山东微山县某经济适用住房建设项目可行性研究报告_secret

1、第一章 总 论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称微山县.经济适用住房建设项目二、项目承办单位*综合开发有限公司三、项目建设地点微山县城商业街东侧四、可行性研究报告编制单位第二节 可行性研究报告依据一、项目单位委托书；二、国家及省市有关经济适用住房的政策、法规和文件；三、微政发20047号文件微山县人民政府关于加快经济适用住房开发建设的通知；四、微山县城总体规划；五、城市居住区规划设计规范；六、住宅建筑设计规范；七、民用建筑设计通则；八、微山县各类建筑取费标准；九、济宁市土地分等级及基准地价；十、2003年济宁市房地产开发统计年鉴；十一、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。第三节 可行性研

2、究范围一、项目背景及建设的必要性；二、市场需求分析；三、建设地点和建设条件；四、建设规模和建设内容；五、设计方案；六、项目进度安排；七、环境保护和节能；八、物业管理；九、投资估算及资金筹措；十、财务评价与社会效益分析；十一、可行性研究结论。第四节 可行性研究的原则1、坚持严格执行国家及省市县有关经济适用住房政策的原则；2、坚持提高社会效益、环境效益的原则；3、坚持节约土地、节省能源、统一规划、合理布局、配套建设的原则；4、坚持经济适用、安全美观的原则；5、坚持采用新技术、新工艺，降低成本、降低能耗，达到开发建设保本微利的原则；第五节 项目法人简介该建设项目法人为*综合开发有限公司，为四级资质房

3、地产开发公司，法人代表*。该公司成立于1998年，原为事业单位，2000年改制为有限责任公司，现有资产5152万元，公司现有职工86人，其中高中级技术职称40人，初级职称35人，建筑、给排水、暖通、电气、造价等各类技术人员齐全。公司自成立以来先后开发建设新河住宅小区、东风东路商业街、瑞鑫大厦、苏园一村、苏园二村住宅小区等工程，积累了丰富的城市开发管理经验，获得社会的普遍赞誉，多次被县政府命名为“明星企业”称号，该公司完全有能力把.经济适用住房开发建设成为现代化的文明住宅小区。第六节 研究结论本项目是微山县重点开发建设的经济适用住房小区，地处微山县城商业街东侧。该项目符合微山县城总体规划，其建设

4、地点所处位置优越，周围无污染工业，空气清新，环境幽静，配套条件较好，交通条件便利，有利于城市资源共享和城市功能的发挥，很适合居住。经过可行性研究分析：本项目开发建设能够满足县城中低收入家庭的住房需求，社会效益十分显著，并有一定的经济效益。同时，通过该项目的建设，能够完善城市设施，改善城市面貌。因此，该项目建设是必要的。第二章 项目背景及建设的必要性第一节 项目提出的背景一、微山县概况微山县位于山东省南部，总面积1639.3平方公里，辖14处乡镇,人口66.56万。境内微山湖面积1178平方公里,是中国著名的六大淡水湖泊之一,她以秀丽的湖光山色, 富饶的自然资源被誉为“鲁南明珠”“齐鲁灵秀”。微

5、山地理位置优越，交通通讯发达。南靠江苏徐州市，北接孔孟圣地邹城、曲阜，西通牡丹之乡荷泽，东连煤城枣庄、峄城“万亩石榴园”。县内水陆交通方便，京杭大运河，京沪铁路、104国道、京福高速公路均从境内穿过，县城与周边各县市、 县乡镇均公路相连； 现有沿湖港口80多处，可直达长江各口岸。航空也很便利，北靠济宁机场，南临徐州机场。程控电话己遍布全县各乡镇。全县电力充足，县内有11万伏变电站2座，3.5万伏变电站7座。南四湖是微山湖、昭阳湖、独山湖和南阳湖的湖群名，统称微山湖，是我国北方最大的淡水湖，其西南部为苏鲁边界。南北全长120公里，宽4.5公里至24.5公里，周长306公里、总面积为1266平方公

