XXXX年成都市商铺市场分析报告

1、.：.；2021年成都市商铺市场分析报告四川中原物业顾问目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc18551 一. 市场环境分析 PAGEREF _Toc18551 4 HYPERLINK l _Toc19520 1. 宏观经济环境 PAGEREF _Toc19520 4 HYPERLINK l _Toc23703 2. 市场动态 PAGEREF _Toc23703 6 HYPERLINK l _Toc7977 二销售市场分析 PAGEREF _Toc7977 7 HYPERLINK l _Toc10435 1. 整体特征 PAGEREF _Toc10435 7

2、HYPERLINK l _Toc27192 2. 供应特征 PAGEREF _Toc27192 7 HYPERLINK l _Toc21630 2.1供应逐渐趋热 年末井喷 PAGEREF _Toc21630 7 HYPERLINK l _Toc28013 2.2社区型商铺为主导形状 PAGEREF _Toc28013 8 HYPERLINK l _Toc12365 2.3 新增供应外移加剧 三环外唱主角 PAGEREF _Toc12365 9 HYPERLINK l _Toc16338 2.4 城南供应继续领先 城西不甘示弱 PAGEREF _Toc16338 9 HYPERLINK l _

3、Toc17733 3. 需求特征 PAGEREF _Toc17733 10 HYPERLINK l _Toc9108 3.1 销售动摇明显 后期平稳 PAGEREF _Toc9108 10 HYPERLINK l _Toc23713 3.2 价钱继续上扬 PAGEREF _Toc23713 10 HYPERLINK l _Toc5564 4. 销售市场小结 PAGEREF _Toc5564 11 HYPERLINK l _Toc23830 三租赁市场分析 PAGEREF _Toc23830 12 HYPERLINK l _Toc4274 1. 商圈概略 PAGEREF _Toc4274 12

4、HYPERLINK l _Toc29649 2. 新增商业工程 PAGEREF _Toc29649 12 HYPERLINK l _Toc16335 3. 租金程度 PAGEREF _Toc16335 13 HYPERLINK l _Toc28214 4. 未来商业工程分析 PAGEREF _Toc28214 14 HYPERLINK l _Toc5258 四典型工程分析 PAGEREF _Toc5258 14 HYPERLINK l _Toc4836 1. 金牛万达广场 PAGEREF _Toc4836 14 HYPERLINK l _Toc29188 2. 龙湖时代天街 PAGEREF _

5、Toc29188 15 HYPERLINK l _Toc31624 五总结 PAGEREF _Toc31624 15 HYPERLINK l _Toc2561 1. 小结 PAGEREF _Toc2561 15 HYPERLINK l _Toc15996 2. 后市预测 PAGEREF _Toc15996 15图表目录 TOC h z c 图 HYPERLINK l _Toc78 图 1 ：成都市GDP及第三产业增长情况2004-2021年9月 PAGEREF _Toc78 4 HYPERLINK l _Toc31253 图 2 ：成都市社会消费品零售情况2004-2021年11月 PAGER

6、EF _Toc31253 4 HYPERLINK l _Toc3458 图 3 ：成都市居民人均收入与消费支出情况2004年-2021年9月 PAGEREF _Toc3458 5 HYPERLINK l _Toc6776 图 4 ：成都市商铺建立情况2004年-2021年 PAGEREF _Toc6776 6 HYPERLINK l _Toc27287 图 5 ：成都市商铺供需情况2004-2021年 PAGEREF _Toc27287 7 HYPERLINK l _Toc25462 图 6 ：成都市商铺月度供应情况2021年1-12月 PAGEREF _Toc25462 8 HYPERLIN

7、K l _Toc32261 图 7 ：成都市商铺供应类型2021-2021年 PAGEREF _Toc32261 8 HYPERLINK l _Toc81 图 8 ：成都市商铺供应环域分析2021-2021年 PAGEREF _Toc81 9 HYPERLINK l _Toc6121 图 9 ：成都市商铺供应方位分析2021年-2021年 PAGEREF _Toc6121 10 HYPERLINK l _Toc5301 图 10 ：成都市商铺月度销售情况2021年1-12月 PAGEREF _Toc5301 10 HYPERLINK l _Toc6009 图 11 ：成都市商铺销售价钱单位：元

