端州时代广场商场营销策划报告

1、.：.；目 录0导言1-10工程概略2-12. 1工程主要技术经济目的如下2-12. 2装修设备规范2-10肇庆市区及其经济开展概略3-13. 1地理位置、自然环境、人口3-13. 2主要经济目的增势强劲3-13.3综合评述3-50肇庆市区同类大型商业物业市场概略4-14. 1天宁广场4-14. 2好世界购物中心4-24.3综合评述 4-50工程竞争力分析5-15.1工程的主要竞争优势 5-15. 2工程的主要竞争优势5-25. 3工程主要时机5-35. 4工程的主要风险5-30工程的目的消费群6-10工程的市场定位7-17. 1功能定位7-17. 2档次定位7-17.3客户定位 7-17.

2、4价钱定位7-30工程业态组合及分布8-10租售推行战略9-19. 1运营主题与规划主题9-19. 2运营方式9-49. 3招租方式9-59. 4销售资料9-59. 5销售人员9-510.0广告宣传战略10-110.1广告宣传整体目的10-110.2品牌宣传战略10-110.3广告宣传主题卖点10-210.4广告宣传的目的客户群10-25广告宣传实施及媒介选择10-310.6时代广场首期广告安排10-511.0工程租售资金回收方案11-112.0对工程建筑设计的意见及建议12-112.1交通安排12-112.2辅助场地12-212.3其他12-312.4A、B区的塔楼12-313.0对工程售楼

3、部工程的建议13-113.1调整厅内规划13-113.2大门扩宽13-113.3改善部分光照13-213.4地板13-213.5门前扇形广场规划13-213.6及早确定大厦文化特征13-314.0关于筹组运营管理公司的建议14-114.1运营管理公司的组建14-114.2关于物管理方面的建议14-3端州时代广场商场营销谋划报告1.0导言二十一世纪的中国，商业零售业正在发生宏大的变革，首先从沿海开放较早的省分及城市开场，人们的消费认识及消费观念逐渐在转变，从单纯的购物型消费开展到购物与休闲、文娱、饮食相结合的享用型消费，并且已成为时髦，大型一站式综合商场及大型超市由此应运而生，在短短的时间内取代

4、传统百货商场一跃而成为新兴商业形状的主体。时代广场即将崛起于肇庆，一个大型的商业物业将以非凡的恣态出如今粤西，出如今西江流域。我们的目的和目的是：让时代广场在本地域开创全新的消费潮流，与中国同步，与世界同步。2.0工程概略时代广场商场位于肇庆市端州区，端州五路与天宁路交汇点北侧朝龙里地段，北靠星湖，东邻牌坊广场。该地段属于市内主要的商业中心区，其繁华程度，居全市之首。2.1工程主要技术经济目的如下：总用地面积：21200建筑物底层面积：约16500塔楼住宅面积：75870裙楼商场面积：64230地下室面积：21200总建筑面积：140100建筑总高：70.5m建筑密度：45容积率：3.7绿地率

5、：252.2装修设备规范待开展商提供时代广场由肇庆市建立实业总公司开发，创亿实业开展实施，现时工程进度为大开挖桩基工程。3.0肇庆市区及其经济开展概略3.1地理位置、自然环境、人口肇庆市区端州区位于广东省中西部西江中下游北岸，属于珠江三角洲经济开展区范围；南临西江，北靠北岭山，东邻鼎湖区，西与高要小湘镇接壤；处于东经11202334，北纬230211之间；距广州90公里，距香港140海里；面积152.3平方公里，其中城区面积16.8平方公里。端州区地势北高南低，中部为冲积平原，地势较平坦，大小湖塘呈半珠状分布，石山岩溶构成具有特征的星湖风景名胜区。1999年端州区人口总户数有78333户，人口

6、31.41万，其中非农业人口27.17万，人口自然增长率8.05，民族构成以汉族为主。3.2主要经济目的增势强劲根据最新的地方年鉴统计，1999年端州区国内消费总值22.5亿元，同比增长12，三大产业的比重依次为4：55.2：40.8。人均国内消费总值18020元，同比增长10.3。城市居民人均可支配收入6495元，同比增长4.0，居民储畜余额25.4亿元，同比增长18.3。房地产开发完成商品房投资总额2.49亿元，建筑面积32.34万平方米，同比分别增长28.3和38.9；销售额为3.23亿元，销售面积18.68万平方米，同比分别增长6.9和6.4；实现税利5070万元，同比增长4.3。商业

