物业管理纠纷处理法律制度课件

1、项目物业管理纠纷处理法律制度 -物业管理纠纷处理概述-物业管理纠纷类型-物业管理纠纷处理-物业管理纠纷处理概述一、物业管理纠纷概念与特点物业管理纠纷的概念 物业管理纠纷是指物业管理各主体之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾的主张和请求，而发生的具有财产性质的争执。下一页返回-物业管理纠纷处理概述物业管理纠纷的特点（）高发性。（）群体性。（）法律关系复杂，解决难度大。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理概述二、物业管理纠纷原因人们对高质量物业管理的要求法律规范、规章制度不健全，行政工作管理不完善当事人民主意识、法

2、律意识淡薄当事人受不良意识、道德风气影响客观因素产生纠纷下一页返回上一页-物业管理纠纷处理概述三、物业管理纠纷防范物业服务企业应强化合同意识业主要增强契约意识，审慎订立合同加强物业管理行为的监管避免过激行为，防止纠纷的扩大下一页返回上一页-物业管理纠纷处理概述四、物业管理纠纷投诉物业管理纠纷投诉受理制度的建立 投诉受理制度是指政府有关行政管理部门接受投诉后的处理程序。物业管理投诉受理制度是指物业管理行政部门接受业主委员会、业主、物业使用人和物业服务企业对违反物业管理法律法规、物业服务合同等行为投诉的受理及处理程序。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理概述投诉的种类（）业主或使用人对其他业主或使用

3、人的投诉。（）业主或使用人对业主委员会的投诉。（）业主委员会、业主和使用人对物业服务企业的投诉。（）业主委员会、业主和使用人对有关专业管理部门的投诉。（）业主委员会对业主和使用人的投诉。（）物业服务企业对有关专业管理部门的投诉。（）业主委员会、业主和使用人对建设单位的投诉。（）业主委员会、业主和使用人对物业管理部门的投诉。（）其他方面的投诉。下一页返回上一页-物业管理纠纷类型 一、前期物业管理服务纠纷业主与开发建设单位、前期物业服务企业的纠纷前期物业服务企业拒不撤出物业管理区域引起的纠纷无因管理纠纷下一页返回上一页-物业管理纠纷类型二、业主自治纠纷业主自治活动运行过程中发生的纠纷开发商或物业服

4、务企业操纵业主委员会引发的业主与业主委员会之间的纠纷业主在聘任、解聘物业服务企业或者要求自主治理的管理活动中引发的纠纷业主或业主委员会与行政机关之间发生的纠纷下一页返回上一页-物业管理纠纷类型三、物业管理纠纷（一）物业服务企业选聘纠纷（二）物业维修服务纠纷（三）社区安全服务纠纷业主财产受到侵害引起的纠纷业主在小区内人身受到侵害或伤害引起的纠纷（四）住宅公共区域纠纷小区共同部位的侵权纠纷业主违章搭建引起的纠纷小区共同部位的出租营利问题（五）物业收费纠纷下一页返回上一页-物业管理纠纷处理一、物业管理纠纷处理原则严格执行法规和政策的原则保护合法产权、债权的原则法律政策与实事求是相结合的原则及时原则便

5、民原则合理原则下一页返回上一页-物业管理纠纷处理二、物业管理纠纷处理途径（一）物业管理纠纷和解物业管理纠纷和解的特点（）通俗性和民间性。（）高度自治性。（）非严格规范性。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理物业管理纠纷和解原则（）合法原则。（）公平与自治原则。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理物业管理纠纷和解应注意的问题（）物业管理的相关法律法规与双方签订的物业管理合同是当事人和解的主要依据。（）要注意法律中的时效规定。（）不宜选择和解方式的情形。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理（二）物业管理纠纷调解调解的分类、特点与方式 调解主要有人民调解、其他社会团体组织的调解和行政调解等。 三个主要特点

6、：（）第三者的中立性。（）纠纷主体的合意性。（）非严格的规范性。 物业管理纠纷的调解包括民事调解和行政调解两种。（）民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。（）物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的力量进行调解处理，但这种处理如果一方不遵守执行，则要借助其他的手段解决。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理物业管理纠纷调解原则（）自愿平等原则。（）合法合理原则。（）保护当事人诉讼权利原则。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理物业管理纠纷调解中应注意的问题（）物业行政主管部门的调解是物业纠纷调解的主要方式。（）调

