AC0442-税法-房产税

1、房产税房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的作用1.筹集地方财政收入2.有利于加强房产管理纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；2.产权出典的由承典人缴纳；3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；5.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人代为缴纳房产税 (按照房产余值) 。6.2009年1月1日，涉外企业、单位和个人也纳入

2、了房产税的征收管理范围。【例题多选题】以下关于房产税纳税人的表述中，正确的有（ ）。A.外籍个人不缴纳房产税B.房屋产权出典的，承典人为纳税人C.房屋产权属于集体所有的，集体单位为纳税人 D.房屋产权未确定及租典纠纷未解决的，代管人或使用人为纳税人【答案】 BCD（二）征税范围1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。【提示】要注意房产不等于建筑物。2.征税范围城市、县城、建制镇、工矿区。【例题单选题】以下关于房产税纳税人和征税范围的说法正确的是（ ）。A.房产税的征税对象是房屋和建筑物B.产权

3、属于国家所有的,免纳房产税C.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人代为缴纳房产税 D.农村的农民出租房屋也应缴纳房产税【答案】C税率、计税依据与应纳税额的计算房产税采用比例税率,从价计征与从租计征。 计税方法计税依据税率计税公式从价按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定年税率1.2%应纳税额=应税房产原值（1扣除比例）1.2%（这样计算出的是年税额）从租租金收入（包括实物收入和货币收入）以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定12%应纳税额=租金收入1

4、2%或4%个人按市场价格出租的居民用房4%【特殊规定】1.对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。【例题单选题】某公司2019年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的

5、房产税为( )。（2019年）A.21.2万元 B.27.6万元 C.29.7万元 D.44.4万元【答案】B【解析】用房产投资联营取得固定收入的，按租金收入计交房产税，则该企业应纳房产税为未联营期间按计税余值计算房产税与参与对外联营取得固定收入比照租金收入计交房产税的两项之和：3000（1-30%）1.2%4/12+16012%=8.4+19.2=27.6(万元)。【特殊规定】2.对融资租赁房屋的规定对融资租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。3.关于附属设备和配套设施的计税规定一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计

6、要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。【例题单选题】某上市公司2019年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2019年底改建完毕并对外

7、营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2019年该会所应缴纳房产税（ ）。A.42万元 B.48.72万元 C.50.4万元 D.54.6万元【答案】B【解析】应缴纳房产税= 5000+500+(500-200) (1-30%)1.2%=48.72(万元)。【特殊规定】4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。5.对按照房产原值计税的房产，无论

8、会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。【例题】某企业购建一个新办公楼,办公楼建筑面积4000平方米,占地10000平方米，会计固定资产账面记录房产金额900万元，在无形资产账面记载了购买该幢楼所占场地的土地使用权金额1200万元，当地的房产税原值减除比例30%【答案】则该企业计入房产原值的土地金额=120040002/10000=960(万元)。每年应纳房产税=(900+960) )(1-30%)1.2%=15.62(万元)。【特殊规定】6.对出租房产

9、，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。注意：“免收租金期间”与“无租使用房产”不是同一个政策。7.减按4%税率从租计税的房产是居民住房。税收优惠（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位(全额或差额预算管理的事业单位)，本身业务范围内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部

10、、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。（五）央行（含外管局）所属分支机构自用的房产。【例题1单选题】某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2019年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2019年4月底B栋房产租赁到期。自2019年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（ ）万元。（201

11、9年） A.15.04 B.16.32 C.18.24 D.22.72 【答案】A【解析】该企业当年应缴纳房产税=10万4个月12%+1200万（1-20%）1.2%4/12+1000万（1-20%）1.2%8/12=4.8+3.84+6.4=15.04（万元）。【例题2单选题】某企业2019年房产原值共计9000万元，其中该企业所属的幼儿园和子弟学校用房原值分别为300万元、800万元，当地政府确定计算房产税余值的扣税比例为25%，该企业2019年应缴纳的房产税（ ）万元。（2009年原制度）A.71.1 B.73.8 C.78.3 D.81 【答案】A【解析】该企业2019年应缴纳的房产税

