物权法、股权出质登记手册要点

1、物权法股权出质登記方法考試輔導一、考试范围：物权法和工商行政治理机关股权出质登记方法二、考试形式：闭卷考试三、考试题形：三种：填空、不定项选择题（每题所给的选项中有一个或一个以上正确答案）和简答题四、考试要求：（一）熟练掌握物权法的要紧内容；特不是一些必须明白的物权法概念和名词解释，象物权、所有权、质权、抵押权、留置权、用益物权、担保物权、不动产、动产 、共有、建筑物区分所有权 、孳息 、相邻权、土地承包经营权 、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、建筑物区分所有权人（即业主）、居住权等等。这些不仅是我们工作上要熟知，有些也是我们生活中应该掌握常识。特不是和我们工作相联系的，必须掌握的，比如

2、：1什么是物权法？物权法的调整对象物权法：是调整有形财产关系的法律。 物权法的精髓由两个部分组成：第一：所有财产平等爱护 ；第二：鼓舞全民制造财宝 。 物权法的精髓就在于，它是第一次不提出国家财产高于一切，而是提出国有资产、集体资产、私有财产平等爱护，只有私有财产受到平等的爱护，全民才会更有信心地去制造财宝，物权法的通过事实上是鼓舞全民制造财宝的，并提供法律的爱护。 物权法是国家的差不多财产法。它最重要的任务确实是界定产权，通过确定财产的归属，来达到制止纷争的目的，从而节约交易费用。我国目前财产权爱护的突出问题，确实是产权不清。而物权法要紧确实是要解决那个問題，确实是要解决物属于谁，谁是物的主

3、人；解决权利人对物享有哪些权利，他人负有如何样的义务；解决如何样爱护物权，侵害物权要承担哪些民事责任的问题。物权法的差不多原则：一物一权、物权法定、公示公信，这是物权法的差不多原则。 物权法的调整对象物权法是一部关乎国计民生的基础性法律，涉及宽敞人民群众的切身利益。能够讲大到一间房子，小到一针一线，差不多上物权法调整的对象。按照物权法第2条第1款的规定：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。” 这一规定准确地界定了物权法的调整对象，是一个经典的规定。 首先，物权法所调整的对象，确实是物权法律关系。从表面上看，那个物权法律关系看起来是指人与物的关系，然而在实质上并不是人与物的关系，而是人

4、基于关于物的支配所产生的人与人之间的关系。人关于物的支配关系，并不是单纯的人对物的支配，而是人基于对物的支配所形成的人与人之间的关系。其次，物权法律关系的内容，是人关于物的支配关系，这种支配关系具体表现为人关于物的归属和利用关系。对物的归属关系，确实是确定特定的物究竟归谁所有，谁享有绝对的支配权。对物的利用关系，确实是关于一个具体的物，究竟谁有权对其进行利用，既包括所有权人对自己所有的物的利用，也包括他人对所有权人所有的物的合法利用。例如，国家所有的土地，开发商能够取得建设用地使用权，进行开发建设，这是对国家所有的土地的利用；农田是农民集体所有的土地，农户能够承包经营，取得土地承包经营权，进行

5、耕作和收获，这也是利用关系。这些差不多上对他人土地的利用关系。2必须要掌握物权法的一些差不多概念和名词解释1什么是物权？物权与债权的区不物权确实是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。这确实是物权的理论解释。物权的特点：1、物权是支配权。2、物权是对世权。3、物权是绝对权。4、物权具有排他性。5、物权具有法定性。6、物的权利的爱护无期限性。 债权的概念：债是按照合同的约定或者依照法律规定，在当事人间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 物权与债权的区不 1、物权确实是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和

6、担保物权。这确实是物权的理论解释。物权的特点：1、物权是支配权。2、物权是对世权。3、物权是绝对权。4、物权具有排他性。5、物权具有法定性。6、物的权利的爱护无期限性。 债权的概念：债是按照合同的约定或者依照法律规定，在当事人间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 物权与债权的区不 1、 物权是支配权，它能够直接支配自己的物，并排除他人的非法干涉。债权是请求权，是债权人请求债务人为一定行为或不为一定行为的权利。2、物权是对世权， 债权是对人权。 3、物权是绝对权，其权利人是特定的，义务人是不特定的，即物权人以外的所有其他人都负有尊重物权人直接支配物并排除他人

