房地产融资渠道概述

1、房地产融资渠道第一：金融产品化，金融属性将决定未来市场的命运，金融产品是房地产市场进一步发展的热潮。第二：企业规模。政策调控和市场环境降温导致大型企业并购重组。第三：产品复合，将以往以住宅为主要功能的房地产产品变成融合住宅，即满足商业消费等多种需求的产品；最后，产品专业化、旅游地产、工业地产等产品需要更多功能的化工产业布局规划定位。房地产行业面临融资难的主要应对策略虽然受当前宏观调控和资本市场政策的影响，房地产行业的融资难度很大，但对于房地产开发商来说，稳固的资金链才是房地产开发商最终需要的。因此，从这个目标出发，未来房地产开发商应积极应对，制定融资策略，抓住中国房地产行业大发展的有利机遇，努

2、力在本轮房地产的进程中调整和壮大自己。房地产行业洗牌。1、调整心态和思维，正视现实，制定多元化融资融融发展战略过去，房地产开发商严重依赖银行信贷融资。通常，至少 70% 的项目开发资金来自银行信贷资金。 121号文的出台，一夜之间打破了地产商的梦想银行信贷资金没那么容易！产痛过后，要尽快调整心态和思维，理解和接受国家宏观调控政策措施。可以说，在新一轮的洗牌中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就在洗牌中领先一步，抢占先机。二、买壳上市是我国房地产企业实现公司上市的好方法同样是进入证券市场。相比房企上市难、IPO难，选择买壳上市方式的优势在于：不会因为是“房企”而受到法规歧视；避免IPO对产业政策的

3、苛刻要求；无需考虑IPO上市对业务历史、股本结构、资产负债结构、盈利能力、重大资产（债务）重组、控股权及管理稳定性、公司治理结构等诸多方面有特殊要求；公司只要是从事合法业务的，如果你有足够的经济实力，并且符合公司法对外商投资的比例限制，就可以买别人的壳上市。买壳上市的优点是上市时间快，节省时间和成本，因为无需排队等待审批，买壳后通过重组整合业务即可完成上市计划。相比之下，完整的IPO上市计划预计需要3-5年的时间。买壳上市后，通过资产重组和业务重组，可以改善上市公司的经营状况，保持良好的融资渠道，向社会募集发展资金。好的商业项目可以进一步提升经营业绩，保持再融资的可能性，使房地产企业获得宝贵的

4、发展资金，积极开拓市场，快速发展壮大自身实力。经不完全统计，自1997年以来，全国壳牌上市的房地产企业已达40多家，且有持续增加的趋势。我国房地产企业通过买壳上市进入国家资本市场，成为证券市场一道亮丽的风景线。在买壳上市过程中，应注意以下几点：（1）慎重选择“壳资源”公司； （2）识别“空壳资源”公司中隐藏的“地雷”，以免“触雷”，主要是指公司存在的诉讼、贷款、担保等风险隐患； （三）合理的转让壳价格； （四）制定良好的资产重组方案，确保经营业绩； （5）从买壳到实现融资，有一个过程，不能急功近利，一定要在经营中规范自己的企业行为，树立良好的市场形象。3、不动产信托以资金成本降低时间成本的新型

5、融资方式所谓房地产信托，是指房地产开发商借助较为权威的信托公司的专业理财优势和丰富的资金运用经验，通过实施信托计划，集资多个指定管理开发的信托资金。项目形成一定的投资规模。并以资金组合的实力，再将信托计划资金以信托贷款的形式用于房地产开发项目，为客户获取安全稳定的收益。房地产信托计划的资金成本比同期银行贷款利率高出20%左右，但相比之下，信托计划可以大大节省“时间成本”。很多资金不足的开发商拿到土地后，还要经过各种审批。在“时滞”中，可以通过信托计划快速筹集资金，进行拆迁等初期投资。从现有的运作模式来看，房地产融资信托方式的运用主要采用债权式和股权式两种方式：（一）债权型房地产信托计划，即信托

6、公司通过信托产品募集资金贷款给房地产企业。其优点是操作简单，管理简单，收益相对稳定；主要问题是信托公司自身的信用贷款风险较大，信托公司对房地产项目的评估能力普遍不如银行。因此，信托公司面临较大的风险，将严格要求项目的基本质量；二是本模式限制总量不超过200份，每股不低于5万元，募集资金数量有限，金额全部受限，规模较小。（二）股权房地产信托计划。该方式是信托公司募集资金后以增资方式向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺两年后溢价回购股权.这种方式本质上是一种阶段性的股权融资方式。这种方式发挥了信托的特点，这是银行做不到的（因为银行不能做产业投资）。这种模式的优势在于可以增加房地

7、产企业的资本金，促使房地产企业满足银行融资的条件。 121号文规定，房地产企业自有资金（所有者权益）必须达到30%，银行方可发放贷款。一般来说，房地产公司的所有者权益很小4，很难达到30%的要求。以信托公司的信托计划募集资金进行股权融资类似于优先股的概念。只要求在阶段时间内合理回报，不要求与开发商分享最终利润，既满足了丰富开发商权益的需要，开发商也没有失去对项目的实际控制权。总体而言，从未来发展来看，我国房地产信托融资将有很大的发展空间。但是，由于房地产信托融资是一种新的方式，还有很多需要改进和创新的地方。在设计信托产品时，需要充分考虑几个风险因素，慎重确定：（1）债权融资或股权融资（2）融资

8、对象、规模和金额的确定； （三）信托公司平台的选择； (4)风险控制，如果融资对象为信托投资机构，投资者分散，开发商不可能获得与银行相同的投资。像信贷一样，可以申请额外的融资。一旦陷入困境，很容易出现恶性循环。4、其他融资方式除上述壳牌、房地产信托上市融资方式外，可用于解决融资困难的方式还包括：发行公司债券、合作开发、回租融资、回购融资、租赁融资等方式； “边境货币合同”是一种非常美国化的高比例房地产融资方式，即贷款人出资成立合资公司，开发商开发土地和技术的方式。贷方也是贷方，需要分期收回投资并获得利息，所以这种融资方式也称为“双重身份贷款合作”。总之，希望与困难并存，机遇与挑战并存。在当前宏

