧缩和税收政策。主要目的是抑制住房投资的需求。作为偏于一方的县城，虽然消费者的政策敏感度不如大城市，但苍南人擅长投资的购买力也会在一定程度上遭到打击。庆幸的是苍南是一个藏富于民的地方，其经济增长一直坚持11%以上，同时城市改造刚刚步入大开展阶段。因此扩展了工程的开展生存空间，同时本工程应以自住刚性需求为主为切入点。2、投资环境对工程开展的影响固定资产投资额单位：亿元2006

13、年固定资产投资额添加量大，增幅达19.61%随着灵溪新区和新型工业区的崛起，做为苍南文化和政治中心的灵溪，逐渐在经济上和城市建立上超越了苍南的经济中心龙港。人们已认识到地处浙闽边境灵溪的宏大开展潜力。特别是新区与灵溪火车站的规划实施，其大型的市民广场、金融、商业等根底的建立，必将调动苍南县居民在灵溪安居置业的积极性，促进有效需求的释放。无形之中扩展了工程的需求市场，增添了灵溪周边城镇的买家。3、住宅需求对工程的影响近五年来苍南总人口数量添加了近20000人；2006年城镇职工工资收入达19604万元，同比2005年的18360万元，增长了6.53%；2006年城乡居民储蓄存款年末余额为84.0

14、亿元，同比2005年的64.14亿元，增长了23.64%，以上数听阐明无论是用于居住还是投资，苍南的商品房需求量都在逐年扩展，而灵溪新城的规划，大型的市民广场、金融、商业的等根底设备的完善也为新城区提供良好的开展前提，必将吸引更多灵溪购房者的目光。房地产品牌，规模建立更加重要，市场消费需求的多样化迫使房地产开发企业走向市场细分。证明本工程的品牌化、市场细分、刻不容缓。公司品牌的树立，除能显示其开发实力，使新开放工程获得市场信任，使产品成为明星楼盘，还能为今后的工程铺路。消费不再仅仅是对一间房一张床的住宅需求了，也不仅是将住宅当成人类的栖息之所，而是有更高愿望的满足，对人生价值的更高追求。所以针

15、对不同的人群，有不同的需求和愿望，这就要求开展商在对待市场需求上要个性化、细分化，从而促使市场的细分。B、工程所在地房地产市场情况分析一苍南县房地产市场开展描画1、供应量与需求量苍南县07年商品房同意预售面积表 单位：楼盘总户数总建筑面积住宅商业绿都花城二期37249264玉苍大厦17630173259564217康和嘉园8115301118543525总 数62994738苍南县08年商品房同意预售面积表 单位：楼盘总户数总建筑面积住宅商业怡和城市家园57889181838885303嘉恒家居广场112739161600057916维多利亚花园46330鑫和锦园140365003050060

16、00绿都花城三期245927苍南县07商品房预售成交面积表 单位：楼盘总户数总建筑面积住宅商业绿都花城二期37249264玉苍大厦117康和嘉园少数跃层留着据房产买卖中心数据整理分析：07年登记同意预售的楼盘，总建面积94738万方，08年至今登记预售总建面积已在245927万方，到目前为止已添加151189万方，增长率为159.58。这与城市的开展，政府政策导向由住宅从落地房到联建式商品房，再演化到小区式商品房的开展是一致的。从07年商品房成交面积表可以看出新区绿都花城工程售磬，销售率达100。08年商品房同意预售楼盘中，新区怡和城市家园已售磬，销售率达100。其他工程也根本完成销售预期义务

17、，玉苍大厦销售2/3，康和嘉园仅剩余少数跃层，供求根本坚持一致。2、价钱走势苍南县07年、08商品房成交登记均价一览表 单位：元/07年楼盘均价08年楼盘均价增长值绿都花城二期3700怡和城市家园4900玉苍大厦5000维多利亚花园5800康和嘉园4500嘉恒家居广场3900均值4400均值486746707、08年楼盘均价分别为4400元/、4867元/，增长值达467元/.走访中介了解到新区绿都花城二手价钱5000元/左右，结合整体开展规划来看，这个价钱还会有一定的上升空间，根本上可以判别近年来新开盘楼盘价钱会在5000-6000元/。二房地产市场情况和未来走势预测1、房地产市场情况1苍南