6、里。可控蓄水量为17.3亿立方米。最大库容量47.31亿立方米。平均水深1.5米，汛期最深为3米。流域面积31700平方公里。京杭大运河纵贯全湖南北。微山水产资源得天独厚。微山湖水质肥沃，物产丰富，属富营养型湖泊，资源量居全国同类大型湖泊之首，素有“日出斗金”之盛誉。湖区水资源门类比较齐全。鱼类现有78种，以鲤鱼为主，经济鱼类有鲫鱼、黄（鱼桑）鱼、乌鳢、红鳍（鱼白）、长春鳊和鲤鱼6种；底栖动物包括软体动物、节枝动物、不节动物、昆虫等63种（科），其资源总量为98876吨；野鸭、水鸡、天鹅等鸟类87种，是山东省鸟类自然保护区；浮游植物共116种，其中优势种14种；浮游动物248种，优势种共32种

7、，尤以“四鼻孔鲤鱼”、“中华鳖”、“中华绒螫蟹”、“中华圆田螺”、“中华新米虾”、“中华小长臂虾”、“微山麻鸭”最负盛名，名贯中外。其中，“四鼻孔鲤鱼”“中华鳖”在清朝被乾隆皇帝定为晋京贡品。芦苇、菰江草、莲藕、菱米、芡实等水生维管束经济植物74种，全湖现存为304万吨，渔业生物饵料相当丰富。微山矿产资源丰厚。煤炭已探明储量127亿吨,是中国重点煤炭基地之一，且埋藏浅、煤层厚，大多为优质气煤、肥煤。稀土已探明储量1275万吨，具有含磷、铁等杂质少、品位高、冶炼工艺简单等优点，是目前国内发现的唯一典型氟碳铈澜矿资源。此外，还有大量的石灰岩、煤矸石、黄沙等资源。微山旅游资源独具特色。 微山湖水域辽

8、阔， 岛屿点缀，芦滩广袤，荷花滴翠，闸坝宏伟，历史名胜，文化古迹众多。每年七八月份，10万亩荷花盛开，尉为大观，堪称世界之最。 湖中微山岛（ 9 平方公里）、独山岛（0.7平方公里）、南阳群岛（主岛0.8平方公里）风景俱佳，各具特色。微山历史悠久，境内有殷周微子墓、汉初张良墓、春秋目夷墓、伏义陵、伏义庙、仲子路庙、六合泉、圣母泉等及大量的庙字亭台、古碑刻石、汉画像石等古迹。微山湖曾被古人称作桃源仙境，是一个巨大的天然公园，具有较高的考古与观赏价值，已成为举世闻名的旅游盛地。尤其每年七八月份举办的集自然景观，风土人情之大成的湖上“荷花会”更是吸引着越来越多的中外游客。微山工业门类较为齐全。主要包

9、括：煤炭、稀土冶炼、造纸、机械、造船、化工、医药、建材、食品、酿酒、纺织等体系,现有乡镇以上工业企业700家，产品800多种，外商投资企业15家，出口创汇企业 20家，50多种产品远销欧、美，日本、港、台、东南亚等20多个国家和地区。农牧业发展条件优越。微山气候适宜，生态适用范围广，土壤肥沃，水利条件好，生物资源丰富，种类繁多。全县盛产农作物：小麦、稻谷、玉米、大豆、地瓜、棉花、芦笋、红麻、大蒜及其它蔬菜等。畜牧养殖种类有： 麻鸭、白鹅、水貂、黄牛、山羊等。微山商业流通繁荣活跃，全县建有7 个专业批发市场，60个农贸市场，1 个全省最大的湖产品综合批发市场，商业网点设施建设齐备，并建有金融、人

