文化科技产业园企划(1)

1、企划案内部版工业地产招商部上海润广文化科技产业园1第一章 项目总论一、项目概要二、项目区位第二章 项目SWOT分析及市场调查一、项目SWOT分析二、项目市场调查第三章 项目市场分析一、项目行业分析二、项目必要性分析第四章 项目方案一、项目定位二、项目核心竞争力三、项目目标客群四、项目产业定位五、项目整体进度计划表（含定价机制）六、项目运作方案第五章 项目效益分析一、项目收入分析二、其它可行收入三、社会效益第六章 项目主要核心问题一、项目面临的主要困难二、项目急须解决的事项三、招商指标分解四、团队激励机制五、前期推广预算目录2第一章 项目总论3“上海润广文化科技产业园”，由上海车市投资（集团）股

2、份有限公司投资开发，并联合上海文化广播影视集团（SMG）共同确立园区开发定位，园区计划引进文化传媒、电子信息、新能源、新材料、高技术机械制造研发及相关服务业等产业，实行产业链一体化产品打造，以产品功能为基础，全面规划了总部办公、中试研发、标准厂房、仓储物流、产品定制以及生活配套设施，构筑一体化企业上升平台。本项目位于上海奉城工业园内，是经国家发改委核准、上海市人民政府批准设计的市级工业开发区。一、项目概要4上海润广文化产业园效果图5项目位于上海市奉贤区，地块南临团青公路，西临奉村路，北临青工路。园区用地面积为72528.2，总建筑面积72543.35，其中工业配套及生活服务设施5060，容积率

3、：1.0，绿地率20%。由33栋2-4层的独立楼宇组成，周边交通便捷，位于南上海核心区域，毗邻S2、G1501（上海绕城高速）、林海公路等快速交通干道连接浦东机场、洋山深水港、上海市中心区域和周边省份。二、项目区位6上海润广文化产业园平面图7第三章 项目SWOT分析及市场调查8优势(S)地区工业氛围浓厚，人力资源较多，2012年，奉贤区常住人口达113万人，青村镇常住人口达11万人。项目楼宇外观时尚现代，硬件条件相对理想，能提升企业形象。供水：两座自来水厂供水，供水能力30万吨/日。 供电：区内拥有亚洲最大的50万伏变电站，另有3.5万伏变电站19座。工业区已经使用更为高效的天然气：通讯：主线

4、普及率达38%。可申请ISDN、ADSL、FTTB等通讯系统。2、劣势（W）1）周边环境尚在改善中，所属青村镇多为自建厂房，缺少标准化产业园区，整体产业氛围不明显。2）青村镇范围内产业配别技术含量较低，多为劳动密集型企业为主，包括重机械制造，服装加工，塑料设备等方面。产业氛围科技含量不高，比较难吸引高科技含量的名牌企业。3）我园区企业服务体系还不齐全，缺少整体运作能力，运营管理体系还不系统，管理不够标准化，流程化。4）以前集团公司从未整体运营过产业园类型的项目，缺少相关的人员储备和操作经验。3、机会(O)1）周边5KM无新的同类型标准化产业园区项目运营，对项目的后期销售没有大的影响。具有一定的

5、开发潜力2）目前，奉贤区政府将该地区作为新能源设备、物流装备制造业的产业导向，预计在未来的几年内，可逐渐形成新的产业导向。3）公路环境有优势，离洋山港较近，S4、G1501、A30、林海公路环绕四周，园区运输承接能力较强。4）园区与上海文广传媒合作，可借助SMG的品牌资源和客户关系，在前期起到一个品牌形象植入，并有希望引入相关文化传媒产业的公司入驻。4、不利因素（T）1) 地理位置有一定局限性，公共交通环境不理想，必须解决园区到轨交的短驳需求，才有可能做办公用途。2）实际落地的相关政策还不明确，有待确定。缺少政府政策性的授牌或认证，需要尽快争取。3）项目为在建项目，客户缺少直观认识，预计招商周

6、期较长。4）园区周边相关商业配套欠缺，办公服务环境不理想。一、项目SWOT分析9二、项目市场调查A、上海工业地产调查10B、同类型园区市场调查11租金报价1.2元/日0.90元/日只售不租0.60元/日1.80-2.40元/日1.20元/日售价8500元/7500元/5050元/4000元/12000元/只租不卖竣工日期2011年2012年2012年开工2013年2010年2000年出租率30%40%5%20%80%90%交房标准及时间内部基本装修，顶地、中央空调、电梯1部/现房内部基本装修，顶地、空调、电梯1部/现房厂房18M跨度中间无柱设计,独栋独院超大门前空间,3+2布局，工厂和办公有相

