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文档简介
1、-. z.*年关于闲置土地情况调研报告 *年关于闲置土地情况调研报告为提高土地资源节约集约水平,提升土地资源供给能力与水平,推动经济社会开展转型升级,国家将闲置土地问题解决提升到了十分重要的高度,今年国务院将安排对*年*年土地市场动态监测监管网上显示的疑似闲置土地进展督察督导。我省一直以来对闲置土地清理十分重视,*年全省产业园区工作推进会对闲置土地清理提出了要求,黄家培副省长也屡次作了指示。为作好闲置土地清理处置准备工作,根据省国土资源厅党组安排,土地利用处组织相关事业单位在全省开展了闲置土地调研,重点对市、市进展了实地调研,并组织全省对网上显示的*年以来疑似闲置土地逐宗进展了清理核实,摸清了
2、闲置土地的底数、分析了闲置土地的成因,提出了*年解决闲置土地问题的建议,拟定了下一步闲置土地清理处置工作打算。现将调研情况汇报如下:一、闲置土地根本情况经对土地市场动态监测监管网上显示的疑似闲置土地逐宗清理核实,网上显示疑似闲置土地518宗,面积公顷,其中真实闲置类土地183宗,面积公顷,面积占%;非真实闲置类土地335宗,面积公顷,面积占%。土地市场动态监测监管网上显示批而未供土地公顷。真实闲置土地各年度分布为:*年1宗,面积公顷;*年2宗,面积公顷;*年3宗,面积公顷;*年96宗,面积公顷;*年81宗,面积公顷,主要集中在*年、*年,面积分别占 %、 %。真实闲置土地地区排序分别为:市11
3、8 宗,面积公顷;市18宗,面积公顷;市17宗,面积公顷;市14宗,面积公顷;黔南州8宗,面积公顷;六盘水市4宗,面积公顷;黔西南州4宗,面积公顷; 非真实闲置土地各年度分布为:*年4宗,面积公顷;*年2宗,面积公顷;*年8宗,面积公顷;*年30宗,面积公顷;*年53宗,面积公顷;*年238宗,面积公顷,主要集中在*年。非真实闲置土地最多的为市。二、真实闲置土地形成原因(一)政府原因1、征地拆迁难。一些地方政府因急需通过土地出让获得出让金用于各项事业开展,往往采取先生地出让再进展征地拆迁,导致征地拆迁时间计入土地出让开发时间,造成土地闲置。而目前征地拆迁难度较大,一般有以下几个原因:一是我省现
4、行的征地补偿安置标准是按*年统一年产值标准计算,农民对补偿标准不满意,农民思想工作难做,阻工现象频发;二是地方政府征地拆迁资金常不到位,安置补偿不到位,导致征地拆迁进展缓慢,未能在约定期限交地,使土地多年闲置。政府资金不到位,土地未征收完,无法按期开工2、规划调整频繁。十二五期间,我省实施工业化、城镇化战略,城镇开展速度快、交通条件变化大、新产业新业态层出不穷,导致各地城镇规划、产业布局不断调整。而我省目前经济开展尚处于以地谋开展阶段,地方政府对土地财政依赖性强,形成极强的卖地冲动,导致一些开发条件不成熟、规划设计不完善的土地出让给了开发商。开发商拿地之后,由于相关规划不健全,土地开发条件和根
5、底不完备,无法到达开发所需求的标准和规划条件,开发商只能被动闲置土地。县共青湖住宅用地公顷,因地块位于饮用水源保护区不能进展开发建立,需调整区位而闲置。3、土地储藏融资抵押。我省地方政府为了从土地上获得开发资金,纷纷成立了土地储藏机构,将土地储藏作为融资的重要平台,大量的储藏土地作为抵押物抵押给银行等金融机构,贷款为地方建立提供资金,只有少局部用于抵押土地开发。由于抵押时间较长,导致土地闲置。4、招商引资良莠不分。现行政绩考核机制对土地招商功能过分依赖。在以GDP为纲的开展观及现行行政考核体制下,政绩工程频出,地方政府不顾出让土地的实际状况,以土地作为承诺进展招商引资,以期推动本区域经济开展,
6、在投资商圈地得越大越好的心态影响下,掀起了大围的圈地热。再由于我省各类园区过多,供过于求,而各地政府又急于开展经济,导致各地招商引资恶性竞争,以土地为主的各类优惠政策层出不穷,饥不择商,招商引资良莠不分,有的是为炒地皮、囤土地而来,有的是为享受优惠政策而来,有的是为借土地用于贷款而来,为真正开展而来的为数不多。(二)企业原因1、资金乏力。经济欠兴旺,导致各地招商引资来的多是经济实力不强的开发商,如国家大力支持试验区以来,开发商涌向试验区各园区,通过挂牌出让方式取得地块使用权之后,由于自身资金缺乏,周转困难,加之近几年银行收紧银根,贷款困难,得了土地后无资金开发,开发商只有到处找投资合作者开发。
