[昆山]房地产开发项目市场研究及项目定位报告(共121页)

1、二五年六月昆山XX项目市场研究及项目定位报告致:昆山XX房地产开发有限公司1目录第一部分 项目定位及发展建议第二部分 宏观市场研究第三部分 区域市场研究第四部分 上海、苏州、昆山比较及互动研究第五部分 住宅供应及需求市场研究第六部分 项目研究第一部分 项目定位及发展建议长三角经济圈内项目总体定位距上海最近的升值潜力巨大的中高档居住社区第一部分 项目定位及发展建议市区、XX及周边地区承付35万元以上的客户购房需求总 体 定 位供 应需 求项目研究定 位 思 路物业形态建议户型面积建议客户定位建议景观建议特别建议价格建议第一部分 项目定位及发展建议可持续发展本行建议本项目采取差异化的竞争策略昆山住

2、宅市场未来供应量巨大，小高层楼盘众多。XX地区的房地产处于起步阶段，住宅档次普遍较低。因此，本项目在当地需要有所突破，与目前市场在产品档次上形成差异化竞争。与昆山市区住宅相比，本项目需要在产品设计上有所突破，填补市区市场的空白点。项目定位及发展建议第一部分 项目定位及发展建议定位方案有利因素不利因素综合评价方案一高档定位 易于在短时间内塑立发展商形象。 随着沿沪产业带启动区的发展，外资 企业的不断进入，高端消费群体数量 将有所增加。 与目前楼盘差距过大 ，市场需 要较长的培育过程。 与昆山市区高档楼盘形成较大 竞争区域处于启动阶段，高端 客户数量有限，局限性较大。根据本项目区域现状、当地住宅市

3、场状况。本项目很难形成高档住宅概念，整体风险较大，可行性较弱。方案二中高档定位 本项目处于启动区，地理优势较为 优越。 本定位所直接面对的客户将是企业中 层人员，从竞争性楼盘的目标客户群来看，客源数量较多且发展潜力较大 较周遍楼盘品质有所提升，且成本不 会大幅增加。 客户层次较为单一。 随着市场的变化及沿沪产业带规 划的不断完善，市场的不确定因 素较大，将对本项目后期销售产 生一定影响。 周边可能有类似楼盘同期上市， 可能会有市场分流。该定位的可操作性较强，但本定位未考虑到未来市场对于本项目的影响，所以依然存在一定的弊端。我行建议本项目采用方案二，即采用中高档住宅的产品定位，既降低了项目操作的

4、市场风险，又考虑到了整个市场发展对项目的影响。定位方案选择第一部分 项目定位及发展建议众多购房者不考虑来XX购房的主要原因是交通不便利，所以必须让潜在购房者了解本项目的可达性好，另外需要强调本项目来往上海非常方便。定 位 诠 释第一部分 项目定位及发展建议目前XX地区楼盘品质较差，缺乏高品质物业，住宅市场处于起步阶段，需要有所突破。项目所在区域现无商业配套设施，与现代人的生活需要无法匹配，需自身建设商业配套设施。在住宅市场起步阶段，做低档物业竞争激烈，没有必要；做高档市场风险巨大，市场培育成本很高，可行度较低；而中高档物业是较好的突破口，在成本方面也不会有很大增加。项目首期目标客户群定位第一部

5、分 项目定位及发展建议目标客户群新昆山人为主在昆山有稳定工作超过2年的常住人口。昆山外来人口众多占到总人口的近50%。这部分人群对自住型的住宅需求量巨大，且承付能力较高。以外企、私企中层人员为主。在昆山众多，2003年外企工业总产值占81%；私企工业总产值占14%。这些企业的中层管理群购房消费能力强大。以中青年为主，新昆山人具有年轻化特征，喜欢赋有现代感，并能提供优良生活品质的住宅居住。本项目可以为他们提供这一生活空间。上海人为辅目前上海住宅价格甚高，交易成本不断增加。部分客户已经来昆山购房，主要为投资客。本项目可以配合沿沪产业带的发展作适当的宣传，未来投资潜力巨大，对上海投资者有很大吸引力。

6、项目首期价格定位市区价格集中段张浦价格集中段XX价格集中段本项目建议价格市场供应少200025003000350040004500元/平方米市场阻力拉开差距2000-25002500-28004000-4500本行建议首期均价为3500元/平方米第一部分 项目定位及发展建议均为需求市场可承受范围建议本项目首期采取中价入市策略，既要和目前周边在售物业拉开差距，又必须考虑到区域市场尚未成熟的实际情况。建筑类型及风格建议建筑类型建议本项目因容积率及建筑限高的限制只能建造纯小高层物业。从目前需求市场来看，小高层的需求量最大，对本项目有利。建筑风格建议本区域周边未来市场竞争激烈，产品趋于同质化。本项目在

