海南东北部文昌农副产品交易市场及综合性加工配送中心

1、PAGE PAGE 49海南东北部文昌农副产品交易市场及综合性加工配送中心建设项目可行性研究报告项目建设单位：海南永青绿色农业食品加工有限公司项目建设地址：海南省文昌市文城镇英城社区可研编制日期：二一三年九月目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc367570756第一章总论 PAGEREF _Toc367570756 h 1HYPERLINK l _Toc3675707571.1项目名称及建设单位 PAGEREF _Toc367570757 h 1HYPERLINK l _Toc3675707581.2项目主管部门 PAGEREF _Toc367570758

2、h 3HYPERLINK l _Toc3675707591.3项目建设思路及目标 PAGEREF _Toc367570759 h 3HYPERLINK l _Toc3675707601.4项目建设地址及内容 PAGEREF _Toc367570760 h 4HYPERLINK l _Toc3675707611.5项目投资及资金筹措 PAGEREF _Toc367570761 h 4HYPERLINK l _Toc3675707621.6主要技术经济指标 PAGEREF _Toc367570762 h 5HYPERLINK l _Toc3675707631.7可研编制依据 PAGEREF _To

3、c367570763 h 5HYPERLINK l _Toc3675707641.8研究结论与建议 PAGEREF _Toc367570764 h 6HYPERLINK l _Toc367570765第二章项目背景与建设必要性 PAGEREF _Toc367570765 h 8HYPERLINK l _Toc3675707662.1项目背景 PAGEREF _Toc367570766 h 8HYPERLINK l _Toc3675707672.2项目建设必要性 PAGEREF _Toc367570767 h 10HYPERLINK l _Toc367570768第三章市场分析与预测 PAGER

4、EF _Toc367570768 h 12HYPERLINK l _Toc3675707693.1文昌本地市场规模 PAGEREF _Toc367570769 h 12HYPERLINK l _Toc3675707703.2辐射区域市场规模 PAGEREF _Toc367570770 h 14HYPERLINK l _Toc3675707713.3市场发展前景预测 PAGEREF _Toc367570771 h 15HYPERLINK l _Toc367570772第四章项目选址及建设条件 PAGEREF _Toc367570772 h 17HYPERLINK l _Toc3675707734

5、.1项目选址 PAGEREF _Toc367570773 h 17HYPERLINK l _Toc3675707744.2建设条件 PAGEREF _Toc367570774 h 18HYPERLINK l _Toc367570775第五章项目建设投资方案 PAGEREF _Toc367570775 h 24HYPERLINK l _Toc3675707765.1项目建设内容及规模 PAGEREF _Toc367570776 h 24HYPERLINK l _Toc3675707775.2项目建设投资模式 PAGEREF _Toc367570777 h 25HYPERLINK l _Toc36

6、75707785.3交易市场建设方案 PAGEREF _Toc367570778 h 25HYPERLINK l _Toc367570779农副产品综合性加工配送中心建设方案 PAGEREF _Toc367570779 h 25HYPERLINK l _Toc367570780农副产品交易大棚建设方案 PAGEREF _Toc367570780 h 26HYPERLINK l _Toc367570781多功能冷藏库建设方案 PAGEREF _Toc367570781 h 27HYPERLINK l _Toc367570782综合办公大楼建设方案 PAGEREF _Toc367570782 h

7、29HYPERLINK l _Toc367570783商业铺面建设方案 PAGEREF _Toc367570783 h 31HYPERLINK l _Toc367570784百货大楼建设方案 PAGEREF _Toc367570784 h 31HYPERLINK l _Toc367570785酒店餐饮大楼建设方案 PAGEREF _Toc367570785 h 31HYPERLINK l _Toc367570786地磅、停车场、宿舍等辅助工程建设方案 PAGEREF _Toc367570786 h 31HYPERLINK l _Toc367570787配套商品房建设方案 PAGEREF _To

8、c367570787 h 32HYPERLINK l _Toc367570788第六章项目经营管理模式 PAGEREF _Toc367570788 h 34HYPERLINK l _Toc3675707896.1项目经营模式 PAGEREF _Toc367570789 h 34HYPERLINK l _Toc367570790市场定位 PAGEREF _Toc367570790 h 34HYPERLINK l _Toc367570791项目经营策略 PAGEREF _Toc367570791 h 35HYPERLINK l _Toc3675707926.2项目管理模式 PAGEREF _Toc

9、367570792 h 37HYPERLINK l _Toc367570793第七章项目组织机构与人员培训 PAGEREF _Toc367570793 h 38HYPERLINK l _Toc3675707947.1组织机构 PAGEREF _Toc367570794 h 38HYPERLINK l _Toc3675707957.2劳动定员 PAGEREF _Toc367570795 h 38HYPERLINK l _Toc3675707967.3员工培训 PAGEREF _Toc367570796 h 39HYPERLINK l _Toc367570797第八章项目实施进度 PAGEREF

10、_Toc367570797 h 41HYPERLINK l _Toc3675707988.1筹备工作 PAGEREF _Toc367570798 h 41HYPERLINK l _Toc3675707998.2建设施工 PAGEREF _Toc367570799 h 41HYPERLINK l _Toc3675708008.3项目进度 PAGEREF _Toc367570800 h 41HYPERLINK l _Toc367570801第九章投资估算和资金筹措 PAGEREF _Toc367570801 h 42HYPERLINK l _Toc3675708029.1估算范围 PAGEREF

