第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主课件

1、第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主2022/7/25第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主投资项目资源开发与综合利用分析以土地资源为主重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate我国土地资源概况项目选址以商业地产为例土地管理、征地拆迁与移民安置案例分析第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主理 论 篇我国土地资源概况第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction M

2、anagement and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇一、土地资源概念三、土地资源优化战略二、我国土地资源现状第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇土地资源是指已经被人类所利用和可预见的未来能被人类利用的土地。 一、土地资源概念土地资源既包括自然范畴，即土地的自然属性，也包括经济范畴，即土地的社会属性，是人类的生产资料和劳动对象。财富之母第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主我

3、国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇二、我国土地资源现状 1、我国土地资源分类第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇土地利用现状分类标准(GB/T 21010-2007)土地利用现状分类国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类。耕地、园地、林地、草地、商

4、服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。此处一级、二级是土地资源分类，与土地一级开发、二级开发属于不同的概念。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate

5、背景篇理论篇专题篇经济篇 2、我国土地资源的四个基本特点我国内陆土地总面积约144亿亩，居世界第三位，但人均占有土地面积约为12亩，不到世界人均水平的1/3。 1）绝对数量大，人均占有少第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇2）类型复杂多样，耕地比重小地形错综复杂，地貌类型多样山地33%，高原26%，盆地19%，丘陵10%，平原只占12%。中国沙质荒漠、戈壁占国土总面积的12%以上，改造、利用的难度很大。对中国农

6、业生产至关重要的耕地，所占比重仅略高于10%，且耕地生产力普遍较低第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇东部地区：13.9%的土地面积，养活41.2%的人口，人均耕地0.074公顷中部地区： 29.6%的土地面积，人均耕地0.129公顷，全国的粮棉油生产基地西部地区： 56.5%的土地面积，人均耕地0.132公顷，是全国重要的牧区和矿 产基地 3）利用情况复杂，生产力地区差异明显 4）地区分布不均，保护和开发问题

7、突出第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇 3、我国土地利用方面存在的四大问题1）土地利用结构不尽合理这在北方半农牧区、黄土高原区以及南方山区尤为突出，农林牧用地安排不当，争地矛盾较为突出。2）土地利用率和生产率较低低产耕地面积大，这类包括涝洼地、盐碱地、风沙干旱地、坡耕地等；林地中有林地比重小，尚有大面积宜林荒山荒地及沙荒地为充分利用；牧草地质量较差，载畜量低。3）土地破坏严重全国水土流失面积达35600万公顷

8、，退化、沙化、碱化草地面积达13500万公顷。一些地区产业用地布局混乱，土地污染严重，城市周边和部分交通主干道以及江河沿岸耕地的重金属与有机污染物严重超标。4）土地管理不善非农业建设用地盲目扩大，工业用地增长过快，城乡建设用地效率低下，加剧了人地矛盾怎么破第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇 三、土地资源优化战略1、耕地保护战略2、土地整理战略3、“三个集中”战略4、生态保护和建设战略5、土地市场建设战略6、利

9、用国际资源战略第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇 1、耕地保护战略1）合理确定基本农田的保护比例、提高基本农田的质量 全面推行农用土地分等定级，将其作为划分基本农田保 护区的重要依据。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。2）加大土地用途管制的力度国家编制土地利用总体规划、规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主我国

10、土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇全国土地利用总体规划纲要（20062020年），对未来15年土地利用的目标和任务提出6项约束性指标和9大预期性指标。6项约束性指标集中在耕地保有量、基本农田保护面积、城乡建设用地规模、新增建设占用耕地规模、整理复垦开发补充耕地义务量、人均城镇工矿用地等主要调控指标中。其核心是确保18亿亩耕地红线中国耕地保有量到2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩坚守18亿亩耕地红线第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以