9、观背景下，房地产行业的资金来源正在迅速发生新的转变。房地产企业要想在行业竞争中取得有利地位，必须迎难而上，不畏艰难，比较融资成本和可能性，认真研究策略，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。房地产企业如何获得融资主持人：接下来，我们邀请莫天全先生为我们做关于房地产投资融资和企业重组的演讲。莫天全先生现任美国亚洲开发投资公司ADF执行副总裁，搜房资讯控股总裁兼CEO，中国房地产指数秘书长。 .1990年毕业于清华大学经济管理学院，获硕士学位。那么他所经营的搜房网已经成为大中华区最大的专业地产网，所以我们现在就请莫天全先生给我们做一个关于如何投资和融资房地产公司的演讲。 .莫天全：大

10、家来到了我们的第二届房地产学院论坛。刚才，我和我们的新闻媒体和我们的学生进行了简短的交流。大家都觉得孟晓博士的演讲很精彩。在我们这个行业，我们已经逐渐开始从简单的发展到高度或深度去思考问题。能够带来我们开发项目的圆满成功，不是一个简单的概念或实践。我们做地产学院也是一个目的和理由，因为我们总觉得在这个行业进步的过程中，有一些扎实的经济理论基础的东西还是蛮重要的。在稳定高速发展的情况下，理论和实践一定要很好的结合起来，也就是说，如果我们丢掉一些我们最基本的经济规律，或者尝试做一些房地产项目，这个时代可能就结束了。房地产学院的宗旨。刚才，孟晓博士给出了很多新的观点。他两周前给了我演讲。他想借此机会

11、发表一些新的观点，与同行讨论。听了几遍，还是很有启发的。这个东西跟房地产开发有一点距离，还是我们抛开具体的发展谈我们房地产行业的发展。本主题是投资融资和企业重组。最近，特别是从去年下半年开始，我们感觉这个领域已经成为一个热门话题或者大家非常关心的话题。总而言之，我们真正谈论的是房地产投资银行业务。在美国，我知道美国还是比较发达的，投资银行对我们大家都很重要。不是很陌生，这主要是几个方面，比如上市、融资、并购等等，它有很多功能，包括直接投资，包括我们所谓的世界富豪。我们公司的管理层，包括我们的股东高盛，是世界上最大的投资银行、三大投资银行之一、最著名的投资银行。国际知名的有Plaza、嘉诚等大牌

12、。包括华远、现在的华润、高盛等一开始也参与了直接投资。这个话题延伸到房地产行业也是一样的，就是从房地产行业，我们现在已经从单纯的小规模房地产开发上升到上A级或者说规模，从长远考虑这个发展观点，所以我也借此机会与大家交流。上次我们在去年底举行了一个非常大的年会。当时我也和大家进行了简单的交流，得到了很多反馈。所以在此基础上，我也做了一些改动，在这里和大家分享一些。刚才提到的房地产投资银行涵盖了很多方面。不过，今天我主要讲的是股权投资或融资，也可以称为直接投资。其中一些被卖给了其他人。我们正在寻找股东。股东之所以成为股东，就是用他们的资金成为我们公司或项目的股东。从四个方面来说：一是股权投资的来源

13、，二是股权投资。这也是很重要的一点，就是我们可以在这里把握或者说很巧妙，也就是我们获取这些股权投资所采取的步骤和技巧，最后很简单的让我们知道，让我们投资者知道是我们的回报。第一个方面是投资的来源，这很重要。其实大家都知道，就是找有钱的股东，前期发展。这种空手道练习还是可以做的，但是好像越来越少了，所以这个时候，资金实力的介入就成了我们房地产项目，尤其是大型项目中非常关键的一环。因此，我们从股权投资的角度来考虑，这是银行借贷的一个方面，也是直接的融资投资。这很重要。然后我们开玩笑说股权投资你不用还钱，那他就成了你的股东，你亏了赚了，都是他的，这是不用还的钱，一部分是我们经常做的，就是还钱 钱是我

14、们必须偿还贷款的钱。除了偿还本金，还有利息。另一个是可以偿还的钱。有很多条件。贷款也可转为股权转让。股权成立后，即可归还。那么股权也是有条件的，就是说他希望几年后出去，不想入股。那么这就是中间阶段，无法还款，所以我们往往不需要还钱的资金。来源来自四个方面。一方面是财务结构。我们经常接触到银行、保险和证券。证券公司以高盛为例。他们投资的投资包括华远，包括广场和银行。我想这在中国大陆并不陌生，保险公司也会介入这方面，尤其是在国外，因为作为资产管理或者基金管理，为了分散风险，总会有一个比例，大概10 % 通过不同的方法投资于房地产行业。所以这对我们来说是一个非常大的资金来源。第二个是我们的投资基金。

15、投资基金在中国还处于比较早期的阶段。大家还在探索或者说要做什么。正在进行非常小规模的干预。就市场权重而言，目前还没有一个非常大的量。但是，这块越来越重要，越来越明显。昨晚回来，也是为了今天的会议，很简单，一个感觉就是海外，包括美国，包括欧洲的基金，如果要涉足大陆，为什么中国是整个发展最稳定的世界经济在过去十年中保持了高速发展。这也是一个非常乐观的行业。房地产行业环境良好。它是当地经济的主导产业之一，所以大家都很看好这个领域。但他们看好的是更高端、长期的回报，对他们来说，10%的回报已经很满足了。我联系了两个很简单的五星级酒店，一个在，一个在，差不多3.5亿美元还没有完成，但是一个项目要完成，他