7、非法干涉的义务。 债权是相对权，权利人只能对特定的相对人主张权利。 4、物权具有排他性，一个物上只能有一个所有权，关于另一个人，其合同有效，但不能取得所有权，只能请求债务人承担赔偿责任。债权則具有相容性，例如一物二卖，两个合同都有效。 5、物权具有法定性。而债权是通过合同设定的，合同确实是最典型的债权，因此具有任意性，契约自由、意思自治。 6、物权债权化，债权物权化。农村承包经营权要解决的是农民对集体经济土地的占有、使用、收益和处分的问题，是物权问题。农村联产承包责任制的合同是典型的物权债权化，既然它是债权，那么对它的爱护就不如对物权这种绝对权、支配权的爱护，因此又把债权用益物权化，这确实是债

8、权的物权化。 7、物权与债权反映不同的财产关系，体现不同的经济利益。物权反映静态的财产支配关系，其体现的经济利益 是通过对作为物权标的物的 物质资料的支配（使用、收益、处分）；或者满足物权人生产、生活的需要（所有权和用益物权）；或者实现物权人的债权（担保物权）。 债权反映动态的财产流转关系。其体现的经济利益是债权人通过请求债务人履行债务，或者取得债务人给付的财产，或者获得债务人提供的劳务。 8、物权与债权的主体、客体不同。物权反映的财产关系是物质资料占有人与社会一般人之间的关系，故物权为对世权，以不特定的任何人为义务主体，任何人都依法负有不侵害他人物权标的物，不干涉、阻碍他人行使物权的不作为义

9、务。 债权反映的财产关系是特定当事人间的财产流转关系，故债权为对人权，以特定的债务人（财产转让方或劳务提供方）为义务主体，特定的债务人依债的内容对债权人负担给付财产或提供劳务等作为的义务。 9、物权与债权的效力不同 ：1）.物权与债权都有实行效力、保全效力和救济效力，但其内容各不相同，物权人无须他人意思或行为的介入，仅依自己的意愿，通过自己对标的物的支配行为，就能实现物权所内涵的经济利益，因此物权的实行效力表现为对物的支配权，即对物的占有权、使用权、收益权、处分权。债权的实行则“依靠于债务人向债权人为一定给付”， 非经债务人的给付而不能实现其债权的内容，满足债权人取得财产或获得劳务的利益，因此

10、债权的实行效力表现为债权人的请求权和受领权，即债权人依债的内容请求债务人为一定给付并受领该给付的权利。2）物权因其排他性和爱护上的绝对性而具有优先效力、追及效力。债权因其平等性、相对性而不具有优先效力、追及效力。 物权的排他性是对单个的专门物权进行抽象概括形成的性质，其意义是指同一标的物上，性质不两立的两个或两个以上的物权不得同时并成，物权的排他性和爱护上的绝对性决定了物权在法律上的优先效力和追击效力。债权的平等性是讲，对同一债务人的数个债权，只要已到清偿期，对债务人的一般责任财产都有平等的受偿权。由债权的相对性所决定，债权也就不具有追及效力。 10、物权与债权在有无期限性上存在区不。 物权不

11、具有期限性，债具有期限性。 2所有权 所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利。通俗地讲，你拥有一栋房屋，你能够自己使用，能够出租给不人，收取房租，也能够转手卖给他人。这确实是你对这栋房屋的所有权。 3质权 为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人未履行债务时，债权人有权就该动产优先受偿。 质权与抵押权的不同在于前者是转移动产的占有，而后者则是不转移动产的占有。 质权分为动产质权和权利质权两种。前者是有形的，后者是无形的。通俗地解释，确实是甲将所持有的A公司债券交付乙，作为向乙借款的质押物。双方签订了书面质押合同，但未在债券

12、上背书“质押”字样。借款到期后甲未还款。甲的另一债权人丙向法院申请执行上述债券。正确的做法应该是，乙以债券已出质对抗丙的执行申请。 4用益物权 用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用、收益的权利。这是理论解释。 通俗地解释:麦当劳租用不人的房屋进行经营，它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利，然而它没有处分房屋的权利。也确实是讲麦当劳拥有的是房屋的用益物权。另外，还有担保物权、不动产、动产 、孳息 、相邻权、土地承包经营权 、地役权等等，这些概念，大伙儿有时刻自己看一看，明白一下，我就不一一给大伙儿解释了。重点是要掌握物权、所有权、质权、用益物权的概念以及物权法

