不动产估价（ppt）

1、第四章 收益法及其应用 掌握收益法的基本原理、纯收益的求取、资本化率的确定；理解剩余法的原理(剩余技术)；熟悉收益法的应用。本章内容第一节收益法的基本原理第二节净收益的求取第三节 资本化率的确定第四节收益法特例剩余技术第五节收益法的应用举例 第一节 收益法的基本原理一、收益法的概念收益法（income approach，income capitalization approach）是运用适当的资本化率，将预期的估价对象不动产未来各期的正常纯收益（客观纯收益）折算到估价时点上的现价，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用收益法得出的价格，称为收益价格。是收益性不动产价格评估的

2、常用方法。 收益法利用了经济学中的预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之和。 第一节 收益法的基本原理二、理论依据 预期原理，即未来收益权利的现在价值。预期原理说明，决定不动产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。基本思想表述如下：由于不动产寿命长久，占有收益性不动产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。所以购买收益性不动产可以视为一种投资，对投资者来说，将资金购买不动产获取收益，与将资金存于银行获取利息所起的作用是等同的。于是，一宗不动产的价格就相当于这样一个货币额，如果将这一货币额存入银行也

3、会带来与该宗不动产所产生的收益相等的收入。第一节 收益法的基本原理即某一货币额利息率不动产的净收益,这一货币额就是该宗不动产的价格，不动产价格不动产的净收益利息率 上述思想在下述前提条件下成立：纯收益每年不变，资本化利率每年不变，获取纯收益的年限为无限年，投资不动产的风险与银行存款的风险相当。 普遍适用的收益法原理表述为：将估价时点视为现在，现在购买一宗有一定年限收益的不动产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该宗不动产的价格。 第一节 收益法的基本原理收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。有了货

4、币的时间价值观念后，收益性不动产的价值就是该不动产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：(1)可获净收益的大小;(2)可获净收益期限的长短；(3)获得该净收益的可靠性。三、收益法的计算公式 （一）最一般的情形 第一节 收益法的基本原理式中：V为不动产价格、ai为未来第i年的净收益、ri为第i年的资本化率（二）最简单的情形（收益年限无限年且其它因素不变）若r相同，则 前提：a每年不变；r每年不变且大于0；年期无限第一节 收益法的基本原理（三）有限年期且其他因素不变的情形 1、资本化率大于0的情况a 每年不变；r 每年不变且大于0；年期有限为n上述公式有下列用途:(1)直接用于计算价格

5、；(2)不同年限价格的换算；(3)比较不同年限价格的高低；(4)用于比较法中土地使用年限修正；(5)其他。第一节 收益法的基本原理2、资本化率等于0的情况Van（四）纯收益在前若干年有变化的情况1、无限年期的情况2、有限年期的情况 第一节 收益法的基本原理（五）预知未来若干年后的不动产价格的情形Vt为未来第t年的不动产价格（六）纯收益按等差级数递增的情形 1、无限年期的情形(b表示纯收益逐年递增的数额) 第一节 收益法的基本原理2、有限年期的情况 （七）纯收益按等差级数递减的情形1、无限年期的情况 第一节 收益法的基本原理2、有限年期的情形 （八）纯收益按一定比率递增的情形 1、无限年期 (s

6、表示纯收益逐年递增的比率) 第一节 收益法的基本原理若总收益与总费用的递增的比率不等，A表示总收益，每年递增的比率为S1， C表示总费用，每年递增的比率为S2，则 2、有限年期 第一节 收益法的基本原理（九）纯收益按一定比率递减的情形1、无限年期情形 2、有限年期情形 第一节 收益法的基本原理四、适用的对象和条件 适用于有收益或潜在收益的不动产的估价。 收益法适用的条件是不动产的收益和风险都能够量化。 收益性房地产可划分为出租型和商业、生产经营型两类。对于有收益的商业、生产经营型房地产而言，运用收益法的关键是正确地估算利用这类房地产作为必要生产条件所获得的销售收入和相应的生产经营成本，这对估价

7、人员的会计知识提出了较高的要求。对于尚未使用或自用的房地产，可以根据机会成本的原理应用收益法估价。第一节 收益法的基本原理五、操作程序1.搜集有关收入和费用的资料；2.估算潜在毛收入； 3.估算有效毛收入； 4.估算运营费用； 5.估算净收益；6.选用适当的资本化率； 7.选用适宜的计算公式求出收益价格。第二节 净收益的求取一、不动产收益的种类 1.潜在毛收入(potential gross income) :假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。 2.有效毛收入(effective gross income): 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到

8、的收入。 3.净收益(net income, net operating income): 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。 运营费用(operating expense):维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。第二节 净收益的求取二、净收益测算的基本原理 收益性不动产获取收益的方式主要有出租和营业两种。1、基于租赁收入测算净收益净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效毛收入-运营费用(1)潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计,并假设在年末发生。(2)空置等造成的收入损失一般以潜在毛收入的某一百分率计算。

9、第二节 净收益的求取(3)运营费用与会计上的成本费用有所不同,是从估价角度出发的,不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。 1)对有抵押贷款的房地产,运营费用不包含抵押贷款还本付息额是以测算自有资金和抵押贷款价值在内的整体房地产价值为前提的。2)不包含会计上的折旧额是指不包含建筑物折旧费、土地摊提费,但包含寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等的折旧费。3)收益法估价是假设房地产改扩建费用与其所带来的房地产价值增加额相当,两者相抵,因此不将它作为运营费用的一部分。第二节 净收益的求取若房地产改扩建费用大大低于其所带来的房地产价值增加额,这种房地产属