10、才、技术、劳务、证券市场，个体私营经济呈现快速健康发展的良好势头。二、项目的提出自改革开放以来，微山县同全国一样进入了经济持续发展时期，“八五”期间建设各类住房17.9万平方米，其中商品住宅7.9万平方米，城区居民人均住房面积由6.5平方米提高到10.2平方米，缓解了居民住房紧张的局面。随着经济的发展，就业机会增加，城区居民人口也随之增加，因此住房的供需矛盾仍十分突出。据初步调查，城区中的无房户、危房户就有3000户左右，这部分居民大多为中小学教师，企业职工和政府公务员，属于中低收入家庭，购买普通商品住宅有困难，只能靠开发建设经济适用住房解决。在这种情况下，微山县人民政府批准县城市开发有限公司

11、开发.，建设经济适用住房，逐步解决微山县中低收入家庭的住房困难。第二节 项目建设的必要性一、符合国家住房制度改革政策推行城市经济适用住房，解决城市中低收入居民的住房问题，是贯彻落实胡锦涛总书记提出的“为民、务实、清廉” 要求的具体体现。做好这项工作，对于维护人民群众的根本利益，调动群众的积极性，加快现代化建设步伐，具有重大意义。经济适用住房建设是我国城镇住房制度改革的基本内容之一。我国住宅建设的总体要求是，重点发展经济适用住房，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足人民群众日益增长的住房需求。建设部等部门最近下发的有关文件进一步明确，经济适

12、用住房是具有保障性质的政策性商品住房，要求各地加强经济适用住房的建设和管理。一个时期以来，我国经济适用住房建设取得明显成效，1998年至2003年经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题。从实践来看经济适用住房建设：一是促进了住宅建设投资规模的增加，为住宅建设拉动经济增长发挥了积极作用；二是明确了合理的住房价格构成，对过高的商品房起到了平抑作用；三是保障了中低收入居民的购房利益，大大促进了个人买房；四是调动了企业单位职工集资建房和合作建房的积极性，有力促进了企业职工住房困难的解决；五是以经济适用住房的配套建设和环境建设带动了周边乃至城市商品房开发水平的

13、提高；六是对规范、活跃房地产市场，促进开发企业的管理起到了促进作用。二、能够满足广大中低收入家庭的住房需求中低收入家庭是目前城镇家庭的主体。总体上看，我国人均住房面积仍然偏低，还远远低于发达国家，住房状况也很不平衡，改善居住条件和环境的任务还相当艰巨。因此，在相当长的一段时间，至少在我国经济达到中等发达国家水平之前，经济适用住房政策都将是我国住房供应体系的重要组成部分。从近两年的情况来看，由于经济适用住房政策的实施，居民住房消费持续增长。今年月，全国商品住宅的销售金额比去年同期增长.，个人购买比例已经达到.。三、符合城市住宅开发建设规划的要求开发经济适用住房，建立以中低收入家庭为对象，具有社会

14、保障性质的经济适用住房供应体系，解决城市居民的住房困难，改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政府民心工程，是国家、省、市政府近年来一直推行的房产政策。自八十年代开始，经过二十年的努力，中国的房地产业进入持续性发展时期。随着住房体制改革的深化、福利性分房体制的取消及货币购房体制的实行，城镇居民的居住条件得到了显著改善。为此，建设部制定了城市住宅建设与房地产开发“十五”计划与2010年远景目标的规划，省、市也相继编制了房地产业发展规划。同时，围绕满足广大中低收入家庭的生活提高和住房需求，国家、省、市相继出台了经济适用住房政策，对此微山县人民政府于2004年3月下发了关于加快经

15、济适用住房开发建设的通知。因此，开发建设.经济适用住房，不但是各级政府的要求，也是广大中低收入家庭的迫切愿望。同时，开发建设居民住宅，能够迅速提高居民的生活质量，还能够促进城市就业，带动相关产业的发展。第三章 市场需求分析第一节 国内房地产市场情况房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点，使房地产不仅具有消费价值还具有投资价值。国务院去年颁布的18号文件对房地产业在国民生产总值中的地位作了肯定，称之为支柱产业。国家统计局最新测算结果表明：2003年12月份，“住房景气指数”为106.19，处于景气空间，与2003年11月份相比下降0.26点，与2002年12月份相比上升2.0

