XXXX年长沙写字楼市场环境分析

1、.PAGE ：.；2021年长沙市写字楼市场环境分析兰丽华近年来长沙写字楼市场风起云涌。华美欧国际、新时代广场、佳天国际新城、运达国际广场、中天广场、湘域中央专业高端写字楼频频亮相；中央商务区CBD跑马圈地，楼宇产生积聚效应吸引眼球带动经济；相对住宅市场的高售价、高租金收益，高投资报答，开发商和投资者灵敏的嗅到了财富增值的气味。在长株潭城市群被国务院同意为两型社会改革配套实验区之际，外乡企业积极参与国际经济大循环，跨国公司进一步登陆星城这些都刺激着长沙写字楼市场的专业化和全面升温。长沙市目前写字楼开展分析一分布格局分析据长沙市城市总体规划，长沙市商务中心以芙蓉广场为中心，东至韶山路，西到蔡锷路

2、，北至湘雅路、展览馆路，南到人民路，总面积约为4平方公里。集金融、商务、办公于一体。另在河西新城、星马新城规划商务办公区。目前长沙市写字楼的分布根本是按此规划，写字楼集中在芙蓉广场附近的芙蓉区北部和开福区南部。长沙市中高档写字楼，主要集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，构成了一个中央商务圈，周边配套成熟。开福区：长沙之芯、建鸿达现代城、长久大厦、JF结合中心、宽广大厦、中信大厦、长泰大厦、君泰大厦、四方大厦芙蓉区：亚大时代、中天广场、中隆国际、平和堂、文化大厦、顺天财富中心、华美欧大厦、湖南信息大厦、蓝色地标、结合商厦、湘豪大厦、天平大厦、锦泰广场、湖南国际商务中心、千喜华城天心区写字楼

3、主要分布在芙蓉路沿线。城市之心、江山资源大厦、友阿大厦、新时空NO.1、华森大厦、心星国际商务大厦、标志长沙商务中心、汇源大厦雨花区写字楼较少，分布分散，主要分布在雨花区的西北部。东1时区、铭城国际、佳天大厦、三艰苦厦、志佳大厦、中南博远大厦、中建大厦二租金价钱区域分析开福区写字楼租价售价长沙之芯1.8元/天起 10888元/建鸿达现代城1.1元/天均 3200元/JF结合中心1.2元/天均 4480元/宽广大厦1.5元/天均 6300元/长泰大厦1.0元/天起 2880元/芙蓉区写字楼租价售价亚大时代2元/天只租不卖中天广场3.0元/天起12000元/恒隆国际1.8元/天起 5000元/平和

4、堂3 元/天均 5380元/顺天财富中心1.8元/天均4800元/定王大厦1.8元/天均6100元/文化大厦1.8元/天均6100元/结合商厦1.5元/天均4200元/湖南国际商务中心0.8元/天均3000元/蓝色地标0.8元/天均3500元/华美欧大厦1.8元/天均8100元/天心区写字楼租价售价城市之心1.0元/天均3100元/新时空NO.11.1元/天均3900元/标志长沙商务中心1.8元/天均 8000元/汇源大厦1.2元/天均3400元/雨花区写字楼租价售价东1时区0.7元/天均3700元/中南博远大厦0.8元/天均 5400元/铭诚国际0.8元/天均 5060元/融程国际2元/天均

5、 12000元/名汇达0.9元/天均 5204元/由以上四个表格可以看出，芙蓉区块写字楼租价和售价最高，是高端写字楼的集中之地，以芙蓉区为原点向周围分散。开福区与天心区的租价与售价相当，开展态势处于同一程度，体系建立处于开展之中。相较之下，雨花区租价较低，加之写字楼分布零散，还未构成一个完好的体系。总的说来，由于国内外一些大企业公司入驻长沙市，长沙市对高端写字楼的需求也越加旺盛，加上芙蓉区块已构成成熟的商务圈，是长沙市的老牌商务中心，开福区、天心区与雨花区开发空间很大，写字楼在一定阶段内价钱还有一个上升的空间。阅历2021年楼市黄金期，一些后起之秀的租价与售价都曾经上涨。三高端写字楼调查1、租