7、方面，全区社会消费品零售总额17.2亿元，同比增长8。旅游业方面，端州旅游公司拥有各种旅游道路85条，创收396.9万元，同比增长79。另据统计，作为旅游大市，2001年全区共接待游客428.1万人次，星湖景区成为全国首家荣获ISO1400国家示范区称号的重点风景名胜区。交通根底设备建立方面，有三茂铁路由广州经端州至茂名；有肇庆至香港九龙直通火车；321、324等高级公路通达四方；广肇高速公路已近完工；西江水道上行可达广西梧州，下行可达广州、香港；再加肇庆大桥等各处桥梁的衔接，以端州区为中心点，已构成一个完善优良的水陆交通网络。肇庆市区国民经济主要目的阐明：1987年作为基期年。肇庆市区国内消

8、费总值GDP当年价钱 单位：万元 肇庆市区社会消费品零售总额单位：万元3.3综合评述投资开发大型商业物业，在全国经济正常开展的前提下，对本地域经济增长情况的了解就显得很重要，地域经济的高速开展，使市民消费力及消费需求不断提高，是大型商业物业得以生存及开展的前提。近年肇庆的城市建立及经济开展很快，是大家有目共睹的，这就为本工程的开发发明了良好的大环境。1999年端州区全社会消费品零售总额17.2亿元，假设按平均增长率8%计算，那么到2002年应超越20亿元，这就是我们看得见的大旦糕，开发大型商场目的也是要瓜分这个旦糕。此外，每年四百多万人次的游客，也是极珍贵的商业客源。4.0肇庆市区同类大型商业

9、物业市场概略主要调查了城市中心区现时最有代表性的两个大型商场天宁广场和好世界购物中心，根本情况如下：4.1天宁广场位置：天宁北路与建立路交汇处面积：首期工程面积达10万平方米商场约占00 m2，其中天贸南大约占2000 m2开展商：肇庆市新长江房产实业运营范围：首层天贸南大百货服装、精品、家私、电器、皮具等 二层京华美食约占1500 m2其它有大商家落订，详细运营工程暂不泄漏。 负一层运营电脑及配件。招商方式：租期：1年 租金：天贸南大4035元/ m2月 其它约110元/ m2月 以上租金按适用面积计算，适用率为69.5% 管理费：9元/ m2按建筑面积计算 综合推行管理费：15元/ m2按

10、适用面积计算 水电分摊：15元/ m2按适用面积计算保 证 金：天贸南大按每户2000元收取50 m2以下其它业主出租铺位一个月租金为押金。配套设备：大型停车场、中央空调、智能化监控、完善的网络设备、配备广告位，为厂商做广告提供条件。正门大堂设大型投影电视。出租率：60%优势：天宁广场位于繁华的天宁北路与建立三路交汇处，是肇庆市传统商业、文化中心会聚地，租金较低。优势：商场内部设计、布置不当，运营工程无分区、分类，且街铺与商场不能连通。但是开展商承诺以后商场内部玻璃会拆，实行敞开式运营，详细时间未定。注：该工程在预售阶段用返租报答方式把商场全部售出，但在销售过程中未对商铺运营业态加以分区和引导

11、，在开业运营后对继续旺场组织不力，导致客流不集中、局面较冷清，租户难以为继，租金下滑。4.2好世界购物中心地理位置：肇庆市天宁北路与宋城东路交汇处发 展 商：广东省肇庆市好世界房产开展销售热线：07582277448总建筑面积：8万平方米本工程商场部分采用先运营后销售的方式，已开业大半年，现正开场销售。功能分布：负一层：文化艺术中心精致间隔小单位12层：时装、珠宝、化装等生活时髦精品层：超市、儿童天地层：数码科技城层：美食城612层：高级酒店、写字楼新华书店于14层平均分布运营方式：一致运营管理及敞开式运营销售方式：五年返租，分三种方式。即返：每年返还楼价的7%，五年合计35%，于楼价中即时返

12、 还。季返：每年返还楼价8%，且每年递增5%，三个月返还一次。年返：每年返还楼价9%，且每年递增5%，每年返还一次。 销售楼层：如今销售首层及二层。 首层约130个铺位，二层约206个铺位。 销售价钱：首层均价：￥1.9万/m2 已打8折 二层均价：￥1.1万/ m2已打8折管理费：约8.5元/ m2，根据不同位置收取。租赁方式：1、直接租赁 2、营业额分成租 金：商场铺位：A类：￥130元/m2含管理费B类：￥110元/ m2含管理费C类：￥100元/ m2含管理费D类：￥90元/ m2含管理费临街铺位：￥160元/ m2含管理费宣传管理费：￥200元/ m2一次性保 证 金：￥150元/