11、土地资源为主我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇 2、土地整理战略土地整理是补充耕地的重要途径，可以有效缓解用地矛盾，有利于改善生态环境，是我国社会经济发展和土地利用战略的必然选择。农民居住向城镇集中工业向工业园区集中农田向适度经规模经营集中3、“三个集中”战略三个集中有利于调整土地利用结构和布局，促进集约高效用地。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Ma

12、nagement and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇 4、土地生态保护和建设战略土地既是人类赖以生存和发展的重要自然资源，又是自然环境的主体，保护和改善土地生态环境是土地资源优化利用战略的重要组成部分 三北防护林工程、平原绿化工程第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇在国家宏观调控引导下，充分发挥市场对土地资源的配置作用，是土地资源优化利用的基础 5、土地市场建设战略重庆农村土地交易所第11组

13、投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主我国土地资源概况重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇 三、土地资源优化战略1、耕地保护战略2、土地整理战略3、“三个集中”战略4、生态保护和建设战略5、土地市场建设战略6、利用国际资源战略第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主项目选址以商业地产项目为例 第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主项目选址以商业地产项目为例 重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Manag

14、ement and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇什么是“商业地产”？商业地产是商业房地产的简称，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业。按照用途分类，商业地产主要由以下四类组成：(1)商业经营类物业。包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房等。(2)办公用物业。包括写字楼、商住两用楼(SOHO式办公)对外出租的政府办公楼等。(3)餐饮酒店类物业。包括餐馆、饭店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、宾馆、旅馆等。(4)仓储、厂房类物业。作为物流网络的重要组成部分，这一类型的物业联结了生产和消费，包括仓库、存储罐、标准厂房、工业园区、物流中心等。第11组投资项目资源开发及

15、综合利用分析(以土地资源为主项目选址以商业地产项目为例 重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇商业地产特征区位对物业价值起关键性作用商业地产开发周期比较长公共空间在商业建筑中的地位重要商业地产具有高投资、高风险和高回报的特点第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主项目选址以商业地产项目为例 重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇什么是项目选址？项目用地选址

16、是指拟建项目选择的地理位置和在选择的地理位置上的具体应用,在进行建设用地选址时,不仅要考虑拟建项目的最佳经济效益,还应考虑到拟建项目的环境、土地、交通、取水、排污等诸多因素的影响,以满足项目建设需要。项目选址的基本原则（1）符合国家、地区和城乡规划的要求、（2）满足项目对原材料、能源、水、和人力的供应，生产工艺和营销要求。（3）节约和效益的原则，尽力做到降低建设投资，节省运费，减少成本，提高利润。（4）安全的原则，防洪、防震、防地质灾害、战争危害。（5）节约项目用地，尽量不占或少占农田。（6）注意环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主项

17、目选址以商业地产项目为例 重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇项目选址的重要性从房地产的属性来看，房地产本身具有不可移动性，商业房地产的位置是形成差异化经营的重要条件。从工程经济学的角度来说，选址也是项目决策阶段的重要一环，对后期的投资具有关键性影响。从风险控制的角度讲，由于项目决策阶段投资的影响程度非常高，而处理风险的成本却相对较低，要降低房地产开发投资的风险，就必须做好项目选址的决策与论证。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主项目选址以商业地产项目为例 重庆

18、大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇现行的主要决策方法定性方法定量方法德尔菲法层次分析法灰色系统理论将选址问题转换成一个多项式并求得其在约束条件下的最优解按照某种方式，在状态空间中对每一个要搜索的位置进行评估，得到最优位置后再从这个位置进行搜索直到达到目标第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主项目选址以商业地产项目为例 重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济

19、篇购物中心选址用地状况基础设施社会因素经济因素交通条件自然条件开发面积视觉可见性基础设施条件城市规划城市商业发展趋势政府和相关政策支持人口数量和人口密度购买力消费习惯竞争程度交通条件购物中心选址评价指标体系层次结构图目标层准则层指标层第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主项目选址以商业地产项目为例 重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇用地状况自然条件 自然因素包括地形、地貌与水文等自然条件，也包括矿产资源和旅游资源等。这些是形成和决定土地区位的最基本的因素。用地的