16、们准备完成收购，这个刚刚出来地，也是在调查的这个阶段，我们很重要的一点是要介入这个基金，怎么去把握它，怎么去把握它的来源。因为这里面有一段距离，因为钱在有钱人手里有点热，这钱不花，几千万、几百万就报，那几十亿、几百数十亿，真的很值得探索和寻找资金。第三块是我们的房地产业务。我们国家有很多开发者，数以万计。许多开发商手中有土地，但缺乏资金。也有一些开发商手里有钱，但是没有地，所以这是一个可以很好结合的方式，以地换地，以钱换钱，通过这种股权方式，双方可以有一个发展，这是一个很现实的，其实在我们的运作过程中。经常发生的事情。第四个来源是我们非地产的大公司，比如我们最近上市的那些，中华近两年上市的，中

17、石油有钱，很多钱，总要投资，可能不是很清楚关于现在投资房地产，非常了解，中远集团花了几年时间研究房地产和探索，所以这是一个非常好的资金来源或这些资金拥有的实体。简单来说就是这四个方面，我们传统的金融机构，我们的投资基金，包括一般投资基金，专项投资基金，还有一些投资基金是专门做房地产投资的，有一个比较知名的项目叫香江花园，这是一个别墅项目，但实际上里面有公寓。欧洲的基金叫（英文），有几个人有基金。但是他花了1亿美元买了100多套房子，而且他在寻找长期回报，因为社保不管是基金还是养老基金，都需要稳定的长期回报。这就是我们所说的专项基金。第三个是房地产公司，还有我们的大型非房地产公司。股权投资才是王

18、道。第二个问题是我们如何投资。我们得出的结论是，我们应该从三个方面来做。一方面是纯粹的股权投资，其实是和收益相结合的。搜房网其实就是我说股权投资的原因。搜房网有整个流程和操作，所以我们很清楚。有两家一流的公司。他们投资搜房是因为他们想在未来从分红或上市中获得回报。这称为纯股权投资。这适用于我们的项目公司，以及我们长期发展的房地产公司，项目公司是做一个，项目完成了，我们说的是公司类型，第一个项目之后，我们要做第二个项目，如华远，原华远远非现在的华润，是一家投资公司。第二种形式称为股权投资和贷款。这种投资有点特殊。他给你2000万和5000万，但他也向你要了利息，可能低于正常的银行利息。或者差不多

19、，除了你的股东，你的公司每年还要付给他5%或者几个百分点的利息，这是一种比纯股权投资更严厉的投资方式，但是每笔投资的具体性质还有待分析细节。第三种投资方式称为股权投资加期权。选择是给他未来的股权。这就是我们常说的管理选择或投资选择。这很简单。比如一个项目需要1亿元。方贤投资了2000万，但是2000万是按照现在1亿的价格投资的，他占了20%。他希望给他一个选择权，在一两年半内再次投资于他。如果他投资这3000万元，就相当于老集团的50%、50%，没有人控制。其中，股权投资加期权，期权的作用相当大。 ，也许我们现在觉得反正进来的是钱，但是虽然都是钱，但是今年进来的和明年进来的还是有很大的区别的。

20、然后我们将其分为三大类。一种是纯股权投资，很简单。最后一个是公司的股息或公司的销售额。股权加完整。获得股权投资的步骤和技巧听起来可能有点不同，但是这个过程中还是有不少方法的，就是我们去融资，我们去找钱，我们去和投资人对话.成功了吗？接下来的决定就是我们如何找到这笔钱，如何使用它，或者如何将我们的产品包装出来，就像公司上市一样，其中很大一部分需要在包装方面进行准备。我把它分为七个方面来准备。第一个方面是我们做这个股权投资的时候，目标要明确。我们为什么要做这个？如果我们去借款，我持有股份有什么好处，我借款有什么好处，因为如果股权投资进来，它会干扰我们的运营和我们的管理，并且会有干预，至少来自董事会

21、的观点。所以从这个角度来说，当我们要做股权投资的时候，这个时候一定要很清楚。我们要的是股东，股东是我们的老板，所以我们要老板，所以这点一定是心理上的。做好准备，老板进来的时候不要觉得不舒服，也可以体现在过程中。我们要的是老板，我们尊重老板，服务老板。这是一。第二个方面是，股权是否被别人控制，非常非常清楚。比如，如果我们出去卖掉公司20%、25%，或者卖掉公司50%、75%，那么这也是相当关键的，因为在中国，我们很多人都不想失去我们的控股权。我觉得这是对的，因为作为一个公司，尤其是一个不成熟的公司，一个处于早期阶段的公司，如果大吵大闹，失去控股权是非常非常危险的。因此，也有不同的投资者。比如我们

22、刚才提到的四类资金来源的投资人，对于投资基金和金融机构的钱，他们通常都来自于他们说是不想被控制，但是对于房地产公司来说，在很多情况下，他们想要被控制。这是看我们有没有明确的目标。如果我们不希望他们被控制，那就意味着我们有一个明确的寻找资金的方向。找金融机构、投资基金、非地产大公司，如果我们有心理准备放弃我们的股权，甚至放弃我们的控股权，还不如找一些地产公司的钱，所以目标必须清楚。第二次准备一定要足够，这实际上是包含在我们文件的包装中的。准备工作的一个非常重要的部分是市场分析和定位。我们做什么，这家公司做什么，一定非常非常重要。复杂，我就拿搜房做个比喻。从诞生到现在，搜房网的定位非常明确，就是我

23、们为这个行业提供各种服务和工具，支持这个行业的买家和卖家。为了能够更高效地工作，这就是搜房网的定位。它定位为服务型企业，所以它不能做开发，写不能做交易，为了保证它的中立性，这个行业可以继续做下去。对此，我们公司要走出去，这块的定位一定要说清楚。你必须说清楚，否则，如果你想做什么，你就什么都做不了。具体包装有几个步骤。第一部分是目标和起源。有时我们可以用一句话解释我们的公司和我们的项目。我们的项目是成为该市最大的购物中心。我需要20亿人民币，或者说80%，70%是商场，20%是写字楼，所以这些东西在调查中一定要很清楚，目标和原则，所以我们通常说要做什么。在定位的前提下，要从各个方面推动我们的到来

