现场管理 工程管理作业指导书

1、现场管理工程管理作业指导书 主要考虑如何接驳、开设路口，按市政管理规定，开设路口应向市城管办道桥处申请； 场地离市政路较远需要修路的，应事先征得土地所有人的同意，委托施工单位修路，筑 路工程可视情况由平整场地的土石方施工队一并完成。接收土地后假设离工程开工的时间较长，且场地内道路、排水管网已设计好的， 在通路时可将场地内的道路同时施工，即将施工临时道路与规划市政路合二为一，为 施工时提供方便通畅的通道，也可从总体上节约工期、本钱。5.3通水电按广州市现行规定，施工临时用水、用电需取得建设工程规划许可证后才能 申请办理。办理前应根据工程拟建的幢数、面积、施工需用的主要机具、施工期人员数 量等情况

2、，计算ft需报装的水、电容量。鉴于广州市的实际情况，水电报装和实际安装一般委托自来水公司和供电局属下承 装单位为宜。申请施工用水申请施工用水按以下方法办理：自行或委托具备资质的承装单位到广州市自来水公司或公司属下各供水管理所 办理申请报装手续。申请临时用水，须提交以下文件和图纸：1、用水申请书；2、用水所在地的1:500四置地形图一式两份，3、市建设用地规划许可证或用地批准书复印件；4、规划部门征地红线图复印件；5、填报用户申请用水登记审查表（一式两份）、广州市自来水公司报装登 记表及广东省城市供水合同（一式两份）；6、建设工程规划许可证。申请施工用电申办施工临时用电需按用电地址到所属区供电局

3、配营部营业厅办理，填写用电申 请表，由供电局审批后现场安装。召集设计、勘察、监理、施工等参建单位现场召开验收会议，监督站派员参加监督验收程序、组织形式，会议完成形成验收记录。将验收记录等验收文件提交监督员，由监督员负责完成监督报告，经监督科、 技术科、总工审批完成后发ft建设工程质量验收监督意见书。提交竣工验收报告、环保验收意见、档案认可书报技术科形成完整的监督报告，报 监督站站长同意签署后发ft监督报告，质量验收完成。重点环节重要分部、子分部（桩基础、天然地基、地下结构、主体结构、幕墙、低压配 电、电梯）中间验收登记完成，技术科方接受竣工资料安排竣工前质量检查。消防通过验收，工程完工并符合工

4、程建设强制性标准要求，是质量验收开展的 前提。确保施工技术和管理资料齐全、真实有效、符合标准，否那么审核、整改的回合 较多，将严重影响质量验收的计划落实。工作时限：基于经验，整个质量验收过程须2个月时间。竣工验收备案作业目的完成法定手续，为投入使用取得法律许可条件。作业依据建设工程质量管理条例、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备 案管理暂行方法、房屋建筑工程质量保修方法和公司程序文件房地产前期报建 （后期验收）控制程序。3主管岗位 工程管理中心总经理：安排、催促此项作业主办岗位 综合事务部：具体经办此项作业协办岗位 工程经理：催促各相关单位完成专业验收，准备各项文件、资料4紧前工作条件工

5、程质量验收已完成，消防、规划、人防、环保、电梯、煤气等专业验收已完成， 竣工资料已获档案馆认可。5 作业描述应提交的材料编号材料名称材料形式1建设工程竣工验收备案表原件，一式六份2建设工程竣工验收报告原件3建设工程施工许可证复印件，需核对原件4工程质量验收申请表原件5单位工程质量验收记录表同上6工程质量评估报告同上7设计文件质量检查报告同上8勘察文件质量检查报告同上9施工图设计文件审查报告复印件，需核对原件10建设工程规划验收合格证同上11建筑工程消防验收意见书同上12工程竣工验收档案认可书同上13环保验收意见书同上14建设工程施工质量验收监督意见书原件15燃气验收文件复印件，需核对原件16电

6、梯安装分部工程质量验收登记表同上17室内环境污染物检测报告同上18工程质量保修书原件19商品住宅使用说明书、质量保证书同上20单位工程施工平安评价书复印件，需核对原件21中标通知书同上22建设施工合同同上23工程款支付清单及发票复印件同上24业主工程款支付证明原件25人防工程验收证明复印件，需核对原件26建设工程质量监督报告原件审批内容及办事流程：1、已经取得各专业验收和质量验收意见。2、建设单位已经按照合同支付了工程款，无拖欠行为。3、建设工程质量监督报告已由质监站发ft。4、办理部门：市建委建管处或区建设局建管科。5、办理时限：15个工作日。6、办理流程：申请资料送市建委对外办公中心，资料

7、齐全中心ft具办理回执并将申请资料交建管处，建管处审批完成将竣工验收备案表三份发对外办公中心,凭办理回执取回竣工验收备案表。工程移交和交楼.作业目的将已完成生产、验收合格的产品交付业主或使用方、管理方。.作业依据建设工程竣工验收备案表，竣工图；公司程序文件房地产工程竣工验收、移交 及保修控制程序和工作文件物业移交工作流程。.主管岗位 工程部经理：催促检查移交、交楼的进展，协调相关问题。主办岗位 工程经理：组织开展移交、交楼工程方面的工作。协办岗位 土建工程师和水电主管工程师：参加移交检查，催促问题整改，对交楼 ft现的质量问题跟进处理。.紧前工作条件一个或几个单位工程全部施工已完成，已完成竣工

