《中外资产评估准则》课件第8章 澳大利亚与新西兰资产评估准则

1、中外资产评估准则第八章 澳大利亚与新西兰资产评估准则1 学习目的通过本章的学习，你应当深刻理解或掌握：（1）澳大利亚与新西兰评估准则的基本特点。（2）澳大利亚与新西兰评估准则的框架结构。（3）API职业行为守则与PINZ职业道德。（4）ARPGN1土地污染问题、NZRPGN1受污染土地的估值。（5）中国、澳大利亚与新西兰相关评估准则的差异及相同点。你应当了解：（1）澳大利亚财产学会。（2）澳大利亚与新西兰评估准则的产生与发展。（3）澳大利亚矿资产评估准则。2 知识结构图准则制定APIPINZ演进基本特点主要术语框架结构IVS2007实践准则业务重点客户关注评估程序不动产抵押贷款目的估值抵押贷款

2、目的估值（拍卖）评级和税收的估值强制收购的估值住宿酒店估值公司财产所有权结构局部利益估值提供文件的估值租金价值评估农业财产估值自存储财产评估厂房设备评估保险为目的的评估免责条款和资格声明作为专家证人，提倡者或仲裁员租赁优惠测量方法可行性研究尽职调查财产保险管理制备的财产出售物业开发管理和聘用租赁代理服务API职业行为守则AVGN1澳大利亚以财务报告为目的的评估ARPGN1土地污染问题ARPGN2土著人土地所有权问题澳大利亚矿业资产评估准则ANZVGN评估指南制定、概念框架与实践准则ANZVGN房地产评估指南澳大利亚特有的评估准则澳大利亚与新西兰评估准则PINZ职业道德、PINZ职业行为守则NZ

3、VGN1用于新西兰的财务报告估值NZVGN3建筑和房屋在房屋建成或以前空置新房子的估价NZRPGN1受污染土地估值NZRPGN2未注册估价师编制估价报告的签字新西兰特有的评估准则3 案例导入 澳大利亚与新西兰两国跨塔斯曼海相望，两国独特的地理位置及英联邦国家的历史背景使其在政治、经济、社会、军事、文化等领域保持密切的合作，两国领导人定期会晤，接触频繁。2011年，两国签署进一步密切经济关系投资议定书并发表跨塔斯曼合作联合声明，这为两国联合制定资产评估准则奠定了基础。同时，澳大利亚的税收政策、土著居民、环境保护法规、丰富的矿产资源等，也对澳大利亚有关评估准则的制定产生了巨大的影响。第一节 澳大利

4、亚与新西兰评估准则的制定与演进 一、澳大利亚与新西兰评估准则简介（一）制定主体及其发布 澳大利亚与新西兰评估准则（AUSTRALIA AND NEW ZEALAND VALUATION AND PROPERTY STANDARDS，以下简称“ANZVGN”）是由澳大利亚财产学会（The Australian Property Institute，以下简称“API”）和新西兰财产学会（The New Zealand Property Institute，以下简称“PINZ”）下设的澳大利亚和新西兰的财产评估准则委员会（AV&PSB、NZV&PSB）共同制定的，是财产评估行业的知名准则，通常由澳大

5、利亚财产学会出版发行。 （二）API、PINZ的主要职责API的首要任务是建立并维护评估业务、教育、道德和纪律的高水准。主要职责是：（1）制定和颁布统一的资产评估执业准则；（2）考核和培训会员；（3）承担资产评估争议的仲裁；（4）负责出版评估期刊和专业书籍；（5）为评估师提供交流的场所和信息资料。PINZ遵循的原则是：通过专业学习创造非凡的财产评估师和持续的专业发展；规范职业伦理、守则行为和实践，诚信和透明度；追求在房地产行业所有领域的卓越；社会责任和工作责任。 （三）API和PINZ会员执业范围API和PINZ会员的业务范围非常广泛，既有狭义的财产，如房地产等；也有许多不同类别的财产，即广义

6、上的财产，如获得的好处或未来的权利等。具体而言，财产包括动产、知识产权、权利、许可证、期权、厂房及机器、不动产、艺术品和珠宝、商誉，等等。二、ANZPS的演进 澳大利亚与新西兰评估准则经历了各自独立、联合制定以及国际协调三个发展阶段。 澳大利亚（1998-2006年以前）联合制定（2006年）国际协调新西兰（2006年以前）澳大利亚（1926-1998年以前）新西兰（2006年以前）澳大利亚与新西兰评估准则的演进 1926年英联邦评估师学会（澳大利亚评估师和土地经济学家学会）1999年、2001年、2004年分别发布准则第2版、第3版和第4版1998年更名为澳大利亚财产学会，发布第1版准则20

7、06年、2008年API与PINZ联合发布第5版、第6版2012年API与PINZ联合发布第7版1932年成立全国委员会第二节 ANZPS的重要概念及框架结构一、ANZPS的定义及其重要概念二、ANZPS的框架结构ANZPS同时涵盖了两国财产学会共同认可的准则、各自独有的准则以及国际评估准则，其内容结构远比一个国家或者组织制定的评估准则复杂，其内容结构可归纳为职业道德准则和行为规范、国际评估准则2007、实践准则、评估指南、房地产评估指南、业务重点、客户关注、评估备考等8个部分，职业道德准则和行为规范、实践准则、评估指南是其核心内容。二、ANZPS的框架结构财产评估准则简介前言IVSC评估准则

8、2007API职业行为守则职业道德准则和行为规范PINZ职业道德PINZ职业行为守则IVSC评估准则2007澳大利亚财产学会与新西兰财产学会介绍财产评估准则手册评估实践准则与指南的开发API & PINZ 实践准则API & PINZ评估指南API评估指南PINZ评估指南API & PINZ房地产评估指南API房地产指南PINZ房地产指南AVGN 1用于澳大利亚的财务报告估值AVGN 2以保险为目的的评估（已被ANZVGN13所取代）ANZPS1 以强制收购为目的的评估ANZVGN 1房地产评估程序ANZVGN 2抵押贷款安全目的的估值ANZVGN 3抵押贷款安全的目的估值（拍卖）ANZVGN

