国际住宅部分整合营销物业发展报告

1、住宅部分整合营销物业发展报告YINZHUO GUOJI COMMUNITY DESIGN PROGRAM一、近期房地产市场情况二、项目推盘的市场销售机会点三、项目价格策略四、项目的销售节点控制五、项目营销目标及资金回笼预测六、项目的广告推广计划 目 录一、近期房地产市场销售情况 2006年惠城区1-4月份商品房销售情况1、由于06年2月份各大开发商都加大了春节优惠促销和丰富多样的置业活动，造成2月份各项指标都有上升。2、06年3月份分得销售单价有所小降，主要是由于该月份市场上主要在消化项目的尾盘，折扣较低，造成成交单价也比较低。3、由于06年4月份的下旬有几个大盘相继推出2期工程，而且相对1期

2、价格上有较大的提升，造成4月份各项指标都有较大幅度的上升。小 结：时间销售面积与去年同期增长比例（%）销售金额与去年同期增长比例（%）销售套数（套）与去年同期增长比例（%）销售单价与去年同期增长比例（%）备注（万平方米）（亿元）（元/平方米）1月15.68-17%4.4-10.10%1296-24.80%28118.30%2月12.9248%3.482%108190%26436.50%3月21.3365%5.4560%169156.00%25535.60%4月19.9230%5.5641.80%15855.50%27878.57%数据来源于惠州市房产交易中心截止至06年5月中旬，惠城区5月商品

3、房销售均价达到了2810元/平米。一、近期房地产市场销售情况/ 2006年惠城区1-4月份商品房销售情况惠城区近期开盘的项目市场情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘（认购）的项目一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况荷兰水乡二期（印象荷兰）帝景湾二期（爱琴心殿）御龙山一期-润园东湖五区二期日升昌阳光假日二期中锴-金城花园二期荷兰水乡二期（印象荷兰）建筑面积：40万平米所属片区：东平售价：均价3500元/平米物业类型：小高层、高层主打卖点：40万平米荷兰风情国际社区客户群：高收入公务员、私营企业主以及企业中高层管理人员、惠阳等地客户主力

4、户型： 3房（110120平米） /4房（152250平米）建筑风格：现代欧陆建筑风格，以冷色调为主/采用坡屋顶、老虎窗设计，屋顶以淡兰色为主一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况 惠州东平半岛,新开河的水景 配套有北师大附属学校，打教育地产概念 产品的建筑形态走异国荷兰风情,园林差异化路线 项目所处的地理位置不价，交通不便利 项目一期工程形象树立期，由于资金原因，造成项 目营销推广与工程进度脱节，造成客户对项目信心不足 项目是以一个以水景为主题，但是新开河的河水 没有治理,污染比较厉害,水景优势体现不出来 优 劣荷兰水乡 属性分析表一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期

5、开盘的项目市场情况最大卖点营销亮点采用了差异化营销打教育地产概念异国荷兰风情，风车、郁金香等差异化路线.配套有北师大附属学校一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况帝景湾二期（爱琴心殿）占地面积：20万平米建筑面积： 40万平米容积率：2所属片区：江北预计：均价6500元/平米物业类型：二期小高层主力户型： 4室2厅帝华轩170 5室2厅3卫帝豪轩196 5室2厅帝明轩210 建筑风格：欧洲皇家宫廷风格一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况 项目的欧洲皇家园林风格，给人留下深刻印象 合生创展在国内房地界有极高的知名度和美誉度，资金 雄厚，背景强大，对项目的

6、宣传有极大的促进作用 位于江北片区东江之畔的黄金地块，位置独特。 项目定位为顶极豪宅，品质与水平领先于惠州其它豪宅 产品 推出的价格不菲，对客户的支付能力要求较高，锁定的 客户对象相对有限 销售楼盘时捆绑1200元/平方米的装修价格，让一些喜 欢自我装修风格的业主受到限制 小区紧邻东江大桥及江北主干道，小区噪音及尘埃较大 优 劣帝景湾 属性分析表一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况最大卖点营销亮点1、项目利用以最高土地单价排的土地，在惠州引起巨大轰动为项目前期形象树立起到事半功倍作用2、走体验式营销，提前做出样板区和样板楼,3、通过合生会走客户服务的互动式顾问营销1、欧洲