18、人住房情况根据统计局关于2006年苍南县城镇家庭住房情况问卷调查报告整理如下：1家庭人口与收入情况家庭年平均可支配收入为19227.7元，按人均计算，可支配收入为5129元，低于城镇居民年人均可支配收入的21元，略高于农民年人均纯收入4992元。在对户主类型的调查中，有387人是无业的，占全部调查户的38.5%；317人在职，占比重的31.6%；有114人是下岗的，占11.4%；39人选择失业或待业家中，占总量的3.9%；另有147人退休，占14.6%。2家庭现有住房情况家庭平均房屋建筑面积为77.37，人均住房面积20.6，低于城镇居民人均住房运用面积34.48。这与我县人均住房面积大而住房

19、质量差的实践情况是一致的。房屋来源来看，绝大多数房屋属于私人建房。调查中，有770户属于私房，占调查总量的77%；选择借住房屋和租房的各有88人和110人，分别占总比重的9%、11%；已购房13人，占1%；此外，选择其他的有23人，占2%。从房屋类型上看，以楼房为主，有781户家庭的住房是楼房，占77.8%；居住在平房里的家庭有223户，占22.2%。现有的住房中，商品房有153户，占15.2%；落地房的851户，占84.8%。总体来看根本上是能反映我县城镇家庭的住房情况。现有77%家庭属于私人建房，仅有1%家庭已购房，且商品房与落地房比例相差相当悬殊，15%：85%。这些数听阐明，老灵溪的建

20、房根本上以“顶天立地的直间式为主，近年来，随着灵溪镇居民住房观念的转变及政府政策引导，群众居住观念已发生变化，越来越注重住宅环境和生活质量，住宅已从落地房到联建式商品房，再演化到小区式商品房，因此商品房开发将继续有一定的消费空间。22007年苍南县典型路段住宅价钱新区板块价钱段楼盘均价元/人民路绿都花城二期5000左右建兴路康和嘉园4500市中心板块价钱段楼盘均价元/江湾路玉苍大厦482032007年苍南县不同类型在售楼盘所占比例42007年下半年市场关注点新区板块一线路段人民路沿线开发量是近年来的市场热点,回想04年都市广场开发为标志,人民路房地产开发迈入崭新时代。东方景园、绿都花城、华府新

21、世界家园等楼盘的诞生，在苍南县城内一次次掀风鼓浪，更是将苍南楼市提升质量高度，为苍南市民住宅生活提升更高档次。新区板块分析见报告一、C内容07年同样受关注的还有火车站板块规划，将赋予苍南新的历史机遇：1灵溪成为交通枢纽，辐射才干进一步加大灵溪历来为浙南闽北交通要冲，沿海客运铁路为一条衔接珠三角与长三角的国家一线快速客运铁路，宏大的人流、物流将极大程度上改动灵溪的枢纽位置。2产业进一步向灵溪聚集苍平一带，104道路情况较差，不断制约着这一带经济开展，高速公路通车以前苍平历来以水路为主，也促进了以龙港、鳌江为代表的港口城市迅猛开展，高速公路通车后，部分企业已出现向灵溪聚集的趋势，高规范火车大流通的

22、干线的开通，将进一步弱化龙港等港口城市的水上交通作用，灵溪一跃成为浙南闽北重要的门户，灵溪相对廉价的本钱为产业向灵溪聚集提供了大好时机。3火车站商圈将自然构成零售市场替代性商圈当前苍南零售市场沿原104国道过境展开，火车站开通后，当地丰富的零售市场资源将进一步向火车站区域聚集，构成强大的规模优势及旺盛的人气。2、苍南楼盘市场情况目前最活泼的区域1灵溪镇新区大都市气派新区是苍南走向大都市的城市笼统中心，新区住宅物业多是高层林立，以时代都市广场为代表。拥有10万方大小规模楼盘比比皆是，时代广场、东方景园、绿都花城、华府新世界等。行政中心七万方广场花园，配合六万方绿化广场与一万方水景，又是苍南独特环

23、境资源，新区板块打呵斥为文化，休闲，生活居住综合区。a.人民大道人民大道以北，仁英路以南已建工程：时代都市广场、东方景园、绿都花城；在建工程：华府新世界家园b.建兴路建兴路以南，仁英路以北地块工程：本工程；在建工程：维多利亚花园安顿小区：官堂小区、上江小区、府后小区、府东小区、百丈小区。c.玉苍路人民大道以南，玉苍路沿线在建工程：怡和城市家园；打桩工程：新城大厦、锦江大厦地块工程：天和家园；安顿小区：横阳小区、渎浦小区2火车站板块城市交通枢纽 位于站前大道东北面的位置，高速公路的贯穿和温福铁路的开工建立更是给苍南新城区的楼市带来机遇。火车站板块，交通非常方便，未来火车站的自然人流也构成了火车站