9、 4基于评级和税收的估值ANZVGN 5基于强制收购的估值ANZVGN 6住宿酒店估值ANZVGN 7公司财产所有权结构局部利益估值NZVGN 1用于新西兰的财务报告估值NZVGN 2以保险为目的的评估（已被ANZVGN13所取代）NZVGN 3建筑和房屋在房屋建成或以前空置的新房子的估价ANZRPGN 1免责条款和资格声明。ANZRPGN 2作为专家证人，提倡者或仲裁员。ANZRPGN 3租赁优惠。 ANZRPGN 4测量方法。ANZRPGN 5可行性研究。ARPGN 1土地污染问题 ARPGN 2土地所有权的问题NZRPGN 1污染土地估价NZRPGN 2未注册估价师编制估价报告的会签AN

10、ZVGN 8用于提供文件的估值ANZVGN 9租金价值评估ANZVGN 10农业财产估值ANZVGN 11自存储财产评估ANZVGN 12厂房设备评估ANZVGN 13以保险为目的的评估ANZRPGN 6尽职调查。ANZRPGN 7财产保险管理 ANZRPGN 8制备的财产出售ANZRPGN 9物业开发管理和“聘用”ANZRPGN 10租赁代理服务客户关注价值形式业务重点索引删除业务重点专业活动 报告，内容和编辑财产行动计划 CPD要求，活动的策划者和记录者客户关注API、PINZ成员提供的服务类型指导评估师住宅的桌面评估咨询注意反馈给API及PINZ成员和/或API / PINZ住宅产权评估

11、和安全 附属单据对价值形式的限制评估受限备忘录 索引删除的内容API年度CPD记录API和PINZ办公室联系信息第三节 澳大利亚与新西兰资产评估准则的主要内容 一、职业行为守则（一）API职业行为守则（二）PINZ职业道德及职业行为守则二、IVSC评估准则2007三、API & PINZ实践准则四、API & PINZ评估指南（一）ANZVGN 5基于强制收购的估值（二）ANZVGN 10农业财产估值五、API & PINZ房地产评估指南（一）API & PINZ房地产评估指南（二）API房地产评估指南 ARPGN 1土地污染问题关于土地污染评估问题，澳大利亚和新西兰分别制定了各自的土地污染评

12、估准则。（一）准则框架ARPGN 1由引言、污染类型和案例、确定和量化污染、修复实践与技术、对价值的影响、贷款的潜在问题、立法、赔偿保险、GST谨慎等9章构成，为评估师执行土地污染问题的评估提供了系统的指导与方法。 指南后附录了联合国危险类别、潜在的污染活动和产业及土地用途、建议的环境量表、样品环境资产负债表、瑕疵评估方法、澳大利亚的环境立法等内容。第1章 总则 1.1 目的。本指南的目的在于对土地污染的信息、存在的问题和解决的方法做简要概述。协会建议，该协会成员可以将其作为评估和报告被污染、污染状况未知或不明确的土地时的一项指南。其中包括土地效益的提高、结构的改善和产能的增加。1.2指南的地

13、位。指南收录一些已经被认可的“良好实践”，因此，如果运用得当的话，将会为评估工作提供专业支持（尽管这不应该被假定）。虽然他们不是强制性的，但他们很可能作为成员工作水平的一个衡量标准。他们是资产评估准则不可分割的一部分。1.3指南的范围。本指南适用于成员报告财产，同时它涉及到许多关于环境污染以及其对土地价值和市场流动性存在潜在影响的例子。它提供和规范了一般概念和关注点，并提出被认为有可取之处的方法。它不旨在提供成员应以何种方式处理这些问题的一个明确范围。许多土地污染问题界定不清且涉及复杂或未决事项。关于受污染土地评估的公式化方法没有得到充分的发展。适当的程序会根据每个属性值或者评估的情况而有所不

14、同。成员应该运用自己的技能和判断力，并将掌握的相关信息运用到自己的评估实践中。本指南应与其他总体或直接适用于资产类型、目的或者所涉及事项的指南和实践标准结合使用。1.4国际评估准则。本指南承认由国际评估准则委员会制定的国际评估准则，其目的是与这些准则中的概念和定义保持一致，但是，可能存在为了反映澳大利亚和新西兰的法律和实践而偏离国际评估准则委员会的准则的情况。1.5会员参与。会员在本指南和在此处所提到的局限性的协助下，对有关资产评估和产权问题能够提供适当的专业意见。1.6市场更清晰。在一般公众提高环保意识，环境保护法规，污染和土地污染相关的诉讼，以及使财产使用者直接或间接受到财物损失的事件中，

15、市场更加意识到化学、辐射、噪声和其他空气污染物对地下水、土壤和整体环境的潜在不利影响。市场反应过度，价格可能被人为压低。此外，关于一个特定污染物有限的信息，将会对价值造成二次“污染（stigma）”。相反，市场似乎越来越意识到被污染的属性可以被兑换，并重建为可行资产（viable assets）。1.7对商业影响的意见。无论是顾客，供应商，采购商，金融机构，接收机经理（receiver-managers），或大或小财产组合的持有人等，这些客户（不管是不是财产所有者）往往会向机构成员寻求关于土地污染如何影响他们的财务安全和资产价值的建议和指导。虽然成员不能也不应当促使自己成为完全能够代表客户测量

