阿尔卡迪亚二期营销策划报告

1、.荣盛房地产开展股份南京分公司PAGE ：.；建筑有形 生活无限阿尔卡迪亚二期营销谋划报告目录第一篇：分析篇一、市场背景二、竞争楼盘分析三、已售产品分析四、成交客户分析 五、产品一期市场推行简要回想分析六、综合分析第二篇：战略篇 一、工程营销目的： 1.工程的总体销售目的 2.分阶段的销售目的 二、工程总体营销战略1.工程主题的重新定位 2.工程整体营销思绪 3.销售现场战略4.价钱战略5.渠道战略6.推行战略7.产品建议第三篇：执行篇一、推行主线二、推行阶段划分与推行部署三、推行阶段执行四、媒介执行五、推行预算第一篇 分析篇一、市场背景大厂位于长江北岸，是南京沿江工业大开发的重要组成部分，辖

2、区面积13平方公里，全区共有常驻人口22万。大厂是南京重要的工业产区，已构成以石油化工、能源、钢铁为主的综合开展工业体系，该区聚集了众多国有大型企业，有较强的经济根底，工业年产值高达近千亿，已成为江北经济的快速开展地带，国家相关统计数据显示，南京的1/4的财政收入是由大厂提供大厂当地房地产市场的开展早期多为国有企业福利房，现虽然仍有部分福利房供应，但已不能满足区域居民改善居住条件的日益需求，直至1999年后，福基房地产、恒丰房地产、腾泰房地产、开宁房地产、永利投资及荣盛地产等新兴地产企业的注入，才算正式开展起来，这些企业如今大厂开发主流房地产产品开工面积平均每年到达了30万平米以上。在比较狭窄

3、的大厂房地产市场中，不论是市场先入者，还是市场后来者，根本都得了较好的市场报答。其中腾泰房地产的“腾泰雅苑 以其低价位得到了市场中初级客户的认可，而恒丰房地产的“恒丰世家和荣盛地产“阿尔卡迪亚那么得到市场中高级客户的认可。阿尔卡迪亚，临近江北大道，位于经五路与纬二路的交接处，由于江北大道衔接着大厂未来的轻轨站，因此其具有较高的升值潜力。社区南临旭东中学，紧邻大厂第二商业中心，生活便利。社区规划建筑面积约75万平方米，规划有6000户家庭、10万平米绿地、5万平米水系，800米长人工河、2条休闲商业街、2大休闲广场、室内游泳池、篮球场、网球场等，物业效力提供为荣盛物业公司，从产品及规划上看，阿尔

4、卡迪亚仍沿续荣盛地产开发的传统，保证社区的均好性及高价值价钱比的特点。自产品上市以来，产品的品牌认知度得到了市场的高度认知。二、竞争楼盘分析由于大厂房地产开展市场的新兴快速开展以及区域居民日益改善居住条件的需求，价钱虽仍为传统购房敏感要素，但环境景观、地段、产品等也已成为购房者重点思索范畴。故此我们在分析竞争楼盘时主要针对地段、价钱、产品、环境景观等层面进展归纳与比较。与恒丰世家相比 优势 优势 1品牌 1.户型普通 2规划设计 2.价钱优惠幅度少 3环境绿化 3.地段不占优势 4配套设备 5生活质量 S W O T1.前期入住客户的口碑效应 1.坚持质量化战略 2.区域对生活质量需求 2.优

5、惠幅度 时机 要挟与腾泰雅苑相比 优势 优势 1品牌 1.价钱不占优势 2规划设计 2.地段不占优势 3环境绿化 4配套设备 5生活质量 6.户型 S W O T1.前期入住客户的口碑效应 1。坚持低价战略 2.区域对生活质量需求 2. 社区将日渐规模,日渐成熟 时机 要挟与瑞凯国际相比 优势 优势 1品牌 1. 地段不占优势 2规划设计 2. 价钱不占优势 3环境绿化 4配套设备 5生活质量 6.户型 7.产品多样性 S W O T1.前期入住客户的口碑效应 坚持精装修销售,差别化战略 2.区域对生活质量需求 时机 要挟与福基国际花园相比 优势 优势 1品牌 1. 地段不占优势 2规划设计