13、的调整对象、物权与债权的区不。另外，要会依照物权法概念进行推断。3要会依照物权法概念进行推断：（略）（二）熟练掌握和运用股权出质登记方面的有关规定；能够在工商综合业务治理系统中熟练操作整个股权出质设立登记、变更登记、注销登记、撤销登记的业务流程。工商行政治理机关股权出质登记方法9月4日出台，10月1日正式实行，时刻专门紧迫，这就要求我们在座的同志必须熟悉工商行政治理机关股权出质登记方法的具体内容，熟悉办理股权出质的登记范围、登记管辖、登记事项、申请条件、申请人及责任、各类登记情形及材料要求、登记办理原则和时限等内容。重点要掌握：1、适用股权出质登记方法的企业是哪些？ 依照物权法的规定和全国人*

14、工委的解释，工商行政治理机关股权出质登记方法将其调整范围确定为“有限责任公司和股份有限公司的股权”，即以持有的有限责任公司和股份有限公司股权出质，办理出质登记的，适用这一方法。 然而，“已在*登记结算机构登记的股份有限公司的股权除外”。 2、股权出质机关 依照股权出质登记方法，负责出质股权所在公司登记的工商行政治理局是股权出质登记机关。各级工商行政治理机关的企业登记机构是股权出质登记机构。 3、申请出质登记的股权应当依法能够转让和出质 依照股权出质登记方法，申请出质登记的股权应当是依法能够转让和出质的股权。关于差不多被人民法院冻结的股权，在解除冻结之前，不得申请办理股权出质登记。以外商投资公司

15、的股权出质的，应当经原公司设立审批机关批准后方可办理出质登记。 4、股权出质登记事项依照股权出质登记方法，股权出质登记事项包括出质人和质权人的姓名或名称；出质股权所在公司的名称；出质股权的数额。5、申请股权出质登记的申请人依照股权出质登记方法，申请股权出质设立登记、变更登记和注销登记，应当由出质人和质权人共同提出。申请股权出质撤销登记，能够由出质人或者质权人单方提出。6、申请股权出质设立登记，应当提交哪些材料？依照股权出质登记方法，申请股权出质设立登记应当提交：1）申请人签字或者盖章的股权出质设立登记申请书；2）记载有出质人姓名（名称）及其出资额的有限责任公司股东名册复印件或者出质人持有的股份

16、公司股票复印件（均需加盖公司印章）；3）质权合同；4）出质人、质权人的主体资格证明或者自然人身份证明复印件（出质人、质权人属于自然人的由本人签名，属于法人的加盖法人印章）；5）国家工商行政治理总局要求提交的其他材料。指定代表或者共同托付代理人办理的，还应当提交申请人指定代表或者共同托付代理人的证明。7、依照工商行政治理机关股权出质登记方法，哪些情形导致质权消灭的，应当申请办理注销登记？申请股权出质注销登记，应当提交哪些材料？出现主债权消灭、质权实现、质权人放弃质权或法律规定的其他情形导致质权消灭的，应当申请办理注销登记。申请股权出质注销登记，应当提交申请人签字或者盖章的股权出质注销登记申请书；

17、指定代表或者共同托付代理人办理的，还应当提交申请人指定代表或者共同托付代理人的证明。物权法知识誁座 蒋 月 和第一节 物权法总论一、物权概述(一)物权的概念和特征(1)所谓物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。(2)物权的特征。物权以特定物作为客体，这是物权最差不多的特征；它一般为有体物，即有一定体积、占一定的空间，从而能够特定。但能为人所支配的空间、声、光、电、热、气味现在也被纳入物权客体的范围；物需为人力所能支配，须具有独立性，能满足人类的生活需要。 物权是对物权，是人对物的支配权。 物权是绝对权，他的实现仅仅依据权利人自己的意思，不必依靠他人

18、的意思。 物权是一种排他的权利，物权的实现不仅不依靠他人的意思，而且必须排斥他人的意思，才能实现权利人的全部利益。 (二)物权的客体(动产和不动产) 动产与不动产区分的意思在于以下三点。 物权变动的法定条件不同，不动产物权的变动应当依法登记，动产物权的变动应当依法交付。 可设立的物权种类不同；动产之上不能设立用益物权，在动产之上设立的担保物权一般为质权、留置权。不动产能够设立用益物权和担保物权，其设立的担保物权为抵押权。 在纠纷的管辖上不同，不动产发生的纠纷由不动产所在地的法院或有关机关负责处理。物权的客体扩及至财产权利，法律规定权利作为物权客体的依照规定。财产权利作为物权客体，突出体现在担保