8、/平米 PAGEREF _Toc6009 10 HYPERLINK l _Toc00 图 12 ：成都市各商圈分布图 PAGEREF _Toc00 12 HYPERLINK l _Toc5947 图 13 ：成都市各商圈新增供应情况 PAGEREF _Toc5947 12 TOC h z c 表 HYPERLINK l _Toc11234 表 1 ：2021年各方位典型工程销售价钱情况 PAGEREF _Toc11234 11 HYPERLINK l _Toc10614 表 2 ：2021年新增大型商业工程概览 PAGEREF _Toc10614 13 HYPERLINK l _Toc1167

9、5 表 3 ：各商圈租金程度 PAGEREF _Toc11675 14 HYPERLINK l _Toc14567 表 4 ：未来大型商业工程供应列表 PAGEREF _Toc14567 14注：销售市场新增供应以获得预售证为统计规范，租赁市场新增供应以工程实践交付运用为统计规范。一. 市场环境分析1. 宏观经济环境1.1 GDP及第三产业平稳增长近年来，成都宏观经济运转良好，地域消费总值GDP稳步增长。2021年1-9月累计GDP突破5000亿，到达5009.4亿，同比增长约为15.1%。上半年增速全国第一，下半年继续坚持高速增长，估计全年GDP将到达6800亿，跻身全国10强。1-9月第三

10、产业消费总值累计完成2449.2亿，占到GDP比例为48.9%。在东部产业向西部转移过程中，成都扮演越来越重要的角色，世界500强曾经有近200家落户成都。成都经济增速继续数年高于全国平均程度，并且未来增长后劲十足。经济快速开展尤其是第三产业快速开展，为商业地产的开展奠定了坚实的根底。图 SEQ 图 * ARABIC 1：成都市GDP及第三产业增长情况2004-2021年9月数据来源：成都市统计局1.2 社会零售商品销售总额节节攀升2021年1-11月，成都市实现社会消费品零售总额2575.39亿元，其中，零售零售业实现销售额2230.0亿元，同比增长18.6%，占社会消费品零售总额比重为86

11、.6%。餐饮住宿业实现销售额345.41亿元，增长同样明显，社会零售商品销售总额节节攀升。成都作为西部的商贸中心，商贸兴隆，辐射面较广，消费品市场呈现继续昌盛景象。图 SEQ 图 * ARABIC 2：成都市社会消费品零售情况2004-2021年11月数据来源：成都市统计局1.3 居民购买力继续加强2021年1-9月成都市城镇居民人均可支配收入到达18050元，同比增长16.1%，扣除物价上涨要素，实践增长约10%。居民可支配收入稳定上升，购买力不断加强。同时，2021年1-9月城镇居民人均消费性支出为13185元，同比增长14.58%，消费支出呈上升态势，人均消费支出占可支配收入的73.05

12、%，比重逐年下降，居民财富进一步积累，投资及储蓄比重不断升高。图 SEQ 图 * ARABIC 3：成都市居民人均收入与消费支出情况2004年-2021年9月数据来源：成都市统计局1.4 商铺建立加快2021年商铺施工面积634.98万平方米，同比上升23.0%，增速加快。新开工面积214.8万平方米，同比增长155.2%，出现大幅增长。开工面积80.84万平米，同比添加25.3%，并且大量商铺处于施工过程中，未来开工面积将继续出现增长。住宅市场宏观调控不断加吗，商业地产迎来机遇，开发商添加商业地产开发比重，商业工程加快建立，未来商铺供应将继续处于高位。图 SEQ 图 * ARABIC 4：成

13、都市商铺建立情况2004年-2021年数据来源：成都市统计局2. 市场动态麦格理收买凯丹广场2021年6月，澳洲麦格理集团旗下私募房地产投资咨询公司MGPA宣布，MGPA亚洲基金 III号 (MGPA Asia Fund III) 收买成都凯丹广场(Galleria Chengdu)的50%权益。成都凯丹广场建筑面积达53619平方米。该物业由环达通房产中国 (下称环达通，GTC China Real Estate Holdings) 开发，该公司持有商场50%的权益。领盛收买瑞安建业城北新天地49%股权2021年9月，仲量联行集团成员领盛投资管理表示，经过旗下领盛亚洲时机III基金以4.4亿