20、地形特征、用地的规模、形状以及可达性对商业地产项目的开发有着重要的影响，这种影响会体现在建设成本和后期运营成本中。首先，应尽量选在工程地质和水文地质条件较好的地段，地下水位应尽可能低于地下建筑物的基准面。其次，应选择建设在地势较高、较平坦之处，较高的地势有利于排水，而平坦的地势则可以减少土方搬运量，降低建设成本。如果地势稍有坡度或起伏的话，应保证高差的变化控制在一定范围内，否则会给设计和施工带来不必要的问题。最后，商业地产项目还要求用地的形状比较规则、长宽比例适当，考虑到购物中心的体量一般很大，用地不能过于狭长或不规则，否则将不适合用于商业地产的开发。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以

21、土地资源为主项目选址以商业地产项目为例 重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇用地状况开发面积 开发商在获得土地时，国土管理部门已经对出让地块的用途、面积、容积率等进行了限制，开发商能对一块土地进行开发的面积是有上限的。 从目前的情况来看，出于最小化土地成本和树立品牌等考虑，开发商在购物中心建设中存在贪大求全的趋势。但是，购物中心并非面积越大越好。首先，更大的开发面积意味着更多开发资金，而“只租不售”的资金回笼方式，将对开发商的资金链条形成巨大的考验。其次，更大的规模，需要更多的品

22、牌和店铺来填充。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主项目选址以商业地产项目为例 重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇用地状况视觉可见性 如果周围的道路明显高于购物中心，那么在道路上只能看到的是购物中心的屋顶。另一方面，如果周围的道路低于购物中心，那么树木和其他建筑或设施可能会遮挡购物中心，让驾车者忽略了购物中心的存在。可见性不好可能会带来很大的不利，虽然可以通过广告加以补偿，但是，可视性不好的用地仍然必须在有足够的其他优势时才考虑选用。第11组投资项目资源开发及

23、综合利用分析(以土地资源为主项目选址以商业地产项目为例 重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇基础设施基础设施条件 给排水、电力、天然气、通信、网络设施等基础建设，是任何一个建设项目都必须具备的基本条件，不仅为项目建成后正常运营提供基本的保障，还将对未来运营和顾客的使用产生影响。购物中心的运营需要相应的配送系统，这就需要良好的道路和顺达的通讯系统来保证有效地配送。考虑到后期客流量的迅速增加，如果拟建设地块周围有便利的停车场地，将会对未来的经营产生较好的影响。因此，在选址时一定要对基

24、础设施的状况和未来技术设施的扩容空间做出充分的估计。 社会性基础设施主要指区域内的公共文化设施、体育设施、旅游设施等。这些公共设施凭借其特定的功能特点，可带来一定数量的消费人群。在选址时，需要对区域内公共设施带来的特定人群的规模和特点进行分析，并考虑将其作为项目的目标消费者。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主项目选址以商业地产项目为例 重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇社会因素城市规划 商业地产的开发必须要满足城市总体发展的要求，与城市建设的总体规划相适应，

25、与城市人口分布、消费需求、交通体系与环境保护相协调，并与商业网点的规划相配合，通过地产的开发带动城市综合开发建设。购物中心在选址时，应以一个城市的总体规划和布局为依据，以商业网点规划为指导，顺应城市产业结构的调整和空间布局的要求，与城市相应区域的功能定位和远景发展目标相协调。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主项目选址以商业地产项目为例 重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇社会因素城市商业发展趋势 一线城市如北京、上海等城市的商业地产开发逐渐进入相对饱和状态，在

26、这些城市的成熟区域获得土地将会变得相对困难。开发商在已有的商圈内选址，可能面临更激烈的竞争、更高的地价和开发成本，以及相对更加不理想的地块。在这种情况下，在一线城市寻找新的、可能在未来发展为新商圈的区域，或者选择到二三线城市拿地，将会是比较可能的选择。特别是在一些经济起步较晚的内地城市，通过员工工资等体现人口红利，相对沿海城市更为明显。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主项目选址以商业地产项目为例 重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇社会因素政府和相关政策的支持