16、1点；2003年12月，房地产开发投资分类指数为107.11，比11月份上升0.24点，比上年同月上升1.43点；全年房地产开发投资规模跃上新台阶，累计完成房地产开发投资突破1万亿元，增长29.7%，也是1995年以来的最高增幅，表明2003年房地产开发业总体景气水平明显上扬；2003年12月，新开工面积分类指数为109.36，比11月份上升0.63点，比上年同月上升3.35点，全年各月分类指数明显上扬，基本保持在107点，明显高于上年同期水平，表明全年新开工项目增势明显，房地产开发企业对市场预期看好。长远来看，房地产仍会保持一个超过GDP增长水平1-2倍的发展前景。房地产将会成为吸引内需、缓

17、解通紧压力、拉动国民经济的重要出口，并且越来越充分地显示出在中国物质文明建设与精神文明建设中的作用，从而真正提高广大人民群众的生活质量。根据建设部基建字1996第431号文制订的城市住宅建设与房地产业“九五”计划与2010年远景目标。“九五”期间建设住宅12亿m2，平均每年建设住宅2.4亿m2。由此可见，住房市场之大是其它商品无法相比的。第二节 微山县房地产市场状况随着全国房改制度的实施，取消了福利分房，住房信贷制度日益健全，为房地产业的稳步发展创造了良好的宏观背景，并通过多年的经营实践，积累了丰富的经验。但从目前微山县房地产的总体水平看，房地产市场仍还处于起步阶段：一是开发和营销模式落后，微

18、山房地产营销理念较差，还处于温饱型阶段；二是建筑设计与规划落后，基本处于八十年代末广东沿海地区的水平。我国房地产大致经历了这么几个阶段：遮风挡雨阶段-居住阶段-舒适阶段-享受阶段。微山房地产刚刚进入第二个阶段。第四章 建设条件和建设地点第一节 建设条件一、地理条件.住宅小区位于县城商业街北段东侧，建设南路南侧，附近有农贸市场、县级医院和长途汽车站、市公交站，这里水陆交通方便，距离京杭大运河、京沪铁路、104国道和京福高速公路较近。二、气象条件1、气温年平均气温13.5度最高气温40.3度最低气温-18.1度2、降雨年平均降雨量735mm年最大降雨量 1159mm年最小降雨量430.9mm3、风

19、向及风速夏季主导风向S冬季主导风向EN平均风速2.7m/s最大冻土深度380mm三、动力供应条件1、供水由微山县水务公司供应自来水，且该小区离水源井及供水干道较近，能保证供水。2、供电县城商业街有两路10KV供电高压线路，该小区内规划设计了配电房，能满足小区需求。3、供暖该小区离微山县热电厂较近，由热电厂供暖。4、煤气由微山煤气公司供气。第二节 建设地点.住宅小区位于县城商业街北段东侧，建设南路南侧，附近有农贸市场、县级医院和长途汽车站、市公交站，交通方便，周围无污染工业，空气清新，环境幽雅，地面平坦开阔，地理位置十分优越，是理想的居住场所。根据微山县城区规划，该宗地属住宅用地位置，符合城区规

20、划要求。第五章 建设规模和建设内容第一节 建设规模本项目根据微山县城区居民住房需求和城区总体规划要求，结合建设地点条件和周围环境，确定本项目建设规模为：规划总用地5.8公顷居住区用地5.8公顷总建筑面积7.8万平方米其中：住宅面积7.6万平方米公共建筑面积0.26万平方米住宅总套数910套总居住人口3185人建设内容一、住宅建筑：该项目拟建住宅楼910套；二、公共建筑：商店、卫生所、物业管理中心、配电室、供热站、垃圾站等配套建筑；三、道路：分三级：小区主路、组团中、宅房小路；四、绿化：中心花园兼活动广场等。第六章 社区平面规划与工程设计方案第一节 平面规划设计方案 （附图详后）一、规划依据、城

