项目全过程跟踪咨询服务实施方案

1、xxxxxx项目全过程跟踪咨询服务实施方案委托方：xxxxxx咨询方：xxxxxx日期：xxxx年xx月xx日根据工程合约、造价全过程工程管理的特点和我公司工程造价全过程管理服务的经验，制定本项目的全过程跟踪咨询服务管理方案。涵盖项目建设前期、建设期间及竣工结（决）算审计三个阶段的全过程跟踪审计、造价合理化建议及其它造价咨询服务。包括但不限于土建安装（含总包及专业分包等）、 精装修（公共区域、室内、配套用房等）、空调及新风、景观、弱电及室外综合管线工程等各专业的全过程造价控制及与该项目有关的前期费用、监理费、勘察费等其它科目造价咨询工作。基本费包括但不限于：招标控制价审核、预算清单编制、施工图

2、预算阶段的第一次审计（施工合同闭口）、结算阶段的第二次审计及结算备案，以及对各阶段各项工程的经济技术指标分析等；工程项目成本估算编制；资金计划的编制；工程成本预算费用表编制；工程、材料、设备招标文件以及合同的评审、签订；工程款支付审核；联系单变更签证审核；日常成本测算及分析；月度工程款（含材料设备）计划、支付（动态）现金流表、工程成本动态跟踪表的编制；工程成本类资料台账管理归档；销售面积复核等。一、各阶段造价管理方案及工作内容1、设计阶段图纸、概预算审查造价控制控制造价的关键在设计阶段。咨询人在此阶段协助甲方进行以下服务：1.1根据项目的性质、规模、标准、功能定位，制定各专业造价指标，协助甲方

3、进行项目的工程成本计划以及成本目标的编制。1.2根据经验提出具有技术可行性和经济合理性的方案供甲方和设计选择参考。对设计单位提供的设计方案作价值工程分析，协助甲方选择技术经济性最佳的方案，提出优化设计的专业性意见。1.3为甲方聘请的建筑师、景观工程师与其它设计顾问的不同设计方案（如外立面、空调等）提供造价估算，以协助甲方选择最佳和最经济之设计方案。1.4对各种设计方案进行估算，并制定年度投资计划及资金流量预测。与设计单位配合，在方案设计深化过程中不断提供合理化建议使设计能符合预定的投资额。1.5根据不同阶段的设计成果及时编制相应的造价文件，协助甲方确定造价限额，并将造价限额分解到工程项目的各部

4、分和各标段，作为施工图或招标图设计的控制值（限额设计）。1.6对设计单位提供的方案设计中初步选用的材料、配置的设备以及采用的标准等提出合理化建议，对材料和设备的选用提供造价数据和进行价值分析，提供成本分析及节省工程成本的建议。根据设计进度，对各分项工程进行估算、预算，进行方案比选。1.7根据甲方和设计单位提供的图纸、设计资料等，对不同的设计方案、建筑形式、施工方法、建筑材料或设备进行成本分析，并向甲方提供综合性成本分析，从而令甲方及设计单位可以作出及时和正确的决定。1.8根据确定的设计方案，编制建筑成本初步估算，以作为成本控制的目标。1.9根据报规图设计/招标图设计/施工图设计，编制建筑工程造

5、价概算/预算，并随设计的深入而适时更新，同时调整并更新详细的工程成本计划（招标计划等）。每次发出建筑工程造价概算/预算时，应与前次概算/预算比较分析，并及时向甲方报告可能出现的预算变动和超支风险。在可能出现超支的情况下，与甲方及设计单位共同研究，提出补救办法，使设计能控制在工程总预算之内。1.10根据甲方和设计单位提供的图纸、设计资料等，提供主要建筑材料和设备预算表，并分析不同档次或品牌的建筑材料和设备对工程成本的影响。1.11根据报规图纸、招标图纸和施工图分别为项目编制所需材料表(连同材料估值)。1.12按甲方要求出席相应的设计协调会及专家论证会，就设计的经济性发表独立的专业意见。1.13向

6、甲方提供有关当地相似项目的成本费用作参考之用。向甲方提供类似项目的材料消耗量指标（如各结构的构件含量等）作为监查设计控制成本之用。1.14根据扩初图计算典型的楼栋的钢筋含量、砼含量、窗地比及景观绿化等成本指标，与该项目相关的其它方案测算相比，或与同类型小区的成本指标相比，提出优化建议。1.15在施工图设计阶段，参照当地现行市场价格协助甲方编制完整的建造成本预算；如预算总成本超出甲方预算总成本，则按甲方及设计顾问建议的造价减省设计方案执行修订估算，以便设计顾问参阅之而执行图纸修改；计算典型房型钢筋、砼含量等供甲方设计师参考；当设计顾问完成此阶段图纸设计后，重复此等估算工作，直至修改图纸之预期建造

7、成本控制在甲方总预算成本范围内。我方保证在施工图设计阶段的预期建造成本一次性即能符合甲方的总预算成本要求。并参加图纸会审，根据甲方时间要求提供审图意见。1.16优化工作后，根据甲方要求，对具有代表性或可推广性的优化方案进行案例编写。1.17根据甲方工期要求，与甲方确定标段划分安排，并建立一个适应甲方管理及进度要求的合同框架体系。并提出各标段满足招标要求的设计深度及进度要求作为设计单位出图及招标依据。1.18根据甲方要求，测算成本对标值（标准层混凝土含量、标准层钢筋含量、地下室钢筋含量、地下室层高、外窗墙地比、硬景面积比等）。1.19项目资金支付计划:协助甲方根据目标成本及工程施工进度计划编制资