24、商圈附近旺盛的流动人口。因此板块具备很强商业开展潜力，规划地标建筑火车站房，商务中心，广场商务办公区都将带来无限商业契机。火车站板块住宅也将成为区域亮点，待进一步规划中在建工程：嘉恒家居广场3市中心板块老城生活区位于站前大道西面的位置，主要细分为以下三类地段：一线：江湾路，二线：建兴路中心区路段，三线：仁英路中心区路段。划分根据如下：江湾路是老城市中心的商业街区。建兴路中心区路段和金乡路目前都有新的楼盘位于其中。a.江湾路已建工程：苍南大厦、锦园大厦、金城大厦；在建工程：玉苍大厦b. 建兴路中心区路段已建工程：浙南大厦、灵珠大厦在建工程：康和家园、鑫和锦园；地块工程：新世纪花园c.仁英路中心区

25、路段已建工程：珊瑚苑、灵珠苑；在建安顿小区：金都家园3、市场走势预测1商品房市场特点及走势苍南县灵溪镇近两年来住宅建立开展迅速，房地产市场化的趋势更加明显，开展商在发掘市场的过程中发扬了更为重要的作用，而不再是以往政策指点市场的一向方式，开展商可以比政府要求走得更快，做提更好，自动性已大大加强。估计今后一段时期内，苍南县灵溪镇房地产市场将出现以下一些走势：住宅由市中心板块向新区板块开展，新城市中心向城市东南方向迁移。以规模、高档社区晋级安顿小区居住环境。商业开展今后两年内以火车站商圈规划开展为主。中档次价位楼盘在追求大型化、提供优质环境概念的同时，亦会向精品楼盘方向开展，5000-6000元平

26、方米的中档次价位楼盘将会在今后占领主要市场份额。由于资源的稀缺性和不可再生性，拥有自然景观资源的楼盘将继续以其强劲的竞争力，成为房地产市场热点新区南部总体规划提供调查根据。楼盘大型化已成为一种趋势。2购房潜在客户需求预测本次市场调查，针对灵溪消费市场进展了问卷抽样调查，调查人员向灵溪镇居民发放问卷，目的完成量为100份。经过三天的登门入户调查，共回收问卷126份，其中有效问卷115份，有效率达91.27%，超额完本钱次调查义务。以下为消费者需求意向及消费习惯调查统计结果：普通市民、市内运营业主身分统计：1)年龄主要在2630岁年龄段岁202526303135364041454650其他合计数量

27、个2127181511914115比值%18.2623.4815.6513.049.577.8312.171002)以个体职业为主职业教师个体公务员保险未注明职业数量个2237161723比值%19.1332.1713.9214.7820(1)时代广场是最地居民最看好的楼盘案名选择数量个比重%选择理由绿都花园1815.65%绿化，环境，配套，楼层空间大时代广场4034.78%底层架空，绿化环境，规划，地段，设计，套型，景观，交通，华府新世界65.22%时髦感强，配套，地处新城中心，绿化，购物方便东方景园76.1%大广场，绿化，大楼盘怡和家园1412.17%安静，配套鑫和家园10.87%套型好维

28、多利亚花园21.74%绿化，中心区域其他2723.48%/(2)普遍受访者于2、3年后有购房方案5.3%的受访对象表示如有适宜房源情愿马上购房，30.7%的居民方案于3年后购房，30.7那么于2年内会购房置业。其他调查对象的置业方案统计分别为：17.5%1年内、8.8%年内、7%半年内。(3)购房时思索的主要要素依次是绿化、地段、价钱、房型购房时以绿化、地段、价钱、房型为主要思索要素，分别占16.0%、15.2%、14.0%、13.8%。同样还有10.8%受访都以为朝向也是相当重要的，剩余就是7.3%景观，7.3%升值潜力，6.9%物业管理，6.5%周边配套，仅有2.3%的人以为智能化做为重点

29、思索。(4)在消费者心目中的理想家园，对小区设计方面详细要求如下：外立面要求统计：58.2%选择现代外立面，36.7%选择欧式外立面，5.1%选择其他会所要求统计：58.4%选择健身会所，21.2%选择文娱，15.9%选择商务，4.4%选择其他景观要求统计：42.6%选择德式园林，25.0%选法式巴洛克，11.8%选日式庭园，其他20.6%超市要求统计：64.8%选择便利店，32.4%选择卖场，2.8%选择其他游泳池要求统计：56.6%选择封锁式，42.4%选择开放式，1%选择其他(5)选择在灵溪购房的受访者中，有55.5%表示会选择在新区板块购房，有38.3%以为在中心区购房更为适宜，仅有3

