项目市场调研客户研究定位报告-精选课件

1、江西远宏地产龙南项目市场调研客户研究定位报告 本报告仅供我司服务的客户内部使用，版权归深圳天房地产所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明第一部分 宏观市场分析第二部分 中观市场分析第三部分 龙南县房地产市场调研第四部分 龙南县消费者市场调研第五部分 商家调研第七部分 市场调研总结目 录工作人员：项目前期策划团队9人。工作时间：驻场工作2019年6月1日-6月3日；6月15日-17日进行统计分析和讨论整理；同时其他4名策划、招商人员外出进行商家访谈；十五天时间报告撰写、讨论，经公司评审委员会评审后，提交本报告。工作方式：项目所

2、在城市考察及楼盘调查、统计局等相关政府机构查询、客户访谈、重点商家访谈、针对性的深圳相关楼盘调查。统计资料整理街区走访实地考察拦截客户访谈第一部分 宏观市场分析宏观市场龙南县消费指数分析国家房地产宏观政策龙南县经济指标分析龙南县固定资产投资分析2019年出台系列政策表日 期政策名称主要内容2019年12月25日存款储备金率今年第10次上调为贯彻中央经济工作会议确定的从紧货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从2019年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。2019年12月21日第六次加息从2019年12月21日起调整金融机构人民币

3、存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；2019年12月11日第二套房贷款以家庭为单位关于加强商业性房地产信贷管理的通知(银发2019359号，明确规定第二套住房以家庭为单位。 国家房地产宏观政策2019年11月8日限制外资涉足房地产外商投资产业指导目录(2019年修订)，自2019年12月1日起施行。此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，同时对外资涉足房地产业、资源金属业进行大幅度限制，为了防止外资直接或通过中介炒房，外资进入二手房交易市场及房地产中介

4、或经纪公司的途径也将受到全面限制。2019年10月18日物业税国家税务总局新闻负责人马方明明确表示，物业税征收尚无明确的时间表，相关媒体报道不属实。但他同时表示，关于物业税空转的省市由之前的4个将扩大到10个。2019年10月8日城市低收入家庭住房用地国土部下发通知，确保城市低收入家庭住房用地供应，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。2019年10月1日物权法物权法正式实施2019年9月27日关于加强商业性房地产信贷管理的通知中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。对已利用贷款购买住房、又申请购

5、买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。2019年9月央行年内第五次加息2019年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点2019年8月央行上调金融机构存贷款基准利率（第四次加息）2019年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点2019年8月国发201924号 住房回归保障国家在对中低收入家庭实行廉租房保障政策。2019年7月20日央行第三次加息个人住房公积金贷款

6、利率相应上调0.09个百分点。同时，上调活期存款利率9个基点,由0.72%上升至0.81%。这是2019年2月以来首次上调活期存款利率。2019年3月央行2019年首度次加息中国人民银行最新公布的消息，19日起，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。从2019年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2019年3月八部委整治房地产市场秩序 严厉打击违法违规行为八部委整治房地产市场秩序 严厉打击违法违规行为2019年3月

7、16日物权法通过 全国人民代表大会第五次会议表决通过了中华人民共和国物权法，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；除了70后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。2019年1月建设部规范经纪行业 1月23日，建设部、央

8、行联合发布了关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知。综合分析2019年宏观调控政策，以下几条值得关注：一、自国六条至国十五条，再到165号文，2019年对“70/90”政策进行检查。调控的重点在调整住宅供应结构，满足中低收入人群的住房需求，这与2019年的经济适用房和廉租房政策也是一脉相承的，这条主线执行力较大，在一、二线城市贯彻的比较彻底；政府政策环境研究结论二、2019年至今6次加息，并于11月10日在13%的历史高位上，再次提高存款准备金率。这说明了国内流动性过剩和投资过热的经济形势一直延续，中央调控信心坚定，后市利率可能继续上调；三、区别性增加首付款比例，二次购房

9、首付款比例达到40%，抑制投资性需求；四、土地增值税的清算； 五、抑制外商投资房地产；六、抑制投机，增加二手房交易成本。 以上几条脉络组合出现，其主要目的是调整商品房供应结构，降低房地产投资热度，抑制投机，抑制房价过快增长。 就近期房地产发展-态势来看，房地产投资得到了一定抑制，开发量增长速度减缓。 龙南县五年来GDP指标龙南县经济指标统计分析 龙南县五年来人均GDP指标 龙南县五年来产业结构发展 龙南县五年来产业结构发展小结:龙南县宏观经济对房地产市场的带动宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段