11、_Toc367570802 h 42HYPERLINK l _Toc3675708039.2估算依据 PAGEREF _Toc367570803 h 42HYPERLINK l _Toc3675708049.3项目建设投资估算 PAGEREF _Toc367570804 h 43HYPERLINK l _Toc3675708059.4流动资金投资估算 PAGEREF _Toc367570805 h 45HYPERLINK l _Toc3675708069.5资金筹措 PAGEREF _Toc367570806 h 45HYPERLINK l _Toc367570807第十章市场经营收支分析 P

12、AGEREF _Toc367570807 h 46HYPERLINK l _Toc36757080810.1市场经营收入估算 PAGEREF _Toc367570808 h 46HYPERLINK l _Toc36757080910.2市场经营支出估算 PAGEREF _Toc367570809 h 47HYPERLINK l _Toc36757081010.3经营分析结论 PAGEREF _Toc367570810 h 49HYPERLINK l _Toc367570811第十一章经济社会效益分析 PAGEREF _Toc367570811 h 51HYPERLINK l _Toc36757

13、081211.1项目建设将为市政府“保供稳价”工作提供稳定抓手 PAGEREF _Toc367570812 h 51HYPERLINK l _Toc36757081311.2项目建设将逐步解决居民“买菜难、买菜贵”问题 PAGEREF _Toc367570813 h 51HYPERLINK l _Toc36757081411.3项目建设将有力带动地区经济发展和创造相当数量就业 PAGEREF _Toc367570814 h 51HYPERLINK l _Toc36757081511.4项目建设有利于规范我市农副产品交易市场 PAGEREF _Toc367570815 h 52HYPERLINK

14、 l _Toc36757081611.5项目建设将大力促进地区农业产业化的进程 PAGEREF _Toc367570816 h 52第一章 总 论1.1项目名称及建设单位项目名称海南东北部文昌农副产品交易市场及综合性加工配送中心项目项目建设单位海南永青绿色农业食品加工有限公司是国家农业产业化重点龙头企业，是一家集农产品种植、收购、加工、包装、冷藏、物流和销售为一体的大型农业集团。公司在海南文昌东路镇、会文镇、万宁礼纪镇和屯昌屯城镇投资3亿多元建有4个大型农产品产地集配中心，冷藏加工能力达5.5万吨，占全省农产品冷藏能力的25%，是海南省规模最大、冷藏加工设备最先进、服务体系最完善的产地集配中心

15、。集团以4个产地集配中心为基础，通过科学的服务体制、良好的经营机制和完善的管理模式，在全省建立了94个农业服务站，拥有2712名农民技术员，连接农户11余万户，覆盖43.5万亩种植基地。依托产地基础设施及生产收购网络，公司在全国建立了60个批发网点和具有销售载体的800多个营销终端，培育了300多名常年运销海南瓜菜水果的客商，2012年度公司运销总量达到23万吨，销售额达到12.3亿元。公司实行以总经理负责制为基础的现代企业制度，目前有注册员工156人，其中拥有大专以上文化程度的员工占总数的78%。公司近几年连续盈利，资产2个多亿，财务状况良好。公司不仅拥有20余年农副产品运销经验和完善的销地

16、营销网络，还建设和参与管理了省内外一批大型农副产品批发市场，积累了市场规划建设和经营管理经验，也锻炼了人才队伍。例如，2007年，永青管理团队接手管理武汉白沙洲农产品大市场，不到一年时间便理顺了市场管理、提高了市场盈利，并通过运作成功在香港上市，融资11.5亿港元，股票代号为0149。2011年，该市场年交易总量已达223万吨，年交易总额130亿元；2009年，公司与海南农垦合作筹建天津环渤海农产品交易市场，积极争取国家、海南省和天津市政府的优惠政策，通过优惠价格取得了建设用地并争取到了国家项目资金，为市场建设提供了良好政策环境和资金支持。经过三年的筹备和建设，该市场已建成并投入使用。通过该项

17、目的建设，打通了从海南到北方特别是华北地区的海上运输通道，为海南瓜菜出岛运销提供了新的途径；2012年，公司积极响应省政府建设常年蔬菜基地的号召，在屯昌屯城投资建设了海南中部农产品交易中心，形成了“立足屯昌、辐射周边”的产销对接平台和电子商务平台，对保障屯昌甚至中部地区农副产品供应和稳定价格起到了积极作用。综上，海南永青绿色农业食品加工有限公司在经验、资源、团队、资金、技术等方面具备明显优势，拥有作为项目建设业主的条件，完全有能力建设好该项目。1.2项目主管部门海南省商务厅、财政厅1.3项目建设思路及目标项目建设思路项目将综合考虑全省农副产品批发交易市场布局和文昌市城市功能规划，在相关部门的指

18、导下，由永青公司统一规划设计，并承担市场主体工程建设。公司将利用自有资金和银行贷款启动市场基础设施建设，同时争取省商务厅和财政厅资金推动市场基础设施建设，并吸引有实力的产业资本参与酒店公寓、百货大楼、住宅小区等市场配套设施建设，通过整合政府、公司、银行和社会资本等四方主体的政策、资金、产业资源，推动项目快速建成并投入运营。项目建设目标项目将坚持“政府引导、市场化运作”的原则，通过采取“公司自有资金启动项目、国家扶持资金推动项目、社会资本参与建设项目”的建设投资模式，实施“大买大卖、储备调节、保护收购”三大经营策略，把市场打造成为“立足文昌、辐射周边、面向全国”的，“批发交易为主、兼顾配送零售”