7、解协议不具有强制执行力。（）调解与仲裁、诉讼的比较。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理（三）物业管理纠纷行政裁决与行政复议行政复议的特点（）以申请人的申请为前提。（）复议是申请人向作出行政行为的上一级行政机关提出的复查并请求作出裁决的制度。（）行政复议机关是依法负有履行行政复议职责的物业行政机关。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理行政复议的原则（）依法独立行使行政复议权的原则。（）一级复议的原则。（）对合法性和适当性进行审查的原则。（）不调解原则。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理行政复议机关行政复议机关是指依行政复议法履行行政复议职责的行政机关，一般是指作出具体行政行为的上一级行政机关。下一

8、页返回上一页-物业管理纠纷处理行政复议的范围（）对物业行政主管部门作出的警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照、行政拘留等行政决定不服的。（）对物业行政主管部门作出的限制人身自由或者查封、扣押、冻结财产等行政强制措施决定不服的。（）对物业行政主管部门作出的有关许可证、执照、资质证、资格证等证书变更、中止、撤销的决定不服的。（）认为物业行政主管部门侵犯合法经营自主权的。（）认为符合法定条件，申请行政机关颁发许可证、执照、资质证、资格证等证书，或者申请行政机关审批、登记有关事项，行政机关没有依法办理的。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理行政复议的

9、程序（）行政复议申请。）行政复议申请人。行政复议申请人是指申请行政复议的公民、法人或者其他组织。有权申请行政复议的公民死亡的，其近亲属可以申请行政复议。有权申请行政复议的公民为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，其法定代理人可以代为申请行政复议。有权申请行政复议的法人或者其他组织终止的，承受其权利的法人或者其他组织可以申请行政复议。另外，同申请行政复议的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人参加行政复议。）行政复议申请方式。申请人申请行政复议可以采取书面申请和口头申请两种方式。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理（）行政复议受理。行政复议机关应在收到行政复议申请

10、后日内进行审查。对于不符合法律规定的行政复议申请，不予受理，并书面告知申请人；对于符合法律规定，但是不属于本机关受理的行政复议申请，应当告知申请人向有关行政复议机关提出。行政复议申请自行政复议机关负责复议工作的机构收到申请之日起即为受理。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理（）行政复议决定。行政复议决定应符合以下规定：）具体行政行为认定事实清楚、证据确凿、适用依据正确、程序合法、内容适当的，决定维持。）被申请人不履行法定职责的，决定其在一定期限内履行。）具体行政行为有下列情形之一的，决定撤销、变更或者确认该具体行政行为为违法；决定撤销或者确认该具体行政行为为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重

11、新作出具体行政行为。）被申请人不按法定期限提出书面答复、提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料的，视为该具体行政行为没有证据、依据，决定撤销该具体行政行为。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理（四）物业管理纠纷仲裁仲裁的特点（）自愿性。（）专业性。（）灵活性。（）保密性。（）快捷性。（）经济性。（）独立性。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理仲裁的原则（）意思自治原则。（）仲裁独立原则。（）以事实为根据，以法律为准绳，公平合理地解决纠纷的原则。（）协议仲裁制度。（）或裁或审制度。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理仲裁条件和要求（）符合仲裁的受理范围。（）需要有订立有效的仲裁协议。（）在

12、仲裁的时效期间内申请。（）仲裁请求要明确具体，且符合仲裁协议约定的范围。（）仲裁请求的证据材料要充分。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理物业管理纠纷仲裁处理程序（）一方当事人向选定的仲裁委员会提交仲裁申请书。（）仲裁委员会于收到申请书后日内决定立案或不立案。（）案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送达申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。（）申请人在规定期限内答辩，双方按名册选定仲裁员。（）开庭：审理调查质证、辩论、提议调解。（）制作调解书或调解不成时制作裁决书。（）当事人向法院申请执行。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理（五）物业管理纠纷诉讼物业管理纠纷诉讼的特点（