16、、记录和提供详细的科学建议的机构，但是他们能够在某种程度上对客户提供关于怀疑或明显污染的商业影响的建议。1.8待进一步调查的问题。机构会员应当在这些问题上给予合理的关注。想通过增加一个免责声明称该财产已被评估或者称“不考虑存在污染的问题”以试图来减轻自己责任的会员，并没有给顾客提供其所期望的最佳实践水平，也可能无法满足法院要求的实践标准。因此，协会要求其成员对污染方面知识、与此主题相关的法律和法规以及他们对资产价值的影响具有充分的知识储备，以满足上述准则的要求。这涉及会员资格的问题，在适当的情况下，会员应当正确告知客户存在的潜在问题，即使这些问题可能需要通过自己的进一步的调查，从而实践会员的专

17、业义务。1.9影响各种类型财产。会员几乎不会在没有掌握足够的信息或证据的情况下，就完全排除土地污染这种可能性。他们会通过仔细的研究和观察，对有关涉嫌污染和对资产市场价值存在潜在影响的事项提供建议。环境污染将会影响各种类型的财产，应当对所有财产评估进行考虑。1.10污染场地的定义。根据澳大利亚和新西兰环境和自然保护委员会、国家卫生和医学研究委员会规定，污染场地是指发生有害物质浓度高于背景值，并在评估结果表明，它构成或可能构成即时或长期对人类健康或环境危害情况。鼓励积极培育对污染有识别和治理能力的专业顾问组成的专业协会。 第2章 污染类型和案例 2.1范围广泛。潜在环境污染物范围广泛，有液体、固体

18、化学腐蚀性气体和放射性物质。2.2物理污染物。每种污染物，必须考虑其潜在的物理和非物理的影响。物理污染物，包括石棉，烃类，铅，汞，砷，氰化物，农药，但并不限于这些物质。矿业副产品包括营养物质和砷化合物。未爆炸条例（Unexploded ordinances）是前国防力量土地上的另一个环境难题。有机化合物如甲醛是问题资源。使用煤发电的发电厂产生的煤焦油，石棉或印刷电路板，可引起毒性问题。他们都只不过是一些例子。2.3非物理污染物。这些污染物包括无形的、非物理物质。然而，它们应当被视为真实的物理污染物。一个典型的问题可能是辐射的形式，强烈的无线电波传输，过多的热量。2.4氡。氡是一种天然存在的放射

19、性气体，大约一半的曝光是由这种气体负责的，在背景辐射下，这是不可避免的。吸入氡及其衰变产物会增加患肺癌的风险。氡气源于在地下特定的放射性物质，在小范围内，来源于建筑材料。它分散在露天中，但是在通风不良的地下室和洞穴一样的空间分布水平就会升高，即使还没有发现这样的浓度水平将会对澳大利亚人的健康造成危害。2.5在家庭内部环境的毒素。这些毒素包含一长串的物质，包括杀虫剂，铅基油漆，木材防腐剂，上光剂，除草剂，漂白剂和其他许多物质。某些相关木材或者用于家庭保温、家具和配件的生产材料可能会释放甲醛或其他影响一些人健康问题的防腐剂。（这些家庭的许多毒素不是长时间的，而是短暂的，通过相对较低的成本手段就可能

20、消除。）除非在特定情况下，如在商业行为中使用这些产品，国内出的估值报告会认为含量是过度的。2.6清单和有害物质定义的改变。列表和物质特性构成了危险废物，当新的信息变得可用的时候，大量的物质被认为经常发生有害的改变。来自国家或地方环境机构的信息往往是可用的。附录1和2提供了初步名单。在澳大利亚和新西兰为污染评估和管理提供指南的网站上也包含了大量的列表。2.7与环境相关的法院案例。与环境相关的诉讼案件，特别是联邦法院，如果根据以往的活动或管理建立新的区域进行判断的话，将会对价值产生潜在影响。这种情况下，法律可以对存在疑问的地方进行适当的调查。 第3章 确定和量化污染 3.1可能污染的信息。土地可能

21、污染的信息对土地行业是至关重要的。此类信息的两个主要来源是历史土地利用的调查和由环境工程师/审核员进行的环境污染科学调查。调查一般分三个阶段：第1阶段：土地初步勘测。第1阶段是对在土地上的任何污染进行初步评估。它包括以下步骤：调查土地历史；现场物理性检查；基本的取样和分析，以确定是否存在污染；编写一份报告。第2阶段：详细的现场调查。如果第1阶段的调查结果显示需要进一步调查，则进行详细的现场调查来评估：各种污染物的浓度；修复土地体积；渗滤及流动性污染物；地下水污染；异地迁移污染物的可能性。第3阶段：健康、环境评估以及整治计划的确定。根据第2阶段调查结果提供的信息来确定污染物在现有和预期的土地用途

22、上潜在的“人类接触和对环境的影响。”如果预期的使用会对环境造成不可接受的影响，则需要根据条件实施部分或全面整治，或其他土地污染的管理战略。卫生和环境风险评估必须进行，网站专项整治计划也须有所准备。3.2第1阶段调查：背景研究与历史性土地的用途。以前的所有者和员工是了解财产历史的一个很好的信息来源。地方议会可以提供关于土地的一些更突出的丰富信息，标题搜索可以提供一些以前使用的信息。许多州政府的航拍照片，可以帮助确定一些以前的用途。政府部门，如涉及采矿、公共供水、环境和健康，他们有规范的记录和其他有用信息。3.3寻找迹象。如果不是目前使用，找到能说明以前使用的迹象是重要的，这可能导致或者引起某种形