19、物权中。通常，能够作为质权标记的财产权利有票据、债券、存款单、提单、仓单上的权利、基金份额、股权、商标权、专利权和著作权中的财产权、应收账款等。 (三)物权的效力 1物权对物权的效力 性质标准，即依照物权的性质来推断谁优先。其标准是：同一物上的限制性物权有限于其赖以设定的基础性权力。 时刻标准，即依照权利取得的时刻界限推断谁优先。其标准是：成立在先的物权能够优先实现。 2物权对债权的效力 物权优先于债权，然而在法律明确规定的情况下，债权也能够具有优先于物权的权利。 依照“为债权的债权”优先的原则，新设定的债权具有优先于原来的债权以及为这些债权进行担保的物权的效力。 依照“买卖不破租赁”的原则，

20、依据租赁合同产生的债权具有对抗物权变动的效力。 民法特不法给予优先效力的债权，能够优先于物权。 3物权对占有的效力 (四)我国物权的体系 所有权。 用益物权(土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权)。 担保物权(抵押权、质权和留置权，其中抵押权可分为一般抵押权和最高额抵押权；质权可分为动产质权和权利质权)o 准物权(海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、从事养殖和捕捞的权利)。 占有。 (五)中国物权法的制定 第二节 中国物权法总则 (一)物权法的概念和差不多范畴 物权法所涉及的范畴包括静态财产关系、动态经济关系和交易安全的保障。 (二)物权法的差不多原则1 物权法定原则 (1)物

21、权类型强制。 (2)物权类型固定。 违反物权法定原则的后果有以下三点。 不认可为物权。 无物权效力。 无效物权行为转化为其他有效法律行为。 2物权绝对原则 物权意思的对世性。 一物一权。 物上请求权、物上代位权。 物权排他性效力。3.物权特定原则(也称物权确定性原则) 物必须差不多存在，这是贯彻物权特定原则的前提条件。 物必须特定。 物权特定原则的要紧作用体现在物权的设立、转移等情况下。 4区分原则 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不阻碍合同的效力。 缘故行为遵守债权法律行为的生效要件，物权是否发生变

22、动，不是该行为的生效要件。 物权变动遵守处分行为的生效要件，即不动产物权以登记为生效要件。 合同生效、物权未变动时，违约方应当承担违约责任。 5物权公示原则 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。物权公示的作用有以下两点。 决定物权变动的生效(船舶、航空器和机动车等物权的变动，就采纳了登记对抗主义)。 权利正确性的推定和善意爱护的作用。 (三)物权变动制度 1物权变动的含义与差不多原则 我国物权法将物权变动区分为依法律行为发生的物权变动和非依法律行为发生的物权变动。 2不动产物权登记 (1)不动产登记的效力。 不动产物权的设立、变

23、更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。 (2)不动产登记的差不多程序。 不动产登记由不动产所在地的登记机关办理。 不动产登记采取当事人申请为主的方式。 在登记机构的审查方式上采取了以书面审查为主，结合实质审查的方式。 登记机构不得进行下列行为：要求对不动产进行评估，以年检等名义进行重复登记，超 出登记职责的其他范围体积或者价额比例收取。 (3)不动产登记簿和不动产权属证书。 不动产登记簿和不动产权属证书，不动产登记簿的效力是物权归属和内容的依照，不动产权属证书的效力是

24、权利人享有该不动产的证明，但不动产权属证书的记载事项应当与不 动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 权利人、利害关系人能够申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 (4)专门登记程序。 变更登记和异议登记，在不动产登记簿记载的权利人不同意变更时，利害关系人能够 申请异议登记，异议登记有阻断登记公信力的作用。申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。 预告登记，当事人订立买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障今后实现物权，按照约定能够向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产之日起3个月内未申请登记的，预告登

25、记失效。(5)当事人提供虚假材料申请登记的，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误的，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，能够向造成登记错 误的人追偿。 3动产交付 (1)交付要件主义。 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 (2j交付对抗主义。 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。(3)交付的专门形态。 交付以直接交付为差不多形态，除此之外，我国物权法还规定了三种专门的交付形式。 简易交付。在简易交付的情形，物权变动自法律行为生效时发生效力。 指示交付返还请求权让与。动产物权设立和转让前，

26、第三人占有该动产的情形， 现在，物权人能够通过转让请求第三人返还原物的权利以代替交付。 占有改定。动产物权转让时，双方约定由出让人接着占有该动产的情形，物权自该约 定生效时发生效力。 (四)非依法律行为的物权变动 1具体类型 依据“公共权力”发生的物权变动。自法律文书或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。 因-继承或者受遗赠的物权，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 基于事实行为的物权变动，自事实行为成就时发生效力。 2非依法律行为的物权变动适用的规则非依法律行为而享有不动产物权的权利人在处分该物权时，若该不动产物权依照法律规定需要办理登记，未经登记时，该处分不发生物权效力。 (五)物权的

