北京房地产项目市场调研报告_secret

1、PAGE - PAGE 1 -一：北京部分高档房地产项目情况一览表序号项目名称销售均价销售类型建筑面积占地面积容积率绿化率会所面积标准层户数建筑形态主力户型元M2M2%2户型面积1汇欣公寓12,450外销40000180022.223020001梯6户3电梯塔楼3/2/22202和乔丽晶公寓21,000外销63400145004.375030001梯2户1电梯板楼3/2/2180-2703雍景台国际公寓19,090外销7534087508.615018001梯10户3电梯板楼3/2/2190-2704国展家园9,500外销80000146005.483330001梯2户1电梯板楼3/2/319

2、8、2265亮马名居9,000外销82000140005.86451梯8户3电梯塔楼3/2/2190-2506京达国际公寓12,000外销90000330002.73606000塔楼3/2/21807凤凰城11,000外销100000220004.555020001梯5户2电梯塔楼3/2/2180-1958罗马花园14,000外销100000300003.333030001梯6户2电梯塔楼3/2/21609博雅园9,000内销100000160006.256030001梯8户3电梯板/塔3/2/217010新世界太华公寓12,800外销1600001600010.003045001梯16户2电

3、梯塔楼3/2/223011御景园9,500外销190000272006.994424001梯8户3电梯塔楼3/2/2190-20012现代城9,000外销480000790006.083022351梯11户塔楼3/2/218013阳光广场16,600外销200000800002.5050板/塔2/2/213214华亭嘉园9,700外销220000660006.524070001梯8户3电梯塔楼3/2/2150-200- PAGE 21 -二：高档楼盘优势因素汇总、分析表序号项目名称评 价 指 标地理位置周边环境社区环境容积率建筑形态外观设计配套设施物业服务品牌优势是否外销1汇欣公寓2和乔丽晶公

4、寓3雍景台国际公寓4国展家园5亮马名居6京达国际公寓7凤凰城8罗马花园9博雅园10新世界太华公寓11御景园12现代城13阳光广场14深蓝华亭 注：标记的项目为占有优势的因素。三：高档楼盘个案简介 罗马花园 编号：001 罗马花园是金马房地产开发的北京市高档外销公寓，座落于北京朝阳区小营地区，占地广达三万平方米，以高级俱乐部及庭院为中心，六栋25层塔楼环抱其周，呈放射状构成一座宁静、安闲、私密、经典的私家花园。罗马花园由法国名师精心设计，为欧式建筑风格：气派、尊贵。中心庭院呈对称式布局，宫廷花园式几何图案的绿地与罗马式雕塑、喷泉相映成辉。罗马花园内设高级休闲会所、俱乐部，融餐饮、娱乐、健身、美容

5、、美发、桑拿、室内泳池为一体，为您提供高品质的生活享受。 罗马花园的物业管理由北京金罗马物业管理公司承担，提供酒店式的服务，让业主可以足不出户地享有购物、餐饮、洗衣等各种服务。1999年罗马花园被建设部评为全国城市物业管理优秀大厦。为配合资讯科技的发展，社区中又推出了高速宽带多媒体综合信息网专线入户，于2001年5月正式投入使用。由于该项目设计开发时间比较早，所以其绿化率偏低，社区环境的规划设计也略显落伍，户型已经基本被淘汰。 华亭嘉园 编号：002华亭嘉园位于北四环健翔桥北四环中路6号，总占地6.6公顷，建有6栋32层公寓，总建筑面积22万平米，由华远房地产有限公司开发。该小区为欧式建筑风格

6、，社区总绿化面积15000平方米，深蓝华亭为华亭嘉园二期。该项目紧邻四环路，386、387、380、305、345、407等路公交车由此通过，交通十分便捷。内部环境由园艺专家以崭新手法设计，各种植物逾30种，高尔夫练习场、雕艺园、畅聚园及充满浪漫诗意的主题花园相互映照，加上专为社区客户设置的休闲健身场所，烘托出整个社区特有的高尚气息。公寓设计采用的每户独立式空调，及全套楼宇自动化管理系统使之真正达到高档物业水平。高达140米高智能化写字楼内部采用灵活分割的方式向客户提供充足有序的工作空间，外立面配以高档玻璃幕墙；落成后将为京北第一高度标志性建筑。配置表：装修级别-厨卫精装配套设施-俱乐部、商场