23、式的污染。由于土地历史的编制，需要有一个完整的详细的现场检查。经常有一些有非议的土地，它们可能存在某些形式的污染迹象。会员应查看混乱或彩色的土壤，混乱的植被，化学容器的存在，或化学气味，并查看地表水的质量。此外，表层土壤或填土可能已经从其他位置被引入到土地里。异地源污染的可能性也应考虑。3.4成员的角色。会员应该知道，对于合理的现场检查和询问有关当局，发现污染的检测和初步鉴定以及随后的报告，他们的角色和专业知识都是有限的。详细确定污染量化应该留给那些在这一领域的专业人士。然而，当提供信息给会员时，应该给客户提供一份来源声明（无论是邻居，前雇主或环境专家）和适当的资格认证。3.5污染场地注册。一

24、些国家编辑由国家有关环保机关维护的，供公众查阅的受污染场地注册簿。如果会员发现或怀疑一个场所可能是被污染的，则应当在适当的时候，检查污染场地注册簿时保持谨慎态度。这将有助于为会员的客户提供有用的信息，从而提高了提供的服务水平和履行会员的专业义务。成员不能过度依赖这些注册簿，因为他们并不详尽，尤其是在这些国家，他们没有正式通过立法要求。不在注册簿上不能被用来说明场所并没有受到污染。即使在缺少受污染场地的注册簿，环境部人员仍将提供一些场所的有关资料。3.6潜在的或现行的污染问题。会员为了提供估值或其他报告为目的的财产检查，应注意任何财产场所潜在污染。就此而言，在检查过程中，会员应试图从现场观察中找

25、出任何潜在或现行的污染问题，相应地进行报告，并在适当情况下进一步征求专家的意见。其它场所，最初应考虑的因素，包括场所的布局和轮廓，仓储区，地质，水景及可能会影响到土地附近发展的因素。3.7具有合适资格的专家出具的报告。第1阶段的调查。由合格的专家提供关于财产场所的历史报告，解决了以下问题：现在和过去的土地用途；在场所进行过的事件和/或活动；在该处附近进行的主要工艺和/或活动；场所中每个进程和/或活动的位置；每个进程和/或活动的持续时间；废物处置活动；污染源和污水迁移途径；地下水池的存在和目的；有害物质泄漏的迹象。第2阶段的调查。在进行调查和检查，如果会员认为或者怀疑场所面临着污染的威胁，这种威

26、胁可能导致场所在未来的使用受到限制或妨碍了其金融环境因素，会员有义务建议客户从适当的合格的专业人士那寻求更详细的建议。这样的建议应该在本场所考虑到当前和未来的使用中形成。由一家专业环境工程师或科学家或其他符合资格的专家进行第2阶段的调查，可能包括以下一些或全部：历史土地利用现状调查；环境风险清单；特殊污染物的评价，如石棉，PCB，酸，毒物比如砷，放射性核素；遥感调查；现场有毒气体的鉴定；地表土壤、水的采样和实验室分析结果；子表面（sub-surface）土壤采样和实验室分析；地下水采样和实验室分析；污染物指定位置的计划；健康和安全计划。调查包括，根据一个场所特定目的或特定条件下，污染是否已经达

27、到了行动水平，在这种水平下补救或降低风险水平的建议是必要的。第3阶段的调查。随后，对于指定环境顾问进入顾问的第三阶段是必要的，包括现场表征，包含成本估计的补救行动计划的制备，监管机构谈判的行为，修复系统的设计，持续管理，适合未来监测安排的发展。3.8专家参加与否。会员应意识到第1阶段调查的过程中，已经足以向客户建议需要具备适当资格的专家参与的因素。会员还应考虑，在最终报告中可能会也可能不会被使用，但仍会作为一个的已经考虑潜在污染而得出评估值的一项详细记录。3.9不是专家。在现场或其他污染的问题上，会员不应该把自己看作一个专家。3.10详细资料无法获得的环境污染调查的建议。最终，只有通过科学的测

28、试，受污染的程度才能进行验证。这种测试既昂贵又费时，且本身并不能提供不存在污染的肯定保证。凡被怀疑受到污染的，无法获得详细信息的，会员应评估财产没有污染的基础，和一些污染可能是存在的，并且价值可能会受到影响。 第4章 修复实践与技术 4.1快速变更的整治技术。财产环境污染的整治实践不断变化。由专业人员和建立立法标准的人不断更新技术，建立新标准。4.2整治定义。整治定义为一种试图减少被各种措施和方法污染的土壤，地下水，饮用水和建筑物污染的程度。注意整治包括减轻污染的措施，这种措施并不是用“清除”技术摧毁或移除污染。4.3对价值的影响。整治和清理对价值的影响主要取决于以下因素：现场污染，有效的EP

29、A，花费时间，需要进一步的分析和检测可以更好的开发利用土地。按照制定的计划整治的风险也要考虑。4.4整治技术。整治技术包括从现场去除受污染的土壤，提取和风干污染表层泥土的烃，抽出污染的地下水或者将其化学中和。使用石灰等各种措施。去除污染土壤的一个难题是地方当局不愿意去除污染土壤。 4.5新技术。新技术的应用可以潜在地减少污染对财产及其价值的负面影响。然而，因为在处理土壤污染、有毒废物、化学品难度较大，所以清理成本仍然高。各会员应该关注相关技术的进展，ANZECC / NHMRC指出了（注5）一个污染场地管理方法，指出根据实际土地使用整治。这种意识将告知会员污染地的潜在风险，并提醒他们需要向专家

30、寻求信息。然而，正如前面提到的，会员应避免让他们提供专业知识以外的建议。4.6清理方法。污染源的去除有不同的方法。常见的有：（1）现场处理。污染物被破坏或分解同时土壤保持原样，如生物修复，土地耕种，垂直混合和化学固定。（2）非现场处理。从现场挖掘、去除受污染的土壤，带到别处处理，如高温焚烧，土壤洗涤，热吸收，根据颗粒大小分离，化学处理碱催化脱氯（BCD），球磨机粉碎和超临界流体萃取。（3）非现场处置。在垃圾填埋场处理从处置现场挖掘和去除受污染土壤是一个有争议的问题，当局不太可能会批准公共道路运输受污染土壤这种整治方法。（4）控制现场。该方法是就地保存受污染土壤，限制接近，防止某些方式泄漏，如封