6、2. 价钱不占优势 3环境绿化 3. 户型不够新颖 4配套设备 5生活质量 S W O T1.前期入住客户的口碑效应 1.前期入住客户的口碑效应 2.区域对生活质量需求 2. 社区已成规模,已成熟 时机 要挟与开宁钻石星城相比 优势 优势 1品牌 1. 地段不占优势 2规划设计 2.周边商业配套不占优势 3环境绿化 4社区配套设备 5生活质量 6.产品多样性 S W O T1.前期入住客户的口碑效应 1.坚持菜单式装修销售,差别化战略 2.区域对生活质量需求 2.优惠幅度大 时机 要挟 竞争楼盘特征对照工程称号恒丰世家腾泰雅苑瑞凯国际福基国际开宁钻石星城开展商南京恒丰房地产公司江苏腾泰房地产开

7、发公司南京瑞凯房地产开发南京福基 HYPERLINK njhouse/spf/kfs/index.php?compno=103059&prjid=106778 t _blank 南京开宁房地产开发公司区位毕洼路晓山路晓山路杨村路十村均价2669元/2450元/3450元/2693元/2918元/装修规范毛坯毛坯精装修毛坯精装修毛坯占地面积11万8万1.9万300亩2万建筑面积17万12万2.1万35万11万容积率1.461.51.15.5得房率90%90%70%90%70%-80%绿化率30%35%30%30%楼栋数2414楼层数7-186-11867、28、30总套数120011302403

8、39600户型面积80-11090-15045-10770-14054-120销售率58%57%60%69%40%物业管理费04元/0.4元/1.2元/0.5元/0.65元/成交客户分析扬子、南化等企业扬子、南化等企业商业用途者和投资客扬子、南化南钢等企业扬子等企业以及生意者分析：工程虽然面临恒丰世家、福基国际花园等楼盘的竞争冲击，呵斥工程的目的消费群的部分分流，但工程相对众竞争楼盘，规划、户型、配套、环境等诸多质量要素均强于竞争对手，因此，后期工程只需注重目的消费群细分的战略，并按照不同的目的消费群，修正、制定和实施准确的广告战略和媒介战略，必将实现工程后期销售市场的快速去化。 三、已售产品

9、分析1户型售出率分析户型编号栋号批数面积已开盘套数销售套数销售率AA1-A3199551448056%BB819566100%CB81912424100%DA6191791212100%B10-B1129179242188%EA619466100%FB61107545398%GA611071212100%G1B9、B12211093241354%G2B9、B12211076362878%G3B9、B1221134412217%HA611136366100%B10-B112241250%H1B9、B122114112758%IB1321004535411%KA41127221150%LB1-B3

10、111014413392%MA5、A71116543463%NA5、A71122181478%OA5、A7112118950%PB41222091%QB51106341212100%RB711072020100%SB8111066100%TB132121945120%VA4114722732%WB511281212100%XB712020100%YB41164222195%A9-4A9282161021313%A9-5A9269021023534%合计96465368%分析：90-120之间的户型的销售率较高，B、C、D一批、E、G、H一批、Q、R、S等几个户型推出的房子由于数量少，已售磬；D

11、二批、F、L等三个户型销售率在80%以上；而A、G1、G2、G3、H二批、H1、I、M等户型受户型、价钱、数量等要素影响，那么销售率相对较低。120以上的户型中，W、X户型销售很好，均已售完；除此之外，P和Y户型销售率分别到达了91%和95%；K、N、O、T、V等户型大多销售不畅。90以下户型因区域上市量和竞争楼盘同质化等缘由影响，销售情况不甚理想。2户型售出面积区间分布分析一期户型售出面积区间分布分析户型面积套数占总套数的比例销售数销售率未销售数空置率90以下34025%4513%29587%90-10031823%14044%17856%100-11035126%23968%11232%1