14、元人民币向瑞安建业胜利收买成都一地块之49%股权工程位于成都市青牛区的东北部二环，地块及所属区域曾经被成都市政府纳入旧城改造方案的目的区域。该工程方案建立成为集居住、办公、购物、餐饮和休闲于一体的大型城市综合体。包含一个48400平方米的购物中心，33000平米的办公室楼面，2550个高层住宅单位，以及会所、游泳池和幼儿园等。工程原名成都金牛购物中心，由成都金牛置业在2002年8月开场开发。2021年2月，瑞安建业和中华汇房产斥资7.87亿，经过收买东方家园成都金牛置业所得。鹏瑞利收买龙之梦购物中心2021年11月，鹏瑞利中国商用信托22亿8000万元人民币的价钱，向上海长峰集团总裁童锦泉等人

15、提出收买成都一综合性购物中心龙之梦Chengdu Longemont Mall的50股权独立房地产咨询公司世邦魏理仕，给予的估价是每平方米1万2500人民币。成都龙之梦购物中心的共有45万5260平方米的总建筑楼面，大约有36万5000平方米估计作为零售楼面，也是规模达170万平方米的龙之梦综合开展工程的组成部分。二销售市场分析1. 整体特征2021年成都市商铺新增供应94.21万平方米，同比添加70.70%，成交75.98万平方米，同比上升34.60%。从2005年开场，销售市场上新增商铺的供应量延续5年下降之后，2021年出现较大反弹。由于住宅市场限购，成交大幅受挫，开发商经过加大商铺供应

16、量以快速回笼资金，与此同时，较多投资客转向商业地产，市场呈现供需两旺。图 SEQ 图 * ARABIC 5：成都市商铺供需情况2004-2021年数据来源：中原地产数据库2. 供应特征2.1供应逐渐趋热 年末井喷2021年商铺的供应量明显上升，供求关系出现缓解，出现供大于求。尤以下半年供应增幅最大，月均供应到达10.88万平米，上半年月均仅为4.63万平米，月度供应动摇较大，年度峰值出现12月，供应到达19.57万平米。供应大幅放量一方面是由于住宅市场限购，开发商因住宅市场遇冷资金链趋紧，纷纷加大商铺供应，以期快速回笼资金；另一方面，大量的城市综合体工程处于如火如荼的开发中，金牛万达广场、龙湖

17、时代天街、雄飞中心等工程均包含较大体量商业面积，这批工程的集中涌现对全年商铺供应奉献十清楚显，导致市场供应“井喷。图 SEQ 图 * ARABIC 6：成都市商铺月度供应情况2021年1-12月数据来源：中原地产数据库2.2社区型商铺为主导形状社区型商铺供应量为45.19万平方米，占到整体供应量的48.0%，照旧是市场供应的主导形状。社区型商铺普通以住宅底商的方式出现，多规划为临街商铺或商业街，满足社区的日常综合性消费需求。社区型商铺面积较小，价钱相对较低，分布面广，通常以分散销售的方式进入销售市场。商业广场供应量为39.48万平方米，占整体供应量的41.9%。由于单体体量较大，通常为2-4万

18、平方米，因此面积占比较大。大型住宅工程中开场出现大型集中商业的趋势，较大规模的集中商业，但通常单价较高，分割面积较大。写字楼底商为7.77万平方米，约占8.2%的比重。由于近几年写字楼的市场开发量急剧攀升，写字楼底商也以较快的速度增长。写字楼底商普通规模较小，主要作为办公配套出现，满足商务洽谈、银行金融效力等方面需求。图 SEQ 图 * ARABIC 7：成都市商铺供应类型2021-2021年数据来源：中原地产数据库2.3 新增供应外移加剧 三环外唱主角从商铺供应环域分来来看，向三环外扩展的趋势明显加剧。2021年三环外商铺供应量为22.32万平米，占到全年40.44%，2021年三环外供应量

19、到达55.58万平米，占到2021全年的59.00%，比例上浮十清楚显。其他环域动摇不大，表现平稳，与新建住宅分布大致类似，向次中心开展加快。由于中心城区土地资源稀缺，生活配套成熟，新建商业工程极为有限，商铺供应较少。随着住宅向外扩展，商业配套紧随之，销售市场上的新增商铺呈现不断外移趋势，且这种趋势有进一步加剧的趋势。其中不乏有龙湖时代天街，新世纪环球中心等大型城市综合体分布在三环外等次中心区域。图 SEQ 图 * ARABIC 8：成都市商铺供应环域分析2021-2021年数据来源：中原地产数据库2.4 城南供应继续领先 城西不甘示弱2021年新增商铺供应中有36.24万平米城南，30.73