10、人均GDP（美元）800250025004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型按照一般规律，龙南县房地产目前应高速发展，但目前的房地产市场更接近于启动阶段，市场以单纯数量型为主。原因分析：人均GDP过低，产业发展不平衡。2019年龙南宏观经济增长速度10.6人均GDP1606美元 龙南县五年来社会销售总额资料来源：统计局*为预测数据本地消费指数统计分析 龙南县五年来人均消费指标资料来源：统计局*为预测数据 小结1、五年来，龙南

11、县本地社会零售总额稳步增长，预计07年达3亿8千万元，且零售额高于批发额。2、人均可支配收入和人均消费性支出同比增长。保持较高的增长辐度，龙南县经济及人民生活处于积极向好的态势中。3、从消费与可支配收入的比较可以看出，龙南人的健康消费观及对社会的满意度正在上升。4、社会收支平衡，生活稳步上升，本地人的生活安定且对未来满怀希望，消费心理更加轻松。龙南县社会投资统计分析 龙南县社会固定资产总投资 龙南县房地产投资 小结1、自2019年以来，龙南县经济持续稳定增长，固定资产投资快速增长，整体经济活跃。2、近两年来房地产投资占固定资产投资，均为7%左右，房地产发展处于良性比例，房地产处于健康环境中。

12、说明：当一个地区房地产投资占固定资产投资比例为10%以下时，处于良性的经济环境，比例超过10%时，有泡沫，比例超过15%时，泡沫严重。中观市场分析中观市场区域价值分析项目区域界定龙南县规划分析 项目区域界定项目位于龙翔路与105国道交汇处，介于县新CBD中心区新开发区之间，位于县城中心商圈的延伸线，属于新城区的中枢地带。项目规模极大，辐射力之大，因此项目的辐射区域不紧仅限于龙南县城城区还辐射赣州以及珠三角长三角地区。项目处于新开发区中心，用地集约，发展为龙南及赣州地区标志性形象工程，因此，商业部分面对全城，但主要经营竞争则来自老城区商圈。 龙南县规划分析 用地规划龙南县用地规划中，沿老城区主干

13、道展开，以河流，山峦作为支点； 公共服务设施 从远期用地规划可见龙南城区的发展思路：以老城区带动新开发中心区，沿河拓展城区范围，形成以功能服务外移带动城区扩大的态势。但新城区内核CBD中心的形成及工业区,物流基地的发力发展，反因人口的聚集带来更多人流量和商业机会。 居住用地规划1、居住用地可拓展区域较广，未来可供应土地量大。2、城区土地供应沿城区主干道及河流展开。3、新一轮的规划和开发，将供应大量优质的居住用地。 人口密度规划1、未来的城中区，将形成6万人居住圈；2、未来全县四大区域将有10几万人居住；3、结合城区与周边乡镇的消费，新城区中心区将形成辐射力极强的商业圈。 交通规划1、从城区的交

14、通路网可看城区未来四大版块之间的交通关系；2、城区与城区外的交通关系，确保了新城区中心的交通；3、目前的中心城区未来依然是旧中心商业城区，重心迁移的即将偏向新城区。 景观轴线规划1、从景观轴线的规划可以看出，龙南景观资源丰富，因此景观的价值会因随处可见而减少；2、项目的价值点除了景观之外需要有更多的点缀来突破。 小结1、龙南县城土地供应条件较好，未来可供应优质住宅用地较多。2、公共服务设施规划齐全，为城市的发展埋下伏笔。3、居住用地沿城市干道及河流展开，工业及辐助用地布置在新城区。4、未来城区人口有一半将集中在新城中区，成为人口密度最大为新城城中区域。5、交通规划四通八达，为城中心与其它区乃至

15、郊区都有很好的导向作用。6、城市景观资源丰富，规划中可利用的景观资源较多，因此，城市的价值较景观资源更能成就项目的价值点。 项目区域价值分析 新城区车流、人流分析 通过两个时段的统计，避开上下班人流量高峰，初测项目所在地城区人流量、车流量。 结合荔浦的城市情况，人们普遍在早上7点到19点之间出行， 则每天到达项目的有效人流：81*6+161*6=1452人， 有效车流：185*6+193*6=2263辆通过两个时段的统计，可看出项目路段的商业价值：日均人流量：154*6+155*6=1854人车流量：191*6+212*6=2418辆 小结1、项目所在区域为县城新城区核心价值区域，每日人流量达

