我国房地产价格持续走高成因分析对策建议

1、-. z我国房地产价格持续走高的成因分析及对策建议其中主要原因有：一是房地产市场竞争很不充分，导致房地产商赚取高额垄断利润；二是政府的土地财政硬性支撑着高房价。要平抑虚高的房地产价格，必须用市场化的方法加以解决。 一、当前我国房价持续走高，房地产市场出现且调且涨的局面。以为例，在三年来的时间，住房价格几乎增长一倍。2007年年初房屋均价(指加权平均，下同)已经到达4000元/左右(高、中、低分别为10000元/、6000元/、3000元/)，而前三年的房屋均价仅2000元/左右(高、中、低分别为5000元/、3000元/、1500元/)。应该说，市的情况在全国具有一定的代表性。房价的虚高是相对

2、于收入而言的，一些主要城市的房价收入比在10倍以上，远远超过了国际公认的6倍戒备线。至2007年4月，、等城市的房价收入比处在十三、四倍的水平，比戒备线高出一倍多，而房价收入比则到达了18：1。据国家开展改革委、国家统计局调查显示，2007年7月23日全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%。房价全线上涨远远超出了中低收入阶层的负担能力。一些刚刚进入社会、走上工作岗位的年轻一代更是不堪重负。高房价已经成为与上学贵、看病贵并称的新的三大民生问题之一，成为妨害社会和谐的较大隐患。基于宏观经济角度，房价虚高会带来产业构造不合理、供需失衡、资产泡沫和融资难等一系列问题，导致房地产业面临价格波动和

3、泡沫破裂的危险，也必然影响到房地产行业本身和社会经济的可持续开展。 二、虚高房价的根本构成及变化趋势 虚高房价有哪些局部构成各局部所占比例又有多大谁是最大的受益主体获利程度如何房价及其构成的变化趋势怎样弄清这些根本情况有助于我们客观、科学地分析和研究问题。为此，笔者最近走访了几家大的房地产开发公司，对相关问题作了深入调研。 我国目前的房价大体上由五局部组成，即土地费、*费、营销本钱(包括管理本钱和资金费用)、各种税赋以及利润等。就市目前的情况看，如果房屋均价按4000元/左右计算，其中居民住宅土地费(楼面地价)为1000-1200元/，*本钱为1200-1400元/(框架构造)，税赋为480元

4、/左右，其它即为营销本钱(含管理和资金费用)和利润，大约为1120元/，如果按总价的8%(即320元/)扣除营销及管理本钱(包括资金费用)，则利润是800元/左右。须说明的是，房价的构成情况因时因地不同而有很大差异。具体说来，不同的地区因经济开展水平以及政策取向不同而有很大的差异，同一地区也随相关因素的变化而变化。但上述资料能大体说明当前的房地产赢利情况。 由上述调研资料可以看出，利润在总价(不是总本钱而是售价)中的比重到达了20%，这个指标大体对应工业产品的销售收入利润率，如果计算本钱利润率，保守估计也应该是30%以上，说明房地产商获得了超高利润。 值得指出的是，土地费在总价中的比例更是到达

5、了28%，税赋占总价的12%，这两项都归政府所有。说明政府以国有资产收益和税收的形式从房地产中获得了大量的财政收入。由此可以得出结论：高房价给房地产商带来了超高的利润，也给地方政府带来了超高的土地收益。反过来，对超额利润的追逐、对超高土地收益的追逐推动了房价的上涨。这是就静态情况所作的分析和判断。 再来看动态变化趋势。在近三年，不仅房屋总价在不断增长，各局部的构成比例也发生着明显的变化。其根本特征是：土地费在直线上涨，税赋在逐年提高，*本钱稳中略有上升，营销和管理本钱根本稳定，利润占比在高水平位置略有回落(在2003年、2004年，房地产商的本钱利润率曾到达50-80%)。这一变化趋势说明，政

6、府的土地财政问题日益明显，成为虚高房价的重要成因，房地产商的本钱利润率有所降低，说明中央2005年上半年启动的房地产新政收到了一定实效，但本钱利润率仍然保持在超高的水平上。事实上，市的房屋价格在国大中城市中处于中等偏下水平，许多地方房地产开发的本钱利润率仍然高于50%。 三、引发房地产价格持续走高的主要成因 1.巨大的消费需求支撑着高房价。这一点容易被人们所无视，甚至不被人们所认可。尽管很多人认为房地产是有价无市，但是在市场经济条件下，没有强大的购置需求，又何以形成房屋的市场交易价格呢在高房价的背后，必定有一个庞大的消费群体。这个消费群体大致可以分为三个层次(或者三种类型)。第一个层次是实际需