24、。市场的复杂性非常重要。这一点应该给我们的投资者，尤其是我们比较大的机构，一个表态。如果市场小，没人敢进入，市场一定要大到让人看到发展的空间，如果太小，比如一个大机构，给他年收入100万、500万，他根本不感兴趣，因为10亿人根本不够他的大笔开支，我们要做的就是充分有根据地引用他在这个市场上的潜力和发展。第三个方面是对我们产品的描述。我们的产品是我们在房地产行业的项目。我们的房子，无论是写字楼、商场，还是我们的住宅，都是我们产品的定位方式。 ，不管是定位在高档公寓还是我们普通的住宅、商场，还是我们的工厂仓库，这个一定要很明确，不仅定位明确，而且和这个行业的同类产品对比，什么是情况？为什么选择这

25、个，这点需要有充分的理由和证据的数据来支持。当我们有一定的市场和目标愿景的时候，一个非常关键的一点是我们如何切入运营，我们如何运营这个目标和这个项目，我们必须让潜在的投资者或出钱的人了解我们的项目是如何运作的。因为很多投资者在投资了钱之后，并不想参与很多管理。比如搜房主要从董事会介入，他不关心你怎么操作，因为他们不懂，但你要让他们懂我们做这个项目。所以这里有很多懂营销策略的专家，然后我们论坛里也有一群专家在讲这个营销策略。 .这是前四个方面是对我们的业务而言，对公司的定位而言。在管理方面，股权投资是一个很重要的环节，或者有时候对他来说是最重要的环节，做什么才是第二的，我们说做这个对象是人的问题

26、，尤其是公司初期，人的问题比做什么更重要。在搜房这样的公司早期，我们更多地从我们的团队和公司结构上考虑。达到一定的水平，拥有一定的市场份额后，这个时候业务的权重会越来越高。因此，我们需要向投资者保证我们公司结构的情况。在于董事会的运作，然后因为人投票给了他们董事的权益，那么团队就是团队，所以这个leader特别重要，一定要领导一个leader，而不是两个领导者，如果是两个领导者，那么就会出现问题。那么团队的独裁是相当重要的，所以管理团队应该是相当合适的，特别是对于外商来说，管理团队对于外商来说是非常重要的，比如搜房团队的管理，我们的管理团队其实就是一个第三：三分之一：三分之一来自国内，三分之一

27、在国外有教育经历，三分之一来自于我们的房地产行业，这个房地产行业三分之一的人来自信息技术行业，因为毕竟搜房网在信息技术领域有着相当的分量。包括我们现在正在发展的投资银行业务，在这方面，有些人是从投资银行业务来的。因此，管理团队在这里起着决定性的作用。有时我们必须根据需要匹配管理团队。有很好的领导，有的没有运营人，懂流程的人，发展的流程一定要有好的搭配，这样我们的投资人才能放心，投资这样的团队没有太大的风险。这些人是可以信任的。如果大环境不好，亚洲金融危机或9/11就没有办法控制，有些因素是无法控制的。下一步就是给我们的投资人看五年，如果一个项目不到五年，整个过程的一个项目的投资回报，我们的支出

28、在哪里，我们的收入在哪里，按理说每个人都有一个预算年。当然，在我们投资融资之前，我们应该有一个五年的预算。这部分应该很清楚。作为一家公司，前两年的五年财务计划应该是相当详细的。到每个季度，你的收入如何，你的支出如何，什么时候会持平，从公司的角度，从项目的角度，也就是你的进度如何？ ，投资阶段在哪里，收入阶段在哪里，支出和收入是什么？虽然财务分析和预测在经营过程中会有很大的调整和变化。但解决的办法是目前，在你投融资的时候，投资钱的时候，一定要充分说明现在的状态会是什么情况。如果你计算回报是3%，没有人会投资，那么如果你计算50%，你就会大赚一笔。问号，50% 当然可以，但你必须有足够的论据来支持

29、它是 50%。最后，所有的文件准备好之后，就是一个所有权结构，很简单，就是谁出多少钱，多少股。从这些方面，目标、市场、市场状况、营销策略、公司结构、管理团队，然后是财务分析，最后是股权结构。必须准备好整个文件。如果你用一两页就能拿到几千万，可能很难。因为我们坦白说这个领域比较薄弱，因为整个房地产行业也比较薄弱，所以我们做了很多事情，为什么，做房地产的人通过他们手上的包装做出来的是不同的。我们可能无法通过我们的手将其出售，因此这非常重要。这些已经成为我们与外资之间的桥梁，但现在这种情况正在慢慢改变。发生了一件大事，一大群有海外经历的人从国外回来。这是文件包装片。接下来，文件打包后，如何让我们的投

30、资者理解并接受我们的投资者。这个很重要，就是我们是来演示解释的，大家坐下来聊。我告诉你我想做什么，我为什么做，我得到什么回报，这很重要，我们说这就像谈恋爱一样，第一次见面非常非常重要，往往很多事情都在这15分钟内，基本上是有把握的，你感觉到了吗？记得搜房网和高盛投资的时候，有天早上我们坐下来吃了个早餐，就谈投资，基本确定了，然后剩下的事情，基本就是确认你说的是不是同一个东西.会议结束后，我们将有一个我们称为技术的特殊团队与您一起了解情况。如果是的话，如果是的话，基本OK。那么你需要注意演示的这一部分，解释清楚，并且非常自信。对我们来说，坐下来与潜在投资者讨论信心是非常非常重要的。说你说的话，即