7、建筑风格上需要有别于其他项目，吸引购房者注意，形成差异化竞争。第一部分 项目定位及发展建议房型面积（平方米）配比（%）总价范围（万元）一房50117.5二房901002531.5-35三房1151306740.25-45.5四房150180752.5-63房型设计原则：南北通透、全明设计、需设置储藏室、强调功能性。项目首期房型面积及配比建议第六部分 项目定位及发展建议一房供大于求二房供略大于求三房供小于求四房供大于求二房面积供需平衡三房供应面积过大四房面积供需平衡市场现状本行建议本项目设立会所及生活商业配套项目所在区域无配套设施日常生活很难保证项目所在区域无商业设施无法提供中高段客户的消费要求

8、24小时便利店银行快餐店健身房小型图书馆（利用网络）咖啡吧或酒吧社区商业配套建议第一部分 项目定位及发展建议根据昆山购房群体需求分析，目前他们只需要最基本的智能化设施以保证居住安全。对于能够提高生活舒适度的配备，如：中央空调、地热系统、家电远程控制等需求率非常低。主要原因是考虑到使用成本的问题。本行建议本项目智能化设施在以满足客户基本需求为主的前提下，适当增设不增加住户使用成本的其他设备，如：中水系统等，提高楼盘的附加值。智能化设施建议第一部分 项目定位及发展建议从供应市场来看，昆山大多楼盘聘用了国内的物业管理公司，已经形成较为规范的物业服务。但经过调查发现大多楼盘的物业管理仅停留在安保、清洁

9、等基础服务，缺乏人性化管理。本行建议引进国际化的物业管理公司作为顾问公司，这样可以提高整个楼盘的档次，又可节约成本，成为一大卖点。物业管理公司建议第一部分 项目定位及发展建议在公共交通完善前，提供小区巴士来往与昆山市区、昆山经济开发区与本项目之间。联合启动区的其他房地产开发商共同打造区域市场，吸引市场的眼球。交付毛坯房，提供菜单装修服务。聘用经验丰富的品牌专业营销企划及代理公司，可利用其资源，为本项目作长三角及全国推广。楼盘特别建议第一部分 项目定位及发展建议第二部分 宏观市场研究一、长三角宏观经济分析二、长三角房地产市场发展分析第二部分 宏观市场研究一、长三角宏观经济分析二、长三角房地产市场

10、发展分析长三角行政区域图长三角概况长三角位于大陆海岸线中部、长江入海口，土地面积10万平方公里，占全国的1%。人口近8000万人，占全国的6%。目前区域内共有16个城市，包括1个直辖市上海，以及江苏省中南部沿江8市、浙江北部环杭州湾6市以及浙江省台州市。第二部分 宏观市场研究单位：亿元长三角历年GDP发展状况 数据来源：20022003中国房地产统计年鉴，中国统计年鉴，各省市统计年鉴长三角经济发展情况长江三角洲地区是中国经济发展速度最快、经济总量规模最大的区域之一。第二部分 宏观市场研究近5年来，长三角GDP占全国比重不断上升，至2004年已超过2.87万亿元，约占全国GDP的21.1%。长三

11、角城市居民人均可支配收入长三角16个城市的居民人均可支配收入均值13480元，是全国平均指标的1.43倍，其中苏州为12362元，居长三角16个城市中的第6位，超过无锡和南京。第二部分 宏观市场研究2004年长三角各城市居民人均可支配收入单位：元数据来源：长三角报告（2004），中华人民共和国2004年国民经济和社会发展统计公报第二部分 宏观市场研究一、长三角宏观经济分析二、长三角房地产市场发展分析第二部分 宏观市场研究长三角历年房地产投资规模单位：亿元长三角房地产历年投资额 数据来源：20022003中国房地产统计年鉴，中国统计年鉴，各省市统计年鉴近年来，长三角房地产投资额保持着持续的上涨，

12、2003年再创新高，同比增长34.84%，达到2116.4亿元，占到同期全国房地产投资额的20.9%。第二部分 宏观市场研究长三角主要城市房地产价格2004年苏州商品住宅均价3948元/平方米，在长三角主要城市中处于中下游水平。2004年长三角主要城市商品住宅均价 数据来源：上海统计局、江苏省统计局、浙江省统计局资料单位：元/平方米第二部分 宏观市场研究宏观市场研究小结长三角经济发展状况良好，为房地产市场发展提供了坚实的基础；长三角地区居民可支配收入较高，为住宅消费提供了较强的购买力。第三部分 区域市场研究一、苏州市宏观经济研究二、昆山市房地产发展宏观环境分析三、昆山市房地产市场研究第三部分

13、区域市场研究一、苏州市宏观经济研究二、昆山市房地产发展宏观环境分析三、昆山市房地产市场研究扬州南通湖州舟山南京嘉兴绍兴常州镇江苏州 无锡宁波杭州上 海台州泰州苏州在长三角区域中的战略地位上海是长三角经济实力最强的龙头城市，也是经济扩散的中心。苏州在空间结构分布上处于第一扩散圈层，与上海这个增长极联系最为紧密，战略地位优势明显。第三扩散圈层第一扩散圈层第二扩散圈层第三部分 区域市场研究苏州宏观经济分析苏州、上海人均GDP横向比较单位：元数据来源：苏州市统计年鉴、上海市统计年鉴苏州市人均GDP连续两年超过上海，2004年达到57992元。外向型经济蓬勃发展，2004年进出口额达到1032.01亿美

