房地产评估报告-潘家园

1、资产评估报告书委托方：XXXXX估价方：北京联合大学商务学院估价人员：估价作业日期：2012年10月20日至11月27日目录 TOC o 1-5 h z I、评估报告书摘要1U、资产评估报告书正文 HYPERLINK l bookmark23 o Current Document 一委托方与资产占有方简介2 HYPERLINK l bookmark27 o Current Document 评估目的 2 HYPERLINK l bookmark31 o Current Document 评估范围和对象 2评估基准日 3 HYPERLINK l bookmark39 o Current Docu

2、ment 评估原则 3 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 评估依据 4 HYPERLINK l bookmark53 o Current Document 评估方法 4 HYPERLINK l bookmark57 o Current Document 评估过程 4（一）接受委托阶段 4（二）资产清查阶段 4（三）评定估算阶段 41.待估物 42选取比较对象 43因素修正 54.采用算术平均法求待估物的评估值 6（四）评估汇总阶段 6（五）提交报告阶段 7 HYPERLINK l bookmark77 o Current Document 评估

3、结论 7 HYPERLINK l bookmark81 o Current Document 十.特别事项说明 7 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 十一.评估才艮告法律效率、使用范围和有效期 8 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 十二.评估才艮告提出日期 8评估报告书摘要根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评 估方法，对潘家园小区房产进行了资产评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估 的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在 2012年10月2

4、0日所表现的市场价值作出了公允 反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：评估范围根据现行市价法包括：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建 成年月、成交价格和交易时间等因素。评估对象是潘家园小区简装修房屋，套型为二室一厅一卫，建筑面积67平方米，客厅、主卧、次卧和阳台面朝南面，另有厨房和卫生间朝北，布局合理。评估人员根据委估标的物的评估目的，遵循房地产估价原则和程序，采用科学的评估方法， 结合评估人员的估价经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测算，判定上述分析计算过程客观合理，最终确定评估对象在评估基准日2012年10月20日的市场价值单价为29543元/ m2,总

5、价为1772,580元，大写：壹佰柒拾柒万贰仟伍佰捌拾元整。本报告评估结论有效期限为半年，从2012年10月20日至2013年3月20日，超过半年， 需重新进行资产评估。潘家园小区资产评估报告书京X房估字2011第XX号委托方与资产占有方简介委托方：北京联合大学商务学院教务处资产占有方：评估目的本次是为满足委托方的需求，机器所对应的经济行为类型而进行评估的。评估范围和对象潘家园小区位于北京市朝阳区潘家园街道，是一个成熟社区，环境优雅，美观大方，生态 良好，邻里和睦。物业管理完善，贴心人性化，居住人群文化素质层次高，稳定，地理环境优 越，交通便利，周边配套设施完善，各种档次的饭店、酒楼、娱乐城、

6、文化活动馆等休闲场所 应有尽有，满足生活所需。评估范围根据现行市价法包括：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。评估对象是潘家园小区25号楼简装修房，套型为二室一厅一卫，建筑面积 60平方米， 客厅、主卧、次卧和阳台面朝南面，另有厨房和卫生间朝北，布局合理。评估基准日.本资产评估基准日是2012年10月20日。本次评估一切数量确认和取价标准均为评估基准日有效的价格标准。本报告评估结果是对评估基准日资产价值的客观公允反映。评估原则根据国家资产评估的有关法规，评估中遵循如下原则：1、遵循独立性、客观性、科学性、专业性的工作原则，及供求、预期、贡献、替代

7、的技术原贝U,严格按照国家法律和法规进行评估操作，确保资产评估工作不受外界干扰和评估业务 当事人的影响。2、依据规定的评估程序及其匹配方法科学地进行资产评定和估算。3、房地产评估须遵循的合法原则、地域原则、最佳使用原则和不完全替代原则。评估依据委托方提供的情况说明。.市场调查获得的数据和资料。.房地产现行市价法评估的程序和实施办法。评估方法评估对象位于潘家园小区，北京地区同类楼盘有多处，交易案例众多，市场资料丰富，适宜于现行市价法进行评价，即将评价对象与在评估基准日近期发生交易的类似房地产进行比 较，并对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理的价格。市 场比较法的原理

