中兴空港项目前期定位报告（共85页）

1、中兴空港项目前期定位报告谨呈：天津中兴房地产1开发商问题研判控制风险，实现价值最大化，兼顾企业品牌世联对开发商问题的梳理作为一家实力雄厚上市公司，房地产非主业，且首次进入天津市场的前提下，项目的成功开发要凌驾于其他目标之上。2本体分析宏观大势市场解析项目定位价格定位与经济测算报告提纲3本体条件分析14空港唯一的生活配套区内/辐射中心城区及滨海新区/周边氛围尚未形成项目地块位于天津市东丽区空港物流加工区内，毗邻华明示范小城镇和东丽湖度假区；距离外环线9公里；距离市区中心约20公里；距离滨海国际机场约10公里；距离东丽湖约8公里；距离滨海新区中心约30公里；区位东丽湖度假区华明示范镇东丽湖空港物流

2、加工区天津滨海国际机场津汉城市快速路外环本项目至市中心20公里，行车时间约40分钟至滨海机场10公里，行车时间约10分钟至外环线9公里，行车时间约10分钟至东丽湖4公里，行车时间约5分钟5自身质素良好、昭示性受限高影响的中等规模项目地块现状已实现场清地平，形状规整，具备短期内开发的条件；项目占地149565.6平米本项目受90/70政策限制地块限高为43米容积率2建筑密度25%绿地率40%规划性质为居住用地经济指标本案西临远洋新干线/环境良好/周边地块尚未开发东至中环东路西至规划路、对面为远洋新干线南至东七道北至东六道项目四至本案规划路中心大道东六道东七道航宇道航海道中环东路居住环境优越/生活

3、配套尚未跟进/区域认知度有待提升A项目周边尚在开发中，未来生活配套有望跟进西北侧有40万平米的蓄水湖以及高尔夫球场湖北既是空港管委会所在，周边金融、商务配套齐全工业地块住宅地块周边配套B远洋新干线高尔夫管委会中心大道蓄水湖中环东路东六道东七道天津市地铁2号线线路图本项目 主要交通条件： 津汉公路、津京唐高速公路、杨北公路，行车时间约为半小时； 公共交通： 目前区域内有3条公交线路通往市内，未来还将规划6条线路，3条通往市区，1条通往塘沽，2条区内环网运行； 近期规划： 地铁2号线达到李明庄站、东丽预留站、机场站 ，建成通车时间为2010年，将大大缩短市区到该区域的便利性； 远期规划： 到202

4、0年规划中还有地铁2号线还将延伸至加工区，4号线规划至空港运营区与学院区交界处； 本项目李明庄站东丽站（预留）滨海机场站天津市2020年规划轨道交通图本项目交通路网发达/目前公交系统、轨道交通匮乏，未来有望改善项目质素良好，具备一定规模；项目所属区域为空港内唯一生活配套区，受中心城区和滨海新区双向辐射；临近高尔夫球场、蓄水湖，环境优越；指标因素目前公交系统、轨道交通匮乏，未来有望改善项目本体评价区位因素配套因素交通因素生活配套尚未跟进/区域认知度有待提升配套因素优势劣势周边路网发达交通因素周边氛围尚未形成区位因素本体分析报告提纲宏观大势市场解析项目定位价格定位与经济测算11宏观大势212地块价

5、值（是什么？） 项目价值产品价值（做什么？）深入挖掘地块价值，研究城市/区域发展机会 以动态发展的眼光看待城市的发展和各个区域的功能定位地块自身质素优越，区域发展刚刚起步13政策环境天津的发展空前被关注；国务院针对天津城市总体规划提出了天津的城市定位 “环渤海地区/北方经济中心”、“我国北方对外开放的门户”、“高水平的现代制造业和研发转化基地”、“北方国际航运中心和国际物流中心”；到2010年的天津规划实现滨海新区发展新跨越，把天津建设成为现代化国际港口大都市和中国北方重要的经济中心；原广东省委书记、深圳市委书记张高丽调任天津市长（2007.03）；为把天津建行成为北方港口中心和物流中心，滨海

6、新区建设如火如荼，天津机场扩建提上日程；积极争取并实现空客A320组装线落户天津；海河改造城市快速网络铺设、京津高速铁路动工 举措政策举措政府发展天津决心强烈，天津正面临全新的发展机遇14滨海新区空港城天津市区京津走廊天津段区域发展动力：环渤海经济圈规模初具；京津走廊发展轴的确定；滨海新区的开发是天津绝佳的发展机会，将带动发展轴上各个关键节点的经济发展；地块所在区域位于京津走廊的必经之路空港城内，已经纳入滨海开发区发展前缘。本项目一、 城市群落格局（城市未来规划及城市功能布局演变） 区域统筹天津市的规划建设要注意与京津冀地区发展规划的协调，特别是要求天津“注意加强与北京市的协调，实现优势互补、