20、万平米城西，占比分别为38.5%和32.6%，牢牢占据市场的主力，成为商铺供应的集中区域。其他区域变化不大，供应集中在7-11万平之间，表现平稳。由于城市加快向南开展，城南商铺供应势必继续占据市场主力，在相当长的时间内，不会发生本质性的变化。同时，城西的高新西区建立不断加快，未来商铺供应同样较为乐观。图 SEQ 图 * ARABIC 9：成都市商铺供应方位分析2021年-2021年 数据来源：中原地产数据库3. 需求特征3.1 销售动摇明显 后期平稳2021年上半年商铺成交量跌宕起伏，月均成交量为7.42万平米，年初延续2021年火爆态势，成交为12.57万平米，成为年度最高销售程度，3月成交

21、仅为3.90万平米，成为年度低谷。下半年销售相对较为平稳，整体来看，下半年成交量并未因商铺供应增长而增长，一方面信贷继续紧缩，利率上浮，商业地产未能幸免，购房本钱上升投资报答率下降导致需求有所抑制，而另一方面，商铺价钱快速上涨，投资门槛提高一定程度上制约了成交量的上升。图 SEQ 图 * ARABIC 10：成都市商铺月度销售情况2021年1-12月数据来源：中原地产数据库3.2 价钱继续上扬图 SEQ 图 * ARABIC 11：成都市商铺销售价钱单位：元/平米数据来源：中原地产数据库2021年商铺平均销售价钱为22805元/平方米，环比上涨32.7%，继续坚持较大幅度的涨幅。商铺自用需求较

22、为旺盛，尤其是大中型零售、餐饮企业对商铺需求量较大，同时，社会闲散资金购买志愿剧烈，在自用及投资需求的推进下，商铺价钱继续走高。社区型商铺首层价钱集中在3-5万元/平方米，商业广场主要集中在5-8万元/平方米之间，中心区的商业广场价钱到达10万元/平方米以上。表 SEQ 表 * ARABIC 1：2021年各方位典型工程销售价钱情况方位工程称号价钱元/平方米面积分割商务类型城中锦城华府28000-5500030-300住宅底商雄飞中心50000-1800008-20大型集中商业城东沙河壹号30000-4000050-300住宅底商米娅中心28000-4000050-300住宅底商城南保利心语花

23、园35000-4500030-1005.9米挑高住宅底商大鼎世纪广场30000-60000100-300写字楼底商城西中海国际购物广场20000-5000025-50大型商业广场中大君悦金沙40000-6000030-200住宅底商城北北城天街40000-9000040-200商业广场+住宅底商金牛万达广场60000-80000100-150临街商铺数据来源：中原地产数据库4. 销售市场小结在住宅限购的大环境下，开发商纷纷加大商铺供应量，推盘节拍明显加快，供应出现2005年以来的初次反弹。在自用及投资旺盛需求的推进下，成交情况较好，价钱继续上扬。整体来看，上半年市场热度不减，成交火爆的情形较为

24、突出，与住宅市场构成鲜明的对比，但是下半年市场遭到楼市整体销售疲软及信贷继续紧缩的影响，市场有所降温，成交相对较为平缓。从区域来看，商业开展外扩趋势加剧，后期这种趋势不会出现本质性的变化。城南区域仍为商铺市场最为活泼的区域，城西发力，重点工程集中供应，未来供需继续平稳。三租赁市场分析1. 商圈概略春盐商圈作为成都市的中心商圈，由春熙路及盐市口商圈合并开展而来，在各大商圈中处于霸主位置。辐射整个成都市区甚至部分西部城市。商圈主要以百货、专卖店、超市、餐饮等业态为主，人流量大，商业繁华，租金程度较高。除了中心商圈，在二环路沿线分布多个次级商圈，如金沙-光华商圈、建立路商圈等。次级商圈的体量集中在2

25、0-30万平方米，包含大型超市、百货、休闲餐饮等业态，满足区域型的购物需求。随着大量综合体工程的开发，以中心商圈为主，多次级商圈共同开展的商业格局正在构成。图 SEQ 图 * ARABIC 12：成都市各商圈分布图2. 新增商业工程2021年商业地产快速开展，多个商业工程集中开业，新增供应较大。其中新南天地商圈再度扩容，成为城南最大的商圈，苏宁广场和富森美家居集中开业，新增商业面积到达32.50万平米，增幅明显，开展速度为各大商圈之首。就各商圈市场存量而言，春盐商圈当之不愧，总存量到达95.77万平米，曾经开展成熟，商业集中性较高，人流量大，知名度最高。图 SEQ 图 * ARABIC 13：

