合肥某地段房地产开发项目战略及定位方案

1、合肥*路项目发展战略及整体定位方案2007 03本次报告解决的核心问题本次报告重点解决房地产市场情况分析、项定位的策略和依据。我们的思维导图开发背景项目定位项目核心问题确定项目发展方向市场背景客户目标项目发展战略客户定位产品定位形象定位项目推广要点我们以市场背景为参考因素。开发背景目标一环中心区域，房地产发展成熟的地带；整体市场存在较大的楼市市场竞争；项目主要风险在于区域商住的客户接受度。市场背景 在一个房地产发展潜质较好核心地带，创造领袖级商务居住新模式。我们的思维导图开发背景项目定位项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标项目发展战略客户定位产品定位形象定位项目推广要点开发商

2、关注项目方向及战略发展，稳健操作，降低风险，争取较高成本利润率。我们以客户目标为基本出发点，同时参考项目体量及类型。客户目标稳健操作，降低运营风险；考虑品牌营销因素；考虑最大利润化与快速回款相结合的方式进行操作开发商目标 我们的思维导图开发背景项目定位项目核心问题确定项目发展方向市场背景客户目标项目发展战略客户定位产品定位形象定位项目推广要点项目核心问题界定：我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。核心问题以怎样的项目发展战略及定位，打造项目竞争优势，取得最大的客户认同度？问题1问题 2以什么样的产品及形象，实现项目收益要求的同时将风险降到最低？怎样能够实现低风险稳健操作我们的思维

3、导图开发背景项目定位项目核心问题确定项目发展方向市场背景客户目标项目发展战略客户定位产品定位形象定位中国房地产合肥宏观经济合肥房地产合肥商务楼市场项目推广要点市场背景中国房地产合肥宏观经济合肥房地产合肥商务楼市场中国房地产市场 政策调控从源头抓起，从土地抓起 地价飞涨将得到适当遏制 土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限应上收，建设项目用地管理要更加严格。 国家对土地的调控政策之多为近年少有。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长。土地增量供应控制更严，将加剧存量土地的竞争 土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业强者恒强的

4、局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。 中国房地产市场 政策调控将倾向于财税和金融手段从2005年起房地产宏观调控拉开大幕，此后宏观调控逐渐趋严。2005年3月，“国八条”出台。稳定房价。 2005年3月17日，央行又出台了以调高房贷利率、提高首付比例为主要内容的房贷新政策。2006年5月，“国六条”出台，紧随其后，“十五条”意见，“90平米，70%”标准划定。2006年4月，央行加息。8月，央行再次加息。2006年8月，国土资源局进一步完善土地使用权出让制度实施办法。2007年1月，国税总局公布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知2007年3月，央行又一次加息。20

5、07年将是房地产调控的“执行年”，房地产调控仍将在土地、税收、信贷等方面继续深度推进。未来的房地产调控将越来越倾向于财税和金融手段。三年调控路中国房地产市场 房地产投资将放缓，但房价仍会稳中有升房地产开发投资增速将放缓从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。 中国房价将稳中有升房地产宏观调控的效果正在显现，但成效还是初步的、不稳定的，部分地区房价上涨的压力依然较大，房价将持续上涨。 住房供应结构继续调整，普通住房和经适用房供应将增多 2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90/70标准，未来新建商品房结构性矛盾将得到缓解。房地产业

6、的发展重点将更多的倾向于中低价位、中小户型。中国房地产市场 楼市发展将是稳健的,不会发生崩溃局面物权法的高票通过将对楼市产生积极影响2007年两会最重要的一个议题就是审议物权法,而物权法的通过,它为房地产物属年限后的处置,终于有了一个明确的说法,这将对房地产经济产生深远而积极的影响. 中国经济与社会需要稳健发展的房地产经济房地产经济的发展为国民经济的发展提供了强劲的动力源，房地产是国民经济的重要支柱之一，其产业链为GDP贡献巨大。中国社会的合谐与稳定，需要稳定的国民经济，需要稳健理性的房地产经济。房地产经济一旦发生意外，和谐民生将无从谈起，经济基础将会受到毁灭性打击，政府与人民都是不愿看到这一