7、协调发展，提高为首都、环渤海以及北方地区服务的功能。” 国务院十一五规划环渤海环渤海经济圈关键节点之一15二 城市功能结构的分布和“双级”布局的影响中心城市功能结构图（2005-2020）本项目滨海新区发展范围 天津的“双级”发展模式，使得项目位所在区域于连接两级的链条之上； 项目所在区域是城市发展链条上各个发展节点中最大的产业功能区，也是天津市14个产业功能区之首； 由于紧邻中心城区，交通条件发达，自身产业条件良好，预留了大面积的发展空间，区域发展潜力巨大；天津位于城市核心区外最居实力也最有潜力的产业功能区，连接起中心城区和滨海新区核心区16重点建设项目面积目前进度泰达西区39平方公里总面积

8、42平方公里，其中39平方公里属于东丽区空港物流加工区42平方公里一期23.5平方公里基础基础设施已经铺设完毕空客A320一期建设滨海机场扩建东丽湖路有度假区63平方公里规划方案已经完成海河工业区目前已经形成规模本项目东丽区重点建设功能区三、天津东部东丽区规划东丽空港物流加工区是目前东丽区重点区域之一，也是最具有发展潜力的区域17区域发展前景明朗政策举措政府发展天津决心强烈，天津正面临全新的发展机遇环渤海经济发展的动力核心，京津发展轴的东始点天津位于城市核心区外最居实力也最有潜力的产业功能区，连接起中心城区和滨海新区核心区东丽空港物流加工区是目前东丽区重点区域之一，也是最具有发展潜力的区域东丽

9、湖城市旅游度假区,滨海新区后花园空港临空经济产业带，划入滨海新区的发展范畴，天津十一五规划的重要部分华明镇南华西，北华明，新农村建设的重点示范项目 世联认为，项目未来辐射的范围决不仅限于空港周边，而是一个辐射天津，面向环渤海的项目18空港概述2002年10月，经天津市委、市政府批准设立位于天津滨海国际机场西北端，紧靠“京哈”铁路大动脉，临靠“京津塘”、“津滨”高速公路和外环线距市中心20公里 ，距天津港及开发区、保税区 30余公里，距首都北京 140公里2005年天津市规划滨海新区临空产业区（航空城），空港物流加工区为其重要组成部分未来区域内的产业人口将达20万人，对区域内各项配套的拉动作用难

10、以估量19产业区保税区物流区商务区总部经济、会展经济、现代服务业民航产业基地航空科技研发和产业化、飞机组装及零部件生产项目保税加工制造业和现代物流业保税物流中心航空货物基地：分拨、仓储、配送、加工、展销采购、分拨配送、转口贸易、国际中转空港物流区空港加工区科技研发和产业华项目：电子信息、机械、生物制药、航空制造、汽车零部件、新材料新能源的高新技术产业和制造业配套区公寓、医院、学校等生活配套区域空港欧洲工业园天津高新纺织工业园空港国际汽车园 金地工业园商务会展区本项目golf目前主要开发一期机场物流加工物流加工民航科技产业基地空港物流加工区规划20本项目 规划：空港物流加工区规划占地42平方公里

11、，目前一期23.5平方公里基础设施铺设完毕；分为机场运营区、物流加工配送区、商务会展区、生态休闲区、生活配套、产业园区、民航科技产业基地等七个功能区布局golf目前一期开发基础设施已经全部完成物流加工物流加工民航科技产业基地近期规划：2期远期规划：3期机场运营区物流区商务会展产业园区生态休闲生活配套民航产业基地21序号名称规模说明1中国民航科技产业化基地 11平方公里 中国民航学院、民航科技研发基地、教育培训中心、民航认证和测试中心、信息技术产业中心、航空维修基地、航空制造基地等 2空港国际汽车园 1平方公里 集汽车展示、销售、维修服务等功能于一体3河东金地工业园 2.3平方公里 河东区政府与

12、天津港保税区联合创建，分为物流加工区、电子信息工业区和相关制造加工区 4欧洲工业园 一期占地230万平，预留450万平园区可提供标准厂房和量身订做厂房，可采取出租、先租后买、以租代买及直接购买 5天津高新纺织工业园184.1公顷 预计年实现销售收入70亿元人民币，出口创汇5.5亿美元 6空港国际商贸城项目 占地30公顷，建面40万平一座五星级国际酒店，一座综合性商业娱乐设施（SHOPPING MALL），以及高级公寓若干 产业项目主要产业项目22空港国际汽车园 商务会展区本项目golf目前一期开发基础设施已经全部完成物流加工民航科技产业基地近期规划：2期企业： 空客A320组装线； 注册的50