7、皇家园林风范，惠州顶极豪宅2、合生创展的企业品牌和实力一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况御龙山-润园位置：红花湖公园旁占地面积：303228 总建筑面积：199600 目前在做VIP认购登记，预计价格为4000元/平米别墅：平均570/户3房2厅138.3-143.6/户4房2厅177.1-182.7/户5房2厅205.4-264.2/户别墅：以欧陆风格为主小高层：以现代风格为主一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况 位于红花湖景区,空气清新,自然景观好 处于山谷的地缘特征，四周群山环抱 ， 独享山居生活 生活配套尚不成熟便利 位于红花湖景区,道路配

8、套完善,不便行车 产品的价格定位较高 开发商知名度不高 优 劣御龙山-润园 属性分析表一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况最大卖点营销亮点 走体验式营销，提前做出样板区和样板楼, 山景住宅,山系和水系自然资源的利用一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况东湖花园五号小区总占地面积：50万平米五区占地：10万平米建筑面积：288100平米所属片区：东平售价：均价3400元/平米物业类型：小高层、高层主打卖点：都市半岛生活客户群：公司高级白领、企业管理阶层以及高级公务员阶层、个体生意人群主力户型：2房/3房/4房/复式建筑风格：欧陆建筑风格屋顶采用坡屋顶设计

9、一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况 位于惠州东平半岛,主推都市半岛生活 具有大社区的规模，生活相关配套比较成熟，品牌效 应比较明显 东湖双语学校教育配套到位 项目产品性价比比较高 隆生地产，惠州老牌开发商 东湖花园已经开发了10几年，拥有丰富的客户资源 物业管理口碑较好 项目没有很鲜明的主题形象，概念较为模糊 营销手段比较单一，主要还是依靠以老带新的现场销售主 在产品的创新上没有突破，与其他同类型项目相比，竞争 稍为不强 项目的交通不便利 优 劣东湖花园五号小区 属性分析表一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况最大卖点营销亮点长期以来形成隆生地产、东

10、湖花园的品牌效应东湖大社区，花园小城镇享受都市半岛生活，拥有西枝江与新开河水景物业管理口碑好1、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心 保证。 例如企业长期利用“隆生”杂志这一平台对企业品牌、文 化进行宣传，同时对项目品牌有较大促进作用2、利用“东湖花园”已有的客户资源带动项目销售。一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况日升昌-阳光假日一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况日升昌-阳光假日 属性分析表位置江北东平东湖中路，临东湖花园规模占地约4.7万平米，总建面8.5万平米，容积率2.35绿化绿化率为30.8%总户数规划近600户周边环

11、境东湖大社区前5期住宅小区,生活配套丰富规划3栋7层、6栋11层、10栋9层多层及带电梯小高层建筑工字型和联体工字型结构的塔楼设计，无梁无柱结构，双阳台设计；立面浅米色外墙、棕色墙裙园林亚热带风格园林、设置中心水景户型中小户型定位 3房为主、2房、4房为辅，户型方正通风采光好配套利用东湖花园成熟的周边配套，华师大附中、人民医院等就在附近一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况 地段好，地块紧临东湖花园且离西枝江桥较近 发展商有较成熟的开发经验和市场知名度 可借势、直接对比提升自我 地块被东湖花园半围合，容易被融入到东湖花园中去； 优 劣日升昌-阳光假日 属性分析表一、近期房地

12、产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况中锴-金城花园二期一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况中锴-金城花园 属性分析表位置西枝江畔惠沙堤二路南侧，西距市区交通主干道西枝江大桥约800米 规模建设总用地面积为1.123万平方米，规划可建总建筑面积近21万平方米 容积率1.86绿化绿地率为35总户数规划近1600户，约5600人周边环境沿江规划，周边为待开发空地规划一期工程为15幢多层住宅（层数为6层半，近500套），建筑板楼结构，一梯两户，南北通透立面米色外墙，暖色坡形屋顶园林热带风情泳池、九叠泉、湖心休闲广场、海洋之星雕塑、映绿湖、观景文化长廊 户型主要户型有二房

13、二厅、三房二厅、四房二厅及复式户型 标准户型面积在74.61平方米148.24平方米 配套周边配套少，交通非常不便一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况 临江而建，自然条件好 隔江对东湖花园，升值有说法 规模大 低容积率，仅1.86，居住舒适 项目的性价比较好 周边为空地，生活配套缺乏，购物、交通都不方便 优 劣中锴-金城花园 属性分析表一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目的营销策略分析 会员制顾问式销售 满足目标客户心理形象会员制在惠州的中高端楼盘中目前运用的还是比较少，比