7、局面的。历次的宏观调控已使楼市度过危险之秋 国家采用面对土地市场、财税市场、银行信贷、户型控制等各个方法的综合调控，一定程度上使虚火旺盛的房地产市场注入了降温剂与清醒剂，房地产最危险的发展局面已经过去，今后的房地产发展肯定是会越来越理性与稳健。市场背景中国房地产合肥宏观经济合肥房地产合肥商务楼市场合肥印象玩在合肥，包公祠、曹操点兵的教驽台、逍遥津和李鸿章故居，处处玩出文化味秀在合肥，“形象工程，政绩工程”众多，开发区林立，绿地覆盖率在全国城市首屈一指 学在合肥，中国科技大打造一个顶尖的人才高地，浓郁的学风，领先的理性之光活在合肥，并没有市民生活和中产阶级生活的明显界限，人们生活得那么安逸闲淡吃

8、在合肥 ，没有森严阶层和等级约定。最壮观、最富农业大省特色和人情味的是吃龙虾穿在合肥，没有太多的喧哗取庞，但却也是一样的色彩缤纷，有中部城市独有的骄傲住在合肥，有全国较早的一批浩大安居工程，居住成本低廉，目前地产发展十分活跃行在合肥，出租车6元起。它更像城市当下的处境，真切实惠，其实也是一种现实的羞涩 合肥印象合肥印象合肥印象合肥印象宏观经济经济高速发展，房地产市场快速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）08008004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，

9、数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2006年，合肥市GDP 1073.86亿元，首次跨越千亿元，比上年增长17.5 %；宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展2006年，合肥市人均GDP为2975美元；房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段；合肥的宏观经济处于高速度发展期；合肥的人均GDP为 2975美元，因此其房地产市场处于“快速发展”阶段；城市背景产业结构与房地产开发规模 2006年，合肥市汽车、装备制造、家用电器、化工及橡胶轮胎等四个支柱产

10、业的产值已过百亿元，合计已占全市工业产值总量的60%，呈现产业集群发展的态势。房地产开发投资逐年攀升，2006年达到640.92万平米，房地产市场进入快速发展时期产业基础良好，为房地产市场的发展提供坚实的需求支撑城市背景合肥市近年产业发展概况第三产业与第二产业产值近年来一直保持高速增长。第二产业、第三产业在国民经济中的比重非常接近。第三产业的快速发展，标志着合肥市进入后工业化时代，改善居住的需求较大。与上海和发达地区相比，合肥市现阶段的第三产业的比重仍然偏低。各地区三次产业比重对比图城市背景固定资产投资、房地产投资保持高速增长全社会固定资产投资的增幅在2004年和2005年的增幅趋缓，但200

11、6年大幅调整增加。而房地产开发投资的增幅一直稳定在40左右，增长幅度较高。城市背景人均居住面积增加产生改善居住条件的需要2006年末，合肥人均居住面积只有18.9，离发达国家的经验数据30 还有较大的距离；根据测算，在国家宏观调控房地产业健康发展的形势下，至少在未来6年内，合肥住宅需求仍会保持较快的增长势头。 世界各国的经验表明，在人均住宅面积达到30至35平方米之前，会保持较旺 盛的住房需求，房地产市场仍有较大的发展空间； 近5年，合肥人均居住面积平均每年增长0.7平方米，最多增长1.4平方米； 根据合肥市住房建设规划，到2010年人均住房使用面积将达到30平方米，在这四年中要达到这一目标，

12、房地产市场还有较大的发展空间。城市背景住房支出比重与恩格尔系数合肥恩格尔系数较高，说明合肥人民的生活水平处于小康水平的初级阶段。但合肥市的住房支出比重和国际标准相比，处于偏低水平；由此可见随着生活水平提高，消费者在住房上的支出还会有较大的增长空间，房地产市场有较大的消费空间有待发展。 2007年初，合肥恩格尔系数在46.1； 2007年初，合肥人均消费支出为8165元； 2006年初，城镇居民人均住房消费占总支出的比重仅为10.2%。生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55597.6505511.2小康型455012.1404518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比

13、重”平均投资仅占10左右，发达国家一般达到25。恩格尔系数与住房支出比重国际衡量标准城市背景 根据合肥市总体规划（2006年2020年），2010年合肥市城市化水平将达到62，人口达到580万。2020年达到74， 随着合肥市城市化水平的不断提高，从2006年到2010年，合肥还将增加110万人口，将进一步促进购房需求。城市化进程购房需求根据合肥市总体规划（2006年2020年），今后每年城市化水平保持2的增长幅度，每年约13万人成为合肥人。城市背景从城市化水平上看，合肥市房地产市场正处于上升阶段不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长