16、1500人，约2500辆车，区域商业价值显著 。2、目前新城区街区的分布以自然形成为主，龙翔大道与荔柳人民路为县城主要的通往商业街主干道，然而目前真正的商业中心只有红旗大道旁边的商业街，龙翔路具备成为主要商业区的人流和车流条件，但没有提升整体商业价值的商业形态出现。3、龙翔路与金水大道作为城区中心的主要交通路线，结合其与未来的地王百汇商圈，新城区整体CBD商业升级因素，项目所在区域的价值将成为城市发展的见证。龙南县房地产市场调研住宅市场住宅市场小结住宅市场概况典型楼盘分析点评龙南房地产概况 年度商品住房政策性住房合计高档商品住房普通商品住房经济适用住房公共租赁住房201931.2593.75/

17、125201934.489.35103.75137.5201937.597.351146105.25124.65162.5201943.7511313.255175合计187.5498.746.2517.55750龙南县“十一五”期间住房建设年度计划表（单位：万平方米）年度商品住房政策性住房合计高档商品住房普通商品住房经济适用住房公共租赁住房2019515/2020195.5014.301.600.6222019615.581.760.662420096.5016.841.940.72262019718.082.120.8028合计3079.807.422.78120

18、龙南县“十一五”期间住宅用地年度实施计划（ 单位：亩）龙南县房地产市场概况年份房产开发投资额（万元）竣工房屋面积（万）竣工住宅面积（万）20190.9030.5012.9620191.0137.9915.7920191.2297.7156.7320192.2244.1224.31龙南县房地产板块划分情况经济技术开发区 龙南县目前开发的房产项目分布主要在老城区、新城区和经济开发区。龙南县房地产项目分布情况未售桃源丽景龙景尊府1800起价龙泽居龙城亲水湾1600奥园帝景城2600水岸新城凯悦豪庭汇景新城锦龙苑本案渥江明珠售完在售龙南的楼盘分布主要分布在渥江两岸，尤其以靠近新城区行政服务中心与老城区

19、交汇一带比较集中。龙南在售楼盘对比楼盘名称开发商占地面积（）总建筑面积（）总套数（户）均价（元/）产品类型开盘时间奥园帝景城龙南县金城房产1665015798.96712600联排别墅2019年10月龙景尊府龙南龙景房产330023870100多2190均价1800起价高层/多层2019年龙泽居二期龙南县斯迈尔置业1000001700001300未定多层/高层预计2019年5月，目前在登记龙城亲水湾龙南县龙丰房产320001016307141600多层三期2019年1月桃源丽景赣州弘康实业46620144522一期300未定多层/小高层预计2019年6月，目前在登记赣粤物流龙南县金城房产总20

20、1900;一期46620一期86801 内铺1500商铺2019年开发商赣州弘康实业地址滨江大道解放桥旁占地(亩)70总建(平米)144522物业类型多层小高层公布均价未定主力户型二室二厅(110平米左右);三室二厅(133-136平米)开盘时间预计2019年6月销售情况未售，一期推出九栋多层，约300户宣传点原生态江畔雅居开发商龙南县斯迈尔置业地址广场东路占地(亩)150总建(平米)170000物业类型多层/高层公布均价二期未定主力户型三室二厅(115-128平米);四室二厅(140平米左右)开盘时间预计2019年5月销售情况二期未售，一批推出7栋宣传点首席高尚生活圈开发商龙南县新丰房产地址

21、广场南路东段占地(亩)48总建(平米)101630物业类型多层公布均价1600左右主力户型二室二厅(92-106平米)三室二厅(106-133平米);四室二厅(159平米左右)开盘时间三期开盘时间2019年1月销售情况三期目前推出2栋，销售70%左右宣传点滨水，主题公园，休闲府邸首创龙南超大主题中心园林休闲社区开发商龙南县金城房产地址马牯塘,105国道旁占地(亩)25总建(平米)15799物业类型联排别墅公布均价2600左右主力户型160-210平米开盘时间2019年11月销售情况目前销售33%左右宣传点半山别墅、纯意式、全城惟一领秀山林，领御龙南开发商龙南县金城房产地址马牯塘,105国道旁占

