房地产经济学--房地产产权与制度（PPT）

1、第4章 房地产产权与制度 一、房地产产权 二、土地制度 三、住房制度房地产产权（一）产权内涵及其界定 1、产权的内涵2、产权界定方式 （二）房地产产权体系 （三）我国房地产产权关系的变革产权的内涵产权是体现一种经济关系的范畴，是指社会经济运行中通过一定方式界定并加以维护的各经济行为主体对财产的权利关系。是通过各种经济行为主体围绕财产表现出或建立的权、责、利关系。这种关系一旦建立，就要通过立法、行政、习俗或道德等方面加以界定，以维护社会经济活动的正常运行。注意下列共性：产权是人与物的关系基础上的人与人的关系产权概念在经济分析中的运用领域更为广泛产权不完全是指所有权产权与所有权的联系与区别（1）联

2、系：所有权是产权的基础，产权是由所有权派生出来的。所有权主体是产权主体形成的前提，没有所有权就谈不上产权，离开所有权的产权也是不存在的。产权与所有权两者是密切相联系的。（2）区别：着眼点不同。所有权强调的是财产的归属问题，产权强调的是交易中所必须遵循的规则，是解决所有权如何实现的问题。运用的领域不同，产权客体的范围要较所有权更为广泛所有权是一元的，依法确立的财产只能归属于某一特定的主体，而依法确立的产权则是多元的。产权的界定方式习俗界定暴力界定国家（政府）界定市场界定法律界定物权自物权他物权所有权土地使用权地役权担保权有限处分权土地使用权通行权通风权采光权通气权等抵押留置占有权使用权收益权处分

3、权土地使用权收益（出租）权占有权使用权约束权房地产产权房地产产权体系我国房地产产权关系的变革1、我国传统产权关系特点2、传统产权关系内在矛盾3、产权关系变革的进程调整利益关系 转换经营机制 推行股份制4、房地产产权关系变革中若干问题5、进一步完善我国房地产产权制度我国传统产权关系特点产权由行政手段界定，交易受到限制，外部型普遍存在权利与责任的界定是非完全的个体产权主体之间存在着“非零和竞赛”传统产权关系内在矛盾约束和激励机制的缺位导致委托-代理关系缺少有效制衡政企合一的管理模式使国家难以对公有财产进行有效的管理计划经济体制及其运行机制排斥市场机制调节作用，阻碍生产力发展房地产产权关系变革中若干

4、问题（1）产权主体人格化（2）他物权体系不完善三类土地使用权内涵差异较大，权能界定不清现有地役权的规定不完善（3）政府二重经济职能：社会经济管理者和所有权主体（4）产权管理制度不健全：观念落后、机构分设、立法滞后、依法管理观念淡薄完善我国房地产产权制度的目标关于动态财产，注重房地产的变化与流转保护房地产的他物权（使用权等）建立有效约束和激励机制，完善委托代理制度完善房地产产权管理制度土地制度（一）土地所有制（二）土地使用制（三）土地产权管理制度补充阅读：土地产权制度的国内外比较 土地所有制1、我国现行土地所有制2、土地所有权3、我国土地所有制的建立4、现行土地所有制的完善（1）坚持城市土地的国

5、有化（2）农村土地所有制的进一步完善土地所有权虚设集体受益边界模糊三元地权结构，使得国家、集体、农户对土地的权属不清土地所有权（1）内涵：土地所有制的法律体现，土地所有者拥有的、受法律保护的、排他性的专有权利。其权能构成包括：土地占有权土地使用权土地收益权土地处分权（2）土地所有权的特征通过国家制定法律、法令和其他规范性文件作出的规定行使土地所有权的主体特定土地所有权具有排他性土地所有权具有追及力国家和集体土地所有者的利益间接实现土地所有权的限制性我国土地所有制的建立（1）城市土地所有制的建立对帝国主义、官僚资本主义、国民党政府、反动分子占有的土地：无偿接管或没收对资本主义工商业、私营房地产公

6、司、房地产业主拥有的土地：赎买（公私合营、国家经租）此外的城市非国有土地：建设征用1982年宪法宣布全部城市土地收归国有（2）农村集体土地所有制的建立封建土地私有制：无偿没收和征收转为农民私有 农业合作化逐步将农民私有转化为劳动群众集体所有 （3）农村土地国有制的建立：没收官僚资本、城郊地主和富农土地改革（4）其他土地所有制：除部分森林、山岭、草原、荒地、滩涂由法律规定属于集体所有以外，矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源均属于国家所有。土地使用制1、土地使用制度的含义：人们在使用土地时所形成的经济关系，由对土地使用的程序、条件和形式的规定等组成。土地使用权我国现行土地使用制度2