14、期稳定发展期城市化水平30%3050%5070%70%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放；工业基础比较雄后，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口；工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期；城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移；城市背景新增人口产生购房需求据统计，到2006年底，合肥户籍人口数将达到469.85万人。 2010年，总人口数将达到580万；2020年达到710万。城市背景合肥市户籍人口年增长率在1左右，近年开始剧

15、增，大部分是外来人口引起的。每年因此而产生的购房需求在100万平米以上。 市场背景中国房地产合肥宏观经济合肥房地产合肥商务楼市场合肥房地产市场正步入高速发展阶段人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元

16、启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期房地产整体市场2006年，合肥市人均GDP达到2975美元，GDP增长幅度高达17.5；根据相关理论和国际通用衡量标准判断，合肥房地产市场正进入一个高速发展的阶段。合肥市总体房地产分析 合肥房地产实际运行态势良好，房地产整体步入良性的快速发展时期。房地产整体市场近年以来房地产投资与房地产销售，呈逐步上升趋势。销售形势良好，商品房销售量与上市量之间 “倒挂”日益拉大。 但是空置房源也逐渐增加，比2005年增长57.2%；其中，空置一年以上的商品房达99.22万平米，比2005年多增加34.8万平米。房地产整体市场合肥市住宅均价持续上涨，但增幅趋缓2006

17、年合肥新建商品住宅的销售均价位为3269元/平方米，呈现持续上涨的态势，但房价涨幅放缓 。造成这种现象主要原因是： 政府对房地产的宏观调控力度不断加强，房价涨幅放缓； 市场供给加大； 高层比例不断增加，一定幅度上拉升了合肥楼市的整体销售均价。高层均价3566元/平米，同比涨幅1.15%市场背景中国房地产合肥宏观经济合肥房地产合肥商务楼市场 办公企业：政府相关连机关、金融机构及一些投资担保公司 租金水平：3045元/平米不等。 目前状况：最近刚出的比较典型的高档商务楼是CBD中央广场，中心商务区新一代甲级商务楼，租金在50元/平米左右，售价在6000元/平米以上，目前已经全部售完。合肥环城路以内

18、合肥商务楼市场合肥环城路以内为合肥传统商业商务区通过对长江路沿线的商务楼调研本区域商务楼主要为90年代及2000年初建设，商务楼的档次较低项目名称 项目体量 项目档次 项目售价 项目租金 入驻企业 入驻率 交付时间 CBD广场 甲级 6000以上 50左右 地产、金融科技 50 2006年初 招商大厦 5-18层 一般 45 金融 80左右 科技大厦 20层 一般 30 金融及其它一些中小企业 80左右 区域部分商务楼一览表合肥商务楼市场开 发 商：安徽安兴发展股份有限公司 物业级别：甲级租金或售价： 45元/平米，售价：6000元/平米以上物管费： 3.8元/平米（圳鹏基物业管理有限公司）地

19、址：合肥长江中路369号(合肥一中旁)租售电话：交通状况： 3、103、232、801、110、168、234CBD中央广场 地段地处合肥市三孝口，该区域是合肥的政治和金融中心,是合肥最繁华的商务办公区域 项目是一个集高档住宅、酒店式商务公寓、商务楼、商场为一体的多功能综合社区 配套提供高档的智能空间、高品质的主题园林生态化居住环境、丰富的商业配套和一站式商务服务和商务配套。 作为合肥市2004年政府第一形象工程，CBD中央广场是合肥商务中心的第一地标性建筑合肥商务楼市场CBD中央广场由深圳鹏基物业管理有限公司全程物业管理服务，提供主要服务内容如下： 1公共物业管理服务2专项服务业主自用设施、

20、设备安装与维护；电器安装维修；家用电器安装、清洗；室内配件安装维修；水电管线维护；室内装潢清洁；室内绿化；车辆管理服务；室内土建工程CBD中央广场特点分析 CBD项目采用弧形落地玻璃幕墙，充满国际时尚感，内部智能化商务配套齐全 住宅由三栋高层建筑构成，建筑外立面现代时尚，独特的景观视角将都市美景尽收眼底， 酒店式公寓可自由组合，自主的产权模式 购物中心CBD商场由合肥百大集团整体入驻，进而增强入驻企业的品牌形象 作为合肥最高档的商务楼，项目完善的配套设施、优越的办公环境，易于提升贵司在客户心目中的整体形象，增强业主员工对企业的归属感合肥商务楼市场财富广场开 发 商：安徽省邮电物业发展有限责任公