7、、儿童乐园、中心花园、洗车、洗衣等物业管理-华远下属的北置物业公司收费标准：4.5元/平方米/月会所内容-室内网球，泳池，桑拿，桌球，健身，咖啡厅，诊所，餐厅，托儿中心，乒乓球，美容美发厅，股需行情演示厅，室外高尔夫球练习场。车位-地下1800个，450元/个/月户型以155193平方米的3室2厅2卫为主。新世界太华公寓 编号：003新世界太华公寓位于崇文门外大街西侧北京新世界中心南侧，地处内外二环交接处，环线地铁上盖。该项目由香港新世界发展（中国）有限公司和北京崇裕房地产开发有限公司共同开发，占地2.4公顷，是集豪华酒店、商场及写字楼为一体的大型5A智能化综合建筑。楼高45米，共18层，总建

8、筑面积16.7万平方米。豪华酒店房间位于太华的4-18层，建筑面积100,000平方米，共有626套标准间、套间和豪华套间、卫星通讯系统、互联网、地下停车场、商场、餐饮、自动洗衣房、儿童游乐室、商务中心和4700平米的屋顶花园和1500平方米的真冰溜冰场等生活工作设施一应俱全。项目实用率超过70%。新世界太华公寓与北京新世界中心由封闭式天桥相连，联体屋顶花园目前是北京最豪华气派的空中平台花园，景致宜人，逍遥舒适。太华的住客会所1700平方米，同时共享北京新世界中心2300平方米的住客会所，2510室内泳池、网球场、平台花园高尔夫、真冰溜冰场、健身室、桌球、乒乓室、桑拿、缓跑径、保龄球和阅览室等

9、多项娱乐设施令住户动静相宜。装修标准：大楼外墙：名师精心设计，花岗石材墙面。配以绿色双层玻璃。入口大堂：铺砌优质花岗石材墙面及地面。公共走廊：地面铺盖地毯高级地砖，墙面配以多彩漆，天花用铝合金吸音板吊顶。电 梯：全楼装设快速电梯9部、可方便分配到达各楼层。供水系统：每户独立水表、供应冷、热水。供暖系统：市政热力管网供暖。电气系统：高科技双回路供电。室内电线全部暗喉安装，预留充足插座。保安系统：全楼设中心保安室，设访客对讲电话、密码锁，公共区域设闭路电视监察摄像机及紧急报警按钮、全楼24小时保安巡察。停 车 场：地下设大型停车场及自行车库，由专业管理公司提供保安及管理服务。户 内：精装修付款方式

10、：一次性付款 9.2折 按揭 建行七成二十年和乔丽晶公寓 编号：004坐落于北京市朝阳区将台路，总建筑面积63452平方米，A栋多层公寓，高十层共有210套；B栋高层公寓，高十九层共有195套；欧式新古典主义建筑风格，美国最新光纤照明技术装饰大厦，小区夜景更为绚丽多姿。该项目位于机场辅路与将台路交汇处，丽都假日饭店东南，距东三环北路及燕莎商圈仅3公里，赴首都机场不过15分钟路程，周围高尚物业林立，绿树成荫。使您既可随时获取都市商机，又能怡然坐享田园美景。公寓配有24小时中央冷暖空调、美国先进光纤照明、电脑网络控制中心、每户均设Internet高速网口、卫星接收系统及全天候保安控制系统。在物业服

11、务方面，和乔丽晶最突出的特点是推出了英式管家服务。小区内设3000平方米国际水准俱乐部，设施齐全先进、服务全面入微，是娱乐、休身的理想场所。俱乐部有：恒温泳池、水疗池、健身房、桑拿浴室、美容美发室、儿童游戏室、桌球室、图书室、酒吧、多功能室、餐厅、社区服务中心等。现代城 编号：005SOHO现代城位于东三环外大北窑桥东，由一栋42层，一栋30层高楼和两座连体底座组成，与6栋28层一梯十一户的塔楼组成一个SOHO商务社区。发展商是中鸿天房地产发展有限公司，由北京建筑设计院设计。项目占地面积7.9公顷， 建筑面积480000平米。绿化率30%。社区内设有会所、超市、诊所等配套设施。现代城周边为CB

12、D规划中的延伸用地， CBD邻近中国的行政中心，以各国驻华使馆，国际商业财团的中国总部为核心聚集了商务、娱乐、高级零售和餐饮业，构成了一个基于国际贸易主题行为的生态环境，呈现出巨型高层建筑群落（组团）为特征相互之间以沿快速车道联系起来的都市形态，具有明显的国际化气氛。与一般的物业发展策略不同，现代城的出现改变了CBD 边缘地区的物业发展的游戏规则其发展策略的最成功之处在于并未介入普通公寓之间的竞争，而是在CBD的弱势区位发展出一个独特的概念型物业和文化，同时也为这种概念提供了一个不同于传统区位标准的，符合国际商业潮流和CBD中新兴商业阶层的需要与理想的新利基和文化以及一整套以生活方式为核心的营