14、元，比上年增长57.2%。截至2004年年底，世界五百强企业已有94家落户苏州。苏州市历年进出口总额数据来源：苏州市统计年鉴单位：亿美元第三部分 区域市场研究第三部分 区域市场研究一、苏州市宏观经济研究二、昆山市房地产发展宏观环境分析三、昆山市房地产市场研究昆山市宏观经济状况第三部分 区域市场研究昆山市历年GDP数据来源：昆山市统计年鉴2004年，昆山实现地区生产总值570亿元，比上年增长24.5%。在2004年全国百强县（市）评比中，昆山首次超过南海，居顺德之后，升至第二位。昆山各类工业企业状况第三部分 区域市场研究昆山市工业总产值（按企业注册类型分）数据来源：昆山市统计年鉴外商及港澳台经济

15、在昆山市工业经济总量中所占比重最大，其次为私营企业。昆山市外商及港澳台企业工业总产值占全市工业产值的比重达到81%。昆山市私营企业工业总产值占全市工业产值的比重达到14%。昆山市人口与人均收入第三部分 区域市场研究近年来，昆山市户籍人口平稳增长，暂住人口快速增长，平均增长率达到32.9%。2004年末，昆山暂住人口达到62.53万人，占常住人口（户籍人口+暂住人口）的近一半。2004年，昆山城镇居民人均可支配收入15011元，比上年增长15.2%,农村居民人均纯收入7930元，增幅超过10% 。数据来源：昆山市统计年鉴昆山市历年人均收入状况单位：元昆山市历年人口状况单位：万人数据来源：昆山市统

16、计年鉴昆山市发展规划战略北部功能区阳澄湖休闲旅游功能区中心城综合功能区东部功能区吴淞江工业园功能区中部生态农业功能区南部水乡古镇功能区沿沪产业带第三部分 区域市场研究昆山市发展规划图第三部分 区域市场研究昆山沿沪产业带规划昆山市沿沪产业带基本空间形态概括为“两轴四片”。启动区中心区2004年开始进行基础设施建设，预计2005年底完成道路（包括道路两侧绿化）和七通一平。中心区内中央花园预计2005年9月开始建设，年底完工。沿沪产业带规划图北部商务、产业、居住区中部生态产业启动区南部淀山湖生态旅游休闲区昆山沿沪产业带启动区招商现状由于沿沪产业带招商规定投资额在5000万美元以上的企业可以建设配套的

17、员工宿舍，日月光半导体有限公司在一期工厂建设的同时，还建设了7万平方米的员工宿舍，职工宿舍设有多种房型满足不同层次的职工需求。目前，启动区入驻的大型企业仅有日月光半导体有限公司。新华集团华生控股已经取消入驻。日月光建设工地现场 日月光建设工地现场第三部分 区域市场研究第三部分 区域市场研究一、苏州市宏观经济研究二、昆山市房地产发展宏观环境分析三、昆山市房地产市场研究 房地产投资出现逐年回落趋势，房地产由供不应求转变为供过于求，商品房销售逐年萎缩。房地产开发投资履创新高，房价不断攀升，二级市场交易活跃，昆山房地产逐步走向成熟，市场趋于繁荣。1998年后，中国成功地实现国民经济软着陆，国家出台一系

18、列促进房地产市场发展的相关政策，房地产投资开始稳步上升。 截止1992年底，昆山共有房地产开发公司9家。这一时期虽然发展比较缓慢，但形成了昆山房地产市场的雏形。房地产开发企业猛增至46家；1993年完成投资6.83亿元，比1992年增长6.58倍。第三部分 区域市场研究昆山房地产市场发展历程19881992年1993年19941997年19982001年2002年至今缓慢起步阶段快速增长阶段调整回落阶段高速发展阶段稳步发展阶段第三部分 区域市场研究昆山房地产市场现状昆山市历年房地产投资额昆山市房地产空置面积昆山市房地产供需状况昆山市历年房价增长率此页数据来源：昆山市房地产交易中心预计昆山市房地

19、产市场供大于求的局势将持续，房地产价格涨幅亦将逐渐趋缓宏观经济：昆山经济稳步增长，人均可支配收入逐年稳步增加；随着大量三资企业的入驻，昆山暂住人口逐年快速增加。政策背景：国家加强对房地产行业宏观调控。房地产市场现状：2004年昆山房地产投资额大幅增加，是2003年的 2.9倍；2002年以来昆山房地产市场供大于求，2004年 供需缺口达到92.1万平方米；2004年昆山空置面积较 2003年有所上升；近年来昆山房价历年涨幅在20%左右。昆山房地产市场趋势预测第三部分 区域市场研究区域市场研究小结第三部分 区域市场研究苏州是长三角与上海联系最为紧密的城市，战略地位优势明显，近几年经济高速发展。昆