6、金程度写字楼租 价售 价亚大时代2元/天/中天广场3.6元/天起12000元/中隆国际1.8元/天起 5000元/平和堂3 元/天均 5380元/文化大厦1.8元/天起6100元/标志长沙商务中心1.5元/天均 5700元/顺天财富中心1.8元/天均4800元/佳天国际新城1.8元/天均4350元/定王大厦1.5元/天均6100元/新世纪大厦1.5元/天/金源大酒店2.8元/天/天玺大酒店2.6元/天/标志长沙商务中心1.5元/天均 8000元/CTA财富中心1.5元/天均 4600元/2、附加效力 目前，长沙市的高端专业写字楼普遍都提供酒店效力、商务中心、代取物品、代收剪报、订餐、代办票务、

7、代订报纸、代订机票车票、办公场地清洁效力、设备维涵养护、行李存放等软件效力。同时，将餐饮、金融效力、健身、咖啡生活等软性效力引入办公区间，除为入驻企业提供温馨高档的环境以外，还能实现其快捷的任务效率。如顺天国际财富中心、中天广场、亚大时代等工程，附加效力比较到位。 普通说来，写字楼比的是硬件拼的是软件。长沙市高端写字楼周边的配套设备杂乱无序、档次较低也是导致其在软件效力程度不断上不去的重要缘由。 3、入驻率分析写字楼入驻率写字楼入驻率亚大时代95%只租不卖佳天国际新城90%中天广场50%定王大厦80%中隆国际98%新世纪大厦80%平和堂90%佳天国际新城60%文化大厦90%金源大酒店99%独一

8、星城国际90%天玺大酒店90%顺天财富中心90% 从上表可以得出结论，由于长沙近几年本身经济开展的快速，再加上长株潭合并等政策的利好，不少国际型、全国型大企业酒店、地产、网络科技行业等进驻长沙，使得长沙高端写字楼进驻率处于高位，潜在刚性需求非常宏大。4、配套设备调查写字楼周边配套写字楼周边配套亚大时代周边小型商店佳天国际新城餐饮、文娱中天广场中天商场定王大厦交通银行、小型商店中隆国际中国挪动、中天广场新世纪大厦家乐福、贺龙体育馆平和堂平和堂商场金源大酒店金源大酒店、家乐福、贺龙体育馆文化大厦通程大酒店天玺大酒店天玺大酒店独一星城国际富临饭店标志长沙商务中心豪布斯卡酒店顺天财富中心锦绣红楼CTA

9、财富中心天虹商场、酒店、足浴、餐饮长沙市写字楼周边配套设备丰富，位于中央商务区的的写字楼多为纯写字楼，配套多以周边商场为主。非中央商务区的写字楼本身不纯粹，配套多以大厦本身酒店为主，且兼有其他商业，配套丰富但显得杂乱。5、客户来源调查高档写字楼的运用者选择高档写字楼的目的是将高档写字楼作为本身企业的名片，要求写字楼的档次需符合甚至高于本身笼统。这类企业普通规模较大，金融、房地产、媒体、投资等行业的比例较大。酒店写字楼：金融、投资、地产等行业高档写字楼：各行业大型企业中低档写字楼：小型企业、开展中的企业楼 盘地 段亚大时代五一路袁家岭华美欧国际五一路中天广场五一路与芙蓉路交汇处恒隆国际五一路与蔡

10、锷路交汇处平和堂五一路黄兴路口文化大厦韶山路维一星城国际韶山路人民路口中建大厦韶山路顺天财富中心芙蓉路解放路口佳天国际新城芙蓉路侯家塘定王大厦芙蓉中路二、 2021年长沙市高端酒店运转小结 一主要高端写字楼片区小结长沙市现有高端写字楼物业分为两个部分，一是酒店写字楼，以华天、通程、华雅等高档酒店为依托，依托高档酒店配套及效力吸引客户进驻，其客户普通为国际知名公司，如汇丰银行等；二是专业高档写字楼，主要集中在芙蓉中路、五一路、韶山北路等繁华地带。这些写字楼也已根本售完，其入驻率都到达了85%以上。这些区域都是老牌的商业区，周边配套成熟，但是曾经略显破旧，交通拥堵等不利要素也制约着这些地方的开展。