14、较成功的是丽日百合家园的“丽日会”；荷兰水乡的“荷兰会”等等，目前，外地进驻惠州的开发商也都着手成立客户会员组织，采用互动顾问方式销售，同时也用来增加客户的忠诚度。 中高档楼盘多采用项目的各个卖点进行立体轰炸，而多采用的元素有如楼盘的低密度、自然资源景观、园林主题等进行宣传。 各个楼盘根据客户的定位不同，打造的楼盘形象也不一致，总体上根据楼盘的特点和客户群体，紧抓客户对楼盘的认同感，确立自身楼盘在市民心中的形象。例如帝景湾、东湖花园。 全方位立体轰炸 内部认购、认酬等截客方式 登记认购目前在惠州的中高端楼盘当中运用的比较多，这也是众多中高端楼盘在竞争日渐激烈情况下拦截客户的一种做法，通过客户认

15、购登记，拦截客源。 一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目的市场情况小结 1、去年五一主要是以新盘开盘为主，而今年主要是以老盘推出2期工程的为主，例如有荷兰水乡二期（印象荷兰）、帝景湾二期（爱琴心殿）日升昌阳光假日二期、中锴-金城花园二期等。2、整体价格上比去年同期有所上升，截止至06年5月中旬，惠城区5月商品房销售均价达到了2810元/平米。其中主要老盘推出的2期工程不但在产品的创新和质量上有很大提升，同时其销售均价也有了大幅度的提升。例如荷兰水乡二期（印象荷兰）从原来的3200元/平米提升到现在的3800元/平米；日升昌阳光假日二期从原来的2800元

16、/平米提升到现在的3200元/平米等等。3、今年五一在整体市场销售情况上要好于去年的同期，例如荷兰水乡二期（印象荷兰）推出的郁金香组团，在五一期间认购销售达85%；东湖五号小区在五一期间销售了接近60套，其他几个盘销售情况也都不错。二、项目推盘的市场销售机会点本 案惠州国际商业中心帝景湾二期东方威尼斯御龙山一期鹏基山背坑二季度荷兰水乡二期东湖5区2期 奥 园金山龙庭三期四季度三季度一季度四季度三季度二季度一季度2006年2005年 时间项目06年主流大盘供应时间表蓝色为开盘时间二、项目推盘的市场销售机会点从同类型楼盘供应时间看，在2006年新盘推出市场上，第2季度是最少新盘上市的时间段，因此，

17、建议我们项目认酬的时间应该是：2006年第2季度：2006年6月份二、项目推盘的市场销售机会点60%每月30套（1.3套/每天）05.7.303800元/平米丽日百合家园60%每月10套（0.3套/每天）04.10.164200元/平米蓝波湾2期54%每月15套（0.5套/每天）05.9.115700元/平米帝景湾45%每月25套（0.8套/每天）05.5.13300元/平米金裕碧水湾2期78%每月28套（0.9套/每天）04.11.283500元/平米荷兰水乡55%每月35套（1.2套/每天）05.5.183400元/平米东湖5区一期48%每月15套（0.5套/每天）05.7.153150元

18、/平米雅庭院90%每月12套（0.4套/每天）04.10.13200元/平米金山龙庭备注销售率销售速度开盘时间均价居住型市场上同类型项目的销售速度情况从以上的数据来看，目前惠州市中高档项目的的销售速度并不是很快，在每月20-35套左右。二、项目推盘的市场销售机会点项目销售速度预测 按照目前东湖5区和丽日百合家园等同类型项目的销售速度，结合本项目目前建议的2种产品情况，估计项目的销售速度为： 物业类型总套数销售速度（套/天）销售时间住宅产品2000.5(15套/月）390合计 总时间因此，预计本项目的总体销售时间为390天（13个月）二、项目推盘的市场销售机会点三、项目的价格策略三、项目的价格策