8、验收，水、电、煤气已通， 具备使用条件。.作业描述5.1工程移交当单位工程各项施工已经完成，各专业验收（消防、规划、电梯、人防、煤气、 水、电等）和竣工验收已完成，住宅、商铺需向业主交楼，非商品房（如公建）需向 物业管理、环卫局、街道居委移交，所有物业移交均由工程部组织先向物业管理公司移 交，再由物业公司向业主（使用方）交楼。按我司现行规定，由公司委托物业公司代行 交楼职责。物业移交按以下步聚进行：1、移交准备由工程部组织完成竣工验收及竣工验收备案，准备竣工图等需移交的资料，制 定移交计划。2、如开移父会议由工程部组织，召集物业公司、相关施工单位（监理单位也可参加）商谈移交 计划，具体安排好移

9、交时间（交楼前10T5天）、方法、考前须知、配合事项。3、物业移交由工程部、物业公司、施工单位联合检查工程质量和工程资料，进行现场移交， 除检查质量外，物业公司需重点检查是否完成、是否完好、是否齐全，对水、电、电梯等 设备以及各管线的走向、方位应在检查中由施工单位介绍，让物业公司了解熟悉，必要时带 图纸现场核查、标示；对各门钥匙，要现场进行核对、编号。4、问题整改由工程部组织、催促施工单位对物业移交时提ft的工程质量问题进行整改。5、整改检查工程部、物业公司检查整改内容，确保问题得以解决，监理公司仍在场的，监 理公司应催促整改。6、办理移交手续质量问题整改完成后，将工程和相应的资料移交物业公司

10、，签署移交书。物业移交后，由物业公司保管、管理，要交楼的，由物业公司做好交楼准备， 如贴门牌、房号，指示标志等。5.2交楼交楼由物业公司代公司行使，由客服部、工程部、财务部参与。交楼按以下步骤进行：1、交楼协调会（发动会）公司根据工程的完成情况和销售合同约定的交楼时间等情况，在交楼之前（约 一个月）由客服部与工程部商议后召开交楼协调会，请主管领导参加，在会上核查工 程完成情况和物业公司交楼准备情况，布置交楼任务，确定交楼时间，做ft原那么性的 交楼计划，并进行职责分工，成立交楼小组，委派各项工作负责人。2、交楼准备工作物业公司与工程部商议后，按协调会上确定的交楼计划，客服部编制交楼清单， 经财

11、务部审核付款情况，报公司领导批准后交物业公司用于向买受人寄交楼通知书；物 业公司与工程部、客服部商议后制定具体的交楼计划，按交楼比划提前一周以上向业主寄发交 楼通知书；客服部准备交楼书、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书，并 准备赠送礼品等。3、交楼现场发动会交楼前约十天由工程部与物业公司、客服部商议后召集现场交楼发动会，各相关 施工单位参加，监理也应参加，会上核实物业移交情况，布置交楼任务，明确交楼计划, 地点，要求施工单位成立交楼小组和维修小组，明确交楼的配合事项及相关问题的处理 方法、对业主的解释统一口径等，做好交楼的准备。必要时进行模拟交楼演习。4、现场交楼交楼日物业公司根据业主所

12、持交楼通知书办理交楼手续，交楼时发放商品 住宅使用说明书、商品住宅质量保证书，工程部管理人员应在交楼现场协调解决问题, 现场移交时施工单位交楼人员应尽量陪同业主现场检查，当场解释一些问题，记录业主发现 的质量问题，业主对存在的问题可以填写收楼意见表，由物业公司收集后转发工程部处理。5、问题处理交楼情况由物业公司统计，业主反映的问题也由物业公司，视问题的 性质转客服部或工程部处理，工程质量类问题由工程部处理，从交楼开始日的次日开 始安排质量维修。交楼完成或一个阶段已基本结束时，工程经理应主持向公司写ft交楼报告。工程质量维修L作业目的对已交付使用的物业在保修期内进行质量维修，做好售后服务，维护业

13、主合法 权益，维护公司品牌。.作业依据中华人民共和国建设部80号令房屋建筑工程质量保修方法、保利物业保修维 修管理规范、公司程序文件房地产工程竣工验收、移交及保修控制程序、保利房地 产股份工程管理制度。.主管岗位 工程部经理：催促检查维修工作的进展，协调相关问题。主办岗位 工程经理：负责组织开展维修工作。协办岗位 土建工程师和水电工程师：协助对交楼后ft现的质量问题分析原因、界 定责任，制定维修方案，跟进处理。.紧前工作条件物业已交付使用，业主或物业管理公司发现质量问题。.作业描述保修维修的内容、范围、期限、分类房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内ft现 的质量缺陷，

14、予以修复。质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标 准以及合同的约定。对于因用户未按房屋使用说明书的规定使用而导致的质量问题 用户自行负责，工程部可协助用户确定返修方案、联系施工单位，全部返修费用由用户 自理。建设部80号令规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年 限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。其他工程的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保

15、修期从工程 竣工验收合格之日起计算。在我司，保修维修期分为建筑保修期和销售保修期，其中建筑保修期是指施工 单位完成工程建设，通过工程竣工验收时起计的保修期；销售保修期是指公司与业主 签订的买卖合同中约定的物业交付使用时起计的保修期。依据房交付使用时段的不同，保修维修工作分为以下几个阶段：（一）保利房地产公司向业主交楼前，由工程部、监理公司监督施工单位进行 保修、维修；（二）保利房地产公司向业主交楼后两个月内，物业公司承接业主反映的保修 维修问题，转交工程部、监理公司及时监督施工单位进行保修维修；（三）交楼两个月后至建筑保修期满前，物业公司承接业主反映的保修维修问 题，及时移交总承包施工单位进行