27、爱护 (1)物权爱护的方式包括以下五种。 物权确认请求权。 返还请求权。 妨害排除请求权和妨害防止请求权。 恢复原状请求权。 损害赔偿请求权。 (2)在物权受到侵害的，权利人能够通过和解、调解、仲裁或诉讼等途径解决。 第三节所有权一、所有权概述 ，(一)所有权的特征所有权是完全物权，所有权是一切限制物权的基础，无所有权也就无限制物权。所有权是自物权。所有权有恒久性。所有权最能体现物权的绝对排他性。(二)所有权的内容依照我国法律的规定，所有权的全能通常包括占有、使用、收益和处分这四项差不多积极权能和排除他人干涉的消极权能。 、 占有所有物往往是所有人行使其他权能的基础和前提。 使用权能与使用权是

28、不同的，前者必须包含在一项权利内，不能独立的转让；后者却是一项独立的权利，能够独立转让。 天然孳息指依据物的自然性能或者物的变化规律而取得的收益；法定孳息指依据一定法律关系而取得的收益。 处分权能是所有权最核心的权能。处分权包括事实上的处分和法律上的处分两种。二、国家所有权、集体所有权和私人所有权(主体的不同)(一)国家所有权1概念与特征国家所有即全民所有，国家财产由国务院代表国家行使所有权。主体的唯一性和统一性。客体的广泛性。 取得方式的专门性。2国家所有权的行使国家出资的企业，由国务院、地点人民政府依照法律、行政法规定分不代表国家履行出资人职责、享有出资人权益。 3物权法中的征收制度 征收

29、应该是为了公共利益的需要。 征收需要依照法律规定的权限和程序。 征收的客体仅限于集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收的合法权益。 任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。 (二)集体所有权(分为农民集体所有和城镇集体所有) 集体所有权的特征如下。 主体的多元性 客体的相对广泛性 行使主体和方式的多样性 农民集体所有的不动产和动产，属于集体成员集体所有，本集体成员依照法律规定能够就一些重大事项行使决定权

30、。 三、所有权的取得和消灭 (一)所有权的取得 所有权的合法取得方式分为依法律行为而取得和非依法律行为而取得。 1非依法律行为而取得 除国家所有权能够通过税收、没收、赎卖、征收、罚款、罚金等特不方式取得外，其他主体取得所有权的方式通常有以下几种。 (1)先j先占取得的须为无主物，且只能是动产。 (2)生产劳动。 (3)收取孳息。 (4)添附。添附要紧有混合、附和与加工三种形式，其中附和既能够是动产与动产的附和，也能够是动产与不动产的附和。关于新物所有权的归属，应由当事人协商处理，或归一方所有，但其应当归另一方所有，或归当事人共有。假如不能达成协议，应当比较添附价值与原财产价值，由价值量高的一方

31、所有，但其应当归另一方给付适当的经济补偿；在动产与不动产的附和中，一般由不动产所有人取得新财产的所有权，但应当给动产所有权人以补偿。 (5)继承。 (6)拾得。拾得的对象通常为遗失物。失散的饲养动物，通常也被视为遗失物。拾得遗失物应按以下规定处理。 拾得遗失物应当通知所有权人等权利人领取，或者送交公安机关等有关部门。 所有权人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。 所有权人、遗失人等权利人悬赏查找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付酬劳；但拾得人侵占遗失物的，无权请求因保管遗失物等支出的费用和酬劳。 遗失物自公布招领公告之日起六个月内无人认领的

32、，归国家所有。 拾得漂流物、发觉埋藏物或者隐藏物的，参照拾得物的有关规定。其他法律另有规定的，依照其规定。 (7)善意取得。善意取得应注意以下几点。 4 出让人须为无处分权人。 受让人受让该财产时是善意的。 受让财产是以合理的价格有偿取得的；假如是通过继承、遗赠、赠与等行为取得财产的，不适用善意取得。转让的财产依照法律规定应当登记的差不多登记，不需要登记的差不多交付给受让人。 法律禁止或限制流转的物，如爆炸物、*、麻醉品、毒品等不适用善意取得；赃物、遗失物、埋藏物、隐藏物、漂流物等不适用于善意取得，但第三人从出卖同类物品的公共市场上买得的除外。 受让人善意取得所有权后，原所有权人因其所有权归于

