商业设施规划前期研究初探_secret

1、商业设施规划前期研究初探绪 言由于商业设施规划研究在我国起步较晚，研究成果较少发表，本文试图对影响商业规划的要素进行简述。商业设施的规划是以一定的服务人口所产生的消费或商业实现销售而进行的，如果商业规划不能同时满足消费和商业两个方面的需求，那么，这个商业设施就的规划、开发的必要性；和可行性会缺少依据和理由，由此我们得到一个初步的判断：消费或采购的数量、类型、性质是我们制订商业设施规划的基础。从服务客体来看：商业设施有两种基本类型：一种是满足终端消费的属于服务类型的零售商业设施，商业形式为百货大楼、大型超市，直到一般沿街的便利店所用的零售、服务、餐饮类的商业物业，后者的商业形式多为批发、贸易市场

2、、商品物流基地等，另外一种是属于流通中间的贸易类的商业设施。从商业设施规划的性质来看：也存在两种不同性质的规划：一种是适合性规划，它是规划对消费商业的需求而作出的一种切合消费实际的预判和规定：另一种是一种引导性规划，它立足于行业的发展规划，给予商业发展、消费引导的构思足够的空间。从商业规划的类型来看：一种是鼓励性的规划，如义乌城市规划对商业发展提供较大物理形态的空间，另一种是限制性的规划，日本订制“大店法”、法国率订制“皮耶罗法”，对商业设施的开发大型商业的门店布置进行控制以保护局部区域内的商业生态和谐和中小经营者的利益。本文试图对城市商业设施规划的前期研究。 一、消费研究研究商业设施的规划，

3、必须研究其服务的对象购卖力，任何一个商业设施发展规划的编制或研究，总是以一定数量、范围内的人口消费的主体作为研究的基础，没有这个基础，其研究的成果或形成的规划将是无法实施的，认识这种人口的数量、消费倾向和消费 数量以及所产生的价值量是有一个科学的认识方法，同时它又和商业设施的使用者的商业影响和消费的需求有关。消费能力的研究有以下几个方面的内容： 1、所在区域内的人口收入 消费能力和收入有关，收入主要和区域经济和产业发展有关。 包括产业的科技含量、盈利能力、职薪水平，一般的规律是产业的科技含量高、技术构成高、工艺复杂、导入就业人口的文化素质高，而职薪水平、消费能力也就相对强一些。 2、所在区域、

4、人口构成 收入高低、消费能力的强弱还和区域人口的年龄、性别、家庭瞻供比构成有关。一般规划是老年化程度高的区域、男女比例中女性比例高的、家庭瞻供化的区域消费能力弱一些。 3、消费倾向消费倾向的研究主要是研究区域人口的消费传统、文化传承等一系列影响消费倾向的因素，如广州人口的外出就餐的消费支出很高，在收入逐年增长的背景下，恩格尔系数仍在40以上，长沙也是如此这种消费倾向决定了在这个城市进行商业设施规划时，必须较多地考虑餐饮方面的消费和商业的需求。总的来说：消费的研究主要是为商业设施类型、规划的方向、特点等方面提供依据。其次区域人口的消费能力的强弱还影响到商业设施的规模的控制。 二、商圈研究 商圈一

5、词是商业的专业术语，通常情况下，有三种不同内涵的表述。 1) 一定范围的商业环境：如“徐家汇商圈”，它是指一个特定的、区域性商业生态环境，构成“商圈”的要素有：商场、商品、消费者以及这个环境的物理空间，如覆盖面积、商业建筑、重要商业因素一一交通。以及区域商业知名度、商业政策等等，一切有关于这个区域的各种商业因素的总和。 2) 在一定范围内：诸多商业设施及商业汇集某一区域，形成有区域特色、商业特色的商业关系，这时表述的“徐家汇商圈”，不再那个商业环境的总和，而是专门指向徐家汇那些知名的商场及周边的商铺。这是第二种表述。3) 某一个商场外围的市场空间，这是商场对自身商业影响力评价时用的一个术语，他

6、的表述完全不同于上述两种“商圈”的表述方法，它以自身为原点，以放射性的商业影响力为半径，形成一个封闭型的、理论上是园型的商业影响范围，这个范围也被称之为商圈的单个的商场在进行“商圈”研究，往往会专门研究这个人力设定的“商圈”内的人口相关的消费支出数量，现时消费方向，与本商场相关商业信息、商品需求、竞争商场的状况以及可达性的研究等等。在商业设施规划中，“商圈”一词是第一种表述的方法。主要研究影响商业设施规划中的商场规模、类型的设置。在一个商圈内(商业设施服务的范围之内)，人口的数量是基础数据，根据这个区域消费支出的细化分析，得出商业具体的配置的要求，这些具体配置商业面积的数量，就是这个商圈内商业

7、设施的需求总量，根据国内外商业设施配置的现状，规律是在0815人均平方米，变化规律往往是经济发达的区域配置的面积大一些，而经济发展水平低的区域配置得略为低一些。这是经济发达的区域社会化服务的水平高，而经济发展水平低的地区在生活需求方面自我服务的成份比较高的原因造成。在商业设施的具体功能规划时，应当注意到区域外部和区域内部各种商业设施之间的关系处理，具体方法有“和谐法”和“竞争法”。一种是“和谐法”，“和谐法”是严格按照消费需求，去安排各种类型的商场，以满足区域人口各方面消费需求并顾及到及各种消费商业之间的链动关系。另外一个是竞争法、竞争是商业水平提高的动力，在商业设施规划，适当考虑到业态的交叉