16、保修维修；移交未果的，转交工程部责成施工单位 进行保修维修；（四）建筑保修期满后至销售保修期满前，物业公司承接业主反映的保修维修 问题，转交客服部、工程部选择施工单位进行保修维修，费用由公司承当；（五）销售保修期满后，物业公司承接并处理业主反映的维修问题，费用由业 主承当。交楼两个月内的维修（一）现场工程部在交楼现场发动会上安排施工单位成立交楼小组及维修小组， 编制“工程交楼、维修人员联系表”，包含工程部、物业、监理、土建、装修、消防、智 能化等各责任单位的负责人、联系人、联系 等内容；在交楼前，进行发动、培训，制 定维修流程；（二）监理公司、施工单位交楼人员在交楼现场设点接待业主，陪同现场交

17、楼， 现场解决、处理工程方面问题；（三）对业主验楼时填写的验楼意见表由物业管理处收集，当日进行统计， 于次日上午八点前将验楼意见表移交监理公司负责人签收（每一张），并再复印一 份交工程部监督执行，监理公司在收到验楼意见表后按反映的问题进行责任界定， 转发相应施工单位（每一张签收），催促维修；（四）施工单位根据业主验楼意见表的内容，按照工程施工验收规范的要 求进行维修。在维修过程中，工程部、监理公司负责监督、抽查，维修完成后，施工 单位在验楼意见表上逐项标注维修处理情况，并由维修负责人签名并写明完成维修 时间，将验楼意见表交回监理公司转交物业公司通知业主已完成维修；（五）假设业主对维修有异议时，

18、由监理公司派员按按工程验收规范标准到现场 检查，对符合规范要求的向业主解释说明，对不符合验收规范要求的，由监理公司报工 程部对施工单位实行处分并责令施工单位限期整改；（六）集中交楼时间，维修要求施工单位一般问题七天内完成，以监理发单之 日起计算，完成时间以在验楼意见表上签字确认已完成维修的时间为准，对于裂缝、 渗漏等处理需要较长时间的质量问题可要求在十天内完成，交楼时要求物业公司统一答 复业主十天内完成维修。5.2交楼两个月后的维修交楼两个月后，维修工作量相对没有那么集中，工程部的管理人员一般要安排 到新的工程中去（但一般仍需负责维修），监理单位一般也将撤离现场，施工单位驻 现场维修的人员也将

19、减少，此时主要由物业公司承接业主反映的保修维修问题，移交 施工单位进行保修维修（派维修单，完成后施工单位签字返回）；移交未果的，转交 工程部责成施工单位进行保修维修，或者客服部接到业主投诉，一般也是转交工程部 处理；交楼两个月后至建筑保修期满乃至销售保修期满维修按以下方法处理：（一）监理、工程部现场工程部退场前应将各工程的各施工单位、负责的范围、 施工单位负责人、维修负责人、联系 等列表移交给物业公司，以利物业公司及时联系 安排维修；规定施工单位更换维修人员、更换联系方式均需报物业公司、节假日特别是长 假（“五一”、“十一”、春节）须报值班人员名单，所有施工单位申领工程质保金时需 物业公司签字

20、；（二）对物业公司直接安排施工单位维修未成的，通知工程部，由工程部界定 维修责任，安排施工单位维修，施工单位拒不维修或屡次维修不到位的，工程部发文通 知施工单位后另行安排施工单位维修，维修费用从责任单位中扣除，并对责任单位进行 处分（按施工合同约定和我司维修规定）；（三）对于质量问题原因较为复杂、施工单位责任不明等情况，工程部须现场 查勘、界定责任、制定方案，安排责任单位维修；重大问题会同公司技术部门共同进 行技术分析、制定技术措施；有些问题的责任界定可以通知监理公司到现场共同处理；（四）对于建筑保修期外、销售保修期内的质量问题，与客服部共同处理，公 司确定维修的，安排维修施工单位，事先初审维

21、修预算或完成后签证结算。（五）工程部对于不及时维修、推诿责任或在维修过程中有其它违反保利物 业保修管理规范的行为要发文进行处分；因维修造成的业主索赔、补偿均由责任单 位承当。End.委托监理.作业目的委托监理公司对工程进行监理是国家建筑法的规定，监理单位是现行建设工程 五责任主体之一，选择一个服务到位的监理公司有利于工程的顺利进行。.作业依据中华人民共和国建筑法，建筑工程质量管理条例；公司程序文件施工过程控制 程序、合格供方评价与选择控制程序和工作文件施工准备工作流程。.主管岗位 主管工程副总：审定监理单位，审批监理合同。主办岗位 工程部经理：选择监理单位。协办岗位 工程经理：协助选定监理单位

22、，草拟合同。.紧前工作条件工程立项已批复，具有工程计划备案确认书；用地、规划已批复，具有建设 用地规划许可证、建设方案报建审核意见书或建设工程规划许可证。.作业描述监理的有关规定中华人民共和国建筑法规定我国推行建设工程监理制度，实行监理的建筑 工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。建设单位与其委托的工 程监理单位应当订立书面委托监理合同。建筑工程质量管理条例明确规定了必须实行 监理的工程范围，建设部86号令建设工程监理范围和规模标准规定对监理的范围 和规模标准有详细的规定，广东省建设工程监理条例规定以下建设工程工程的施工准 备阶段、施工阶段必须实行监理：（一）国家、省、地级以

23、上市的重点建设工程；（二）建筑安排工程总造价在八百万元以上的工业、交通、水利、市政公用基 础设施等建设工程；（三）总建筑面积在二万平方米以上的住宅小区建设工程，单体建筑面积在三 千平方米以上的一般工业与民用建筑工程；（四）利用外国政府或者国际组织的贷款、援助资金的建设工程；（五）国家或省人民政府规定必须实行监理的其他建设工程。建设工程监理分为建设前期阶段监理、设计阶段监理、施工准备阶段监理、施 工阶段监理和保修阶段监理。建设前期阶段、设计阶段、保修阶段是否实行监理，由 建设单位自行决定。我司工程一般委托监理单位对施工准备阶段、施工阶段、保修阶段 实行监理。按中华人民共和国招投标法的规定，下例条