21、司物业级别： 甲级 地址：合肥市濉溪路287号交通状况： 124，12，22，137，14，104，7 财富广场北临合肥市一环路 是一个集商务商务楼、酒店、公寓、高档商场为一体的综合性项目 项目首期工程是近5万平方米的纯办公商务楼，总层数28层（地上27层、地下1层），13F为商业，4F为办公配套，5F以上为商务办公合肥商务楼市场包河区包河区商务楼主要集中在芜湖路、美菱大道、马鞍路和屯溪路交叉口等位置，但总体体量较小。在芜湖路商务楼主要为一些政府部门自用高层办公楼，少量对外出租，美菱大道、马鞍路和屯溪路交叉口等位置零散分布一些新建商务楼，租金在45元/平米左右，入驻企业主要为一些中小型企业。另

22、外本区域也有一些单身公寓及商住楼因为租金相对低廉也进驻了一些中小企业。目前马鞍山路周边新建了不少单身公寓，未来的主要使用功能也主要是商务楼。目前在售商务楼很少。 合肥商务楼市场项目名称 项目体量 项目档次 项目售价 项目租金 入驻企业 入驻率 交付时间 金万通大厦 13层商业427层商务楼 甲级 500045 本地中小企业、外贸等 约85 2002年百脑汇大 厦 5-18层15电子市场628层商务楼 甲级45 电子建筑 约60%新都会环球广场 14层家乐福，528层商务楼 SOHO办公 4500 40 金融及其它一些中小企业 约80% 区域部分商务楼一览表合肥商务楼市场新站区zx目前周边有希尔

23、顿大酒店、国美、肯德基及元一SHOPMAIL等等，周边商务楼楼盘有金色地带、中环国际广场、恒丰国际广场等等。金色地带目前还没有销售，预计售价在5000元/平米左右。目前区域商务条件正不断完善，有很大的发展潜质。新站区是合肥新建火车站、汽车站周边，主要集中在胜利路，目前沿胜利路建设了大量高档物业及商务娱乐设施合肥商务楼市场开 发 商： 中环地产/合肥华欧置业有限公司占地面积： 四万余平方米 总建筑面积： 六万余平方米（楼高百米，共31层）物业级别： 甲级租金或售价：3035元/平米物管费：3.2元/平米地址：合肥胜利路与临泉路交汇处租售电话：4244446入住时间：

24、2005-10-05交通状况： 119、129、801等中环国际广场 项目硬件四部高速电梯（其中两部为安徽最高观景电梯）、钢化玻璃幕墙、中央空调，地下两层泊车位 项目环境20000平方米市政绿地环绕、城市硬地广场胜利广场百米之遥项目配套会议室配套及VIP行政酒廊合肥商务楼市场 建成后的合肥市政务文化新区将是以行政办公、文化体育、金融商贸、旅游观光、居住街区五大功能为一体的高品位的现代化新城区 商务、办公功能是政务文化新区的主要功能，是现代化新城区的重要组成部分 根据新区总体规划，高标准、建筑景观丰富的商务办公项目主要集中布置在天鹅湖南岸，为国内外各类大型机构及现代化企业提供全方位的商务服务。目

25、前在建商务楼项目还比较少，在建的有新城国际，建设标准较高，主要针对大中型企业，目前还没有推广销售，预计售价在4500左右。 政务区ZW 合肥市政务文化新区位于合肥市市区西南部 距老城区6公里，南起经济技术开发区、肥西县边界，北至铁路专用线，东起金寨路、合作化路，西至合九铁路、高新技术开发区 规划面积12.67平方公里合肥商务楼市场销售状态：在售新房类型：商务楼楼盘名称：新城国际房屋属性：期房开发商：安徽基石置业有限公司售 楼 处：政务区天鹅湖东岸售楼电话：3531288、3531299销售信息/工程进度：已经开工物业类别：商务楼新 城 国 际装修状况：毛坯建筑类别：高层交通状况：18，129，