19、略区域内主要楼盘销售单价情况表 项目名称物业类型均价（元/M2）帝景湾（一期）8栋小高层5700丽日百合家园6栋小高层和高层3900金裕碧水湾（二期）小高层3300嘉和名苑小高层和高层2460雅庭苑17栋多层和2栋高层多层3077高层2760平均约3500三、项目的价格策略同类型楼盘销售单价情况表 项目名称物业类型均价（元/M2）东湖花园五号小区小高层3500荷兰水乡小高层和多层带电梯3000雍 逸 园小高层2900长湖苑2期小高层2800惠州国际商业中心2栋高层3000平均约31005%93500荷兰水乡103529本案25%103000惠州国际商业中心5%82800长湖苑2期10%1035

20、00东湖花园五号小区25%93300金裕碧水湾2期30%103900丽日百合家园对本项目的影响度项目修正价格评分均价(元/平方米)项目案名市场比较法价格定位 建议本项目居住型产品均价为3500元/平方米（不含装修），含装修价格为4200元/平方米。390036673500350033333000三、项目的价格策略四、项目营销节点四、项目的营销推广节点 四、项目的营销推广节点 项目重点销售时节的安排 根据惠州同类型项目的销售情况，本项目的营销目标为开盘之日起3个月达到40销售率（80套），6个月达到70销售率（140套），10个月达到90销售率。根据项目的工程进度计划，结合惠州房地产市场的销售旺

21、季的季节变化规律，对本项目的阶段性营销节点设定为以下三个阶段： 认筹蓄势期（2006年6月24日8月26日） 开盘强销期（2006年8月26日2006年12月31日） 尾盘处理期（2007年1月1日2007年3月31日） 四、项目的营销推广节点 项目重点销售时节的安排 1、认筹蓄势期（2006年6月24日8月26日） 银座国际项目认筹蓄势期的时间相对较短，因此在蓄势期应以全方位、立体化、密集型的宣传手法，迅速建立项目知名度。在认筹期即形成抢购热潮，才能在预定的时间内完成销售目标。2、开盘强销期（2006年8月26日2006年12月31日） 借助于银座国际项目区别于其他楼盘独特个性与物业形象，建

22、立项目惠州房地产市场第一高层的品牌形象。将开盘期与热销起合并为一起，保持销售热潮的紧密连贯，达到缩短销售周期的目的。3、尾盘处理期（2007年1月1日2007年3月31日） 开展以老带新方式进行促销，以较大的优惠大量处理尾盘。同时借现场的环境，开展现场园林开发日活动，营造欢庆气氛，诚邀新老客户参加，为地盘附近增加人流，并结合媒体进行新闻炒作。五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测项目营销目标 根据惠州同类型项目的销售情况，项目的营销目标为开盘之日起3个月达到40销售率（80套），6个月达到70销售率（140套），10个月达到90销售率，现将销售目标进行分解到月，力求在各个

23、销售时间内都有准确细致的销售目标，更加有利于销售目标的达成。 销 售 目 标06年8月10月 销售量 累计比 例06年11月12月 80套（40%）回 款2900万元40%2200万元70%60套（30%）07年1月3月 1500万元90%40套（20%）销售面积10000平米销售额 4200万元3150万元2100万元7500平米5000平米 以上销售情况是以项目的销售平均单价为4200元/平米（含豪华装修）来计算。 五、项目营销目标及资金回笼预测项目营销目标分解1、第一阶段开盘销售目标1、开盘销售目标：（80套） 项目要在开盘3个月达到40销售率（80套），根据目前惠州同类型项目的销售经验

24、，一般销售回款是稍为推后，一般回款率为销售额的70%。来访客户目标：根据目前惠州同类型项目的销 售经验，来访客户的认筹成交率约 为30，则来访客户量须达到670 个，方能积累200个认筹客户。 认筹目标：根据目前惠州同类型项目的销售经 验，来访客户的认筹成交率约为40 。则开盘达到80套销售目标，认 筹客户须达200个。 7月份认筹客户量：100个 8月份认筹客户量：100个 五、项目营销目标及资金回笼预测项目营销目标分解2、第二阶段：开盘6个月销售目标开盘后时间销售量回款套数（1）开盘第一个月3021（2）开盘第二个月2518（3）开盘第三个月2518（4）开盘第四个月2014（5）开盘第五