13、）必须严格依照法律规定进行。（）法院的审判活动在诉讼过程中起重要作用。（）诉讼过程具有阶段性和连续性。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理物业管理纠纷诉讼的原则（）仅对物业具体行政行为的合法性进行审查的原则。（）被告物业行政主管部门或政府负有举证责任的原则。（）诉讼期间原行政行为不停止执行的原则。（）不得调解的原则。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理物业管理纠纷诉讼管辖与受理范围（）物业管理纠纷诉讼的管辖。）级别管辖。）地域管辖。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理（）物业管理纠纷诉讼受理范围。）对拘留、罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财务等行政处罚不服的。）对限制人身自由，或者对财产的

14、查封、扣押、冻结等行政强制措施不服的。）认为行政机关侵犯法律规定的经营自主权的。）认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证和执照，行政机关拒绝颁发或者不予答复的。）申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的。）认为行政机关违法要求履行义务的。）认为行政机关侵犯其人身权、财产权的。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理物业管理纠纷诉讼的优势和劣势（）物业管理纠纷诉讼的优势。）诉讼的严格公正性，一方面可以限制法官的恣意，以防止当事人合法的程序性权益和实体性权益遭受侵害；另一方面有利于维护当事人双方之间的平等。诉讼的严格公正性可使当事人能够自由平等地行使诉讼权利，提出诉讼

15、请求或主张、提供证据、进行辩论，从而有助于案件真实的澄清和物业纠纷的合理解决。）诉讼的严格规范性，可以更好地保护当事人的实体权益，提高并保障纠纷解决结果的可预见性，满足当事人明确的权益要求，实现权利人的合法权益。）诉讼的国家强制力使得物业纠纷能够得到最终的解决，最终实现物业服务公司与业主委员会或业主的合法权益。）采用诉讼的方式解决物业管理纠纷，使得事实认定清楚，双方的责任认定明确，不存在哪一方妥协、放弃权利的情况，更能彰显法律的权威为与公正。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理（）物业管理纠纷诉讼的劣势。）诉讼在认知方面不易为一般民众所理解和接受，很难使当事人全面地参与其中，造成了他们在心理上和

16、诉讼保持着一定的距离，妨碍了对诉讼的利用。）诉讼的程度与其他物业管理纠纷的解决机制相比较复杂繁琐、细微严谨、耗时长、成本高昂，常常让人望而却步。）诉讼的自愿性较差。诉讼的严格规范性和国家强制力，在很大程度上限制了当事人的意思自治，一旦经过诉讼程序，除非在法院主持下调解，否则法院的裁判都是依据事实和法律进行的，不会考虑当事人的意愿，这样就难以适应特殊个案所需的灵活性解决要求，也难以满足当事人之间不伤和气与维持原有关系的要求。）诉讼的自愿履行性较差。法院裁判不同于调解，结果出于当事人自愿，所以判令一方履行赔偿等义务的情况下，该当事人往往不服，提出上诉，或不自愿履行，需要另一方当事人申请执行。下一页

17、返回上一页-物业管理纠纷处理物业管理纠纷诉讼的程序（）申请与受理。（）审理和判决。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理物业管理纠纷诉讼的强制措施（）对应当归还的罚款或应给付的赔偿金，通知银行从该物业管理机关的账户内划拨。（）在规定期限内不履行的，从期满之日起，对该物业管理机关按日处以元的罚款。（）向该管理机关的上一级物业管理部门提出司法建议。（）拒不履行判决、裁定，情节严重构成犯罪的，依法追究主管人员和直接责任人员的刑事责任。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理三、物业管理纠纷起诉书撰写（）首部。首部应依次写明文书名称“民事起诉状”，原告和被告的基本情况。（）正文。）诉讼请求。）事实与理由。）证据及证据来源，证人姓名和住址。）尾部写明受诉法院名称，附件除写明起诉状副本份外，提交证据的，还要写明证据的名称和数量。最后由起诉人签名盖章，写明起诉日期。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理四、物业管理纠纷举证责任（一）证据证据的概念与类型 证据是指能够证明案件真实情况的客观事实。根据我国民事诉讼法规定，证据有下列几种：（）书证。（）物证。（）视听资料。（）证人证言。（）当事人的陈述。（）鉴定结论。（）勘验笔录。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理证据的基本特征（）客观真实性。（）与案件有关联性、准确性。（）合法性。合法性内涵法定性和许可性。（）证据的程序性。下一页返回上一页-物业管理纠纷处理（二