7、找不到合作者的开发商,便将土地闲置。2、经济下滑。近几年全国经济下行,房地产市场持续低迷,楼房库存大,销售困难,去库存的压力较大,企业取得土地后,假设实施开发建立将面临难以销售的情况,企业存在观望等待的想法,停顿新楼盘开发,将已取得的土地闲置起来,期待市场回暖。3、土地炒卖。一些开发商利用贫困地区招商引资的优惠条件和土地价位偏低,取得一块土地后,对其投入尽可能少的资金,然后拿这块土地抵押后继续购入新的土地,如此循环,以有限的资金取得了更多的土地,他们看中的不是土地的产出效应,而是土地的升值效应,从而造成了土地利用率低下、土地闲置。4、法院查封。有的开发商将土地进展低押贷款,贷款资金用于其它经营
8、,无力还贷,土地被法院查封而闲置。(三)体制原因除政府、企业具体成因外,现行土地管理体制也在一定程度上导致了土地闲置。1、集中批地,报多用少,形成大量批而未供土地。我国现阶段土地利用管理的根本特征是规划与方案并举,规划偏重于空间,方案偏重于数量。土地利用方案指标按年度逐级下达,且该指标必须当年用完,未用完的用地指标不能结转到下一年度,形成了现行的土地审批制度根本特征是国家和省集中批地,县市零售供地。国务院和省政府在批地时主要根据方案指标确定用地规模,往往缺乏工程实际用地需求数据的支撑。一些地方政府为了不浪费当年下达的土地利用年度方案指标,即使没有真实的用地需求,也会想尽方法,将用地指标在当年用
9、完,导致市、县(区)政府普遍存在先从锅里捞到碗里再说的思想,因而千方百计向国家和省争取建立用地方案,尽可能多的报批建立用地,局部地方政府局部地方还将报批新增建立用地的数量作为衡量各级政府和国土资源管理部门政绩的依据之一,获取的用地方案指标供给不出去,但为了不影响下一年度的指标申报总额,往往先将剩余指标批转征用,过度出让土地,而后闲置待用,导致各级地方政府重土地审批、轻土地利用和监管,形成了土地批多用少的现实情况。*年以来,我省累积批而未供土地3万公顷。2、建立用地批后监管涉及部门多,协调不畅。建立用地批后监管涉及国土资源、发改、规划建立等职能部门,政府和相关职能部门受现行建立用地审批方式和职能
10、分工的影响,容易出现沟通协调不畅,缺少协同机制,难以形成合力的现象。政府往往把主要精力放在了工程用地的审批上,注重对非法占地进展查处,对建立用地批后监管工作重视程度不够,无视对取得了土地使用权的合法土地的用地过程进展全程动态跟踪管理,造成建立用地监管措施的实施效果不理想,给闲置土地的形成留下了空间。3、人员缺乏。我省各地国土资源部门中负责批后监管的都是用地管理科(股),在负责建立用地管理的同时,还负责土地利用管理,任务重,工作量大,但一般科(股)只用2-3人,工作量和人员配置不匹配,监管机构人员严重缺乏,造成监管工作的缺失。三、非真实闲置土地形成原因(一)资料不全。土地市场动态监测网对开工的认
11、定,需提供工程开工的施工许可证才能上传,否则就无法通过。在招商引资工程签订投资协议后,企业资金一经到位,企业用地就会启动。而建立规划部门对办理施工许可证存在矛盾问题,导致企业无法提供开工资料。奥克明丰环保建材取得县公顷工业用地,已竣工投产,土地市场动态监测网上为疑似闲置土地,实际因无法录入施工许可证造成疑似闲置,实际不闲置。(二)业务不熟。一些县市土地市场动态监测网信息录入员对信息录入业务不熟,造成一些已开工或竣工工程因信息不及时录入而显示为闲置土地。辉亚置业投资公顷普通商品住房用地已经开工建立,不存在闲置现象,但因信息不及时录入,在土地市场动态网上显示为疑似闲置土地。四、闲置土地处理建议闲置
12、土地处置涉及到政府多个职能部门和用地单位,需要政府主导,协调相关部门,才能顺利促进闲置土地处置。提出相关建议如下:(一)真实闲置土地处理建议1、及时向政府汇报,抓紧处置闲置土地。主动向政府汇报,采取政府主导,国土牵头,部门协作机制,针对供而未用造成闲置土地的原因进展分类处理。2、维护农民利益,加快征地拆迁进度。在综合考虑连贯性、一致性、稳定性的前提下,采取合理调整征收补偿标准、奖励、预留安置开展用地等方式,化解征收工作中的一些矛盾,保障广阔人民群众的合法权益,解决土地征收拆迁难的问题。同时,在以后的土地供给上要力争做到净地、熟地出让,实现土地权利清晰、安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、具备开