21、市规划法；、城市居住区规划设计规范；、城市规划编制办法；、住宅建筑设计规范；、微山县城总体规划；、有关城市规划管理技术规定；7、各级政府有关经济适用住房的政策文件。二、设计指导思想以人为本，以提高小区居住环境质量和使用功能为目标，努力创造一个经济合理、交通方便、设施完善、建筑新颖，并具有良好文化氛围和居民交往空间的居住小区。为小区居住、生活、安静舒适提供保证。三、设计原则（1）综合考虑.所在地区的气候、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周围环境；合理布局，创造具有现代化、高起点且舒适、安全、卫生、优美的居住环境。（2）依据建设的经济技术条件，确定各项合理的建设标准，既满足当前实际需要，又具有一

22、定的超前和导向性。（3）综合考虑小区内的道路、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观和环境效益统一，追寻安全、便捷的交通体系，合理组织动、静态人流和车流，满足物业管理和安全防卫需要。努力节约用地，开发空间，提高土地利用率。（4）突出群体建筑和空间层次变化，创造便于人际交往和物业管理的邻里空间，以特色鲜明的景观环境，使人及建筑与自然环境浑然一体。四、设计方案（1）总体设计通过分析.小区住宅楼的功能、环境条件和人行出入轨迹，确定小区设一个主入口和两个次入口。小区内设有较完善的公共配套建筑、绿地、社区中心场居民基本所需设施，小区功能基本可得到满足，并可便利周边的居民。（2）道路系统

23、随着社会经济的发展与人际交往的增多，交通日益成为人们生活的重要组成部分。.小区住宅区设人车分流的主干路，与小区西、北两侧城市主干道相连。小区内道路设计做到通而不畅，减少不必要的穿越交通。小区道路系统分三级，居住区设有一个主入口与城市主道相连，住宅前路通往各单元，同时住宅间设步行道，连接各主要公共绿地和游憩设施。（3）居住空间居住区在设计中考虑人的各种需求，注重空间的个性与特点，组成既有区别又有联系的住宅区。使居民具有归属感和认同感，为邻里交流提供条件。楼距之间有集中的公共绿地或活动场地，满足不同年龄居民就近活动的需求；单体楼层设架空层作为居民储藏间。（4）住宅设计住宅设计努力创造新颖的住宅类型

24、，采用进深适当。住宅设计体现以起居室作为全家活动中心的原则，合理安排各厅、室的位置，使之公私分离，同时具有良好的自然采光通风条件，良好的空间尺度。合理的厨房和卫生间面积。住宅形体设计既要体现地方特色，又能表现一定的时代美感。（5）公建配套依据本项目公建分布情况，结合住宅楼公建设置要求，合理安排住宅楼公建。公共建筑包括商店、卫生所、物业管理中心、配电室、供热站、垃圾站等。做到配套完善、经济合理。（5）绿化系统小区绿化系统由道路绿地、广场集中绿地、中央公共绿地及组团绿地等构成。小区东侧为大型城市绿化带，规划沿东西、南北两条主干道各设12米宽道路绿带，区的绿化形成由南到北、由西向东的两条“绿轴”小区

25、周边被道绿地所包围，与城市公园隔路相望，环境优美。广场集中绿地是指小区主入口广场、中央花园、次入口广场形成住宅楼绿地按三级布置，即空间绿地一绿地住宅楼公共绿地，绿化系统采用带形与集中相结合的布置办法。组团内宅间路宽2.5米，围合成组团绿地，增加了邻里交流空间的趣味性，丰富了组团内部的景观形式，并使之形成与公共绿地不同的景观效果，渗透到每个居住单元。组团绿地、步行景观轴、中央花园结合在一起，形成小区有机的生态绿化系统。该布置既可使公共绿地更均匀地接近居民，又使绿地空间摆放有序、连续不断、丰富多变。小区绿地树木种植注重空间层次、高低结合，并努力做到三季有花、四季常青。五、主要经济技术指标居住小区主