22、地(亩)总300,一期70总建(平米)一期86801物业类型联排别墅公布均价沿街4500,内铺1500元主力户型115-233平米开盘时间2019年销售情况一期沿街商铺已售完，余部分内铺未售宣传点龙南首个综合物流交易中心 整体市场：龙南县房地产市场整体发展起步时间较短，但市场接受度、追捧度已逐渐上升，整体发展趋势良好。 楼盘概况：各楼盘基本分布于城区内或新开发区地带，规模不大，以中大户型为主流，大多吸引自住买家置业，价格和地段是决定销售状态的重要因素。 价格与品质：目前普通商品房的售价为1600-2500元/平方米，与目前楼盘品质相当，但随着客户对楼盘品质的进一步要求，创新的产品和商业模式，必

23、将带动价格的整体走势。 客户特征：本地客或其三缘客户，自住为主，非常实在，关注价格和性价比，对地段非常看重，期望改善居住条件和环境，能接受新事物，可引导性强。 发展趋势：整体市场上行、但开发无序化特征明显，对于好坏的标准尚未形成的今天，在持续发展中调整、升级有待发生。商业市场 商业市场小结商业市场概况典型商业项目点评商业市场小结 概述与趋势：龙南县商业市场顺经济发展之势稳定发展，但未形成集中管理的中高档次市场范例，今后应有更高层次的提升空间，整体发展趋势良好。 项目概况：目前各典型商业项目基本分布于城区主干道旁，为周边居民生活配套使用，规模小、目的性消费能力弱，商家自身经营为主，缺乏集中管理和

24、整体商家资源整合，大多经营较好。 业态与档次：目前较为普遍的业态为超市、服装、电器、家私等，业态面较窄，中低档次为主，但基本能满足县城普通人群需求，但随着客户对品质生活的要求升级，新式、较高档次的商业模式，必将带动整体业态及档次的提升。 价格与租售情况：目前的典型商业街及项目基本为租赁状态，除在售楼盘的商业部分外，基本无可销售的商业。租赁热度决定于地段旺度，好商家对地段的带旺度非常高，市场可引导性强。龙南县消费者市场调研客户访谈实录重点针对中等及以上收入人群进行住宅方面的市场数据调查 本次城市置业客户访谈是为了贴近客户，了解客户的背景资料及需求特征、置业心态，为我们对本项目的产品设计及营销突破

25、口、营销安排提供依据。 为达到以上目的，我们在研究过程中采取了定量分析与定性分析相结合的分析方法，在问卷分析的基础上，针对部分重要客户作了更为深度的访谈。客户访谈说明针对此次调查，我们专门对本地中等以上置业水平的客户群体进行了问卷设置，问题为四大类，具体包括7个方面。客户背景资料客户社会见识度对本地现有楼盘的看法置业心态置业行为习惯购买及需求特征价格接受程度问卷设置 此次调查，我们主要针对城市中等以上收入人士进行访谈；通过企业人士访谈、国家行政机关部门访谈以及在学校门口、部分楼盘销售现场附近拦截访谈；同时在沿街街区随机访谈、购买场所停车场拦截访谈。共收回访谈问卷1000份，甄别筛选有效问卷80

26、0份。 由于调研方式灵活，动静结合，重点突出，各个采样地点涉及的区域、行业较为广泛。实际调研的问卷数量分布与拟定的问卷分布基本吻合。各类分布较为平均，跟本地特征与购房者情况基本吻合，具备较强的代表性。问卷数量龙南县医院政府机构金融系统广电中心统计局地产公司学校教师个体户建设局我们所访谈的客户的工作单位或地点宏昌购物广场公安局农业银行企业管理人士政府部门工商局医院金水大道,商业街个体经营者对龙南县现有商品房与本片区的看法购买特征分析基本背景资料调查关键点总结问卷四大类统计分析好房子龙翔路对龙翔大道新区域印象好房子需具备条件对本地商品房印象根据调查结果显示，有79%的置业者认为本地缺乏好房子，其中

27、68%的要求更高的客户认为本地没有好的商品房（豪宅别墅除外）。他们很需要一批能与城市经济相匹配的豪宅。对龙南县现有商品房印象提及率高的理由（按排名先后顺序）：户型方正、好用、格局好/价格合适、能承受/地段是新区/有绿化/楼间距达到国家标准/工程质量好/规划与物业管理好/品牌响/环境优雅/配套齐全/交通方便。亲水湾水岸新城龙鑫花园 等对现有商品房提及率前5名的是大多数被访客户认为理想的商品房最好能在城中心，可以享受完善的配套，上班访友购物较为便利；较多受访者希望楼宇有自身的配套，一些客户希望其有山或水资源，若没有也需在内环境中营造这样的氛围；对规模则有81%的客户认为适中就好。对位置的要求 对资