20、山经济稳步增长，人均可支配收入逐年稳步增加，外向型经济稳步发展，使得昆山暂住人口逐年快速增加，为房地产市场发展提供了稳定的需求基础。第四部分 上海、苏州、昆山比较及互动研究一、宏观经济比较及互动二、苏州工业园区房地产市场发展对 沿沪产业带的借鉴意义第四部分 上海、苏州、昆山比较及互动研究一、宏观经济比较及互动二、苏州工业园区房地产市场发展对 沿沪产业带的借鉴意义第四部分 上海、苏州、昆山比较及互动研究上海、苏州、昆山人均GDP比较从2001年开始，昆山人均GDP连续三年均高于上海和苏州，其增长速度也高于上海和苏州。上海、苏州、昆山历年人均GDP数据来源：上海市统计年鉴、苏州市统计年鉴、昆山市统

21、计年鉴单位:元第四部分 上海、苏州、昆山比较及互动研究上海、苏州、昆山人均实际利用外资上海、苏州、昆山历年人均实际利用外资近年来，由于上海地价、交通等商务成本不断提高，许多跨国企业将其生产、仓储、物流等占地较大的项目基地从上海搬迁至长三角内地，其中苏州、昆山就成为很多此类跨国企业的迁入目的地，这将在很大程度上带动苏州和昆山的外向经济发展，对住宅需求量增加，对住宅品质要求更高。数据来源：上海市统计年鉴、苏州市统计年鉴、昆山市统计年鉴单位:美元从上世纪末开始，苏州吸引了大量外资前来投资设厂，近年来，苏州更是全面加强招商引资力度，一定程度上构成了对上海的竞争。昆山是苏州距离上海最近的一个县级市。近年

22、来，昆山利用独特的区域地理优势，吸引了众多跨国公司入驻，使昆山成为外商投资最为密集的地区之一。随着上海商务成本的不断高攀，昆山主动承接和吸引上海外资，从最初的轻工产品等劳动力密集型产业到目前电子通讯、精密机械等资本、技术密集型产业，快速实现了产业升级。上海、苏州、昆山互动研究第四部分 上海、苏州、昆山比较及互动研究第四部分 上海、苏州、昆山比较及互动研究一、宏观经济比较及互动二、苏州工业园区房地产市场发展历程苏州工业园区房地产依托园区工业发展积累起一定数量的客源后，自1997年开始起步，滞后工业园区开发3年时间，而其价格快速上涨则开始于2年之后的1999年。2004年17月，从区域预售均价上看

23、，工业园区以5314元/平方米位居苏州各区之首。第四部分 上海、苏州、昆山比较及互动研究 苏州工业园区企业及房地产发展状况苏州工业园区房地产开发周期第四部分 上海、苏州、昆山比较及互动研究时 间工业园区开发周期房地产开发周期房地产市场发展特点19941997年起步开发阶段，外资企业投产37个，开工69个起步阶段，累计投资额12.25亿元供应量和价格缓慢增长19982000年缓慢发展阶段，外资企业投产68个，开工58个缓慢发展阶段，累计投资额15.51亿元供应量缓慢增长，1997年起价格增速居苏州各区之首20012004年快速发展阶段，外资企业投产207个，开工259个，2001年起投产、开工企

24、业数以及人口快速增长快速发展阶段，累计投资额121.6亿元，平均年增长率超过100供应量和价格快速增长。2002年起，房地产投资大幅增加房地产发展滞后工业园区整体发展1-2年，工业园区起步3年后房价增速加快。目前工业园区房地产市场已形成规模，物业类型多以高层为主，也有少量多层供应。园区特殊的公积金政策使得其其客户以园区工作人口为主，也有部分上海投资客。苏州工业园区房地产开发的成功之处发展住宅，配套先行。工业园区发展住宅之初，道路及其绿化，每个地块周边的邻里中心都由政府负责规划建设，为住宅项目的引入提供了较好的配套环境。 政策支持，吸引周边客源。政府针对工业园区住宅，出台相关优惠政策鼓励园区内外

25、客源购房。项目联合，提升大盘优势。工业园区的住宅项目往往体量较大，如金鸡湖周边目前在售楼盘多数建面在30万平方米以上。此外，在进行二区开发时政府在金鸡湖东规划一个2万人组团，由四个相对规模较小的住宅项目组成。工业园区这种房地产开发模式可以达到在原来零基础上迅速提升住宅氛围，吸引客户的目的。这一点非常值得沿沪产业带启动区的住宅项目借鉴。第四部分 上海、苏州、昆山比较及互动研究第四部分 上海、苏州、昆山比较及互动研究三地市场比较及互动研究小结近年来，苏州、特别是昆山利用与上海毗邻的地理优势，吸引了大量外商，包括港澳台资本前来投资设厂，外向型经济发展迅速。随着上海商务成本的不断升高，苏州和昆山对外资