12、10-12016813%9456%7444%120-130756%4357%3243%130以上866%6272%2428%合计133862347%71553%注：以上数据含未开盘的A8和A9两个单元，计374套。分析：从已售出户型面积分布综合分析来看，区域的户型面积消费需求在90-120区间。四、成交客户分析1年龄构造分析：如下图，比例基数为已购客户656户，从已购客户群体的年龄构造分析，中青年22-39岁为购买阿尔卡迪亚工程的主力人群，比例占到70%，可见，刚刚从业的年轻人任务7年内和任务一定年限的人群任务7-15年左右是工程的主力客户群体。2居住范围分析：从上图可看出，购买阿尔卡迪亚的客

13、户群体主要居住在大厂区域内，其比例到达83%，而其中工程附近的新华片区和扬子片区为主要购买区域，分别占到27%和27%。3身份特征分析：如上图所示，已购房客户群中，企业客户群比例为最大，到达68%；其次是私营业主，所占比例为11%,而其他行业如机关公务员、事业单位、自在人士等购房者那么显得较为分散。4文化程度分析：以上图表示，阿尔卡迪亚已购房客群的学历情况，其中中专或高中的学历比重为37%；大专学历者为29%；本科学历者16%；初中及以下学历者为10%，硕士学历者仅占1%。5家庭构造分析：上图可以清楚地显示，在阿尔卡迪亚工程已购房客户群中，三口之家所占的比列最大，占到总体比例的60%；两口之家

14、比列占到了19%；独身或一人的比列为13%；其他那么相对比例较小。在所购房群体中，三口之家、两口之家、独身或一人是购买本工程的主力家庭。6家庭月收入分析：据上图分析，已购房群体的家庭个人月收入集中在2000元/月-4000元/月之间，比例占到40%。其次月收入在4001-5000元/月的和5000元/月以上的也有相当比例，分别占至15%和12%。7付款方式分析：从付款方式上看，按揭贷款的购房者比例为50%，一次性付款的为32%，另有10%的商业贷款和8%的公积金贷款。8购房要素分析:以上数据显示,购房者购买行为更多思索环境景观、户型、价钱三种要素，受这三种要素影响的购房客户群分别占到22%、2

15、1%和21%。9信息来源分析:从以上数据显示出,购房者获取信息的渠道39%是于亲戚或朋友同事的引见;其次获取信息的几个重要途径分别为:横幅、DM、报纸、大牌，经过这些途径的购房者分别占到27%、14%、9%和6%。可以经过以上获取购房信息途径的分析来指点未来的广告推行方式。五、产品一期市场推行简要回想分析 在阿尔卡迪亚一期的媒介宣传过程中，主要是对公司及的品牌、笼统、规模、景观、配套、物业及户型进展了市场传达。其工程的促销活动，主要是结合工程的工程节点进展了一些客户的维系活动。 在对一期宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强

16、；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对工程主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄缺乏。六、综合分析1对市场、产品、消费者的总结前面对市场及竞争对手、产品及客户进展了一个简要的分析，经过分析得出对市场、产品及市场中的消费者的了解，明示如下： 市场：在大厂的房地产市场中充斥着大量的房地产工程，单从供应量上来讲已根本上可以满足市场现有的消费需求，而且在近几年里将有新的诸多地产工程进入市场，并为市场带来新的产品，可以说近几年的大厂房地产市场，将快速生长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个工程来说，大厂将是一个各工程进展快速掠夺的市场。从目前所了解到的市场中各工程的销售情况来看，虽然大厂曾经

17、进入了买方市场，虽然各工程都曾经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差别较大包括产品及价钱，且本工程在区域内优势明显，但是却没能有一个工程成为市场追逐的热点，成为市场中最具杀伤力的工程。在这样的市场情况下，一方面给本工程留下了一个绝佳的市场时机，一方面也让我们反思前期所做任务的欠缺及未来任务中的跟进措施。在未来的任务中，将及时总结阅历教训，及时调整营销战略。产品：在大厂房地产市场中，我们的产品规模是最大的，虽然不能单就一个方面说工程的产品是最好的，但我们可以说我们的产品从整体上来说是最好的，虽然我们销售价钱高于竞争对手，但这个价钱是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽然

