房地产税收课件

1、第九章 房地产税收一、 税收基本知识1、 税收的概念和特征概念：国家为实现社会经济目标，按预定的标准进行的非惩罚性地、强制性从私人部门向共有部门的资源转移。特征：强制性、无偿性和固定性2、税收术语纳税人、课税对象、课税标准、税率第1页，共27页。3、税收的分类1）根据征税对象的性质和特点不同，可以将税收划分为： 流转税、所得税、财产税、行为税和资源税五大类。2）根据税收最终归宿的不同，可以将税收划分为：直接税和间接税。3）根据税收管理权和税收收入支配权的不同，可以将税收划分为：中央税、地方税和中央地方共享税。4）据计税标准的不同，可以将税收划分为： 从价税和从量税。第2页，共27页。 5）根据

2、税收是否具有特定用途，可以将税收划分为普通税和目的税。6）根据计税价格中是否包含税款，可以将从价计征的税种分为价内税和价外税。我国的关税和增值税，其计税价格中不包含税款在内，属于价外税。其他从价税均属于价内税。 此外，还有其他一些税收划分方法，如累进税和累退税；比例税和定额税；货币税和实物税等。第3页，共27页。二、海外房地产税收1、房地产保有税 是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征税，以某一特定时点的纳税人所拥有或支配的土地、房屋，以期价值或实物数量为瞌睡对象的一种税收。日本的房地产保有税：地价税、特别土地保有税、固定资产税、都市企划税英国的房地产保有税：住宅房屋税、非住宅房屋税韩国的房地

3、产保有税：综合土地税、房屋财产税美国的房地产保有税：财产税法国的房地产保有税：建筑地税、未建筑地税、房屋税等第4页，共27页。2、房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人可争得税收。一般分为：原始取得（不动产取得税和登录许可税）和继承取得（不动产取得税和登录许可税、印花税；遗产税或赠与税）日本的房地产取得税：不动产取得税、登录许可税、继承税、赠与税英国的房地产取得税：印花税、遗产税美国的房地产取得税：联邦遗产税和赠与税、州遗产税和赠与税第5页，共27页。、房地产所得税 是对房地产或土地在经营、交易过程中。究其所得或增值收益可征的税收。一般分为：征收所得税；征收所得税和资本利得税；征收所得税和土

4、地增值税三类日本的房地产所得税：不动产经营所得和不动产转让所得美国的房地产所得税：个人所得税、公司所得税和社会保险税，但对不动产投资信托公司免征所得税韩国房地产所得税：不动产转让所得税、土地过分利得税（土地增值税）土地开发负担金第6页，共27页。、海外房地产税收发展的规律：房地产税划归地方税体系，是地方财政收入的重要来源对土地与房屋分别课征，采用不同税收和税率房地产税收与政府政策密切相关。第7页，共27页。三、我国房地产税收、我国房地产税收的历史沿革、我国目前房地产税收的现状1）房产税2）城镇土地使用税：采用分类分级定额税率（大城市0.5-10元、中城市0.4-8 、小城市0.3-6、县、建制

5、镇、工矿区0.2-4）减免范围：政策减免和地方减免第8页，共27页。3）耕地占用税 对占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人所征收的一种税收 征税目的：在于限制非农业建设占用耕地，建立发展农业专项资金，促进农业生产的全面协调发展。征税范围：包括种植农作物耕地（含3年前曾用于种植农作物的耕地）、鱼塘、园地、菜地和其他农业用地，如人工种植草场和已开发种植农作物或从事水产养殖的滩涂等。税率：采取地区差别税率 ，最高不超过50%特点：具有特定性、一次性、限制性和开发性等不同于其他税收的特点 第9页，共27页。4）契税5）城市建设维护税：实行差别税率：市区7%、县、镇5%、其他地区1%6）固定资产投资

6、方向调节税7）营业税8）企业所得税9）土地增值税10）印花税：房地产买卖0.03%、房地产租赁0.1%、房地产开发0.3%第10页，共27页。四、物业税1、物业税指的是财产税、地产税等不动产税。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。2、如何征收：目前空转的物业税征收有两种计算模式，以房屋用途来区分。如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。 第11页，共27页。关于空转：空转是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收