13、m2可退还进场时间：2002年10月1日前免租装修期：7天营业时间：早上9：30分晚上10：30分营业额分成方式：商家每月每平方米保底营业额￥600元，商场运营者分成20%，超出部分按15%分成，缺乏也按保底营业额的分成计算。需提供资料：厂家营业执照、税务登记证复印件、笼统店图片画册。如：加盟店需提供加盟证书。协作期限：暂定两年。租期：2002年10月1日，商场重新间隔，重新规划。注：好世界购物中心地处肇庆市商业中心，具有完善的配套设备及功能，并且采用了先出租，后销售的营销方式。前期以较低的租金及优惠的协作条件吸引商家进场运营。聚集人流，待时机成熟时才公开出卖。此方式颇受买家追捧，但开展商必需

14、拥有雄厚的资金及实力进展运作。目前该商场的出租率到达60%，销售率也到达了40%。4.3综合评述与本工程同一区域内三座大型商场鼎立，在一公里直径范围内，商场总建筑面积约十余万平方米。假设按西方城市每20万人口配置一个大型商业中心的规划实际，那么肇庆城区仅31.4万人口，最多只需配置两个大型商业中心，可见市场供求对本工程是有较大压力的。上述两大商场分别采用了不同的营销方式，天宁主要是割散铺位出卖，资金回收较快，但对后期运营有负面影响。好世界是先租后售，资金回收慢，但有利于后期运营。不过，好世界的方式必需有很强的运营管理才干，否那么开业后一段时间，一切缺陷会暴露无遗，此时转售，反而叫不起价。就总体

15、而言，上述两大商场的运营规划仍未脱离传统方式，管理亦未能跟上，效果不尽人意5.0工程竞争力分析5.1工程的主要竞争优势良好的开发时机中国在2001年11月参与世贸WTO，从此中国将进入一个与国际自在贸易体制相接轨的新经济开展时期。国内经济继续增长，肇庆经济开展充溢活力，市民收入有较大提高，此时投入本工程的开发，只需能处理启动资金问题，那么其开发时机是非常适宜的。优越的地理位置本工程位于城市主要商业中心区的天宁北路与端州五路交汇处，上述两条道路均为城市主干道，交通畅顺，人流的会聚性和出行的可达性兼而有之，有较成熟的商业气氛，加上背靠星湖，毗邻牌坊，有时机吸纳众多的旅游消费者，这是其他处于同一商业

16、区域的大型商业物业所不具备的。规模效应本工程总建面积6万余平方米，在当地具有足够的规模产生规模效应，假设运营得法，加上优越的地头，那么其影响范围除可覆盖整个市区外，尚有能够辐射到鼎湖、广宁、德庆、封开、怀集、高要及四会等周边县市以吸引更多的投资者、消费者。操作手段我们将引进一站式效力的运营理念集购物、休闲、文娱、饮食于一体经过工程的合理设计，优良的物业管理，引进有实力的龙头商户，继续合理的有效推行，为宽广的投资者、运营者提供一个理想的操作平台。5.2工程的主要竞争优势大型商业物业市场供应量过大，消费人口缺乏前面曾经提到，在本工程所在区域，大型商业物业供应量较大而城市人口偏少，缺乏以支撑几个大场

17、同时运营，这种情形，将会导至各大商场对投资者、运营者及消费者的争夺，从而令到竞争更加猛烈，本工程属于新开发，面对的是一个买方市场，问题会更多。本工程的设计有所缺乏主要是柱网间距过小，部分扶梯及升降梯摆放位置不妥，地下停车位缺乏以及前广场不够大等，后面会有专门表达。远期楼花易产生自信心妨碍本工程估计在一个月后推出市场，现时根底工程尚未完成，属于远期楼花，购买者或运营者对物业能否按时建成并交付运用会有自信心妨碍。5.3工程主要时机本工程刚投入开发，尚有时间调查广州乃至全国知名大商场，总结其开发运营的阅历与教训，可以少走弯路，防止艰苦失误。引入最新的运营消费方式，在与同类楼盘的竞争中，有利于后发制人

18、。运用极具诱惑力的租售手法，最大限制地吸引买家，投资者和运营者。5.4工程的主要风险市场风险。工程在设计上的缺乏有能够产生建成后能否顺应市场，能否顺应运营者需求的问题，或者纵然能按运营者的需求进展调整改动，也不得不接受降低租金、售价的损失。资金风险。本工程的资金筹措，除自有资金及银行贷款外，相当部分要依赖预售预租。预售物业如属办按揭者，有银行放款期；预租者如属大运营商家，普通所需面积大，租金低、条件较苛刻，前期普通只签意向书，待物业落成，并可交付运用时方签正式合同及交付按金租金等有关款项。上述情况如遇到某些环节上的阻滞，就会给开发投入带来资金压力。6.0工程的目的消费群本工程的目的消费群如下：