8、和部分重复，有利于商场之间的适度竞争，这种竞争是商业提高服务水平的动力：而竞争又是商业繁荣的动力。总之，商圈范围的商业规划并不是主观的设置，而是区域内人口、城市状态、交通状况、商业相互影响的结果，我们对商圈进行研究，可以为规划中商业设施的规模和功能设置提供依据。三、对商业适合性研究商业设施是商业活动的物化交易平台，其规划的结果必须具有商业的适合性，否则，商业设施规划的存在质量问题，甚至不能为有用商业设施。商业设施规划是城市基本功能规划的有机组成部分，除了满足消费需求和商业发展之外，还发挥着促进区域经济第三产业增 长、促进消费、体现城市形象等作用，但是它的基本功能是商业销售即“开店”，所以建筑对

9、商业适合性十分重要。(商业)业态决定(建筑)形态，不同的商业形式对建筑有着不同的要求，如百货大楼可以使用多层建筑，但大型超市只能使用低层建筑，而新兴的休闲业态(餐饮、娱乐、健身、文化教育及少量时尚商品组成的)则需要街区形式而非包豪斯式建筑形态等等。在和平时期：商业变化速度很快，按照商业发展趋势，商业对商业设施具有如适度超前的要求广泛适应的要求、融入商业文化的要求。这就对商业设施规划提出了和前瞻性要求。我们注意到随着居住宅间的变化，消费者的购买能力变化，消费传统的演变等等因素，使得商业领域里出现“聚集和扩散”、“工业化和艺术化”、“超大化和细小化”(详见商铺投资)等变化趋势，那么，商业设施的规划

10、要体现这种未来商业发展趋势，以满足未来商业对商业设施的需求。四、交通条件的研究 有什么样的交通形式，就有什么样的商业形态，在农业、手工业经济时期，最大动力是水运，于是产业商业设施临河而建，形成了河埠商业，在法国塞纳河畔有巴黎、在英国泰晤士岸边有伦敦、在中国，隋朝开凿的大运河形成了苏州、扬州的商业繁荣，河埠商业在张择端“清明上河图”中反映得十分充分。上海成为中国最大商业城市也是和交通有关；至于上海城市发展有两句概括性的语言：“以港兴城、以商兴市”，近代科技进步，出现陀罗仪、蒸汽机及现代冶炼术，使得现代造船业和航运业的兴起，从而使国际性贸易展开，人类社会从 内陆经济转变为海洋经济，正是这种转变，使

11、得上海“襟江带海”的地理位置凸现出来，于是商业繁荣地带由内陆转移到沿海地带。由此，可见交通对城市、对商业的重要性。 有什么样消费就有什么样式的商业，由于不同的交通成本、不同的交通形式输送不同质量的购卖力(插入南站表)按交通条件及上海人口消费水平的实际，对商业设施规划进行定位，那么，我们的规划方向应当这样选择：1) 公共汽车、自行车交通形式：一般大众消费，如定位大型超市或社区购物中心等具有价格优势特征的商业形态。 2) 轨道交通：毫无疑问，采用地铁等轨道交通的人口的交通成本高于使用公共汽车、非机动车的人口，那么这部分人口的消费能力也强于使用公共汽车和非机动车的人口，这部分人口仍属于大众消费范围之

12、内，但属于“大众消费”中消费能力强的一部分人口，在上海这部分人口消费的特征是审美能力强于消费能力，于是在上海地铁沿线形成一批专门销售款式时尚，价格低廉的商业设施，如“地铁一号线附近的“迪美”、“华盛街”、“香黛”及知名的襄阳路服饰礼品市场以及地铁二号线附近的“伊美时尚”、“静安小亭”以及中山公园一些时尚的市场等。 有车消费如自备车、出租车的消费属少数人的高档消费的人口，但是数量较少，占城市总人口的10不到。 我们通过“交通形式和消费能力关系“图形还可以看出不同消费人口数量和消费水平之间关系，在有的情况下：会出现消费总量不变，商业形式档次、消费总量相同的情形： 少量人口(有车消费)X高额消费；大

13、量人口(公共交通)X一般消费。 由此得出研究方向：在消费总额相似和接近的情况下，根据不同的交通形式，去规划不同类型、不同档次的商业设施。 五、经济性研究（引用） 1、土地稀缺，商业用地更加珍贵 2、市场化开发和规划 经济性研究主要反映在总体规划和项目规划两个层面上。毫无疑义，在市场化运作的背景下，商业设施的经济性研究变得格外重要。 从区域性的商业设施总体规划来看：有两项关键性的指标直接影响商业设施的使用效率和网点的收益，一项指标是规模；一项是商业设施的类型，规模过大与区域(商圈)内的消费不匹配，会造成土地资源，尤其是珍贵的商业用地使用价值低下，从商业设施的类型来看， 它必须适合区域人口消费的实质需求而非布局上、形态上美观。 从具体的规划来看：关键的经济技术指标主要有两个：一个是商业建筑的密度控制，是直接影响商业设施关键指标，按照商业及商业物业的规律来看：楼层层次低，价值高，可以逆向推理。在实践中，有些区域的规划技术文件，对商业设施用地的建筑密度控制得过低， 只有35，甚至于更低，这种规定指标的设置不仅仅造成商业用地的使用效率不高，而且还造成商业的聚集程度偏低而无法形成商业的聚集效应，从而形成商业项目的经营困难，所以本文提出商业设施应当密度从宽