物业项目风险防范与安全管理（PPT详解）

1、物业项目风险防范与安全管理【互动游戏】 假如你是一名飞行员，你所驾驶的飞机飞行在非洲丛林上，热带雨林吸引了你。突然，飞机发生了故障，你必须马上跳伞。与你一起降落在丛林上的有14样物品，这时你必须做出一些决定。先带走哪些？哪些可以帮助我？【互动游戏】1.药箱 8.手枪2.手提收音机 9.一瓶驱虫剂3.打火机 10.蛇咬药箱4.三只高尔夫球杆 11.大砍刀5.七只大的绿色垃圾袋 12.一盒轻便食物6.指南针 13.一张防水毛毯 7.蜡烛 14.一个热水瓶 你的选择？说出你的理由？你的选择里面有风险吗？你有何考虑？【课程大纲】物业项目风险防范物业安全管理12社会层面上看：第一部分：物业项目风险防范第

2、一节 物业管理风险的必要性基于物业管理的必要性企业层面上看：物业管理是一个非常有特色的服务行业。风险管理是物业管理企业迫切的内在要求物业服务产品提供的对象是业主，服务对象是活生生的人，服务人的不确定性远远要高于实物产品。分标题1实践操作上看：目前，中国物业管理企业的风险管理特点：1.无专门的人员和机构进行风险管理活动；2.风险管理活动基本上是一种被动式管理；3.风险管理活动往往是瞬时或间断的；4.缺乏系统科学的风险管理理论方法指导；第二节 物业管理各阶段风险管理及防范楼盘接管期风险识别及防范楼盘日常管理风险识别及防范楼盘装修期风险识别及防范新建住宅小区接管风险新建物业手续不健全或不合法设计隐患

3、物业共有部位，设施设备的质量问题竣工验收资料不齐全物业服务合同 风险识别物业服务费采用酬金制，要约定公示时间和内容；谨慎签订物业服务合同，注重权利对等；明确物业合同服务内容、服务范围、合同期限；详细了解楼盘的权属及合法性做好物业管理的前期介入工作签订前期物业服务合同的风险防范避免对物业管理费性质进行误导式描述，注意免责条款；新建住宅小区接管防范策略老（旧）住宅区接管风险楼盘历史遗留问题业主委员会物业公司之间恶性竞争、投标必要时采取风险避免策略考察业委会成立的程序是否合法规范尽量避免陷入恶性竞争的陷阱分析这些历史遗留问题是否可以化解详细的财务测算和盈亏平衡点分析老（旧）住宅小区接管防范策略装修监

4、管、清洁、治安是要点业主违章装修造成结构破坏不规范装修造成安全或消防安全隐患装修监管不力造成小区整体外观破坏摆摊设点人员强买强卖与业主发生纠纷冲突楼盘装修期风险识别楼盘装修期风险防范策略装修管理 预案 申报、巡查记录闭水试验 装修材料 入口检查 清场制度装修人员 主副卡制度 买卖合同 管理规约 管理队伍 【案例剖析】某小区是公务员居住的小区，开发商为了让公务员提前入住，要求管理公司在周围环境仍在施工的情况下，允许住户入伙装修。结果一业主在晚间去现场时失足跌落在未完工的地下车道上，造成骨折。 为此，管理公司被告上法庭，经裁决管理公 司因未采取防护措施和明示公告，存在过错，需 赔偿对方，造成公司数

5、万元的经济损失。案例启示明确且明示的公用设施使用规定业主客户行为自律公约购买公众责任险严格照章管理1经常性的安全宣传2345业主家中财产被盗车辆被盗或者坠物砸车 业主人身及生命受到损害【启示】 此类风险关键在于防范，如果处理不当必定给公司带来一定的经济损失。治安、车辆管理型风险楼盘日常管理期风险识别缺少火灾应急预案消防设施被盗、损坏操作不当或违规操作引起火灾占用消防通道设备老化引起火灾消防管理类型风险消防是物业管理的重点，做好教育，培养 消防意识是关键。【启示】 财务管理类风险在酬金制中忽视业主的知情权空置房物业管理费的收取业主拖欠管理费用引发纠纷代收代缴费用引发纠纷【启示】 此类风险关键在于

6、沟通，沟通的依据是法律。 设备损毁电梯致人损害自然因素安全隐患外力因素公共设备类型风险【启示】 此类风险关键在于管理，购买保险可以防范。 公共秩序类型风险宠物噪音高空抛物公共区域占用【启示】 此类风险关键在于管理，购买保险可以防范。 保洁及消杀药品造成人体损害公共设施维修形成带刺的绿化隔离带公共区域锐角、护栏等造成人体伤害公共环境类型风险【启示】 此类风险关键在于服务意识的提高。 员工反应效率员工礼仪、礼貌、态度 回访沟通【启示】 此类风险关键在于对员工的教育。 服务沟通类风险物业服务合同的续签合同订立当事人的资信合同条款争议方式【启示】 此类风险关键在于法律意识的不断提高。员工职业健康安全类

7、风险保洁类员工维修类员工安全类员工【启示】 此类风险在于管理服务好员工，员工才能服务好业主。 安全管理的实质在于安全意识的提高！第二部分：物业项目安全管理安全管理的四大原则预防原则Prevention真诚原则Sincerity及时原则Timely应急原则Emergency物业安全管理的内容治安管理消防管理物业安全管理 物业安全管理是指物业管理公司采取各种措施 和手段，保证业主和使用人的人身、财产安全，维持正常生活和工作秩序的一种管理工作。车辆交通管理封闭式管理开放式管理治安管理适合政府机关、部队和一些要害部门或别墅、高级写字楼等一些高档物业或者业主和使用人有特别要求的物业管理。一些大的住宅小区和商业楼宇都采用开放型管理方式，不仅业主、使用人无需办理专用通行证件，且外来人员只需着装整洁均可进入。Prevention 预防为主，防治结合SocietyServicescontemporary 坚持与社会管理相结合的原则 坚持“服务第一，以人为本” 坚持治安工作硬件与软件一起抓治安管理原则贯彻落实“谁主管，谁负责”的消防原则 加强防火管理 建立健全消防安全制度消防管理措施 加强消防教育培训通过消防演习来检验小区、大厦的防火、灭火工作通过消防演习来增强消防意识及自救能力通过消防演习来检验员工灭火、疏散能力