13、0多家中外企业中，现代物流和国际贸易企业近200家。日本丰田通商、美国UPS、新加坡叶水福等世界500强和知名物流企业聚集； 经济：2005年地区生产总值3.5亿元，工业总产值6.56亿元，进出区货物总值0.88亿美元；欧洲工业园天津高新纺织工业园金地工业园生活配套主要产业项目远期规划：3期23包括电子信息工业园、生命科学工业园、汽车零配件工业园、新材料工业园、高科技创业园目前空港物流加工区内的高新纺织工业园、国际汽车园等研发、生产基地、物流基地已形成纺织产业原天津市国有纺织企业改制重组，一大批新兴的纺织企业入驻产业园区，先进的设备、员工、管理使得企业有较强的竞争力，效益良好。目前企业的数量还

14、在增长中。园区产业高新纺织工业园、国际汽车园等研发、生产基地已形成24空港国际汽车园占地1平方公里，投资 10亿元；包括汽车博览中心、著名汽车品牌4S店、客户服务中心、二手车交易市场、汽车配件城及试乘试驾公园、汽车检测线等；集汽车贸易、休闲娱乐为一体，充分体现了聚集效应，形成了汽车销售及汽车服务完整的产业链；已经聚集了德国奔驰、英国劳斯莱斯、日本丰田、韩国现代和一汽大众、上海大众等30家国内外著名汽车品牌专卖店，汇集了50余家知名进口汽车品牌，形成一定影响力。园区产业国际汽车园相对完整的产业链环节形成集中布局25项目占地面积为41300平方米，建筑面积52000平方米。 设置：商务写字间、会议

15、室、大型多功能厅、豪华客房、中餐厅、快餐厅、歌舞厅、咖啡厅、便利超市、邮局、药房、美容美发中心、商务中心、洗衣房等；为驻区企业设置了金融、保险、外汇代理、会计师事务所、律师事务所、检疫、邮电通信、交通运输等机构。重点开发项目2天津空港国际物流会展中心 园区产业重点开发项目1 天津国展天津国际展览中心整体搬迁至空港物流加工区，规划建筑面积12万平米，2007年底动工，预计2009年建成天津国展展会产业是空港物流加工区重点发展项目之一26 中冶天工（十三冶）等一批中大规模企业将于近期内搬迁入驻空港； 总占地面积将近9万平米；园区产业中冶天工海关大厦天保控股司法大楼总部经济：大规模企业总部迁入，未来

16、将引发总部经济效应集群27经济情况2006年空港生产总值突破200亿元，占整个滨海新区生产总值的10.3%； 年生产总值增长保持35%左右，远高于滨海新区20%、天津市14%的增长率 ；政府关注和空港强大的产业动力，使得其经济发展能力不可估量28规模位置产业发展水平配套工业园最简单的产业园类型，规模一般一般分布在城镇的边缘N/A无居住和其他配套，居住和其他需求依托中心城市。企业社区联合体工业园/城市单元体此类园区规模较大一般位于城市郊区多从事工业生产和零配件加工以及仓储业，产业集群规模与程度有限 就业人员同时依赖产业园区与城市中心附近的配套 就业人口规模尚不足以承受大型的休闲和娱乐设施以及大片

17、的绿地， 但已能够形成自我维持的，具有良好社会结构和认同感的城市单元。多功能综合体工业园/新城规模很大，达城市级一般分布在核心城市边缘产业在空间上获得聚集效益，相关产业集群，产生足够的就业需求与消费需求居住、商贸、教育、休闲娱乐等活动的集聚，多功能综合体工业园区本身就是一个新城。资料来源：世联模型工业园区动态发展的三个阶段区域目前正由城市产业园单元体向产业新城转变（万人口）29空港之势 滨海新区距离天津市区最近的前沿，除天津市和滨海新区外最大的产业发展组团，产业人口将突破20万人；目前空港物流加工区已经形成了一定产业基础，产业结构合理化；国际物流中心的定位、天津机场扩建、使得空港城开始新一轮的