19、的，涵盖蔬菜、水果、粮油、肉类、水产、干调、冻品、土特产、日用品、烟酒等品类的区域性农副产品综合批发交易市场。计划项目建成后三年内，实现20万吨和20亿元的年交易规模，成为海南东北部地区最大的涉农产品展示交易窗口。1.4项目建设地址及内容项目建设地址海南省文昌市文城镇英城社区，海文高速文城出口处，高速路以东、迎宾路北侧、职业学校西侧。项目建设内容项目规划占地250亩，计划总投资12亿元，总建筑面积30万平方米，设计年交易量20万吨，交易额20亿元，建设期为一年半，主要建设内容有：（1）2层农副产品综合性加工配送中心5000平方米；（2）8栋钢结构交易大棚35200平方米；（3）1栋三层多功能冷

20、藏库，共10000平方米；（4）2栋一层商铺，共2350平方米；（5）1栋八层综合办公大楼16000平方米；（6）1栋八层百货大楼22400平方米；（7）1栋八层酒店餐饮大楼22400平方米；（8）30栋配套商品房180000平方米；（9）1栋六层职工倒班宿舍7200平方米；（10）其他公共辅助设施，如给排水、消防、地磅、停车场、道路及绿化等。1.5项目投资及资金筹措项目投资项目计划总投资12亿元，其中市场基础设施建设3.8亿元，市场经营流动资金估算需要2000万元，配套商品房建设8亿元。资金筹措项目建设资金主要通过四种途径筹措，即企业自筹、政府扶持、银行贷款和社会投资。项目计划总投资12亿元

21、，其中企业自筹1亿元，计划争取政府扶持1亿元，银行贷款2亿元，社会投资8亿元。1.6主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标表序号项 目单位指 标备注1项目总投资万元1200001.1建设投资万元1180001.2流动资金万元20002经营总收入万元6492.70第5年3经营总支出万元4822.05第5年4经营利润总额万元1670.65第5年5财务内部收益率%10.616财务净现值万元1120.557投资回收期年6.991.7可研编制依据1、中共中央 国务院关于加快发展现代农业 进一步增强农村发展活力的若干意见（2013年中央一号文件）；2、国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见（国

22、办发201159号）3、商务部关于贯彻落实的实施意见；4、海南省商务厅、海南省财政厅关于申报2013年农产品流通体系建设中央专项项目的通知（琼商务建2013331号）5、海南国际旅游岛建设发展规划纲要（20102020）；6、海南省“十二五”规划纲要（2011-2015）；7、海南省现代物流业发展规划（2010-2020年）；8、海南省经济特区制定的投资鼓励政策；9、2011年海南省统计年鉴；10、文昌市2009年国民经济和社会发展统计公报；11、海南永青绿色农业食品加工有限公司提供的相关资料。1.8研究结论与建议1.8.1研究结论（1）项目建设目标明确。项目针对目前文昌及海南东北部其它地区农

23、副产品生产、储存、流通、加工等环节存在的问题，通过建设规范的区域综合批发交易市场，保障市场供应、减少流通环节、降低流通成本，符合国家和海南发展农副产品流通体系的产业政策。（2）项目方案设计合理。市场以农副产品批发交易和仓储配送为中心，配备信息管理和检验检疫功能，布局合理、流程科学、管理规范，能够实现农副产品高效率、低成本的流通。项目还规划配套了酒店餐饮、百货大楼、商业住宅等设施，将为来往客户、市场商户及周边居民提供良好的生活服务环境，有利于市场的繁荣和稳定。（3）经济社会效益显著。项目建成运营后，将带动市场周边房产、酒店、餐饮、物流、包装等相关产业发展，创造相当数量的劳动就业岗位，同时可为政府

24、“保供稳价”工作提供稳定抓手，有利于解决居民“买菜难、买菜贵”和农民“卖菜难”问题，对于发展当地农副产品生产和促进地区农副产品流通将起到积极的作用。综上所述，项目建设具有充分的必要性，项目用地、业主资质、建设资金等条件均已具备，项目建设是可行的。1.8.2建议项目建设目标明确、规模合理、方案可行，具有较好的经济社会效益，建议有关部门给予支持，促成其早日建成投入使用。第二章 项目背景与建设必要性2.1项目背景政策背景随着我国现代化进程的加快，现有的农副产品流通体系已经不能完全满足日益增长的消费需求，国家、部委、省市政府都很关心农副产品流通体系建设，颁布了一系列文件支持农副产品批发市场建设。201

25、3年中央一号文件中共中央 国务院关于加快发展现代农业 进一步增强农村发展活力的若干意见中提出要“提高农产品流通效率，统筹规划农产品市场流通网络布局，重点支持重要农产品集散地、优势农产品产地市场建设。加强粮油仓储物流设施建设，发展农产品冷冻贮藏、分级包装、电子结算。”；商务部关于贯彻落实的实施意见中提出要“加强农产品批发市场建设”，其中要求“重点加强集散地批发市场建设，支持市场实行电子结算，不断完善市场功能，提升市场交易信息服务能力。”海南国际旅游岛建设发展规划纲要（20102020）中提出“要加快琼北大型农产品批发中心、农产品贮藏保鲜和冷链物流体系建设。”；海南省“十二五”规划纲要（2011-