26、要技术经济指标 第二节土建工程方案一、设计依据1、上级部门的有关批文2、项目建议书3、小区情况资料4、建设部经济适用住房管理办法5、现行国家、部委、省市有关规范、标准和文件二、建筑设计方案本小区住宅楼总建筑面积为75885m2。根据经济适用房管理办法之规定：“经济适用房套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右”，本小区户型面积控制在80m2/户左右，基本户型平面图附后。小区建筑为三类建筑，防火等级为二级，合理使用年限为50年。住宅楼底部为架空储藏室层，层高2.2m；以上为五层住宅，层高为2.9m。立面造型简洁、大方，外墙面以米黄色为主色调，设黑色分隔线条，外窗为

27、白色塑料窗，与小区绿化相应衬，形成色彩鲜明的立面效果，进入小区，给人以赏心悦目的感觉。住宅平面设计力求灵活、适用、新颖。住宅平面布置紧凑合理，功能齐全，朝向良好，每个房间都有自然采光和通风。房屋开间进深适当，门、窗尺寸及位置符合采光、通风的要求。室内房间布置以起居室为中心，合理安排各厅、室及厨房、卫生间的位置，既满足日常生活的需要，又满足住室私秘性的要求。住宅建筑墙体采用240厚承重煤矸石烧结粘土砖，符合本市发展节能墙体材料的要求。入户门采用“三防”型防盗门，内门为木门，窗为节能型钢塑窗，以满足建筑节能要求。架空层地面采用防潮地面；住宅楼面为C20细石砼地面；厨房、卫生间地面为贴防滑砖地面（带

28、防水层），墙面皆为混合砂浆墙面，顶棚为混合砂浆顶棚，内外墙刷环保型乳胶涂料。厨房、卫生间、阳台地面标高皆低于其它地面20mm。屋面平屋顶处为膨胀珍珠岩保温屋面。屋面排水为有组织排水，雨水管采用PVC塑料落水管。室外坡道为混凝土坡道，散水为900宽细石砼散水。三、结构设计方案微山县地区抗震设防烈度为七度，设计基本地震加速度值为0.10g。本小区工程结构皆按六度抗震设防要求进行设计。小区住宅楼安全等级为二级。本地50年一遇风压为0.4KN/m2，雪压为0.35KN/m2。住宅楼面活荷载为2.0KN/m2；楼梯间活荷载为2.5KN/m2；屋面活荷载为0.5KN/m2。本小区住宅主体结构为砖混结构。基

29、础采用钢筋混凝土条形基础，承重墙体采用煤矸石烧结粘土砖，楼面采用预制空心板，厨房、卫生间、阳台楼面为现浇板，预制板间皆按规范要求预留板缝。坡屋面板采用现浇板，楼梯为现浇板式楼梯。住宅主体皆按有关结构规范要求设置构造柱、圈梁，并设置墙柱拉结筋，以满足结构抗震设防要求。第三节给排水工程一、用水量该小区规划建筑面积约7.8485万平方米，总共910户，总容纳居住人口约3185人左右。依据建筑给水排水设计规范确定居民生活用水为每人每日80升，则每日生活总用水量为254.8立方米。根据规划小区中公建设施的性质及数量，确定公建每日用水量为51立方米。小区内绿化用水按每日每平方米1.5升，规划绿地面积为2.

30、12万平方米，则每日绿化用水量为31.8立方米。加之未预见用水量及管网漏失水量，小区总用水量每日约355立方米。二、供水方式本小区住宅楼设计均为五层，层高2.9m，高度为14.5m，市政给水管网压力为2.5公斤，能够满足直接供水要求，供水水质均符合国家饮用水标准，故给水由市政管网直接供给。沿小区内主干道由市政管网引入DN200给水干管；然后分别向东、西两侧的住宅楼铺设支管，再分支到各用户；每户单设卫生间，卫生器具均选用节水型产品。三、排水方式该小区住宅楼的排水采用雨污分流制；生活污水通过室外检查井，汇至楼头上的化粪池进行沉淀，分解初步处理后，统一排入市政排水管网；雨水通过雨水口、检查井直接排至