18、目前市场上普遍以为我们的价钱高，但那只是外表景象，那只是由于我们没能在工程的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只需我们能让消费者实践感遭到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会加大放量，我们的工程必然会成为市场关注的热点，我们的工程必然会成为市场的领跑者。 消费者：在大厂当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的国有经济体制构造所呵斥的。这些工薪阶层的收入程度高于南京收入程度，且相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质根底，接受才干也相对于普通消费者要强，因此也就阐明他们是工程的目的消费群体，是工程产品信息释放的主渠道。 2工程现存的问题与时机在对

19、市场、产品、消费者进展了总结之后，也要对工程的存在的问题与时机进展一个总结，以便为二期工程的营销战略提供根底根据。问题：1市场对“阿尔卡迪亚的品牌认知度较高，但对产品的认知度较低，从而市场中的部分消费者以为工程的值价不符，并构成了不利于工程的负面口碑宣传；2由于产品设计的均好性、现场工程节点部位的支持缺乏及产品优势宣讲的缺乏，导致工程不能于市场中其他竞争工程构成差别化，使消费者不能准确地感遭到产品的价值； 3由于前期的工程宣传缺乏主题性，只是单纯对产品信息进展市场传达，不能引起市场的关注，因此也就不能为工程提供更多充足的客源支持；时机： 1经过前期的宣传任务，市场对工程品牌的认知度较高，并有相

20、当一部分消费者认可了工程产品，为工程二期任务的开展奠定了一个良好的根底；2二期工程的开盘不但会加强工程的规模优势，而且在产品的设计上也将会更加贴近市场需求，更加制造出不同于竞争对手工程的产品区隔，构成更加明显的产品优势；3虽然市场中竞争对手较多，但却没有一家对工程构成绝对要挟，这也为我们的工程成为市场的领跑者提供了时机。3任务目的：在分析了市场，总结了问题后，我们也就得出了我们二期工程所要做的任务是：制造工程关注，重塑市场笼统，提升产品价值，加强产品感受，成为市场热点，实现二期快速去化第二篇 战略篇一、工程营销目的为了配合集团公司07年的总体开展规划，要求本工程要在未来开盘12个月的时间内实现

21、工程二期销售70%，给我们呵斥了相对较大的压力，当然在压力面前我们要把压力变为动力，以积极的心态完成集团公司的高目的，为集团总的财务目的的完成奉献一份力量。 1.工程的总体销售目的： 阿尔卡迪亚在07年的总体回款目的为：30000万,其中一期5000万,二期25000万。2分阶段的销售目的：月份月度目的分解万元一月2800万二月1800万三月2400万四月2800万五月3200万六月2400万七月2000万八月2000万九月2800万十月3000万十一月2400万十二月2400万二、工程整体营销战略1工程主题的重新定位阿尔卡迪亚在工程一期的营销推行过程中，由于推行及销售现场对产品的价值、卖点的

22、宣泄缺乏，致使工程未能构成符合其产品特征的相应市场笼统，故此流失大量的客户资源，也由此构成了产品特点模糊的市场印象，这是与产品的实践特征相背叛的。因此，现下最紧要的任务即是重新塑造产品的市场笼统，经过有效的手段重新使市场关注我们的产品，使我们的产品重新成为市场的热点。在阿尔卡迪亚一期的营销推行过程当中，我们的产品在大厂区当地获得了较高的品牌知名度，而由于对产品的价值宣泄缺乏使其产品的关注度目前有所下降，从而导致了现下销售现场客源缺乏的问题。那经过怎样的手段，使工程重新获得市场的高度关注，并为我们将产品实践价值的宣泄找到通路，成为了我们首要的任务目的。在我们对工程已购客户及大厂市场消费者的需求情