24、件的工程的监理必须实行招标:（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众平安的工程；（二）全部或者局部使用国有资金投资或者国家融资的工程；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的工程。监理招标监理招标之前应对拟选监理单位进行考察，考虑监理公司的实力、服务水平、 以往的合作经历等情况拟选监理单位，一般采用邀请招标的方式。我司的监理招标一般委托招投标代理单位进行，监理招标须纳入广州市建设工 程交易中心的管理，按以下步聚实施：招标工程申请首次进场的招标人或代理人凭单位介绍信到广州市建设工程交易中心一楼大厅 办理IC卡，凭IC卡号登陆交易中心网（ ）,进入会员专区，填写、 确认招标申请表

25、，并将书面表格提交交易中心，同时提交经招标管理机构确认及审 查备案的资料：1、招标申请公函；2、立项批文、年度计划或备案确认书；3、用地批文或建设用地规划许可证；4、建设方案报建审核意见书或建设工程规划许可证5、资金证明文件；6、经招标人盖章确认的招标公告文本、资格预审文件文本、招标文件文本、 邀请招标的，提交邀请招标核准书；7、自主招标时，提供建设行政主管部门核准书；委托代理机构进行招标时， 提交市建委核准的招标代理机构年度登记备案证书。招标活动日程安排招标人与交易中心（信息开发管理部）人员商定发布招标公告、投标报名、资格 审查及摇珠择优的时间、地点。布招标公告公开招标的工程在广州建设工程交

26、易中心网和依法指定的媒介上发布招标公告； 提供电子文件并确保与招标管理机构审查备案的一致。接受投标报名在指定的时间（从发布之日起到报名截止不得少于5个工作日，报名时间不得少 于2个工作日）、地点接受投标人的投标报名，催促投标单位缴纳投标报名费，按公 告要求审核和收取报名资料，报名结束后，招标人在报名表上签名确认并送交信息开 发管理部备案。资格预审招标人依法组建资格预审委员会，对报名参加投标的单位进行资格审查，编制资 审报告，投标人对资审报告盖章确认。通过资格审查的投标人缺乏5人的，招标人应修 正招标方案，报广州市建设委员会核准后，重新组织招标，连续两次扫标失败的，可按 程序报市建委同意后调整招

27、标方式。确定正式投标人一、邀请招标的，接受邀请的合格投标人确定为正式投标人。二、通过资格预审的投标人，可按以下方式确定正式投标人：1、直接确定为正式投标人的，招标人向投标人发ft投标邀请函；2、采用择优方式的，在择优完成后按公告要求确定正式投标人；三、采用资格后审方式的，所有报名投标人均成为正式投标人。招标人提交资格预审报告并在交易中心网上对结果进行公示，公示时间为3个工 作日。招标活动日程安排二（确定正式投标人后）招标人与交易中心人员（设计监理交易部）商定招标会、答疑会、收标、评标的 时间、场地。公开招标备标时间不得少于20天。招标会由招标人王持：1、发放招标文件及有关资料（招标文件售价不得

28、高于500元并要开具正规发票2、组织投标人踏勘招标工程现场。招标答疑招标人预先各投标人提ft的问题，以书面形式答复各投标，并在招标管 理部门备案，发ft答疑纪要的时间距开标时间不得少于5天。组建评标委员会1、招标人依法组建评标委员会，成员为5人以上单数；2、至少在开标前三个工作日，招标人登陆交易中心网，按要求填写评标专家 申请函，确认无误后持加盖法人公章的评标专家申请函提交交易中心，经交 易中心确认，送交评标专家服务部一份；3、在开标前二个工作日，招标人持到评标专家服务部抽取评标专家，并签名确 认抽取结果；4、技术告别复杂、专业要求特别高的工程，经行政主管部门批准后，招标人可 推荐所需评标专家

29、人数3倍以上的人选到评标专家服务部办理随机抽取手续。收标与封存1、招标人按招标文件规定的时间、地点收取投标人的投标文件，并做好记录；2、投标文件须封存在交易中心指定的封标室内并贴上有招标人和投标人代表签 字的封条。开标开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。1、当众检查投标文件的密封性；2、开启投标文件并按招标文件规定唱标；3、对唱标内容做记录，并签字确认。评标1、评标前会由招标人主持，交易中心工作人员宣读评标纪律后，招标介绍工程 概况，解释招标文件，联络需要进行澄清的投标，组织推选评标委员会主任；2、评标由评标委员会主任主持，按招标文件规定的标准对投标文件进行评审， 完成评标报告及推荐3名候选

30、人或根据招标人授权直接确定中标人，撰写评标报告；3、经评标委员会评审有效的投标人缺乏3人时，招标人应报招标办核准后依法 重新组织招标。确定中标人1、招标人根据评标提ft的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可 以授权评标委员会直接确定中标人；2、招标人应当自确定中标人之日起十五日内向有关行政监督部门提交招标投标 情况的书面报告。中标公示招标人向交易中心提交中标确认函，并在网上公示中标情况（公示3个工作日） 同时将评标情况汇报建设行政主管部门备案。缴费公示结束后，如无投诉，招标人按规定向交易中心交纳中标价万分之五（每宗最 高不超过15万元）的场地使用费。发放中标通知书招标人到交易中心领取