28、源的要求 对规模的要求 好房子需具备的条件超过八成受访者对小区的规划设计与周边环境设计表示关注，其中园林的关注度为第一位；对小区大门是否豪华、立面是否高档也有相当的要求；对是否是名师设计，并非首选因素。 对规划的要求 绝大多数受访者对理想户型的要求较高，大观景阳台、书房、入户花园均提出了要求。部分客户已开始关注动静分区。理想的户型设计在使用功能方面要尽量完善。 动静分区对户型设计的要求 大多数受访者对本项目所属区域未来与现在均充满信心，在表示是否会购买此区域物业时均表示出不同程度的兴趣、要视本项目具体设计情况再考虑。对新城区域的印象购买特征价格承受能力面积/户型需求计划购买时间希望的交楼标准购

29、买新住宅目的接受的物管费标准购房第一关注因素近7成的受访者欲购新商品房的时间为三个月到一年内，这与朋友、同事圈层内的跟风有关，目前本地房地产市场正处于上升势头，有一定的置业需求，但客户“等等看”的心理依然存在，高性价比的精品必获取追捧。计划购买时间分析90%的受访者均表示很实在，购买是为了真实的需求，投资的比重也值得关注，这跟本地房地产市场发展趋势有关，市场需求值得引导。计划购买动机分析被访客户的户型需求集中在95-150平方米之间，这与本地目前的销售主力户型是吻合的。但根据经验，实际购买时客户选择的户型会比理想面积有缩减或进行类型调整。计划购买户型及面积分析调查发现，有20%的受访者能承受2

30、000元/平方米以上的房价，而绝大多数受访者仅能承受1500-2000元/平方米的中低档房价，市场需更多的产品增值和销售引导。客户单价承受能力分析调查发现，有52%的受访者能承受30万/套以上的房价，而48%受访者仅能承受25万/套以下的中档房价，需更多的产品引导和销售引导。65%的客户愿意为更好的设计买单，能承受较高的价位。客户总价承受能力分析调查显示7成的置业者喜欢购买全毛坯房；而喜欢套餐式装修房的也占15%，要求精装和普装的较少。 客户希望的交楼标准分析85%置业者认为物管费应在0.8元以下；13%的客户可接受1元左右的物管费，关键问题是本地客户对物业管理尚无概念，需重点考虑如何处理好高

31、标准物业服务与低收费之矛盾。客户能接受的物管费用标准分析价格依然是购房第一考虑要素，但很多客户对品质和性能也同时提及，做好项目综合素质将可弱化价格的因素；产品好、工程展示到位、园林设计将可提升价值。购房重要关注因素分析基本特征年龄受教育情况浏览房产信息途径家庭居住情况工作与收入情况排在前四位的是朋友介绍、楼盘活动、户外广告牌条幅、短信；辅助媒体的作用有限。但可根据项目定位人群的特殊性，适当投放其他媒体。了解楼盘的主要渠道75%的客户住在自有住房中，购买新住房相当多是不着急的，主要会考虑挑选合适的产品；家庭结构在四人以下的占3/4以上，本地人民思想较时尚，小型人口数量的家庭渐成主流。居住情况及家

32、庭结构87%的实力客户的年龄在30-50岁；文化程度则以中专及本专占主导，文化素质较中。年龄与受教育情况受访者工作岗位以政府干部、个体经营者、教师医生及政府或企业部门的职员占主流，有着较稳定的经济收入。职业与职位情况66%受访者的家庭月收入在5000元以下，34%的受访者的家庭月收入在5000元以上；访谈中，了解到不少的客户低报收入显内敛。家庭月收入情况调查结论产品细节要求客户购买心理市民收入情况项目开发风险价格承受情况开发关键控制收入家庭年收入呈抛物线分布，10万元以下的人群规模最大，占57%；年收入1020万的中高等收入人群是中大户型物业的主要目标市场；这一群体收入稳定，较为实在、又有改善