31、装盖（注6）。除了以上，回收利用也是一种可以接受的整治方法，如回收溴化银的银可用于恢复照片处理工业。然而，对于高价值产品，这种高回收成本方法才是可行的。 第5章 对价值的影响：成本影响的广大地区 5.1责任方。根据相关法律，通常是责任方承担污染物的清理费用。当责任无法确定时，通常是由所有者承担。会员根据相关法律确定责任方和职责链。5.2现在和未来的实用性效果。整理费用可以很小，小到支出对价值影响不大，严重的情况下，财产是无用的或可预见的未来是无用的，则有必要减少高昂的成本。财产当前和未来的实用性的污染程度应当在评估前量化。由于专家参与评估工作，对于污染的程度和整治成本，会员不要自己去估计。5.

32、3初始调查费用。最初环境污染成本是发现任何问题所发生的费用。5.4补救成本。对某一问题的整治成本不能低估或高估。例如，财产可以带来收入而整治费用也在提高。在某些情况下，这些成本可能被摊销而不是作为一次性成本。5.5清理成本。解决污染问题的成本包括所有清理相关费用。这些费用包括物理清理，监测的补救措施，法律费用和固定费用。费用也可能涉及资本改善，高效、低污染的系统提高了剩余财产价值。5.6开发和维护的成本信息文件。会员可开发和维护清理成本信息的文件。但该信息不可以给客户详细的环境建议或成本估计。专家应该牢记这一点。5.7物理清理费用或整治成本。这可能涉及到许多技术，如简单的移除和更换污染的土壤（

33、找到一个放污染材料的地方往往是很难的），用泵抽取地下水中的有害化学物质，或隔离和永久密封污染物。在某些情况下用特殊化学品中和污染物是可能的。环境工程师和其他专家可以提供补救工作或减少整治风险，并估计承担这项工作的成本。5.8诉讼费用。污染物的诉讼费用是解决问题的部分成本。对每一个特定的财产情况这些法律费用的程度会有所不同。会员应在报告中记录这些费用，并说明这是由专家报告得到的。诉讼或未决诉讼可能会影响市场化价值或进一步减少潜在买家数。另外，会员应当用应急图表示这些影响。应急图由环境专家根据律师研究估计得出。5.9持续成本。这些成本往往在清理后得到的。此外，清理后实际或潜在的风险可能导致更高的保

34、险费用。会员应当从环保专家得到持续的成本费用数据，并确保这些成本在设备或改进生活或修复期中产生。5.10间接损失。这些包括那些在清理过程中或清理后导致财产收入的减少。例如，住户无法在出租房里去除油漆。另一个例子是如果工厂因有毒污染不能使用，将会产生额外费用，并导致经营收益的变化。由于整治的需要而导致发展的停滞而引起的持有成本，是另一种形式的间接成本。5.11融资。金融机构运用更保守的货币政策将导致不利的影响。（评估人员有责任确保抵押贷款的客户足够了解污染风险）5.12赔偿协定。一些赔偿协议，规定了卖方有责任对环境污染造成的当前和未来成本负责。从市场的角度来看，销售情况，销售价格将需要被打折扣。

35、会员可以建立查询赔偿程度的系统。5.13污名。这是一种无形的因素，它可能不是衡量成本的标尺，但它可能对市场价值造成影响。5.14市场观念。市场可以存在的原因：现有或将来对场所使用的不确定性；与整治相关的风险；完全“治愈”的场所是无法实现的；关注潜在清理费用；以前场所使用产生的偏见；替代场所使用限制；立法问题影响污染的场所；未来融资和市场化困难；公共责任风险。整治和清理使财产不理想。财产被污染，尽管存在可用的信息，清理已经发生，市场值还会受到较大影响。5.15效果不成比例。价值影响与整治成本不成比例。土地污染造成的市场价值损失的主要原因有三大类：成本和整治风险，法律和监管成本；公众责任；污名（影

36、响销售和按揭证券的适用性）。5.16污染物不一定减少价值。因为学校、工业要使用土地，污染物存在不一定减少财产价值。根据国家的法律，还会继续使用没有整治的财产。比如说，因为含有有毒化合物，工业矿库可能被限制。但这种化合物是一个根据市场需求的工业过程的一部分。特殊的许可通常伴随着这些过程和财产可以继续使用。在这些情况下会员报告评估值还应通知客户，如果停止使用，评估可能不同。 第6章 贷款的潜在问题 6.1贷款人有潜在风险。贷款人因土地污染存在的潜在风险如下：抵押品的市值损失（财产）；借款人因为清理费用，罚款或无力继续经营活动，无力偿还贷款；贷款者有责任跟随抵押贷款止赎的清理费用，进入抵押权人占有财

37、产，甚至在计划安排下行使控制权。 第7章 立法7.1增加立法。在国内外影响财产污染和相关环境事宜的立法增加。提供的一些相关法律和协议的列表是附录6。7.2澳大利亚环境保护当局。提供澳大利亚环保部门的互联网地址的列表是附录7.17.3某些国家立法体现“谁污染谁治理”。代表供应商的会员应该认识到，某些国家立法的原则，体现在土地污染问题，有一个原则“谁污染谁治理，这意味着如果一个供应商造成了土地价值被污染，即使财产已售出，他们可能无法避免后续修复的责任。会员应该参考自己的国家在这方面的立法。未来的联邦法律规定可能影响责任问题。7.4对承租人的责任。出租人可能为承租人无法支付修复费用或罚款的活动负责。