31、使你不是很确定，你一定是百分百的有心情，否则你自己就是在那里打鼓，如果你没有信心，你怎么能要求当事人去做，投资者如何给你信心。所以这方面有很多解释。技巧和信心，我认为除了我们的第一印象，这很重要，第二个就是信心，这在谈判过程中非常重要。你坐下来要让投资人放心，他给你1亿，你可以还给他1.2亿，所以这个很重要。有时可以保证，当世界首富比尔盖茨先生与 IBM 交谈时，他的软件实际上一无所有。以后你回头看，你会把别人的软件拿回来卖给IBM。就算你没有，有些地方你也不是100%确定，但是这个技能在你说的时候还是很重要的。让我们有一些经验。整个演示和解释的过程就结束了。如果大家都认为可行，那么讨论的就是

32、我们所说的核心术语的确定。核心术语的确定非常简单，只需一两页。我们称之为（英文），这部分将列出其中的关键术语，投资国有资金，持有多少股份，是否有权益，是否有期权，管理权是什么，总经理是否有否决权权力等。在我们的核心条款之后，就是律师的事了。待谈判业务的谈判基本结束，所以我们将两页给我们的律师。案文，一百页中，实际上是重要的一两页，也就是这个核心条款是我们谈判的最重要的内容。那么，律师部分只是走程序，保障投资者，保障股份当前的利益，确保他们遵守各个地区的法律，美国必须遵守美国。这是律师所扮演的角色，同时也有很多保护条款。所以，核心谈判条款完成后，就是一个协议，最后一个比较简单，就是资金到位。一般

33、来说，我们和比较大的或者形成的投资人签订协议后，是没有问题的，资金会很快。我记得我们和高盛签了协议，今天签了，明天就到位了，都是比较让人放心的。但仍有说法。在这个过程中，很多人说我有钱，他有钱，但有的甚至还签了协议，尤其是还在国内，签了协议后钱拿不到了。这种情况不是一两种情况。坦率地说，这很常见。在这个过程中非常强调，因为有时候大家都浪费了很多时间去做工作，到最后时间不到位大家都很难。因此，在寻找投资者的时候，你应该更加挑剔，寻找这些有信誉的投资者。 ，还有一些有历史的公司。总之，投资人的钱是不一样的。一位投资者的一美元与另一位投资者的一美元完全不同。在我们的过程中，我也经历过这个过程，我记得

34、IDG是我们的早期股东，高盛是我们的第二轮股东。我们第二轮的投资人比较多，因为当时形势很好，投资人也很多。投资人在追我们，包括很多国外的资金都想介入我们的寻找，但是作为我们的运营商，我们也非常需要钱，所以这个协议在等待董事们的批准，那么我们的董事就是IDG数据集团的名片很严格，那我们一定要到世界一流的金融机构去投资，这就是我，我们在美国吵了两个小时，因为我们在等我签这件事情，最后，这意味着我们放弃了这个，然后我们去了高盛，包括摩根士丹利。这些大型金融机构非常愿意介入。因为当时很痛苦，因为有钱用不完，要找新的投资人，所以现在看起来很不错。高盛对我们整个业务的发展以及全球网络信息服务的关系起到了很

35、大的作用，所以我们之间要慎重选择你想要谁的钱。如果你有选择，或者即使稍微困难一点，你也必须为接下来的努力找到一个好的投资者。刚才是整个步骤和过程。如果钱进来了，就是做事的方式，如何给他们回报给我们的投资者，所以在投资方面，我们不认为投资者倾向于干预管理。具体来说，投资者不倾向于派人出任这家公司的副总裁，或者出任这家公司的财务总监。我想这会带来一系列的麻烦。所以从这个方面来说，我们需要这个投资者更多的考虑收益，而不是过多的考虑过程。回报方面跟我们刚才讲的投资方式有很大关系。我们只能从三个方面为我们的投资者获得回报：一是分红，我们的项目利润非常好，每个人都会来一个项目。最传统的方法是利润分成，按照

36、股权来分。二是出售股权。我拥有这家公司 20% 的股权。转让给其他投资者，把增值部分和原有部分都赚回来，这就是我们投资者的回报。第三种方式是上市。上市后成为公众股票后可自由交易。回报，所以对于房地产，我认为分红可能是最大的方式，然后卖股上市也是最少的。但对于搜房这样一个快速成长的公司来说，因为占有市场份额才是他的主要目标，而上市刚刚开始，就给股东分红是最好的方式。我只是花了很短的时间总结了我们股权投资和融资的整个过程。在这方面，我们现在感受到了国家的需求，我们开发商的需求越来越大。事实上，一方面是因为我们需要越来越多的资金，因为这些房地产开发所需资金的紧迫性越来越强。这是我们的一种感受，因为我

37、们的钱已经花完了，房子必须卖掉。所以这是我们的感觉，那么我们也需要寻找一些海外投资者。同时，也不是我们开发商为此着急，事实上，富豪资本也在着急。刚才提到两个非常偶然的基金，买五星级酒店和公寓，要求长期回报，很难找到，因为对中国行业不熟悉，看好中国当时的发展。不仅我们这边着急，富人那边也着急，怎么才能架起桥梁，让双方都能达到目的。那么这也是我们提出房地产开发投资的目的和依据。这就是我今天要讲的主要过程。说到这里，我再提一下企业重组的问题。我们也感觉到，从去年下半年开始，我们的房地产行业发生了很大的变化。让我们从几个方面来谈谈企业重组：一方面，我们比较好的公司已经达到了一个层次，达到了市场占有率。