26、2015）中提出“要集中力量抓好农产品信息、批发、集散、冷藏、包装、检测一体化的大型热带农产品物流中心建设。支持实施农产品批发市场升级改造工程，完成海口、文昌、琼海、万宁、陵水、三亚、乐东、东方、儋州、澄迈、屯昌、保亭等12个区域性标准化农产品批发市场升级改造任务。”此外，海南省现代物流业发展规划（2010-2020年）、文昌市政府工作报告等省市政府文件也都对农副产品批发市场建设提出了要求。2.1.2行业背景目前，我省农副产品一级批发市场基本集中在海口和三亚两个城市，蔬菜、水果、粮油等批发市场比较分散，市县需要到海口、三亚市场采购，然后再在当地进行二级批发，增加了农副产品流通环节，而且不利于终

27、端销售主体的集中采购，从而增加了流通成本，推高了农副产品价格。文昌、琼海、定安等地是我省农业生产比较发达的地区，农业资源非常丰富，是岛内蔬菜、水果、禽类、水产的主要产区。但是到目前为止，还没有形成大规模的产地集散市场，交易分散且比较依赖海口等集散市场。此外，文昌、琼海和定安等地区经济水平处于全省前列，区域农副产品消费规模较大，年消费量、销售额分别达到了40万吨和40亿元，已经具备了建设一级批发市场的条件。2.1.3建设背景随着文昌市经济社会发展，居民消费水平不断提高，区域内农副产品消费规模不断扩大。目前，文昌农副产品年消费规模已达20万吨，年消费金额达20亿元，已初步达到建设较大规模批发交易市

28、场的标准。但是，文昌农副产品批发交易市场却还停留在上世纪50年代水平，规模小、效率低、环境差，已完全不能满足人民日益增长的消费需求。落后的交易市场，造成居民“买菜难、买菜贵”、农民“卖菜难”、质量安全得不到保障等问题长期存在。2.2项目建设必要性项目建设是经济社会发展对农副产品流通的必然要求目前，文昌农副产品年消费规模已达20万吨，年消费金额达20亿元。随着航天城和三沙市的建设，文昌旅游经济的增长，桂林洋及美兰机场片区的发展，以及琼海、定安等周边市县农副产品需求的增加，文昌及周边地区农副产品消费规模将不断增大。初步测算，文昌及周边地区农副产品年消费规模在40万吨左右，年消费金额在40亿元左右。

29、但是现有批发交易市场还停留在上世纪50年代水平，规模小、效率低、环境差，已完全不能满足人民日益增长的消费需求。因此，文昌亟需建设一个高标准、规模适当、功能完善的批发交易市场。项目建设将有利于保障农副产品供应和稳定市场价格市场的建设将为政府“保供稳价”提供工作抓手，市场建成后就形成了一个稳定的农副产品供给主体，市场能够依托冷库等基础设施形成农副产品储备调节机制，政府通过补贴引导等方式就能够有效地保障农副产品市场供应和稳定市场价格，从而达到降低地区CPI的目的。市场的建设也将逐步解决居民“买菜难、买菜贵”问题，公司将在山东、福建等全国蔬菜主产区建设生产基地，直接从生产基地进货，并改变传统运输模式，

30、通过火车、海运将蔬菜运回文昌存储销售，从而减少省外及海口批发等2-3个流通环节，降低流通成本5-10%，年节约流通费用1-2亿元，能够有效降低农副产品价格和丰富保证居民“菜篮子”、“果盘子”。项目建设将有利于保证农副产品流通品质和质量安全文昌现有的批发市场规模小、档次低、功能配套不完善，很难做到对农副产品的检验检疫，农副产品质量得不到保证，无法满足消费者对农副产品品质越来越高的要求。项目建成后，依托市场配套的现代化检验检疫系统，将实现对农副产品的定期筹建，确保进场农副产品质量安全、品质优良，让老百姓买的放心、吃得舒心。2.2.4项目建设有利于带动本地区经济发展和创造就业岗位市场的建设将带动相关

31、产业发展，市场建成后形成的车流、物流、人流等，能够带动市场周边餐饮、住宿、物流、包装等相关产业发展，从而创造出相当数量的劳动就业岗位。根据市场估算交易规模测算，市场建成后将创造直接就业岗位1000个、间接就业岗位4000个。此外，市场的辐射带动作用能够很好刺激文昌及周边地区经济发展，从而起到促进地方财税收入增长的作用。2.2.5项目建设将有力促进文昌及周边地区农业产业化发展文昌是农业大市，农业资源丰富，盛产蔬菜、水果、文昌鸡、福寿鱼等农副产品，但目前还没有一个规范的批发交易市场。市场建成后，将为文昌土特产销往全岛、全国甚至全世界搭建一个展示交易平台。通过市场衔接产销的作用，为农户提供种养殖信息

32、指导，为本地农副产品提供销售场所，整合农副产品产销链条，促进农业种养殖良性发展，从而推动实现农业产业化。第三章 市场分析与预测3.1文昌本地市场规模文昌人口规模2011年，文昌总人口59.4万人，其中常住人口54万人，人口年均增长率为0.54%。我们以常住人口作为测算依据，文昌常住人口中，城镇人口25.6万人占47.4%，农村人口28.4万人占52.6%。2011年，文昌城镇居民家庭人均消费性支出中食品支出为5989元，全省农村居民家庭人均总支出中食品支出为2138元。2011年，文昌农村居民家庭人均纯收入比全省数据高出12.4%，以下仅假定文昌农村居民家庭人均总支出中食品支出与全省数据相同。