12、=（9000-300-800）（1-25%）1.2%=71.1（万元）。车辆购置税直接税“费改税”一、纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人境内购置应税车辆的（各类性质的）单位和个人。车辆购置税的应税行为包括：购买使用行为；进口使用行为；受赠使用行为；自产自用行为；获奖使用行为；以及以拍卖、抵债、走私、罚没等方式取得并使用的行为。【提示】车辆购置税的应税行为是从各种渠道取得并使用应税车辆的行为。【例题1多选题】根据车辆购置税暂行条例规定，下列行为属于车辆购置税应税行为的有（ ）。A.应税车辆的购买使用行为B.应税车辆的销售行为C.自产自用应税车辆的行为D.以获奖方式取得并自用应税车辆的行为【答案

13、】ACD【例题2多选题】下列各项中，属于车辆购置税应税行为的有（ ）。A.受赠使用应税车辆B.进口使用应税车辆C.经销商经销应税车辆D.债务人以应税车辆抵债【答案】AB一、纳税义务人与征税范围（二）征税对象与征税范围以列举的车辆为征税对象，未列举的车辆不纳税。其征税范围包括汽车、摩托车、电车、挂车、农用运输车。车购税的征收范围由国务院决定。【特别归纳】增值税、消费税与车辆购置税应税行为辨析行为增值税消费税车购税自产、进口小汽车（含中轻型商务车）用于销售、捐赠、投资、偿债自产、进口大卡车、大货车用于销售、捐赠、投资、偿债自产、进口小汽车（含中轻型商务车）自用自产、进口卡车、货车、电车、挂车、农用

14、运输车自用购置、受赠、获奖、接受投资小汽车、卡车、货车、电车、挂车、农用运输车等车辆自用二、税率与计税依据我国车辆购置税实行统一比例税率，税率为10%。车辆购置税实行从价定率、价外征收的方法计算应纳税额，应税车辆的价格即计税价格就成为车辆购置税的计税依据。（一）计税依据的基本规定1.购买自用应税车辆计税价格=（含增值税的销售价格+价外费用）（1+增值税税率或征收率）2.进口自用应税车辆计税价格=关税完税价格+关税+消费税3.其他自用应税车辆按购置该型号车辆的价格确认。不能取得购置价格的，则由主管税务机关参照国家税务总局核定的相同类型应税车辆的最低计税价格确定。三、应纳税额的计算（一）购买自用应

15、税车辆应纳税额的计算纳税人购买自用的应税车辆，其计税价格由纳税人支付给销售者的全部价款（不包括增值税税款）和价外费用组成。还要注意购买自用的应税车辆包括购买国产车、购买进口车。不论是购买国产车还是进口车，都需要注意需要并入计税价格的项目。（一）购买自用应税车辆应纳税额的计算并入计税价格的项目不并入计税价格的项目（1）购买者随购买车辆支付的工具件和零部件价款（2）支付的车辆装饰费（3）销售单位开展优质销售活动所开票收取的有关费用（4）凡使用代收单位（受托方）票据收取的款项，应视作代收单位价外收费，应并入计税价格中一并征税（1）支付的控购费（2）销售单位开给购买者的各种发票金额中包含的增值税税款（

16、3）凡使用委托方票据收取，受托方只履行代收义务和收取代收手续费的款项（应按其他税收政策规定征税）【例题单选题】2019年3月，李某从某销售公司（增值税一般纳税人）购买轿车一辆供自己使用，支付含增值税的价款221000元，另支付购置工具件和零配件价款1000元，车辆装饰费4000元，销售公司代收保险费等8000元，支付的各项价款均由销售公司开具统一发票。则李某应纳车辆购置税税额（ ）元。A.20000 B.18694 C.22100 D.19083 【答案】A【解析】李某应纳车辆购置税=（221000+1000+4000+8000）（1+17%）10%=20000（元）。（二）进口自用应税车辆应