26、的吸引力不断加强。苏州工业园区房地产市场的发展与园区招商情况具有一定关联性。苏州工业园区房地产市场的发展得益于其良好的前期配套、政策优惠以及项目联合、较大规模的开发模式，对于沿沪产业带启动区的房地产开发具有较强的借鉴意义一、现有可比竞争性住宅项目分析二、潜在可比竞争性住宅项目分析三、项目潜在客户分析及预测第五部分 住宅供应及需求市场研究一、现有可比竞争性住宅项目分析二、潜在可比竞争性住宅项目分析三、项目潜在客户分析及预测第五部分 住宅供应及需求市场研究现有可比竞争项目区域昆山市区张浦镇XX镇上海嘉定及青浦地区第五部分 住宅供应及需求市场研究昆山市区在售公寓住宅楼盘均价每平方米3200元以上有效

27、样本数为18个样本楼盘描述：第五部分 住宅供应及需求市场研究昆山市区住宅市场现状分析样本楼盘分布区域城北生态居住区均价3900-4000元/平方米长江北路沿线居住区均价4000-4500元/平方米南部住宅区均价3800-5000元/平方米总 建 筑 面 积楼盘的建筑规模较大，建筑规模在20万平米以下的楼盘比重不超过四分之一。建筑规模相对集中在20-30万平米，比重为34.88%。数据来源：泛城研究及开发顾问单位:万平方米样本楼盘总建筑面积分布情况第五部分 住宅供应及需求市场研究容 积 率容积率总体比较分散。楼盘形态大多以多层、小高层为主，高层物业甚少。样本楼盘容积率分布情况数据来源：泛城研究及

28、开发顾问第五部分 住宅供应及需求市场研究价 格 范 围价格总体分布均匀，价位较高的楼盘比例较大，大约四分之一的楼盘均价在4500以上。样本楼盘价格分布情况数据来源：泛城研究及开发顾问单位:元/m2第五部分 住宅供应及需求市场研究销 售 速 度销售速度良好，大部分楼盘的销售速度在每月20套以上，销售速度每月在20套以下的楼盘仅占27.78%。样本楼盘销售状况数据来源：泛城研究及开发顾问单位:套/月第五部分 住宅供应及需求市场研究房 型 比 例三房是市场的主流房型，所占比例达到52.11%。样本楼盘房型比例（按总建筑面积统计）数据来源：泛城研究及开发顾问第五部分 住宅供应及需求市场研究单套面积（二

29、房）二房的面积范围主要集中在90-100平方米。单位:平方米第五部分 住宅供应及需求市场研究单套面积（三房）三房的面积范围主要集中在140-150平方米。单位:平方米第五部分 住宅供应及需求市场研究物 业 管 理 类 型66.67%的楼盘选择国内的物业管理公司，只有11.11%的楼盘选择国际专业的物业管理公司管理。样本楼盘物业管理公司类型数据来源：泛城研究及开发顾问第五部分 住宅供应及需求市场研究小区绿化及景观绿化程度相对集中，56.4%的楼盘绿化率集中在40%-45%之间。样本楼盘中有66.67%的楼盘带有水景。样本楼盘绿化率分布情况数据来源：泛城研究及开发顾问第五部分 住宅供应及需求市场研

30、究总建筑面积6-23万平米 均价范围2500-2800元/平方米面积范围二房面积在80-120平米之间、三房面积在100-127平米之间 房型配比二房比例在30%-40%之间、三房比例在50%-60%之间 容积率1.2-1.45绿化率40%-42%建筑类型多层建筑为主 物管类型国内内专业物管公司占75%，其他以自管形式管理 物业管理费0.5-0.8元/平方米/月开发商都是昆山当地房产开发公司 客户构成以张浦、上海人为主，另有部分来自昆山市区；品质较高的楼盘还有部分台湾人 张浦住宅市场现状分析第五部分 住宅供应及需求市场研究案例分析蓝波湾项 目 基 本 情 况项目位置：张浦镇学士路建筑面积：23

31、万平方米 容积率：1.45目前售价：均价2800元/平方米 绿化率：41%建筑类型：多层、小高层、叠加别墅物业管理费：0.6-0.8元/平方米/月面积范围：二房面积8999平方米、三房面积97 126平方米房型配比：二房比例在30% 、三房40%、四房40%客户构成：张浦本地人为主，有20%的台湾人销售状况：良好，2005年4月推出二期9栋多层200多套已基本售完第五部分 住宅供应及需求市场研究紧邻机场路与上海交通方便、数条专线，交通畅达小区内有广场、多个组团绿化景观，专门的水景设置，富有灵性栋距小，采光率不高；水景集中在小区一侧、内部价格差异性明显+-项 目 点 评案例分析蓝波湾第五部分 住