13、销组合。现代城发展策略的实质在于为在CBD日益重要但规模较小的专业阶层在他们的客源重地CBD提供一个符合他们生活模式的环境。现代城6栋公寓共有7种户型，主力户型为180平米的河畔型。公寓楼的主要户型特点为：以客厅为户型组织中心，面积较大位于户型的最佳位置，与一般公寓户型格局相似。格局方正，较少走廊，实用率高；弹性空间，可根据业主不同需要作灵活分割。SOHO 的主要户型特征为：大尺度框架弹性间隔，复式空间，二层为家庭私生活空间，一层可根据需要在住家起居和办公空间作自由转换。 会所与设施：与其他高等级公寓的设置类似，与SOHO主题没有明显的联系。 亮马名居 编号：006亮马名居位于朝阳区亮马桥路燕

14、莎商城东800米处，占地面积14100平方米,总建筑面积82000平方米。该项目由北京雅士房地产开发有限公司开发，中海物业管理有限公司担纲物业管理，中国新兴建设开发总公司负责工程建设。亮马名居建筑物由2栋13层板楼将2栋25层和1栋20层塔楼连接在一起，建筑形态为塔板结合式。社区内绿化率达到45%，1:1配置停车位。亮马名居的产品定位为高智能化的社区，以比其它公寓更高的品质作理性诉求，小区智能化硬件设施配套和水平明显领先于同档次的外销公寓。绿化采取社区内花园绿化与楼顶立体绿化相结合的形式，其用意在于最大限度的弥补因容积率高而造成的区内绿化面积不足的缺陷。亮马名居以五栋板、塔结合的公寓楼相互错落

15、连接，生动活泼，楼体正中的通体垂线设计，强化纵向的动线效果，使楼体更显俊朗、挺拔；顶部独特的格架，与建筑整体增加了层次感和动感，形成了独特的第五立面；色调清新、淡雅而简洁，明快经巧；大玻璃面，充分享受阳光的温馨。户型配比中建筑面积196平方米以上的大户型占整体销售单位的41%，150平方米左右的户型占43%，不足100平方米的小户型仅占16%。为了体现其产品的高档次，在公共部分以及销售单位附送精装修，装修标准相对较高。 由于项目周边密布各种商务、休闲和娱乐设施，所以亮马名居没有设置独立会所，而提出了泛会所的概念。但是因为社区没有独立会所，因而无法形成豪宅的氛围，影响了该项目品质的进一步提升。

16、御景园 编号：007御景园地处国贸商圈内，紧临东三环华威桥，由4座高耸近百米、33层的建筑和近10000平方米的小区园林组成。建筑强调欧陆风格的建筑外观与其户型结构在功能上的巧妙结合。环绕四周的是京瑞大酒店、古玩城、香榭舍、龙头公寓和一墙之隔的新建首都图书馆。身居高阁，依窗可观赏东三环自燕沙、京广、国贸一路流淌过来闪烁不停的车河。御景园位于东三环华威桥畔，紧邻京城著名的外销公寓香榭舍、龙头公寓及京瑞大酒店，北面是首都图书新馆。御景园紧邻三环，交通便捷。驱车5分钟可至国贸，3分钟进入京津塘高速公路，经现已开通的东四环，只需20分钟即可抵达首都机场。有周边的普尔斯马特会员商店，京客隆超市提供舒适的

17、购物环境，有小牛津双语幼儿园和数所中小学校。御景园是为经奋斗而终获成功的人士所设计，体现的是社会对奋斗人生的一种回报，倡导的是一种最合乎人性的生活方式，预见的是一种未来的生活时尚。御景园2400平方米的业主会所及其周边2000平方米园林是公寓的配套项目，会所的设计与装修由曾担纲北京国际俱乐部内部设计与施工的原班人马完成。会所内设地下温泉恒温游泳池、健身房、桑拿房、乒乓球室、棋牌室、台球室、舞蹈室、儿童乐园、咖啡廊、红酒坊、电影放映室、多功能厅、商务中心及小型超市等设施，屋顶还设有露天咖啡茶座，另有住客专用室外网球场。会所还提供香氛浴及专业按摩服务，定期举办医疗保健、饮食保健等健康知识讲座。国展