30、.1%选择在火车站板块购房。51.4%比较看好新区板块的开展前景，部分人以为习惯于中心区的消费生活，根本上都排除生活于火车站板块，主要缘由还是以为火车站环境吵杂，人流密集不适宜居住生活，更适宜商业投资。(6)经过住房需求情况的调查：120-140是最适宜家庭居住的建筑面积有44.1%的受访者以为120-140是最适宜的居住面积。选择100-120，140-160，80-100居住面积的各占22.9%、20.3% 、5.9% 。选择200以上、160-180、80以下各占0.8%。值得引起留意的是选择180-200的无一人。(7)最称心的户型构造是三房二厅二卫选择三房二厅二卫占53.3% ，有1

31、6.3%的人选择二房二厅二卫，17.8%思索选择跃层式户型，10.4%的需求四房二厅二卫， 1.5%只需一房一厅一卫，剩余0.7%暂未思索好，选择了其他。 (8)区域配套好，套型佳的高尚小区合理房价普遍以为是45005000元/调查数据中有有33.3% 是选择45005000元/。还有30.8%、28.3%表示对未来住房的随价位在5000-5500元/或是4500元/以下， 只需3.3%的人接受5500-6000元/m2 的价位，以为可以接受65007000元/和75008000元/ 各有1.7% ，选择接受力在7 0007500元/仅占总量的0.8%，8000元/m 2 以上无人思索。(9)

32、所能接受的总价根本上为70万以下选择70万以下占48.2%，还有32.5%的受访者以为可以接受70-80万，能买80-90万的占11.4%，还有6.1% 的人可以思索90100万，仅有0.9%的受访对象能接受100110万甚至是120万以上的总价。(10)这次调查还了解到苍南居民普通是经过售楼处获取购房信息，数据统计有28.4%的人是经过这个渠道的。普通人还是由朋友通知或是经过中介讯问楼盘情况，各占18.9%、14.4%，还有少部分即有9.5%的人是参与房展会看房源，剩下还有少数人是经过看电视广告、广告路牌、报纸广告或是其他方式来获取购房信息，仅分别占总量的9%、8.5%、7%、4.5%。从本

33、次调查的总体情况来看，根本上是能反映我县灵溪镇居民对住宅的根本要求及需求。对本工程区域开展潜力普遍看好，在开发工程初期首先要为客户思索绿化、地段、价钱、房型，要从根本上处理潜在客户的购房要求。调查结果显示120-140，三房二厅二卫是最适宜的居住面积及户型。如今代立面、小区有健身会所、德式景观园林、配套有便利店及封锁式游泳池普遍被以为是区域配套好，套型佳的高尚小区，其合理房价普遍以为是45005000元/m2。调查结果反映出消费者购房需求从简单的处理居住问题已提升到对居住环境、质量的要求，对小区地段、环境、景观、配套都有相应的要求。还有一个较特殊景象，苍南人家庭成员以三至五人为主所以在家庭户型

34、选择上，根本上会思索三房二厅二卫。C、工程所在板块市场研讨一板块地段划分位于站前大道东南面的位置，主要细分为以下三类地段：一线：人民大道人民大道以北，仁英路以南；二线：建兴路建兴路以南，仁英路以北；三线：玉苍路人民大道以南，玉苍路沿线。以上地段分类等级主要是根据现阶段的情况进展划分，玉苍路沿线规划完成之后，地段升值潜力不言而喻。划分根据如下：人民大道与当地人俗称的“五街即江湾路商业区直接相连，新区规划以后，苍南县政府也已进驻其中，且时代都市广场等一系列典型楼盘分布在其沿线区域。建兴路和玉苍路都是新区规划中要加以拓宽的东西向主干道，建兴路更是目前高速出口进入灵溪的交通快速通道，另据引见，肖江塘河

35、以南商住地块是新区房地产开发的重点区域，也就是人民大道以南，玉苍路沿线区域。二工程地段描画1、新区板块总体规划新区位于县城中东部，北临正在建立中的温福铁路，南跨横阳支江，东与灵江山海协作区接壤，104国道、甬台温高速公路穿境而过，区位优势明显。新区规划总面积25.88平方公里，集行政办公、科教文卫、商贸金融、体育休闲、度假旅游和生活居住等功能于一体，其中城市中心区6.78平方公里，东扩区2.9平方公里，江南山水城16.2平方公里，是一座正在建立中的生态山水城市。相关衔接：未来灵溪将构成的总体规划为：一心两轴三片。“一心即城区中心。位于站前大道东侧，规划成为苍南行政、商业、文体中心。“两轴即集中