32、宅供应及需求市场研究案例分析菁华时代项 目 基 本 情 况项目位置：张浦镇海虹路总建筑面积：13万平方米 容积率：1.3均价范围：2500元/平方米 绿化率40%面积范围：二房面积在87-120平米之间、三房面积在100-127平米之间 房型配比：二房比例在40%之间、三房比例在60%之间 建筑类型：多层物业管理费：0.5元/平方米/月客户构成：以张浦本地人为主、据称有40%的上海人销售状况：良好，一期04年12月推出楼盘300多套到05年5月已经售完第五部分 住宅供应及需求市场研究+-项 目 点 评与张浦中学对面、有多个生活社区 有车位出租，生活便利有动感广场、景观廊架等各种休闲建筑建筑风格

33、以老人和儿童为社区的主角案例分析菁华时代建筑类型和房型单一，可供选择的余地较小尾盘，区内没有水景，缺乏水的灵性第五部分 住宅供应及需求市场研究总建筑面积3.9-12万平米 均价范围2000-2500元/平方米面积范围二房面积在70-100平米之间、三房面积在103-142平米之间 房型配比二房比例在45%-70%之间、三房比例在30%-55%之间 容积率1.2-1.65绿化率36%-45%建筑类型多层、小高层为主 物管类型1/3国内内专业物管公司，其他2/3以自管形式管理物业管理费0.5-0.6元/平方米/月开发商都是昆山当地房产开发公司 客户构成以XX本地人和上海人为主，品质较高的楼盘还有少

34、数的境外人士XX住宅市场现状分析第五部分 住宅供应及需求市场研究案例分析滨河家园项 目 基 本 情 况项目位置：XX镇尚书路总建筑面积：3.2万平方米 容积率：1.2价 格：均价2500元/平方米 绿化率：45%建筑类型：12栋多层、2栋小高层、4栋别墅面积范围：二房面积在89-95平米之间、三房面积在128-136平米之间 房型配比：三房55%、二房45%物业管理费：多层0.4-0.45元/平方米/月、小高层1.2元/平方米/月客户构成：上海人、本地人、外企员工销售状况：良好，2004年10月推出多层480套已销售60%第五部分 住宅供应及需求市场研究XX首家净水到户、每户设有净水器三面环水

35、，享有水景灵性XX目前唯一没有动迁房的楼盘+-项 目 点 评案例分析滨河家园楼盘规模小，生活气息不浓，小区的生活配套设施不全，无商业会所第五部分 住宅供应及需求市场研究案例分析恒升花苑项 目 基 本 情 况项目位置：XX镇恒升路总建筑面积：4.66万平方米 容积率：1.45价 格：均价2350元目 绿化率：45%面积范围：二房面积在71-100平米之间、三房面积在142-230平米之间 房型配比：三房30%、二房70%物业管理费：0.5元/平方米/月（多层）客户构成：XX当地人为主，20%为昆山当地人，上海人占有很大比 例，另外有新加坡人以及美籍华人销售状况：良好，2004年12月推出一期多层

36、240套已销售200套左右第五部分 住宅供应及需求市场研究设有会所和物管，生活方便安全几何规则的房型，房型实用率高+-项 目 点 评案例分析恒升花苑建筑风格单一，可选性差绿化分散、缺乏水景第五部分 住宅供应及需求市场研究上海西部参考楼盘安亭新镇项 目 基 本 情 况项目位置：上海嘉定区安亭镇目前售价：均价6900（送装修）占地面积：238万平方米总建筑面积：106万平方米容积率：0.59 总套数：5336套二房面积：86.76-157.77平方米三房面积：110.99-231.52平方米物业管理费：2.8元/月/平方米（带电梯另加0.55元）项目主要特色：使用中央供冷暖系统（3800元/年）第

37、五部分 住宅供应及需求市场研究景观先行，营造居住氛围。市区设立售楼中心，提供免费班车看房。提供多种户型，选择余地较大，但部分房型设计怪异，市场接受度低。中央供冷暖设备使用费用高，客户较难承受。房屋朝向没有按中国人居住习惯设立，导致东西朝向房型滞销。仅提供两种装修方案，选择余地太小。+-项 目 点 评上海西部参考楼盘安亭新镇第五部分 住宅供应及需求市场研究上海西部参考楼盘清水颐园项 目 基 本 情 况项目位置：上海嘉定区塔城路占地面积：21万平方米总建筑面积：27万平方米容积率：1.3 总套数：2000余套二房面积：95110平方米 三房面积：125135平方米均价：6330（毛坯） 特色：物业

38、类型丰富物业管理费：1元/月/平方米（多层），1.5元/月/平方米（小高层）第五部分 住宅供应及需求市场研究+-项 目 点 评设立社区商铺，填补当地商业配套不全的状况。房型南北通风，适合中国居民居住。房型面积符合市场需求。上海西部参考楼盘清水颐园样板房设计不合理，未经专业公司包装。第五部分 住宅供应及需求市场研究上海西部参考楼盘顺驰蓝湾项目位置：上海青浦青湖路912号建筑面积：11万平方米 容 积 率：0.98总 套 数：70余套别墅、400余套多层价 格：5800元/平方米左右物业管理费：1.1 元/月/平方米（多层）、2.29元 /月/平方米（小高层）主力房型：多层以136m2、140m2

