2房地产评估理论基础

1、复习旧课一、房地产的概念二、房地产价格三、房地产评估的概念四、广州房地产特点五、近期房地产新政策第二章 房地产评估理论基础第一节地租理论第二节区位理论第一节 地租理论一、地租的概念二、级差地租三、绝对地租四、城市地租五、地租与房地产价格一、地租的概念地租：意为报酬，是指由土地而产生的报酬。地租与地价的关系土地价格实际上是地租的资本化，地价的高低取决于可以获取的预期地租的高低。土地除以价格表示外，还可以用租金表示，即地产有租赁市场存在。二、级差地租概念：级差地租是指租用较优土地所获得的超额利润。其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。级差地租：是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所

2、创造的超额利润而转化的地租。级差地租：是指对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。 二、级差地租造成土地等级差异大致有三个原因：一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性二是不同地块的地理位置即区位存在差异性三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性实例一优等地级差地租:0.6*300-0.4*300=60元中等地级差地租:0.6*250-0.48*250=30元劣等地级差地租:0.6*200-0.6*200=0元土地等级投资产量个别生产价格社会生产价格元公斤元/公斤元/公斤优1003000.40.6中1002500.480.6劣1002000.60.6

3、实例二优等地级差地租:132-126=6元中等地级差地租:132-129=3元劣等地级差地租:132-132=0元土地等级距市场远近运费个别生产价格社会生产价格优近5126132中较远7.5129132劣最远10132132实例三优等地级差地租:0.6*300-0.34*300=78元土地等级投资追加投资产量个别生产价格社会生产价格元元公斤元/公斤元优1001003000.340.6中10002500.480.6劣10002000.60.6三、绝对地租概念：是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况：一是源于土地产品价值高于其生产

4、价格的差额二是来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额三、绝对地租中国现阶段绝对地租（一）存在的客观必然性1.绝对地租形成的条件和来源:中国农业生产力水平仍然大大低于工业。2.中国仍然存在着土地使用权与所有权的分离, 这是绝对地租形成的前提。 三、绝对地租中国现阶段绝对地租(二) 社会主义绝对地租的具体形式1.土地出让：土地出让金2.土地出租：支付租金3.土地使用权转让：土地转让费或租金4.土地承包 ( 或租赁 )：土地承包费、土地租赁费5.外资用地:土地使用费或土地使用权出让金四、城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租城市

5、级差地租产生的条件也是土地等级不同。表现为位置、交通、人流、配套设施等方面商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。五、地租与房地产价格1、地租与土地价格土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化2、地租和房地产价格地租对房地产价格有着非常重大的影响。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降五、地租与房地产价格地租理论对房地产估价的指导作用1、绝对地租是土地价格存在的根源2、级差地租是决定城市土地价格高低差异的主要因素 级差地租：不同区位 级差地租：不同投入第二节 区位理论一、区位概念二、农业区位理论三、工业区位

6、理论四、中心地理论五、决定区位的主要因素六、区位理论的应用一、区位概念1、狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系2、广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系二、农业区位理论中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，取决于：土地的天然特性当时的经济状况和生产力发展水平农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离三、工业区位理论中心内容：通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。是以现代运输方式为前提，寻求是在原材料和消费

7、中心一定的情况下，工业企业的最佳分布点四、中心地理论中心地是指为周围居民提供商品和服务的场所。中心地可以是城市或商业中心。中心地的服务范围在空间上呈六边形，中心地布局的重要原则是：消费者购买商品和享受服务，一般选择最接近的中心地，中心地则位于正中。四、中心地理论下列商业部门与图中对应正确的是：A.甲普通服务店、乙家具商店、丙星级宾馆B.甲珠宝行、乙家具商店、丙早点铺C.甲早点铺、乙汽车销售、丙高级家用电器D.甲星级宾馆、乙珠宝行、丙早点铺四、中心地理论分别为化工厂、商场、自来水厂、钢铁厂。是否合理？五、决定区位的主要因素1、自然条件和环境：包括地形地貌、地质、水文、气候以及资源状况2、交通和通

8、讯：城市内部及与外部的交通和通讯3、基础设施：如路桥、煤气、电力、供水设施等4、人口和经济集聚：包括人口密度，经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度5、社会文化：包括消费、文化、道德、劳动力素质6、由以上因素不同，城市土地利用的功能分区有商业区、工业区、居住区六、区位理论的应用（一）区位理论在房地产业发展中的作用区位理论为房地产业的发展提供了理论指导，主要表现在两个方面：能够指导整个城市规划，包括土地利用及城市建设工作能够指导房地产企业及房地产用户，更好地进行区位选择，从而取得良好的经济效益和社会效益六、区位理论的应用（二）区位选择1、工业用房地产宏观区位的选择：主要因素有资源条件、环境条件、交通和通讯条件、科学技术和劳动力条件以及市场条件等2、工商企业用房地产微观区位的选择：标准主要有房屋本身、地理位置、交通、人流、增值潜力等3、民用房地产微观区位的选择：标准一般包括房屋结构、自然环境、交通、通讯、文化环境、增值潜力等六、区位理论的应用（三）区位选择中应注意的几个问题当前，在我国城市房地产区位选择过程中特别要重视三