33、文昌消费规模根据文昌人口规模及相关消费数据，测算本地消费规模如下：以2011年全省城镇居民家庭人均年主要食品购买量和农村居民家庭人均主要食品消费量为基准，对文昌居民消费规模测算如下：表3-1 文昌常住居民农副产品消费规模测算表序号品类城镇居民农村居民合计(吨/年)消费量(kg/年)消费总量(吨/年)消费量(kg/年)消费总量(吨/年)1粮食57.2314650.88141.5940211.5654862.442油料8.122078.725.791644.363723.083鲜菜102.1426147.8468.7919536.3645684.24水果35.789159.686.391814.7

34、610974.445猪肉27.567055.3616.444668.9611724.326牛羊肉3.971016.321.24352.161368.487家禽19.855081.614.444100.969182.568鲜蛋3.89995.841.754971492.849鲜奶3.37862.72-862.7210水产品26.086676.4816.854785.411461.8811酒类1.74445.446.531854.522299.9612茶叶0.1435.840.1645.4481.2813糕点2.96757.76-757.7614食糖-0.68193.12193.12小计：292.

35、8374964.48280.6579704.6154669.08备注：城镇人口25.6万人，农村人口28.4万人。本地常住居民食品年消费总额=城镇人口*城镇居民食品支出+农村人口*农村居民食品支出=25.6*5989+28.4*2138(万元)=21.4亿元其中，食品支出主要包括粮食、油脂、肉类及其制品、蛋类、水产品、菜类、干鲜瓜果、奶及其制品、烟草、酒和饮料以及其它食品。根据以上测算，文昌本地常住居民农副产品年消费规模已经达到15万吨和20亿元以上。交易规模调整第一，以上数据是以零售终端价格为计价标准，从批发到零售环节农副产品价格会增加一定比例；第二，以上数据是以文昌本地常住居民人口数量为基

36、础测算出的数据，考虑到流动人口、旅游人口、学生、航天城人员、驻军部队、外出务工人口等其他人口，文昌本地消费群体要多于54万人；第三，以上数据是以居民全部品类食品消费支出金额为基础测算出的数据，而实际上食品中烟草、酒和饮料、其它食品等可能不进入市场批发，区域内农副产品部分市场将被海口等地批发市场分流，市场也会经营日用品等其它相关产品的批发交易。基于以上几点考虑，我们结合这几个影响因素，做如下三个假设：一是假定零售价格比批发价格增加20%；二是假定其他人口占到文昌本地常住居民20%的比例；三是假定市场建成后占据文昌市场50%农副产品的批发交易量。根据以上三个假设，我们对消费规模进行调整。那么，市场

37、实际年交易规模应该为：21.4亿元（1+20%）（1+20%）50%=10.7亿元。因此，预测文昌本地批发市场年交易额在10亿元左右。此外，根据后两个假设，预测文昌本地批发市场年交易量在10万吨左右。综上所述，预测文昌本地农副产品年交易规模、年交易总额在20万吨和20亿元以上。项目建成后，文昌地区每年通过市场交易的农副产品交易总量和交易总额将达到10万吨和10亿元的水平。3.2辐射区域市场规模市场建成后，依托文昌文城镇的区位交通优势，不仅能覆盖整个文昌市，还将辐射到三沙市、海口东南部、琼海北部和定安东部地区。市场辐射区域内人口分布详见下表：表3-2 市场覆盖辐射区域内人口分布汇总表序号市县地区

38、人口(万人)1文昌本地常住542航天城303三沙市三沙24海口东南部三江镇1.875红旗镇2.336大致坡镇3.277三门坡镇3.88大坡镇1.139甲子镇2.410桂林洋片区1011美兰机场112定安东部雷鸣镇3.0513龙湖镇2.114龙门镇2.315黄竹镇1.116琼海北部大路镇3.917长坡镇4.7218塔洋镇2.6419潭门镇3.120总计：134.71未来5-10年，市场辐射范围内消费人口粗略估算将达到135万人左右，考虑到旅游人口、外来就读学生、本地驻军、200万文昌外出人口节假日返乡等消费规模影响因素，估算未来市场辐射范围内总消费人口规模将达到150万人，是文昌本地消费规模的两

39、倍以上。那么，如果按照50%的市场占有率计算的话，未来每年通过市场批发交易的农副产品交易总量和交易总额将达到20万吨和20亿元以上。3.3市场发展前景预测根据成都、武汉、福建等地农副产品流通体系建设的经验，海南东北部文昌农副产品交易市场将建成功能齐全、服务配套、设施完善的批发交易市场。通过以上对文昌及周边地区农副产品供需两方面现状的描述，我们可以大致的对海南东北部文昌农副产品交易市场发展前景有一个初步的了解与认识。在市场没有根本性改变的前提下，在可预见的5至10年之内，文昌及周边地区对农副产品的需求将会越来越大，市场保供稳价的重要性将越来越明显。据测算，到2015年，文昌及周边地区农副产品年消