39、以及150m2的三房、四房为主，房型较大多层车位户数比：0.5销售速度：平均月销售52套左右，其中小户型去化速度明显快于大户型客户来源：青浦本地人75，别墅项目上海市区客户占50项 目 基 本 情 况第五部分 住宅供应及需求市场研究水景景观规划提升楼盘品质较大的前期广告投入较为完善的会所功能是吸引购房者的重要因素多层物业两户一个车位，较为充足房型设计偏大，小户型比例过低，一定程度上影响去化速度部分别墅房型设计不合理+-项 目 点 评上海西部参考楼盘顺驰蓝湾第五部分 住宅供应及需求市场研究项 目 基 本 情 况项目位置：上海青浦盈港路999号建筑面积：7万平方米 容积率：1.0总 套 数：330

40、套小高层、120余套多层价 格：均价5600元物业费：0.8 /月/平方米（多层）、1.3 /月/平方米（小高层）主力房型：二房面积102平方米，三房面积136-139平方米 销售速度：2004年12月一期开盘，平均月销售35套左右，其中小户型去化速度较快， 目前在售的为二期小高层剩余190m2大房型以及三期多层客户来源：青浦本地人为主上海西部参考楼盘金域水岸苑第五部分 住宅供应及需求市场研究价格与周边同类物业相比较低车位供应较为充足靠近青浦汽车站，环境较为嘈杂商业配套不足+-项 目 点 评上海西部参考楼盘金域水岸苑第五部分 住宅供应及需求市场研究一、现有可比竞争性住宅项目分析二、潜在可比竞争

41、性住宅项目分析三、项目潜在客户分析及预测第五部分 住宅供应及需求市场研究本项目周边同类项目最具竞争力，因此，启动区内目前已出让的住宅用地全部纳入分析范围。潜在竞争项目分布日月光生产基地1#21.94建面单位：万平方米2#40.53#17.046#23.04 5#12.744#177#12.45第五部分 住宅供应及需求市场研究XX地块1#2#3#4#5#A5#B6#7#总计建筑面积(万平方米)21.9440.50 17.04 17.00 17.56 7.92 23.0412.45 157.45容积率2222221.81.5 绿地率（）3535353540403535商用比例（）402040201

42、0201010限 高（m）10050数据来源：泛城研究及开发顾问沿黄浦江路住宅必须建小高层沿琼花一路住宅必须建小高层（地块内以板式小高层为主）沿琼花一路住宅必须建小高层（地块内以板式小高层为主）沿沪产业带潜在竞争项目分析除6#和7#地块容积率小于2.0以外，目前启动区已出让的其余6个地块容积率全部为2.0，综合考虑限高规定，这部分地块项目预计将以高层、小高层为主，具有很强的同质性，对本项目构成较强的竞争。第五部分 住宅供应及需求市场研究沿沪产业带启动区已出让住宅项目地块与本项目具有较强的同质性，地域毗邻。考虑到从土地出让到项目开发之间2年期限的规定，预计未来启动区将会在2006年至2007年出

43、现一个集中上市期，届时将对本项目构成较强竞争。潜在可比竞争住宅项目分析结论第五部分 住宅供应及需求市场研究第五部分 住宅供应及需求市场研究一、现有可比竞争性住宅项目分析二、潜在可比竞争性住宅项目分析三、项目潜在客户分析及预测本行采用拦截式问卷调查形式进行本项目的需求分析地点以昆山市区为主有效总问卷样本数量为786份根据本项目特点，本项目潜在客户承付能力应在35万元以上，这部分有效问卷样本数量为346份样 本 描 述因此，潜在客户需求分析的目标为承付35万元以上客户第五部分 住宅供应及需求市场研究昆山市区为购房首选区域，其次为经济开发区。潜在客户对购房区域的选择潜在客户需求分析的目标为承付35万

44、元以上的客户第五部分 住宅供应及需求市场研究交通、生态、配套成为购房主要因素，房价并非购房者考虑的首要因素。潜在客户选择购房区域的考虑因素潜在客户需求分析的目标为承付35万元以上的客户第五部分 住宅供应及需求市场研究潜在客户对建筑类型的选择潜在客户需求分析的目标为承付35万元以上的客户第五部分 住宅供应及需求市场研究小高层较受市场欢迎，对本项目非常有利。多层需求将随市场发展而逐渐萎缩。主力需求面积为90150平方米，较为分散。潜在客户对建筑面积的选择潜在客户需求分析的目标为承付35万元以上的客户第五部分 住宅供应及需求市场研究单位:平方米三房市场需求量最大，一房基本无需求。潜在客户对房型的选择