11、顺应政府滨江新城的规划，城市的中央商务区将会转移至环境和交通都较好地新城区。另外，河西新城、星马新城正在规划商务办公区。 长沙市滨江新城规划图 目前，长沙的高端写字楼分布曾经逐渐构成各自具有特征的商务圈经济，它们分别是五一广场商务圈、芙蓉路金融商务圈、文艺路口文化商务圈。三个商圈写字楼分布格局成熟，构成了各具特征的气质和品貌。 五一广场商务圈：以五一市民绿化广场为圆心、以五一大道为轴线的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、恒隆国际大厦、第一大道、中天广场等先后崛起。 芙蓉路金融商务圈：以芙蓉路为轴线的金融商务圈那么以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证

12、券公司参差林立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住与商务楼盘建立的高潮。顺天国际财富中心、蓝色地标、佳天国际新城、运达国际广场、金帆大厦、新时空NO.1等写字楼遍及其间。 文艺路文化商务圈：全新崛起的以文艺路口为中心的文化商务圈那么以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，构成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特征。入驻这一区域的企业多为国际、国内大公司的驻长机构，大型代理商和大型贸易公司。而支撑这一商务圈的除了周边的星级酒店外，还有亚大时代、城市之心等写字楼。写字楼隶属商务圈区位地理位置中天广场五一广场商务圈芙蓉五一西路6号第一大道五一广场商务圈五一路与芙蓉路交汇处恒隆国际大厦五

13、一广场商务圈五一路与蔡锷路交汇处平和堂五一广场商务圈长沙市五一广场定王大厦芙蓉路金融商务圈芙蓉区芙蓉中路388号顺天国际财富中心芙蓉路金融商务圈芙蓉中路368号蓝色地标芙蓉路金融商务圈长沙市解放路市公安局绿化广场东侧佳天国际新城芙蓉路金融商务圈天心区芙蓉中路二段劳动西路337号侯家塘运达国际广场芙蓉路金融商务圈湖南长沙芙蓉中路一段478号金帆大厦芙蓉路金融商务圈芙蓉北路558号新时空NO.1芙蓉路金融商务圈长沙市芙蓉南路神农大酒店对面亚大时代文艺路文化商务圈长沙市五一中路68号城市之心文艺路文化商务圈芙蓉中路与城南路交汇处 二高端写字楼分布特点小结根据长沙市高端写字楼分布情况来看：1、目前，长

14、沙市高端写字楼沿市区三横两纵五条主干道呈“日字形。三横：指五一大道、解放路和劳动路。两纵：芙蓉路和韶山路高端写字楼根本上分布在长沙市主干道沿线及“日字型区域。该区域根本上涵盖了长沙CBD以及城市主要商圈，商务、商业与环境都非常成熟。 2、高档写字楼主要集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，再以此中心为原点向周围进展分散。三、 长沙市高端商业回想一2021年写字楼销售分析销售情况价钱及销售量楼 盘销售情况售 价入驻率租 价亚大时代只租不卖/95%只租不卖2元/天中天广场40%均12000元/50%3元/天恒隆国际售完均5000元/98%1.8元/天平和堂平和堂一切/90%3元/天文化大厦售完

15、均5400元/90%1.8元/天独一星城国际售完均4300元/90%1.2元/天顺天财富中心售完均4800元/90%1.8元/天佳天国际新城售完均4350元/60%1.8元/天定王大厦售完均6100元/80%1.5元/天销售情况分析长沙市写字楼大部分为投资客购买，由物业托管出租。根本已售完，销售情况好。 作为一个新兴生长型城市，越来越多的大企业进驻长沙，中心型企业的开展也越来越成熟，对于高档写字楼的需求也更加迫切。从上表可以看到,高档写字楼的入驻率都到达了90%以上，高于中档写字楼的入驻率，写字楼的销售率接近100%，这阐明长沙市的高档写字楼很有市场前景。中天广场采用整层出租的方式，目前入驻率