18、家园 编号：008由北京柳芳苑房地产开发有限公司开发建设，座落于北京国际展览中心西侧，是东北三环内国际化涉外公寓。总建筑面积为8.4万平方米，由两幢板楼、一幢塔楼组成。地下两层车库，地上一层有健康丰富会所，更有微型热带植物园。往东是著名的燕莎商圈，长城饭店、昆仑饭店、凯宾斯基饭店等五星级饭店以及京城大厦、京信大厦、南银大厦、亮马河大厦等商务写字楼。往南是使馆区，道路两旁林荫密布，清净幽雅。往西是中国最知名的高等学府及中关村高科技园区。往北是畅通的北三环，往东北方向是通往首都机场的高速路，出入国门方便快捷。国展家园紧邻东北三环路，交通十分便捷，300路、302路、367路、606路、718路、8

19、01路等公交线路由此通过。客户组成部分：50%归国人员，50%私企老总；销售率：50%；畅销面积：200平米左右，三居；单位平方米售价：9200元；付款方式：按揭贷款；所售面积：130-270平米；居室功能要求：客房、书房、工人房、餐厨相连、客厅要在50平米以上；交房时的装修情况：精装修；电视节目：统一安装的卫星电视接收系统；客户现有房产：多处；濠 景 阁 编号：009濠景阁位于北京市朝阳区东二环和潘家园路交汇处的西南角， 距建国门、赛特仅此3.5公里，周围 51、52、63、122等六条公交线伴您轻松出门。 周边遍布豪华星级洒店，购物中心、超市、各类商店， 北京游乐园、学校、医院也近在咫尺,

20、便利生活尽在其中。 隔二环路相望的是风光秀丽的龙潭湖公园，是繁华市中心离自然最近的家园。濠景阁的外观设计为砖红色外墙，顶部呈阶梯式，远观气势宏伟，与周围环境浑然一体。阳台为落地窗，顶层有独立私家百平米观景露台。 濠景阁采取高层住宅罕见的户型布局，全部为一梯两户和一梯三户式，层高2.8米，180度观景落地窗。户型设计现代时尚，私密与公共空间安排严谨而合理，主客各得其所。濠景阁拥有地下两层车库，电梯可直达入户。还有5000平方米的配套商业设施。客户组成部分：50大户室的股民，小部分私企老总客户的交通工具：种类较多，没有统一标准畅销面积：全盘畅销单位平方米售价：8200元付款方式：按揭贷款所售面积：

21、130-180平米对社区环境的要求：一般，因为对面是龙潭湖居室功能要求：客房、书房，厨卫面积要大，餐厨相连，客厅要在30平米以上交房时的装修情况：精装修客户现有房产：一处或没有 万泉新新家园 编号：010万泉新新家园坐落在北京市海淀区万泉河路，东南1000米是三环路，西北1000米是四环路，距人大300米，距西北三环500米，更有374、386、379、 904、302、特4、367、817等条公交线通过小区，驰名中外的圆明园和颐和园近在咫尺，又与著名的科技文化区“中关村”相比邻。 高等学府云集，文化气氛浓厚，可谓“前后学府，左右名园”。万泉新新家园融汇欧洲古典建筑风格与中国现代居住环境理念，

22、规划设计为古典三段式欧陆洋房，配套设施完善，小区生活空间划分清晰，实现人车分流、无障碍通行的交通组织方式。小区有3000平米的中心绿地花园，再加上小 区北侧330公顷“京西绿色园林走廊“，使小区融汇成为一派园林绿化风貌。小区四层、六层配置电梯，一梯两户绿化率达45%，人均7.5平米集中绿地；33000平米集中绿地花园，北临330公顷“绿色园林走廊”户户朝阳，三室两厅两卫，四室两厅两卫及复式结构户均1.2个停车位，电梯直达地下车库感应卡车库出入管理系统，地下车库24小时闭路电视监视系统三重高科技小区智能防范系统客户组成部分：IT公司总经理、部门经理居多，同时有较大比例的私营业主；畅销面积：230

23、260平米，三居、四居单位平方米售价：9000元付款方式：按揭贷款所售面积：180-300平米对社区环境的要求：很高居室功能要求：客房、书房、工人房、餐厨相连、客厅要在40、50平米左右交房时的装修情况：没有任何装修电视节目：统一安装的卫星电视接收系统估计客户拥有资产：2000万 博雅园 编号：011博雅园由北大资源集团投资，北京世纪京华房地产开发有限公司开发。总建筑面积达10万平方米，位于朝阳区东三环国贸与燕莎两大商圈之间，东侧与朝阳公园近在咫尺；西北侧紧接占地200亩的广济堂高尔夫球场，与周边环境共同构成成熟的高尚社区朝阳公园西小区。西距东三环800米，东距东四环1000米。博雅园由两栋2

