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1、PAGE PAGE - 27 -*公寓项目申请报告编制单位:*有限责任公司证书字号:工资丙103014-sb编制日期:二OO八年三月编制单位人员董事长:编制人:校审人: 目 录一、项目总论4二、项目建设基本情况7三、建设用地与相关规划8四、资源利用和能源耗用分析10五、生态环境影响分析16六、经济和社会效益分析20七、建设与实施22八、结论与附件25盱眙*公寓项目申请报告一、项目总论一、项目背景1项目名称:*公寓2项目承办单位:*房地产开发有限公司3申请报告编制单位情况:承担编制申请报告的咨询单位为盱眙县建筑设计院有限责任公司,其咨询资质等级为丙质。4编制依据中华人民共和国行政许可法国务院关于
2、投资体制改革的决定江苏企业投资项目标准暂行办法盱眙县彻江苏省企业投资项目标准暂行办法实施细则与项目建设有关的现行法律、法规等。二、项目承办单位情况*房地产开发有限公司是2008年成立的房地产开发股份制企业,公司注册资本为800万元人民币,开发资质为二级资质。公司主要经营范围有:公司主要经营范围有:房地产开发、经营。*房地产开发有限公司的经营宗旨是:认真贯彻执行党和国家的路线、方针、政策及有关法律、法规,坚持社会主义市场经济的经营方向,不断开拓市场,充分发挥企业浅能,促进淮安经济迅速发展。公司主要负责人多年来从事建筑设计、工程施工、经营管理和市场营销,有丰富的经验。现公司办公地址在*城镇,公司注
3、册资金800万元,法人代表为姜辉。公司下设有工程部、综合部、计财部、经营部等部门。该公司通过政府招标,取得了盱眙县金源南路原二建公司地块、开发权,并和盱眙县国土资源局签定了国有土地使用权出让合同,按合同规定交纳了土地出让金780万元。二建公司地块为居住、商业用地。交通便利。二建公司地块经济技术指标序号名称单位数量备注1用地面积m24770m22建筑占地面积m2160749m23建筑总面积m210530m24一号楼m26400 m218层(住宅)5二号楼m22550 m26层(住宅)6三号楼m21400m26层(住宅1120m2和商业280 m2)7四号楼m2280 m2会所8总户数户106户9
4、住宅面积m29970 m210建筑密度337%11容积率2212绿化率39%三、项目研究结论该项目是*公寓,其总平面规划方案已经得到盱眙规划局批准同意。项目拟建设面积为10530平方米,其中住宅10250平方米,商业280平方米。采用框架结构。整个项目计划总投资2900万元,采用公司自有原始资金和银行贷款资金相结合的方式投入。前期公司用于土地使用权出让费用为780万元。其余各期拟投入资金组成为:土建造价平均1000元/平方米,计1053万元;上缴建设规费10元/平方米,计214万元;场地道路、绿化计150万元;外水、外电,计150万元;项目建设其它费用179万元。项目估算销售收入:商品房均价2
5、500元/平方米,计3427.5万元。商业房均价6000元/平方米,计168万元在此基础上可以计该项目利润如下:总利润=项目总收入-项目总支出 =3427.5万元+168万元-2900万元 =695.5万元因此我们认为,该项目实施是有利润的,项目是可行的。资金筹措问题方面,项目包括土地使用权出让费用、勘察设计费、场地基础建设等均由开发公司自身原始资金和银行贷款投入。保证项目能顺利实施,按时竣工运营。二、项目建设基本情况一、项目建设基本情况房地产经济是国民经济的重要组成部分,是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整,从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经