31、城市雨水管网。由于规划小区地区坡度较小，在布置排水管道时，尽量将雨水、污水以最近距离排出。在小区南部和东部各设置一个排水出口，将雨水和污水分别排入城市管网。四、管材给水管采用无水质污染的PPR管，室内排水管采用PVC管，室外排水管采用砼管。第四节消防工程一、本小区消防设计用水量为20升/秒，消防供水由市政管网供给。二、为保证供水的稳定性，消防管网做成环状管网，两路水源，室外布置地上式消火栓及水泵接合器；场区内予留消防车回转车道。三、消防主接入管采用DN150热镀锌钢管；环状管网采用DN100热镀锌钢管。第五节供热工程一、热源小区拟采用微山县热电厂热源供热。二、热负荷本小区为新建居民小区，热负荷

32、全部为采暖负荷，热负荷分居民住宅采暖和公建采暖两部分；居民采暖和公建采暖热指标分别按80w/m2和100w/m2计算，小区总的热负荷约为6331KW。三、供暖形式为便于小区物业管理与节约能源，供暖采用一户一表制的分户供暖形式；为了使小区更加美观、整洁、室外供热管道采用地下式敷设。第六节供配电方案一、负荷估算住宅用电负荷按每户5KW进行估算，年工程总用电量为4550KW，需要系数为0.3，计算负荷为1365KW；公建用电负荷按每平方米60W进行估算，计算负荷为156KW；总负荷为1521KW;因此本工程暂设800KVA变压器两台。二、供配电方案本工程在小区中部公建区域建设一个变电室，当地电力充足

33、，具有良好的供电条件。小区内生活用电及公建配套用电均能满足，变配电室设800KVA变压器两台，电源由县10KV高压网引入，场区配电采用三相四线制，电源进入建筑物做重复接地，采用TNCS接地形式，三相五线制配电，电源进户处断路器设漏电保护功能，漏电保护电流为500mA，以防止电气火灾发生。住宅楼各户电表集中安装在底层。户内开关箱总断路器采用可切除中性线开关，插座回路开关均具有漏电保护功能，漏电保护电流为30mA。各单位工程做总等电位联结，进线配电箱的PE母线，进入建筑物的各金属管道，建筑物内部的金属结构均应做好电位联结。三、线路敷设由变配电室引至各建筑物的线路，采用VV22型电力电缆直埋方式敷设

34、，直埋电缆在直线段每隔50100m处、转弯处、进入建筑物处设明显方位桩，建筑物内配电线路采用BV型铜导线穿PVC管敷设。四、照明器具起居室、卧室采用普通灯具，厨卫间采用防潮吸顶灯。五、防雷建筑物防雷按三级考虑。第七节燃气供应工程 小区引用管道煤气作为气源，按户均用气1.4N立方米/日计算，加之公共建筑煤气用量，每日煤气用量约为1300立方米。从小区北部引入城市低压管作为小区气源，主管径为DN150。第八节 配套设施建设一、道路小区在中部沿东西向、南北向各设一交通干道，宽24米，道路为250mm厚细石混凝土路面，路基为300厚3:7灰土。另外，沿各住宅楼设东西向交通支线，直通各单元入口，路宽3米

35、，路面为200mm厚细石混凝土，路基为150厚3:7灰土，主、次道路形成方便、快捷的区内交通网络。二、电信设施1、电话系统小区电话由微山县局直通，拟预留交接箱一个，并在各住宅楼底层设电话交接箱。2、电视电缆系统通过微山县有线电视光缆接入，暂按300T用户考虑。3、宽带网络系统根据小区的规划设计，着眼于现代化小区的建设目标，设置宽带网络系统，直接接入各用户，方便入住本小区居民日常现代信息及时接收与处理的要求。三、其它1、公厕为满足小区居民户外活动的需求，本小区拟在中部设置一处约50m2的公共厕所，由物业管理公司负责公厕的卫生清扫工作。2、门卫为加强小区的保安工作，建设让住户放心的安全小区，在小区