33、现有居住条件或闲钱投资的意向，关注产品和设计，对品质有一定要求，并愿意为此多花钱。在龙南县房地产发展势头迅猛的今天，他们是各大中户型物业争夺的目标客户群。 家庭龙南县的家庭人口结构具有典型的三口之家的核心家庭特征以及部分四口之家，占80%以上；这也从一定程度上证实了经济较稳定和逐步发达区域的大家庭在第二代成家之后，大多呈现独立居住的两代分居的特征。价格购房者对价格承受能力适中，多种客户同在。仅35%的人可承受2500元/平方米以上的房价，其中2%可承受3000元/平方米以上的房价，绝大多数受访者仅能承受2500元/平方米以下的中低档房价。这是跟目前本地房地产发展的现状相联系的，导致购房者下意识

34、形成了一个狭窄的价格区间。但一般客户填报的价格会有一定空间，对产品和品质的追求也会令其心理价位上升。居住前期自有物业中，自建房与单位房的比重明显高于商品住宅，这样的结果也符合龙南县前五年房地产市场实际状况。近年来各房企开发商品房增多，真实需求与跟风等因素刺激现有的稳定收入居民购买商品房，房地产开发走势不错；且已出现了对于品质物业的追求趋势，居住新时代正在到来。购买短期急促购房意向不显著，普遍会根据物业状况决定是否购买。在本次调查的样本总件中，大多数已有物业的客户依然打算购买，甚至一部分是已购商品房的，说明商品房的消费习惯正在养成，他们为了住得更好形成了市场需求。但大部分置业者会慎重考虑，项目要

35、想取得成功需将产品综合品质充分展示，引导购买。面积居住面积一方面反映出客户的生活需要，也是对当地目前商品房面积的集中总结，95-150平方米成为客户心中理想的主流产品，但根据经验，实际购买时客户选择的户型，因有总价的制约，往往会比理想面积有缩减或进行类型调整。空间因为是为了住得更好，加上很多客户对本地其他楼盘有过比较，对国内发达城市有了解，较多先进的居住理念被提出。空间上对大观景阳台、书房、入户花园提出要求，更有部分客户提出动静分区的设计要求，户型的使用功能要尽可能完善、并增加更多附加空间和附加值。 机会有79%的置业者认为本地缺乏好房子，其中68%的要求更高的客户认为本地没有好的商品房（豪宅

36、别墅除外）。他们很需要一批能与城市经济相匹配的豪宅。城市发展机会、客户需求机会、本项目本身条件、开发商品牌提升需要机会，项目有望在规划创新、园林创新、户型创新、公共设施创新、管理创新及营销创新上做足功夫。成为城市标志性精品典范。信心大多数受访者对本项目所属区域未来与现在均充满信心，在表示是否会购买此区域物业时均表示出不同程度的兴趣、要视本项目具体设计情况再考虑。调查发现整个县城虽有多个楼盘已开发销售，但楼盘粗放化经营开发占主导，未能精耕细作，创造精品。本项目倚优势地段和旺盛人气，且开发商有远见高度，具备开发精品型物业的内在及外在条件。市场调研总结1、总体形势：龙南县经济趋于活跃，房地产发展外环

37、境良好，房地产起步时间短，正处于初级发展阶段，市场接受程度逐渐上升，整体市场竞争尚未形成特点和规律，市场发展有待引导和升级。2、发展趋势：城市由城中向北向东向南发展，廉江开发区是市场较为认可的新区域，但未来主城区、未来的主干道区域承袭繁华，是较多置业者向往的地段。总体形势及发展形势总结住宅市场特征总结1、楼盘概况：各楼盘基本分布于城区内或新开发区地带，规模不大，以中大户型为主流，大多吸引自住买家置业，价格和地段是决定销售状态的重要因素。2、价格与品质：目前普通商品房的售价为1600-2500元/平方米，与目前楼盘品质相当，但随着客户对楼盘品质的进一步要求，创新的产品和商业模式，必将带动价格的整

38、体走势。3、 客户特征：本地客或其三缘客户，自住为主，非常实在，关注价格和性价比，对地段非常看重，期望改善居住条件和环境，能接受新事物，可引导性强。4、发展趋势：整体市场上行、但开发无序化特征明显，对于好坏的标准尚未形成的今天，在持续发展中调整、升级有待发生。商业市场特征总结1、概述与趋势：龙南县商业市场顺经济发展之势稳定发展，但未形成集中管理的中高档次市场范例，今后应有更高层次的提升空间，整体发展趋势良好。2、项目概况：目前各典型商业项目基本分布于城区主干道旁，为周边居民生活配套使用，规模小、目的性消费能力弱，商家自身经营为主，缺乏集中管理和整体商家资源整合，大多经营较好。3、业态与档次：目前较为普遍的业态为超市、服装、电器、家私等，业态