深圳八达汇商业综合体概念设计方案2015

1、深圳龙华八达汇项目前期汇报SHENZHEN LONGHUA BADAHUI PROJIECE REPORT 2015.05 背景分析区位分析Location Analysis深圳机场福田中心区南山中心区前海开发区龙岗中心区罗湖口岸罗湖火车站深圳北站本案18km23km20km20km7km14km23km深圳机场本案距离深圳北站有7km路程， 距离福田中心区有14km路程。广深高速机荷高速龙关路龙关东路清华路清龙路三联路东环二路东环一路大浪南路人民路清泉路和平路观澜大道梅龙大道龙华线基地周边1km范围：广深高速路出口龙华地铁站清湖站1km广深高速出入口清湖站区位交通Transportation

2、SITE宝贝幼儿园龙 观 路北 环 路至诚路华韵路建 辉 路建 辉 路清泉路荣 辉 路玉翠综合市场龙华国际小商品城300msite童之乐幼儿园龙华汽车站幼儿园商业卖场长途汽车站公交站点一般道路主要干道新千亿商城鼎盛百货家私商场基地周边300m范围：1个交通枢纽龙华 汽车站2个幼儿园4个公交站点多个商业卖场基地周边Surroundings公交站公交站公交站公交站164M67M117M129M用地面积9320.5用地面积2155.6至 诚 路至 诚 路建 辉 路建 辉 路华 韵 路华 韵 路基地分析68.670.869.4建辉路至诚路华韵路Site Analysis基地内地势平坦至诚路在基地范围南

3、北高差：2.2m建辉路在基地范围东西高差：0.8m规划条件分析C+R9320.5G12155.6 住宅12560公寓15000商业17400地下商业5000停车位554个计容建筑面积：45520容积率：4.88建筑限高：80m(建议调整为100m)公共配套560Analysis Of Planning Conditions周边的人流来源主要集中在东南、西2个方向，和商业主要人流来向一致。商业人流分析Pedestrian Movement龙华汽车站前广场公交站点汽车站前广场人流方向建议商业主入口site一级商业价值商业价值分析沿街面商业价值一级绿化广场商业价值二级基地环路商业价值三级城市道路二级

4、商业价值三级商业价值现有商业绿化广场Commercial Value Analysis方案构思商业方案一布局特点：单动线商业街，动线明确，人流集中，商铺可视性与到达性较好；利用绿化公园和下沉广场引入人流，中庭空间满足商业活动，增加商业氛围。A Business plan首层商业面积：4315首层商业界面：524m商业方案一A Business plan商业住宅公寓商业方案二布局特点：单动线商业街，动线明确，人流集中，商铺可视性与到达性较好；下沉广场与绿化公园结合，有效拓展地下商业；退台空间形成露台，引入绿色空间。B Business plan首层商业面积：3825首层商业界面：503m商业方案

5、二B Business plan商业住宅公寓商业方案三布局特点：多动线商业街，和城市空间有机融合，易吸引人流进入；下沉广场与绿化公园结合，有效拓展地下商业；C Business plan首层商业面积：3260首层商业界面：461m商业方案三C Business plan商业住宅公寓商业方案四布局特点：多动线商业街，和城市空间有机融合，易吸引人流进入；下沉广场与绿化公园结合，有效拓展地下商业；D Business plan首层商业面积：3256首层商业界面：487m商业方案四D Business plan商业住宅公寓商业方案五布局特点：集中式商业与点式商业相结合，对外商业界面较多；E Busin

6、ess plan首层商业面积：3540首层商业界面：590m商业方案五E Business plan商业住宅公寓商业方案六布局特点：集中式商业，商业形象较为完整。F Business plan首层商业面积：5488首层商业界面：335m商业方案六F Business plan商业住宅公寓多动线商业街方案六首层商业面积：5488首层商业界面：335m方案一首层商业面积：4315首层商业界面：524m方案二首层商业面积：3825首层商业界面：503m方案三首层商业面积：3260首层商业界面：461m方案五首层商业面积：3540首层商业界面：590m方案四首层商业面积：3256首层商业界面：487m

7、单动线商业街集中式商业布局特点：可视性与到达性较好；绿化公园和下沉广场引入人流，中庭空间满足商业活动布局特点：可视性与到达性较好；下沉广场拓展地下商业；退台空间增加商业氛围布局特点：易吸引人流进入；下沉广场拓展地下商业；布局特点：易吸引人流进入；下沉广场拓展地下商业；布局特点：对外商业界面较多；布局特点：形象较为完整。商业空间意象Business space image下沉广场意象Square space image城市公园意象City park image住宅公寓位置比较规划景观绿地住宅景观视线公寓景观视线住宅景观视线公寓景观视线西边住宅方案东边住宅方案20m60m60m规划景观绿地住宅无景

8、观视线，与周边建筑易产生视线干扰;公寓对沿街商业影响较大。住宅景观视线好;与周边建筑不易产生视线干扰;住宅对沿街商业影响较小。Location of residential apartments公寓方案比较The apartment project方案一：点+板优点：公寓城市形象 较完整，缺点：10%公寓住户 朝西。方案四：板+板（垂直）优点：公寓城市形象 较完整，缺点：公寓朝向为东 西向，其中 40%公寓住户 朝西。方案二：L+板优点：公寓与整体关 系平衡。缺点：公寓城市形象 完整性较差。方案三：板+板（平行）优点：公寓城市形象 较完整，缺点：对周边环境影 响较大。案例研究QINGDAO E