27、 商业地产的发展尽管可以在一定程度上规避国家对于房地产市场的调控措施，但是仍然无法摆脱与地方政府有着千丝万缕的联系。一个项目能否顺利、高效率地实施和完成，城市的政策环境也是需要考虑的因素之一。政策环境也被称为“软性基础设施”，这类因素在选址中常常是被忽视的。一般而言，政策环境的因素可以被总结为下表: 第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主项目选址以商业地产项目为例 重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇社会因素人口数量和人口密度 区域内人口数量越多、密度越大，消费需

28、求就越大，商业利润就越丰厚，越有利于商业地产的发展。在人口密度比较高的地区开发的商业地产项目建成开业后，因为周边有庞大的基础消费群体支撑项目的运营，项目要取得成功也就相对比较容易，这样就大大降低项目开发和运营的风险，这类的区域多为城市的中心区域。 另一方面，一定区域内劳动力的数量是与人口数量成正比的。区域内人口数量大，就能为商品的经营提供丰富而廉价的劳动力，从而降低经营成本。欧美等国家的购物中心选址，一般都把人口密度作为一个着重考虑的因素。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主项目选址以商业地产项目为例 重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction

29、 Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇经济因素购买力 购买力是人们支付货币购买商品或劳务的能力。一个城市发展购物中心能否成功，很大程度上取决于这个城市居民的购买力水品。而这一水平可以通过人均GDP等统计数据来反映。经济发展程度在一定程度上就制约了一个城市居民的购买力，使得购物中心的发展存在更大的风险性。 购买力还需要结合其他一些指标来评判，比如城市家庭汽车拥有率、区域消费总量等。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主项目选址以商业地产项目为例 重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management

30、 and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇经济因素消费习惯 相对于大城市而言，多数中小城市在生活方式上更加趋向于保守，受外来文化影响较少。这些地区的居民在消费中一般更多关注产品本身是否质优价廉，对精神消费的需求并不显著，因而很可能会忽视大型购物中心所提供的精神层面的环境与服务的价值。 同时，由于消费群体范围的局限性，商家在进行大规模促销活动时，可能会使付出的成本达不到相应的收益，从而放弃一些宣传活动，这就是对购物中心的形象和经营绩效的提升产生影响。因此在选择开发地点时，需要对当地消费者的消费习惯进行考察，以保证后续经营的可持续性。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源

31、为主项目选址以商业地产项目为例 重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇社会因素竞争程度 对于商业经营者来说，竞争是不可避免的，因为某一商业设施对区域内销售额的吸纳是有限的。一方面，区域中存在一定规模的商业设施，可以带来大量的人流，提高购物中心的消费数额;另一方面，过于激烈的竞争也会形成较大的压力。 如果一定区域内有同样类型的购物中心，彼此之间的经营效果必将受到影响，很容易形成两败俱伤的局面。在这种情况下，与已有项目实施差异化的竞争是比较可取的策略。是否要在这种情况下投资、如果投资建

32、设，能否获得预期的回报，是开发商在选址时需要慎重考虑的问题。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主项目选址以商业地产项目为例 重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇交通条件 购物中心的交通条件主要表现在两方面:一是公共交通设施条件，包括地铁或轻轨、公共交通汽车线路、火车站或汽车站等交通枢纽等;二是道路条件，包括四通八达的路网结构，项目地段与重要交通干道相连等。购物中心项目如果缺乏便利的公共交通条件，比如缺乏地铁轻轨等直达性的交通设施，则将至少影响30%以上的人流。第

33、11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主项目选址以商业地产项目为例 重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇 商业地产的开发是一项复杂的系统工程，它涉及的影响因素众多。其中一些因素是可以观察的，比如用地的地质水文情况、基础设施的完备程度、拟选地块周边的道路情况等。还有一些因素是需要通过调查分析才能确定的，比如拟选地块所在城市的居民购买力情况、城市发展商业地产的空间等。言而总之，项目选址的过程就是对以上这些影响因素的一个综合权衡过程。以商业地产选址为研究对象的意义不同类别房