6、济(尤其是住宅经济)是我国新的经济增长点,发展房地产经济,可以拉动一系列行业发展。现今,国家为拉动经济,满足广大人民群众的住房需求,也相应出台了多项政策决定。提倡大力发展健康的房地产经济。该项目建设地点盱眙县维桥乡黄金地段。用地面积6470平方米,拟建建筑面积约14270平方米。计划总投资2900万元,建设资金由*房地产开发有限公司投入。前期为公司原有资金,项目中、后期采用银行贷款加以补充投入,以保证项目顺利实施。整个项目拟开发一年半完成。二、项目建筑方案拟建商住楼建设外立面以现代风格为主,所有户型主要房间朝阳布置,采用框架结构。建设的地基处理须待地质勘察报告出来,才能具体确定。三、建设用地与
7、相关规划一、项目建设用地区域情况1建设地区的资源条件该项目地块,地理资源无特殊性,项目地块在挂牌出让时已注明为商住用地,出让年限为50年。2区域地质情况根据区域地质资料,盱眙地处苏北平原中心位置,位于华北断块区鲁苏隆起与扬子断块区的苏北坳陷两大构造单元的交接部位,对本区可能产生影响的构造断裂为距本区约80Km的郯庐断裂带。据历史地震记载,本区历史上未记载到破坏性地震,表明该区历史地震活动水平很弱,其现代地震活动水平亦不高,地震稀少且强度低。该地块地势平坦,属于盱眙盱城镇区,地质情况良好,适宜做为建设用地,具体的地质情况需要进行详细地质勘察,待地质勘察报告出具后才能最终对该地块建设地基做出相应处
8、理。3交通条件该项目所处地块交通便捷,住户出行比较方便,交通条件良好。4自然条件盱眙处于北亚热带交界处,属暖温带半湿润季风气候,四季分明,日照充足,雨量充沛,无霜期长,贮雪期短气象资料如下A、气温:年平均气温:14.4c极端最低气温:-25.5c极端最变气温:40c B、 风:全年主导风向:夏季东南风,冬季东北风年平均风速:3.3m/s 最大风速:19.7m/sC、 降雨量:年平均降雨量:954.8mm 最小降雨量:207.9mm 最大降雨量:1405.6mmD 、最大积雪厚度:26cmE、 最大冻土层深度:23cmF 、年平均日照时间:2233.41小时G 、年平均无霜期:216日二、项目用
9、地情况该项目用地面积4770平方米。在项目初步规划中,重新规划建设10530平方米的商住楼。三、项目布局规划情况根据盱眙县规划局出具的选址规划设计要点,该项目合理布局,道路 将小区分为几个点,这样既满足了消防、日照间距的要求,也满足了环境、安全、交通等要求,并最大限度的利用土地,提高了土地的利用率。四、资源利用和能源耗用分析一、咨源和原材料该项目开发所需材料基本为常见建筑材料,盱眙县在这类材料供应上具有较好的市场氛围。主要材料如:钢筋、水泥、砖、木材、黄沙、石子等,就近就能采购到,且材料质量均能得到保证。材料运输采用公路交通运输,因项目建设地点位于盱城镇区范围,所以建筑材料只能在规定时间从规定
10、路线运进项目施工现场。总的来说还是比较方便的,能保证供应。该项目所需占用资源主要为水、电、煤气、暖气等,近几年盱城镇城市基础设施建设大力发展,上述资源均已形成城市管网,水管网已经形成雨、污分流排放系统并有专门的管道集中 ;电力供应更是方便,快捷,在建设路上就有城市电力管网,项目建设时从城网引入地块,经过变压器转换后即可用于项目建设及运营。二、节能和节水措施1、建筑节能(1)屋面保温采用100厚憎水珍珠岩保温板。(2)外墙采用200厚混凝土空心砌块,优先选用外保温方案。(3)外窗采用单框中空玻璃密封塑钢窗。(4)除应急照明外,公用部位照明灯具采用节能开关。(5)选用高效能照明灯具。(6)选用节水