7、对独立卫生设施、电梯间及楼梯独栋独院超大门前空间,工厂和办公有相对独立卫生设施、电梯间及楼梯由1栋10层办公楼与8栋2-4层企业研发中心组成。均至少配1货1客梯。分体式空调，标准装修，25小时巡逻系统、应急电源,照明和扩音系统3万平方米的纯商务办公楼和0.9万平方米的酒店式星级服务商务会所，办公、服务、休闲”全装修,带家具推广方式官方网站分类广告网站推广政府渠道实体广告官方网站政府渠道实体广告官方网站分类广告网站推广实体广告官方网站分类广告网站推广实体广告官方网站政府渠道实体广告官方网站实体广告公路交通距离虹桥机场43KM；距离浦东机场62KM；距离临港经济开发区46KM；距离8号线航天博物馆

8、站25KM距离虹桥机场25KM；距离浦东机场18KM；距离临港经济开发区35KM；距离16号线新场站（在建)2KM距离虹桥机场35KM；距离浦东机场55KM；距离临港经济开发区52KM；距离轻轨5号线(规划)奉浦站(张翁庙)1KM浦东国际机场35KM，虹桥国际机场52KM;距离临港经济开发区60KM；距离轻轨5号线(规划)海湾站1.8KM距浦东国际机场车行20公里，距虹桥国际机场车行22公里距浦东国际机场车行20公里，距虹桥国际机场车行60公里交通环境5号线延伸段、轨道8号线延伸段；奉浦大桥、闵浦二桥、杭州湾大桥；S32、S4、G1501、S20（林海公路、浦星公路、大叶公路）经由外环线、沪南

9、路、申江路、沪芦高速，机场高速等周边道路.紧邻S4、G1501、沪杭公路、南亭公路紧邻S4、G1501、浦星公路S20、沪南公路、A3、沈嘉湖公路紧邻S4、G1501、大叶公路12C、服务型园区市场调查序号YQ001YQ002YQ003YQ004YQ005YQ006YQ007园区名称张江新能源孵化器浦江低碳科技孵化器漕河泾科创中心漕河泾创新创业园上海紫竹高新技术产业园区国家863软件专业孵化器上海国际医学园区园区地址浦东新区达尔文路88号闵行区联航路1188号徐汇区桂平路410号闵行区浦江新骏环路189号闵行区东川路555号2号楼闵行区浦江镇联航路1588号浦东新区周祝公路337号租金标准4.

10、5元/日2.5元/日3.4元/日1.6元/日2元/日1.8元/日1.8元/日竣工日期2003年2010年2002年2004年2002年2003年2008年出租率90%90%85%80%90%82%60%房租补贴以研发费用申报代替，每家入孵企业每年可申报5-30万元的研发费用，一年一报，连续三年补贴50%，半年一报，连续三年，每家企业最多只能申报200。补贴30%，一年一报，连续三年，每家企业最多只能申报200。补贴50%，半年一报，连续三年，每家企业最多只能申报200。补贴50%，半年一报，连续三年，每家企业最多只能申报200。补贴50%，半年一报，连续三年，每家企业最多只能申报200。以研发

11、费用申报代替，每家入孵企业每年可申报5-30万元的研发费用，一年一报，连续三年创业苗圃可申请市级，给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较低，30%）区级给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较高，90%），也可同时申报市级，开办费5万可申请市级，给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较低，30%）区给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较高，90%），也可同时申报市级，开办费5万元， 区给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较高，90%），也可同时申报市级，开办费5万元区给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较高，90%），也可同时申报市级，开办费5万元可申请市级，给予创业项目5万元的开办费

12、补贴（成功率较低，30%）开办注册开办注册一条龙服务，政府费用实报实销，收取1000元服务费/家开办注册一条龙服务，政府费用实报实销，收取1000元服务费/家开办注册一条龙服务，政府费用实报实销，收取1500元服务费/家开办注册一条龙服务，政府费用实报实销，收取1500元服务费/家开办注册一条龙服务，按企业实际情况收取服务费开办注册一条龙服务，按企业实际情况收取服务费开办注册一条龙服务，政府费用实报实销，服务费免收13税收政策张江部分返50%，按营业税计算，实际奖励缴税额的30%浦江镇部分返80%，按营业税计算，实际奖励缴税额的40%按徐汇区部分返50%，按营业税计算，实际奖励缴税额的30%浦