8、金支付计划表，以供投资测算及年度预算安排作参考。1.1.20根据工程设计方案、地质条件、拟采用的结构形式、材料设备、装饰材料及范围等，编制工程模拟清单，配合甲方开展前期招标工作，加快工程总体进度。1.21提供甲方需要的其它设计阶段的相关服务。2、招标阶段造价咨询工作根据工程施工进度计划、配合甲方编制招标采购计划并提供以下服务：2.1协助甲方对项目进行标段划分，专业工程合同拆分，并提供详细的分包界面划分供甲方参考，制定各标段的招标方案和招标计划及招标工作安排提交甲方参考，按照甲方的要求适时调整招标计划，按进度配合甲方落实招标计划。2.2配合甲方编写施工招标文件2.3根据招标投标法和甲方的招标要求

9、，对招标文件部分内容的进行问题审核和建议。2.4根据招标图纸、技术规范及甲方要求，编制详细的工程量清单，并在回标前提交投标限价或标底，以便作评价分析或议价之用。乙方需按甲方规定时间提交工程量清单供甲方审核，并向甲方作工程量清单交底，陈述清单构成、图纸对应关系、暂定量设置、暂列金额设置内容，使甲方对工程量清单有深入了解。2.5协助甲方对项目采购策略和采购规划进行统筹，包括：总包方案、专业分包计划、专业分包方案（包括指定分包和直接发包项目）、材料设备供应方案（包括指定供应和直接供应）。根据工程的特点，就招标形式、招标程序、各个工程范围的界定、合同形式、合同条款、投标单位的选择及合同管理模式提供建议

10、，并提出可能存在的风险因责，供甲方考虑。2.6根据甲方的要求，编制满足外部招标时所需要的工程量清单。并完成外部招标工作。2.7协助甲方询标及报价上的谈判。2.8与投标单位投标增补的工程量进行核对，必要时做相关分析报告，并将计算底稿及审核结果报送甲方。2.9对投标文件经济部分进行清标综合分析，包括但不限于算术检查、分析遗漏项目、多报项目、不平衡报价、不合理单价、商务偏离、报价比较等，编写清标评标报告。2.10招标工作完成后，乙方根据甲方提供统计分析表格完成相应的指标分析工作，同时以电子和书面形式提交甲方。3、预算阶段3.1根据甲方的要求，按时完成施工图预算，并将计算底稿报送甲方。3.2总包预算：

11、在收取委托人提供施工图设计45日内完成控制价编制工作，在15 日内完成施工图预算的核对工作。3.3园林景观、市政等预算：接受咨询委托书和完整的预算资料后，7个工作日内按提供经济指标（主要是消耗量指标），14个工作日内提交完整的预算和经济指标。4、施工阶段造价控制4.1编制施工阶段跟踪咨询计划根据建设项目特点，编制施工阶段造价咨询工作计划，具体内容：现场变更签证的审核及工程变更结算；对材料、设备等的价格进行控制；隐蔽工程跟踪审查；工程索赔的处理；进度款审查及分期结算造价控制；进行合约管理。4.2现场变更签证的审核及工程变更结算在施工期间，尽快计算工程变更事项，并与承建商谈判达成初步协议。如修改工

12、程所涉及的金额极大，应尽快为该项修改的增额进行预算，并将预算提交甲方再作考虑。工程变更的结算程序如下图：4.3对材料、设备等的价格进行控制对建设项目中拟采购的材料、设备，造价工程师应提前告知甲方，以利于留出充裕的时间进行材料、设备采购工作，与此同时提出材料、设备采购方案，向甲方提供专业的采购意见或建议；对于采用招标方式采购材料、设备的，协助甲方进行招标工作；不采用招标采购方式的，进行市场调查或询价、比价工作，协助甲方进行采购谈判，为甲方提供有关材料、设备市场价格信息，提供有关材料、设备的生产厂家及质量情况；协助甲方确认所需材料、设备的合理价格以保证建设项目顺利的进行。4.4合同暂定单价、暂定金

13、额及合同外新增单价的审核及谈判协助甲方对所有专业的合同暂定单价、暂定金额及合同外新增单价的审核及谈判工作，并详细分析分歧金额产生的原因并形成成果文件。4.5核实甲供材料设备依据合同及相关文件资料核实甲供材料设备的具体工程量，并对施工单位的材料设备领用情况进行分析对比，对于材料设备出现超额领用的及时进行记录及统计，并向项目公司成本管理部提出预警。4.6建立成本数据库按甲方要求拆分汇总合同数据，形成本项目成本数据库文档。4.7无效成本分析对每月统计分析变更签证及索赔事项中存在的无效成本事项，并作专项分析，形成汇总报告。通过分析无效成本的成因，总结指导性经验。4.8隐蔽工程跟踪审查A、收集以下有关隐

14、蔽工程跟踪审查资料:招标文件：含招标书、设计图纸（须经招标代理机构和建设单位签章确认的招标时发出的设计施工图纸）、合同条款、工程要求的技术规范、投标须知、招标答疑会议纪要、工程量清单、工程预算等文件及附件；投标文件：含技术标、经济标、投标承诺等文件；施工合同：含建设单位与施工单位的工程承发包合同、经建设单位确认的施工单位与第三方签订的分包合同、合同附件等；图纸会审记录：图纸会审记录须有参加会审单位人员签字、设计变更、现场签证、经批准的施工组织设计、隐蔽工程验收记录；B、根据隐蔽工程有关资料审核工程量因隐蔽工程的特殊性，隐蔽工程的工程量应在隐蔽工程完成经设计、监理、甲方签认后隐蔽前确定。当造价师