31、经交易中心确认的中标通知书。5.3签订监理合同招标完成后，与招标确定的监理单位商签监理合同，监理合同一般分协议、合同标 准条件和合同专用条件组成。合同协议主要确定委托关系，合同中应明确工程名称、地点、 工程规模、监理的范围、时间期限；标准条件适用于各个工程工程建设监理委托，各个 业主和监理单位都应当遵守。专用条件是各个工程工程根据自己的个别和所处的自然和 社会环境，由业主和监理单位协商一致后进行填写，双方如果认为需要，还可在其中增加约 定的补充条款和修正条款。我司签订监理合同的审批程序与其它合同一样，均需填写合同呈批件经公司有关 部门审批后签订。施工招投标、承包合同.作业目的通过招标的方式，选

32、择合格的工程承包商，并在工程施工前完成工程承包合同的签 订，就工程的质量、进度、平安文明施工与合同的经济条款做ft明确约定。有利于工程 实施过程中进行有理有据的管理，保证工程质量、按计划竣工交付使用和降低工程造价。 2.作业依据保利房地产（集团）股份招投标管理规定；合格供方评价与选择控制程序（POLYRT - QP一预决算部一01）；合同管理程序（POLYRT-QP-投资管理部一04）；施工过程控制程序（P0LYRT-QP-工程部一01）。.主管岗位 工程部经理：监督检查主办岗位的作业，杜绝违纪违规；签发招标书， 批准推荐单位名单，参加评标。协管岗位工程部副经理：组织审核招标文件、合同条款，主

33、审其中技术要求方面 的内容；组织审核投标文件，主审其中施工组织方案和工程技术措施方 面的内容；就上述审核提ft书面意见。主办岗位工程经理：拟写工程招标文件并按规定办理有关手续；拟写工程承包合 同并配合预决算部对材料、设备等进行招标工作；组织工程工程有关的 开标、评标、定标工作。协办岗位各专业工程师：参与工程工程招标工作，负责拟写本专业技术要求。协 助工程经理草拟施工合同。.紧前工作条件用地、规划手续已办理；建设工程设计方案审核意见书已取得或已取得建设 工程规划许可证。.作业描述编制招标文件5. 1. 1工程经理确定工程已经具备招标条件后，负责草拟招标文件和合同文本。1.2招标文件中，应当至少包

34、含以下内容：招标工程概况和综合说明；工程现场施工条件；投标人须知；招标工程的范围与技术要求；招标工程的经济要求；合同主要条款（承包方式、工程款结算方式与支付方式等）；标价的编制依据；投标书的编制要求、格式和份数；关于废标的约定；投标辅助材料；标准合同；图纸及说明；5.1. 3工程经理完成招标文件的编写后，通过招标文件呈批件的形式报送预决算部、 投资管理部及其他相关部门和公司领导审批。5. 1.4经公司领导审批确认的招标文件即为终稿，招标文件一经审定不得擅自更改。5.2发标 5.2. 1工程部经理组织审核有意向参与投标的合格供方，并形成投标单位推荐名单。 由工程经理以合格供方呈批件的形式报送招标

35、领导小组和公司领导审核。拟招 标工程的招标文件和投标单位推荐名单报送领导审批通过后，方可进行招标活 动。5. 2. 2工程经理负责统一向投标单位发ft正式的招标文件，并在招标文件约定的时间 统一组织工程现场踏勘，介绍现场及周边情况。5. 2. 3投标单位在阅读招标文件和现场踏勘中提ft的疑问，由工程经理组织，通过书 面形式或召开投标预备会的方式解答，并需同时将解答以书面方式通知所有投标 单位。该解答的内容作为招标文件的组成局部。接标和开标S 工程经理负责在投标截止日期前接收投标单位的投标书。投标书应严格按照招 标文件要求编写和密封，不符合招标文件要求的视为废标。接标时，应注明投 标文件或投标书

36、变更文件的具体接收时间。改 工程经理负责，在招标领导小组的指导监督下，组织招标工作小组进行开标。 开标时首先应检查投标文件的有效性，并排除废标。开标时应按先技术标后经 济标的原那么，技术标不符合要求的，经济标不予开启。播 开标时，工程经理负责唱标，招标工作小组成员进行记录。物 工程部经理或副经理应参加工程的开标工作。评标与定标541工程经理组织评标工作，工程部经理或副经理应参加评标。评标时应按先技术标 后经济标的原那么，技术标不符合要求的，不再考虑经济标。542评经济标时，应注意防止投标单位通过少列工程量等手段降低报价形成不正当竞 争；也应注意投标单位采用不平衡报价等手段从中获利。543评标结

37、束后，由招标工作小组形成评标报告，交招标领导小组讨论，排定次序。招标工作小组或招标领导小组委托的部门负责按所定次序与投标单位分别洽谈, 确定各投标单位的最终条件，并报送招标领导小组和公司审批，确定最终中标 单位和中标条件。承发包合同签订5. 5.1确定最终中标单位后，工程部经理签署中标通知书，通知中标单位。5. 5. 2工程经理根据中标单位投标文件、招标洽谈和最终确认的中标条件，完善标准合 同，草拟形本钱次招标工程的承发包合同，以合同呈批件的形式，经预决算部、 投资管理部及其它相关部门审核后，交公司领导审批，确定合同终稿。5. 5. 3合同终稿交由中标单位签字盖章后，公司主管领导签字盖章，合同