18、发展建设浪潮； 空客的落户，进一步加强了空港的产业发展和产业链的完善，更提高了空港在天津乃至全国的经济地位；各大发展商争相进驻（中远、万顺、万通等），联手开发，加速了区域的建设和价值提升，该区域即将成为新的商务板块热点。发展前景世联认为，未来空港将向配套齐全、功能分区明确的产业新城的方向转变，未来项目将是一个新城核心生活区的项目。30位置： 示范镇北依北环铁路，南临津汉路，西侧含经济功能区，东靠贯赤路、杨北公路 定位： 推进农村城市化，加快社会主义新农村建设试点之一 探索创新建设模式承包责任制不变，可耕种土地不减，尊重农民意愿，以宅基地换房。 首个本市 “以宅基地换房” 示范镇“华明模式”。概

19、述华明示范镇31配套： 九年一贯制学校1所（ 已建成） 幼儿园5所（已建成1所） 中心医院 老年公寓 文化广场 农民培训学校等服务、文化设施 各类主题公园 占地：780万平米 功能规划： 回迁房（230万平米） 商品房（198万平米） 商务区（132万平米为住宅区提供配套及为空港物流区服务 经济功能区（220万平米）华明示范镇华明中学32华明镇规划经济功能区商务区华明新家园产业区华明示范镇33 当前城镇人口5万，未来五年华明镇规划人口达到22万，人口增长17万； 规划到2010年天津郊区城市化率达到60%，而上海郊区城市化了率2010年规划达到75% 天津城市化的脚步加快 郊区地带的城市化进程

20、加速，居住需求增加 对城市化的物业形态需求增加区域发展200720092012人口5万10万22万时间华明示范镇34 规划容纳总人口8-10万； 农民安置区计划安置12个村，共计4.5万人 ； 商品房区域规划人口4-5万人，与安置区部分保持风格统一人口总量大2007年底首批入住为当地农民2008年商品房土地开始招牌挂流程，经济实力较强人群预计2010-2012年左右进入该区域截至目前，一期48栋楼的住宅小区已具备入住条件；二期300栋还迁房于去年11月中旬全部封顶，包括公建设施在内共计155万平方米；2007年内，华明镇的12个村、4.5万农民，将整体搬迁到华明家园 2007年底商品房部分土地

21、开始进入招牌挂工作华明示范镇华明之势新农村建设示范工程 中低端人口的聚集地，短期内人口迅速提升 未来承接城市扩张下的人口居住分流功能，郊区城市化进程迅速35华明之势 新农村建设示范工程 中低端人口的聚集地，短期内人口迅速提升 未来承接城市扩张下的人口居住功能空港之势 滨海新区距离天津市区最近的前沿，天津市个发展组团之一 沉寂历年之久的空港城开始新一轮的发展建设浪潮 空客的落户，进一步加强了空港的产业发展和产业链的完善，更提高了空港在天津乃至全国的经济地位 各大发展商争相进驻，联手开发，加速了区域的建设和价值提升（圣光地块的转手），该区域即将成为新的商务板块热点浓郁的生活氛围浓厚的商务氛围项目二

22、、立足空港（商务、居住功能），辐射华明（居住功能）一、项目未来发展动力主要依靠空港36优势Strength 项目综合条件SWOT分析 位于空港城唯一生活配套区内，商业辐射范围广； 项目自身地块条件良好； 交通通达性好；自然环境优越；空港的发展时间战线长，有可能出现不可控因素威胁 Threat 机会 Opportunities 劣势 Weaknesses 周边尚无生活配套，居住氛围有待营造； 公交线路匮乏； 区域认知度存在偏差； 限高可能影响昭示性； 双级发展迅速带动区域发展空港的发展契机、华明镇的示范效应 板块渐热，项目具有投资价值 相对其它地块而言，项目拿地成本是项目有力的竞争优势（楼面地价

23、约400元/平米）项目所在的区位与自身条件决定了项目的属性：未来产业新城的核心居住地块37地块价值（是什么？） 项目价值产品价值（做什么？）深入挖掘地块价值城市优先发展方向大规模综合开发产业区域空港内唯一生活配套区域中等体量居住项目 产品打造的方向？未来产业新城的核心居住地块38本体分析报告提纲宏观大势市场解析项目定位价格定位与经济测算39市场解析340宏观市场概况人民币持续升值直接影响物业价值；全国城市化进程的加速；目前我国正处于人口红利阶段；随着经济的发展，中产阶级人数增加，房地产成为了他们财产保值的重要手段。未来房地产市场大势不变41中观市场概况天津土地日益稀缺，土地价格增幅明显；天津商