15、预料所能收集到的资料有可能不能准确、全面反映隐蔽工程情况时，根据工程实际情况，造价师应在隐蔽工程实施前做好准备工作并提醒甲方通知项目建设各方做好有关确认隐蔽工程量的准备工作，以便于及时、准确地确认隐蔽工程工程量，必要时可进行现场测量，并经相关各方书面签认，避免发生因工程隐蔽后各方对工程量确认的分歧，以保证建设项目顺利进行，保证隐蔽工程量及时、准确、完整。C、确定相关项目单价对于已有项目单价按原单价执行；对于新发生项目单价，必须在隐蔽工程实施前确定，以利于严格控制造价。4.9工程索赔的处理协助甲方处理合同索赔，维护甲方的合法权益，防止索赔事件的发生。对施工单位提出的索赔报告进行分析，收集反驳理由

16、和证据，审核索赔金额，并提出反索赔，必要时参加谈判工作。A、审查论证索赔证据是否合理索赔理由是否与合同条款、有关法规文件相抵触，论述索赔理由是否有理有据，具有说服力，索赔依据是否充分合理。B、审查论证费用索赔要求、计价办法是否合理正确区分停工损失费和作业方法降效费。凡是改做其它工作都不能计停工损失费，但可以计适当的补偿降效损失。然而由于承包商引起工期滞后而加速赶工期的也不应计增效费用。C、审查论证工期顺延要求是否合理划清工期拖延的责任，分清是承包商、还是发包商、或是第三方责任，是否给予工期补偿和费用补偿。D、估算索赔事项，协助甲方与承包商进行谈判并达成协议。对导致索赔的原因有充分的预测和防范；

17、通过对合同条款有力的管理，防止引起索赔的干扰事件发生；对已发生的干扰事件及时采取措施，以降低它的影响，降低损失，避免或减少索赔；参与索赔的处理过程，审查索赔报告，反驳承包商不合理的索赔要求或索赔要求中不合理的部分，敦促甲方接受合理的索赔要求，使索赔得到圆满解决。E、迅速、及时地处理问题造价工程师在行使自己权力，处理索赔事务，解决争执时，必须迅速行事，在合同规定的期限内，或在通常认为合理的时间内履行自己的职责.4.10进度款审查及分期结算造价控制每月对进行中的工程进行评估并向甲方提交分期结算单。分期结算单的评估将与设计单位/监理单位合作，以确保设计单位/监理单位对施工质量及进度的意见能在中期付款

18、金额中得到反映。分期结算造价控制程序如下图：4.11合约管理协助甲方监督总承包、各专业分包、各专业投标人及甲方直接分包单位对合同职责的执行，即对上述各单位违反合同之行为给予提出及纠正指示。具体工作如下；A、咨询人合同管理主要任务：协助、参与甲方确定本项目的合同结构。包括：勘察合同、设计合同、施工合同、加工合同、材料与设备订货合同、运输合同等。合同结构是指合同的框架、主要部分和条款构成。协助甲方起草合同及参与合同谈判：参加上述建设合同在签订前的谈判和拟订合同初稿，供甲方决策。合同管理和检查：在建设项目实施阶段，对上述合同进行过程监控、检查和管理。合同纠纷和索赔：协助甲方秉公处理建设工程中各阶段中

19、产生的索赔；参与协商、调解、仲裁甚至法院解决合同的纠纷。其他：合同的签证和合同涉及第三方等关系的处理，除以上内容以外有关合同的所有事项。B、咨询人建立合同管理系统（1）合同分析与分解对合同条款分析解释。同时也要对合同条款的更换、延期说明、投资变化等事件进行仔细分析。对于哪些与甲方有关的活动都必须分别存档，以防漏项。合同分析和工程检查等工作要同工期联系起来。合同分析是解释双方合同责任的根据。合同分析是在订立合同的过程中即要按条款 逐条分析，如果发现有对本方产生风险较大的条款，要相应增加抵御的条款。要详细分析哪些条款与甲方有关、与总包有关、与分包有关、与设计部门有关、与工程检查有关、与工期有关等，

20、分门别类分析各自责任和相互联系的关系，做到一清二楚，心中有数。（2）建立合同数据档案合同数据档案就是把合同条款分门别类的归纳起来，将它们存放在计算机中，以便于检索。合同中的不同规则、特殊情况、技术规范、特殊的技术规则、协商结果等都可以用计算机检索。这就大大地方便了合同管理工作，能得到关于合同条款的最新情报。同时，根据计算机提供的主题词，可以对合同中的条款进行分解和组合，使合同双方的责任清楚明了。图表也是一个重要的管理工具，可以使合同中的各个程序具体化，便于合同管理者使当事人双方明白合同特殊条款的各方职责。这些图表有试验数据、质量控制、运输保险、工程移交手续等。（3）形成合同网络系统合同网络系统

21、就是把合同中的时间、工作、投资用网络形式表达。合同计划表是用来处理时间控制，合同管理贯穿于从计划到维护施工过程中的每一个活动。这些计划表包括：图纸目录、试验数据表、到货报告等。形成合同网络系统后，使合同的时间概念、逻辑关系更明确，便于监督。（4）索赔管理索赔管理是合同管理中的重要工作，它包括索赔和反索赔。由于索赔和反索赔没有一个确切的标准，只能根据实际发生的事件为依据进行实事求是的评价分析，从中找出索赔（反索赔）的理由和条件。造价工程师要参与施工全过程，预料索赔有可能发生的情况，提醒甲方采取有效预防措施，加强主动控制，降低不必要的损失，提醒甲方尽可能避免返工，避免材料浪费、施工成本加大，从而减

