齐鲁医学广州莱泰制药有限公司简报20170215-46641

1、广州 市 从化 区 莱泰制药有限公司 项目简报1编制单位：花都事业部编制日期： 201-12021/7/27 星期二区位情况地块位置从化市太平镇水南村地段所属板块 从化市太平镇规划条件总用地面积121964（182.9亩）净用地面积 121964容积率2.0控规工业用地（M)计容面积121964限高无建筑密度30%公建配套要求用地手续权属方广州莱泰制药有限公司已取得证照国土证1.地块指标与情况概述图1：地块红线图南区公园2. 城市地图分析配套设施交通配套公交：广佛城巴16路：太平村口站；从化多路大巴经过：大塘边站,大城云山花园站,广州大学华软学院站地铁：地铁号线太平站距离项目大概820米教育配

2、套小学：1公里内有水南小学、1.5公里范围内有太平小学、黄溪小学中学：1.5公里范围内有太平中学医疗配套距离太平医院约.公里商业配套在项目邻近有新光百德广场厌恶型设施无休闲设施距离北侧南区公园50米周边环境描述周边居住气氛浓厚，有大城云山、紫泉流溪湾、紫泉嘉园、夏湾拿花园、珠江国际城图2：中观区位及综合配套图(2km)商业学校医疗楼盘公共设施城市主干道城市支线1KMKM大城云山紫泉流溪湾紫泉嘉园夏湾拿花园珠江国际城广州大学华软学院太平第二中学中小学太平医院国道地铁线京珠高速S线太平站新光百德广场黄溪小学水南小学2. 城市地图分析片区土地性质该地区总规属于适建区，土规为建设用地，未编制控规，据从

3、化规划编制研究中心了解，该地区正在启动控规编制计划，正在进行招标工作。规划路网、轨道交通周边路网完善，道路交通发达，无新规划道路；建设中地铁1号线太平站距离820米左右规划利好因素珠三角北三环高速，正在建设中，规划不利因素根据区规划局了解到，从化高新技术开发区产业园未有明确范围，该地块不知是否在开发区管辖范围。图3：地块周边2 KM规划信息综合图本项目项目交通区位图105国道京珠高速本案太平大广高速省道118线北三环高速地铁14线14号支线至红卫村项目KM至太平出口KM至北兴出口KM至山前出口KM至从化市区14KM至钟落谭1KM项目位置地块四至南至：广州大学华软学院北至：坤江汽车配件工业园西至

4、：国道、地铁号线太平站东至：空地地块交通现状交通国道双向6车道地铁号线太平站在820米左右范围临街面无地块现状地块现状为工厂图4：微观区位图2. 城市地图分析坤江汽车配件工业园空地广州大学华软学院国道地铁号线3. 项目四至及周边情况厂区南面华软学院大城云山厂区东面空地厂区正门厂区部分建筑14233115124534. 商品房市场大城云山1.3万元/ (毛坯)紫泉流溪湾1万元/(毛坯）夏湾拿花园1.1万元/ (毛坯)本案国道珠江国际城1万元/ 太平站大城云山夏湾拿花园珠江国际城紫泉流溪湾区位太平镇板块太平镇板块太平镇板块太平镇板块发展商广州大城房地产开发有限公司广东珠江投资有限公司广东珠江投资有

5、限公司广州紫泉房地产开发有限公司容积率 2.0.6-1.67计容建筑面积 万224,950446,757322,269建筑形态 高层住宅联排高层高层主力户型80-160140-300 主力户型为88-120平方米两房，88-160平方米三房主力户型为60-140平方米二房、80-200平方米三房开盘时间 201年6月2007-09-302008-03-202006-03-08销售情况201年6月推出套售罄；201年月推出套，月销售套，月销售套901户，售罄2903户，别墅售罄，2016年10月推出312售罄，2016年7月推出324套，售罄售罄最新报价13000元/平米（毛坯）1.1万元/平均

6、价10000元/平毛坯均价1万/平周边房地产市场项目背景（主要针对非招拍挂项目）1、广州莱泰制药有限公司总用地面积182.9亩，已建设建筑物约3万/(有房产证)2、莱泰制药成立子公司，将旧厂房装入新公司，要求收购新公司对价为4.2亿（各付各税）。收购新项目之前，对方要求借款1.5亿，用于解决成立子公司费用。3、经查实该项目已纳入从化市三旧改造图斑。项目风险点：本项目虽然与从化规划编制研究中心多次沟通，了解到该地区正在启动控规编制计划，目前进行招标工作，但是考虑到编制完成时间不可控，造成收储周期长。操作要点1、莱泰制药厂成立新项目公司B，并将原旧厂房及其土地产权装入B公司，我司需要借款给莱泰制药

7、1.5亿（用于银行欠款及办理各方面手续），对方用股权质押。2、我司100%权股收购项目公司B3、对方要求对价为4.2亿（包含借与对方的1.5亿）收购，各付各税。（主要针对非招拍挂项目）莱泰制药厂制药厂公司A项目公司B（含原旧厂房）时代地产100%股权收购B公司片区控规修编完成并通过规委会审议通过，市政府审批通过。预计完成时间：2018年该项目纳入年度计划预计时间：2018年土地开发中心收储用地预计时间：2019年政府组织公开出让预计时间：2019年中长期项目转化时间预测合作方式：广州莱泰制药厂成立子公司B，100%股权收购B公司，要求对价4.2亿元（各付各税）按照三旧改造返还款政策，推动政府收

8、储挂牌公开出让，对应出让楼面价为4600元/m2）。如拍卖楼面地价达到4600元/m2 （包含企业所得税）以上，我司将有利润盈利。注：2017年初，从化街口旺城地段地块，拍得楼面地价7987元/m2 。公开出让计算表国土证面积（）容积2.0计容面积（）起拍地价（元/）起拍总价（万元）企业返还款（税前万元）企业返还款（税后万元）企业每亩税前所得返还款（万元/亩）企业每亩税后所得返还款（万元/亩）我司利润(万元)12196422439284000 97571 48786 36589 267 200 -5411 12196422439284600 112207 56103 42078 307 230 78 12196422439285000 12196