24、品房市场受刚性需求和未来发展因素影响，量价齐升；存量房市场交易活跃；市内拆迁力度加大拉动了市场需求；未来天津房地产市场仍将高速发展42市场解析报告提纲宏观市场中观市场针对性市场Q1: 区域的产品都是什么？Q2: 客户构成是什么？Q3: 借鉴点在哪里？43空港物流加工区规划中心广场天保控股司法大楼空港国际中心金融街人工湖人工湖万顺酒店及酒店式公寓圣光项目远洋新干线天津国展Shopping mall数码电子广场文化产业区空港国际贸易中心海关大楼投资服务中心威盛电子供电应急中心白云宾馆中冶天工停车场万通酒店式公寓总部经济项目房地产项目空港规划商业项目绿化景观中心广场B酒店商务区C 文化产业区（艺术中

25、心、影院等）A商务核心区D居住配套区域空港内部商务、配套规划完整，各种功能需求均能满足 高尔夫球场本案44鞍钢钢材加工配送基地落户天津空港物流区，总投资1.2亿，占地3.5万平方米，公司年设计加工能力22万吨，将成为鞍钢集团在华北地区最大的钢材加工配送基地。2007-9-29空港航空220千伏变电站竣工投运，项目位于空港物流加工区二期规划用地内，总占地面积达13078平方米。2007-9-30空客总装厂房宣告收尾 11家航空制造企业落户。2007-11-17国内最大航空租赁公司，长江租赁有限公司迁址天津。2007-11-17天津国际机械有限公司日前在保税区空港加工区竣工投产，总投资2亿元人民币

26、，厂房面积4.4万平方米，这是保税区空港加工区承接的天津市战略东移又一个重要项目。 2007-11-21 ；空港设施逐步完善+大型企业陆续进驻=区域潜力逐步体现近期市场变化45各类型物业价格的市场增幅为1000-1500元/平米上半年价格目前价格销售情况空港国际中心公寓6700-6800元/平米公寓7800元/平米预计公寓月底开盘；酒店整体出售圣光皇冠国际广场精装公寓10000元/平米开盘时间由10月份延期至年底，写字楼已卖给空港管委会远洋新干线住宅6500-7000元/平米商务别墅15000元/平米写字楼9000元/平米住宅7500元/平米商务别墅18000元/平米写字楼9000元/平米商务

27、别墅共55套，开盘推出10余套，销售2/3，住宅共2880户，延后至明年3月开盘，分2期开盘金融街起价7400元/平米,每层差价100-200元现起价9400元/平米，临街12400元/平米起，每层差价不变现房，目前已有6家以上银行进驻空港国际贸易中心前期认购6600元/平米起价,均价6900/平米目前认购7、8层，8000元/平米前期售罄，目前在售7、8层近期市场变化46土地集中供应+品牌开发商+低容积率=未来住宅竞争激烈本项目拿地成本优势明显/区域价值进一步提升行政区地块编号位置土地使用权人用途占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率成交价格（亿）成交日期楼面地价（元/ m2）东丽区津丽华明

28、（挂）2007-116号东丽区杨北公路南侧深圳华侨城房地产有限公司居住2880003186001.11 16.0992007-9-295053.04 东丽区津丽华明（挂）2007-120号东丽区杨北公路南侧北京住总房地产开发有限责任公司居住、商业3513002796000.80 9.8092007-9-303508.23 东丽区津丽华明（挂）2007-119号东丽区杨北公路南侧天津市安居建设发展总公司居住、商业2671002247000.84 7.8912007-9-303511.79 东丽区津丽华明（挂）2007-118号东丽区杨北公路南侧天津市安居建设发展总公司居住276100321400

29、1.16 4.0592007-9-301262.91 东丽区津丽华明（挂）2007-117号东丽区杨北公路南侧天津市房地产发展(集团)股份有限公司居住1992001644000.83 9.122007-9-305547.45 东丽区津经济适用房(招)2007-07东丽区杨北公路南侧天津市房地产发展(集团)股份有限公司居住614001294002.11 02007-10-90东丽区津经济适用房(招)2007-06东丽区杨北公路南侧北京泰福恒投资发展有限公司居住885001536001.74 02007-10-90近期市场变化47项目名称占地建筑面积容积率建筑层数面积区间售价租金在售情况车位开发商

30、空港国际贸易中心5053.5580001211层70-160m2目前认购8000元/平米2元/天目前在售项目7-8层，处于储客阶段300天津铭朗置业金融中心36833.6105620(商业9000多)3.16前排5后排11前排600-900后排300-800起价9400，2层起每层差100-200元3.5元/天(包物业费)利用自身优势向大客户销售,面向高端,已经售出一半,后期面向小客户天津万顺置业目前大型企业总部迁入多半自己置地上盖办公物业，或者作为招商引资项目免租金进驻空港，如中兴通信等价格：8000元平米起客户：软通信息科技等信息科技企业、金融机构等销售率：约70%左右（目前），万顺拥有赛