34、地产项目选址的选择方法和程序有很大的通性。其他类型的房地产项目还是可以借鉴这种指标体系及影响因素，从而选出最合适的项目选址。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇一、土地管理相关制度二、征地拆迁三、移民安置规划第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重

35、庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇一、土地管理相关制度(1) 土地产权与登记制度土地管理法实施条例第三条规定：国家依法 实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权 和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得 侵犯。土地登记资料可以公开查询。 对于国有土地使用权，包括划拨、出让、租赁、 作价入股、授权经营等，均应进行登记。对于农 民集体所有土地，其所有权、集体建设用地使用 权和农民宅基地使用权均应进行登记。 土地登记的种类包括初始土地登记(总登记)和变 更土地登记。最重要土地登记文

36、件资料有：（1）土地登记卡；（2）土地证书。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇(2)土地用途管制制度严格土地的规划管理 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。 严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 严格土地利用总体规划、城市总体规划、村庄集镇规划修改的管理。 由国务院审批全国土地利用总体

37、规划纲要、省、自治区、直辖市、省会城市、大城市、计划单列市等的土地利用规划；由省级人民政府审批市级、县级土地利用规划；由省级政府授权设区的市级人民政府审批乡(镇)级土地利用规划。加强土地利用计划管理 农用地转为建设用地应依法报批土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇(三)耕地保护制度1、耕地总量动态平衡制度2、占用耕地补偿制度3、基本农田保护制度4、耕地保护目标责任制度5、土地开发整理复垦

38、制度（四）国有土地使用权出让政策概念：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用权出让的方式包括：协议、招标、拍卖。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案第11组投资项目资源开发及综合利

39、用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇土地政策的调整趋势1、地根紧缩，土地管理更加主动参与宏观调控控制建设用地供应总量、结构和时序 控制建设用地供应总量、结构和时序房地产市场宏观调控与供地政策适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。停止、放缓建设用地审批与国家产业政策和区域政策相协调(钢铁、水泥、电解铝等)第11组投资项目

40、资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇2、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度 国务院28号文件要求：各省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制订并公布协议出让土地最低价标准。国务院31号文件明确：国家要建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。3、建立土地督察制度，严格土地管理行为监督检查2006年7月13日，国务

41、院办公厅印发了关于建立国家土地督察制度有关问题的通知，明确了国务院授权国土资源部代表国务院对各省、自治区、直辖市，以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查；明确了国家土地督察的机构设置、职能配置和人员编制；明确了国家土地督察机构的监督检查方式和具体工作要求。强化事前和事中监督第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇征地：国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地

42、转变为国有土地，并依法给予被征用土地的单位和个人一定补偿的行为。拆迁：拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。二、征地拆迁第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇两级审批制度： 国务院审批 省、自治区、直辖市人民政府两级人民政府审批。 国务院的审批权限： 基

43、本农田； 基本农田以外的耕地超过35公顷的； 其他土地超过70公顷的。省级人民政府的审批权限：征收除国务院审批权限以外土地的低于35公顷面积的耕地（不包括基本农田）；低于70公顷面积的其他土地。（其他土地是指耕地（含基本农田）以外的土地。包括除耕地以外的农用地（包括园地、林地、牧草地等）、建设用地和未利用土地等。）土地征收审批制度第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇征地拆迁的程序征地的批

44、准程序征地拆迁的实施程序第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇预报预审 申请用地 组织现场踏勘 委托统征，下达测量通知书 拟定一书四方案 （ 建设用地呈报说明书；农用地转用方案；补充耕地方案；征用土地方案；供地方案。） 上报审批 批复 预审原则：符合国家供地政策符合土地利用总体规划保护耕地，特别是基本农田合理集约利用土地征地的批准程序建设用地呈报说明书农用地转用方案补充耕地方案征用土地方案