16、只需50%。从中天广场目前的租售形状来看，长沙市入驻写字楼的企业多数规模不大。二长沙市未来写字楼供应分析1.供应情况长沙市写字楼物业分为酒店写字楼和专业写字楼两部分，市场近年来开展较快，出现了顺天、中天等5A级写字楼，这是随着长沙经济的开展和招商引资等措施的实施带来的必然结果，大型企业的开展和成熟、国际型大企业的进驻为长沙市高档写字楼在长达开展提供了良好的市场环境。2.现有产品特点优点及缺陷作为一个开展中的二级城市，长沙市的写字楼市场有着以下特点：高档写字楼与商住两用楼共存，并都有剧烈的市场需求，中低档写字楼处境为难。一些处于创业初期的小企业受资金程度所限，租用专业写字楼将呵斥强大的本钱压力，

17、所以选择相对廉价的商住两用的物业。而生长期的大中型企业思索到公司笼统的问题，情愿选择高档的写字楼。高档写字楼的配套和效力也是吸引资金富余的企业选择的重要缘由。中档的写字楼却处于二者的夹层间，大企业看不上，小企业用不起，空置率较高，长沙市现有的高档写字楼主要集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，构成了一个中央商务圈，周边环境成熟。以文化大厦和亚大国际为代表，是较早开发的甲级写字楼，入驻率高，吸引了一些大企业和大量生长型的中型企业的进驻，但其楼面配套曾经相对老化。以中天广场为代表的新建写字楼装修规范高，并具有酒店式公寓和商业等物业方式，城市综合体的特点明显。此外，一些比较高档的写字楼存在的一个

18、共性问题是停车位的严重缺乏，这将会给整个写字楼产品、效力档次带来不利影响。四、2021年长沙市高端酒店前景预测一2021年长沙写字楼市场评价及预测1、年度总环境政策+市场分析展望1楼市新政分析自2021年底以来，抑制性政策开场频繁出台。2021年1月10日，国务院办公厅发布，明确表态要遏制房价过快上涨，行业政策面已从“宽松转向了“中性。 随着“通知的出台，估计中央相关部委及地方政府随后将呼应要求陆续出台一系列配套细那么，“楼市利空有“接踵而至的能够；另外，随着未来加息周期的降临，如现有的“中性政策不放松的话，受加息影响政策面将由“中性转为“趋紧。 虽然政策有“趋紧能够，但是，历史阐明中央政府决

19、策特别是货币往往滞后于市场表现，特别是物价走势。即使货币政策收紧，对市场产生影响需求一段时间，从紧的货币政策才会发扬作用，而且货币政策的收紧加息、缩紧银根是一步步的，效果也需求渐渐释放。政策的实施到效应的产生，还需求一个过程。2宏观经济为地产行业带来可继续开展在近些年宏观经济动摇较为频繁的情况下，长沙的经济根本面照旧坚持着安康开展的态势。虽说目前政策“趋紧已成为地产调控的主调，但是长沙近几年价钱与一线城市相较涨幅平稳，因此，2021年长沙房地产市场将继续开展。3商业投资型物业继续炽热2021年土地市场供应已呈现多元化特性，打造城市综合体工程将会是长沙未来几年的方向和主流，由于长沙楼市各种类型物

20、业供应层次丰富，商业楼、写字楼等投资型物业不断深受“追捧。4写字楼产品趋于高端化，价钱平稳增长 由于长沙城市经济不断开展的客观要求长株潭融城、城市规划扩张、交通日益便利、GDP增幅迅速，根据近2年长沙新城的规划、写字楼的租售价钱情况以及入驻率等情况来看，写字楼产品将向高端化开展方向靠拢，新兴高端产品租售价都将有所上升。2、长沙年度政策解析长沙市公布了，将发扬财政资金引导作用，健全效力网络。估计今后五年，全市个体工商户年均增长l2%，到2021年达34万户以上；私营企业年均增长14%，到2021年达7.5万户以上；一定规模以上企业数年均增长5%，到2021年达2500户以上。3、长沙经济情势分析

21、2021年长沙全年完成地域消费总值3300亿元估计数，下同，增长14.5%；地方财政收入406亿元，增长18.7%；完成全社会固定资产投资2430亿元，增长30%；城乡居民人均可支配收入为20650元和9005元，分别增长13%和18%。整体来看，全市经济实现平稳快速增长，并呈现出逐季向好的趋势。2021年随着经济情势的好转和政府招商引资力度的加大、支持创业政策的出台，长沙市的经济情势活泼，各工程经济目的处于平稳较快增长的形状，必将迎来一个新的开展顶峰。日前，中央的房地产政策趋向二线城市，加之长.株.潭.合并。那么，长沙的房地产业务，将还有宏大的开展空间。4、写字楼供应量1长沙在建写字楼工程一