11、型卫生洁具。2、建筑物各部位能耗分析普通建筑物各部位能耗指标按部位不同有很大差异,具体统计数据见表4-l。从表4-1中可以看出,外墙的能耗最多,为采暖能耗的48.18%,重点应加强外墙的保温来实现建筑节能。门窗的热损失也很大,达42.48%,故也要加强门窗的气密性和保温性。其他部位对保温影响不大。3、常见保温材料热工性能分析保温材料种类很多,其品种主要有岩棉、矿棉类,聚苯乙烯泡沫塑料类,膨胀珍珠岩类,加气混凝土,复合硅酸盐保温涂料等类型。常见主要儿种保温材料热工性能比较见表4-2。表4-1 建筑物各部位能耗分析 部位项目外墙屋顶地板门窗合计传导换气热损w/meq o(sup 6(2),sdo
12、2()14.81.741.136.376.6830.72%48.185.663.6820.7421.74100%48.185.663.6842.48100表4-2 常见保温材料热工性能指标从表4-2中可以看出聚苯乙烯板在各项指标上都显示出较好的保温性能,同时生产简单,易于运输,方便施工,造价便宜等优点,因此现在成为最广泛使用的保温材料。4、外墙保温方式分析外墙常见保温方式有三种,保温层设置在外墙室内一侧称为内保温;保温层设置在外墙的室外一侧称为外保温;保温层设置在外墙的中间称为夹芯保温。在外墙的中间夹层保温中,当保温层是在柱、梁外侧通过的又称这种保温为夹芯外保温。(1)外墙内保温及分析当外墙采
13、用内保温方式,它对材料性能、配套技术要求不太高,便于施工,造价也比较低。但在湿度大的地区或潮湿房间的条件下,内保温层易受潮而降低保温性能,尤其是严寒而潮湿地区的外墙,若采用内保温工艺,在钢筋混凝土梁、柱等热桥部位的表面在冬季往往出现结露而使该处保温材料受潮,不仅降低保温效果严重的还会出现长霉、发黑情况。同时当采用内保温时,在室内二次装修、水电安装时往往会破坏原有的保温层降低保温效果。(2)外墙夹芯保温及分析保温层设置在外墙的中间称为夹芯保温外墙。当保温层未对混凝土梁、柱等进行保温时,这种保温结构效果最不好,而且梁、柱等热桥部位的结露问题会更突出。当夹芯保温层从混凝土梁、柱外侧通过时,即保温层已
14、对混凝土梁、柱进行了保温,这种保温构造就能较好解决热桥问题。它具有外墙外保温的一些优点。但是设置夹芯保温的复合外墙,内、外墙需要在适当间距上,在水平和竖向上设置拉结钢筋,或者设置钢丝网片,以加强内、外墙连接,保证其整体性和抗震性。所设置的拉结筋或钢丝网片也会形成一个小冷桥,也会有些热量损失。(3)外墙外保温及分析当保温层设置在外墙的室外一侧称为外保温。外墙采用外保温有很多优点。首先,它能有效切断外墙上的混凝土梁、柱等构件形成的热桥,提高外墙保温的整体性和有效性;其二,外保温做法是把热容量大的重质材料设置在室内一侧,它对室内的空气有一定的调解作用,能提高房间的热稳定性;其三,采用外保温,能对外墙
15、主体的结构层起到良好的保护作用,而不受室外周期性变化的空气温度和太阳辐射影响;其四,外墙采用外保温,能明显提高外墙内表面的温度,较好地改善了室内的热舒适环境;其五,外保温把保温材料设置在密实结构材料层的外侧,符合维护结构防潮设计原则,外墙内部不会存在冷凝水而影响保温材料的性能;其六,外墙采用外保温,更适合已有建筑的保温节能改造。当然,由于采用外保温,保温层要固定在外墙的整个高度上,较内保温施工技术会要求更严,且外保温层要经受风吹、雨淋、寒暑冻融和日光暴晒的考验,在材料选用上要求更高。通过以上对几种保温方式的对比分析可以看到外墙采用外保温具有比较多的优点,因此应该采用外保温技术。不同保温方式的保