38、生效。工程质量、平安报监.作业目的依法办理工程质量、平安报监,纳入政府对建设工程管理的轨道，以明确建设工 程参与各方的质量、平安责任，保证工程质量、保证平安生产。.作业依据建设工程质量管理条例、中华人民共和国平安生产法、公司工作文件施工准备工 作漏切0.主管岗位 工程经理：催促检查主办岗位的作业。主办岗位 土建工程师：具体经办本项作业。.紧前工作已完成施工、监理招投标环节，签署合同；规划许可证已领取；施工图审查合格， 取得人防审核意见等。.作业描述建设单位应在建设工程开工前30天内（申领施工许可证前），按监督范围和管理 权限向市或区（县）建设工程质量监督机构办理建设工程平安、质量监督申报手续。

39、目前 广州市由市质监站监督的工程平安监督在市安监站申报，由区质监站监督的工程质量、安 全均在区质监站申办。报安监程序如下：报监人按照“广州市建设工程平安监督申报资料目录表”要求准备好相关资料 的复印件一份，并加盖相关单位的公章；填写广州市建设工程平安监督申报表采用A3纸双面打印，并加盖单位公章（本 表一式一份），同时在申报前将该表电子版发送至；工程管理作业指导书填写现场查勘表，该表一式两份；报监人将申报资料送至安监站技术部进行核查，并领取受理回执；安监站技术部核查申报资料，符合申报条件的，其会发ft建设工程平安监督 通知；凭受理回执领取建设工程平安监督通知

40、，建设工程平安监督通知 上面的平安监督员负责该工程的建设工程平安监督的管理事宜；联系建设工程平安监督通知上面的平安监督员查勘现场，并按照现场查 勘表上面的要求准备相关资料以备现场查勘时所用。报质监程序如下：报监人按照广州市建设工程质量监督申报表（简称“监督申报表”，下同； 一式五份，其中质监站三份，建设单位一份，总承包单位一份）、工程明细表（多项 工程填写，作为监督申报表的副表，一式五份，分发情况同监督申报表）、建设工程质 量管理人员从业资格审查表（一式二份，质量监督交底资料之一）、质量监督申报办理 审核表（一式一份）的要求准备好相关申报资料和加盖相应单位公章；报监人持申报资料和需要提供的书面

41、资料，到规定的地点办理报检手续（监督 站在收到申报表格和提供审核的文件资料后，做ft审核决定，对符合规定要求，准予 办理有关手续的，签发申报表格）；联系质监站的执法部人员查勘现场，符合现场申报条件的，按照行政事业性收 费标准缴纳监督费；缴纳监督费后，将缴款回执交市质监站，市质监站发ft盖有“受理专用章”的广州 市建设工程质量监督申报表，同时，市质监站将建设工程质量管理人员从业资格审查表转交监督部室，并由监督部室在建设工程质量监督书中安排监督小组人 员名单，凭盖章后的广州市建设工程质量监督申报表办理施工许可证。工程质量平安监督的申报表格等可在网上下载。申报时间及地点周一、二、三、四、五上午：9

42、: 00-11 ： 30；下午：2 : 00-5 ： 00o市、区（县） 站。.考前须知报安监所需施工单位、监理单位、设计单位和建设单位等所需盖章的资料需提前 准备；平安监督员查勘现场之前，需仔细理解现场查勘表中的各项要求，尤其是现场查 勘表中要求的各专项方案的审批、签名盖章等须齐全，包括要求施工单位办理的意外伤 害保险须提前办理等。报质监申报资料上面相关单位盖章较多，如建设单位、勘察单位、设计单位、监 理单位、总包单位、分包单位，可提前办理，一般可在施工图审查备案结果ft来之前全 部完成，以便加快申报速度；带有人防工程的工程，报送的施工图为人防施工图； 申报资料的工程名称一定要与施工及监理中

43、标通知书的工程名称相一致。申办建设工程施工许可证.作业目的为工程开工建设提供法律手续。.作业依据中华人民共和国建筑法、广州市建筑条例。.主管岗位 工程管理中心总经理：安排、催促检查此项作业。主办岗位综合事务部具体经办此项作业。.紧前工作条件质量、平安监督报监已完成。.作业描述建筑工程施工许可证应提交的材料清单编号材料名称材料形式1建筑工程施工许可申请表原件，一式两份，必须盖总监理工程师注册章，表格内容必须填写完全2施工中标通知书（必须招标的工程提供）复印件，需与原件核对，施工中标通知书应注明平安措施费用3承发包合同复印件，需与原件核对，施工合同应列明 平安措施费用及支付条款，有分包工程的 还需

44、提供分包单位与总包单位签订的承 发包合同4监理中标通知书（必须招标的复印件，需与原件核对工程提供）、监理合同5建设用地批准书或者土地使用证复印件，需与原件核对，必须在有效期内6建设工程规划许可证及附件复印件，需与原件核对，必须在有效期内7建设单位开户银行的存款证 明或对建设单位支付和履约 的担保；政府投资工程仅需提 供财政拨款证明文件复印件（1、需与原件核对；2、当年开工、 当年完工的应有总造价50%存款，跨年度 的应有总造价30%的存款；3、支付和履 约担保为银行或担保公司ft具的保函；财 政拨款证明由财局ft具）8施工图审查备案的证明文件复印件，需与原件核对9保证工程质量和平安的措施原件，

45、必须包含平安生产责任制、应急救 援预案、专项平安施工方案及工程质量措 施10质量监督登记表复印件，需与原件核对11平安监督通知书复印件，需与原件核对12施工企业平安生产许可证复印件，需与原件核对（有分包工程的还 需提供分包企业的平安生产许可证复印 件）13监理单位总监的注册证书、资 格证、工程经理、施工员、安 全员证书及上述所有人员身复印件需与原件核对；身份证只需提交复 印件，不必核对原件，工程经理还需提供 平安考核合格证B证，平安员还需提供安份证复印件全考核合格证C证14劳动保险统筹金缴纳凭证原件15散装水泥专项资金收据原件16印花税收据复印件，需与原件核对17现场查勘表表格填好后由安监部门