7、要住房的人群，这是一个最根本的消费群体。随着经济的日益繁荣和城市化进程的不断加快，城市人口激剧增加，有人就得有房，从而刺激了城市房地产业的大规模市场需求，这是城市化开展的在要求和必然趋势，也是城市化开展的重要标志。第二个群体是个人炒房者，不少人买房是将其作为一个短期或长期的投资行为。第三个群体是住房的奢高消费者。有许多人对住房的追求远远超出了实际需要，甚至到了近乎奢侈的程度，有了小房买大房，有了一套买两套，有了公寓买别墅。这些人之所以热中购置房产，一是看中了房产的资产储藏作用和增值潜力，二是讲究排场、显示阔气，三是贪图奢华享受。上述三个层次的消费群体是房屋价格虚高不下的主要支撑力量。此外，宏观

8、经济背景也为房地产热和高房价的形成提供了外部环境。如，住房体制改革的催动、资本市场不完善等制度性因素都是房地产热的经济开展动因；再如，银行有强烈的放款冲动，外资有强烈的流入欲求，必然进一步支持强大的需方购置力。 2.房地产业存在较为严重的垄断情况，是取得超额利润的根本原因。目前，我国房地产业存在较为严重的垄断情况，一些企业和集团利用自身的优势，取得了对国家资源的占有权和使用权，在市场上拥有绝对的优势，从而使行业竞争很不充分。我国房地产业之所以形成相当程度的垄断，既有普遍性的原因(比方在资金、资源、技术、市场等方面占有绝对优势)，也有特殊性的原因。这种特殊性表现在垄断的形成主要归因于非市场因素，

9、即行政垄断。 在从征地到房产销售的整个开发建立过程中，房地产商不得不与土地规划、工程建立、城市管理、人防消防、工商税务等多个政府管理部门打交道，每一个关节都需通畅，否则将会前功尽弃。由于这一系列政府部门可能发生的寻租行为，房地产商必然会增加无形本钱，使得房地产开发的成败和盈亏具有很大的不确定性，具有非市场因素的投资风险。面对这一特殊的投资环境和投资领域，一些循规蹈矩的生意人如果和政府部门没有严密联系，又不适应那种非常规的运作方式，自然就不敢贸然进入房地产行业。这无形加高了房地产行业的市场准入门槛。这种非市场因素是我国房地产行业形成垄断的主要因素。 房地产业的垄断情况主要表现在四个方面：一是土地

10、的垄断。由于地方政府控制了土地征收权，造成土地集中到少数人手中的局面。目前大量的土地被开发商掌握，加大了土地调控的矛盾，增加了房地产开发商垄断房价的空间。尽管土地的出售也进展招、拍、挂，但多半流于形式，没有实质意义。二是建立规划环节的垄断。在什么地方建住宅小区，建什么样的住宅小区，其规划权当然归属政府。但这其中具有较大的弹性，从而为寻租留出了不小的空间。三是销售市场垄断。由于没有形成有效的市场定价机制，一局部房地产开发企业通过操纵市场，提高房价。四是直接的价格控制。局部房地产商通过提高住房档次，囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷哄抬房价。 摘要：本文对目前我国房价的根本构成作了量

11、化分析，结果说明我国房地产价格持续走高的原因是多方面的。其中主要原因有：一是房地产市场竞争很不充分，导致房地产商赚取高额垄断利润；二是政府的土地财政硬性支撑着高房价。本文建议，要平抑虚高的房地产价格，必须用市场化的方法加以解决。 关键词：房地产价格；行政垄断；土地财政；超高利润；建议 中图：F293.35 文献标识码：A 文章1003-9031(2007)09-0023-04 一、问题的提出 当前我国房价持续走高，房地产市场出现且调且涨的局面。以为例，在三年来的时间，住房价格几乎增长一倍。2007年年初房屋均价(指加权平均，下同)已经到达4000元/左右(高、中、低分别为10000元/、600