45、供地方案第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇 江西省永修至武宁高速公路 东起福银高速，途径两县十三乡，西连大广高速全长104.487公里本项目属省重点项目，由省发改委核准 工程于2009年7月开工建设，2011年8月建成通车第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Constructio

46、n Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇指导思想 以确保项目如期开工为目标，坚持思想统一、广泛宣传、依法行政、按章办事、精心组织、扎实工作的原则，在征地拆迁工作中以科学发展观为统领，创新工作思路，探索方式方法，总结各项目征地拆迁经验教训，研究解决问题的措施和方法，建立“专业化、规范化、法制化”的征地拆迁管理机制和运做模式，确保征地拆迁工作任务顺利完成。 征迁目标确保工程建设和工程进度的需要；确保征迁对象按政策及时得到补偿；确保工程建设的安全；确保生态环境尽量不破坏。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划

47、方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇征地范围 地理角度：永修县军山分厂庄上自然村、燕坊镇、八角岭垦殖场、虬津镇、白槎镇、梅棠镇、三溪桥镇、江上乡，武宁县的官莲乡、巾口乡、宋溪镇、甫田乡，于澧溪镇两县十三乡（镇）。工程角度：主线边线在填方路段为两侧排水沟（或分隔墙）外边缘以外1米。挖方路段为两侧路堑坡口（或坡顶截水沟）外边缘以外3米。桥梁用地按两侧正投影线以外1米征用。互通用地为各匝道外边缘所框。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民

48、安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇征迁内容征地内容：征用土地：包括主线工程、互通立交、连接线、交通工程、分离立交、支线工程、改沟、改路工程等工程用地。临时用地、租用地：包括取土场、弃土场、预制场、黑白站、施工场地等公路用地。拆迁内容：拆迁建筑物：包括征、租用土地范围内的所有建筑物拆迁。拆迁电力、电讯及其它管线设施：包括征、租用土地范围的所有电力、电讯及其它管线设施拆迁。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆

49、大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇征迁准备阶段 建立征地拆迁协调领导小组 成立全职的征地拆迁办公室 下设土地核查小组、房屋丈量小组、矛盾纠纷协调小组准备征地拆迁使用的各种表格及工具、用具等编制项目征地拆迁实施预案召开征地拆迁动员大会第11组

50、投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇宣传动员阶段形式：公告、网络等多种方式内容：宣传项目的重要性和征地拆迁政策、计划安排目的：争取公路沿线被征单位和个人积极配合、参与、支持。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背

51、景篇理论篇专题篇经济篇勘察核实阶段主要任务：为开展征迁补偿提供数据指标。工作内容： 红线放样：以红线图为依据 项目办、地方征迁办共同参与勘测界定：以施工图为依据，正式确定公路用地范围。实物指标调查：对红线内土地、建筑物、地面附着物等进行现场实地丈量、清点、登记，调查登记结束后及时统计、核算、汇总并上报确认。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇征地拆迁阶段签订协议与市（县）征地拆迁部门签订

52、征迁协议及项目管理责任书、征迁管理资金管理协议。与被占地的单位、个人签订征地和房屋征迁补偿协议。与沿线电力、通讯、水利等部门及其它设施的权属单位按实物指标调查结果签订拆迁补偿协议。实施征地拆迁按照征地拆迁实施办法，拆除征地红线范围内的各类构筑物、地面附着物等，满足交地、施工条件。督促沿线电力、通讯、水利等部门履行协议，满足施工单位进场施工要求。 第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇资金兑

53、付阶段依据征迁勘察、调查核实实物指标、核算征迁补偿资金，按照协议按比例分期支付补偿资金，保证征迁对象及时足额得到补偿。电力、通讯、广播、水利等部门专业设施的拆迁补偿拨付比例按补偿协议的约定办理。按照规定、进度分期拨付地方征迁办的管理费用拆迁安置阶段在规定的时间内恢复因修建高速公路搬迁的厂矿、企事业单位、机关、学校、个体工商户、集体和个人的原有生产、工作、生活秩序安置途径： 农业生产安置 重新择业安置 入股分红安置 异地移民安置国土资源部于2004年11月下发了关于完善征地补偿安置制度的指导意见。该文件提出新的法定补偿标准：土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，如果仍不足以使被征地农民保持原有