7、、我国土地使用制的建立（1）城市土地使用制度的建立（2）农村土地使用制度的建立 从个人所有土地、自己经营，到集体所有土地、集体经营，又到集体所有土地、家庭联产承包责任制经营 3、我国土地使用制度的弊端 （1）城市土地使用制度存在的问题 （2）农村土地使用制度存在的问题 4、我国土地使用制的改革土地使用权（1）内涵：土地使用制的法律表现。是指使用人根据法律、法规及有关合同的规定，在法律允许的范围内，对国家和集体所有的土地，享有占有、使用、收益及部分处分的权利。所有人的使用权：不是独立权利 非所有人的使用权：独立民事权利 （2）土地使用权权能（3）土地使用权的法律特征土地使用权权能占有权能：使用人

8、对土地的占有和利用的权利，它是产生使用权的前提和基础。使用权能：使用人对土地的利用和运用的权利。收益权能：使用人享有土地地上利益的权利处分权能：使用人依照法律和合同规定转让使用的权利，部分处分权注意：土地使用权权能与土地所有权权能的区别土地使用权的法律特征土地使用权的权利主体是特定的。四类权利主体184页。土地使用权具有稳定性 土地使用权限于地面 土地使用权是一种特定使用权 具有一定的限制性 城市土地使用制度的建立从解放初期到50年代中期：基本上维持以市场机制进行土地调配的使用状况50年代中期以后：实行土地无偿使用。即以指令性计划调节土地的使用，限制地产交易；无偿或近乎无偿(低租金)使用土地1

9、973年：以土地行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让为特征的土地使用制度20世纪80年代初期至今：经历了确立土地有偿使用以及建立土地市场流转机制等一系列重大的变化，形成了以土地出让、转让、出租、抵押为主要内容的新的城市土地使用制度的基本格局城市土地使用制度存在的问题土地出让中存在的问题：出让金征收不到位 土地隐形市场活跃：划拨土地以各种方式进入隐形市场，国有土地资产大量流失税费征收混乱 ：以税代费、以费代税以及随意调整税、费标准 农村土地使用制度存在的问题 农户缺乏稳定感，对土地经营长期预期不足 存在“重利轻责”的现象 农户经营规模小，经营分散 缺乏规范化的土地流转制度 经营权变异 土

10、地使用制度改革（1）城市土地使用制度的改革明晰土地产权主体 “双轨”并“单轨”，转“地下”为“地上” 实行“租赁”和“批租”相结合的两种形式 “税费分流，分别征收” （2）农村土地使用制度的改革 改革现行的承包模式，延长土地承包期限，稳定农户的土地承包权完善土地的流转机制，搞活土地使用权 完善经营约束土地产权管理制度（1）土地产权管理制度的定义（2）土地产权管理手段 行政手段 道义劝告手段 经济手段 ：价格手段 、供求手段 、税收手段 、金融手段 法律手段 （3）土地产权管理的模式补充材料：土地产权管理制度 土地产权管理制度的定义狭义的土地产权管理制度是指政府针对土地产权实施管理的一系列成熟的

11、管理法规、管理体制和管理手段。广义的土地产权管理制度是指国家通过各级政府对特定区域或特定类型土地的产权的保护、产权交易的规范、调节和引导所形成的政策和法规，所采用的手段以及实施具体管理的组织机构的综合。包括狭义的土地管理制度及未经系统化规范的土地管理政策和措施。土地产权管理的模式规划：土地供应总量控制规划，包括中长期规划；土地用途规划，即各类用地规划；各类用地使用年限的具体规定等 政策 ：土地使用权实现(出让)形式的具体政策规定 确认 ：根据用地性质和用地者的具体情况落实上述有关规划和政策规定，明确用地产权关系 调整 ：根据土地资源供应状况，房地产市场的发展变化和用地者情况的变动依法对用地规划

12、、用地政策和产权关系作相应的调整 变更 ：土地使用权转让过程中产权关系的变更及相应产权的管理 住 房 制 度 1、我国传统住房制度的基本特征（1）住房投资渠道和供给渠道的单一性（2）住房分配的实物性和分配手段的行政性 （3）住房产权的扭曲性 2、构建新型住房制度3、我国住房制度的历程补充阅读：住房制度的国际比较新住房制度体系框架（1）建立以私有产权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度。住房产权的私有化的内容包含：居民个人拥有住房的所有权，享有住房的占有、使用、收益、处分的权利，并且这些权利受到法律保障；机关、社会团体、企业事业单位等具有法人资格的组织同样可以拥有对住房的所有权，既可以用其进行投资，又可以解决内部成员的住房问题，任何外部组织机构均不得对其进行干涉。（2）实行住房分配货币化 居民将根据其向社会提供的物质产品或社会服务的数量和质量，以货币的形式从社会总财富中取得自己应得的一份，然后持所得货币到市场上购买或租赁自己所需的住房。 （3）加快住房市场发育，促进住房产权交易市场规范化 （4）针对不同收入家庭的承受能力，建立新的住房供应体系（5）明晰住房产权主体，实现住房管理的社会化我国住房制度改革的历程（1）售房试验阶段(19791985) 新建住房成本价出售 补贴出售 ：三三制（2）提租补贴试点阶段(19861988) ：二次分配理论 （3）优惠售房阶段(1988年底