19、 具有中等以上收入的本地居民。 肇庆辖下各卫星市镇具有中等以上收入的居民。 观光旅游者。 珠三角的经商人士、大中小企业员工。7.0工程的市场定位7.1功能定位根据前述的工程特点、市场条件及社会消费趋势进展判别，本工程不适宜走传统百货零售业的方式，建议将本工程功能定位为：以大型超市、零售业为主，休闲文娱餐饮效力业为辅，并以休闲、文娱餐饮效力带动零售，开创全新消费潮流的标志性商业中心。 以大型超市、零售业为主，有利于尽快回收资金；以休闲文娱、餐饮效力带动零售有利于添加和积聚人气、扩展知名度。7. 2档次定位中档以下的建造及运营档次与本工程地理位置、商业环境不相称。走高档道路那么与肇庆现时的整体消费

20、程度不一致。建议将本工程的建造档次定位为中高档大型商业物业，将本工程的运营档次定位为中至中高档大型超市、零售、休闲文娱及餐饮效力的大型商业物业。7.3客户定位销售银行、金融证券机构。金融行业资金充足，只需地头好，物业质素好，他们就有能够购买，所需面积从数百平方米甚至超一千平方米。民营消费厂家。如有实力的家具制造商等，会购买商场用作运营展现，所需面积普经过千平方米，假设租场，那么所需面积能够更大。小商家、个体运营者。该类人士属商场的小业主，普通运营面积从几平方米到数10平方米，间隔小，总价低的铺位较受欢迎。一个场在引入了知名商企后，就靠吸引这类小业主买铺运营，托起整个市。商铺投资者。手中拥有富余

21、资金，买一两个铺返租或转租出去，期望有较高的报答。租赁 大型百货、超市。以租为主，通常面积过万平方米，普通选择自行装修、自行管理 连锁店。如佐丹奴、屈臣氏之类，对运营场地普通不买，所需面积中等，约150400平方米。 品牌店。如皮尔卡丹、卡佛连、SATCHI等，所需面积从数10平方米至过100平方米。 著名快餐连锁店。如麦当劳、必胜客、肯德基之类，对场地普通也是只租不买，其名声越大如麦当劳，入驻条件越苛刻。 中、西餐饮运营店。所需面积从过百平方米到过千平方米不等。 各类零售与零售的厂家。该类厂家租场主要是设门市作为窗口推销其产品。 个体运营者。所需面积较小，约1030平方米。7.4价钱定位租赁

22、价钱经开展商确定，本工程月租均价按建筑面积计算如下：百货超市40元/风味食街20元/其他专卖店，品牌店另行定价开展商提供满足运用功能的电力、空调，消防、供水、排水总管至租售物业自然层设备井位置，场地设备配置及二次装修均由租户担任。如百货超市自行担任空调、消防设备，那么月租均价为30元/。主要租赁条件。百货、超市物业签10年以上租期，其他物业租期签3年以上。租金单价每两年递增5。装修免租期36个月视乎所租场地大小出卖价钱待议经开展商确定，本工程销售均价按建筑面积计算如下：A、B区 C、D区首层 首层夹层 二层二层三层四层地下车位8.0工程业态组合及分布 一、运营主题以大型超市、时髦、休闲、文娱、

23、特征饮食、为人流的主要引导，从而带动零售消费和其它消费。营造一个时髦的生活中心，融购物、享用与方便生活于一体的特征主题商场。以全面性、综合性、集中性为规划主题，全方位面向各阶层目的顾客群。装修设计以特征，多变焕发魅力，流显露层次感，构成不同的千变万化的吸引力。二、规划主题：A、购物大型超市名店廊化装品珠宝店钟表、精品服装、皮具其他生活用品B、儿童天地儿童玩具、电动、电子游戏中心儿童服装、食品、用品儿童乐园C、饮食天地a.西餐及各国风味特征店澳门街、泰国菜、日本寿司、韩国菜。b.咖啡室c.特征小食冷饮、熟食、糖果、零食、鲜榨果汁d.茶馆D、文娱添加夜间吸引桑拿、沐足夜总会或DISSCOE、便利生