25、个月2014（6）开盘第六个月2014合计140992、开盘6个月达到70销售率（140套） 五、项目营销目标及资金回笼预测项目营销目标分解2、第三阶段：开盘9个月销售目标开盘后时间销售量回款套数（1）开盘第七个月107（2）开盘第八个月1510（3）开盘第九个月15102、开盘9个月达到90销售率（180套） 五、项目营销目标及资金回笼预测资金回笼表2006年8月至2007年4月8月9月10月11月12月2007年1月2月3月4月合计销售额1575 1313 1313 1050 1050 1050 525 788 788 9450 回笼资金1103 919 919 735 735 735 3

26、68 551 551 6615 比例15.0%12.5%12.5%10.0%10.0%10.0%5.0%7.5%7.5%90.0%单位：万元 根据惠州同类型项目的销售情况，项目的营销目标为开盘之日起3个月达到40销售率（80套），6个月达到70销售率（140套），10个月达到90销售率，以上销售情况是以项目的销售平均单价为4200元/平米（含豪华装修）来计算，销售回款的比例按照目前惠州大部分楼盘销售回款占70%的比例来计算。 五、项目营销目标及资金回笼预测2006年8月至2007年4月每月销售额预测图六、项目的广告推广计划六、项目的广告推广计划1、通过对惠州中高端项目目标客户群房地产信息来源分

27、析 分析：从上面的数据调查分析，目前惠州中高端项目目标客户主要信息途径还是以朋友和业主 介绍的口碑传播为主。通过广告媒体来获得房地产信息的，主要是以户外广告和报纸媒 体为主。表格信息来源于惠州市房地产网的惠州中高端市场深度研究报告 六、项目的广告推广计划2、惠州地区发布的房地产广告投放特点1）、由于目前惠城区的城区细小化，城区的面积并不大，因此户外的效果就十分明显。惠州 地区发布的房地产广告投放主要是以户外广告为主，选择的主要是以户外广告牌为主、 其次配以主要路段和人流聚集地的临时户外广告牌、最后是路灯旗和灯箱。2）、在报纸媒体发布上，主要是以硬性广告为主，而且广告的强度较大。主要选择的报纸为

28、 惠州日报、惠州速递、南方都市报-惠州杂志、信息时报-惠州杂志、 民营经济报。3）、在发布报纸硬性广告的同时，再辅以软性文章来宣传，从软文中潜移默化地对消费者灌 输项目所描述的生活方式，从而获取消费者的认同感，激起感性购买欲 。4）、最后，再辅以在生活信息快递类的媒体上做宣传，这类媒体发行点主要是惠州的各个宾 馆、酒店、餐厅、商场为主。这类媒体有惠州速递等等。六、项目的广告推广计划3、媒体组合及宣传方式（1）、媒体组合： 综合上面的情况分析，再根据惠州市消费习惯及惠州市媒体基本情况，将项目主体宣传方向定为以户外广告、报纸为主体，电视传媒次要，并且采取多种媒体组合方式，进行立体的媒体投放宣传策略

29、，扩大宣传的受众面，从而产生广告的联动效应。 在户外广告选择上，主要是以主要路段的T型广告牌和楼体的户外广告牌为主、其次配以主要路段和人流聚集地的临时户外，最后是路灯旗和灯箱。 再配以惠州日报为主要的报纸媒体做为投放，增加项目的媒体新闻报道宣传，不断提高企业及项目的品牌价值，以品牌促进销售。 电视媒体主要以有线电视台插播广告为主，配以惠州有线电视台做新闻标版等等。在网络宣传上主要是以西子湖畔和惠州房地产网为主，再配合项目网站。六、项目的广告推广计划（2）、投放比例及方向： A、投放比例： 根据对惠州市部分房地产企业媒体投放比例的分析，以及对房地产项目一般的推广费比例做依据，费用主要支出项比例：

30、 物料9% 媒体24% 户外36% 活动 30% 其他2% B、投放方向 宣传类型投放媒体备注企业形象主要以惠州日报、有线电视台，户外广告为主商品房促销以惠州日报、有线电视台、为主，达到全方位覆盖的目的。信息发布惠州日报及户外广告条幅为辅；惠州市房地产网、西子湖畔配合。项目营销推广节点 / 阶段广告推广计划四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月造 势 通过媒体和公共活动炒作，传达本项目 “CBD中心生活区”的定位，同时树立本项目“惠州第一高层”高档的形象。特别是结合本地强势网络媒体来快速传播项目核心属性价值“看得见的高度，看不见的尊贵” 扛起惠州第一高层的大旗阶段目标项目认筹蓄势