38、现在许多租赁所包含的条文，禁止可能导致污染的活动。承租人从事可能导致污染的活动，应评定为不满足租赁的规定。 第8章 赔偿保险 8.1政策例外。会员应该意识到任何排除在他们的专业责任保险政策外的相关污染或特定的污染物。有些政策不提供包括有关索赔而产生或处理的有关事宜。例如，很多政策不包括核辐射所产生的索赔责任。此外，在某种情况下，会员所涉及的专业知识领域不在政策范围内。在这方面，会员应咨询其专业补偿保险经纪。 第9章 GST谨慎 自2000年7月1日引入商品及服务税，具体法律和/或会计建议将需要寻求有关商品及服务税关于这个指南的影响。 附录1：联合国危险类别 序号危险品名称序号危险品名称序号危险

39、品名称1炸药7易燃固体13传染性物质2易燃气体8易自燃物质14放射性物质3不易燃/压缩气体9潮湿时释放易燃气体的物质15腐蚀性4毒气10氧化剂16其他危险物质5高度易燃液体11有机过氧化物6易燃液体12有毒物质（有毒）附录2：潜在的污染活动，产业和土地用途 序号潜在的污染活动，产业和土地用途序号潜在的污染活动，产业和土地用途1屠宰场和动物处理厂34码头及相关造船厂，重金属尤其是三丁基锡1b砷35金属处理、重金属2酸/碱厂房及配方36矿产沙转储3农业活动（葡萄园，烟草，羊骤降，市场花园），重金属37采矿和采掘业4机场，从溶剂中清洗过程,乙烯38弹药试验和生产基地5氧化铝精炼厂残渣处置区、氟化物（

40、大气排放）39石油生产，处理和储存6石棉/石棉产品40涂料配方及制造7农药41农药生产和配方8装瓶厂42药品生产和配方9啤酒厂，农药，润滑油和润滑脂，地下储罐43摄影开发，重金属 - 银氯是这一过程的一部分10砖厂44养猪场，农药和重金属11汽车清障车，油和油脂，TPH和苯系化合物，三氯乙烯溶剂45植物苗圃12水泥工程46厂房或玻璃纤维13坟场47电站14陶瓷作品，重金属48规定的废物处理和存储设施15化工生产和配方49印刷电路板制造商，溶剂和胶水 - 挥发性有机化合物16煤矿及洗选厂，有机化合物表面活性剂50物业地下储油罐，总石油烃，多环芳烃，苯系物，溶剂序号潜在的污染活动，产业和土地用途序

41、号潜在的污染活动，产业和土地用途17防务建设51放射性物质的使用或处置18码头，油和油脂,YPH和BTEX化合物,TCE(溶剂清洗)、农药、重金属52铁路调车场19鼓翻新工作53研究实验室，金属，有机物，放射性元素20干洗场所，有机化合物54锯木厂和木工工程，铜，铬，砷21电力分布，PCB化合物55废车场。 TPH，苯系物22电镀，热处理物业，铬，重金属56服务站23乙醇生产厂57污水处理工程24发动机的工作原理，TPH，BTEX化合物，有机化合物（与溶剂有关）58冶炼和精炼25炸药行业59炼油厂26化肥生产厂60鞣制及相关的行业27煤气厂61木材处理厂，甲醛，铜，铬，砷28玻璃制造工程62交

42、通运输/储存库29园艺/果园，OCP OPP农药63轮胎制造和翻新工程，胶 - 挥发性有机成分30工业尾矿池，重金属，有机化合物，TPH，苯系物64固体，液体化工，石油，石油或医院废物焚烧，粉碎，储存，加工，回收或处置废物处理厂31钢铁厂65木材存储处理。甲醛，铜，铬，砷32垃圾填埋场，各种可能的污染物66木材处理设施。甲醛、铜、铬、砷33石灰工程67木材防腐。甲醛，铜，铬，砷其他的活动，产业和土地用途1.发病网站：公路或铁路溢出，涉及有害物质；火灾涉及危险物质2.农业化学品及其副产品可能污染的热点，如喷雾混合，羊和牛排放的气体；农药处理场所处置 附录3：建议的环境量表 以下清单3可能不详尽，

43、它包括说明类型种类，评估师应该意识到要进行财产检查。评估师应该锻炼自己的专业判断，决定有关特定财产价值的因素。评估师对每个问题应当进行两个方面的评价说明，一是有/无、N/A及其评价说明（Y/N N/A Comment）；二是未知（不详）、N/A及其评价说明（Unknown N/A Comment）。建议的环境量表分十个方面提出问题。 （一）有害物质的贮存和处置1.财产里是否有任何桶，罐或其他有害物质，如化学品，杀虫剂，清洁剂，溶剂？2.如果有，是否有漏油，漏气或排放到地面，桶，罐，有害物质的其他持有人的任何迹象？3.观察地面上是否有任何方面的污渍或死或强调植被？4.财产是否有危险废物的发电机设

44、施吗？5.如果财产产生危险废物，是否出现被监控不当或专业危险废物处置承包商不专业的运离该财产？6.如果物业产生的危险废物，它有法定环保机关批准，或者是被授权这样做吗？7. 财产显示是否有任何坑，池塘，泻湖（其他一些地方议会比正常水蓄水池要求）或其他海洋倾倒区？8.正在使用的财产放射性产品是否有任何证据吗？9.工厂是否出现任何无收费的有化学气味，烟雾或雾明显的空气排放来源? 10.工厂是否出现无任何噪音污染和控制的地方吗？11.财产的传染性废物（医疗病理废物）的来源是否有任何证据吗？12.如果有任何感染性废弃物来源，设施是否有出售不足或功能不正常？13.如果财产当期使用，并没有显现任何上述情况，

45、是否可以事先使用涉及有害物质，贮存和处置的土地？14.受污染土地或等值的财产是否有任何政府登记? 15.由当地社区委员会，卫生署或EPA表示财产受到当地环境问题，现有或过去的操作16.现有业务是否符合目前的监管许可？17.根据储存的危险化学品，在火灾或自然灾害的情况下存储结构设计，以尽量减少污染？（二）管理控制：危险废物1.工厂是否有政策文件，并对全体员工是可利用的？2. 工厂是否有一项监测和审查环境控制地方的行动计划？3. 工厂是否有泄漏，爆炸或打破事件的应急预案和/或程序？4. 执照副本和/或注册是否是容易的和最新的？5. 验证任何现有订单的当前状态6. 验证当前审计状态（三）采掘业1.