26、成都市各商圈新增供应情况数据来源：中原地产数据库表 SEQ 表 * ARABIC 2：2021年新增大型商业工程概览新增商业工程开业时间商业面积万平米业态规划及品牌特点北京华联4月29日6.00BHG时髦百货，BHG生活超市，品牌时髦店、服装、餐饮、咖啡厅、儿童文娱城，嘉禾影院、电玩城满足城西区域性消费需求，并在一定程度上弥补该片区大型商业百货的空缺远东百货6月25日6.00国际一线品牌、国际精品、时髦流行服饰、精致超市、特征餐厅、美食街等地处市中心中心商圈，地段繁华，定位大型中高端百货卖场，引领盐商圈的晋级富森美家居7月30日20.00318个国内外一线家具品牌，并全国首创推出8大欧美家具独

27、立店城南高端家居卖场，成都最大单体卖场苏宁广场9月30日12.50苏宁电器EXPO、星巴克、必胜客、肯德基、味千、澳门豆捞、横店影院、清健身、金宝贝早教、UR综合店、劲浪体育、新宇钟表、屈臣氏等。处于快速生长的新南天地商圈，体量较大，业态丰富，开展成为城南又一综合性购物中心伊藤高新店11月8号3.35咖啡厅、HYPERLINK tuan.163/?tag=生活美容HYPERLINK tuan.163/?tag=生活美发、游览社、餐饮FF店、儿童游乐剧场等城南大源板块首家营业的综合类百货卖场，较好地满足此地域消费者的需求，弥补区域商业配套缺乏，推进区域市场开展地一大道12月23日9.00零售，零

28、售，购物、休闲、文娱、餐饮，服装打造地下购物中心，构成立体商业，衔接较多商场及重要交通节点，为春熙路商圈再次扩容王府井百货12月26日10.00百货店、名品商铺、精品超市、特征餐饮、高端影院等前身为天府汇成购物中心，改造后的王府井百货在业态、品牌、规划等方面更具有吸引力数据来源：中原地产数据库3. 租金程度2021年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈变化幅度最大，各大零售商圈猛烈争夺，导致租金不断居高不下，租金在250-2200元/平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不断构成，其中新南天地最为耀眼，快速开展，逐渐成为城南最大最为成熟的商圈，为局面提供“一站式购

29、物效力，其租金范围在80-330元/平米。表 SEQ 表 * ARABIC 3：各商圈租金程度商圈主要租金范围2021年租金变化春盐商圈250-2200上涨8%-10%光华-金沙商圈95-320上涨6-10%双楠商圈60-460上涨8-10%新南天地商圈85-330上涨6%-12%万达商圈65-500上涨8-10%建立路商圈85-380上涨7%-10%数据来源：中原地产数据库4. 未来商业工程分析成都曾经进入城市综合体的时代，城市综合体不断出现，分布范围相当广，遍及全城。主要集中在城中，城西和城南。开发商的开发程度愈来愈成熟，操作的工程体量大，业态全，档次高等特征明显。根据中原知工程统计，未来

30、大型商业体量宏大，对现有市场呵斥较大的冲击力。表 SEQ 表 * ARABIC 4：未来大型商业工程供应列表方位未来大型商业工程城中华置广场7、成都国际商城12、茂业二期6.5、来福士广场7、九龙仓国际金融中心15、 太古广场6.5、成都3393、 苏宁春熙广场待定城西中铁西城18、沙湾现代城10、时代天街60、 凯德商业广场待定城南凯德广场待定、茂业百货6.8、中航九方购物中心10、美美力诚旗舰店3、仁和春天百货8、誉峰7、新世纪环球中心30、成都大魔方9.8、创新时代广场7、奥克斯财富广场20 、王府井9.8、保利国际广场待定、莱蒙置地广场4、大悦城15城东万象城24.4、环球贸易广场13、环球汇待定、龙之梦新城20、杉板桥万达广场待定、协信中心待定城北北城天街30、瑞安新天地6、金牛万达广场20、绿地红星国际广场17数据来源：中原地产数据库四典型工程分析1. 金牛万达广场工程称号金牛万达广场地址金牛人民北路与一环路交汇处投资商成HYPERLINK newhouse.cd.soufun/company/3210948188_202