36、了主要公共设备的城市景观轴和东西方向横贯城区的城市生态轴。“三片即西片、东北片、东南片。以站前大道为界，西片为老城区，保管原有商业、居住功能。东北片和东南片都为新区。东北片交通条件优越，建立新型商住区，重点建立成物流中心和商务中心。东南片自然环境优越，结合城市科教中心，拓展城市适居功能和旅游休闲功能。分析：从灵溪的规划背景来看，“一心两轴三片功能的实现很大程度上决议于新区的开展，其作为正在崛起的灵溪城市副中心，是今后城市开展的门户及经济开展的重要枢纽，也是推进城市化开展的重要平台。住宅规划 新区以横阳支江为界，划分为南、北两个城市居住组团。北部组团以二类居住用地为主。南部组团自然环境较好，为开

37、发重点。规划远期结合科教中心的建立，构成与之相配套的居住环境优美、具有吸引力的居住区，规划以一类居住用地、二类居住用地为主，06年至2021年方案出让土地约0亩。其中沿玉苍路约690亩，沿体育场路约240亩，沿站前大道约170亩，沿祥和路约250亩。整个新区居住用地以成片开发为主，在公共设备配套、居住环境建立乃至社区管理和社会生活的组织方面都进展整体的控制和引导，注重以人为本，营造大型优美住区气氛，打响“住在新区的品牌。配套规划新区以建立省内一流县城为目的，高投入高规范建立公共设备。规划至2021年，根本完成6.78平方公里中心区道路、供水、排水、排污、供电、电讯、管道燃气、绿化等根底设备配套

38、建立，发明良好的人居环境，满足城市开展的需求。 在新区建立新的行政中心、商业金融中心、文化文娱中心，重点建立县规划建立局、国税局、疾控中心、自来水公司等单位办公楼；图书馆、博物馆、影剧院、科技展览厅、文化活动中心、体育馆、游泳池、中小学校、幼儿园、医院、社会福利中心、综合市场、星级宾馆、市民广场、人工湖和公园等。道路规划新区内道路系统由交通性主干道、生活性次干道和支路三部分构成。规划拓宽建兴路和玉苍路以及环城南路组成东西向主干道。规划城中路、站前路、经四路和经六路为南北主干道。次干道有站南路、江滨路、纬八路、仁英路等。支路多为生活性道路以及商业街。绿地规划规划绿地系统采用点状、带状、锲形绿地相

39、结合的规划手法，构成一个有机的生态绿地系统，人均绿地面积近15平方米。设置人民公园、体育文化公园、渡龙山生态公园、水上公园等多个大型城市公园。充分根据生态建立理念，利用山、水、田野等自然环境要素，与城市建筑、广场、绿地、河道等城市景观要素有机结合，处处突出新区山水城市的魅力。2、新区板块功能定位1发扬新区区域规划优势，推进灵溪经济开展的增长极，塑造灵溪东大门笼统，成为展现城市化灵溪风貌的窗口；2依托104国道及站前大道、人民大道、苍南大道等主要市政道路的交通优势，加快东大门经济主战场新跨越；3甬台温高速的通车，温福铁路的规划建立，与福州、厦门市等大中城市的交统统达度得到极大的改良，成为灵溪对外

40、联络的窗口；4新盘集中放量，渐成灵溪楼市新宠；5坐享绝版区位优势，升值潜力无限；6正在崛起的城市副中心。分析：新区高规范的市政规划，大规模住宅的开发建立，将促使其遭到当地及周边地域置业群体的关注，潜在需求量将随之攀升。而随着“时代都市广场等楼盘的相继交付，区域内居住气氛愈加浓郁，商业配套渐成气候。3、板块开发动态a.人民大道人民大道以北，仁英路以南已建工程：时代都市广场、东方景园、绿都花城；在建工程：华府新世界家园b.建兴路建兴路以南，仁英路以北地块工程：本工程；在建工程：维多利亚花园安顿小区：官堂小区、上江小区、府后小区、府东小区、百丈小区。c.玉苍路人民大道以南，玉苍路沿线在建工程：怡和城