46、在正在进行的场所上是否有任何采掘业？ 2. 如果有，是否有可利用的环境影响报告书细读？3. 如果有，是否有可供查阅的当前发展审批？ （四）石棉1. 石棉是明显的财产吗？2. 穿过设施是否发现任何明显石棉天花板，管道，管道，屋顶，锅炉保温或结构梁等，易燃，剥落或损坏的证据？3. 财产设施建造是在被禁止使用石棉1980年以前吗？4. 有进行石棉调查/审计设施？5. 调查是否发现建筑物含石棉物料? （五）多氯联苯（PCBs）1. 电气设备（变压器，电容器等）是否含有多氯联苯（PCBs）？2. 如果目前的财产含有多氯联苯的电气设备，是否有泄漏或设备附近有泄漏在地面上的证据吗？（六）地下储油罐（USTS

47、）1. 地下储油罐（USTS）是否含有石油产品或危险化学品？2. 如果财产中存在地下储油罐，油罐上是否装有检漏设备或二次围堵系统？3. 他们是否进行泄漏测试？4. 以前是否有过的泄漏事故，泄漏或排放? 5. 是否有业主或承租人对有关地下储油罐进行任何环境审核？6. 是否有适当的登记表格提交到指定的监管部门？（七）土地填充1. 是否有任何证据证明该场所是目前正在填充或已经充满？2. 填充操作是否已获理事会和EPA批准？3. 填充操作是否有易腐烂，非易腐烂或有毒废物？4. 填充操作是否需要许可证和/或履约担保及EPA的许可？（八）农业类型土地1. 如果该土地先前已被用于园艺，果园或市场花园，过去的

48、土地用途是否涉及持久性农药狄氏剂，DDT任何历史证据？2. 是否有评估农药的存在可用的环境审计？（九）前国防定向土地1. 土地是否包含可能与国防工程有关的未爆炸弹药，放射性物质或其他有害物质？2. 是否可从国防部或地方政府就未爆弹药的存在得到任何信息？（十）环境危害邻近土地1. 是否出现任何相邻的土地有任何不当会影响对土地价值影响的储存或倾倒有害物质，桶或容器？2. 是否有任何的垃圾填埋场，一公里范围内的土地垃圾场或其他废物处置设施？3. 在任何相邻的物业是否有任何迹象显示操作，如加油站，化工厂，散装储罐，制造工厂或其他土地用途可能涉及土地污染（如本文档中所述）？附录4：环境资产负债表 未受损

49、害估值意见减：环境责任：尽职/初始环境顾问的成本$量化和替代战略发展成本$行动计划成分的现值：修复/清理行动费用$污染控制管理办法$生产设施的重置$避免污染迁移到相邻的站点$通知，培训和记录保存$应急响应行动的津贴$法律费用$未来保险的补偿$监测成本$适用情况下的许可成本$小计：行动计划的现值$估计负无形资产（瑕疵）影响$环保方面的负债总额$所有者财产减值状况附录5瑕疵评估方法 案例研究号码瑕疵受损价值的百分比财产价值的比较125.9%治理后，由额外污染的恐惧引起的瑕疵必主体土地不严重。229.2%目前无治理建议，工业持续使用，主体财产有类似风险水平。320.9%场所没有受到污染，但与污染场地

50、毗邻。432.7%与主体土地类似的污染类型，但更严重。545.4%严重污染的场所，废弃的土地，比主体土地更严重。瑕疵范围影响在20.9%至45.4%比较最接近主体土地是2号和4号，29.2至32.7因此对于主体土地适用瑕疵百分比为31受损价值1的瑕疵数量为31 $价值减值2（考虑治疗和相关费用和瑕疵） $ 建筑物的增加价值 $总资产值 $ 价值收缩率归因于污染 21.60%附录6澳大利亚的环境立法 序号法规名称序号法规名称澳大利亚联邦51972年的环境保护委员会法案和1934年的地方政府法令 1政府间的环境协议61990年的海洋环境保护法2联邦环境保护局发布的国家减少废物及重循环策略71982

51、年的石油（淹没土地）法31989年修订的工业化学品（通知和评估）法案。81936年的水土保持法41992年的臭氧层保护法案91936年的港口法51988年的联邦臭氧保护法101976年的水资源法61967年的石油（淹没土地）法111991年的原生植被法71978年的 环境保护（核代码）法121989年的土壤保护和土地的治疗法81980的自然保护法131987年的废物管理法91984年的水污染法141984年的清洁空气法案101988年的ACT（规划及土地管理）法151987年的公众与环境健康法序号法规名称序号法规名称澳大利亚首都直辖区塔斯马尼亚11990年的医疗废物法11973年的环境保护法

52、21982年的公共卫生法21988年的氯氟烃和其他消耗臭氧层物质控制法31993年的毒药法令31961年石油污染法41983年的辐射法41962年公共卫生法51984年的空气污染法51985-1988年的地下水法案61991年的土地规划法61957-1923年的水法新南威尔士州71982年石油（淹没土地）法11979年的环境规划和评估法北部地区21985年的环境有害的化学11980年的保护委员会法案3国家环境保护部环境规划政策第33号：危险和进攻发展 - 1992年3月11日刊登宪报21954年的地方政府法令41970年清洁水法31990年的臭氧层保护法51989年的环境罪行及罚则法41952