9、XCELLENCE BUILDING青岛卓越占地面积：10500总建筑面积：41349SOHO办公面积：22312商业面积：9198商业建筑面积（）9198.71一层商业建筑面积（）3503.88商业街+局部1托2商铺商业建筑面积（）9198.71二层商业建筑面积（）3077.07商业建筑面积（）9198.71二层商业建筑面积（）2599.76渔二村占地面积：9072总建筑面积：85253住宅面积：37014商务公寓面积：18471商业面积：10118YUN ER CUN商业街+1托多商铺楼层号本层建筑面积商业建筑面积1层44523872楼层号本层建筑面积商业建筑面积2层44524303楼层号

10、本层建筑面积商业建筑面积3层2331643EXCELLENCE GROUP. BAOAN 卓越宝中用地面积：22700总建筑面积：177200办公面积：125900商业面积：11520楼层号总建筑面积SS=S1+S2规定计容总面积S1首层主要沿街面商业面积（包括西，南两面外街面商业）首层次要商业面积（包括内街及东北角部分商业）1层8053.68053.62974.895078.71商业街+商铺楼层号总建筑面积SS=S1+S2规定计容总面积S12层2266.42266.4星河传奇三期用地面积：15400总建筑面积：124074酒店面积：30000商务公寓面积：47400商业面积：17590XIN

11、GHE CHUANQI SAN QI商业街+商铺楼层号本层建筑面积商业建筑面积1层70385790楼层号本层建筑面积商业建筑面积2层75226847楼层号本层建筑面积商业建筑面积3层52244953LONGGUANG BAISHILONG龙光白石龙用地面积：46600总建筑面积：251686住宅面积：143070商业面积：36200三首层商业街+商铺楼层号本层建筑面积商业建筑面积1层1865812716楼层号商业建筑面积2层12168楼层号商业建筑面积3层5871HONG KONG K11香港K11购物艺术馆用地面积：34000总建筑面积：102625商业面积：38000商业街+商铺+Mall

12、占地商业面积特点地下商业商业街八达汇932022400商业街+商铺有青岛卓越1055009198商业街+1托多商铺无渔二村907210118商业街+1托多商铺无卓越宝中2270011520商业街+商铺有星河传奇三期1540017590商业街+商铺无白石龙龙光4660036200商业街+商铺无香港K113400038000商业街+mall有金光华180000120000商业街+mall有海岸城36908160000商业街+mall有MALL银湖谷总建筑面积：281017容积率：6.56半赠送(阳台）全赠送（凸窗、凹槽、两层高阳台、结构连梁）户型编号套内面积建筑面积使用率A165.0188.298

13、8.2%B164.7287.91C163.0685.64D164.9488.2E164.8488.07 户型编号套内面积建筑面积使用率A164.588.5888.1%B164.0387.93C155.4276.1D140.4355.52E164.0387.93F164.588.58半赠送(阳台）全赠送（凸窗、凹槽、两层高阳台、结构连梁）星河传奇一期总建筑面积：157328住宅面积：107820 商业面积：6500配套面积：3200半赠送(阳台）全赠送（凸窗、凹槽、两层高阳台、结构连梁）建筑面积：约为88赠送率约为24.4% 01/02四室两厅两卫建筑面积：约为130赠送率约为24.7% 03/

14、04 五室两厅两卫01040302建筑面积：约为82赠送率约为19.3% 01/06三室两厅一卫建筑面积：约为88赠送率约为23.7%02/05四室两厅两卫建筑面积：约为107赠送率约为21.4%03/04四室两厅两卫010304050602半赠送(阳台）全赠送（凸窗、凹槽、两层高阳台、结构连梁）龙光白石龙总建筑面积：251686商业面积：36200住宅面积：143070户型编号建筑面积m套内面积m阳台面积m使用率A384.0762.885.6587.2%A384.0762.885.65B588.7166.355.91B588.7166.355.91半赠送(阳台）全赠送（凸窗、凹槽、两层高阳台

15、、结构连梁）户型编号建筑面积m套内面积m阳台面积m使用率B189.2368.96.1787.8%B289.3368.986.24B2a89.3368.986.24A181.9563.285.65B389.8169.356.3半赠送(阳台）全赠送（凸窗、凹槽、两层高阳台、结构连梁）御锦公馆总建筑面积：31861户数：582户容积率：8改造前户型编号A1A2BB1CC1D1D2套内面积17.12126.928.630.125.147.845.7本层建筑面积825.58改造后户型编号A1A2BB1CC1D1D2改造前套内面积17.12126.928.630.125.147.845.7改造后套内面积20.827.235.133.144.537.657.357.2本层建筑面积825.58半赠送(阳台）全赠送（凸窗、结构连梁）卓越宝中总建筑面积：37902容积率：6.19套内面积阳台面积阳台投影比分公摊面积套内总面积户型面积每标准层公摊户型实用率层建筑面积A1户型86.23.227%30.5189.421