8市场比较法（二）

1、复习旧课一、市场比较法概述：定义、理论依据、适用条件、特点、估价步骤二、可比实例的选取：交易实例的收集、可比实例选择的要求、建立价格可比基础第三节 市场比较法的修正因素一、交易情况修正二、交易日期修正三、区域因素修正四、个别因素修正五、其他相关修正一、交易情况修正1、含义：是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将非正常成交价格调整为正常成交价格。2、造成价格偏差的因素：交易双方有一定的利害关系：价格偏低急于脱售或急于购买：价格偏低或偏高不了解市场行情：价格偏高或偏低有特别动机或者特别偏好：价格偏高受债权债务关系影响：价格偏低相邻地块的合并：价格偏高特殊交易方式、交易税费非正常

2、负担及其他因素一、交易情况修正4、修正的方法主要有百分率法和差额法。百分率法：交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：正常价格=可比实例的成交价格交易情况修正系数 =可比实例的成交价格100/(100S)某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。差额法：对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的情况，然后依此计算即可。具体是将成交价格修正为依照税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的

3、税费下的价格。主要是把握下列公式：正常成交价格-应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格正常成交价格+应由买方负担的税费买方实际付出的价格一、交易情况修正一、交易情况修正例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。试进行交易情况修正。二、交易日期修正1、概念：将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种修正称为交易日期修正。2、目的：消除由于交易日期与估价日期的不同所造成的价格偏差，使比较案例的

4、价格符合估价日期的实际市场情况。3、修正方法：交易日期修正主要采用百分率法。交易实例在估价时点的价格 =可比实例在成交日期时的价格交易日期修正系数=可比实例在成交日期时的价格(100T)/100二、交易日期修正修正方法一：价格指数法，有定基指数和环比指数。以某固定时期为基期的，称定基价格指数；公式为:交易实例在估价时点的价格 =可比实例成交日期价格估价时点价格指数/成交日期价格指数以上一时期为基期的，称为环比价格指数；公式为：交易实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价期日时的价格指数二、交易日期修正为评估上海某区一套住宅于2004年

5、3月底的价格，在选取的可比实例中有一可比实例成交于2003年7月，价格为5000元/平方米。上海市2003年7月至2004年3月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。03.703.803.903.1003.1103.1204.104.204.3115011731194121512361255127312891304二、交易日期修正例：某地区某类房地产2006年5月至11月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。其中某宗房地产在2006年7月的价格为2000元m2，对其进行期日修正，修正到2006年11

6、月的价格。 二、交易日期修正修正方法二：价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格（l 价格变动率）期数 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格（l价格变动率期数）二、交易日期修正例：评估某宗房地产2006年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元m2，成交日期2005年10月末另调查获知这类房地产价格2005年6月末至2006年2月末平均每月比上月上涨1.5，2006年2月末至 2

7、006年9月末平均每月比上月上涨2对该比较实例进行期日修正，修正到2006年9月末的价格。三、区域因素修正内容：区域因素包括区域繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件等。总的思路是：如果可比案例区域因素好于估价对象区域因素,则应对可比案例价格做减价调整；反之，则应做增价调整。区域因素修正的公式： 对象区域下的价格=可比实例价格区域因素修正系数区域因素修正系数对象区域因素条件指数可比实例区域因素条件指数有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%，求经过区

8、域因素修正后的可比实例价格。三、区域因素修正四、个别因素修正内容：个别因素包括宗地位置、面积、形状、宗地基础设施及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文状况、规划限制条件等。方法：其修正方法与区域因素修正基本相同。个别因素修正的公式： 对象个别因素下的价格=可比实例价格个别因素修正系数四、个别因素修正有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需修正-3%，求经个别因素修正后的可比实例价格。五、其他相关修正1、土地使用权年期修正：利用年期修正系数对交易案例低价进行年期修正，即有：年期修正后价格=比较案例价格年期修正系数2、容积率修正 ：建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，