33、消灭，因此其不得要求受让人返还财产，而只能请求无处分权人赔偿损失。善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时明白或者应当明白该权利的除外。 2依法律行为而取得(买卖、赠与、互易) (二)所有权的消灭 所有权的消灭包括以下五种形式。 ， 所有权客体的消灭。 所有权主体的消灭。 所有权转让。 所有权抛弃。 所有权被依法强制消灭。 四、建筑物区分所有权 (一)建筑物区分所有权的概念、特征和意义 建筑物区分所有权的特征包括以下三层。 (1)权利的复合性。建筑物区分所有权是共有所有权、专有所有权、共同治理权三要素复合而成的特不所有权。 (2)专有所有权的主导性。区分所有权人取得专

34、有所有权即取得共有所有权和共同治理权。专有所有权的大小决定区分所有权人共有所有权和共同治理权利(如表决权)的大小。在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共有所有权和共同治理权不需要胄独登记。(3)一体性。建筑物区分所有权的三要素须结为一体，不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者一饲转让、抵押或继承。(二)专有所有权1专有所有权的客体(专有所有权的客体为区分所有建筑物的专有部分)构造上的独立性，又称“物理上的独立性”，是指建筑物的一部分在建筑构造上能够与建筑物其他部分区分开。使用上的独立性，指被区分部分须与一般独立的建筑物一样，具有能满足一般生活E的的独立机能。2专有所有权行使的限制专有

35、所有权的行使，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。专有所有权不得与共有权和共同治理权分离移转或设定负担。专有所有权人不得违反法律、法规以及治理规约的规定，擅自将住宅用房改变为经喜性用房。(三)共有所有权1共有所有权的概念共有所有权可分为全体业主共有所有权和部分业主的部分共有权。2共有所有权的客体共有部分的范围要紧包括建筑物的差不多构造部分，如地基、支柱、屋顶、外墙等。建筑物的共用部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管等。建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路的以外，属于业主共有。建筑区划内的绿地，除属于城镇公共绿地或者明示归个人的以外，属于业主共有。建筑区划内的物业服

36、务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者雕赠等方式约定。9占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。3共有所有权人的权利共用部分的使用权。收益权。共有部分的单纯的修缮改良权。4共有所有权人的义务依共有部分的本来用途合理使用共有部分。分担共同费用和负担。(四)共同治理权(共同治理权性质上属于成员权)1共同治理权的内容要紧包括以下六点。表决权。参与订立规约和业主会议议事规则的权利。选举和更换业主委员会成员的权利。选聘和解聘治理者的权利。对共有部分的使用及其治理的监督权。法律、法规及治理规约规定的其他权利。2共同治理权人在

37、享有权利的同时应该承担如下义务。执行区分所有权人治理团体(业主大会或者业主委员会)所做决定的义务。遵守法律、法规和治理规约的义务。同意治理者治理的义务。五、相邻关系(一)相邻关系的概念和特征相邻关系具有以下法律特征。(1)相邻关系的主体是不同不动产的所有人或使用人、合法占有人。(2)相邻关系是因为主体所有或使用的不动产相邻而发生的。(3)相邻关系的内容包括以下两方面。相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应给予必要的便利。相邻各方在行使相邻权时，应尽量幸免和减少给对方造成损失，不得滥用其权利。(4)相邻关系的客体不是不动产本身，而是一种利益。(二)几种要紧的相邻关系相邻用水、排水关系。相邻土

38、地的通行、使用关系。相邻建筑物的通风、采光和日照关系。相邻排污关系。相邻防险关系。(三)处理相邻关系的原则不动产的相邻权利人，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。不动产的相邻权利人应当相互尊重合法权益，不得妨害他人对其所有或使用的不动产的权益。六、共有(一)共有的概念、特征和种类1共有的概念共有是指两个或两个122：的主体就同一不动产或动产共同享有所有权。换言之，是指多个权利主体对同一标的物共同享有同一所有权。共同的主体称为共有人，共有的客体称为共有财产或共有物。2共有特征共有的主体是两个或两个以上的公民或法人。一共有的客体即共有物是特定的，它能够是独立物(

39、如土地)，也能够是集合物(如共同继承的遗产)。、共有人平等的或按一定的份额对共有物享有所有权，任何共有人不得擅自处分共有财产。共有不是一种独立的所有权类型，而是一个所有权同时归多个权利主体享有的权属状态。3共有的种类共有可区分为按份共有和共同共有。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。(二)按份共有按份共有人的权利和义务如下。1按份共有人按其份额对共有财产享有占有、使用、收益和处分的权利。按份共有人对共有财产享有的份额，有约定的按约定，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。按份共有