22、轻承包商心理压力，减少工程索赔。4.12按甲方的要求和工作实际需要，参与相关的工程会议及负责制作会议记录。4.13对具有代表性的变更签证，按照委托方要求的格式编写案例。4.14参与现场收方。4.15提供施工阶段的其他相关服务。5 、竣工结算阶段5.1编制工程竣工结算阶段审核计划按甲乙双方议定的时间计划完成工程结算工作。在收到竣工结算资料 60 日内完成初稿，90 日内与施工单位完成核对，因委托人原因造成结算无法按实核对完成，核对时间顺延。主要工作内容如下；A、收集结算资料工程预算评审报告；招标文件；投标文件、中标通知书；施工合同；图纸会审记录；工程开工报告；竣工验收报告；竣工图；设计变更；现场

23、签证；经批准的施工组织设计；隐蔽工程验收记录；工程结算书（含结算汇总表）；工程量计算书材料设备单价呈批审核单；其他与结算有关的资料；B、进行竣工结算审核，完成结算审核报告主要审核竣工工程项目造价的真实性、准确性、完整性，重点审核以下事项：竣工结算资料是否齐全，编制依据是否符合国家的规定；竣工工程内容是否符合施工合同条件要求，工程量的计算是否正确；分项工程结算单价是否符合合同规定或招标文件的规定，量价分离的工程项目的取费是否合理合规；设备与主要材料的价格是否符合核定的价格。费用、利润、税金的计算是否符合规定，注意各项费用的计取和计算误差；合同变更价款的计算是否真实、准确；材料价差和按实结算的计算

24、是否正确；核定工程实际造价等；C、初步审查后出具竣工结算审核初审意见稿及明细表，征求甲方意见后，出具结算审核征求意见稿D、与相关各方交换意见针对分歧交换意见，达成一致后，发、承包人和审核单位三方签字确认形成竣工结算审核定案表。E、出具审核报告征求意见稿，征求甲方等各方意见后定稿F、出具工程竣工结算审核报告G、协助甲方履行工程结算的报审5.2计算所有合同内赋予承包单位及分包单位应有的工程变更价差调整，审核项目合同价的各项变更费用，以达到甲方及承包方都能接受的结算款额。5.3编制最后工程结算，并将更改或其它因素引致的造价增减包含在结算内，编制竣工（估）结算报告等。项目（估）结算文件，包括：项目及其

25、实施过程的描述；结算造价汇总；合同造价汇总以及有关工程分析等；结算完成后，编制合同执行情况专题报告，提供、整理整套合同，按委托方的格式要求提供指标含量表，结算报告及各项费用汇总表交甲方归档编制，最终按甲方要求提交项目成本总结分析报告。5.4为甲方汇集有关工程费用方面的签证资料、核价单据等以便归档。5.5根据合同条款，协助甲方对工程中违约的承包商进行索赔。5.6如有任何工程上的纠纷，根据甲方的要求就有关仲裁或诉讼事务提供必要的协助。包括但不限于为甲方提供相关的书面证据、证人证言以及出庭作证等，签署必要的文件等。5.7提供结算阶段的其他相关服务。二、重点工作方案1、 造价咨询中的工作重点及应对措施

26、在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段、建设实施阶段和竣工结算阶段，事先主动进行工程相关经济指标的预算、估算，积极参与项目建设的全过程，正确处理技术先进与经济合理两者间的对立统一关系，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工技术措施之中，为甲方在投资决策、设计和施工等过程中做好经济参谋，保证项目管理目标的实现，提高工程投资效益。房地产项目的造价控制关键环节是决策阶段和设计阶段，但是在项目施工阶段，由于施工各方交叉作业，施工工艺、施工环境、施工进度的不断变化且相互制约，施工阶段的造价管理极易出现偏差，造价控制难度最大。工程造价在各阶段的控制重点主要在以下几方面。1.1投资决策阶段配合财务部或前

27、期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包含土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用(含建设单位管理费、设计费、监理费等)等可能发生的工程建设项目全过程费用，做好项目经济评价，主动发挥“经济参谋”的作用，让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。1.2设计阶段在项目作出投资决策后，控制造价的关键在于设计，这也是工程造价控制的重点。目前设计单位及个人对工程质量负有明确而重大的责任。而设计保守(在功能不影响的前提下)，既可减少工作量，又避免被迫究其责任。因此较易产生设计保守从而造成了投资浪费的情况。建议可采用限额设计。与设计单位签订限

28、额设计责任书。工程造价部具体工作：由工程造价部短时间内对每个设计方案作出经济估算及评价，在此基础上理推选最佳的设计方案。确定设计方案后，由造价部根据相关资料(之前我们将尽可能地收集当地的造价相关资料，如以前曾做过的同类项目的经济指标)，提出合理的限额设计指标，供公司与设计单位确定设计限额时参考。工程造价部参与图纸会审的工作。并对不影响功能而降低造价的，提出合理化建议。同时由于种种原因，还存在着边设计边施工的现象，甚至施工因质量较毛糙，从而导致设计更改、联系单较多，造成工程造价人为失控的现象，工程造价部全过程针对性地加以监控。1.3建设项目发包阶段工作重点：参与施工招、投标文件的编制及招投标的组