13、江镇部分返50%，按营业税计算，实际奖励缴税额的27%闵行区部分返40%，按营业税计算，实际奖励缴税额的24%浦江镇部分返50%，按营业税计算，实际奖励缴税额的27%按浦东新区部分返40%，按营业税计算，实际奖励缴税额的24%投融资（园区特有）与光大银行合作设立了资金总额10亿“光大创星基金”（PE），并有资金宝融资平台，有近300家银行、小额担保公司、抵押融资公司、风险投资公司的平台资源与光大银行合作设立了资金总额10亿“光大创星基金”（PE），并有资金宝融资平台，有近300家银行、小额担保公司、抵押融资公司、风险投资公司的平台资源200家银企对接数据池，帮助乙方获得知识产权质押、定单贷款等

14、信贷支持，组织企业参加各类投融资论坛、培训与项目推介活动，协助企业办理科技保险，并落实资金资助200家银企对接数据池，帮助乙方获得知识产权质押、定单贷款等信贷支持，组织企业参加各类投融资论坛、培训与项目推介活动，协助企业办理科技保险，并落实资金资助“紫竹创投”基金（PE）资金总额7000万，实行YBC小额免息贷款和小额风险投资暂无YBC融资免息贷款10-30万人力资源（园区特有）与智联招聘合作，提供网上招聘渠道，企业可享受低于市场价30%的价格与智联招聘合作，提供网上招聘渠道，企业可享受低于市场价30%的价格无无官网平台为企业刊登招聘信息无无培训服务不定期地举行各类培训、沙龙、企业论坛等，每年

15、不少于12场不定期地举行各类培训、沙龙、企业论坛等，每年不少于12场不定期地举行各类培训、沙龙、企业论坛等，每年不少于30场不定期地举行各类培训、沙龙、企业论坛等，每年不少于30场不定期地举行各类培训、沙龙、企业论坛等，每年不少于24场不定期地举行各类培训、沙龙、企业论坛等，每年不少于50场无政府授牌国家高新技术创业服务中心；国家级专业孵化器；国际ISO9001质量服务体系；上海市创意产业集聚区；张江高新区孵化器评比第一；中小企业服务示范平台国家高新技术创业服务中心；上海市专业孵化器；国际ISO9001质量服务体系；中小企业服务示范平台上海市中小企业信息化应用示范企业；上海市科技创新创业服务先

16、进集体；上海市孵化器考核优秀等级；国家级科技企业孵化器；国家高新技术传创业服务中心； 上海市中小企业信息化应用示范企业；上海市孵化器考核优秀等级；国家级科技企业孵化器；国家高新技术传创业服务中心；国际ISO9001质量服务体系；大学生创业园；上海国家生物产业基地；上海市知识产权质押融资试点园区；上海市软件出口（创新）基地；上海市知识产权示范园区；国家级科技企业孵化器；国际ISO9001质量服务体系国家级专业孵化器；上海市科技创新创业服务先进集体；上海市中小企业信息化应用示范企业；中小企业服务示范平台上海浦东知识产权中心上海国际医学园区服务站；上海市级孵化器；ISO90001质量服务体系，14第

17、三章 项目市场分析151、园区企业创造了GDP、税收、技术、就业、品牌、知识产权、自主创新等重要指标。园区已经成为国家和地方创新经济的发动机和聚宝盆！如美国硅谷、张江科技等园区，都是当地经济发展的 “核心动力”。 但是，现在园区越来越多，规模越来越大，园区房屋、道路、绿化越来越漂亮， 硬件配套越来越好，但是，园区招商、园区经营却越来越困难。有园区、无企业，有企业、无产业的情况日益严重，各地招商竞争已呈白热化趋势，经营困难的园区越来越多，许多巨资投资的园区成为当地经济的拖拉机，拖垮了地方经济。究其原因，是大多数园区建设还处于粗放型阶段，建设者将资金、精力投向造房、修路等看得见的 硬件建设，忽视园

18、区企业生存、发展的软环境建设，没有品牌、特色、服务，同质化竞争严重。2、园区是企业的家园，是企业创建、经营和发展的地方，企业是园区的主人。企业好，则园区好。没有好的企业，就不会有好 的产业，更不会有好的园区！因此，我认为园区建设应首先立足企业，以企业为本，除搞好造房、筑路等硬件建设以外，更应重视园区规划、产业定位和企业服务，满足园区企业生存、产业发展的需求，通过提升园区软环境建设，以品牌经营、特色竞争，扶持企业、吸引企业， 使园区竞争立于不败之地。 现在,世界许多国家和我国的园区建设已经从传统开发建设阶段，进入到优胜劣汰、全面品牌竞争的时代。一、项目行业分析161、该项目奉城工业区目前还是处于