24、活：银行邮局游览社美发、美容药店礼品包装效力代理结婚用品及效力中介代理F、知识广场a.图书店b.工艺品店c.文具店d.书画艺术e.音像制品G、数码高科技a.电脑合成照片、笼统包装设计b.电脑服饰设计、婚纱设计e.电脑及资讯网络类商店f.电信业类g.影音类H、运动馆a.运动用品及器材b.健身用品及器材c. 保健用品d.运动服装、运动鞋e.爬山、远足用品f.高尔夫用品g.展现中心j. 猎鱼用品及水上用品I、欣赏类a.宠物用品b.欣赏植物、园艺用品c.欣赏鱼及其配套、养鱼用品三、各层功能分布负一层：设备层及停车场，共有300个车位A、B区首层：时代名店城中高档服装、皮具、化装品、珠宝店、银行、金融证

25、券、品牌专卖店、精品、礼品、医药旅游产品和用品等分区租售。A、B区夹层：流行前线散铺间隔，群众化中档货品综合性规划，麦当劳或肯德基。A、B区二、三层：大型百货、超市打出大型超市本身品牌例如好又多、吉之岛、百佳，按层或纵向分割租售纵向分割亦可以按一至三层分割，应视乎实践而定。其他部分：知识广场图书店、工艺品、书画、艺术A、B区四层：文娱世界桑拿、沐足、夜总会或DISCO；中西餐饮、休闲文娱。C、D区首层：儿童天地、高科技数码城、欣赏类按其租值分布C、D区二层：运动用品、家具城、名牌特价场。裙楼顶层，平台花园、会所网球场、小型泳池等。产品出租展现区域：1、A、B区主入口前广场。2、A、B区中庭。3

26、、C、D区首层中廊。以上仅为初步方案，需待本工程的设计修正后板层和柱网不变，才干对本工程的业态和布场加以完善。9.0租售推行战略经过调研、调查，肇庆市现阶段的商业物业存在各种不同程度的面问题，时代广场工程在设计上也存在缺乏之处，必需扬长避短，充分发扬本身优势，才干顺应市场，占领市场的制高点。由于本工程回收资金的需求，建议7月下旬首推内部认购。9.1销售方式一、销售分区 销售的分区有利于商业运作公司的运营运作，为买家提供适宜的铺位。A、自在投资区适宜投资者购买后保租报答，由商业运作公司一致运营。B、自主运营区客户购买后自行运营或租赁二、价钱战略“低开高走，差别定价并举针对工程现状，需迅速回笼资金

27、，价钱经过低开高走，吸纳首批买家，保证资金到位，然后逐渐上调，使楼盘升温、增值，从而到达一种宣传效果留意：定价必需准确一步到位。同时对不同位置，不同户型，不同面积的铺位，进展不同的差别定价。经过价钱杠杆，引导购买意向，到达平衡出货。三、集中销售经过对准客户购买心思的影响，在短期内到达大量成交的效果，并使工程产生震撼力扩展影响效应。集中销售必需有足够准客户的前提下实施，主要在每期首推阶段运用。集中销售是对有意向买家按其先后次序派发筹号，并以贰仟元作押金，于规定时间日期内，按其筹号的先后次序一致认购。贰仟元押金可退。四、保租报答使客户对本工程购买有自信心的保证即返、期返。由于竞争的猛烈，在推售过程

28、中商家们各出其谋，以其吸引买家的留意力，“保租报答是2000年推售手法的一大热点，但现阶段的买家日趋成熟，靠“保租报答的销售手法曾经陈旧，但“保租报答依然是一个重要的推售手法，现时买家最为看重的一直都是商场的前景，因此，各商家利用“保租报答一致运营，以低租金将品牌运营者直接引入运营，建立主题式的商场。保租报答方式：方式详细计算即返A根据开展商各自规定的比例，在成交价中一次性扣除。例：某商铺成交价100万元，按四年返还30%计算。计算：在成交价中一次性扣除30%，即实践成交价70万元，首期付35万元，按揭35万元。即返B根据开展商各自规定的比例，在首期款中扣除。例：某商铺成交价100万元，按四年

29、返还30%计算。计算：成交价100万元，首期款50万元，按揭50万元，在首期款中一次性扣除成交价的30%，即首期付20万元，按揭50万元。期返根据开展商各自规定的比例，开业时按比例每季或每年返还。例：某商铺成交价100万元，按四年返还40%计算。计算：成交价100万元，首期付50万元，按揭50万元，开业时每年按成交价的10%返还，即每年返还10万元，共四年。以上各种销售方式无论是即返或期返均由开展商一致运营，通常会采用两种方式：A、突破销售时的间隔格局，以地砖的颜色识别原间隔，然后由开展商一致运营。B、按原销售时的间隔格局，由商业运作公司一致招纳运营者。五、客户联谊方式借势开掘潜在客户扩展宣传

