新一线城市居住报告重庆篇

1、新一线城市居住报告重庆篇贝壳研究院重庆分院引言随着第七次人口普查的结果落地，全国以及重庆都公告了初步的普查数据结果。根据全国数据，我国城镇常住人口达到 90199 万人，城镇化率为 63.89，已属于城镇化快速增长的中期。重庆全市常住人口 3205 万人，在各省市中排名第 19，直辖市中排名第 1，占全国人口的比重也在上升，从 2010 年六普的 2.15提高到 2.27，而城镇人口达到 2226 万人，城镇化率 69.5，高于全国水平，已步入城镇化快速发展的中后期。从人口增幅可以看出，重庆过去十年增加了 321 万人，居全国第 11 位，年均增长率 1.06，比六普 0.12的增速大幅上升，

2、人口流入有加速倾向，而其中主城区就增加了 289 万人，占到全市的 90，对人口的虹吸能力进一步强化。随着全国城镇化发展逐步进入深水区，城市间的分化也将越来越明显，重庆作为新一线城市的成员，无疑已占据部分先机，那么重庆的置业人群有什么特点？和其他新一线城市又有何不同？基于贝壳研究院的2021 年新一线城市居住报告，结合重庆自身特色，我们对这些问题进行了深入的分析和探索，从置业特征、居住竞争力、居住负担及移民城市等角度出发，对重庆置业人群的居住生态进行客观描述，以期待向政府、公众描绘出相对形象的城市居住画像。一、置业特征根据重庆七普数据，重庆面临着老龄化加速、家庭小型化、男女比例区域性失衡等问题

3、。重庆 60 岁及以上人口占比达到 21.87，位居全国前列，在过去十年新增得 321 万人中，60岁及以上人口占比 62，新增人口缺乏足够的活力，主城区相对较好，60 岁及以上人口不足 30，区县承担了更多的老龄化压力，年轻人则进一步被主城区吸纳；七普性别比为 102.21，比六普有所降低，其中主城区性别比为 99.89，呈现女多男少的格局，而区县的性别比男女差距则进一步拉大，男性持续增加；家庭规模则从六普的 2.7 人下降到 2.45 人。人口趋势的变化，对置业特征有着显著的影响。1、购房年龄研究数据发现，无论是新房，还是二手房，一线城市置业人群年龄普遍偏高。就二手房而言，一线城市购房平均

4、年龄约为 36.6 岁，高出新一线城市 1.6 岁，高出二线城市 0.6 岁；就新房而言，一线城市购房平均年龄约为 37.2 岁，高出新一线城市 3.2 岁，高出二线城市2.7 岁。显然，受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，往往需要掏空“6 个钱包”才能实现“上车”梦想，因此，反映在年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。在这两项指标上，重庆均与新一线平均水平接近，整体上处于比较健康的发展水平。根据贝壳研究院的调查，重庆在 2630 年龄段的购房者最多，占比 32；其次是 3140 岁，占比 23。2、性别分析七普数据显示，我国男性人口为 72334 万人，占 51.24；女性

5、人口为 68844 万人，占48.76，中国男性比女性多 3490 万人，而“六普”男性比女性多 3398 万人，男女人口差稍有扩大。但在重庆，这一比例有调转势头。尽管全市的性别比仍然达到了 102.21，但在全国七普的 31 个省市中，仅排第 25 位，与六普相比，也有明显下降；但如果只看主城区，则呈现出女多男少的特征，这与重庆女性购房占比一直高于全国平均水平有明显的相关性。3、居室结构七普数据显示，我国家庭小型化趋势明显，至于为何？除了受到人口流动，独生子女政策，婚姻观念改变因素影响外，生育率下降、失独家庭增多及主动独居等也是重要影响因素。重庆也不例外，过去 40 年，户均人口规模逐步下滑

6、，六普平均每户 2.7 人，七普下降至 2.45 人。反应到购房居室结构上，二居室为成交主力户型，占到 40.4，但这一比例在全国来看并不高，且与三居室相差无几。根据贝壳研究院的监测，重庆过去两年，二手房的二居室成交占比逐月下滑，三居室成交占比逐月上升；而新增二手房的居室占比中，三居室已逐步超过二居室，成为市场供应的主流，市场整体有逐步向改善型转变的趋势。二、居住竞争力贝壳研究院在2021 年新一线城市居住报告中，对 4 个一线城市，15 个新一线城市及 16 个二线城市，合计 35 个城市进行了居住竞争力指数模型分析。分城市级别看，一线城市居住竞争力指数明显高于新一线及二线城市，一线城市居住