45、潜在客户需求分析的目标为承付35万元以上的客户第五部分 住宅供应及需求市场研究房型/面积一房二房三房四房2200.00%3.20%26.32%集 中 需 求 面 积潜在客户对房型、建筑面积的选择潜在客户需求分析的目标为承付35万元以上的客户第五部分 住宅供应及需求市场研究单位:平方米面积所占比例2015.56%面积所占比例166.67%面积所占比例404.65%面积所占比例1013.95%面积所占比例100.00%二房各房间面积需求较为紧凑。选择二房的潜在客户对房间面积的选择潜在客户需求分析的目标为承付35万元以上的客户厅 室主 卧厨 房次 卧卫 生 间第五部分 住宅供应及需求市场研究单位:平

46、方米面积所占比例2035.54%面积所占比例1613.68%面积所占比例4013.45%面积所占比例1015.38%面积所占比例106.17%三房各房间面积需求与二房相同，可见这部分群体对第三个房间的需求强烈。潜在客户需求分析的目标为承付35万元以上的客户厅 室主 卧厨 房次 卧卫 生 间选择三房的潜在客户对房间面积的选择单位：平方米第五部分 住宅供应及需求市场研究单位:平方米承付35万元以上客户占有一定份额，达44.01%。3655万为购房主力承付段，55万元以上为需求市场消费瓶颈。55.99%35万元以下44.01%35万元以上潜在客户总价承付结构潜在客户需求分析的目标为承付35万元以上的

47、客户总需求样本承付能力第五部分 住宅供应及需求市场研究单位:万元潜在客户对配套设施的需求便利店、银行、快餐等满足日常基本生活需要的设施成为首选。健身房、游泳池需求较高，体现客户对健身要求颇高。图书馆需求也较高，体现客户对文化类设施有较高要求。紧急求救系统、可视门铃等的需求反映客户对安全要求很高。而地热系统、中央空调等能大幅提升居住舒适度的系统需求较低。潜在客户需求分析的目标为承付35万元以上的客户生活配套设施24小时便利店24.44%银行ATM18.63%快餐店12.48%自助式洗衣店9.57%水电煤代收9.40%孩童接送8.03%小区巴士6.84%钟点保姆服务4.96%美容美发院2.74%邮

48、局1.54%其他1.37%娱乐设施健身房22.43%图书馆18.96%游泳池11.65%咖啡屋9.04%儿童游乐场8.00%网吧7.13%老年活动中心7.13%乒乓球房4.70%网球场4.52%羽毛球场4.52%其他1.91%智能化设施太阳能利用15.79%可视门铃15.79%防煤气泄露14.52%净水系统14.16%紧急求救系统13.79%电子防火11.25%小区配置IC卡4.17%自动三表抄送3.99%中央空调3.09%中水系统1.45%地热系统0.73%家电远程控制装置0.73%其他0.54%第五部分 住宅供应及需求市场研究会考虑在XX购房：22.39%其他不会的原因：主要原因：距离工作

49、单位远次要原因：不熟悉XX地区潜在客户是否考虑在XX购房？不会考虑在XX购房：77.61%潜在客户需求分析的目标为承付35万元以上的客户不会考虑在XX购房的原因第五部分 住宅供应及需求市场研究XX镇至昆山的交通对购房者是最大的阻碍也是本项目面临最大挑战之一。随着沿沪产业带的发展，交通及配套的不断完善，会吸引更多的人来XX置业。潜在客户对XX住宅价格的判断潜在客户需求分析的目标为承付35万元以上的客户第五部分 住宅供应及需求市场研究单位:元/平方米调查显示大多数的购房者认为目前XX住宅的档次较低，因此对该区域的价格认同较低，这和XX所处的地理位置及目前现有的住宅档次有较大关系。如果该区域的住宅品

50、质要上升，房价要提升，需要政府完善交通及配套，进一步加强和落实招商引资，待整个区域的开发规模相对成熟后，XX未来发展潜力巨大。承付35万元以上客户的工作单位集中在外企及私营企业，这和昆山当地的经济构成有较大关联。潜在客户的工作单位类型潜在客户需求分析的目标为承付35万元以上的客户第五部分 住宅供应及需求市场研究昆山为人口导入型城市，外来人口众多。潜在客户来源地潜在客户需求分析的目标为承付35万元以上的客户第五部分 住宅供应及需求市场研究承付35万以上群体占总量的44%昆山市区需求量最大经济开发区很受青睐其他区域需求较少小高层最受欢迎多层较受欢迎高层市场接受度较差三房需求占到65%二房需求占到24%一、四房需求较少3655万元成为主力承付范围，55万元以上比例明显减少大部分人认为XX住宅价格应在20002500元/平方米愿意来XX购房占22.39%不愿意来XX购房占77.61%，最大原因是交通不便潜在客户多来自外企及私营企业，5成以上来自外省市潜在客户需求分析小结潜在客户需求分析的目标为承付35万元以上的客户第五部分 住宅供应及需求市场研究可比竞争性住宅市场研究第五部分 住宅供应及需求市场研究现有供应潜在供应需求市场规 模20301723建筑类型多层、小高层小高层、高层多层、小高层价 格35004500房型配比二房28.27%，三房52.11%二房24.35%，三房