19、粗放型、重机械的工作生产模式，缺少符合该地区定位于新能源设备、物流装备制造业的产业导向。对于知识经济与产业升级有极大的政策导向需求。2、上海润广文化产业园依托文广集团的社会影响，定位于引进文化传媒、新能源、新材料等高新技术产业，引导各类符合园区产业定位的企业进驻，有效地填补该地区产业层次提升的刚性需求。3、产业升级带来了企业利润率的提升，有效提高了土地的利税能力，为园区与当地政府都作出更大的贡献。4、同时园区为企业提供了更大更专业的园区服务平台，更好更实际的政策扶持，为企业的快速成长保驾护航。从而真正做到园区、企业、政府三者共赢。二、项目必要性分析17第四章 项目总体方案18以文化传媒、高新技

20、术企业为主，上下游产业链一体的企业服务综合性园区。一、项目定位191、明显高于同区域其他园区的硬件设施2、企业实际可得到的相关扶持政策：A、房租补贴政策：园区企业每100年缴税超过300元，年底即可享受0.5元/日的房租补贴，根据年缴税凭证，由园区集中返还。如果加入园区孵化器（计划筹建），企业可享受奉贤区财政给予房租补贴（与园区补贴1：1配套），每家企业最高不超过100。B、税收减免政策：新注册的新材料、新能源企业可以享受奉贤区地方财力部分的二免三减半。园区给予企业的相关税收奖励政策（上海市奉贤区人民政府-关于加快发展新能源产业的若干意见2009/5/12；上海市奉贤区人民政府-关于加快发展新

21、材料产业的若干意见2009/5/12）C、其他相关的创新创业基金、小巨人企业扶持基金、高新技术企业认定、科技成果转化等方面的申报和补贴。3、园区的配套服务：提供轨交短驳班车、配套公寓、便利店、经济酒店，园区餐饮、员工食堂。4、园区超高标准化的企业服务，运用园区的八大服务平台争取为企业提供从无到有，从有到强，乃至于上市过程中所涉及所有企业所需要的相关服务。5、对于潜力巨大的初创型企业进行前期天使基金投资（PE），与企业捆绑式发展，共同发展共同进步，实现二者双赢。二、项目核心竞争力20项目将引进文化传媒、新能源、新材料、电子信息等高新技术产业。主要引入企业是二次创业型的企业或成长期企业。三、项目产

22、业定位211、文化传媒类企业：创意设计、动漫产业、媒体制作。该类企业对于园区硬件要求较高，需要园区具有文化创意氛围，园区可依托文广集团的品牌影响，快速引进该类型的企业。2、新材料类企业：金属材料、无机非金属材料、有机高分子材料及制品复合材料；新能源类企业：新型能源及装备、高效节能产品、LED。该类型企业对于政策依赖性较强，开创初期需要政府政策大量支持，园区可依托奉贤区产业定位导向和政策倾斜的优势，并通过园区提供的相关服务支持进行引进。3、电子信息类企业：电子商务、互联网、物联网、信息科技。该类型企业对于初期创办压力较看重，园区可凭借房租补贴、税收优惠等减少企业经营成本的优势，吸引企业进入。四、

23、项目目标客群22主要将以招商阶段定价机制执行，将整体园区分为4个阶段，预计整体满租时间节点为18个月。五、园区整体进度计划表（含定价机制）2324对于企业实行按税收达成300元/年，补贴房租0.50元/日，参与的企业，须在园区实体注册实体经营，年初上交上年缴税凭证，园区审核后，发放相应补贴。未满一年的，按租期比例计算相应标准。该计划期内签约客户，租赁期限尽量控制在3年内，为3年后的租金结构调整作准备。如引导期结束前2个月时，规划给文广集团的区域还没未完成招商，我们将首先对该区域进行招商。25A、建立统一的VI标识体系，将整体园区中的各个区域，进行有机整合和分离。B、建立科技中介和第三方服务商的