31、期的时间相对较短，因此在蓄势期应以全方位、立体化、密集型的宣传手法，迅速建立项目知名度。四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月 时间 2006年6月 7月 8月核心攻击点 媒体炒作、户外宣传和现场包装 攻击战术 战术1：报纸软文系列广告 战术2：报纸平面广告 战术3：户外广告牌 战术4：公交车体广告 战术5：路灯旗广告 战术6：项目产品演绎暨新闻发布会 战术7：现场包装销售工作 销售资料筹备四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月战术1：报纸软文系列广告 与惠州日报合作，共同举办系列报纸专栏“高度改变生活”，依靠媒体的力量和对对一种全新的居住文化的挖掘，非常巧妙的将银

32、座国际项目的营销推广主线融合进来，避免商业味道浓厚的报纸广告形式，让目标客户群有一种自然的亲切感，迅速拉近与客户群距离，依靠鲜明观点，达到迅速将项目切入市场目的。 四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月战术2：报纸平面广告四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月战术3：户外广告牌覆盖目标区域：惠城区人人乐片区、下埔片区、惠州西湖周边片区，针对老城区的私营企业主和 往来深圳的置业群体。 户外广告主要针对惠城区的私营企业主和二次置业者两大类目标客户群体，以高 频率的视觉冲击，建立尖峰山项目的项目形象，形成视觉记忆，达到快速传播形 象的目的。 户外广告牌之一：地点选择：该广

33、告牌位于惠州市下埔大道滨江公园南入口（数码街南出口）人大宿舍楼上。规格是：18米 X 7 米广告发布时间：2006年6月1日12月30日 户外广告牌之二：地点选择：该广告牌位于环城西路西湖游览区惠州商业步行街（新西湖百货商场楼顶）广告牌。规格是：25米 X 78米广告发布时间：2006年6月1日12月30日 四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月战术3：户外广告牌下埔大道滨江公园南入口（数码街南出口）人大宿舍楼上四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月惠州商业步行街（新西湖百货商场楼顶）上战术3：户外广告牌四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月战术4：公

34、交车体广告覆盖目标区域：惠城区、人人乐片区、江北片区、仲恺高新开发区，目标客户群经常通行的线路。公交车体广告作用：项目选择的公交车体广告连接惠州江北和江南两边，对于选择公交车来往将 被和老城区的客户，起到直接的广告视觉冲击，达到促进项目形象传播的目的。16路公交车-公交线路：三中、物资局、惠州大桥北、市政府、云山、东江大桥、东平汽车站、大湖溪、公交车体数量选择：2台广告发布时间：2006年6月1日12月30日20路公交车-公交线路：TCL电子、仲恺高新开发区、惠环镇政府、海关、汽车站、人 人乐、东平市场、云山购物广场公交车体数量选择：2台广告发布时间：2006年7月1日12月30日四、项目的营

35、销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月战术5：路灯旗广告覆盖目标区域：扼守江北东江大桥合生-帝景湾到江北三环路天桥这一段惠州大道的 灯杆旗、从西枝江桥头下埔大道到园通桥、三环路，即可全面覆盖 往来惠州老城区和项目地的所有潜在客户群。路灯旗广告作用：作为主要交通干道的户外媒体，针对的主要是有车一族的高端客 户群体，同时起到引领客户到达项目现场的作用。路灯旗线路一：路灯旗线路：江北东江大桥合生-帝景湾到江北惠州大道三环路天桥这一段的 灯杆旗（目前是雅庭院项目在发布）路灯旗发布时间：2006年6月20日12月30日 路灯旗线路二：路灯旗线路：从西枝江桥头下埔大道到园通桥环城西路 路灯旗发布时间：2

36、006年6月20日12月30日 四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月战术5：路灯旗广告从西枝江桥头下埔大道到园通桥环城西路四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月战术6：项目产品演绎暨新闻发布会活动目的： 树立银座国际项目150米第一高层，惠州之最，奠定项目在惠州房地产市场的高度。突出项目城市中心区（CBD）的优势，传达项目顶级中心生活区的特色。发布项目的主要产品户型的特色和产品演绎。 活动主办单位：开发商活动协办单位：代理公司、广告公司活动时间：2006年8月26日上午：10：00活动地点：惠州康帝酒店 四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月战术7：现场包装(售楼处）四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月