40、费规模、年销售总额将达到40万吨和40亿元。如仍使用现有批发交易市场，农副产品流通领域的矛盾将更加突出，落后的交易环境将会成为制约文昌及周边农副产品高效率、低成本流通的瓶颈。由此可见，建设海南东北部文昌农副产品交易市场前景十分看好。第四章 项目选址及建设条件4.1项目选址经多方比选，综合考虑城市规划、交通区位、市政设施、消费群体等因素，项目选址定在海南省文昌市文城镇英城社区，具体位于海文高速文城出口处，海文高速以东、迎宾路北侧、职业学校西侧，规划占地面积250亩。英城社区是市区的自然延伸，距离市中心仅5km，距离新规划市区也在10km以内。项目选址于此具有如下优势：（1）区位交通优势项目选址位

41、于文昌市文城镇英城社区，在海文高速文城出口处，距离海口市59km、美兰机场48km、桂林洋50km，距离文昌市中心仅5km、文昌最北部70km，距离琼海嘉积镇60km，距离定安龙湖镇50km。市场方圆60km内能够覆盖文昌全境，并辐射到海口东南部、琼海中北部和定安中东部地区，区位优势十分明显。市场周边道路交通十分便利，有海文高速直达海口，区域内省级交通干道四通八达，覆盖文昌全境并能方便到达海口东北部、琼海中北部和定安中东部等辐射地区。市场距美兰机场48km，距文昌火车站3km，距清澜港15km，海陆空运输条件十分优越。（2）市政配套优势市场所在地英城社区作为文昌市区的自然延伸，水、电、气、通讯

42、等基础设施以及银行、医院、交通、工商、派出所等市政设施能够很好地服务到市场建设运营，而且能够充分利用到市区现有住宿、餐饮、娱乐、商场等城市功能为市场相关主体提供生活服务。因此，项目建设在英城社区非常有利于批发交易市场的形成和发展。（3）传统市场优势文昌本地消费市场规模较大，传统农副产品批发交易市场已存在多年，形成了一大批稳定的经营客商。项目建成后，通过政府引导和企业运作，吸引老市场客商整体搬迁到新市场，形成市场经营主体。同时，交易环境的提升和综合市场的形成，也将吸引周边市县农副产品经营客商入驻市场交易。此外，英城社区周边地区现已形成相当规模的居民和学生群体，具备了一定的消费能力。因此，区域及周

43、边拥有较好的消费基础和稳定的经营主体，对于市场建成运营非常有利。4.2建设条件4.2.1地理交通条件（1）地理条件文昌市位于海南省东北部，地处东经11028至11103，北纬1920至2010之间，北面是琼州海峡，东面和南面是南海，西面与海口市相邻，西南面与定安县和琼海市接壤。全市平面轮廓近似半月形，南北长90公里，东西宽65公里，环疆长285公里。全市土地面积2347.48平方公里，折合352.万亩，占全省的7%。文昌市东、北、南三面临海，海域辽阔，海岸线长206.7公里，有大小港湾40个，海域面积2347.98平方公里，折合352.2万亩。（2）交通条件文昌市公路四通八达，海文高速公路全长

44、56公里，文城至美兰国际机场36公里。全市各镇已实现全部公路通车，98%的村委会和97%的自然村公路通车。全市公路通车里程达1646公里，其中国道1条9公里，省道6条227.557公里，县市道19条221.7公里，乡道1187.25公里。全线共有桥梁55座1697.32米；其中，大桥3座416.24米，中桥11座670.34米，小桥41座610.74米，涵洞688道。海南东环铁路经过文昌市东路、潭牛、文城、会文、重兴五个乡镇，设两个站：文昌站和冯家湾站。4.2.2自然条件（1）气候资源条件文昌市属热带北缘沿海地带，具有热带和亚热带气候特点，属热带季风岛屿型气候。光、水、湿、热条件优越，全年无霜

45、冻，四季分明。年平均温度23.9，多年在23.424.4之间，最低极温0.36.6，出现在1月份。年平均10积温为8474.3，。年平均日照1953.8小时。夏日日照最长是13.19小时，冬日日照仅10.57小时。年太阳辐射总能量为108.8115.0千卡/cm2。雨量丰富，但时空分布不均，干、湿季明显，春旱突出，常年降雨量1721.6毫米，平均1529.81948.6毫米。雨季主要集中在510月份间的汛期，雨量占全年的80%，对于发展热带农业生产条件十分有利。文昌市常年平均湿度为86%，最小湿度为34%。（2）水资源条件文昌市河流诸多，水源丰富，地下水蕴藏量大，水质较好。流经文昌市100平方

46、公里以上的河流有文教河、珠溪河、文昌江、石壁河、北水溪五条，100平方公里以下独立出海的小河流有32条，总长556.6公里，总流域面积2384.6平方公里，年集水量39.44亿立方米，多年平均地表迳流量为18.69亿立方米，平均迳流模数为每平方公里26秒/公升。成为文昌市灌溉和航运的重要资源。全市地下水理论蕴芷量为12.36亿立方米，地下水迳流补给量2.62亿立方米。每年可开发量0.88亿立方米(不含地下迳流水量)。总产水量28.42亿立方米，平均每人拥有量为594.6立方米，平均亩均占有量429.5立方米。（3）土地资源条件文昌市属于低丘台平原地带。地势由西南向东北倾斜，东北部地势平凡，多属