23、况进展了梳理以后，并结合工程所独具的优势，我们将工程的主题进展了重新的定位：阿尔卡迪亚江北首席公园社区其定位理由：区域居民多为二次置业者，且多为满足改善居住条件而购房；区域为工业开发区，污染严重，如此定位，能激发消费者对居住环境改善的向往；考量区域及临近江北其他区域竞争楼盘，定位“江北首席公园社区，与竞争对手构成差别。2工程整体营销思绪工程的整体营销思绪是建立在新的任务目的即：制造工程关注，重塑市场笼统，提升产品价值，加强产品感受，成为市场热点，实现二期快速去化的根底上的。目前工程执行的价钱在大厂市场当中略为偏高，但也只是对边缘工程而言，我们区位优势、品牌优势及产品优势足以抵消价钱的差距，但是

24、由于前期宣传、销售任务均有一定的欠缺，故此给市场呵斥了价钱涨幅过高的印象，而随之市场对工程的关注度也有所下降，呵斥了工程自然到访量的下降，为现场销售加大了任务难度。所以我们在二期工程营销推行过程中，将要首先处理的问题即是工程关注度的问题，在提升了工程关注度后，我们相应要处理的就是产品价钱宣灌的问题。因此我们二期的营销推行任务将由提升工程的市场关注度展开。我们所采取的措施即是经过“江北首席公园社区主题来引起市场关注，并重新整合工程资源以树立工程主题公园社区的市场笼统，以提升产品的顾客让渡价值。在前期的营销推行中，我们将结合工程的本身优势，对产品笼统进展新的主题树立，丰满产品的新笼统，并使消费者能

25、更加深化的了解产品价值。当工程主题公园社区的笼统确立之后，伴随工程工程节点的呈现、二期新产品的上市及产品价钱体系的调整，我们的客户将会更加认清工程的价值，实现购买行为。在二期产品上市后，我们更多的宣传力量将投放在二期产品上，从而也就构成由虚转实的营销推行战略。3销售现场战略在前期主题宣传释放期，现场说词上一定要配合同期的宣传主题一致口径，并向市场释放工程二期即将调整价钱的信息，将其向滞销楼层与楼座进展转化，以实现挤压客户购买一期剩余产品的目的，防止与工程二期销售部分产品类型的反复矛盾。当二期第一批新产品上市预定时，要求销售现场做好新产品的销售控制任务，以防止产品销售过程中出现的楼层消费过于集中

26、的景象发生。同样在二期产品的销售过程，应根据当期的销售节拍做出相应的价钱上涨节拍，以实现挤压现有客户。 4价钱战略由于工程一期产品在价钱体系制定中存在一定的问题，致使工程销售至今的价钱涨幅过高，且前期优势楼层销售较快，以致给后期销售任务制造了一定的难度，因此我们在二期产品的价钱制定中，一定要汲取一期产品的价钱体系制定过程中的教训，制定出符合市场需求的产品价钱区间，并结合相应的时间节点及时调整二期产品的销售价钱，做出价钱的上涨节拍。5渠道战略在渠道上，由于我们前期未能将口碑渠道翻开，因此也就未能使其成为营销渠道上的主渠道，而我们的渠道任务沉溺于开发新客户上，浪费了相当的精神。由于我们在前期口碑渠

27、道的翻开任务仍需一个时间过程，因此在二期前期仍将以开发新客户渠道作为主体渠道，待口碑渠道逐渐翻开之时，再对新客户渠道进展收扰，以做到更为准确、有效地为销售现场保送优质客户源。在工程运营的中后期，我们的主要营销及宣传渠道将集中于口碑渠道，而开发新客户渠道，那么应根据从销售现场分析、反响上的信息中，对各辅助渠道客户进展分级处置，以保证能为销售现场提供充足的客户源。6推行战略由于我们目前首要的问题是翻开口碑这一主力渠道，因此我们在前期将主要经过对老业主的维系活动来构成老业主的口碑宣传，同时辅之以媒介宣传对外围客户进展信息打击，以弥补同期新增客户量的缺乏。在中期，当老业主口碑宣传这一主渠道构成之时，我