38、比如在某个城市，已经进入前三、前五，或者一些上市公司进行了一些调整，需要明确。发展的方向，此时，公司始终参与战略发展。搜房众房指数体系搜房研究院三年前为多家公司战略发展规划提供顾问服务。从我们三个比较大的中原到北辰，再到诚运股份，这是我们的上市公司，一路到其他城市，这就是我们下一步要说的，是专注一个行业，还是渗透到其他行业。发展是为主，还是靠和谐，这是五七年的发展，五年左右的发展是什么？这不仅是我们参与介入，然后我们和国务院发展中心同时从事企业研究的顾问一起讨论这些问题。我们有一种感觉，房地产行业发展已经过去了20年，今天我们需要检验我们企业接下来的发展，早期的模式是否还适合我们接下来的发展。

39、模式，这是从发展的角度考虑的。第二个方面是我们更多地谈论企业重组。我们似乎在谈论这种债务重组。我们在各个地方都有一些开发人员，他们做得很好。钱，还钱的压力很大。如果你今天不多付一天，利息就会为你增加一天。最后，我们会为我们的债权人和我们的银行工作，然后我们会欠很多债务，所以我们还要处理债务重组。说到一些案例，我们现在也在做一些案例，包括我们现在有一个客户，比如一个城市开发商，基本上是在做这个项目，做了几年房地产开发。也有几亿，是一家中小型公司，但他负债2亿。他说怎么办，我说你杀了你，十年都买不起，除非有绝招，所以这家企业重组其实不是我们房地产行业重组的问题。为什么我们的银行和我们四大银行都设立

40、了这么多资产管理公司？如果允许这些银行持有这些不良资产，它们就会破产。同样的，我们一些房地产公司，财务压力很大的公司，如果让他们背着这些债务一起发展，那肯定是死路一条，所以这个时候为了盘活这个资产，我们必须剥离一些不良资产，然后必须剥离好的部分。它有新的发展，必须有新的资金，新的运营，把它做得更好，最后让我们弥补不好的部分，所以我们对这部分资产进行了重组，我们觉得企业的升级过程已经很艰难了遇到的问题也是我们过程中学到的一些情况。事实上，很多公司通过这方面的一些重组和剥离，取得了不错的回报，这其实是非常好的。为什么最近包括高盛和摩根士丹利在内的公司大举进入中国几家资产管理公司的不良资产，因为这些

41、不良资产是可以盘活的，盘活的回报比其他财务回报要高得多。所以这些都是我们的房地产企业，特别是一些中型企业，发展到一定程度时遇到的一些问题，也是现在必须要解决的一些问题。我们的一位客户正在这个过程中。一个好的办法是通过我国吸引外资，也就是通过资产收购和资产合并，让他走上一个非常健康的发展方向。所以这关系到我们的房地产投融资，以及企业重组。因为企业重组的过程中肯定会涉及到投资、融资、股权置换。因此，我们搜房研究院的制度也在摸索中。基本上我们没有提到中国的房地产投资业务，或者我们只是提到了这个概念。我们希望我们能与您一起寻找出路。业务可以从简单的早期发展发展到从资本资产到出售房屋的全过程。房地产融资

42、新方式探讨郭光，同济大学经济管理学院联系人：didada123126., (0)(M)介绍房地产行业是这样一个对资金需求比较大的行业，尤其是它的资金使用，在短时间内需要大量的资金，所以肯定会和财务公司打交道，需要向财务公司募集资金。 .大多与银行打交道，即从银行获得贷款，获得开发贷款，然后进行房地产开发。然而，从2003年6月5日到今年4月27日的不到一年时间里，央行和国务院等监管机构频频出台房地产市场调控政策（附件），近期更是关注加息。这些政策的重点主要是金融和土地。在金融方面，主要是控制信贷规模，提高信贷门槛等；土地方面，主要是停止协议流转，暂停批准农用地转为建设用地，大约需要半年时间。清

43、理整顿土地市场等。但是，由于房地产公司有自己的土地储备，而政府的土地储备部门仍有大量可供出售的土地存量，针对土地市场的政策将不会有效果。暂时对房地产企业影响较大。信贷控制不同。我国目前的房地产企业自有资金比例非常低。过去，项目开发所需资金的一半以上直接或间接来自银行贷款。据调查，这一比例为79%。据调查，实力雄厚的上市房企平均资产负债率也超过80%。因此，新政策出台后，很多小型房企达不到或暂时达不到规定要求，银行也无法为其发放贷款。 ，所以资金链必然会出现问题。此时，他们将目光转向了典当信托和利率较高的委托贷款。在其他地方，甚至一些小型房地产开发商也开始将囤积的土地出售给大型企业解决燃眉之急。

44、顺驰、三盛等一些大型房地产公司也尝试通过与信托投资公司合作开辟新的融资渠道，改变过去单腿走路的局面。新政的出台，必将助力房企洗牌，改变目前企业规模参差不齐、发展水平参差不齐、市场相对混乱的局面。一些资本规模小、管理水平差的企业，必然会被淘汰。集团旗下还有嘉置业。目前的发展势头比较好。据我了解，圣安花园三期的销售情况非常好。当然，这些成绩的取得离不开佳氏集团的支持。因此，嘉置业胜过普通的房地产公司。另一个融资渠道是集团公司的资金支持。但是，未来嘉地产一定会发展壮大。房地产是资本密集型行业，对资金的需求量很大。未来完全依靠集团的资金支持是不可能的，也是必要的。为了提高企业的竞争力和抗风险能力，我们

45、有必要对房地产融资渠道问题进行研究。今天主要讲信托、委托贷款和土地典当。其中，我会重点关注信托，因为这三者中融资规模最大。由于我的研究时间不长，准备时间仓促，难免会出现一些错误。希望我讲完后大家多提宝贵意见。相信世界上普遍使用的四大金融支柱产业包括银行、证券、保险和信托。我们国家过去对银行和证券很熟悉。这两年，大家也对保险有了初步的了解，尤其是寿险行业。许多人，包括您的家人，都购买了此类产品。信任应该说是大家近两年才知道和理解的。虽然我国的信托业是在改革开放初期就建立起来的，这样的信托制度是从国外引进的，但是我们相应的国家法律法规还没有建立和完善。直到前一年，我国才颁布了信托法，央行公布了信托