53、年的公共卫生法6清洁空气法51979-1981年的铀矿开采（环境控制）法案7噪音管制法61982-1986年的石油淹没土地法8国家污染控制委员会法71978年的环境保护法（NT最高法院）91987年海洋污染法81982年的环境影响评价法101982年的石油（淹没土地）法9水土保持与土地动用法序号法规名称序号法规名称111979年的海岸保护法维多利亚121939年的排水法11970年的环境保护法131987年的水资源委员会法21991年的污染水域的石油和有毒物质（修订）法141978年的农药法31988年海事法令151990年的放射性控制法41992年的河流遗产法案161989年的农村土地保护法

54、51992年农业和兽医化学品法171938年的水土保持法61992年环境保护法（资源回收）181990年的不健康建筑土地法7各种国家环境保护政策，环境保护法，1970年包括空气环境，控制噪音，地面水域等191990年的环境恢复与重建信托法81958年地方政府法令201997年的保护环境（行动）法91982年石油（淹没土地）法案昆士兰101966年的采掘业法11990年的当地政府（规划和环境）法111970年土地保护法令21991年的受污染的土地法121958年的水土保持和土地动用法3自然保护法131992年职业健康与安全（石棉）规例41992年的当地政府（规划及环境）修订法西澳大利亚序号法规名

55、称序号法规名称41992年的当地政府（规划及环境）修订法西澳大利亚51992年的污染水域的石油修订草案（建议）11960年的当地政府法61936年的当地政府法案21982年石油（淹没土地）法案71982年的石油（淹没土地）法案31981年海洋港口法81955年的港口法41987年石油和有毒物质水域污染法91940年的河流改善信托法51976年的水路保护法101989年的水资源法61964年毒药法令111986年水土保持法71975年辐射安全法121958年的放射性物质法81961年爆炸物及危险品法131991年11月关于健康风险以及被污染土地评估和管理全国研讨会91983年农产品（化学物残余）

56、法141963-1990的清洁空气法案101911年的卫生法151988年的国家环保法111966年的空中喷药防治法南澳大利亚121978年的核活动调节法1规划实践循环（1990年10月由环境和规划部门分配给地方议会，规划者和顾问）131966年的工业土地发展管理局法2讨论文件：南澳大利亚州受污染土地的立法方式141945年的土壤与土地保护法3南澳大利亚州环境保护局环境政策和每章的建议151986年的环境保护法41979/1988的危险物质法（三）PINZ房地产评估指南新西兰土地污染评估准则第1章 总则 在世界快速发展的过程中，环境问题和有害物质对人类生活带来的巨大的影响受到了广泛的关注。并且

57、房地产评估准则已经使新西兰评估协会为土地污染评估准则做了充足的准备，各种研究已经鉴别出潜在的危害和新西兰的污染地，并且就相关问题做了广泛的评估，评估师应当知道各种危害的类型，这些有害物质需要进行深入的调查，这种调查正在被他们和他们的客户发起。总之，评估师必须做到如下：认识到环境敏感的状况；寻求（得到客户的同意）得到保证的专家意见；适当的反映财产在市场中的价值和任何对环境因素的不利影响。 第2章 具体注意事项 这项注意的准备是借鉴于英国皇家特许测量师学会的，他们许诺可以复制这种材料，该材料是来源于得到广泛承认的。为了方便，污染（pollution）和污染（contamination）是同义的，而

58、后者是用来描述这些环境因素的，这些因素也许不利于人类安全或严重影响土地或建筑物的环境质量。对于评估师，污染的重要性特别取决于：（1）在任何时候存在的知识状态和来自于污染的特殊影响；（2）当前对该法律的解释；（3）立法上可能的改变的影响；（4）当前的科技和预期科技上的改变；（5）以前对土地或建筑物的使用；（6）目前对土地或建筑物的使用；（7）对土地或建筑物所期望的使用；（8）上述对财务的影响。 第3章 土地 基本上有三个主要方面，通过他们土地有可能被污染物影响：（1）污染物附着和包含在地面本身；（2）在地表，被污染的水有可能是静态的也有可能迁移或离开这个地点；（3）空气中的污染气体来自于地表的物

59、质。因此，由于污染和物理方面的原因，土地本身物理方面有可能不适应于特定形式的发展，这里主要有五方面的原因。一般包括：（1）天然的地表问题。这包括：地下水、可溶性岩石的解决、土地下滑，压缩性、运动、化学效应（氡和甲烷）。这些都与地质学有关并且他们自然地从列表的其余部分被分离出。（2）化学污染。如工业场所/建筑、燃气工程、化工厂、动物产品工程、造船厂、国防和科研机构、污水工程等。由这些使用导致的污染有可能带来水领域的污染。在这一点上，有可能是有证据的，例如：死角地、火山灰、废石堆、人工水平，人工填地等等。直接和间接的地理知识是重要的。最近，现代科技已将污染引向了一个更加广阔的领域，包括一些特殊的地

60、方例如石化工厂、发电站和核设施，和更多的一些形式分散在消费品和服务业，例如氯氟烃。（3）矿产开采和加工。这个描述包括地表和地下的作业，其中大部分可以从记录中得到证明。通常基于地理上，它的效果将会根据矿物操作的类型和不稳定性的程度而不同，或受污染的材料已经陷入矿产中。（4）弃置废弃物的填埋。（5）农业和农业的相关产业。这会引起对水和土地的化学和生物的污染。 第4章 建筑物 每个时代的建筑技术都经历了其特定的缺陷和失败，特别是使用石棉、高铝水泥、木丝板。这其中有一些结构性方面的影响，其他有一些环境方面的影响。空调系统产生各种问题：使用成本，环境质量，细菌问题，化学问题。在后一种情况下，使用和更换氯