12、0元/、3000元/)，而前三年的房屋均价仅2000元/左右(高、中、低分别为5000元/、3000元/、1500元/)。应该说，市的情况在全国具有一定的代表性。房价的虚高是相对于收入而言的，一些主要城市的房价收入比在10倍以上，远远超过了国际公认的6倍戒备线。至2007年4月，、等城市的房价收入比处在十三、四倍的水平，比戒备线高出一倍多，而房价收入比则到达了18：1。据国家开展改革委、国家统计局调查显示，2007年7月23日全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%。房价全线上涨远远超出了中低收入阶层的负担能力。一些刚刚进入社会、走上工作岗位的年轻一代更是不堪重负。高房价已经成为与上学贵

13、、看病贵并称的新的三大民生问题之一，成为妨害社会和谐的较大隐患。基于宏观经济角度，房价虚高会带来产业构造不合理、供需失衡、资产泡沫和融资难等一系列问题，导致房地产业面临价格波动和泡沫破裂的危险，也必然影响到房地产行业本身和社会经济的可持续开展。 二、虚高房价的根本构成及变化趋势 虚高房价有哪些局部构成各局部所占比例又有多大谁是最大的受益主体获利程度如何房价及其构成的变化趋势怎样弄清这些根本情况有助于我们客观、科学地分析和研究问题。为此，笔者最近走访了几家大的房地产开发公司，对相关问题作了深入调研。 我国目前的房价大体上由五局部组成，即土地费、*费、营销本钱(包括管理本钱和资金费用)、各种税赋以

14、及利润等。就市目前的情况看，如果房屋均价按4000元/左右计算，其中居民住宅土地费(楼面地价)为1000-1200元/，*本钱为1200-1400元/(框架构造)，税赋为480元/左右，其它即为营销本钱(含管理和资金费用)和利润，大约为1120元/，如果按总价的8%(即320元/)扣除营销及管理本钱(包括资金费用)，则利润是800元/左右。须说明的是，房价的构成情况因时因地不同而有很大差异。具体说来，不同的地区因经济开展水平以及政策取向不同而有很大的差异，同一地区也随相关因素的变化而变化。但上述资料能大体说明当前的房地产赢利情况。 由上述调研资料可以看出，利润在总价(不是总本钱而是售价)中的比

15、重到达了20%，这个指标大体对应工业产品的销售收入利润率，如果计算本钱利润率，保守估计也应该是30%以上，说明房地产商获得了超高利润。 值得指出的是，土地费在总价中的比例更是到达了28%，税赋占总价的12%，这两项都归政府所有。说明政府以国有资产收益和税收的形式从房地产中获得了大量的财政收入。由此可以得出结论：高房价给房地产商带来了超高的利润，也给地方政府带来了超高的土地收益。反过来，对超额利润的追逐、对超高土地收益的追逐推动了房价的上涨。这是就静态情况所作的分析和判断。 再来看动态变化趋势。在近三年，不仅房屋总价在不断增长，各局部的构成比例也发生着明显的变化。其根本特征是：土地费在直线上涨，

16、税赋在逐年提高，*本钱稳中略有上升，营销和管理本钱根本稳定，利润占比在高水平位置略有回落(在2003年、2004年，房地产商的本钱利润率曾到达50-80%)。这一变化趋势说明，政府的土地财政问题日益明显，成为虚高房价的重要成因，房地产商的本钱利润率有所降低，说明中央2005年上半年启动的房地产新政收到了一定实效，但本钱利润率仍然保持在超高的水平上。事实上，市的房屋价格在国大中城市中处于中等偏下水平，许多地方房地产开发的本钱利润率仍然高于50%。 三、引发房地产价格持续走高的主要成因 1.巨大的消费需求支撑着高房价。这一点容易被人们所无视，甚至不被人们所认可。尽管很多人认为房地产是有价无市，但是

17、在市场经济条件下，没有强大的购置需求，又何以形成房屋的市场交易价格呢在高房价的背后，必定有一个庞大的消费群体。这个消费群体大致可以分为三个层次(或者三种类型)。第一个层次是实际需要住房的人群，这是一个最根本的消费群体。随着经济的日益繁荣和城市化进程的不断加快，城市人口激剧增加，有人就得有房，从而刺激了城市房地产业的大规模市场需求，这是城市化开展的在要求和必然趋势，也是城市化开展的重要标志。第二个群体是个人炒房者，不少人买房是将其作为一个短期或长期的投资行为。第三个群体是住房的奢高消费者。有许多人对住房的追求远远超出了实际需要，甚至到了近乎奢侈的程度，有了小房买大房，有了一套买两套，有了公寓买别