40、人能够无须其他共有人的同意，转让其享有的份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。按份共有人对共有财产都有治理的权利和义务，但当事人有明确约定的除外。处分共有财产以及对共有财产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。按份共有人对因共有财产而产生的债权债务，在对外关系上，享有连带债权，承担连带债务，但法律另有规定或者第三人明白共有人不具有连带债权债务关系的除夕卜。在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权，承担债务；偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。对共有物的治理费用以及其他负担，按份共有人按

41、照其份额负担，但当事人有明确约定的除外。(-)共同共有在实际生活中，共同共有最常见的类型是夫妻共有和家庭共有。1共同共有人的权利和义务共同共有人对整个共有财产享有平等占有、使用、收益和处分的权利，对整个共有财产平等地承担义务。共同共有人对共有财产都有治理的权利和义务，但当事人有明确约定的外。处分共有财产以及对共有财产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。共同共有人对因共有财产产生的债权债务，在对外关系上，享有连带债权，承担连带债务，但法律另有规定或者第三人明白共有人不具有连带债权债务关系的除外。在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，共同共有人共同享有债权，承担债

42、务。对共有物的治理费用以及其他负担，共同共有人共同负担，但当事人有明确约定的除 依据我国物权法的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，能够请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人能够随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时能够请求分割。分割的方式共有人能够通过协议确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产能够分割同时可不能因分割减损价值的，应当对实 物予以分割。难以分割或者因分割会减损价值的，应当对拍卖、变卖等取得的价款予以分割或者折 价补偿。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有

43、人应当分担损失。因分割对其他 共有人造成损害的，应当给予补偿。第四节用益物权一、用益物权概述(一)用益物权的概念及特征1用益物权的概念我国物权法规定的用益物权均建立在不动产之上，然而立法关于动产用益物权并未排，除。用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。2用益物权的特征用益物权原则上是就他人所有的物而成立的他物权，客体为他人之物。用益物权是一种限制物权。用益物权是以对物的使用、收益为目的的限制物权。用益物权是要紧以不动产为标的物的物权。用益物权一般为有期限的物权。(二)用益物权的分类和作用(1)用益物权的分类。独立用益物权和附属用益物权(依据用益物权的内容，建设用

44、地使用权和地役权)。法定用益物权和约定用益物权(依照用益物权产生的缘故)。(2)传统民法中的用益物权。传统民法中的用益物权要紧有地上权、永佃权、典权、用益权、居住权、地役权等不同的类型。(3)我国物权法中的用益物权，规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等典型的用益物权，以及海域使用权、探矿权、采矿权、取水权等准物权。二、土地承包经营权(一)土地承包经营权的概念、特征和意义1土地承包经营权的概念 土地承包经营权，是指土地承包经营权人依法享有的对承包经营的耕地、林地、草地等使用地的占有、使用和收益的权利。2土地承包经营权的特征土地承包经营权是一种独立的用益物权。土地承包经营权

45、的客体为农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地。土地承包经营权是一种有期限的物权。物权法第126条规定，耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；专门林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准能够延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定接着承包。3土地承包经营权的意义土地承包经营权属于农民的差不多权有利，请任意我国物权法第126条属于“接着承包”的规定，以及第132条关于给予承包土地予以征地补偿的规定，能够看出该项权利所体现的，立法者将此页权利作为农民差不多权利的重要设想。(二)土地承包经营

46、权的内容1土地承包经营权人的权利土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。土地承包经营权能够被继承，土地承包经营权人也能够通过转包、转让等方式依法流转土地承包经营权。2发包人的义务承包期内发包人不得调整承包地。除农村土地承包法等法律另有规定外，承包期内发包人不得收回承包地。(-)土地承包经营权的设立与流转1土地承包经营权的设立(土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立)2土地承包经营权的流转土地承包经营权人有权依法流转承包地。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。土地承包经营

47、权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地点人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权能够转让、人股、抵押或者以其他方式流转。再三、建设用地使用权(一)建设用地使用权的特征建设用地使用权的客体为国有土地。建设用地使用权属于独立物权。建设用地使用权为有期限物权。(二)建设用地使用权的设立建设用地使用权能够在土地的地表、地上或者地下分不设立。设立建设用地使用权，能够采取出让或者划拨等方式。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，

48、应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。(三)建设用地使用权的内容(1)建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。(2)建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。(3)建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形

49、式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。(4)建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提早收回该土地的，应当依照物权法第42条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。(四)建设用地使用权期限及其届满的后果1建设用地使用权的期限不同目的的土地使用权期限不同。居