16、温性能比较见表4-3。表4-3 不同保温方式性能指标比较外外墙内保温墙内保温表中: 厚度, 导热系数 R 热阻 Ri 感热阻 Rc 散热阻2通风和空调通过合理平面布局,在正常情况尽量使用自然通风。3电,水,燃气用能序号名称规格年用量折标系数(吨/标煤)(吨/标煤)1电20440度3367.22燃气33600立方米14347.63水51100吨257113.16电按50%负荷计算,康桥公寓电能耗正常情况下70吨/标煤/年,现通过采用照明分区控制开关,主要光源选用细管高效荧光灯和紧凑节能灯,尽量使用自然通风,建筑进行节能设计等等措施。康桥公寓电能耗现降为67.2吨/标煤/年,低于同等情况下国标能耗
17、72吨/标煤/年。康桥公寓水能耗正常情况下14吨/标煤/年, 现通过采用设计时配套采用节水型产品,向用户推荐节水型洁具, 室外采用中水回收系统,将回收来的雨水等可利用水源处理后做为绿化灌溉或卫生清扫保洁用水, 康桥公寓水能耗现降为9.71吨/标煤/年,低于同等情况下国标能耗11.07吨/标煤/年。康桥公寓燃气能耗正常情况下36.16吨/标煤/年,现通过采用设计时配套采用节能型灶具等等,康桥公寓燃气能耗现降为35.12吨/标煤/年,低于同等情况下国标能耗36.16吨/标煤/年。康桥公寓电能耗49.59吨/标煤/年,水能耗9.71吨/标煤/年,燃气能耗35.12吨/标煤/年,综合能耗为94.45吨
18、/标煤/年。单位面积能耗94.45吨/标煤/年/10530平方米=0.00897吨/年/平方米,单位投资能耗94.45吨/标煤/年/2900万元=0.044吨/年/万元,单位产值投资能耗94.45吨/标煤/年/695.5万元=0.1839吨/年/万元。均低于国家标准。五、生态环境影响分析一、建设项目周围环境现状拟建项目所处地块位于盱城镇,地块中没有什么名胜古迹,以及重要政治文化设施,当地社会经济条件良好。该地块地势平坦,地质情况优良,适宜建设。四季气候分明,属于暖温带半湿润季风气候,全年日照充足,雨量充沛,无霜期长,贮雪期短。经过这两年开展的创建活动,该地块周围各项条件得到根本性的改善,环境质
19、量优良,完全属于适宜居住区域,开发前景可观。二、项目主要污染源和污染物分析拟建项目为房地产开发项目,主要为居住用房和营业房,项目运营后基本不会产生环境污染,但是居民生活不可避免地会产生生活污水,生活垃圾,厨房油烟等。现在城市建设高速发展,城市管网配套齐全,地块周边,有市政雨水管网,市政污水管网,垃圾收集点及垃圾中转站,上述污染物通过这一系列管网系统有组织排放。雨水通过小区雨水管网汇入市政雨水管网,生活污水经过化粪池沉淀处理后,排入市政污水管网,再统一输送进污水处理厂,处理达标后可再次利用。生活垃圾由环卫部门派出清洁工每天收集,经过收集点,运送垃圾中转站统一处理。厨房油烟在设计时就考虑到环境,每
20、户居室均装设住宅烟气集中排放系统,油烟中的有害物体经过这一系统处理,减轻有害程度后,集中送上屋面排入大气中。营业因房屋最容易产生污染的项目是小型饭店,往往在项目建设时考虑不到以后的详细使用功能,只有待房屋销售后,由业主自行决定使用功能,而此时房屋中的排污系统已经建成,不太容易进行改造,对于这种情况,现在比较好的处理方案是业主在决定开展餐饮业务时,在厨房中加装油烟处理装置,在室外新建隔油池,厨房污水,油烟经隔油池沉淀后再排入小区污水管网,隔油池定期清理,以保证对环境的污染减少到最低程度。三、建设项目的环境影响该项目属于民用项目,不会像工业项目一样产生一些废水、废气、废渣等有害物质,对自然资源的索