30、效果。客户联谊：主要在首推后第二阶段开场实施。其方式是时代广场的业主，每户可拥有一张主卡和五张副卡，业主持主卡，将五张副卡分别引荐给有意向购买时代广场的朋友、亲戚等。持副卡购买者可获优惠，但每次限运用一张，业主同等获有优惠，五张副卡用完即止。 以上几种方式在销售中交错运用9.2运营方式一、自主运营业主购买后自行运营或自行租赁。二、租金方式商家直接支付租金、商场管理费自行运营。三、协作运营-营业额分成含保底分成营业额分成有利于引入品牌店U2、G2000、佐丹奴、班尼路等营业额分成：即从每月总营业额中提取12%-18%作为租金，营业员、货源、商场管理费由各店自傲。保底分成：不同租户确定底线租金，假

31、设营业额超出某一固定数，超出数额按一定比例计算。以上三种方式均必需遵照商场管理条例执行，准时开门、关门。9.3招租方式直销经过我司关系网直接与广州商家及品牌店联络。间接销售经过传媒及互联网宣传吸引商家及投资者。内销在本地寻觅有实力的商家。9.4销售资料要在开盘前尽快完成以下销售资料：1、装修规范 2、认购需知3、按揭需知 4、认购书5、平面图 6、单张、楼书7、认租需知 8、租赁合同9、反租合同即反、期反 10、各类表格 9.5销售人员在工程正式推出前，进展销售人员培训，了解市场，熟习工程、熟习目的客户、熟习租售运作。开盘前期驻场4人。销售阶段驻场6人以上。10.0广告宣传战略10.1广告宣传

32、整体目的以目前市场之竞争环境，广告是最重要的宣传手段，它最直接地贯彻实施销售战略，将工程信息迅速地传播给商家。根据时代广场的特点，必需采取多元化的广告战略，包括电视、报纸、户外、公关宣传活动等专业广告包装。为突出开展商的实力和树立时代广场的良好品牌，宣传战略定位必需走高档次的包装道路，突出时代广场表达时髦潮流的特点，将时代广场塑呵斥肇庆人心目中的标志性建筑物，同时到达既定的销售业绩，务务虚现良好社会效益与经济效益的双重目的。10.2品牌宣传战略制定实施具有独特创意的时代广场系列宣传方案，经过树立大笼统、大品牌，到达整个宣传的权威性，从而获得事半功倍的效果。三大笼统品牌战略：开展商实力品牌时代广

33、场时髦笼统品牌物业管理品牌广告宣传必需围绕以上三大品牌相互浸透，三位一体。10.3广告宣传主题卖点开创全新消费潮流，与中国同步，与世界同步。黄金地段、黄金物业、物超所值。时代标志地王商城。得时代者得天下。轻松投资委托运营。一铺旺三代。10.4广告宣传的目的客户群大型集团公司该类买家有相当实力，倾向于作长线的大型物业投资，如连锁超市、饮食集团、银行等。中小型企业、个体工商户该类买家购铺，主要是企业开展所需，并且看中时代广场的开展潜力与时机。投资客该类投资客购铺出发点主要是为了增值，只需铺位价钱适中，开展前景看好，估计有足够的升值潜力能令其投资带来收益，便会吸引该类买家。其他商家10.5广告宣传实

34、施及媒介选择时代广场Logo识别标志设计尽快设计确定时代广场Logo，该Logo必需表达出时髦与潮流的完美结合。确定工程代言人工程规模较大，建议选用适当的明星作代言人电视类拍摄810分钟的广告宣传片，引见开发公司的以往、如今、未来展望，引见开发公司的运营范围，对社会的职能与奉献。此宣传片在售楼部反复播放。拍摄810分钟的广告宣传片，引见时代广场独特的建筑、配置、运营、商机等，在销售现场不停播放。拍摄3060秒钟的广告2条笼统版、促销版，分别于黄金时间播出，如有必要可以在广州投放。报纸类经过大篇幅设计精巧的平面广告，来塑造工程笼统，促进销售，吸引商家关注。经过新闻缮稿，发表专题言论，呵斥言论影响