29、织管理。编制合适的施工预算标底(或工程量清单)。详细分析各投标单位的投标书。详细列出各投标书中存在的明显低于市场价、漏项或标书中不明确内容。在询标时明确优惠条件及今后结算口径，并详细了解投标单位漏项及明显低于市场价项目的弥补方式或消化途径(否则，可能成为造价控制的隐患)。在此基础上推荐真正低价并可行的中标单位。参与招标答疑时尽可能明确今后可能采取的一些控制措施，如甲供材料、分包项目及相应的经济责任，减少索赔隐患。参与合同谈判与施工合同经济条款的起草，避免由于合同未明确或不严密等原因而造成造价失控或扯皮现象。图纸会审，在招标完成并确定施工承包单位后，由开发商组织，承包商、设计、监理等单位参加的最

30、大范围的设计交底及图纸审查会议。主要目的是在正式施工前从施工及监理的角度审核施工图纸，及时发现错误和不合理因素，减少施工过程中的洽商变更及承包商的施工索赔，解决施工隐患。开发商的施工管理人员应以图纸会审为基础，在施工阶段控制工程变更的产生，使工程造价控制的主动权掌握在开发背背山手中，为造价控制的稳定性提供保证。1.4施工阶段可能会出现的情况：1、设计变更偏多，一般而言变更越多造价越不易控制。2、无价材料价格签证偏高，依据不明造价越不易控制。3、隐蔽工程验收不到位，甚至存在弄虚作假现象。4、监理单位监管不力，甚至与施工方共同作弊。5、联系单的签证存在不明确、内容界限超合同、甚至不真实的情况。采取

31、的措施从造价角度帮助承发包双方进行施工组织总设计的合理优化，选择技术上可行、经济上合理的施工方案进行施工。当施工过程中出现各种变化，如地质条件的变化、材料的代换、工程量的增减、设计的变更等，造价工程师应根据实际发生的变化，充分深入施工现场，争取第一手资料(隐蔽工程资料、实际施工记录等)，包括联系单上的签署意见，为日后的索赔处理、结算决算提供依据。(建议：造价部对所有联系单进行经济分析并签署意见(并附相关计算稿)。公司管理层应明确未经造价人员签署意见前，项目经理不得签署肯定意见。)参与无价材料的市场考察，并提出建议供项目部或公司参考。为业主制定合理的资金使用计划。既要保证工程建设有足够的资金，不

32、致因资金不足或资金提供不及时而影响工程建设进度；又要做到尽可能不占用过多的资金，减少利息支出，降低资金筹措的难度。为业主做好承包商月报资料的复核。既能使承包商正常开展工作，又要防止工程款付过头。1.5竣工结算阶段结算阶段主要工作是数据的汇总和确认。工程造价部的工作重点：做好工程造价结算审核，施工结算编制工作。做好建设项目后评估工作，在竣工结算审核的基础上，将项目的有关造价资料及分析结果汇总并建立数据库，为后续工程提供参考。也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各部门总结并找出本项目工程造价控制过程中存在的经验、教训，提出今后工作中的改进方案。便于今后加强管理。1.6合同管理及控制为甲方提供

33、以工程造价为核心的合同管理工作，包括合同的规划、合同价款的调整、合同索赔事宜工作。（1）合同规划（策划）工作内容A、充分了解建设项目中甲方的主要合同关系合同管理贯穿于项目的全过程，对整个项目的顺利实施和项目目标的顺利实施 起着控制与保障作用，是项目管理与控制的核心内容。B、协助甲方进行项目合同策划项目合同策划是指项目合同关系确定、合同体系构建、合同种系选择、合同条件选择以及重要合同条款的确定等一系列构思、规划、计划、决策安培活动过程。一般而言，项目合同策划主要解决如下问题：合同规模和合同范围的确定、合同形式和合同种类的选择、合同条件的拟定、重要合同条款的选择。合同范围指合同所涉及到的项目内容、

34、规模。项目合同的范围取决于项目的分标范围，是由项目的分标策划确定的。正确的分标和合同策划能摆正项目过程中的各有关方的责、权、利和法律关系，从而保证项目的顺利实施。C、协助甲方进行合同种类的选择按合同的计价方式把他们分为单价合同、固定总价合同；成本加酬金合同及目标合同等四类。不同类型的合同，有不同的应用条件，不同的权力和责任分配，不同的付款方式以及不同的风险承担，在合同类型选择时应视项目的具体情况而慎重选择。单价合同：单价合同是最常见的合同类型，单价合同又分为固定单价和可调单价等形式。固定总价合同：固定总价合同以一次包死的总价格委托承包，除了设计上有重大变更，以便不允许调整合同价格。在正常情况下

35、，可以免除甲方由于要追加合同价款、追加投资带来的麻烦。成本加酬金合同：在这类合同中，合同条款应十分严格。甲方应加强对项目的控制并参与项目方案（如施工方案、采购、分包方案等）的选择和决策，否则容易造成损失。同时，合同中应明确规定成本开支和间接费支付的范围，规定甲方有权对成本开支做监督、审查和决策。目标合同：它是固定总价合同和成本加酬金合同的结合和改进形式。在这些项目承包商在项目可行性研究阶段，甚至在目标设计阶段就介入项目，并以全包的形式承包项目。目标合同能够最大限度的发挥承包商项目管理的积极性，适用于项目范围没有完全定或预测风险较大的情况。（2）协助甲方进行合同条件及重要合同条款的起草、选择、谈

36、判合同条件是合同文件最重要的组成部分，甲方可按需要自己（或委托）起草合同协议书以选择合同条件，也可选择标准的合同确定合同条件，或按具体情况及自己的需要通过特殊附加条款对标准合同文件进行修改、补充、限定，以选择相应的合同条件。合同条款及合同条件的具体内容，是合同策划时应重点考虑的内容，需要重点研究如下内容：合同争执仲裁的地点及程序、项目付款方法、合同价格调整的条件、范围、程序和方法、合同双方风险的分担、对承包商（或供应商）的激励措施、甲方的控制权利（成本控制、工期控制、质量控制）和对项目失控状态的处置权力、合同双方的诚信条件（保涵、保证金、押金）、违约处罚规定、仲裁条款。（3）合同执行中的工作内