21、取也是微乎其微,可以忽略不计,但项目运营会产生一些常见的生活污水、生活垃圾,而这些污染物均可以有条件的有组织排放,对环境不会产生危害影响。相反,该项目建设前,地块基本处于未开发状态,大面积都为农田,土地利用率较低,同时农田受季节性影响较大,在农作物荒芜期环境效果较差,与小区内布置的绿化相比存在天壤之别。该项目实施后,对地块现状重新规划,通过现代风格的建筑立面,新颖别致的造型,加上空地上合理规划布置的停车场、道路及绿化组团,可以说对环境是极大的改善,上有优美的天际线,下有舒适的绿化场地,让生活在此的居民能感受到一步一景,步移景迁的乐趣,有效地提高生活质量,陶冶情操。四、环境措施的评述上述环境措施
22、在新建的项目中已大量采用,政府相关部门也制定了相应政策,尤其在城镇范围内,更是强制需要使用,因此上述环境措施是一定要采取的,环境污染措施势必需增加建设成本,但这些措施所增加的成本有限,例如烟气排放系统、室外化粪池及污水管网、其余雨水管道、雨水井、垃圾收集箱等,摊到建筑面积上,每平方米增加造价约30元,所以说在整个项目建设中,环保措施投资是很少的,但取得的效益是显著的。五、环境影响评价结论和建议1结论:我们认为,该项目的实施对环境的危害影响是很小的,所产生的危害均能得到妥善处理,有效地减轻项目对环境的影响程度。相反该项目实施对环境的改善是有力的帮助,新规划的建筑布局,造型别致、现代气息浓厚的建筑
23、外立面,舒适怡人的绿化景观,顺畅便捷的交通流线,将该地块以崭新面貌体现在群众面前,成为新的环境亮点,带来很好的社会影响。2建议:总体上来说,该项目建设规模较大,形成了规模化产业,选择一家合适的物业管理机构,对项目将来的运营,维护小区的优美环境,是有重要意义的。其次,使用者应该对环保设施加以爱护,必竟是自己的家园,优美的环境是大家都希望拥有的,国家提出的“八荣八耻”教育中也包含这一点,虽然说居民中个人素质高低不齐,但相信在共同利益相关的情况下,居民们能能做到这一点,所以要加强宣传教育,必要时可以制定一些具体的保护方案。第三、环卫部门对该项目的建设加以支持,在相关费用到位的情况下,应及时派出清洁人
24、员,对小区室外公用环境加以清洁,及时清运垃圾收集点的垃圾,以使居住环境所能够长期保持清洁卫生。六、经济和社会效益分析一、投资估算和资金筹措整个项目计划总投资2900万元,采用公司自有原始资金和银行贷款资金相结合的方式投入。前期公司用于土地使用权出让费用为780万元。其余各期拟投入资金组成为:土建造价平均1000元/平方米,计1427万元;上缴建设规费10元/平方米,计214万元;场地道路、绿化计150万元;外水、外电,计150万元;项目建设其它费用179万元。项目估算销售收入:商品房均价2500元/平方米,计3427.5万元。商业房均价6000元/平方米,计168万元在此基础上可以计该项目利润
25、如下:总利润=项目总收入-项目总支出 =3427.5万元+168万元-2900万元 =695.5万元因此我们认为,该项目实施是有利润的,项目是可行的。资金筹措问题方面,项目包括土地使用权出让费用、勘察设计费、场地基础建设等均由开发公司自身原始资金和银行贷款投入。保证项目能顺利实施,按时竣工运营。二、社会效益分析1项目对社会的影响分析经调查,在盱眙群众对住房的需求量还是很大的。2项目与所在地区互适应性分析该项目实施,在一定范围内所带动一批相关行业的发展,首先,该项目将基本闲置的土地加以最大化利用,政府以及原土地使用单位可以利用土地转让费用投入到其它方面的建设中去,盘活了固定资金。其次,建筑相关行
