浅谈房地产项目开发中的风险与对策

1、浅谈房地产项目开发中的风险与对策本文对房地产醒目风险管理的分类，房地产项目开发中风险形成的原因以及房地产项目开发的风险应对策略进行分析和阐述。一、房地产项目风险管理的分类对于房地产项目而言，按风险作用阶段和范围分为综合风险和阶段风险。综合风险是指贯穿于整个房地产项目周期，主要有自然、政治、经济、社会、技术、项目主体及内部决策与管理等风险。对于阶段性风险，就是在房地产项目开发各阶段中出现的风险。在投资决策阶段，会出现项目地点选择，区域发展和物业开发类型等风险，而在建设阶段，则可能出现招标模式，建设质量，工期，成本等项目风险管理。、综合风险自然风险。自然风险是由于自然因素的不确定性，如地震、风暴、

2、反常恶劣的天气等，对房地产项目造成的影响或破坏。政治风险、经济风险。政治、经济风险是指一个国家所处的国际国内环境变动及相应的政治经济政策法律调整给房地产项目所带来的经济损失。土地政策、金融政策、税收政策的变化对开发经营影响力度及波动带来深度影响。政治、经济风险对房地产市场尤其重要。社会风险。社会风险指人文社会环境的变化对房地产市场的影响，主要包括社会治安的稳定性、公众利益、社会风气等。在上述综合项目风险管理中，应把政治风险、内部决策与管理风险作为掌握中心，把自然风险社会风险作为预估重点，不断地进行技术创新以消退技术风险，突出重点，区分对待。阶段性项目风险管理是房地产项目实施过程中不同阶段产生的

3、风险，也是本文重点阐述的内容，在不同阶段的风险均有其特别性。2、阶段性风险该阶段的投资风险是较大的，一旦投资成功，利润也是最高的。因此需要对项目的可行性研究报告进行专心审核，对其中的各项指标进行评估，如审查设计方案是否合理、出租率是否高估、项目运营成本是否低估、建设费用是否漏估等。开发商要依据对项目风险性和营利性的估价，结合投资策略来确定是否投资，以及投资多少。这个阶段的主要项目风险管理。二、房地产项目开发中风险形成的原因分析整体上来讲，当前房地产项目开发中风险的形成原因主要包括以下几种：1、政策环境方面经过几十年，房地产得到了快速的发展，已经成为我国国民经济的支柱性产业，在对国民经济进行促进

4、和社会发展中有着很积极的作用，同时也对我国的经济运行和人民生活的各个方面有着深刻的影响，所以，受到我国就、宏观调控和政策的影响是不能够避免的。总的来说，我国国内在产业、土地、住房、金融、税收、城市市场观看规划、环保等方面相应政策法律法规的调整，如对房价的限制、贷款利率的规定、土地使用的限定等都极有可能对房地产开发项目各个层面构成潜在风险或直接影响，甚至直接造成房地产开发商经济上的损失。2、经济发展方面经济形势的状况直接影响到房地产的项目开发。准确地来讲，受房地产行业自身特点的影响，房地产产业周期性长，中间环节多，简单出现在项目开发过程中市场对于房地产商品需求发生变动。特殊是一旦经济形势不佳或经

5、济停滞，将直接影响到房地产市场买方上的购房欲望，削减购买行为，极有可能使房地产的经营陷入危机。另一方面，对于经济发展趋势的精确科学预估有助于降低房地产企业项目开发的风险。3、资金方面作为资金密集型的行业，房地产项目的开发需要筹集和融通巨额资金，负债经营比例高。因此，一旦企业的资金链发生问题，面临资金短缺的逆境，对于房地产企业的项目开发都将是致命的影响，在很大程度上可能导致企业由于缺乏资金支持而无法进行后期的连续开发，另一方面，也使得企业的前期投入无法收回。详细来讲，一是融资方面，由于各种筹资方式的手段、工具及环境各不相同，都存在着一定的风险。加上贷款利率变动趋势难以明白，对于房地产项目的最终成

6、功及利润影响极大。三是，受市场变动的影响，使得房地产项目的租售期和租金售价方面具有不确定性，收益不明确，影响企业的现金流。另外，开发投资回收期越长，房地产企业的财务风险也越大，直接影响企业资金运作。三、房地产项目开发的风险应对策略、项目操作过程中，充分把握好每个环节，充分利用品牌效应及全部资源，与政府建立良好的关系，尽可能的降低成本，取得土地、税费、动迁等一系列优待政策。同时，加快项目进度，节省时间成本，缩短周期，加快资金回笼，以最快速度抢占市场，抵挡市场冲击。、针对市场风险,一方面加大宣传力度，引导和引领消费者，形成旺盛人气，形成新的消费热点，提高竞争能力,扩大市场占有率。同时建立优秀的策划和销售团队，并在投资前对市场做更充分的调研工作，为项目的操作成功奠定基础。3、优化管理，以高水平的管理机制运筹公司,抵挡风险。项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的削减项目的市场销售风险。、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，掌握各项开发建设成本费用，降低投资成本。、针对政策性风险，一方面加强与政府的关系，同时利用公司的整体优势，加强融资能力，并且尽快缩短项目周期，、从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，削减占用资金回收风险，应采用