31、顿中心等写字楼客户资源、销售情况较好。在售写字楼48项目名称占地建筑面积建筑层数面积区间售价租金车位开发商远洋新干线6.7万平米9万平米商务别墅3层共55套,联排写字楼5层共3幢商务别墅300-400平米,写字楼200-500平米商务别墅16000元/平米起,写字楼9000/平米商务别墅和写字楼共600个中远圣光皇冠假日写字楼2.8万平米11层已整体出售空港管委会524个共用圣光空港国际中心1.02万平米2.4万平米11层50-70平米,少部分110平米7800元/平米（含精装）只售不租160个海津置地会展中心写字楼41300平米(包括会展馆)1.7万平米5层单层面积3000平米左右，可自由分

32、割8300元/平米2-3元平米/天天津市森海置业发展有限公司从空港国际中心（商住公寓）的续客情况来看，投资倾向占到一定比例，准业主对其投资价值较感兴趣，中小企业目前客户量较少。未来上市的写字楼4907.107.207.307.408.108. 208.308.409.109.209.309.410.110. 210.310.42007.10商务别墅开盘.年底写字楼开盘、共万平米季度2007.8开盘,现已前期认购,5.8万平米远洋新干线金融街空港国际贸易中心2007.2开盘,1.7万平米空港国际物流会展中心预计2007.12开盘,1.7万平米在售上市2007.12开盘,4万平米空港国际中心商住公

33、寓 当前市场总体供应量达到30万平米 办公物业类型丰富，包含了大开间写字楼（10万平米）别墅类写字楼独栋、联排（万）、小开间商住公寓（万），其中小开间商住公寓的竞争较小。写字楼市场竞争50项目名称开盘建筑面积建筑层数面积区间售价户数车位开发商圣光皇冠假日酒店式公寓08年初开盘08.12入住4万平米11层,首层4.5米层高,其余3.3米层高.总高低于43米60-70一居110-120二居(主力)150-160三居10000元/平米,带精装修,送家电家具400多套地下两层3万平米共524个,地上有零散车位,可租可售(价待定)圣光置业万通空港2008.615万规划中规划中规划中万通置业万顺酒店式公寓

34、07年底8万平米规划中规划中规划中万顺置业未来上市的酒店式公寓51圣光皇冠假日07.107.207.307.408.108. 208.308.409.109.209.309.410.110. 210.310.42008年初酒店式公寓开盘.08.12入住、4万季度2008.6开盘.2010年底完成销售、15万万通酒店式公寓2007年底开始销售,8万万顺酒店式公寓08年3月开盘，住宅部分体量约30万远洋新干线在售上市普通住宅未来供应量达到万平米 酒店式公寓未来供应量达到万，均为品牌开发商打造，未来竞争激烈，同时也促进了该区域内投资市场的升温酒店式公寓市场竞争52位置东七道与中心大道占地面积建筑面积

35、21.5万平米45万平米 商业6.7万平米8万平米 住宅14.7万平米37万平米物业类型商务别墅、写字楼、住宅装修标准毛坯开发商中远集团总体推售计划分三期销售，预计2008年3月一期开盘，销售面积约10万平米营销手段围挡主题国际化商务生活中心远洋新干线项目概况住宅市场竞争53市场解析报告提纲宏观市场中观市场针对性市场Q1: 区域的产品都是什么？Q2: 客户构成是什么？Q3: 借鉴点在哪里？以满足商务需求为主导、写字楼、酒店、公寓均衡发展，而住宅项目目前只有1个，且未上市以产业人口主导、少量投资客以及主、被动郊区化客户拔高区域价值、突出宜居概念、兼顾投资属性54本体分析报告提纲宏观大势市场解析项

36、目定位价格定位与经济测算55项目定位56竞争的核心竞争力空港的区域价值+自然环境项目与远洋新干线住宅部分的质素非常相似，其核心竞争力也与远洋相同，即世联认为，区域内仅有远洋新干线1个住宅项目，且未来住宅用地有限，未来市场相对空白，关键在于快速增加区域的认知度；在空港发展的不同阶段，把握客户的变化；至于远洋新干线，从现阶段来看，它充当的角色更像一个搭档，而不是一个竞争对手57空港城内的生态居所空港城：导入空港城的概念，充分体现未来空港发展的速度以及辐射的范围；生态居所：顾名思义，作为空港内唯一的生活配套区，项目周边有高尔夫球场、蓄水湖，区域自然环境优越；项目整体定位58商务别墅写字楼住宅建筑面积