35、，提高工程知名度，扩展销售气势。楼书制造两个版本笼统版内容充实、风格实出、印制精巧，使客户充分了解工程的前景。促销版突出优势，促销为主，稳定工程高素质物业笼统，销售人员据此向客户讲解工程各方面的特点。宣传单张制造以邮递、派发的方式，将信息直接传达给目的客户。展板制造展板是售楼部重要组成部份，其内容包括工程：地理位置、生活设备、交通环境、装修规范、各种效果图以及其它促销资料。工程模型制造制造精巧的模型能令买家有亲临其境的觉得，从而加强购买决心。公关宣传活动在广州花园酒店举行时间待定：肇庆时代广场商场封顶仪式暨广州招商会、讨论会；邀清知名人士参与造势，吸引广州商家进驻。定期于销售现场举行有奖活动，

36、请出知名主持人、乐队、演员进展现场扮演、提问、派发礼品、吸引人流，观赏者即日购买可获折扣。利用事件营销，如资助环城长跑活动等进展宣传造势。现场包装：清理好工程及周围环境，粉刷醒目的围墙广告，插上彩旗、挂横幅、升气球、树立大型广告牌，设置指路牌吸引路人目光。其它广告：霓虹灯、汗衫、促销礼品、公车广告等。10.6时代广场首期广告安排目前时代广场销售前期预备任务已全面展开，不久即可进入内部认购，因此，有必要确定广告宣传媒体选择及实施安排。以下是敝司列出的时代广场首期广告安排纲要，由贵公司审核确定后，敝司再与各媒介公司联络，商讨制定详细实施方案。时代广场首期广告安排纲要：电视广告拍摄810分钟的广告宣

37、传片，引见开发公司的以往、如今、未来展望和开发公司的运营范围开发、实力及对社会的职能与奉献，以加强商家的自信心。此宣传片在售楼部反复播放。拍摄810分钟的广告宣传片，引见时代广场独特的建筑、配置、物业管理、运营特征、商机等此宣传片在售楼部不停播放。拍摄3060秒钟的广告2条笼统版、促销版各一条分别于黄金时间播出，如有必要可以在广州投放。报纸广告经过大篇幅设计精巧、诉求准确的平面广告，来塑造工程笼统，促进销售，吸引商家关注。经过新闻缮稿，发表专题言论或对工程的销售跟踪、热点报道等，制造社会言论来提高工程知名度，扩展销售气势。每星期刊登一篇。楼书制造两个版本精装版规格大约24个版面，内容充实、风格

38、独特、印制精巧，能充分展现开展商实力和工程本身的前景，同时表达工程本身的文化内涵和运营观念。精装版规格大约8个版面，突出优势、促销为主，稳定工程高素质物业笼统，着重引见工程的优势、招商政策和投资报答，能吸引商家对工程的关注，也是销售人员推销的重要支持点。电台广告利用其传播广、本钱低的特点，弥补其它广告的缺乏之处。可录制12条广告带，在好时段、听众喜欢的频道播出，同时也可以协作方式承办节目。售楼部的包装售楼部相当整个工程的微型展览馆，是时代广场整体笼统的缩影，包括公司实力、效力、管理等。售楼部的笼统直接影响群众对时代广场的评价。一致售楼部的办公用品：纸、笔、计算器等一致销售员工制服展板制造展板是

39、售楼部重要组成部分，其内容包括：地理位置、商铺设备、交通环境、装修规范、销控表等各种效果图。工程模型制造制造精巧的模型可令买家置身其中，从而加强购买决心。工程位置环境包装清理好工程的周围环境，粉刷醒目的围墙广告。在售楼部上面安装大型喷画广告。霓虹灯彩旗、条幅广告在天宁路或其它商业昌盛地段的显眼处如人行天桥、大型建筑物等制造出色的霓虹灯彩旗、条幅广告。公关宣传活动在内部认购期第一天，举行庆贺仪式，仪式可采用自助酒会与上演活动相结合，约请知名人士参与造势，地点可选在销售现场或牌坊广场。并预备好带广告性质礼品，赠送到场嘉宾、观众。11.0工程租售资金回收方案本工程的资金回收及盈利才干经过物业的出卖和

40、物业的出租途径实现，就目前的情况而言，本工程的建筑构造和装修规范未最后定论，资金的回收方案只能按前期工程的用资进度经过预售部分及物业租赁的方式实现，估计本工程7月下旬向市场推行实施内部认购。详细目的如下：2002年9月30日前完成资金回收合同额￥3000万元整。2002年12月31日前完成资金回收合同额累计￥8000万元整(含以上￥3000万元)。2003年3月31日前完成资金回收合同额累计￥13000万元整(含以上￥8000万元)。2003年6月31日前完成资金回收合同额累计￥18000万元整(含以上￥13000万元)。本工程的出租盈利才干必待本工程根本建成商场部分后再进展详细的测算。12.