47、于平原阶地，海拔在50米以下，只有座落在东北训的海岸上的七星岭，抱虎岭和铜鼓岭地方较高，在海拔一百至三百米以上。西南部地势起伏不平，属于低丘台地，海拔在50米以上，全市陆地面积2403平方公里，占全岛陆地面积的7%，其中宜农地162万亩，宜热作地60万亩，宜牧地56万亩，现有耕地64万亩，淡水水面4万亩，乡镇尚在可开垦的荒地41万亩，全市的土壤类型多样，有6个土类即水稻土、砖红土、潮沙泥土、滨海盐渍沼泽土、滨海盐土、滨海沙土等，11个亚类，41个土属，107个土地。（4）海洋资源条件文昌市海洋资源丰富。全市海岸线长达206.7km，拥有潮间带滩涂8963公顷。全市可供开发的滩涂面积6382公顷

48、，具有开发潜力的滩涂面积为4000公顷。文昌市管辖的海域面积约4600km2，10m等深线内的浅海水面面积为15400公顷，是发展水产养殖和海洋牧场的良好场所。沿海天然港湾众多，大小港湾36个，港口资源颇丰富。近海海域拥有丰富的海洋水产资源，渔场广阔，面临七洲洋、铜鼓、清澜三个渔场，渔汛期长，水产品各类繁多。沿海水产品有800多种，其中有价值的石斑鱼、马鲛鱼、龙虾、对虾、鲍鱼、鱿鱼、海参等40多种。此外还有浅海珊瑚礁和麒麟菜分布区。有珊瑚礁6000公顷，盛产海藻，每年产麒麟菜和凝花菜250T。至今，滩涂养殖26385亩，高位养虾5000亩，鲍鱼养殖642亩。经济社会条件文昌全市有17个乡镇，2

49、90个村（居）委会，3291个自然村，总人口约59.4万人（2011年），境内有6个国有农、林场。文城镇位于文昌河畔，是全市政治、经济、文化、交通中心，距省会海口市63公里，总人口11万余人，其中城镇人口约5.5万人。2010年，文昌市全年完成生产总值114.5亿元，比上年增长15.8%。其中，农业总产值完成75.14亿元，可比增长5.5%。城镇居民人均可支配收入15306元，同比增长18.9%，农民人均纯收入6124元，同比增长8.5%。2009年，文昌市农业生产的稳步增长。全市农林牧渔业总产值657144万元，按可比价计算，同比增长8.0%。其中：农业产值235445万元，增长6.3%；林

50、业产值46096万元，增长9.2%；畜牧业产值174916万元，增长7%；渔业产值184913万元，增长10%；农林牧渔服务业产值15774万元，增长10.5%。4.2.4电力燃气通讯等基础设施条件文昌市的基础设施环境日臻完善，供水、电力充足、通讯畅通，程控电话可拨通全世界，固定电话、手机遍布全市各乡镇。电力、电网的改造和建设突飞猛进。建成了清澜15.5万千瓦火力发电厂，基本完成二期农村电网改造工程，城网基本完成文城镇网络改造。新建东路220KV输变电工程，新建龙楼、昌洒2个110KV输变电改造工程，新建湖山、潭牛和东阁3个35KV输变电工程。全市用电量首次突破4.5亿千瓦时，同比增长17.8

51、1%；石油天然气管道工程文城供气站已通气点火，网络管道正在加紧铺设。4.2.5农副产品资源条件2009年文昌市农林牧副渔业主要生产数据如下：表4-1 2009年文昌市主要农产品播种面积及产量单位：亩、吨序号农产品名称播种面积同比增长%总产量同比增长%1粮食634662-0.716986432瓜菜37525310.255692514.13水果88287-2.298157-1.73.1荔枝269680.112811-33.2香蕉23620-16.839641-16.33.3菠萝1557216.32308824.63.4龙眼3411-2.8279923表4-2 2009年文昌市主要畜产品存栏量及产量

52、序号产品名称当年出栏量(头、万只)同比增长%产品产量(吨)同比增长%1畜禽总肉量695373.81.1猪17.867.7148745.71.2牛1.45-6.91320-6.61.3羊3.667.754411.91.4家禽3185.624.2525824.3表4-3 2009年文昌市渔业产量序号产品名称产量(吨)比上年增减%1水产品产量17994115.81.1淡水产量12299518.71.2海水产量5694610表4-4 2009年文昌市主要热带作物种植面积及产量序号农作物名称年末实有面积(亩)同比增长%总产量(吨、椰子：万个)同比增长%1橡胶（干胶）88587-2.863957.62椰子

53、（果实）2218831626673胡椒（干粒）806145.77844-7.84槟榔（干果）1554411425137.14.2.6市场扩展条件本项目建设区周边地势平坦，无高层建筑物，土地供给充沛，交易市场未来扩展障碍比较小，有利于市场未来的发展。业主资质条件项目申报企业海南永青公司拥有丰富的经营经验、完善的市场网络、优秀的管理团队和雄厚的资金实力，有能力建设该项目。第五章 项目建设投资方案5.1项目建设内容及规模根据总体方案，项目规划占地250亩，总建筑面积30万平方米（不含停车场、道路绿化等），总投资12亿元，设计年农副产品交易量20万吨，交易额20亿元。项目规划主要建设内容有：（1）2层