37、容在项目合同实施过程中，造价咨询机构的工作主要有：合同实施监督、合同跟踪、合同诊断和合同效果后评价。A、合同实施监督合同实施监督是指对合同履行情况进行的检查与监督，合同实施监督是合同顺利实现的保证。合同实施监督工作主要有如下几项。 落实合同实施计划，为实施部门提供必要的条件。 协调各有关方（甲方 、监里工程师、承包商、材料商）之间的关系。 及时发现和解决合同执行过程中出现的问题，如合同责任争执、项目活动在空间、时间和资源条件上的冲突等。 协调各分包商之间的关系。 监督合同条款执行的情况，对违约情况提出事前、事中或事后的警告，直至采取必要措施。 对项目承包方的项目施工质量、成本、进度等进行监督检

38、查。 监督及处理任何涉及合同变更的有关事宜。 收集、保管及处理合同和有关合同变更、执行、检查的一切文件资料。 审核及处理有关合同执行中的索赔事项，研究反索赔措施与策略。B、合同跟踪合同跟踪是指不断追踪合同的执行过程和执行结果，是从合同签约就开始终止才告结束的完整过程。合同跟踪目的在于发现合同执行中的偏差，及时提出纠察和措施，确保合同目标的实现。合同跟踪是一个动态的过程，他为项目合同执行的索赔（反索赔）提供了有力的证据。合同跟踪的对象通常有如下三个层次。 具体合同事件的跟踪 分包商的工程和工作情况跟踪 项目工程进展情况跟踪C、合同诊断合同诊断是对合同执行情况进行的评价、判断和趋势分析与预测。主要

39、包括如下内容。 合同执行差异原因分析通过对不同对象、不同事项的监督、检查与跟踪，将计划值与实际值进行对比分析，发现差异，探询原因，为制定对策提供依据。 合同执行差异责任分析合同执行差异具体责任通常是索赔的理由。通过合同诊断，在明确了合同执行差异的内容、事项、原因后，可以明确的判定引起合同执行差异的责任，从而为制定索赔及反索赔对策提供依据。 合同执行趋向预测立足于合同执行情况监督与追踪基础上的合同执行情况的诊断，另一项工作内容就是预测合同执行的未来结果和采取纠偏措施后的合同执行未来结果，这是依据预测模型做出的估计。通常关注的主要有：承包商的后果（罚款、清算、起诉等）：项目总的经济效益状况等。D、

40、合同效果后评价合同效果后评价是指在合同终止后，对合同效果（合同签订和知行的利弊得失）进行的事后总结与分析，其主要内容有如下三部分。 合同签订情况的后评价如合同策划是否正确，合同条款是否周全，合同风险分析是否全面，合同环境调查与合同条件分析是否符合实际，合同谈判中的问题和教训等。 合同执行情况的后评价包括合同执行效果，合同执行监督、管理、控制体制，合同执行过程中的调控措施，风险控制措施的效果及利弊等。 合同管理工作的后评价包括合同控制职能、机构、程序、效果与效率的评价，合同执行信息系统的效果评价，合同条款的合理性分析，索赔处理及纠纷、争执处理的效果等。E、项目施工合同控制施工合同是指项目工程承包

41、合同，施工合同是控制工程建设质量、进度、投资的主要凭据。施工合同控制，是项目合同控制的重要内容。造价咨询机构对施工合同的控制主要包括如下内容。 施工合同的签订控制：通过对承包方的资格、资信和履行能力进行预审来实施控制。施工合同签约过程的谈判控制。使用施工合同示范文本时，要根据合同条件，逐条与承包方进行谈判。经过谈判后，双方对施工合同内容取得完全一致意见后，才可以正式签订施工合同文件。 施工合同的履行控制：在合同履行中主要进行以下控制：工期控制：按照分月、分阶段进度计划，进行实际进度的检查；对影响进度计划的因素进行分析，查明原因，制定对策。质量控制: 检验工程使用的材料、设备质量；检验工程使用的

42、半成品及构件质量；按照合同规定的程序、规程，监督检验施工质量；按合同规定的程序，验收隐蔽工程和需要中间验收工程的质量；验收单项竣工工程和全部竣工工程的质量等。费用控制：严格进行合同约定的价款控制，当出现合同约定需变动工程价款的情况时，对合同价款进行调整；对预付工程款进行管理（包括批准和扣还）；对工程量进行已完工程核实确认，进行工程款的结算和支付；对变更价款进行确定；对施工中涉及的其他费用（如安全施工方面、专利技术等涉及的费用）进行控制；办理项目的竣工结算；对保修金进行控制等。设计变更控制：在项目合同实施过程中，不可避免的将发生设计变更问题，设计变更必然起工程索赔，发包方应按程序实施严格的控制。

43、文件档案控制：项目全部竣工之后，应将全部合同文件加以系统管理，建档保管。在合同的履行过程中，对合同文件，包括有关的签证、记录、协议、补充合同、备忘录、函件、电报、电传等文件都应做好系统分类，认真管理。索赔控制：只要不是由于承包方的原因引起的工期延长和成本增加，对方都有可能提出索赔要求。因而发包方必须对所有的索赔事项进行严格的管理和控制。F、协助甲方处理合同索赔事项主要是控制承包商的索赔与进行反索赔。反索赔控制的任务：反索赔控制着眼于索赔损失的防止和减少，其基本任务有如下两项。反驳对方不合理的索赔要求，否定或部分否定对方的索赔要求，尽可能避免或减少索赔损失。防止对方索赔事项的发生。通过有效的合同