17、纳税额的计算【特别提示】这里所谓进口自用车辆，指的是纳税人报关进口车辆并自用。纳税人进口自用的应税车辆以组成计税价格为计税依据。计税价格的计算公式为：计税价格=关税完税价格+关税+消费税进口自用应税车辆计征车辆购置税的计税依据，与进口环节计算增值税的计税依据一致。也可以用以下公式计算：计税价格=（关税完税价格+关税）（1-消费税税率）如果进口车辆是不属于消费税征税范围的大卡车、大客车，则组成计税价格公式简化为：计税价格=关税完税价格+关税【例题单选题】某汽车贸易公司2019年6月进口11辆小轿车，海关审定的关税完税价格为25万元/辆，当月销售8辆，取得含税销售额240万元；2辆企业自用；1辆用

18、于抵偿债务，合同约定的含税价格为30万元。该公司应纳车辆购置税（ ）万元。（小轿车关税税率28%，消费税税率为9%）A.7.03 B.5.00 C.7.50 D.10.55【答案】A【解析】该汽车贸易公司应缴纳车辆购置税=2（25+2528%）（1-9%）10%=7.03（万元）。（三）其他自用应税车辆应纳税额的计算纳税人自产自用、受赠使用、获奖使用和以其他方式取得并自用应税车辆的，凡不能取得该型车辆的购置价格，或者低于最低计税价格的，以国家税务总局核定的最低计税价格为计税依据计算征收车辆购置税。【例题单选题】某汽车制造厂将排量为2.0的自产A型汽车4辆转作固定资产，3辆对外抵偿债务，3辆奖励

19、给企业优秀员工。A型汽车不含税售价为190000元，国家税务总局核定的最低计税价格为160000元。另外，一辆已缴纳车辆购置税的汽车，因交通事故更换底盘、车架、发动机，国家税务总局核定的同型号新车最低计税价格为260000元。该汽车制造厂应纳车辆购置税（ ）元。A.76000 B.94200 C.102000 D.208200【答案】B【解析】应纳车辆购置税=190000410%26000070%10%=94200（元）。城市维护建设税及教育费附加地方税务机关管理专款专用城建税城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。与其他税种相比较，城市维护建设税具

20、有以下特点：（一）税款专款专用（二）属于一种附加税（三）根据城镇规模设计不同的比例税率一、纳税义务人城建税的纳税人是负有缴纳增值税、消费税和营业税义务的单位和个人。增值税、消费税、营业税的代扣代缴、代收代缴义务人同时也是城建税的代扣代缴义务人。城建税没有覆盖到的特殊环节-各类纳税人的进口环节不缴纳城建税。2019年12月1日起，外商投资企业和外国企业及外籍个人开始征收城市维护建设税。即：对外商投资企业和外国企业及外籍个人2019年12月1日(含)之后发生纳税义务的增值税、消费税、营业税征收城建税和教育费附加；对外资企业2019年12月1日之前发生纳税义务的“三税”，不征收城建税和教育费附加。二

21、、税率（一）城市维护建设税税率的基本规定城市维护建设税采用地区差别比例税率，具体规定是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为5%；纳税人所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。（二）城市维护建设税税率的特殊规定代征代扣城建税缴纳“三税”所在地的规定税率（代征代扣方所在地适用税率）流动经营无固定纳税地点缴纳“三税”所在地的规定税率【例题单选题】甲生产企业地处市区，2019年5月缴纳增值税28万元，当月委托位于县城的乙企业加工应税消费品，乙企业代收代缴消费税15万元。甲企业应缴纳（含被代收）的城市维护建设税（ ）万元。A.1.96 B.0.75 C.2

22、.71 D.1.31【答案】C【解析】287%+155%=2.71（万元）。三、计税依据城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额，包括被查补的上述三项税额，但不包括加收的滞纳金和罚款等非税款项。计税依据的特殊规定：免抵的增值税【归纳】城建税进口不征、出口不退、出口免抵要交【例题1单选题】位于市区的某企业2009年3月份共缴纳增值税、消费税和关税562万元，其中关税102万元、进口环节缴纳的增值税和消费税260万元。该企业3月份应缴纳的城市维护建设税为（ ）。（2009年）A.14万元 B.18.2万元 C.32.2万元 D.39.34万元【答案】A【解析】该企业应缴