54、农副产品综合性加工配送中心5000平方米。其中，1层包括200平方米高温冷库、100平方米低温冻库和2200平方米交易、加工、包装、配送中心；2层包括1500平方米文昌农副产品展销大厅、500平方米信息中心和500平方米检测中心。（2）8栋钢结构交易大棚35200平方米。其中，4栋用于蔬菜、水果、土特产、肉类、水产等品类批发交易，1栋用于本地农副产品交易，其余3栋用于粮油、日用品、烟酒等品类批发交易。（3）1栋三层多功能冷藏库，共10000平方米。其中，1层为蔬菜冷藏库3000平方米，2层为水果气调库3000平方米，3层为肉类冷冻库3000平方米，三层公共区域共1000平方米；（4）2栋一层商

55、铺，共2350平方米；（5）1栋八层综合办公大楼16000平方米；（6）1栋八层百货大楼22400平方米；（7）1栋八层酒店公寓复合楼22400平方米；（8）30栋配套商品房180000平方米；（9）1栋六层职工倒班宿舍7200平方米；（10）其他公共辅助设施，如给排水、消防、地磅、停车场、道路及绿化等。5.2项目建设投资模式项目将坚持“政府引导、市场化运作”的原则，采取“公司自有资金启动项目、国家扶持资金推动项目、社会资本参与建设项目”的建设投资模式，积极整合永青行业资源和社会资本，吸引各方主体参与项目建设。公司将利用自有资金和银行贷款启动市场基础设施建设，同时争取国家项目资金推动市场基础设

56、施建设，并吸引有实力的产业资本参与酒店公寓、百货大楼、住宅小区等市场配套设施建设，通过整合政府、公司、银行和社会资本四方的政策、资金、产业资源，从而推动项目快速建成投入运营。项目将由永青公司统一规划设计，并承担市场主体工程建设。对于酒店公寓大楼、百货大楼、配套小区以及部分市场基础设施建设，公司将积极利用公司、政府、银行、社会四方面的资金，采取以下三种投资建设方式进行操作：一种是公司利用自有资金和银行贷款投资建设；一种是公司与相关专业企业合作投资建设；一种是公司引入相关专业企业投资建设。5.3交易市场建设方案5.3.1农副产品综合性加工配送中心建设方案规划占地2500平方米，共2层，每层高6米，

57、全部为钢结构，总建筑面积约5000平方米。其中，1层建设内容为200平方米高温冷库、100平方米低温冻库和2200平方米交易、加工、包装、配送中心；2层建设内容为1500平方米文昌农副产品展销大厅、500平方米信息中心和500平方米检测中心。农副产品交易大棚建设方案总共有8栋钢结构交易大棚，面积35200平方米。其中，4栋用于蔬菜、水果、土特产、肉类、水产等品类批发，1栋用于本地农副产品交易，其余3栋用于粮油、日用品、烟酒等品类批发交易。具体分项建设方案如下：（1）仓储式农副产品物流交易档口蔬菜、水果、土特产各1栋交易大棚，肉类和水产合用1栋交易大棚，共4栋112个档口，每个档口约160平方米

58、，总建筑面积17600平方米。大棚为6米高钢架结构，配备两层简易板房，一层营业，二层办公。出租（或销售）对象主要是省内外的农副产品生产商、加工厂和经销商。档口是农副产品存储、展示、交易、加工和配送的场所。（2）开放式本地农副产品交易大厅农副产品交易大厅4400平方米，主要有批发和零售两大功能。一个是形成文昌本地及周边市县农户自产蔬菜、水果等农副产品的批发交易市场，一个是形成辐射市场周边城区服务周边社区居民的农贸市场。其中，批发交易区和农贸零售区各占2200平方米。规模测算：交易大厅内，一般装箱叠高堆放，由于具有整理和展示环节，货物堆箱一般堆高24层，每吨农副产品平均占地4m2，再考虑货物的二次

59、整理和装箱操作面积，通道和摊位占地面积，经计算交易大厅建筑面积确定为4400m2，可提供约300个交易摊位。结构选型：为了满足农副产品交易需要，其交易场所要有较大的平面和立面空间，使交易厅内货物物流顺畅，交易便捷，交易过程中整理、展示、运输不相互干扰，交易大厅结构采用开放式单层大跨度轻钢屋架无围护结构形式，层面采用玻璃钢瓦或彩色玻璃钢板结构，平面尺寸为11040m，层高6 m。（3）粮油、日用品、烟酒等交易铺面3栋交易铺面总建筑面积13200平方米，交易大棚内两侧为交易铺面和配套仓库，中间为物流通道。其中粮油区和日用品区各占地4400平方米，烟酒区和干调区各占地2200平方米。*农副产品日交易

60、量测算根据销售对象的差异，上述交易档口、交易大厅、交易铺面3个交易区可满足不同客户的需求。农副产品年交易量按20万吨计算，每天交易市场处理能力为：日交易量=设计规模年作业天数 =200000365 =550吨/天交易完成后，进行外运、加工处理、冷藏、冷冻等。5.3.3多功能冷藏库建设方案冷藏库共三层，每层3330平方米，总共10000平方米，冷藏能力6000吨/次，冷冻能力5000吨/次，速冻能力10吨/日。其中，一层为蔬菜冷藏区，冷藏库占地3000平方米；二层为水果保鲜区，气调库占地3000平方米；三层为肉类冷冻区，冷冻库占地3000平方米。5.3.3.1 3000吨蔬菜冷藏库占地面积333