18、墅。这些人之所以热中购置房产，一是看中了房产的资产储藏作用和增值潜力，二是讲究排场、显示阔气，三是贪图奢华享受。上述三个层次的消费群体是房屋价格虚高不下的主要支撑力量。此外，宏观经济背景也为房地产热和高房价的形成提供了外部环境。如，住房体制改革的催动、资本市场不完善等制度性因素都是房地产热的经济开展动因；再如，银行有强烈的放款冲动，外资有强烈的流入欲求，必然进一步支持强大的需方购置力。 2.房地产业存在较为严重的垄断情况，是取得超额利润的根本原因。目前，我国房地产业存在较为严重的垄断情况，一些企业和集团利用自身的优势，取得了对国家资源的占有权和使用权，在市场上拥有绝对的优势，从而使行业竞争很不

19、充分。我国房地产业之所以形成相当程度的垄断，既有普遍性的原因(比方在资金、资源、技术、市场等方面占有绝对优势)，也有特殊性的原因。这种特殊性表现在垄断的形成主要归因于非市场因素，即行政垄断。 在从征地到房产销售的整个开发建立过程中，房地产商不得不与土地规划、工程建立、城市管理、人防消防、工商税务等多个政府管理部门打交道，每一个关节都需通畅，否则将会前功尽弃。由于这一系列政府部门可能发生的寻租行为，房地产商必然会增加无形本钱，使得房地产开发的成败和盈亏具有很大的不确定性，具有非市场因素的投资风险。面对这一特殊的投资环境和投资领域，一些循规蹈矩的生意人如果和政府部门没有严密联系，又不适应那种非常规

20、的运作方式，自然就不敢贸然进入房地产行业。这无形加高了房地产行业的市场准入门槛。这种非市场因素是我国房地产行业形成垄断的主要因素。 房地产业的垄断情况主要表现在四个方面：一是土地的垄断。由于地方政府控制了土地征收权，造成土地集中到少数人手中的局面。目前大量的土地被开发商掌握，加大了土地调控的矛盾，增加了房地产开发商垄断房价的空间。尽管土地的出售也进展招、拍、挂，但多半流于形式，没有实质意义。二是建立规划环节的垄断。在什么地方建住宅小区，建什么样的住宅小区，其规划权当然归属政府。但这其中具有较大的弹性，从而为寻租留出了不小的空间。三是销售市场垄断。由于没有形成有效的市场定价机制，一局部房地产开发

21、企业通过操纵市场，提高房价。四是直接的价格控制。局部房地产商通过提高住房档次，囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷哄抬房价。 3.地方政府对土地财政的依赖和追求政绩的短期行为为虚高房价推波助澜。所谓土地财政是指政府依靠土地收益来获得大量的财政收入。具体包括两方面：一是对土地资源的过度开发；二是土地漫天要价。一些地方政府受利益的驱动，借经营城市之名，行出卖土地之实。随意征用土地，并将大量的土地投入房地产市场，以获取高额利润。这虽然在一定程度上弥补了地方政府财政的缺乏，但却增加了房地产的本钱，成为高房价的直接诱因，而且导致建立用地总量增长过快。 4.信息不对称致使房价在较大程度上听任开

22、发商主导。在房地产业链条的各个环节，都存在信息不对称的问题。如在征地环节，除土地拍卖价格外，其他的相关信息对消费者是屏蔽的；在生产环节，购房者不知道建筑材料和房屋设施的价格和质量，往往只能凭房地产商的信誉和感觉买房；在销售环节，房地产企业与消费者、银行之间同样存在信息不对称；在预售制中，一局部房地产开发企业通过发布不实信息做损害消费者利益的事情，承诺的交房日期一拖几年不兑现；等等。正是由于房地产供给环节的市场化程度低，透明度差，使得房地产开发中各项开支的随意性很大。加上房地产开发的相关主体各自有其不公开房价的理由和动机，在没有强制性政策约束的情况下，房屋建立的本钱费用成了不解之谜。从而房价只好