24、8层塔楼及一栋14层板楼组成。其独有的超过10的高绿化倍数、三米层高设计、豪华装修并送户式中央空调系统、板楼真正的一梯一户等等，在京城高档公寓及住宅市场上独树一帜。建有3000平方米星级会所。博雅园向东200米是目前北京建设中最大的都市公园朝阳公园，占地320公顷，湖面67公顷。顺承郡王府、怡园画馆、清泉引胜、层林浩渺、喷泉广场、欧陆风韵景观林立。向北5米就是京城市内唯一的高尔夫球场朝阳高尔夫练习场，超过10倍的绿化率，在市内楼盘中独领风骚。富成花园 编号：012 “ 富成花园” 紧邻北四环路，西距亚运村2公里，东距四元桥3公里，北与大型高尔夫球场相连。 体现环保意识和目标，是“富成花园”智慧

25、型高级别墅的杰出风格。富成花园设有A、B、C、D四种别墅类型，108栋，计几十种款式。设施设备：通讯、供水系统、供电系统、消防、保安、电视、物业管理、康乐设施。装饰材料：内墙、内门、地板、楼梯、地毯、室内木装饰、墙面和地面、厨房、浴室、桑拿、壁炉、灯具、空调。别墅客户组成部分：20%政界，20%上市公司老总，30%私企老总公寓客户组成部分：外企公司区域经理占大多数客户的交通工具：宝马、奔驰居多；奥迪占一小部分畅销面积：200多平米，三居/四居单位平方米售价：20003000美元付款方式：按揭贷款所售面积：200-400平米对社区环境的要求：很高居室功能要求：客房、书房、工人房、餐厨相连、客厅要

26、在50平米以上交房时的装修情况：没有任何装修电视节目：自己安装的卫星电视接收系统客户现有房产：多处购买人群中外省市所占比例：30%估计客户拥有资产：别墅客户拥有资产不少于3000万 亚运新新家园 编号：013亚运新新家园位于北京市亚运村北苑路家和超市东约1.5公里处，于北京市环城绿化带中，紧邻项目西侧和西南侧规划为占地155公顷的高尔夫球场，北侧为武警俱乐部与天安门招待所。周边环境全为绿化带，项目地理位置得天独厚。 从大区位上来看，亚运新新家园的正西方向两公里即为北京2008年奥运会奥林匹克村，地段极具升值潜力。 本地块的主要交通干线是北苑路，路面比较宽阔、平坦，符合快速交通的行车条件。现已畅

27、通的四环路使本项目的交通条件更加出众，周边有多条公交线路直达安定门、东单、万泉河路、五路居，未来北京市轻轨13号线和地铁5号线由此通过，项目北面是正在建设施工的公路一环。别墅客户组成部分：大部分是私企老总公寓客户组成部分：外企公司部门经理、IT业的老总客户的交通工具：私家车但不统一畅销面积：270多平米四居（带书房）单位平方米售价：800012000元付款方式：按揭贷款所售面积：165-346平米对社区环境的要求：很高交房时的装修情况：没有任何装修电视节目：统一安装的卫星电视接收系统客户现有房产：一处或多处怡龙别墅 编号：014怡龙别墅是坐落于城区二环路内龙潭湖公园东湖南侧，占地2.3公顷，建

28、有五大类18种规格的别墅，公寓计102套共23,000多平方米，现已入住。小区具有优越的地理位置，交通便捷，四通八达。得天独厚的自然环境，令住户尽享美丽的园林风光。精美的设计，布局合理，舒适方便，先进、完善的物业管理和康乐服务设施，并可提供充足的车位，令住户的生活更加安全、舒心、方便。别墅客户组成部分：25政界，10%外省市驻京办事处， 30%归国华裔公寓客户组成部分：5经纪人，外企公司部门经理占大多数客户的交通工具：40万元以上的小型轿车畅销面积：212266平米，三居、四居别墅单位平方米售价：22003600美元项目卖点：紧邻龙潭湖，三面环水 所售面积：137-547平米对社区环境的要求：一般居室功能要求：客房要大（20平米以上）、单独书房、有工人房、厨卫要大（12平米左右）、客厅要在5060平米交房时的装修情况：精装修电视节目：统一安装的卫星电视接收系统客户现有房