41、市家园；打桩工程：新城大厦、锦江大厦地块工程：天和家园；安顿小区：横阳小区、渎浦小区4、板块物业价钱程度分析价钱段楼盘均价元/一线A类时代都市广场多层68006900；小高层7000多8000多华府新世界家园未开盘一线B类绿都花城5000左右东方景园多层53005400；小高层6000左右二线A类本工程维多利亚花园开盘均价5800二线B类官堂小区22003000上江小区3000左右府后小区3000府东小区28003000百丈小区3000三线A类怡和城市家园小高层47004800；高层50005500天和家园地块三类B类新城大厦未开盘，以股份出卖锦江大厦未开盘，以股份出卖横阳小区3000左右渎浦

42、小区3000左右三板块已建、在建工程分析1、已建工程分析 在工程板块渐渐显山露水的过程中，其房地产市场也逐渐构成气候。区域内开发的一系列工程逐渐成为许多苍南商人归乡创业定居的首选地。 从走访中介了解到：在目前的灵溪三级市场中，时代都市广场、绿都花城、东方景园比较遭到消费者的亲睐，特别是毗邻大型水景公园，坐落于新老城区黄金交汇点的时代都市广场，消费者对其评价普遍性较高，它曾经成为灵溪高端物业的标志楼盘，楼盘笼统暂时无法被其他楼盘替代。而位于其正对面的东方景园，与“时代存在规模、区位等方面同质化的景象，但整个小区的空间规划设计规划与“时代存在天壤之别，单凭这一点，它曾经失去了打造高端物业的能够性，

43、工程差别性显而易见。2、在建工程分析从走访中介了解到：自怡和城市家园二期开盘以来，其市场成交量相继活泼，比较受消费者的追捧，这与其开盘期间的价钱定位有莫大的关联。与之相反的维多利亚花园，开盘均价到达5800元/，市场普遍反映价钱偏高，且暂无二手挂牌房源。而与苍南县行政中心只需一路相隔的华府新世界花园，消费者对其认知度比较高，期望度比较大，普遍反映该工程有望与时代都市广场媲美。而纵观其所处的区位地段以及整个小区的规划设计，它曾经具备了打造第二个“时代的可塑性。二、确定可类比工程，对可类比工程调研分析可比楼盘选取根据：同区的、同质的、同期的，分析如下：可比工程一：时代都市广场楼盘称号时代都市广场已

44、入住所属区域苍南灵溪新城区地理位置人民大道与站前大道交汇处交通情况新老城区黄金交汇处，东接站前大道，南对人民大道，北靠仁英路，西靠政府规划建立的商业步行街。正门朝向人民大道，交通便利。建筑风格现代主义规模类型8幢多层、19幢小高层，一梯二户板式建筑住宅，共分两期开发占地面积99130建筑面积207800其中住宅：182540.2，商业：10000，幼托2000，会所1500容积率2.0绿 化 率443%发 展 商温州时代集团开发代 理 商温州朗兆开盘均价一期：多层3200元/左右小高层35003700元/左右总 户 数中介价钱多层68006900元/，小高层7000多8000多元/中介评价灵溪

45、最高档的楼盘，“富人聚集地出卖时间一期04年11月22日开盘二期05年10月22日开盘入伙时间一期06年6月30日二期08年5月30日户型类型户 型三室二厅二卫三室二厅二卫三室二厅二卫四室二厅二卫四室二厅二卫面积143.74160.26166.58178.76179.65销售情况一期、二期已全部售完价钱走势04年11月一期开盘均价多层：3200元/左右，小高层：35003700元/左右；走访中介了解到：07年67月市场成交价钱到达最顶峰，以8000多为主，少数到达9000多；07年年底至今市场价钱：70008000元/左右；部分上涨幅度甚至曾经超越开盘价钱的一倍。社区配套中心幼儿园、时代名人会

46、所、网球场周边市政配套县政府，苍南中学，水景公园，外婆家，中国挪动，第三实验小学，规划中的中心广场，体育公园，儿童公园，科技文化中心，灵溪金融中心，八街商业步行街客户群体灵溪老城区晋级换房的运营户以及马站镇、矾山镇、金乡镇、桥墩镇、赤溪镇、水头镇平阳等地的外出经商者。可比工程二：华府新世界花园楼盘称号华府新世界花园在建，未开盘所属区域苍南灵溪新城区地理位置人民大道与体育场路交汇处交通情况东接体育场路，南对人民大道，北靠仁英路，西靠春晖路。正门朝向人民大道，交通便利。建筑风格新古典主义规模类型12幢一梯一户纯板式高层住宅，1幢酒店式公寓，1幢纯商务写字楼占地面积77425建筑面积210000 其