36、入口处设40m2的门卫值班用房，由小区保安人员24小时不间断值班。3、物业管理用房小区将在西南侧建设约110m2的物业管理用房，建成后的小区将成立具备现代化管理职能的物业管理公司，负责实施小区的专业化管理与维护，为小区居民提供优质、便捷、经济的多层次、全方位的服务。第七章项目计划进度安排第一节 项目前期工作安排一、本项目实施前所有建设阶段均实行招标制。即地质勘察招标，规划设计招标，施工招标，监理招标，室外配套共用设备招标。通过招投标，达到择优中标单位，节省投资，提高勘察设计水平和施工质量，缩短工期的目的。使.住宅小区建设工程成为阳光工程。二、项目建设单位在实施前积极做好与土地管理、供电、供水、

37、市政管理和周边单位、农村的协调工作，完善土地手续，实现施工现场“三通一平”。第二节 施工进度计划本项目分3年完成，各年进度安排如下：一、2004年完成2.8万m2住宅及相应的道路、管网与部分公共建筑。二、2005年完成3万m2住宅及相应道路、管网和部分公共建筑。三、2006年完成2万m2住宅及相应道路、全部管网、道路及公共建筑。第八章 环保与节能第一节 环境保护住宅小区建成后，将产生生活污水、生活垃圾，需要进行处理；同时，对周边环境也将造成一定影响，需要进行保护。一、生活污水住宅小区内部铺设排水管网，经管网排入市政污水管道，进入污水处理厂进行无害化处理。二、生活垃圾住宅小区产生的生活垃圾，由小

38、区物业管理机构协调县环卫管理处统一清运处理。三、绿化本项目坚持点、线、面相结合的原则，把片区绿化、道路绿化、绿地有机结合起来，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保住宅区内环境优美整洁。第二节 节约能源本项目在充分考虑经济适用的基础上，拟采用以下节能措施：一、所有设备一律选用符合国家有关的节能设备，不在国家已公布淘汰的机电产品之列。电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少用电损耗。二、住宅卫生间采取节水措施，并选用节水卫生洁具，以节约用水。三、灯具以节能型为主，以节约电能。四、合理布置建筑物朝向，尽量保持采光条件良好。

39、五、采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术、新工艺，以节能降耗。第九章物业管理物业管理是房地产商品的售后服务，是物业公司在房地产消费环节上提供的社会化、企业化的经营管理活动。一个好的住宅楼群不仅建得要好，管理更应当好；物业公司通过对已接管验收的各类物业实施统一的专业化管理和维护，为物业使用者提供优质、便捷、经济的多层次、全方位的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。本住宅小区由业主委员会选择有资质的物业管理公司进行物业管理和安全防卫工作。拟主要采取以下措施：一、物业公司提前进入小区，参与后期装饰安装及综合验收工作。二、小区综合验收后，按照国家制订的新物业管理条例，及时制订小区物业管理办法和

40、居民手册等小区物业管理有关制度公约，并严格执行。三、协调好物业公司与小区业主委员会的管理职能。分别同业主签订委托管理承包合同。四、将小区的商业摊点依法经营纳入物业管理。维护小区公共秩序，消除乱搭乱建、乱堆乱放等现象。五、加强住宅楼内治安管理、卫生管理、绿化管理、公建配套管理，把小区真正办成一流的物业管理示范住宅区。第十章 投资估算及资金筹措第一节 投资估算依据及说明一、项目投资估算概况 据估算，本项目包括土地费用，前期工程费，房屋开发费，管理费用，财务费用，开发期税费总投资为5676万元人民币。二、估算依据1、规划设计院提供的总体规划图设计说明。 2、估算中的有关税金和费用按微山县现行规定和同类项目的平均水平测算。 3、该项目的基本配套费用按现行造价估算。 4、假定该项目在3年内建设完成。 5、假定该项目在第一年内就开始着手，自项目建成后一年内全部销售完毕。 6、项目总投资中自有资金比率按14%计算。 7、贷款的年