22、览表 工程称号位置物业类型开发商开发规模占地面积建筑面积金泽园小区望城县星城镇普通住宅 商业楼 写字楼其它长沙金德置业开展有限责任公司259167.0平方米271500.0平方米双盈.卧龙湾长沙金星大道与银星路交汇处普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南双盈房地产开发55048.5平方米368000.0平方米华龙湘安大厦车站北路360号附近普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南湘安房地产开发6348.3平方米28563.6平方米铂宫长沙市又一村巷88号普通住宅 商业楼 写字楼长沙市三联房地产开发11604.8平方米100000.0平方米金色比华利国营综合农场马栏山分场普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南高广房

23、地产开发165551.0平方米323090.0平方米香槟小镇长永高速公路辅道与星沙大道交叉口西北角普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南凯诺置业投资开展35214.1平方米126384.3平方米泊富广场泊富国际广场位于开福区芙蓉北路564号普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南珈鼎置业开展26700.72平方米307059平方米中天广场芙蓉区五一西路6号普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南天翔房地产18741.40平方米170000平方米铭城国际东二环与人民东路交汇处往东80M处普通住宅 商业楼 写字楼其它湖南三诚置业9470平方米47993.01平方米鸿基综合楼天心城南路79号普通住宅 商业楼 写字楼其它鸿

24、基湖南房地产开展3256.68平方米17000平方米 从总体上分析，无论是老牌商务中心芙蓉区块，还是周边区域与正在规划建立的新城所提供的供应量，尤其是高端写字楼产品的稀缺，再根据目前高端写字楼入驻率与销售率的情况来看，现有供应量不能满足经济不断开展长沙市场的需求量。故2021年长沙写字楼市场求大于供。 2 价钱走势上图为2021年以前部分高端写子楼租金价钱 上图为2006年部分高端写字楼均价下表为2021年以后长沙高端写字楼租金价钱写字楼租价亚大时代2元/天中天广场3.6元/天中隆国际1.8元/天平和堂3 元/天文化大厦1.8元/天标志长沙商务中心1.5元/天顺天财富中心1.8元/天佳天国际新

25、城1.8元/天定王大厦1.8元/天新世纪大厦1.5元/天金源大酒店2.8元/天天玺大酒店2.6元/天标志长沙商务中心1.5元/天CTA财富中心1.5元/天 自2006年以来，长沙写字楼的租售价钱处于逐渐攀升之中。受产品高端化、长沙经济开展、市场求大于供等要素的影响，2021年长沙写字楼的租售价钱还将稳中有升。二、2021年长沙市写字楼运转评价及预测目前，长沙市的高端专业写字楼普遍都提供代取物品、订餐、代办票务、代订报纸、代订机票车票、办公场地清洁效力、设备维涵养护、行李存放等软件效力。同时将餐饮、金融效力、健身、咖啡生活等软性效力引入办公区间，除为入驻企业提供温馨高档的环境以外，还能实现其快捷

26、的任务效率。越来越多的5A级写字楼应市场要求而生。电梯楼盘称号车位数建筑面积/停车位电梯数量建筑面积/电梯数佳天国际新城339217/198173/1运达国际350212/1514840/1建鸿达现代城154307/1594556/1新时空NO.1200230/167667/1金浮大酒店180388/1568/1平和堂500223/1715928/1结合商厦150204/147640/1凯旋国际300221/1322100/1中天广场700328/1545920/1第一大道108218/163924/1上表为部分写字楼停车位与电梯数据空调方式楼盘称号空调类型楼盘称号空调类型楼盘称号空调类型中天广场中央空调顺天财富中心中央空调平安大厦中央空调佳天国际新城中央空调国贸金融中心中央空调湘域中央中央空调运达国际中央空调新世纪大厦中央空调汇富中心中央空调亚大时代中央空调新时空分户中央空调结合商厦中央空调湖南文化大厦中央空调金浮大酒店中央空调凯旋国际中央空调豪廷大酒店中央空调平和堂中央空调建鸿达现代城中央空调华联商厦中央空调第一大道