47、中：高层住宅12万，酒店式公寓6000，纯商务写字楼8000，商业用房4万容积率2.0绿 化 率30%发 展 商苍南华府置业代 理 商无建筑设计浙江求新建筑设计景观设计方案设计：现代集团海南上海建筑设计施工单位浙江横店建筑工程交楼规范毛坯开盘均价未定总 户 数758户 酒店式公寓117套中介价钱中介估计6000左右中介评价普遍看好该楼盘有望成为第二个“时代出卖时间2021年5，6月份入伙时间2021年9月21日开工车位数量930个机动停车位860个地下停车位户均车位1：6物业管理未定管 理 费未定户型类型户 型三室二厅二卫三室二厅二卫四室二厅二卫四室二厅二卫独身公寓面积112.68167.89

48、130.20173.434265销售情况未开盘社区配套社区医务室，婴幼托中心，游泳池，迷他高尔夫球场，一站式购物休闲中心，华府大酒楼，文娱俱乐部周边市政配套县政府，苍南中学，水景公园，外婆家，第三实验小学，规划中的中心广场，体育公园，儿童公园，科技文化中心，八街商业步行街售楼厅楼盘现场售比工程三：绿都花城楼盘称号绿都花城二，三期在建，一二期已开盘所属区域苍南灵溪新城区地理位置人民大道与渎浦路交汇处交通情况正门朝向人民大道，间隔 市中心较远，目前有小区直通中巴车，随着人民大道的 开工，其已逐渐成为高速进入新区的门户地带。建筑风格现代主义规模类型24幢多层，8幢小高层

49、，一梯二户建筑住宅占地面积100000多建筑面积160000容积率1.4绿 化 率40%发 展 商温州华中房地产开发代 理 商温州三角洲开盘均价一期3000元/左右二期4000元/左右总 户 数一期291套二期370套中介价钱5000元/左右中介评价多层户型好，绿化好，地段比较偏出卖时间一期04年5月开盘二期07年2月开盘三期下半年开盘入伙时间一期06年底二期08年11月车位数量100多户均车位7：1物业管理鸿翔物业管 理 费0.45元/月户型类型户 型三室二厅二卫三室二厅二卫三室二厅二卫二室二厅二卫二室二厅二卫面积M2130141120销售情况一、二期已全部售完，45%已入住，三期未开盘价钱

50、走势04一期开盘起价2600元/，均价3000元/左右，最高价3600元/；二期开盘起价3300元/，均价4000元/左右，最高价4700元/，现市场价钱在5000元/左右。二期开盘均价与一期相比，上涨幅度超越30%，且二期开盘期间出现了众多客户彻夜排队的景象，销售异常火爆，而目前的二手市场中，几乎无二期挂牌房源。社区配套会所，幼儿园，超市，安康休闲游艺馆，篮球场，羽毛球球场，游泳池周边市政配套物流中心、消防大队售楼厅楼盘现场售64823887可比工程四：东方景园楼盘称号东方景园在建，已开盘所属区域苍南灵溪新城区地理位置站前大道与人民大道交汇处交通情况站前大道以东

51、，湖滨路以西，人民大道以北，仁英路以南。正门朝向站前大道，目前有公交站点，交通便利。建筑风格现代主义规模类型中高层，多层，小高层，1幢东方大酒店，共17幢以小高层和中高层为主，多层较少占地面积91757其中四星级酒店用24289，住宅实践用地67468。建筑面积175000容积率2.0绿 化 率45%发 展 商东厦建立集团代 理 商无建筑设计瑞安市建筑设计研讨院景观设计瑞安市建筑设计研讨院施工单位温州市第三建筑工程交楼规范毛坯开盘均价住宅3500元/商业10000元/总 户 数830户中介价钱多层53005400元/小高层6000元/左右中介评价户型面积偏大建筑密度过高出卖时间05年开盘入伙时

52、间08年6月30日车位数量523个户均车位1.6：1物业管理广厦物业管 理 费1元/月户型类型户 型三室二厅二卫四室二厅二卫五室二厅三卫五室三厅三/四卫六室二厅三卫面积153173207209244284247248销售情况一层商铺剩余4套，其他已全部售完价钱走势05年开盘均价3500元/左右，现市场价钱多层53005400元/，小高层6000元/左右。交付之后，价钱幅度仍会有一定的上涨空间。社区配套足道养生会所周边市政配套县政府，苍南中学，水景公园，外婆家，中国挪动，第三实验小学，规划中的中心广场，体育公园，儿童公园，科技文化中心，灵溪金融中心，八街商业步行街规划特点10000的中心景观广场