37、约8.3万约37万体量配比18%82%户数55套3栋2756套车位600个2000个产权40年40年70年开盘时间2007.10未知预计2008年3月入住时间2008年中旬2008年底价格(元/m2)16000元/平米9000元/平米7500元/平米物业费1.5-2.0元/平米/月楼层3层5层6、9、11、14层户型300-400平米200-500平米65-185平米目标客户喜欢独立自由办公的空港企业有一定实力的大中型企业客户空港和空客工作员工，企业员工房，目前已经有十三冶等部分企业前往咨询团购事宜。65 一居70-90 两居90 小三居137 舒适型三居150-185大四居远洋新干线项目概况

38、项目借鉴59一期开发远洋新干线产品分析远洋新干线住宅部分一期预计08年3月开盘，建筑有14层、11层、9层、6层四种，共25栋建筑。首期推出住宅共10万平米，面积均在90平米以下，有7080平米一居室，90平米两居、三居共11种户型，约1088套。 户型70一室80一室90两室90三室套数2818680362比例2.6%1.6%62.5%33.3%项目借鉴60远洋新干线产品分析 80平米舒适一室两厅 方正户型，动线科学 超大南向卧室，安静舒适，光线明亮 各功能区与分割明确，互不干扰 90平米两室两厅一卫 方正户型，南北通透 空间利用率大，功能分区明确 90平米经济型三居 空间紧凑，有赠送面积

39、书房可改小卧室，空间利用率高 居住舒适性不高 单卫生间，且为暗卫项目借鉴61远洋新干线产品分析项目住宅建筑均以南偏东15为主要朝向，创造使用价值及日照、采光的最大化。规划设计利用南、北、东三面的14层建筑群将住宅地块围起，营造社区氛围。西侧连接商务办公地块，利用6层、9层、11层的渐高建筑作为3层独栋办公楼向14层高层建筑 的过渡区，形成良好空间。一期建筑位于地块南侧，以及西南角与项目独栋办公区的过渡部分。一期住宅建筑分为四个组团：第一组团第二组团第三组团第四组团第一组团：建筑17栋，共约25900平米。每栋14层，仅有少量70平米一室，其余全部是90平米两室户型。第二组团共9栋14层建筑，全

40、部为90平米两居室，共约34020平米。第三组团为5栋11层建筑，户型全部为90平米经济型三居，共约27720平米。第四组团有三栋建筑，均为6层与9层的混合体，各种户型都有，共约9540平米。住宅一期项目借鉴62远洋新干线营销分析主题词“创造一种生活，实现一个梦想”主打概念区位 + 宜居区位：滨海新区空港物流加工区中心大道，核心位置；周边有40万平米蓄水湖；邻近18洞温泉高尔夫球场；快速路距市内车程1520分钟；地铁2号线、4号线宜居：37万建面住宅社区，容积率不到2；绿地率40%，景观丰富；建筑最高14层，其余11、9、6层不等；全部南偏东15度朝向，光线充足；空港区276万平米绿化，空气清

41、新项目借鉴63远洋新干线营销分析营销语言“成功视野，是在公司还能知道老婆在客厅练瑜伽”远洋新干线目前的主打产品是独栋办公楼和普通住宅，两个地块相连，办公楼区东侧即有611层住宅。该营销语言推广的是两种产品合二为一的概念，即丈夫在office独栋办公，同时妻子旁边的住宅里生活，营造了一种温馨且浪漫的氛围。尽管远洋新干线目前没有提出营销概念等，但相信诸如此类打造生活方式的理念在今后的实际营销中会层出不穷。社区配套7800平米商业配套；3600平米会所，四层，设有游泳池、茶座、书吧、活动室、健身房、练功房、西餐厅等功能区域；社区物业服务中心项目借鉴64远洋新干线目前已接受多组看房顾客，据估算，投资客

42、约占30%， 与自住型约占70%，关注户型在90平米以上或以下大约各占50%，自住型客户以在空港开发区工作者为主，外地人较少（白领阶层），也有企业团购（35套，量不大）。行业包括空港区的金融、物流、贸易、加工等各个行业，年龄层以年轻人居多。远洋新干线营销分析客户分析我们随机采访了在空港区管委会工作的几名政府人员，他们的意见比较一致，即对在空港加工区置业的兴趣不大。管委会每天4点半下班，有15辆班车接送人员上下班，因此居住在市内并没有太大不方便；另外有些人认为在空港区置业生活还是不够方便，周末去市内玩乐聚会等交通还是构成问题（目前情况下）；而且每天下班后空港区还是比较冷清，人气不足；此外一名主管