24、合作关系，建立供应商数据库。C、确定政策扶持力度，主要是税收扶持、注册公司方面、产业导向方面。D、建立相应的园区运营管理体系，分工协作，使用规范的流程化表格管理。E、建立良好的政府关系，争取更多的园区服务授牌和认证，提高园区的品牌形象。F、争取组建创业苗圃、孵化器、加速器三级企业发展架构，为园区和企业拿到更好政策平台。六、项目运作方案1、运营管理262、园区组织结构273、园区服务内容（八大服务平台）：2829007入驻一条龙服务企业入驻一条龙服务为企业办理工商登记、税务登记、银行开户等一条龙服务工商、税务、银行登记注册提供企业设立登记（内资）、税务登记和开立银行账户的中介服务财税咨询提供财税

25、咨询的中介服务（包含在代理记账中）企业资质申请认定提供高新企业、软件企业等认证服务008国内外合作交流引进国内外先进经营理念、管理经验通过举办企业沙龙、主体论坛等活动，引进引进上海对口专业协会引进专业行业协会等，定期组织交流研讨会，扩大知名度和业内影响力举办国际国内论坛、沙龙、创新创业大赛等不定期的举办各类专业论坛、沙龙和创新创业大赛。 30所有服务均是免费咨询辅导的，但是实际操作均是收费的。科技中介部分名录：上海创新投资管理有限公司；上海鼎嘉创业投资管理有限公司；上海汉世纪创业投资有限公司；上海同华投资有限公司；上海兆信会计师事务所；上海智星财务发展有限公司；上海震业财务咨询有限公司；上海华

26、炬会计师事务所有限公司；上海上晟会计师事务所有限公司；上海求信会计师事务所有限公司；上海沪中会计师事务所有限公司；上海沃能投资管理有限公司；上海协诚企业管理咨询有限公司314、营销策略A、制作相关的广告宣传资料，看板，DM，宣传册等，建立起相应的VI体系B、园区内做小范围的导引指示，规划区域。C、招商人员的话术培训，建立起一套完善的话术方案（上海润广文化产业园答客问汇总和上海润广文化产业园企业政策汇编。）D、通过标准化的管理流程（上海润广文化产业管理套表和物业管理系统）来确保招商人员的工作量，确保来电量和来访量，再通过话术培训确保成交成功率。E、建立企业营销推广数据库，采购信息数据库，收集企业

27、信息，为该项目和以后集团下属的项目提供相应的数据支持。（初期可考虑采购推广软件，信鸽软件套餐1980元，可采集数据库，群发邮件、QQ群、QQ空间、微博等功能）32使用分类网站或房地产类网站的付费端口(58同城，赶集网，百姓网)进行推广。行业协会拜访，对上海所有的行业协会进行拜访，就项目进行推广拜访。商业地产中介推广展会收集企业信息，通过整合分析企业信息数据库，对目标客户电话拜访和上门拜访园区周边道路园、外墙、使用实体广告推广。借助政府平台，青村镇，奉城工业园区，奉贤区政府，上海文广集团(SMG)的相关网络平台进行推广。在相关行业的业内论坛和高流量的论坛，进行网络软文广告植入推广。使用微博、微信

28、、QQ群、QQ空间、博客等等高流量的网络工具空间进行网络软文植入推广。5、推广计划33六、项目进度计划表34353637第五章 项目效益分析38据2012年第一太平戴维斯分析报告，市场目前整体产业园的年化投资回报率为6-7%，投资回报周期为14-17年。营销运营管理费用占租金收入的15%。一、项目收入预计3940A、服务收入：需根据与科技中介的合作协议而定，以200家企业的孵化器，一年的服务收入大约为200万元B、企业投资回报：这是比较长远的，需要建立创业投资基金（投资融资模块），对企业进行投资，成功案例的投资回报率一般是10-50倍。以上海通路快键网络科技公司而言，2010年入住张江创星园新

29、能源孵化器，得到园区50万元的股权投资（创星园得到股权25%）,2012年底其得到第二轮风险基金融资，得到5000万的风险投资，创星园执行股权退出条款，得到现金货币1200万元，2年投资回报率2400%。二、其它可行收入41C、税收奖励的部分：按一般园区的提成比例，为企业实收奖励部分的8%左右，以每家企业年缴税10万，政府奖励比率30%计算，每家企业每年实收奖励部分为30000元，园区实际提成为2400元。42C、政策扶持：如果企业数达到一定数量，可以向上海市科技创业中心成立科技企业孵化器，可以得到相应的一系列政府补助。以额定面积2万方的孵化器，一年政府补助，大约在300-1000万元。例如：