7、竞争力指数均值为 85.5，新一线城市约为 70.2，二线城市约为 63.2。一线城市居住竞争力指数明显较高，并且随着城市能级下降，该指数也依次下降，两者表现出强相关关系。从区域格局看，粤港澳大湾区的居住竞争力指数最高，为 78.0，成渝（成都、重庆）和海峡西岸城市群（福州和厦门）则紧随其后，城市竞争力指数约为 76.7 及 73.7。按城市群分，则分化比较明显，粤港澳、成渝及海峡西岸城市群指数较高，辽中南及哈长指数较低。除此之外，城市群内部分化也比较显著，粤港澳、京津冀及长三角比较显著。粤港澳中，深圳及广州指数较高，东莞指数相对较低；京津冀中，北京居住竞争力指数位居前列，但石家庄相对较低，分

8、化现象明显；长三角中，杭州、上海、苏州较高，但无锡、合肥相对较低。成渝双城竞争力整体较高，重庆为 73.01，成都为 80.35，在 35 城中分别位居第 12、第 5，两者相差不大，主要得益于居住便利性和居住负担两项指标表现较好。三、居住负担1、居住负担分城市级别看，一线城市居住负担明显高于其他城市级别，一线城市居住负担指数算数平均数约为 89.1，新一线城市约为 65.2，二线城市约为 63.5，三线城市约为 59.3，四线城市约为 55.1。表现出的特征为，城市级别越高，居住负担相应越高。重庆的整体居住负担与新一线平均水平接近，相对适中。在调查中，有 67的人群在自有住房居住，33的人群

9、在租赁住房居住，而重庆的房价收入比和房租收入比分别为 10.48 和 21.04，在新一线城市中均属于偏低水平，租住压力较小。2、购房价格贝壳研究院所做调查显示，全国 35.9受访者购买的房屋总价在 100 万元以内，61的受访者购房支出在 200 万元以内，合计占比超过 90。整体上，一线城市购房压力大，购房支出远高于其他城市。一线城市购房者总支出在 100万以内的占比仅为 19.39，而新一线城市、二线城市和其他城市的这一占比分别为 33.3、 38.2和 44.8，差异显著。其次，100 万以内为主流价格区间。无论是 70 后，还是 80 及 90 后，100 万以内均是主流价格区间。随

10、着价格区间逐步增加，各年龄段的购房占比依次降低，其中，80 后购房占比降幅相对缓慢。重庆与全国结果相似，200 万以下合计占比 92，但因重庆整体房价在全国仍处于相对偏低的水平，因此总价段更偏向低总价，100 万以下占比达到了 60。3、租房痛点调查显示，47的租客反映房东涨价是最大的痛点，其次有 21.3和 19.4的受访样本认为租房的最大痛点来自同租室友和家电老化，此外还有 12.3的租客认为租房最大的痛点是维修不便。重庆有 33的人群在租赁住房中居住，租赁痛点占比与全国调查相似，43的租客仍然认为房东涨价是最大的痛点；同时，收入更高的人群，对涨价的容忍度也更高，月收入 1 万以上的人群，

11、担心房东涨价的只占 28；但在性别方面，重庆女性对于房东涨价更为敏感，这一点与全国稍有不同。四、移民城市根据贝壳研究院的定义，按照交易量进行百分统计，本地消费者交易百分占比越低，其他城市消费者交易百分占比相应越高，因此，本地百分占比较低的城市为“移民城市”。从城市群角度看，粤港澳大湾区无疑是典型的移民城市群，外来购房人群占比较高，其次是中原城市群和长三角城市群。外来人口的加速流入为房地产市场带来了源源不断的购房需求，尤其是粤港澳大湾区外来人口的置业需求最为显著。城市角度来看，深圳、珠海、东莞、郑州、苏州等城市移民指数较高。深圳凭借大湾区规划利好、经济发展活力强、相对宽松的落户条件等优势，对人口表现出强大的吸附力。成渝双城则表现出了明显的分化，成都的移民指数高达 89.65，排名靠前，而重庆移民指数仅为 50.10，排名靠后。究其原因，主要还是城市腹地的差别，成都为四川首府，腹地广阔，而重庆以市的名义承载省的规模，在外来人口的指标上天然