8203估价师协会网站cms案例分析

1、案 例 分 析 2一、项目简介宗地概况：1、委估宗地位于兴义市顶效镇开发大道，距兴义市区约为12公里，其宗用地所在区域四至状况详见定界图。2、交通情况：待估宗地位于顶效镇开发大道旁，（兴义至顶效路段右侧）交通条件十分优越、便利。距省府贵阳 321 公里，距312 公里，距南宁 500 公里；南昆铁路、324 国道、214 省道在区境交汇。3、该区域内配套设施情况：该区域属于开发区，配套设施还不够完善。4、自然环境条件：待估宗地现状自然环境较好。5、人文环境：该区域主要杂居有、苗等少数民族，民族浓郁淳厚。6、相邻土地开发状况：相邻地块多为工业和住宅，房地产开发用地情况良好。7、规划限制：待估宗地

2、为规划为综合用地。对于被评估的土地使用权，据。土地使用权人为仅以委托方提供的材料作为此次评估的依,用途：综合用地，总使用权面积为11333.333 平方米，使用权类型：有偿出让。如与部门最终所核定的土地面积不符时，则结果应作调整或重新评估。估价目的为委托方合法处置该土地提供价值参考估价时点二七年十一月二十一日面积地价：986.6 元/平方米评估总地价：11181466.34 元二、估价过程中的工作难点及解决方案1.合理确定其最高最佳使用用途由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其占有的土地上获取的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据

3、。所以土地价格是以该土地的效用最有效发挥为前提的。估价对象位于顶效镇开发大道旁，是顶效开发新区，且位于交通便利的地段，根据其法律上允许，技术上可能，经济上可行，效益最大化的原则，估价师根据掌握的资料确定委估物业的最佳用途应为商住综合用地。结合估价中的合法原则，并根据委托方的要求，本次评估按确定的最佳用途进 算。2 选择合适的土地估价方法估价结果是反映估价对象在本次估价目的和本评估假设及限制条件下，根据公开市场原则对估价对象在估价时点的实物状态确定的现时市场价格。该待估宗地所在区域交易案例较少，市场发育程度不够完全，估价收集到该地基准地价。根据城镇土地估价规程以及待估宗地的具体条件、用地性质及评

4、估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，最终决定选择基准地价系数修来进行评估。三、估价师心得1、估价所能收集到的资料的质量和数量最终决定可以采用的估价方法。2、主要技术参数确定的重要性基准地价系数修是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而取得待估宗地在估价期日价格的方法。其原理是替代原理，重点在于系数修正。所以技术参数的确定很重要，在确定宗地级别并明确基准地价内涵的基础上，对待估宗地进行一般和区域分析，进行基准地价修正。各参数取值力求

5、客观、准确，这样才能提高其评估结果的准确性。3、注重不同用途土地基准地价修正不同用途的土地，影响其价格的的差异各不相同，在运用基准地价修评估的过程中，应重点修正对本用途土地有重要影响的，同时要注重结合待估土都不尽相同，因此不能千地的实际情况，因为每个标的物的区域和个别篇一律的，每一次估价中都要确保各项修正的针对性和具体性。同时，在现场勘验中如发现有对土地价格有明显影响的积极或消极，要具体情况具体对待，必要时要进行合理的加减价调整，方能显示评估工作的科学性和严谨性。4、土地估价必须坚持实地查看，掌握第一手资料俗话说，百闻不如一见，眼见为实。没有就没有发言权。对于任何估价项目，只要有可能，都应进行实地查看。不要因为委托方提供的资料齐全，就省去这一步。因为，估价师到实地查看，可以感受估价对象的位置、交通、环境景观及外部配套设施的优劣，有利于加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、工作的重要前提。虽然等资料所无法或难以描述的细节，这是做好估价平时掌握和贮备的资料比较多，但是对于每一次评估作业，实际是必须的，因为每宗土地都有其特殊性，加之现阶段房地产市场发展活跃，市场