46、递交审批内容及办事流程：1、已经办理该建筑工程用地批准手续；2、在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；3、施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；4、已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没 有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的 施工企业无效审批内容；5、满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；6、有保证工程质量和平安的具体措施；7、按照规定应该委托监理的工程已委托监理；8、建设资金已经落实。建设工期缺乏一年的，到位资金原那么上不得少于工程合同价 的50%,建设工期

47、超过一年的，到位资金原那么上不少于工程合同价的30%。建设单 位应当提供银行ft具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其它第三 方担保；9办理期限：15个工作日；10.办理部门：市建委建筑业管理处或区建设局建管科;n.办理流程：申请资料送市建委对外办公中心，资料齐全中心ft具办理回执并将申请资料交建管处，建管处审批完成将施工许可证直接发往安监站，由安监站现场发证。现场发证时本工程的工程经理、总监理工程师、总监代表、设计负责人、 建设单位工程负责人及申报持证施工员、专职平安员、特种作业人员需到场。施工计划与施工方案审核.作业目的审核承包方上报的施工组织设计（方案），并提ft修改意见或

48、予以确认，使施工 组织设计（方案）作为承包方组织施工的依据，保证工程施工有计划有步骤地进行, 保证关键工序有正确合理的施工方案，防范施工质量事故，提高建筑产品质量，使建 设本钱合理化。审核承包方上报的施工总体进度计划和分阶段进度计划，并提ft修改意见或予以 确认，作为施工过程进度管理的有效依据，保证工程施工过程进度得到有理有据的控制。.主管岗位 部门经理/副经理：敦促工程经理进行施工组织设计（方案）和工程进 度计划的审核，对工程经理ft具的审核意见签署意见。主办岗位工程经理：负责召集各专业工程师在工程开工前对承包方的施工组织设计（方案）进行审查，并提交书面审查意见给部门经理签署意见，催促承 包

49、方修改施工组织设计（方案）和按照经确认的施工组织设计（方案） 施工。负责组织审核承包方总进度计划，各分局部项工程进度计划，年（季、月、周）施工 进度计划，并催促承包方按审核后的进度计划实施。协办岗位 各专业工程师：协助工程经理审核本专业工程的施工组织设计（方案）和 专业工程进度计划，提ft建议；负责催促承包方按经审核后的施工组织 设计（方案）和工程进度计划施工。.紧前工作条件施工组织设计（方案） 工程已具备开工条件，施工单位上报施工组织设计（方案）。工程进度计划 根据开发需要，工程各节点工期已经确定；施工单位按期上 报工程进度计划。.作业描述1施工组织设计审核工程经理根据工程工程的具体情况和公

50、司的目标、要求，会同各专业工程 师审核施工单位施工组织设计的合理性、针对性、可操作性和对公司目标、要求的贯 彻情况，并ft具书面审核意见，报工程部经理审核。并催促施工单位根据审核意见进 行修改。施工组织设计审核时，可参照以下原那么进行：（1）是否符合国家的技术政策，是否考虑施工合同规定条件及法规条件，突ft “质量第一”的原那么；（2）对工程的特点及难点的针对性；（3）是否具有可操作性；（4）质量管理和技术管理体系及保证措施；（5）施工顺序是否合理，平面布置和进度计划与施工方案是否协调；（6）施工平安、环保、消防和文明施工措施是否符合有关规定并切实可行。施工组织设计审核的重点：（1）主要施工过

51、程的施工方法和资源配置是否科学合理；（2）施工进度计划和阶段性工期计划是否满足合同要求，分段流水及立体交叉 是否合理；（3）施工平面图是安排和布置现场的依据； （4）资源配置计划应包括主要材料、劳动力和机械设备需用量计划;(5)工期、质量、平安和文明施工目标及措施；(6)施工方案的针对性及“四新”技术的推广应用的可行性；(7)施工组织设计与协调；(8)信息技术与资料管理能否表达动态管理及现代管理手段运用。工程经理结合各专业工程师提供的审核意见，整理形成施工组织设计的书 面审核意见，报工程部经理签署意见。工程经理将经签署的审核意见交施工单位并催促 其做相应修改、完善。施工队应按经工程经理确认的施

52、工组织设计组织施工，工程经理负责组织 各专业工程师催促施工单位对施工组织设计的实施。专项工程施工技术方案审核一些重要的专项工程，工程经理应要求施工单位在施工前做施工专项技术 方案报监理和工程部审批。一般情况下，以下各专项施工方案均应做专项技术方案：(1)深基坑支护设计与施工方案；(2)桩基工程及地基处理方案；(3)地下室与屋面防水施工方案；(4)预应力结构施工方案；(5)主体结构及钢结构施工方案；(6)地基沉降检测方案；(7)各专业(消防、机电、弱电、市政、园林等)专项施工方案；(8)塔吊组装、拆卸，高支模，大体积混凝土浇注，外排栅搭设等平安技术方 案。(9)为完成预算内的工作量而必须增加临时

53、性的或辅助性的作业，这些作业需 要甲方承当工程费用的，如：基坑围护、周边建筑和管线的保护、土方平衡、地基处理、重型设备吊装、特殊模板和支撑系统、混凝土的特殊养护、特 殊材料或制品的性能测试、赶工措施等。工程经理会同专业工程师，就专项施工方案的平安性、风险性、可靠性、 经济性等进行审查。专项施工方案应在保证质量和平安的情况下，尽可能地节约费用。各专业工程师在审核后提供审核意见提纲，工程经理结合各专业工程师提 供的提纲，整理形成专项技术方案的书面审核意见，报工程部经理签署意见。工程经理 将经签署的审核意见交施工单位并催促其做相应修改、完善。施工队应按经工程经理确认的专项施工方案组织施工，工程经理负