30、奉贤区2013年关于加快推进科技创新和科技成果产业化的实施意见中：1、鼓励孵化器建立“创业苗圃”。经上海市科技创业中心认定的“创业苗圃”，一次性给予30万元资金资助。对纳入“创业苗圃”培育的项目（产品）且在本区注册成立公司的，给予相关孵化器服务费补贴1万元。2、鼓励孵化器载体建设。（1）对获得国家级孵化器认定的一次性给予50万元奖励。（2）经上海市科技创业中心年度考核获优秀和良好评定的孵化器，分别予以年度30万元和15万元奖励。（3）孵化器建立专业技术实验室、技术测试等共性平台，为入孵企业提供服务的，给予其项目总费用10-30%的补贴，同一项目最高不超过30万元。孵化器建立科技创新服务平台，为

31、企业提供各类咨询服务所发生的费用，给予其10-20%的相应补贴，最高不超过10万元。（4）对实际入驻孵化器的创业企业在3年入孵期间，根据孵化器所在同区域房租标准，每年按孵化器实际补贴予以1：1配套支持，且单个企业补贴面积最多为100平方米。（5）对孵化器在孵企业毕业后在本区落户的，按每家毕业企业5万元的标准给予孵化器奖励。3、鼓励加速器提供加速服务。（1）成立加速器并获上海市科技创业中心认定通过的，一次性给予50万元资金补贴。经上海市科技创业中心考核获优秀评定的加速器，予以年度30万元奖励；经上海市科技创业中心考核获良好评定的加速器，予以年度15万元奖励。（2）鼓励孵化器、加速器对实际入驻企业

32、开展股权投资。对孵化器、加速器参股高成长性企业，按银行同期贷款基准利率的标准给予为期3年的补贴。（3）对孵化器、加速器内企业在国内外资本市场成功上市的，按每上市一家企业30万元的标准奖励孵化器、加速器。对孵化器、加速器内企业在新三板挂牌交易的，按每挂牌交易一家20万元的标准奖励孵化器、加速器。43D、企业投资回报：这是比较长远的，需要建立创业投资基金（投资融资模块），对企业进行投资，成功案例的投资回报率一般是10-50倍。以上海通路快键网络科技公司而言，2010年入住张江创星园新能源孵化器，得到园区50万元的股权投资（创星园得到股权25%）,2012年底其得到第二轮风险基金融资，得到5000万

33、的风险投资，创星园执行股权退出条款，得到现金货币1200万元，2年投资回报率2400%。E、房租补贴所产生的财务利息收入：按0.5元/日，40000，1年期市场金融利率10%计算，按实际预计到账率60%，年财务利息收入可达262800元。44上海润广文化产业园项目预计总引入企业数135家，园区年实现销售额4亿元，利税总额超过3600万元，地区用工人数超过3000人。5年后预计园区年销售额10亿元，利税总额超过1亿元，地区用工人数超过5000人，培育出一批高新技术企业和小巨人企业，为整个青村镇地区和奉贤区，带来科技制造业的产业集聚效应。对上海和奉贤区发展科技制造业起到新兴工业配套作用，成为该地区

34、的经济抓手和知识经济的龙头。 三、社会效益45第六章 项目主要核心问题46暂为在建项目，客户缺少直观认识，期较长，初期招商对象具有一定的局限性，招商难度较大。公共交通环境不理想。实际可落地政策不明确，政策扶持力度需尽早确定。一、项目面临的主要困难47尽早确定税收政策、相关政策扶持、产业集聚导向；园区项目设立的实务流程、管理制度、组织机构须尽快建立；招商中心须加快建设，相关视觉效果看板，园区手册等宣传资料；须加大推广力度，增加客户来访量，提高招商团队人员素质，保证洽谈成交率。科技中介、第三方服务平台合作关系建立。二、项目急须解决的核心重点48三、招商指标分解招商指标分解 第1月到第6月序号考核类别考核内容考核任务细分考核依据 第1月总指标 第2月总指标 第3月总指标 第4月总指标 第5月总指标 第6月总指标总计1业务经营指标70分信息收集/渠道开发目标客户信息收集、准备（100条/工作日/人）企业信息收集表32760 46800 46800 46800 46800 46800 266760 信息送达（200条/工作日/人）信息送达登记表65520 93600 93600 93600 93600 93600 533520 客户接洽（8家/人/月）客户接洽记录表101 144 144 144 144 144 821 中介开发、联络（50家/人/月）中