26、157，162，166占地面积：47019m2绿化率：35.87 %总建筑面积：200000现场位置：东流路与潜山路交汇处价格：4650元起价开盘时间：去年四月低交付时间:08年下半年交付投资商：政务文化新区投资有限公司/安徽信达房地产开发有限公司 “新城国际”定位为国际顶级纯商务楼，是特别针对大型国际化企业及国内集团公司，为其度身定造区域级总部新址战略合肥商务楼市场UTOWN金色地带商务楼销售状态：待售新房类型：商务楼楼盘名称：UTOWN金色地带房屋属性：期房所属区域：瑶海区开发商：合肥金塘利安地产售楼电话：4257888、4258999销售信息/工程进度：已开工物业类别：商务楼建筑类别：框

27、剪层高：29层建筑面积：27698平米交通状况：1、801占地面积：20亩总建筑面积：130000现场位置：合肥市胜利路与琅琊山路交汇处价格：4600元起售开盘时间：2007年5月交付时间：2008年7月 集主题商业街、高级商务楼、公寓为一体的地标性综合建筑项目合肥商务楼市场其他区域润安大厦 物业性质： 商务楼 物业级别： 甲级 项目位置：合肥市阜南路166号 交通位置：106、232、126 租售状态： 已售完 租售电话：2842365开 发 商： 中国合肥润安(国际)发展有限公司物业公司：润安物业管理公司 项目介绍 润安大厦位于蒙城路与阜南路交口，高32层，层高

28、3米，面积30300不等，装修：26元/月，毛坯：15元/月，物业管理费2.5元/月，现已有35家，入住率达40%。电梯A座3部、B座3部。 现定位于商务商务楼，位置环境无与伦比。其内部设施配备有部电梯，电话、宽带、有线电视、水电都已到户。设有个地下停车位和超大地上停车场，地面可停放近百部车。前期已全部售出的润安大厦座购买单位实力雄厚，如华安证券、中国信达资产管理公司合肥办事处、安徽省国有资产运营公司等。 合肥商务楼市场其他区域中环汇景销售状态：已售完新房类型：商务楼楼盘名称：中环汇景房屋属性：现房开发商：合肥兴泰置业发展有限公司售 楼 处：三孝口大众巷中环汇景售楼中心(安庆路第三小学旁)售楼

29、电话：2842888,2826059物业类别：高层装修状况：毛坯建筑类别：框架交通状况：2、102、300、234、903、18、901、221路占地面积：2665.24总建筑面积：19798绿化率：31 %现场位置：合肥市安庆路与大众路交汇物业公司：顺昌物业学区房： 合肥一中、安大、安农大、安医大、中科大投资商：合肥中环房产汇鑫置业有限公司项目概况合肥首席景观名邸，三孝口最后一块绝版地带。傲立城市核心，座拥“三孝口”繁华商圈。北临安庆路，南近长江中路，西临环城西路。环城公园、琥珀潭，让您尽享尊贵生活。繁华与静谧只需一瞬间，唾手可得。合肥商务楼市场其他区域客户定位内部结构立面形象商业配套未来前

30、景产品定位合肥商务楼市场合肥商务楼市场综述租售状况 立面造型、外观用材往往是商务楼档次最直观的写真 而在售商务楼如新都会环球广场、香港广场、CBD广场在虽然都定位于高档商务楼，从材质来看主要还是以大面窗与涂料搭配，因很少将玻璃幕墙与石材进行有效运用，很难体现现代时尚，科技气息的质感立面形象 合肥商务楼不注重内部结构，直条形过道，压抑的吊顶，装修简陋的电梯间，使办公空间缺少整体性及简洁、明快的办公环境 进驻企业不注重环境，更不注重企业形象 不注重物业管理 与上海、南京等城市不同，合肥商务楼基本不注重大堂包装内部结构相对较好的写字间较差的写字间裙楼商业基本属写字间配套： 金万通大厦、CBD广场就是

31、咖啡、酒吧 徽商大厦就是酒店 新都会是复合型项目，以大卖场为主 中环国际也以餐饮业为主 香港广场、元一柏庄则以购物中心为主商业配套租金大致分为以下几个层次： 最低档商住楼：租金在15-25元/平米之间 本案所在区域租金基本在40元/平米左右 新站区商务楼集中地段约35元/平米 CBD地区基本在45元/平米左右。租售状况售价与租售状况： 市场在售新盘很少，相同区域内的商务楼价格略高于住宅，但差距不大 中低档商务楼如金万通、安徽科技大厦等因租金低出租率达到80%以上。 中环国际广场、CBD广场等高档商务楼租赁情况相对较差，基本在40%左右合肥市场商务楼产品定位同质化 在售商务楼形象定位雷同，均冠以