13、工开发所必需的其他根本条件的要求,从而保证能按合同约定交付土地,为企业的投资建立奠定根底。3、区位调整。国土资源部办公厅关于试验区国土资源差异化政策综合改革试点方案的复函(国土资厅函192号)同意试验区开展国土资源差异化政策综合改革试点。试验区国土资源差异化政策综合改革试点方案第9项方案是已批准的国有建立用地,由于相关规划调整、产业政策调整、产业布局调整等原因,为提高土地使用效率,可按规划作区位调整。因此,市可对因规划调整而闲置的土地进展区位调整。其它市州参照实行。4、规土地抵押融资。对于因土地抵押融资而闲置的土地,各地要将土地已抵押融资资金用于土地开发,消除已抵押土地闲置现象。今后要按照财政
14、部国土资源部中国人民银行银监会关于规土地储藏和资金管理等相关问题的通知(财综4号)规定,不得再向银行业金融机构举借土地储藏贷款。5、建立闲置土地处分预警机制。无偿收回作为一种对依法取得土地使用权的企业非常严厉的行政处分手段,该手段不仅在现实中难以实施,而且其使用可能会产生一系列负面影响,包括损坏投资环境、打击土地市场、影响地方财政、拖累经济开展、增加处置本钱等方面。因此,在对因企业原因闲置土地进展处分前,给予企业一个缓冲期,实行闲置土地处分预警机制。因企业原因闲置土地的,对企业进展约谈,讲明闲置土地处置规定,下达闲置土地限期开工建立通知。不按期开工的,对闲置一年以上的土地依法收取闲置费,对闲置
15、二年以上的土地依法收回。6、加快土地司法纠纷处理进度。各地政府要协调当地司法部门,对因法院查封而闲置的土地,要加快司法处理进度,按法院判决及时处置查封土地。7、加强政府相关部门之间的协同合作,减少造成土地闲置的政府因素。闲置土地的形成往往涉及多个政府部门,如规划修改调整、地质地貌不明、土地他项权利不清、水电路不通、拆迁不完全等原因,都会造成征地拆迁难度大,迟迟无法到达交付要求,无法及时供地,形成闲置土地;工业工程的立项审批、规划许可、环境影响评价等程序,所需时间长,增加了土地闲置的可能性。因此,需要加强发改、经信、规划、建立、财政、商务、监察、环保、交通等多个部门之间的信息共享与协调合作,将对
16、政府因素对造成土地闲置的影响。闲置土地的清理处置涉及到土地征收、土地交付、工程建立等各个方面,是系统性、综合性较强的工作,涉及到各级政府、财政、规划、住建、村组等较多的部门,需要进一步加强领导,建立统一协调机制,明确各级各部门职责、时间、任务,做好信息互通,齐抓共管,建立闲置土地清理处置的统一协调机制。8、加强动态巡查力量。土地利用动态巡查是近年来新增的日常监管工作,是一项全新系统工程和管理模式,流程长、环节多、监管难、人员少,且涉及到政府多个职能部门和用地单位,为便于协调各职能部门之间的工作关系,切实改变重供地审批、轻利用监管的局面,强化单位相互协作配合的联动监管机制、动态巡查和跟踪监管机制
17、,全力做好土地利用动态巡查监管工作,建议设立国有建立用地批后监管协调小组,小组由各地耕地保护科、土地执法部门、土地利用科组成,具体负责建立用地批后监管的日常工作。9、向国土资源部建议,改革土地利用年度方案指标制度,强化规划的作用。土地利用年度方案指标制度是闲置土地产生的重要原因之一。建议改革土地利用年度方案指标制度,弱化土地利用年度方案指标的作用,强化土地利用规划在土地管理中的作用,如果符合规划,审批只需要确认是否符合用地规模控制指标。如果不符合规划,假设用地方能出示可以调整规划的文件,视为符合规划的情况,但要办理规划变更核准手续;假设用地方不能出示可以调整规划的文件,视为不符合规划,建议另外
18、申请用地,或者要求用地者申请规划调整许可后在申请审批。用多少,其权限下放给各级政府,在不违反规划的前提下,给地方政府较大的自由度,地方政府可以根据城市开展实际情况和建立用地实际需求,决定用地的时机和规模,上级管理部门注重规划的实施监管,有利于更加充分有效地利用土地,预防闲置土地的产生。10、建立加强批后监管长效机制。加快完善建立用地动态监测系统,在实现省、市、县、镇四级联网的同时,加快各相关业务单位、环节的联网;加快土地使用权证和地上建筑物产权证两个发证单位的联网;在此根底上,根据监测信息,市县对土地供地和开工、竣工等开发利用情况的全程监管。采取在合同约定开工前2个月发出开工提醒、违约告知、开展约谈等多种方
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