50、住用地70年；工业用地50年；教育、科技文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。2建设用地使用权期限届满的后果、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。四、宅基地使用权1宅基地使用权的特征宅基地使用权是农村居民特有的权利，农民要取得这种权利的先决条件是他必须为该农民集体的成员。宅基地使用权是农村居民以“户”的名义享有的权利，即农民家庭享有的权利而不是个人的权利。宅基地使用权是一种能够继承的权利。2宅基地使用权设立与变动。，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地治理法等法律和国家有关规定。宅基地因自

51、然灾难等缘故灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。差不多登记的宅基地使用权转让或者捎灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。五、地役权1地役权的特征(1)地役权具有附随性，不是独立的物权。土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人接着享有或者负担已设立的地役权。地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部

52、分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及。地役权的，地役权对受让人具有约束力。(2)地役权不以占有他人土地为内容或目的，而只要求对方应尽某种容忍或不作为的义务。(3)地役权是一种土地物权，或者不动产物权。(4)地役权是一种有期限的物权。地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。2地役权的设立设立地役权需要订立书面的地役权合同，地役权自地役权合同生效时设立。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，能够向登记

53、机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。3地役权的内容(1)供役地权利人应当按照合同约定，同意地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。(2)地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。(3)地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭。违反法律规定或者合同约定，滥用地役权。有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。4地役权的变动(1)当事人能够通过地役权合同取得并变动地役权

54、。(2)地役权通常因下列缘故消灭。供役地权利人依法行使解除权。需役地或者供役地灭失。发生约定的事由。地役权人抛弃权利。(3)差不多登记的地役权发生变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。第五节担保物权一、担保物权概述1担保物权的特征及其要紧类型担保物权，作为一种物权，除具有物权的一般特性外，还具有下列特征。优先受偿性。附随性。设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。物上代位性。担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人能够就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿

55、。被担保债权的履行期未届满的，也能够提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。不可分性。第三人提供担保，未经其书面同意，债权人同意债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。担保物权。从是否被制定法明文规定为标准，可分为典型担保和非典型担保。我国物权法规定的担保物权的种类包括抵押权、质权和留置权。然而在物权法之外，还有合同法等法律规定的“所有权保留”等类型。2担保物权的担保范围担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。实现担保物权的费用不应包括当事人聘请律师的费用。3担保物权的实现方式同时存在人的担保和物的担

56、保的情形下，担保物权的实现方式，首先依据当事人自行约定；未约定或约定不明的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人能够就物的担保实现债权；也能够要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。二、抵押权I抵押权的特征不转移物的占有。不转移物的权利。附随性一定程度的缓和。抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。2抵押物的范围(1)抵押物包括建筑物(包括正在建筑的建筑物)、土地使用权、交通运输工具、生产设备、原材料及产品等。(2)

57、依据我国物权法的规定，不得设立抵押的财产包括以下六项。土地所有权。耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定能够抵押的除外。学校，幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。所有权、使用权不明或者有争议的财产。依法被查封、扣押、监管的财产。法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。3抵押权的设立设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同不得约定“流押”条款，即抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。不动产抵押，包括以正在建筑的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时

58、设立，即不登记不生效原则。以生产设备、原材料、交通工具等准不动产抵押以及财团抵押，物权法规定采取登记对抗主义原则，即不登记不得对抗第三人原则。4抵押权的效力设立在后的抵押不影向先前已存在的涉及抵押财产的租赁关系。但租赁在后发生的，则不能对抗设立在先并登记的抵押关系。在抵押权人同意，并提早清偿债务或将对应的价金提存，或抵押财产的买受人代为支付的情形下，抵押人方可转让抵押物。抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或肯提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提

59、早清偿债务。在存在多个抵押权时，其处理原则是，未经处于某一顺位抵押人同意，其他当事人缔结的顺位变更协议不得侵害其顺位利益。5抵押权的实现抵押权的实现方式，其原则是实行当事人自治，补充方式是拍卖、变卖。若相关协议损害其他债权人利益，即抵押财产变现价格显失公平，从而导致其他债权人无法受偿，则其他债权人能够在明白或者应当明白撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人

60、的除Jl-。收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列原则清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后Jib!序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；登记抵押权优先于未登记抵押权；抵押权未登记的，则按债权比例清偿。关于建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物在抵押权实现时的处理方法其原则是一并变现，各自处分。6专门类型的抵押(1)浮动抵押(财团抵押)。浮动抵押的特征有以下几点：担保物的价值在实现之前并不确定。今后的财产也可例外地用于抵押，这是对传统原则一定程度上的突破。(2)最高额抵押。抵押权实现时，所要担保债权数额才确定。要紧面向今后债权