28、们将现场活动及媒介宣传作对等实施且现场活动也将适当引入新客户的参与，经过口碑与媒体宣传双线发力，以保证市场可以给工程提供充足的客户源。在后期，由于口碑宣传已能根本保证新客户源的增长，因此现场活动将会适当减少，而更多的是采用媒体向市场投放信息，来争取更多的新增客户源。在二期宣传内容这一条线上，我们将一直以公园社区为主题，构成线形宣传体系，环环相扣，依次展开。二期前期我们的宣传重点是在公园社区笼统的建立上，在二期产品的销售阶段，我们仍将延续这一主题，不过宣传点将更多结合产品的特征与公园社区主题相链接，构成主题公园社区社区的支撑点。7.产品建议在二期产品的设计上，我们建议与工程新的定位相结合，设定相

29、应的主题环境景观，突现社区的景观特征，使之与市场中的其他竞争工程构成更大的区隔。并且在二期产品的包装上，我们建议将二期产品以景观房的方式推向市场，经过景观房这一市场的亮点，再次引起市场的剧烈关注，加强工程的整体竞争力。第三篇 执行篇推行主线以旨在打造“江北首席公园社区的高度，全面整合各种资源，并且针对目的客户层深度发掘产品特征的独一性，坚持市场竞争的绝对优势，实现二期销售的快速去化。二、推行阶段划分和推行部署1.推行阶段划分时间11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月工程进度销售节拍蓄水期开盘期强销期继续期清盘期营销节点推介会 VIP卡 售楼部开盘嘉年华活动摄影大赛营

30、销强度2.推行阶段部署经过各阶段对工程品牌笼统、各种独一性的诉求，工程附加值的提升，整合各种资源，为工程销售“张弓蓄势，吸纳目的客户。引导期 奇正相交 蓄势待发 多种方式、渠道并用，塑造“公园社区笼统，传送二期工程信息，积累目的客户。塑造“公园社区的主题概念，提高产品立意；缔造景观特征，生态概念，给客户以向往；产品特征的全面导入，引起市场兴趣，树立入市笼统；引起消费者的广泛参与、关注本阶段经过推介活动与展现进展笼统概念运作，蓄势预备。 活动：1“看房就有礼，1元钱购买液晶彩电目的：引起区域关注，实现体验营销的浸透嫁接时间：2006年11月-2007年1月开盘地点：阿尔卡迪亚社区对象：区域客群内

31、容：活动期间,凡凭有效证件观赏完一期园林景观、健身中心、游泳馆的客户，就可获取精巧礼品一份，并可参与开盘当日抽奖活动，凡当日中奖者就有时机参与以1元钱的价钱购买液晶彩电、洗衣机等奖品。2“终身的公园风景，终身的质量生活 阿尔卡迪亚二期工程推介会目的：锁定预选客户，提高开盘成交率； 潜在客户的深化发掘时间：2006年12月9日地点：阿尔卡迪亚营销中心对象：预选客户、潜在客户等内容：工程引见与咨询、老业主现场助兴、互动有奖问答、文艺扮演、游戏、冷餐会等展现：现场晓山路围墙经五路引导旗杨庄转盘广告牌周围村广告牌十村广告牌江北大道高炮葛塘转盘广告牌欣乐菜场广告牌扬子生活区广告牌扬子站台丁解站台以上广告

32、展现，必然会吸引大量客户留意，我们应尽早做好接待、追踪预备，为开盘打好根底。开盘期和强销期 全新亮相 精爆开盘立体式宣传，排山倒海般公开面市。软硬结合、文武双做、高低空兼顾，保证工程的全新亮相；集中兵力，产品宣传的忽然迸发，促成积累客户集中成交，构成火爆开盘。本阶段除了横幅、DM、报纸、电视滚动字幕、短信的强势轰炸外，还制定相应的优惠措施、促销为工程的火爆销售推波助澜。活动：1.开盘优惠凡开盘当日认购客户,二十日内付清房款的可享用以下优惠:一次性付款9.6折,按揭贷款9.8折。其他时间购房,一次性付款9.8折,按揭9.9折。2特价房部分后期难销户型，开盘期间实行低价一口价销售，以此实现快速去化