44、管理，尽可能防止或避免索赔损失和争执的发生。协助甲方撰写反索赔报告等G、综上所述，建设项目全过程跟踪造价咨询服务的重点如下根据合同条款，认真做好工程计量与工程费用支付程序的管理工作，使投资控制工作科学化、规范化。按照合同文件所规定的方法、范围、内容、计量单位，负责工程所有支付项目和各种款项的合理性、合法性审查。审查施工单位报送的工作量月进度报表，签署意见后报甲方审批。核实工程量，进行实物量签认及当月材料采购单价的签认。认真做好工程计量和支付工作，不符合合同文件要求的工程不予计量。严格控制涉及工程造价增减的工程变更，按国家有关法律法规、结合现场实际合理处理索赔与反索赔事件。对如下原因的变更予以高

45、度重视，进行主动控制。投资人决策性的改变，如提出新的设计变更对原设计进行修改，工程范围和内容发生变更的；设计单位的设计文件和现场情况不符，绘制有错误，图纸与说明不一致；承包人由于施工的需要而提出的变更，由于材料、设备供应问题而产生的变更；由于当前实际科技水平的限制和当地人力不可抗拒的破坏而引起的设计变更的。施工阶段审核施工单位报送的工程预算，竣工后全面审核施工单位报送的工程决算，协助投资人办理工程款项拨付事宜。对项目中的新增工程、零星工程合同谈判，合同条款拟定提供技术咨询。2、造价控制的指导思想、控制的阶段性目标和总目标建设项目全过程投资控制是针对整个建设项目目标系统所实施的控制活动的一个重要

46、组成部分。投资控制工作是一项贯穿于项目实施各个阶段,由项目参与各方协同完成,涉及技术、经济、组织和合同等方面内容的系统。它包括三个步骤：即确定目标标准、检查实施状态、纠正偏差。全过程控制分为三个阶段：即事前控制、事中控制、事后控制。三个阶段应以事前控制为主，即在项目投入阶段就开始，这样可以起到事半功倍的效果。控制的状态是动态的，工程造价在整个施工过程中处于不确定状态，如设计变更、材料价格涨跌、工资标准、机械使用、费率等的变化必然会影响到造价的变动。只有竣工决算后才能最终确定工程的实际造价。工程造价的有效控制，是以合理确定为基础，有效控制为核心。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，就是在

47、投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。首先，要设置好各阶段工程造价的控制目标，使其成为一个有机联系的整体，各阶段目标相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价控制的目标系统。目标设置既要有先进性又要有实现的可能性，目标水平不能太低，也不可太高，要能激发执行者的进取心和充分发挥其工作能力，否则工程造价控制将成为一纸空文。其次，在工程造价全过程控制中，必须重点突出。工程造价的控制是一个系统工程

48、，涉及到方方面面。工程造价的控制要立足于事先控制，即主动控制，也就是说，工程造价控制，不仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工，更要主动地编制投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制工程造价。2.1招标阶段投资控制目标通过对招标文件、工程量清单、标底价格水平的审核和清标工作,将标底额度控制在批复的概算建安工程造价范围内。2.2施工阶段的投资控制目标根据批复的投资概算制定工程的投资控制目标值,分解各分项目投资控制目标，通过施工阶段实施过程的审核,使各分项目的造价控制在目标值内。将合同履行情况及投资目标控制情况，定期向甲方相关部门提供造价控制动态分析报告。2.3竣工结算阶段投资控制目标批复的初步

49、设计概算建安投资额批复的基本预备费费率为建安工程造价的最高控制额。审定后的工程竣工结算不超过批复的初步设计概算建安工程投资额。2.4竣工决算阶段投资控制目标批复的初步设计概算为工程投资的最高控制额。经审核的工程竣工决算最终确定的全部工程投资，不突破批复的初步设计概算总额。3、实现阶段性控制目标的工程造价控制的措施3.1决策阶段工程造价的控制工程造价的确定与控制贯穿于项目建设全过程，但决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程造价有得大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计，在项目建设各大阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程

50、度最高，即达到80-90%。因此，正确的决策是控制工程造价的前提，决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题。3.1.1 编制投资估算的必要性投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一。是决策性的文件，它是研究、分析建设项目的经济效果的重要依据。在可靠性研究报告批准后，估算就作为设计任务下达的投资限额，对初步设计概算起控制作用，并作为奖金筹措及向银行贷款的依据。因此，在经济工作中应该实事求是的反映设计内容，反映建设地区的经济状况，从估算开始就要正确完整地反映工程项目的建设投资。3.1.2投资估算必须是设计的真实反映在

51、投资估算中，应该实事求是的反映设计内容，这就要求设计人员从工程规模和项目内容上真实反映设计意图。主要工艺要进行多方案比较，方案要优化，设计方案不仅技术上可行，而且经济上更应合理。所以工程经济人员从建设方案的优选开始，就应该渗透到设计的全过程中去，按照工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽可能打足投资不留缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是下阶段的重要依据。工程估算是项目决策的工具，是承包商加强成本控制的依据。在决策阶段，工程造价控制的内容，一是合理确定项目的建设规模和建设水平，投资者是否有足够的财务能力支付项目建设费用，人力、设备是否能达到设计中的要求；二是合理选择项目