23、纳的城建税=（562-102-260）7%=14（万元）。【例题2多选题】下列各项中，符合城市维护建设税征收管理规定的有（ ）。（2019年）A.海关对进口产品代征增值税时，应同时代征城市维护建设税B.对增值税实行先征后返的，应同时返还附征的城市维护建设税C.对出口产品退还增值税的，不退还已经缴纳的城市维护建设税D.纳税人延迟缴纳增值税而加收的滞纳金，不作为城市维护建设税的计税依据【答案】CD教育费附加教育费附加和地方教育附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，就其实际缴纳的税额为计税依据征收的一种附加费。印花税印花税是以经济活动和经济交往中,书立、领受应税凭证的行为为征税对象征收的一

24、种税。一、纳税义务人分为：立合同人、立据人、立账簿人、领受人和使用人、电子凭证签订人共六种。纳税人具体情况注意问题立合同人指各类合同的当事人，即对凭证有直接权利义务关系的单位和个人，但不包括合同的担保人、证人、鉴定人当事人的代理人有代理纳税的义务凡由两方或两方以上当事人共同书立的应税凭证，其当事人各方都是印花税的纳税人，应各就其所持凭证的计税金额履行纳税义务立据人订立产权转移书据的单位和个人立账簿人设立并使用营业账簿的单位和个人领受人领取或接受并持有权利、许可证照的单位和个人使用人在国外书立、领受，但在国内使用应税凭证的单位和个人电子凭证签订人纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收二、税

25、目与税率（一）税目印花税共13个税目，包括十类经济合同；产权转移书据；营业账簿；权利、许可证照。这里所说的合同不仅指具有正规格式的合同，也包括具有合同性质的单据、凭证。【提示】注意不同合同、凭证的项目范围的差异：（1）出版单位与发行单位之间订立的书刊、音像制品的应税凭证如订购单、订数单等属于购销合同。（2）购销合同包括发电厂与电网之间、电网与电网之间（国家电网公司系统、南方电网公司系统内部各级电网互供电量除外）签订的购售电合同。但是，电网与用户之间签订的供用电合同不属于印花税列举征税的凭证，不征收印花税。（3）加工承揽合同包括加工、定做、修缮、修理、广告、测绘、测试等合同。不同合同、凭证的项目

26、范围的差异（4）融资租赁合同属于借款合同，不属于财产租赁合同。（5）一般的法律、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询，不贴印花。（6）财产所有权、版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同、个人无偿赠与不动产登记表都按照产权转移书据征收印花税。（7）营业帐簿分为记载资金的帐簿和其他账簿。（8）权利、许可证照仅包括“四证一照”：政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。【例题1多选题】下列合同中，属于印花税征税范围的有（ ）（2019年）A.融资租赁合同B.家庭财产两全保险合同C.电网与用户之间签订的供电合同D.

27、发电厂与电网之间签订的购售电合同【答案】ABD【例题2多选题】下列各项中，应按“产权转移书据”税目征收印花税的有（ ）。（2019年）A.商品房销售合同B.土地使用权转让合同C.专利申请权转让合同D.个人无偿赠与不动产登记表【答案】ABD（二）税率印花税税率最高税率是最低税率的20倍。税率档次应用税目或项目比例税率万分之零点五借款合同万分之三购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同万分之五加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转移书据、营业账簿中记载资金的账簿千分之一财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同、股权转让书据5元定额税率权利、许可证照和营业账簿中的其他账簿三、应纳税

28、额计算一般规定合同或凭证计税依据税率购销合同购销金额万分之三加工承揽合同（重要）受托方提供原材料的加工、定做合同，材料和加工费分别按照购销合同和加工承揽合同贴花委托方提供原料或主要材料的加工合同，按照合同中规定的受托方的加工费收入和提供的辅助材料金额之和，按加工承揽合同贴花万分之五建设工程勘察设计合同收取的费用万分之五建筑安装工程承包合同承包金额万分之三财产租赁合同租赁金额，如果经计算，税额不足1元的，按1元贴花千分之一货物运输合同（重要）运输费用，但不包括所运货物的金额以及装卸费用和保险费用等万分之五借款合同借款金额，有具体规定万分之零点五财产保险合同保险费收入千分之一技术合同合同所载金额，不包括研究开发经费万分之三产权转移书据所载金额万分之五营业账簿记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项合计金额