54、责组织 各专业工程师催促施工单位对专项施工方案的落实情况。程进度计划的审核3. 1总体进度计划施工单位在开工前将工程总体进度计划上报工程经理。工程经理根据合同约定的 工期要求，审核总体进度计划的可行性、合理性以及对合同要求的贯彻程度，审核后提 ft意见并报工程部经理审批。施工单位根据审核意见的要求进行修改，并按经确认的总 体进度计划组织施工。3.2月（季）度进度计划5. 3. 2. 1每月（季）度结束前，工程经理要求施工单位提交本月（季）度工程进 度报告和下月（季）度工程进度计划。5. 3, 2. 2月（季）度进度报告至少应包含以下内容：（1）施工、安装、试验等进展情况（包括分包工程进展情况）

55、；（2）施工作业班组人员安排情况；（3）材料、设备等的采购和进场情况； （4）现场签证情况和平安文明施工情况;目 录工程负责人和工程管理计划书土地接收现场三通一平委托监理施工招投标、承包合同工程质量、平安报监申办建设工程施工许可证施工计划和施工方案审核设计交底和图纸会审10、设计（技术）变更11、图纸管理12、开工放线、验线13、样板引路、材料选型和封样验收14、隐蔽工程验收（土建）15、隐蔽工程验收（水、电、设备）16、工程例会、专题会议17、平安生产与文明施工18、现场签证19、精装修管理20、供水配套21、供电配套（5）实际进度与计划进度的比照;（6）对工期延误的措施采取情况。3. 2.

56、 3工程月（季）度进度计划至少应包含以下内容：（1）工程月（季）度整体计划安排；（2）施工作业班组人员计划安排；（3）材料、设备采购和进场计划；（4）分包工程进场计划安排；（5）对工期延误拟采取的针对性措施。5. 3. 2. 4工程经理核实施工单位月（季）度进度报告与实际情况是否符合，总结 上月进度计划的落实情况；审核月（季）度进度计划是否充分落实公司的工程进度要 求，提ft改进意见后要求施工单位采取足够措施保证计划实行。5. 3. 2. 5各专业工程师协助工程经理，催促施工单位按时递交进度报告和进度 计划，负责催促施工单位落实进度计划的实施。设计交底与图纸会审.作业目的施工图是工程工程和施工

57、的依据，设计交底与图纸会审是施工前的一项重要的技 术准备工作。熟悉设计图纸，充分了解设计意图、工艺与质量要求和施工特点，提ft 意见与建议，把图纸上的过失、缺陷的纠正补充在施工之前完成。.作业依据总体规划设计、初步设计和施工图设计文件。国家颁发的工程建设标准、规范和规程。当地政府和行业颁发的工程建设标准、规范和规定。国家和地方政府对工程建设相关的法律、法规及规定。各种基础资料和技术文件（如工程地质资料、建设用地、用电、用水、用气的申 报及批复文件，企业管理的有关规定及质量体系文件等）。类似工程设计及施工技术总结，施工组织设计及技术方案等同类工程经验。.岗位职责主管岗位工程管理中心总工程师：监督

58、检查主办岗位的作业，主持高、大、难、 新工程的设计交底及图纸会审，审核批准新材料、新工艺、新设备、新技术在工程 工程中的运用，协调工程设计交底及图纸会审。协管岗位工程管理中心专业设备部经理：协助总工程师监督检查各专业工程师 对设计交底和图纸会审的准备工作，协调各专业设计交底及图纸会审工作。主办岗位工程经理：负责本项作业的组织协调工作，组织各专业工程师、设计 负责人、监理工程师和施工单位工程技术负责人及各专业工程师参加设计交底与图纸会审，对设计交底和图纸会审形成书面记录。协办岗位各专业工程师：负责本专业作业的组织协调工作，落实本专业设计交底及图纸会审的具体工作。.工作条件已完成设计施工图，各专业

59、设计会审会签、公司设计负责人确认。.作业描述设计交底业主有责任组织设计单位对设计意图、工程技术与施工考前须知向施工单位做ft明确的交底。图纸会审一般是在业主预审和施工单位自审的基础上，由业主主持设计、监理、施工及质检部门等有关人员参加，重点解决以下8个方面的问题：理解设计意图和业主对工程的要求。审查结构是否平安，设计深度是否满足指导施工。贯彻国家及行业规范、标准情况。建筑、结构图与各专业图有无矛盾。工程部位、高程、尺寸及材料标准等是否准确一致。新技术、新工艺、新设备、新材料的采用是否有问题。根据设计要求，审查施工单位是否具备组织施工的条件。设计图纸上标明的内容与施工合同的工作范围有无差异，对工

60、期和费用的影响 应由业主决定。.质量记录设计交底应由设计单位汇总形成书面文件并发至业主、监理和施工单位。图纸会审应由施工单位、监理单位、工程主管工程师填写图纸会审内容，并形成书面汇总提前三天送设计院各专业负责人。图纸会审记录由施工单位工程技术负责人整理形成书面文件，经监理、业主、设计 工程负责人会签确认、盖单位公章，并作为本工程设计技术文件，分别由设计、监理、施工和工程归档保存。设计（技术）变更1 作业目的现场工程部做好工程设计变更的管理，做到协调及时，手续齐全，收发及时，不 遗失、无过失，并抓好变更的落实，尽可能防止因变更带来的工程本钱增加。通过做好 技术变更管理，更有力地控制工程开发本钱。