26、业,例如:建筑施工商,设计勘察相关部门、建材经销商等都因此多了一次发展机会。第三、项目实施,能解决部分人口就业问题,从其个人角度来讲,无疑也是一次发展机会。该项目实施,在盱眙当地来说,很适应当前市发展水平的需求,当地建筑施工、设计、管理等技术成熟,对于象该项目这样规模大小的建设项目来说可渭是架轻就熟,可以说只要预算资金到位,该项目顺利开工,竣工及交付使用是一气呵成的,不会有太大困难,假如有困难,也就是在与周围环境的适应性上,前面也提到了,该项目在设计前期就响应城市规划要求,对环境保护又起到良好的促进作用,因此,在前期合理设计,合理筹划,也能使该项目能更快更好的展现在群众面前。盱城镇镇区近几年城
27、市基础设施发展很快,项目所需要的基本资源,很方便就能得到满足。基础设施建设基本上是考虑多年发展需要的,现在的设施,并不是说完全满负荷工作,其余量假如不加以利用,也是对社会资源的一种浪费,该项目实施,从这一层面上来说,能加大这部分社会资源的利用率,是实实在在的一件好事,是完全适应当地城市基础设施发展水平的。项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与广大居民收入平衡,但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员。提高人们的住房质量,提高了小区人民的生活水平对居民就
28、业的影响对盱眙的下岗职工、设计院、施工单位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润,提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方,按政策承建项目对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设,提高服务质量,加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无三、分析结论从上过几条分析内容,可以看出,该项目在实施后,将具有良好的社会效益与经济效益,能适当的促进维桥房地产经济的发展,通过良好的环境,完善的设施与配套,适应
29、需求的户型布置,安全可靠的结构体形。能有效提高盱眙县致城房地产开发有限公司的知名度,更是给相关产业带来一个较好的发展机遇,是一个比较好的项目,该项目是完全可行的。七、建设与实施一、项目建设实施的相关措施1安全措施项目从前期开始,即选择有相应资质的设计单位,勘察单位进行设计勘察,盱眙县对建筑质量一直把关较严。工程施工图纸需经过专门的审查机构审查合格后才能使用,施工单位在施工过程中,受到监理公司、质量监督站等部门的监督控制,施工单位管理者必须取得相应资质证书,重要工种必须持证上岗等,但是即使有了这些安全措施,也不能掉以轻心。应该加大宣传教育,完善制度,严格遵照相关安全手册条例建设,让安全意识深入到
30、每个参建者的人心,平时从小抓起,从细及着手,才能从根本上消除安全隐患,最终杜绝安全事故的发生。2消防措施房屋设计按照防火规范设计,该有的设施必经齐全的配备到位。楼梯间等消防通道,平时禁止推放杂物,保持畅通;室外场地根据规定配备消火栓系统;电器设备等容易引发大灾的部位严格把关,禁止假冒、伪劣产品进入现场,施工现场各加工工位,材料堆场均有组织布置,做到以防为主,以消为辅,消防相结合。3卫生措施项目按规定配备垃圾收集点,及时清运生活垃圾,配套建设污水处理系统,合理排放污水,保持环境卫生。供水采用城市管网直接从水,不设水池或水箱,避免水质二次污染。二、工程质量要求根据相关条例或规范,按图施工,不得偷工减料,一道工序完工后需验收合格才能进入下道工序。质量是该项目的生命力,要做到优质优量,争创市优工程或优质结构工程,尽可能完美地交付给使用者。三、项目招标方式和
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