32、地标建筑、国际化的形象，缺乏对合肥本地资源的深刻理解，尤其是没有对其周边人文环境的充分挖掘 中小户型的（或挑高户型）使用率高，这类户型对投资者和租赁企业都很有吸引力，但市场供给量却比较小产品定位合肥市场商务楼客户定位泛同化 多数商务楼目标客户主要针对国际型企业、大集团单位打造，缺乏对中小企业、尤其是创业型企业（工作室）的深刻关注，而这些企业恰恰是目前商务楼的需求主体 代租服务是我们调研中的普遍现象，这说明投资客占很大比例，而目前多数商务楼重视不够客户定位我们的思维导图开发背景项目定位项目核心问题确定项目发展方向市场背景客户目标项目发展战略客户定位产品定位形象定位项目推广要点我们首先建立KPI指

33、标体系来判断本项目的物业发展方向物业选择KPI体系地块属性市场因素操作要求预期收益地块指标区域属性地块属性 市场中各类物业发展状况，可能的机会和风险市场因素 开发操作能力的要求操作要求 物业选择能否实现开发方的收益要求预期收益 方向分析根据各类物业KPI指标体系分析，确定本项目发展方向发展方向地块属性市场因素操作要求预期收益项目一环以内，配套优势明显，但区域形象对商务楼支撑不够纯商务楼个性不鲜明，中小户型商住销售较好，整体供应量正在加大，竞争加剧细分市场，精准定位，竞争取胜保持利润，稳健运作综合地块属性和市场因素，同时结合操作要求、预期收益等。物业选择KPI体系地块属性市场因素操作要求预期收益

34、项目方向分析开发背景市场定位项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标项目发展战略客户定位产品定位形象定位我们的思维导图项目推广要点地块评估：城市中心区的文化休闲型商住地块属性具象诠释体量中型规模高层商住项目建筑约2.8万环境比邻和平广场市中心成熟地块区域配套较好，但商务形象不佳安美艺术城、裕丰花市等，逐渐成形的文化产业版块交通交通组织便利地块周边路网发达地块整齐，临路条件良好版块文化项目形象项目定位及产品档次预期较高建筑高度较高地块解析发展战略作用推导本案战略解决模式模式战略定位方向创新解决模式产品创新解决模式推广创新解决模式贡献40%30%左右30%关键动作细分市场资源整合设计

35、概念创新多频次开盘交叉开盘本项目发展战略：完全具备特色市场领导者的条件领导者挑战者一线品牌项目具有无可复制的资源产品创新垄断价格标杆，引领市场潮流具有持续作战能力市场新进者具备一定独特资源和生产规模改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值追随者补缺者缺乏独特资源和资金实力搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者规模小，快速灵活目标客户明确，挖掘细分市场价值抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品敏锐的机会主义者依托市场底蕴，以个性形象为战略导向：打造市中心创意商务生活特区商住发展战略 文化创意产业是在文化产业发展基础上出现的新概念 作为一种新的经济形态，其产业范畴不仅超越

36、了传统文化产业，更表现出多种产业交融的特征 目前全世界文化创意产业每天创造的产值高达220亿美元，并且正以5左右的速度递增。在美国，文化创意产业已是当今这个国家最大、最富有活力并带来巨大收益的产业。英国的文化创意产业是仅次于金融服务业的第二大产业 我国为文化创意产业发展提供了良好的政策、舆论等成长环境新经济产业潮流 合肥2000多年的文化底蕴是形成创意的肥沃土壤，而全面推进城市工业化进程，地方产业的升级迫切需要创意设计的支持，形成了巨大的市场需求空间 作为全国科教城市，现有各类科研单位190多个、各类高等院校49所，拥有数量巨大的各类专业技术人员和在校大学生 合肥文化创意产业已初具规模，截止0