46、公司和信托基金的管理办法。办理一些信托业务需要有规定，所以信托业务的发展应该说才两年，时间很短。有些人可能对信任不是很熟悉。这里我想先介绍一下信任。一、信任基础知识信任的起源信托植根于私有财产制度的土壤，信托起源于古希腊或古罗马的遗嘱执行。继承与遗产管理之间的密切关系是毋庸置疑的。当人类劳动不能生产超过维持其自身生活的物质财富和新增的物质财富归还给希腊氏族或罗马氏族的共同所有时，就不存在继承继承和保存财产的问题。财产。只有当财富迅速增加，成为个别家庭的私有财产时，财产只有在信托的保全和继承发展起来的时候，才有必要做出分配和处理财产的意愿。因此，遗嘱信托实际上是“信托的起源”（朱思煌：信托通论，

47、第3页）。私有财产必须代代相传，遗嘱是最合适的手段。而这种手段已经包含了信任的萌芽。现代信任及其意义随着人们生活水平的提高和个人财产的不断积累，人们在日常消费之外开始追求财产的保值增值，并考虑养老、子女抚养等问题。但并不是每个人都有管理自己的能力和专业知识，即使有财产，也可能没有足够的时间和精力，这就需要委托一个值得信赖的个人或专业机构为其提供金融服务，这就是信托。信托是一种以信托为基础的物业管理制度，也就是我们通常所说的“受托代管财务”。信托的定义符合我国信托法第二条的规定，是指委托人以对受托人的信任为基础，将其财产权委托给受托人，受托人以自己的名义按照自己的名义行事。为了受益人的利益，按照

48、委托人的意愿。或特定目的，管理或处置的行为。简而言之，信托是一种财产管理制度，财产所有人将财产转让或设置给管理人，使管理人为某一人的利益或目的，对财产进行管理或处分。因此，信任的定义主要包括四种含义：委托人信任受托人。委托人对受托人的信任是建立信任关系的基础。委托人将财产权委托给受托人。信托是以信托财产为中心的法律关系。财产是建立信托的第一要素。没有特定的信托财产，信托就无法成立。因此，委托人必须在受托人的基础上将其财产权委托给受托人。受托人以自己的名义管理和处置信托财产。委托人将信托财产委托给受托人后，信托财产没有直接控制权，受托人完全以自己的名义管理或处分信托财产，不借助委托人或受益人的名

49、义，这是信托的一个重要特征。（四）受托人为受益人的最大利益管理信托事务。正是由于受托人受委托人的信任，受托人一旦接受信托，就应当忠实、审慎、尽职地处理信托事务，管理和处分信托财产，即所谓的受托人，物的忠诚。对于违反本信托的受托人，信托法规定了严格责任。信托关系的当事人根据我国信托法第三条，信托关系的当事人包括委托人、受托人和受益人。相关信任关系中的角色和权利义务的定义：（一）委托人：信托的设立人，应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人或者其他依法设立的组织。委托人提供信托财产，确定谁为受益人，与受益人享有受益权，指定受托人，并有权监督受托人履行信托的行为。我国信托法特别强调委托人的监督权，并

50、明确规定：委托人有权了解信托财产的管理、处分和收支情况，有权要求受托人作出说明。必要的;与财产有关的信托账户和处理信托事务的其他文件；受托人违反信托目的处分信托财产或者因违反职责、处理信托事务不当造成信托财产损失的，委托人有权申请人民法院撤销该处分。受托人有权要求受托人将信托财产恢复原状或者给予赔偿；受托人违反信托目的处分或者管理信托财产，在处分信托财产中存在重大过失的，委托人有权依照信托文件的规定解散受托人，或者向人民法院申请。解聘受托人等（二）受托人：承担信托财产的管理和处分责任，应当是具有完全民事行为能力的自然人或者法人。受托人必须勤勉尽责，履行诚实信用、审慎管理和有效管理的义务；必须是

51、受托人为了公司的最大利益，依照信托文件和法律管理和处置信托事务。由于受托人实际控制着信托财产，很容易利用信托财产谋取个人利益。因此，信托法不仅赋予受托人相应的权力，还对受托人规定了严格的义务：受托人不仅应当按照信托文件的规定收取费用。除报酬外，不得从信托财产中取得其他利益；信托财产必须与其自有财产分开；除非信托文件另有规定或非因个人原因，信托事务必须亲自办理；必须保存完整的信托事务处理记录，定期向委托人和受益人报告信托财产的管理、处置、收支情况，并依法作出；受托人违反信托目的处分信托财产或者信托财产因失职、管理信托事务不当而遭受损失的，必须恢复信托财产或者进行赔偿等。（三）受益人：在信托中享有

52、信托受益权的人，可以是自然人，也可以是依法设立的法人或者其他组织，也可以是未出生的胎儿。公共信托的受益人是公众或一定周围的公众。受益人按照信托文件的规定享有信托利益，有权放弃其信托受益权。除法律、行政法规和信托文件有限制性规定外，信托受益权可以依法转让继承；受益人与委托人相同。同样，受托人有权监督信托的执行。信托财产信托财产是委托人在信托关系中转让给受托人的财产。信托财产的种类很多，可以是动产（如货币、证券等），也可以是不动产（如土地、房屋等），甚至是无形财产权（如专利权、著作权等）。 )，但如果是客户专有的权利（如继承权）；或者依法不允许受托人转让财产所有权的，该财产或者财产权利不能作为信托