52、建设地点，地点好的房地产便于销售，资金回收快，有利于企业的发展；三是进行可行性研究，编制投资估价，工程估价是制定投资计划、控制投资的有效工具，又是筹集建设资金、加强成本控制和评价投资效益的依据。为做好这几方面的工作，房地产企业投入了大量的人力、财力和物力，对建设产品的市场容量、市场前景以及经济效益分析等各方面作深入的调研和正确的评价，编制的投资估算力求准确，充分考虑建设期间可能出现的各种因素对工程造价的影响，使投资估算真正起到控制项目投资的作用。3.2设计阶段工程造价的控制工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工

53、程造价的重点阶段。合理的设计是控制工程造价的关键。有资料分析表明，影响项目投资最大的阶段，是设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%-95%；因为初步设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定；在技术设计阶段，对工程造价的影响只占工程总造价的35%-75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35%。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的设计阶段。设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这小于1%的费用，对工程造价的影响度却占75%。因此，在设计阶段应从六个方面开展工作。3.2.1优化设计方案，有效控制工程造价设计质量和规范是否达到国

54、家规定、功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目一次性投资的多少，而且在建成交付使用后影响项目的经济效益。国外专家指出，虽然设计费用占工程总投资的比例很小，不到1%，但它对工程造价的影响程度达到75%。很显然，搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程造价的关键，重施工、轻设计的观念必须克服，控制工程费用应从设计抓起。因此，建设单位在审查设计单位的设计时，要重视设计方案的优化，利用各种指标对厂区总平面图设计、工业建筑的空间平面设计进行分析比较，这两方面的设计不仅对工程造价产生重大影响，而且对施工及投产后的生产、经营都有重大影响。在选择工艺技术方案时，应从我国的实际出发，以提高投资效益为前提，积极

55、而稳妥地采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺。一般来说，先进的技术方案劳动生产率高、产品质量好，但是所需的投资较大，因此，要认真进行经济分析，根据我国国情和企业的经济实力，确定先进适用、经济合理、切实可行的工艺技术方案。在工业建设项目中，设备投资约占建设投资的40%-50%，在设备设计与造型过程中应尽量采用标准化、通用化和系列化生产的设备，尽量立足国内，对于需要进口的设备应注意与工艺流程相适应和与有关设备配套，不要重复引进。3.2.2实行前期阶段的监理制度应该说这是一种较为客观公正的方法。通过设计监理的监督，使设计趋于合理，造价控制在限额范围内。反过来，也促使设计单位改善管理，优化结构，提

56、高水平，真正做到“量体裁衣”。3.2.3积极推行限额设计建立完整的限额设计管理办法，在设计单位编制设计概算的基础上，与估算进行比较，把施工图预算的价格限制在设计概算与估算分析出的合理造价之内，坚决杜绝不顾工程造价、随意加大安全系数的低质量设计。控制工程造价，在设计过程中采用限额设计。所谓限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法，它是将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到

57、各个专业，然后再分解到各单位工程和各分部工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制和管理，也同时实现了对设计规范、设计标准、工程数量、与概预算指标等各方面的控制。3.2.4重视多方案比较日常生活中，顾客购买商品都要货比三家，然后选择自己满意的商品。同样，设计成果的满意与否，并不是一开始就能确定下来，多方案比较是衡量其经济性、实用性、可行性的有效手段。在目前的工程设计界，往往只对重点工程的重点部位进行方案比较，而忽略了其它部位的比较。对于那些政绩工程、长官工程，则连设计单位比较的权利都被子剥夺了。在建设资金相对贫乏、投资又相当大的今天，如何从技术上控制造价，确实值得我们设计人员去思考。3.2.5加

58、强图纸会审工作加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。房地产开发企业在设计出图前，应组织总工办、工程部、经营部，对图纸技术的合理性、施工的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作。在施工前尽可能得对施工图纸中的问题，详细的进行会审，对提出的问题在施工前进行变更图纸，做到功能观感造价比最佳。例如可以采取一定的激励措施，对提出问题的人员进行一定比例的奖励，这样既提高相关人员的积极性，又可以降低工程的造价。初步设计阶段应按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计，控制概算不

59、超过投资估算，主要是对工程的设备、材质的控制。为此，初步设计阶段的限额设计工程量应以可行性研究阶段审定的设计工程量和设备、材质标准为依据，对可行性研究阶段不易确定的某些工程量，可参照设计和通用设计或类似已建工程的实物工程量确定。在初步设计限额中，各专业设计人员要增强工程造价意识，严格按照限额设计所分解的投资额和控制工程量以及保证使用功能的条件下进行设计，力求将工程造价和工程量控制在限额内。为鼓励、促进将工程造价和工程量控制在限额内。为鼓励、促进设计人员做好设计方案选择，要把竞争机制引入设计中，实行设计招标，促进设计人员增强竞争意识，增加危机感和紧迫感，克服和杜绝方案比选中的片面性和局限性以及经

60、验主义。3.3 招投标阶段工程造价的控制招投标阶段工程造价控制的重点是招标文件的编制、工程量清单的审核、投标书的审查、施工单位的选择及施工合同的签订等。3.3.1招标文件是造价控制的关键招标文件作为整个招投标过程乃至于工程项目实施全过程的纲领性文件，它将直接影响工程造价的确定与控制，所以在编制过程中，应力求在文字上表达清楚，同时与工程量清单相互衔接，口径一致，否则如果出现漏洞，就会成为施工单位追加工程款的突破口，从而造成纠纷，引起索赔。例如，暂定价是税前价还是税后价必须表达清楚，等等。3.3.2工程量清单是造价控制的核心内容它是招标人编制标底的依据，是投标人报价的依据，也是工程竣工结算调整的依