37、4年底，我市创意设计业已形成1.58亿元的产业增加值，文化创意产业的企业和从业者裂变猛增 从市调情况看，中小型文化创意企业（工作室）是目前中小面积写字楼的租赁主体合肥发展新机会项目战略机会点整体战略层次整体战略层次项目战略机会点本案的区位和体量，决定了本案的定位需站在全新的角度上，要引导目标客户，重点在于引起全市的注意及认同。在产品类型丰富，竞争激烈的情况下，需树立剑走偏招的“突围”战略突破点一：独一无二的文化创意型商务生活突破点二：中小户型，直接面向创业型客户突破点三：产品定位中高端，树立个性价值和平广场旁的、个性的、集中的高层建筑群区域文化特征明显，且与包公园距离不远拥有安美艺术城和合肥最

38、大的花鸟古玩市场裕丰花市，文化氛围突显文化创意产业是新经济模式的代表，深受政府重视，利于市场推广潜力巨大的市场热点，卓然出众的产品，具有独特视野的个性族群将在这里找寻到终极的“商务办公和居住”理想我们演绎项目的整体发展战略方向整合周边资源，强调“创意、创造、创业”的办公价值，精细化设计产品，提高环境品质、延展服务，同样为居住营造舒适空间的新一代SOHO整体战略方向“专属阶层”的创意场+“使用收益兼备”的财富场专为文化创意型企业、工作室打造绝对市场热点能为投资者、使用者创造增值空间绝对市场深度战略描述领导者创造者整体发展战略以社会发展为己任，挑战全城高端纯商务楼，专为个性群体打造，实现项目品牌与

39、开发商品牌的共赢我们的思维导图开发背景项目定位项目核心问题确定项目发展方向地块解析及市场背景客户目标项目发展战略客户定位产品定位形象定位项目推广要点我们将从3个方面进行项目定位1. 客户定位2. 产品定位3. 形象定位行销形象产品发力生活模式联力形象定位客户定位产品定位项目定位置业客户初步描述创业成长型企业是市场新兴力量，也是本案主力国际级企业加工、资源、技术数亿以上区域级企业千万以上成长型企业贸易、代理、服务 百万以上文化、创意、咨询不定阶层行业例举资产/利润收入创业型企业客户定位能源、重工、科技项目的客户定位？C指“文化（Culture）、创造（Create）”这是文化的、创造的，是合肥城

40、市的新型力量、代表未来张力的新阶层后现代儒商C阶层客户定位他们的“后现代、儒商”表现在？他们的后现代和儒商集中表现在对事业、生活、态度等各方面的积极话语权。徽商从贾人数之众、活动区域之广、经营行业之多、经营能力之强，称雄中国商界数百年，其他商帮莫不能敌他们生于斯、长于斯，是徽商后代，是徽商能力的继承者他们是徽商的继任者：“贾而好儒” 是徽商的明显特点，“读书好，营商好，效好便好；创业难，知难不难”，这是徽商对儒与商的看重 他们有较高文化层次，文化等精神需求倾向性明显他们是商人的文化人：徽商的兴衰已经成为过去的历史，百花齐放的年代已经到来，除了儒学思想的规范，社会更需要有活力来推动前行他们行事高

41、调、充满张力，不受约束、关注创意，喜欢群居他们是个性的创造者：客户定位他们的特征对产品的影响？综述：他们不仅有满足基本生活功能的居室要求，还需功能配套的组合，他们需要得是？空间适度化、品质品味化、创新特色化的产品要求客户特征购房特征与特征影响影响度经济上希望总价合适的房屋产品设计尺度优越的空间心理上产品能体现身份感与主人价值观满足其多空间、功能多样化需要产品要有创新，要有特色，有新奇空间行为模式上室内布局方便、合理及紧凑重点考虑居住与办公的核心要素（如卫生间）生活习惯上作优良户型，可供其炫耀或传播能满足“在家办公”的群体性需要30%50%20%10%客户定位他们对产品的真实需求？高品质配套全可变性群体感客户定位阶层示范客户裕丰市场某老板特征：追求价格适中的投资产品喜欢具有品牌形象的项目重视销售进度等因素带来的增值点追求享有的独特资源追求身份感和成就感购房特征：理智、警慎、重价值重视住宅的细节，材质等实际感受相信自己的判断力 特征：喜欢在办事便捷的地方购房追求周边环境有文化底蕴选择功能齐备、生活方便的办公场所购房特征：重视楼盘质量重视房子体现其文化内涵某影视制作公司成长型企业特征