53、财产。（一）信托财产的包围：受托人因对信托的承诺而获得的财产为信托财产。通过管理、使用、处分或其他情况取得的财产也归类为信托财产。法律、行政法规禁止流通的财产，不视为信托财产。可用作信托财产。（二）信托财产与委托人未设立信托的其他财产不同：信托设立后，委托人死亡或者依法解散，依法撤销，宣告破产的，委托人为唯一受益人，信托终止，信托终止。委托人不是唯一受益人的，信托继续存在，信托财产不视为其继承或清算财产；但是，作为共同受益人的委托人死亡或者依法被解散，被依法撤销，被宣告破产的，其信托受益权视为其继承或者清算财产。（三）信托财产与受托人所有财产的区分：信托财产与受托人所有的财产（以下简称“自有财

54、产”）有区别，不得归入或成为受托人财产的一部分。专有财产。受托人死亡或者依法解散、依法撤销或者宣告破产终止，信托财产不属于其遗产或者清算财产。（四）对信托财产执行的限制：除下列情形之一外，信托财产不得执行：债权人在信托设立前享有优先清偿信托财产的权利，并已行使该权利依法享有的权利；信托公司发生债务，债权人要求清偿的，受托人应当处理；信托财产本身应承担的税收；和法律规定的其他情形。（五）违反前款规定强制执行信托财产的，委托人、受托人或者受益人有权向人民法院提出异议。（六）信托财产抵销的限制：受托人对信托财产的管理、使用和处分所产生的债权，不得与其自有财产产生的债务相抵销。不得相互抵消。五、信托的

55、特点（一）所有权与收益权分离。即受托人享有信托财产的所有权，受益人享有受托人经营信托财产所产生的利益。(2)信托财产的独立性。一旦信托有效成立，信托财产就与委托人、受托人和受益人的自有财产分离，成为独立经营的财产。一旦委托人将财产交付给信托，受托人就失去了财产的所有权；受托人虽然取得了信托财产的所有权，但只是形式上的、名义上的所有权，不能享有信托利益；受益人虽然享有受益权，但这主要是对信托的索取利益的权利，在信托存续期间，不能行使信托财产的所有权。即使在信托终止后，受托人也可以通过信托条款将信托财产的委托人归属于自己或第三方。信托财产的独立性主要表现在以下三个方面：(a) 信托财产有别于受托人

56、（信托机构）的固有财产。因此，受托人解散、撤销或破产，信托财产不属于其清算或破产财产。(b) 信托财产有别于委托人或受益人的其他财产。受益人（可以是委托人本人）享有信托财产，不因委托人破产或发生债务而丧失信托财产，受益人不丧失信托财产。债务得到处理。(c) 区分不同客户的信托财产或同一客户的不同类型信托财产。这是为了保护每一位委托人的利益，防止一个委托人获得不正当利益，给其他委托人造成损失，保护同一委托人的不同类型信托财产的利益，以免造成一类委托人的损失。信托财产并危及他的其他信托财产。（案例）比如，经过一段时间的原始积累，民营企业的老板身价几百万、几百万，但他肯定会继续发展。他对自己的孩子和

57、家人都有很好的生活安排，他可以在他们中间使用。一部分财产设置为信托财产，该部分财产的指定受益人为您的子女或亲属，其余财产指定用于投资管理等。一旦因您的投资失误造成财产损失剩余财产等，但是您设置了这块信托财产，可以充分保护您的家人和您的孩子，并确保高水平的生活条件不会受到损害，因为即使您拥有这块财产也不会受到损害作为委托人破产了，但是这块财产被设定为信托财产之后，独立于委托人的其他财产，也受法律保护，也就是说，你的债权人无权追索这块信托财产。在信托合理合法存在期间，该财产是独立的，不属于委托。债权人无权偿还这块财产，这也是一个很大的特点，也就是说，它独立于信托投资公司和客户，这是一个非常重要的特

58、点。(3) 有限责任。主要体现在两个方面：一是受托人对受益人的清偿责任仅限于信托财产。也就是说，如果信托财产受损，在信托终止时，只有剩余财产交给受益人。但是，受托人违反信托宗旨或者违反管理职责或者管理信托事务不当，造成信托财产损失的，受托人应当赔偿、赔偿或者恢复原状。受托人的债务仅限于信托财产，承担有限的清偿责任，即债务人无权追查受托人的其他财产。但是，受托人违反管理职责或者对信托事务管理不当。所产生的债务和损害由受托人自行决定。有财产承诺。(4) 信托管理的连续性。信托一经成立，受托人除事先保留撤销权外，不得撤销或撤销该信托；受托人接受信托后不得随意辞职；信托的存在不得因受托人之一的变更而中

59、断。6. 信托的目的和功能（一）财产独立信托财产是将权利人与受益人划分为不同的权利主体。也就是说，信托财产虽然登记在受托人名下，但实际上并不是受托人的自由财产，而是独立于信托财产之外的。(2) 财产安全保护财产免受政治、经济、外汇管制、索赔索赔、儿童或受益人管理不善等因素的影响，防止财产被没收。信托财产的债权人不得请求执行或者拍卖信托财产；它属于受托人的破产财团。此外，信托财产的债权不得与不属于信托财产的债务抵销。(3) 灵活灵活的使用信托设计可根据委托人的不同要求和目的进行设计。信托与法人一样，可以持续到死亡，也可以随时终止；信托财产可以重新分配，受益人可以改变，任何投资都可以这些包括房地产

60、销售，房地产可以重新分配，受益人可以改变，任何投资都可以，包括房地产销售，可以筹集原始资金，可以将政治变革的需要转移到另一个国家。(4) 公益目的一些特殊的家庭想要设立慈善基金，而达到这个目的的理想方式就是设立信托。(5) 节税遗产转让在很多国家都需要缴纳遗产税，比如美国、加拿大、英国等，税率一般在50%左右，而且这个税必须在财产转让之前缴纳。因此，财产所有人避税最理想的方式是设立信托，通过信托财产不受受托人死亡的影响，在合法渠道下可以节省可观的开支。七、信托的优势与类似的法律制度相比，信托是一种更为有效的财产转让和管理制度设计。在国外实践中，信托表现出独特的优势，主要表现在以下几个方面：（一