53、，6000多的休闲健身长廊。客户群体走访中介了解到：以在当地单位任务的上班族为主售楼厅楼盘现场售64856020可比工程五：维多利亚花园楼盘称号维多利亚花园在建，已开盘所属区域苍南灵溪新城区地理位置仁英路与上江路交汇处规模类型6幢小高层周边市政配套县政府行政中心、苍南中学建筑风格欧式现代占地面积18204建筑面积46329.75容积率2.15绿 化 率35%发 展 商浙江中弛房地产开发代 理 商好望角建筑设计浙江求新建筑设计景观设计杭州蓝天园林集团施工单位浙江省长城建立集团交楼规范毛坯开盘均价5700元/总 户 数220中介价钱5000元/中介评价开盘价过高出卖时

54、间2021年2月22日入伙时间车位数量88个户均车位物业管理温州美益物管管 理 费1.1元/户型类型户 型二室二厅二卫三室二厅二卫四室二厅二卫五室二厅二卫面积118130-140170200-240套数121721620比 例57879销售率40中介情况5800元/的开盘均价，市场普遍反映价钱偏高，且暂无二手挂牌房源售楼厅楼盘现场，灵溪仁英路619号售比工程六：怡和城市家园楼盘称号怡和城市家园在建、已开盘所属区域苍南灵溪新城区地理位置玉苍路与站前大道交汇处交通情况正门朝向玉苍路，目前尚未有公交站点，随着玉苍路的开工，进入市中心方便。建筑风格现代主义规模类型多层，小

55、高层，高层占地面积约10万建筑面积 约10万发 展 商温州宁联投资置业代 理 商无施工单位中达建立集团股份交楼规范毛坯开盘均价一期多层，小高层3000多元/；二期高层 4600元/，起价3600元/中介价钱小高层47004800元/高层50005500元/中介评价近期受关注度较高出卖时间一期05年开盘二期08年2月21日开盘入伙时间一期08年10月二期09年12月销售情况住宅已全部售完，商业未正式销售。价钱走势05年一期小高层开盘均价3000多元/，目前二手市场价钱47004800元/；08年2月21日二期高层开盘起价3600元/，均价4600元/，目前二手市场价钱50005500元/。二期开

56、盘均价与一期相比，上涨幅度较大，而二期开盘不到一周的时间，售楼处调休，至调查日仍未开放。从目前的二手市场看，工程近期的买卖量最为活泼，且直过户房源较多，有些朝向好、套型佳的房源，价钱上涨500元/左右，二手价钱上升较快。社区配套游泳池周边市政配套水景公园，中国挪动，苍南中学，第三实验小学，县中医院，龙渡菜市场，树人中学，规划中的中心广场，体育公园，儿童公园客户群体置业者与投资者兼有，从二手市场情况看，投资户所占比例比较大。销售手段在营销推行方面，工程涉及楼盘展现、围墙广告、户外广告等措施，谋划等根本没有涉足。售楼厅楼盘现场正对面售楼三、工程的SWOT分析及总体谋划思绪拟定A、工程的SWOT分析

57、一工程简介1、地块概略1位置：位于苍南县灵溪镇体育场路以东，建立兴路以南，仁英路以北；2面积：用地面积43515，建筑面积95733，其中商业面积18000；3用途：商住用地；4地形：地块部分为农业用地，较为平整，部分为原居民房和祠堂，有待拆迁；2、地块周边环境1地块以北为百丈安顿小区，以南为绿都花城，以东为府东安顿小区，以西为府后安顿小区，周边工程除了位于地块南面的绿都花城，离地块较近的几个代表楼盘，如维多利亚花园，华府新世纪，东方锦园，时代都市广场等，集中位于仁英路北侧和人民大道北侧。2地块附近市政配套并未完全健全，周边配套有在建小学，浙闽边贸物流中心，交警支队，消防队，万隆超市，苍南工业园区等。3工程以东规划路渎浦路正在修整完善中，地块周围以安顿小区规划为主。仅迎体育场路两侧为商品房地块，但未出让。本工程地块开发范围内，北面可见农民房正在建造，张氏宗祠尚保管。二工程的SWOT分析1、工程的优势A、地理位置、规模工程“工程位于体育场路，建兴路，仁英路，处于新区，板块升值潜力大；工程规模大B、交通便利，四通八达“工程北面有建兴贯穿104国道，西面体育场已