7、税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。已有安徽、河南、福建、天津、北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆十省市开始物业税“空转”运行。 第12页，共27页。重庆模式征收范围：重庆主城区。征收对象：(一)试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：1.个人拥有的独栋商品住宅。2.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。新购住房是指暂行办法施行之日起购买的住房(包括新建商品住房和

8、存量住房)。新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准，存量住房购买时间以办理房屋权属转移、变更登记手续时间为准。(二)未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。第13页，共27页。税率：(一)独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。(二)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。第14页，共27页。免税面积的计算。扣除免税面积以家庭为

9、单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积 第15页，共27页。税收减免与缓缴税款：(一)对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。(二)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。(三)因自然灾害等不可抗力

10、因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。第16页，共27页。上海模式试点范围，上海市行政区域。征收对象，本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。房产税率为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。 第17页，共27页。减免范围：（一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收

11、房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定 第18页，共27页。(二)本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。(三)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。(四)符合国家和本市有关规定引进的高

12、层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。(五)持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。(六)其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。第19页，共27页。3、开征物业税的实施细则问题 起征基本单位家庭如何定义比如，三口之家，拥有90平方，假如合理的保障性住房标准是每人30平方，那么三口之家

13、减扣90平方，实际需交税额是零。多套住房的物业税如何计算一套自住房是一个税率，如果有第二套甚至第N套房税率是否一样，或者为了抑制多套持有，税率逐步提高。物业税的扣减点人均30平方米是小康住房标准，那么保障性住房的扣减标准是多少？最近出台的保障性住房户型已经明显缩小，那么最终物业税的扣减标准究竟如何？ 人均房地产面积如何计算如果全国统筹，有一套房要交物业税。如果不搞全国统筹，许多人在多个城市炒房将无法受到税收的调节，甚至有人用多套房来洗钱。第20页，共27页。物业税的征收比例比例小了，没有制约作用；比例大了，显然又不合适，如何找到适合的度？ 如何打击假名物业近年来，有些投资者人并不以本人的名义购

14、买物业，而是以自己的子女、亲友甚至他人的名义投资物业。 第二套房怎么处理如果第二套房在远郊区，与在市中心区拥有第二套房性质是完全不一样的，建议在市郊购置改善型第二套房(用以自住)从低税率，二套以上从高税率；第21页，共27页。五、国外物业税的征收1、亚洲国家及中国其他地区物业税香港如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15%。 新加坡由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。第22页，共27页。韩国 韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。

15、而韩国在接下来的2年内，还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。台湾 按我国台湾物业税的征收标准来看，144平方米以上的房源，每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%-1.5%/年。日本日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。第23页，共27页。 2、其他各国物业税瑞典 不动产税，征收额度为不动产税务评估价值的0.5-1%。自2001年起，对于单栋独立家庭住房(相同于国内别墅的那种住房)，税率为1%，对共

16、同产权型的公寓住宅，税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%，工业物产税率为0.5%。奥地利 不动产税/物产税，房产持有人每年根据评估价值的1%缴纳不动产税。如果土地没有建造房屋，土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1%不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2%的税。第24页，共27页。比利时不动产税-比利时的房产都要评估其名义租赁价值， 然后根据地点，每年分别征收名义租金的30%-50%。丹麦不动产税根据房产(包括土地)价值缴纳，税率最高不超过2.4%，根据地点不同而改变。芬兰不动产税税率不同地区不同，税率在0.5%-3%之间。根据税务机构的评定值纳税。农田和森林免税。 法国不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fair market value)纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。第25页，共27页。德国不动产税：根据评估价值的1%-1.5%征收。爱尔兰房地产投资收益税：参照爱尔兰公司税，按扣除合理费用后的收益的20%纳税。包括买卖房地产公司的股票。意大利不动产税：按照税务评估价值的0.4%-0.7%。荷兰不动产税：按照税务评估