41、0对工程建筑设计的意见及建议建筑设计的合理性基于建筑物的运用功能定位。本建议是先将时代广场的商业功能设定为以大型超市零售业为主，休闲文娱效力业为辅，并以休闲文娱带动零售的商业格局，以此出发点去审视大厦的建筑设计。我司运用的图纸是肇庆市建筑设计院2001年11月的版本。12.1交通安排现设计方案只经过瑞州五路头、尾两个入口进入商场经过天桥进入二层除外建议工程临街铺设出入口与商场连通，并对商场内交通和间铺要重新思索。添加停车位本工程商场部分地下停车场至少应提供280300个汽车位、400个摩托车位。停车场车道宽6m，按建筑面积计算每个车位约40m2，每个车位的实践占地约2.45.5 m2，本工程地

42、下层似不能提供足够的场地，建议思索以下几种方法进展调整： 将地下层范围扩展到人行道及前广场下方。 做两层地下室其中半层做设备层，一层半做停车场。采用垂直升降多层停车系统。连通东北方向星湖牌坊广场的现工艺品商场位置，引入牌坊广场观光客流。西侧车库入口与小区主入口相距过近，易发生人车干扰，容易呵斥车流堵塞小区主入口；两台货梯一定不够，建议增至四台。首层AB区图未见物流道路安排，北侧货梯位置有待商榷；AB区二层图带有2.5m宽的外走廊，并将靠外廊的外圈商铺向外开门成为独立街铺方式，但未见在外走廊有衔接牌坊广场的天桥。 三台商场公用客梯置于东南角主入口东侧，其效果不及采用安顿在透光中庭内两台观光梯。主

43、入口中庭前的两部进入负一层的自动扶梯应设置在中庭的侧面。装卸货区设置在北面，而北面有开展成为步行购物街的想象，卸货区与步行街之间能否会产生时间和空间上的冲突，需慎重思索。12.2辅助场地主入口前广局面积过小，不利于积聚人流，并且缺乏扮演场地的空间；主入口采用旋转门不妥，会呵斥管理难度大、人流物流疏散慢、亲和程度差如做大型超市等一系列复杂问题。建议吊销旋转门，采用开放式门厅、使街外客人可以直接看见大堂内的情景，可以自在进入大堂。主入口大门宽约8m，如采用双门，那么每个门宽度约为56m；其他辅助通道亦应取消旋转门；A、B区首层平面图未见装卸货区，货用垂直电梯与场外的通道口设置不妥，大型商场普通每万

44、平方米须配置5个装卸车位；商场渣滓量大，现时渣滓处置中心离商场较远在C、D区西北侧，建议在A、B区地下增设一个搜集转运点；从AB区首层平面见到环绕人行道及主入口广场的标高为负0.27，比马路面负0.42高出0.15m，从图面上看应是梯级平台的方式，应设有“无妨碍通道；商场内首层四个入口通道都设置梯级，应设置坡面通道；AB区首层北面，货梯厅地面标高负1.5m，比入口地面低1.25 m，图示的入口通道坡面太陡，呵斥运货手推车通行困难，通常高差与坡面的长度比例为1:8或1:10。12.3其他中庭顶部加高56 m，使热空气在顶部空间构成一个静止积聚层，有利于减少空调能耗。未来第四层做餐饮、文娱，那么应

45、有公用电梯及咨客接待处。12.4 A、B区的塔楼第四层裙楼顶做平台花园、会所及康体设备网球场、泳池等。两栋塔楼建议将功能改为效力式公寓，会有更好的市场前景。我司提供该类物业市场资料供贵方参考塔楼首层架空或半架空。公寓设置独立出入口及进展独立封锁式管理。13.0对工程售楼部工程的建议我司对售楼部施工现场作了多次实地勘察，并对图纸作了分析，提出以下工程改良建议：13.1调整厅内规划大厅的现场觉得是空间高宽比例稍差，因此天花吊顶易产生压迫觉得，为此建议将规划作调整，详细做法是将建筑模型放置在大门入口处大厅中央，使模型能最大限制地对外展现，并自然构成东、西两个洽谈区域。东区用作住宅销售洽谈区，西区用作商铺租售洽谈区，在西区内侧接近财务室的位置，用高度约1.6米高的磨砂玻璃分隔出签合同或认购书的商务办公区。经过这样的软分隔，有利于改动视觉上的空间的高宽比例。并补充了签约区域，使功