33、，更能带动开盘期的火爆。3抽奖活动开盘当日针对成交客户进展系列抽奖，促进成交；每月月底的当月成交客户的抽奖。继续期和清盘期继续沟通 加速去化坚持笼统及卖点深化；多种方式促销、公关并举；加速去化速度。采用多种公关活动；多样社区老业主联谊活动，促成人际传播；内外两手稳定增进潜在客户源。活动：阿尔卡迪亚第二届“清凉一夏欢乐嘉年华目的：提升工程品牌影响力；增进企业与客户情感，构成口碑效应时间：2007年6月1日地点：阿尔卡迪亚广场对象：新老客户及潜在客户内容：美食节、业主卡拉OK大赛、游戏、文艺扮演、抽奖活动等2阿尔卡迪亚第二届“新生活之旅摄影大赛目的：加深客户感官认识，吸引客户广泛参与时间：2007

34、年10月对象：客户及其他人群等内容：以小区环境景观、生活为摄影题材进展拍摄。3.推行阶段执行营销推行阶段执行作业排定阶 段蓄水潜销期开盘强销期继续清盘期时 间2006.11-2006.122007.01-2007.052007.06-2007.12主 题江北首席公园社区终身的公园风景,终身的质量生活城市大公园，生活大视界媒体配合报纸软硬结合、广告牌、引导旗、围墙、横幅报纸、横幅、电视、短信、DM报纸、横幅、电视、短信、DM销售作业现场接待开盘活动、现场促销、接待签约细化卖点宣传产品促销、情感促销、SP公关活动“看房有礼活动、推介会VIP卡发放开盘活动、促销活动嘉年华活动、摄影大赛其他配合营销中

35、心重新包装样板房 (1)蓄水潜销期整合现有资源塑造工程新笼统，传送二期工程信息，并经过系列推行活动，短期内构成市场关注热度，广积客户。有效添加客户来访量，经过广告、活动、现场拦截等推行，有效积累新客户；开放二期房源，经过VIP卡约定登记，挑选有效客户；积极预备开盘前的一切筹备任务。推行主题：“江北首席公园社区，引领大厂住宅全面晋级！ “二期美宅即将光彩面世主要内容：户外广告牌、引导旗、围墙、横幅等广告制造发布；楼书、DM制造，销售体系建立；营销中心重新包装；报纸软硬广告强势推出，以阐释公园式主题社区强调产品的特征，吸引消费者关注；电视宣传片及滚动字幕播放；开盘预告和VIP卡发放的强力推行；“看

36、房有礼活动和“二期工程推介会的举行。销售配合：现场来人接待，推行蓄水；工程信息传送；VIP卡推行，锁定有效客户。(1)开盘强销期强势推行攻势启动，引爆开盘，制造热销旺势。报纸、横幅、电视、短信、DM等高频次轰炸；现场造势；浩大开盘仪式，公关造势，实景动人；优惠与抽奖，逼迫客户加快签约和下定。推行主题：“终身的公园风景,终身的质量生活！“二期景观美宅月日浩大开盘，光彩全城主要内容：报纸、横幅、电视、短信、DM等开盘广告盛势推出，惊爆开盘；浩大开盘仪式，抽奖优惠并举；开盘后广告继续攻击，剧烈刺激达成开盘热销。样板房的设计装饰和面世。销售配合：工程说介、客户接待签约和合同送审；开盘前的卡继续发放；现场继续强势销售，客户的跟踪与回访；开盘活动的相关配合。(3)继续清盘期以产品特点热烈诉求为主，并继续坚持高密度的发布频率，关系与情感营销浸透，实现继续去化。有效促销手段的运用与结合；重要活动节点的充分利用；活动举行，口碑传送；抗性房源的优惠战略制定实施。推行主题：“城市大公园，生活大视界！“二期景观美宅继续热销中主要内容：广告宣传进一步论述分卖点，吸引新客源；以针对性的促销广告刺激，促进抗性房源的去化