54、生活水平，当地政府必须统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇工程建设阶段对前阶段工作进行全面的清理和回顾，好本项目征拆的各种遗留问题，使之满足施工单位进场开工的要求；服务协调阶段加强与各部门的联络，协调好项目办及各参建单位与各个部门的关系。施工过程中需二次征地：设计单位、业主、监理单位、当地政府人员现场核实补签征地手续。竣工通车阶段涵

55、洞通道接水是否通畅，并经地方征迁办、项目办工程处验收。督促施工单位履行合同，恢复施工便道原貌。督促施工单位对临时用地实行相应的绿化等措施恢复植被。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇验收总结阶段处理征地拆迁的各种遗留问题，办齐各种批文和证照，使满足工程交工验收要求。对征地拆迁的资料进行收集、整理、汇总、归档、移交。征地拆迁竣工验收总结工作：纂写项目征地拆迁工作总结聘请有关部门对征地拆迁工

56、作进行全面检查或验收，做出结论性评价对先进单位和个人进行表彰。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇三、移民安置规划的编制（一）安置补偿规划内容框架 项目概况描述 ；移民安置规划目标 潜在移民拆迁影响 ；法律框架； 制度框架 ；社会经济调查 ；损失评估和补偿安排； 获得补偿和其他援助的资格 ；移民安置措施； 收入恢复方案和相应的支持。（二）收入恢复计划的编制收入恢复计划是使受影响人得以妥善

57、安置、生产生活水平得以恢复和逐步提高的基础，因此收入恢复计划应包括受影响人原来的收入水平，征地拆迁后对受影响人收入的影响程度，采取何种切实可行的收入恢复措施，资金上有无保障，实施后的效果等内容。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主征土地管理制度、地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇（三）移民安置点的选择在移民安置点的选择，农村移民要做到有利生产、方便生活，节约用地，供水方便。居民点选择要考虑移民从事农业生产距离的远近，对外交通的便捷程度，

58、要考虑适度集中，以降低供电、供水、通讯、广播、电视、道路、环境卫生等公共设施建设的成本，同时也有利于学生就学、就医及一些公共服务设施的建设和利用。居民点建设用地尽量占用闲散的非农业用地或低产农田，降低土地占用成本。在移民广泛参与的前提下，对移民宅基地进行分配。移民居民点选择合理与否，对移民安置实施成功与否关系重大。在移民安置实践中移民居民点选择(含城(集)镇新址选择)尤为重要。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主土地管理制度、征地拆迁与移民安置规划方案重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estat

59、e背景篇理论篇专题篇经济篇（四）拟定移民安置方案在选定移民安置点后，应该编制移民安置方案，根据移民生产开发方案确定移民进点人数，进行移民生产安置人口平衡，移民搬迁安置人口平衡。房屋重建是移民家庭中最重要的活动，关系到移民安置的成败。移民安置区应具有必要的公共设施和生产性基础设施。应考虑迁入地居民的影响。因为移民迁入导致的社区学校、卫生院、村委会、道路、供水、供电、通讯、排水、环境卫生设施等公共设施和服务体系所需要的费用都应该列入移民预算，而不应该由移民或者安置地社区来承担。第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地资源为主专 题 篇土地一级开发第11组投资项目资源开发及综合利用分析(以土地

60、资源为主重庆大学建设管理与房地产学院Faculty of Construction Management and Real Estate背景篇理论篇专题篇经济篇第一部分 土地一级开发概述1.概念 土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政基础设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再将该宗土地推入国有土地交易市场进行有偿出让或转让的过程。 对存量国有建设用地，土地一