23、听任开发商主导，由此容易且必然造成房价虚高。 5.各种投资主体的炒房行为也是导致房地产价格虚高的因素之一。炒房的主体是多元的，炒房的方式也是多元的。首先，开发商自身的恶意炒作方式五花八门，目不暇接。其次，个人炒房行为对楼市的危害也很大，大量的游资托起了虚高房价，加剧了住房市场的供需矛盾。此外，外资也大量流入我国沿海城市的房地产市场，使炒房引起的房价上涨风暴愈演愈烈。炒房行为的一个直接后果就是让一个城市的房价在短期飙升，消费者不得不付出更多的购房款。这既不利于房地产业的持续开展，又抑制了社会有效需求。 6.高房价与房地产金融密不可分。由于缺少良好的企业财务监管系统，中介评级机构比拟薄弱，加之房地

24、产企业的信息披露制度很不完备，致使很多房地产交易和融资行为存在着造假和违约问题。其结果是资金投向出现偏差，银行不良贷款增多，房地产金融出现风险。很多房地产开发商的自有资金率很低，却通过利用滚动开发、贷款按揭、房屋预售、租赁、抵押等形式，从各种环节、各种渠道获取资金，带来极高的自有资本利润率。房地产行业存在的诸多问题以及形成的虚高房价无疑与房地产金融密不可分。 四、平抑我国虚高房价的对策建议 房地产业是我国新的开展阶段的一个重要支柱产业，其改革与开展必须始终坚持市场化方向，用市场化的方法解决目前的各种问题，包括虚高房价的问题。由上面分析得知，我国房地产价格持续虚高的原因是多方面的，但笔者认为，主

25、要原因有两个：一是房地产市场竞争很不充分，导致房地产商赚取高额垄断利润；二是政府的土地财政硬性支撑着高房价。要平抑虚高房价，还必须对症下药，有的放矢。只有这样，才能保证我国的房地产业持续、稳定、安康开展，才能较好地满足广阔群众的根本住房消费需求。 1.逐渐弱化政府的土地财政，从源头上控制房价虚高。解决政府的土地财政问题需要双管齐下。一方面，要充分利用经济、法律以及市场调控等方面的综合管理措施，切实加强土地调控，遏制当前房地产用地过度扩、建立用地总量增长过快的势头。为此，应严格界定宪法所规定的国家征地的条件，科学确定房地产开发土地供给规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为，从源头上杜绝土地财政

26、。另一方面，要合理确定土地的收益标准。以土地收益补充财政收入，并用于城市公共设施的建立，是目前各级政府的通行做法，不仅合理而且必要，但土地不能漫天要价。目前土地出卖采取招、拍、挂的形式，符合公平竞争原则，值得肯定，但在此根底上还需作适当的变革和完善。对土地价格应进展适当控制，不能完全交由市场决定，与此相配套，在保证开发商合理利润率的前提下，对房屋价格也进展相应的控制。为实施上述调控手段，国家须出台相应的政策法规予以规。在具体操作过程中还有一些技术性的问题需作科学的设计和论证，以制定出严密可行的实施方案。 2.打破行业垄断，营造公平、开放、有序的竞争环境。针对我国房地产业的垄断主要由非市场因素所

27、导致，解决问题宜于从以下五个方面着手：一是继续完善相关法律制度，确立房地产市场的根本法律关系。从立法源头抓起，理顺政府与市场主体之间、房地产市场各参与主体之间的关系，建立完备和规的法律机制，使房地产市场处在一个良好的法制环境中。二是加强对政府部门权力运行的制约和监视，坚决打击寻租等腐败行为，从而打破由行政垄断因素所造成的市场准入门槛。为此，在政府机关要大力实行操作，全面推进政务公开，努力提高工作透明和办事效率，为我国房地产业持续、稳定、安康开展提供公平、开放、有序的市场竞争环境。三是加强对房地产商的监视和管理，进一步整顿和规房地产开发经营行为，加大惩办违规行为的力度，逐步规房地产市场秩序。四是由政府牵头、多渠道投资，建立平价房地产企业，主要为中低收入者建造经济适用房，规定总利润不超过5%。对建立的过程要进展全程监管，应在户型设计、建筑本钱、建立质量等方面严格把关，努力降低房价。五是政府应依法对垄断进展直接收制，将开发商的利润控制在合理围。尽可能将大工程拆分成许多小工程，在同一区域或相邻区域营造相互竞争的气氛，并将房地产投资的增长速度控制在一个合理的水平，以防止房地产投机行为，抑制房价的上涨。 3.建立健全房地产市场的信息披露制度。保证全面、及时、准确地发布市场供求信息，以增强房地产市场信息的透明度。为此，要制定专门的行政法规来规房地产市场的信息披露制度，既要明确进展