8、可表示为：房地产评估价值=参照物修正价格乂各差异因素调整系数。评估过程本次资产评估工作于2012年10月20日开始，2012年11月27日出具正式报告。整个评估工作分五个阶段进行：（一）接受委托阶段本阶段的主要工作是：经评估人员与委托方洽谈后，接受委托方资产评估项目委托，在充分沟通的前提下确定评估目的、评估范围及对象、选定评估基准日，评估机构据以制订资产评估工作计划。（二）资产清查阶段评估人员根据资产评估的有关原则和规定，指导资产占有方清查资产、收集资料，然后对评估范围内的资产进行查勘和产权界定，对收集的资料进行验证。（三）评定估算阶段1、待估物位于朝阳区潘家园街道2、选取比较对象根据估价对象

9、所在区位、用途、评估目的、评估基准日等因素，从所搜集的众多交易案例中选择了与评估对象更为相似或接近的三个比较对象。A:潘家园东里B:华威西里C:农光南路其估价对象及比较对象基本情况如下表交易实例ABC待估对象坐落潘家园东里华威西里农光南路潘家园25号楼804建成年代2002年2月2001年12月1997年12月1995年2月使用性质住房住房住房住房装修简装修简装修简装修简装修楼层9楼15楼1楼8楼交易价格19131元/就20903元/血22095元/血交易日期2010年3月2010年2月2010年5月1995年11月3、因素修正交易情况修正：评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊

10、情况，均作为正常交易看待， 故无需修正。交易时间修正：根据调查，从2012年10月以来，北京市住房交易价格平均每月上涨2.38%，则：交易实例A的交易时间修正系数二(100+5*2.38)/100=1.1190交易实例B的交易时间修正系数二(100+4*2.38)/100=1.0952交易实例C的交易时间修正系数二(100+7*2.38)/100=1.1666区域因素修正区域因素ABC自然条件相同相同相同社会环境相同相同稍差街道条件相同稍好稍好繁华程度稍好稍好稍好交通便捷度稍好稍好相同规划限制稍好相同稍好交通管制相同相同稍好离公交站点距离稍好稍好稍差交通流量相同相同相同周围环境稍好相同稍好上图

11、中的比较是以待估对象的区域因素为标准，即待估区域因素分值为100 ,则：交易实例A的区域因素96,交易实例B的区域因素94，交易实例C的区域因素91。交易实例A的区域因素修正系数二100/96=1.042交易实例C的区域因素修正系数二100/94=1.064交易实例C的区域因素修正系数二100/91=1.099个别因素修正据调查，此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 45之间时，容积率每增加0.1，单位地价比容积率为4时的单位地价增加5%.交易实例A的个别因素修正系数：(1+5%*10 ) / (1+5%*1.6 ) =1.389交易实例B的个别因素修正系数：(1+5%*10 ) / (1

12、+5%*5.0 ) =1.200交易实例C的个别因素修正系数：(1+5%*10 ) / (1+5%*9.9 ) =1.003计算比较准确的价格A= 19131x1.1190 x1.042x1.389=30985 元/廿B= 20903x1.0952x1.064x1.200=29230 元/廿C= 22095x1.1666x1.099x1.003=28414 元/廿采用算术平均数法求得评估结果：待评估房价：(30985+29230+28414 ) /3=29543 元/廿评估汇总阶段1、根据评估人员对各类资产的初步评估结果，进行评估结果汇总、评估结论分析工作；2、根据评估工作情况，撰写全套资产评

13、估报告书。提交报告阶段向委托方提交潘家园25号楼资产评估报告书。评估结论评估人员根据委估标的物的评估目的，遵循房地产估价原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的估价经验，判定上述分析计算过程客观合理，最终确定评估对象在评估基准日2012年10月20日的市场价值单价为29543元/ m2,总价为1772,580元，大写：壹佰柒拾柒万 贰仟伍佰捌拾元整。十.特别事项说明1、 本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所 列明的目的而提出的公允估价意见。2、本报告结果是对2012年10月20日这一评估基准日资产价值的客观公允反映，本事务所 对评估基准日以后的该部分资产价值发生的重大变化不承担任何责任。十一.评估报告法律效率、使用范围和有效期1、 评估报告成立的前提条