43、房产方面的人士认为，空港区目前房价有些虚高，他本人并不会考虑购买，他认为在50006000元/平米左右定价比较合适；此外表示对投资客选择此地表示不认同，认为租客不会很多，因为蓝领阶层会有相应档次价位较低的蓝领公寓解决生活问题。客户访谈项目借鉴65远洋新干线借鉴点营销推广产品组合面积配比客户特征客户访谈启动期价格平台目前报价7500元/平米，总价控制确保与区域公寓项目进行竞争住宅市场竞争客户对空港生活配套欠缺、价格偏高区域价值尚需引导自住比例较大，年轻的产业人口主导区域市场起步阶段特征配套设施商业配套、会所、社区服务中心兼备居住氛围营造中通过新生活方式的演绎，充分挖掘项目区位、环境优势由地块价值

44、较低的临街小户型产品启动降低风险，保证回现6+9+11+14层结合，通过内低外高的层次感减小外界对小区内部的影响满足90/70政策，首期均为90平米以下的户型，主推90平米二室户型客户明显针对自住客户项目核心卖点梳理区位+宜居（拔高区域价值，改变客户认知/环境+产品+配套，吸引客户购买）66皇冠国际酒店式公寓报价：10800元/平米主力户型：110-120平米2居，60-70平米1居客户特征：来 源：企业客户，空客和空港中大型企业有意向，有部分来自市区的投资客户年 龄：25-40岁支付能力：自住客户以公基金为主、按揭，企业会一次性支付置业目的：自住,企业员工宿舍、投资置业逻辑：地段、产品（户型

45、）、物业管理空港国际贸易中心报价：8500元/平米主力户型： 70-160平米客户特征：来 源：中小企业客户，与空港内企业机构等有一定联系，少量投资客行 业：（空港相关，空客相关，贸易，物流规 模：中、小型企业置业目的：办公置业逻辑：地段，总价需求面积：23间（200-400平米）区域客户扫描67远洋新干线（独栋办公）报价：16000元/平米主力户型：300-400平米 地上三层客户特征：来 源：企业客户行 业：贸易、物流，进出口、医药、纺织企业规模：中型企业置业目的：办公置业逻辑：地段、环境、品牌、产品需求面积：400平米左右远洋新干线（住宅）报价：7500元/平米主力户型：65平米1居，7

46、0-90两居，130平米3居客户特征：来 源：空港内员工，企业购置员工房，投资客年 龄：25-50岁支付能力：自住客户以公基金为主、按揭，投资客、企业会一次性支付置业目的：自住，员工宿舍，投资置业逻辑：地段，环境，品牌，产品区域客户扫描68空港国际中心(办公)报价：7800元/平米主力户型：50-70平米，少量110平米客户特征(未对外销售，内部认购也没有开始）来 源：企业客户、投资客户，目前蓄客未明确引导办公/居住行 业：企业规模：小型置业目的：办公置业逻辑：地段、产品需求面积：空港国际中心(公寓)报价：7800元/平米主力户型：50-70平米，少量110平米客户特征：来 源：产业性客户,空

47、港工作员工，投资客年 龄: 25-40支付能力：自住客户以公基金为主、按揭、基本无一次性付清，支付能力有限;投资客一次性付清置业目的：自住,投资置业逻辑：地段、产品（户型）区域客户扫描69金融中心报价：8000元/平米主力户型：前排写字楼 600-900平米，后排写字楼300-800平米客户特征：来 源：企业客户、世界500强、国际国内大型 公司行 业：外贸、物流、IT、金融规 模：大型企业置业目的：办公置业逻辑：地段，定位(高端)，体量(大)，产品(户型)面积需求：各面积区间均匀分布，有少部分要求小面积的客户区域客户扫描蓄客情况70居住属性的公寓和住宅目前受到空港客户关注，主要用于自住，有企

48、业团购意向。也有部分投资客，销售人员针对投资客的说辞准备得比较充分。投资属性的公寓和住宅有空港企业客户关注，团购用于企业员工的居住，部分来自市区的投资客开始关注空港市场。办公类产品目前咨询的中小企业较多，需求面积较小，约100-300平米，用于自己办公；投资客较少。自用客户关注投资客户关注公寓企业客户个人客户办公产品公寓住宅写字楼 投资客户对于各种类型的产品都有所关注住宅公寓住宅区域客户总结71客户定位地缘性客户为主空港物流加工区及华明产业园的产业人口 单身贵族/情侣 企业客户郊区化客户看好项目自身具备优良的自然环境资源，且未来发展潜力巨大的主动郊区化人群 由于城市中心房价高而又渴望生活品质的被动郊区化人群核心客户重要