10、于“具有投资开发或再开发潜力的房地产”,应采用假设开发法来估价。4)运营费用中不包含所得税是因为所得税与特定业主的经营状况直接相关,如果包含它,则估价会失去作为客观价值指导的普遍适用性。运营费用与有效毛收入之比为运营费用率(operating expense ratio) 。有些类型的房地产其运营费用率有相对固定的范围，为此估价人员可以找出市场上不同类型房地产的运营费用率，以供具体估价时参考。第二节 净收益的求取2、基于营业收入测算净收益营业性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如经

11、营者的正常利润。基于租金收入的测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以不再扣除归属于其他资本或经营的收益。第二节 净收益的求取三、不同收益类型不动产净收益的求取1.出租的不动产净收益求取出租不动产是收益法估价的典型对象,包括出租的住宅、写字楼、商铺、厂房、土地等，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。出租人负担的费用,根据房租构成因素(地租、房屋折旧、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润),一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。在

12、实际中出租人负担的费用是出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。 出租房地产求取净收益需要扣除的费用项目名称出租人负担承租人负担标准数量年金额水费电费燃气费供暖费通信费有线电视费家具设备折旧费物业服务费维修费保险费房地产税租赁费用租赁税费其他费用第二节 净收益的求取在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用。如果租约约定保证合法、安全、正常使用所需要的一切费用均由出租人负担，则应将它们全部扣除；如果租约约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。当按惯例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。房地产租赁

13、中，如果出租人负担的费用项目多，名义租金就会搞一些；如果承租人负担的费用项目多，名义租金就会低一些。 第二节 净收益的求取2营业的房地产净收益的求取(1)商业经营的房地产,应根据经营资料测算净收益,净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。(2)工业生产的房地产,应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。(3)农地净收益的测算，是由农地年产值扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、畜工费、机工费、农舍费、投资利息、农

14、业税、农业利润等。第二节 净收益的求取3.自用或尚未使用的房地产净收益求取自用或尚未使用的房地产,可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益,或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。类似房地产(similar property):与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈(comparable search area)：与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。 4.混合收益的房地产净收益求取其净收益视具体情况采用下列3种方式之一求取:第二节 净收益的求取(1)首先测算各种类型的收入,然后

15、测算各种类型的费用,再将总收益减去总费用。(2)把费用分为变动费用和固定费用,将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用,予以加总后再减去总的固定费用。变动费用是其总额随着业务量的变动而变动的费用；固定费用是其总额随着业务量的变动而变动的费用。(3)把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合,先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益,然后将所有的净收益相加。第二节 净收益的求取四、求取净收益时对有关收益的取舍1.有形收益和无形收益有形收益是由房地产带来的直接货币收益。无形收益是指房地产带来的间接利益。求取净收益时不仅要包括有形收益,还要考虑无形收益。无形收益难以货币化,可通

16、过选取较低的资本化率加以考虑。若无形收益已通过有形收益得到体现,则不应再单独考虑,如显示形象地位的写字楼有较高的租金。2.实际收益和客观收益实际收益是在现状下实际取得的收益,不能直接用于估价。第二节 净收益的求取客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益，可以作为估价的依据。估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修

17、正，使其成为正常客观的。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。第二节 净收益的求取例某商场的土地使用年限为40年,从2001年10月1日起计。该商场共有两层,每层可出租面积各为200m2。一层于2002年10月1日租出,租期为5年,可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变;二层现暂空置。据调查附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2,运营费用率为25%。该类房地产的资本化率为9%。试估算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。 解:（1）计算该不动产第一层的纯收益和正常价格 租约期内年纯收益

18、:12180200(1-25%)=32.4(万元) 租约期外年纯收益:12200200(1-25%)=36(万元)第二节 净收益的求取V1= + + 375.69万元（2）计算该不动产第二层的正常价格第二层正常纯收益=120200(1-25%)12=21.6(万元)V2= 229.21（万元）（4）计算该不动产带租约出售的正常价格V VV1V2375.69229.21604.90（万元） 第二节 净收益的求取五、净收益流模式在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：每年基本上固定不变；每年基本上按某个固定

19、的数额递增或递减；每年基本上按某个固定的比率递增或递减；其他有规则的变动情形。 计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。 第二节 净收益的求取六、收益期限的确定对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益法公式计算。对于土地与建筑物合一的估价对象，建筑物经济寿命长于或等于土地使用权年限的，应根据土地使用权剩余年限确定收益年限，选用相应的有限年的收益法计算公式；建筑物经济寿命短于土地使用权年限的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的有限年收益法计算公式，然后再加上土地使用权年限超出建筑物经济

20、寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。第三节 资本化率的确定一、定义与实质资本化率：用以将纯收益资本化为价格的比率。其实质：一种资本投资的收益率，它等同于具有同样风险的资本的收益率。收益率与投资风险呈正相关关系。不同地区、不同用途、不同时期的房地产项目的投资风险不同，其资本化率不尽相同。在求取资本化率时，应注意估价对象在地区、用途、时间等方面的差异。第三节 资本化率的确定二、资本化率的种类资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。它们之间的关系按下式确定：RO=LRL+BRB式中RO-综合资本化率（%），适用于土地与建筑物合一的估价；RL-土地资本化率（%），适用于土地资本估价；R

21、B-建筑物资本化率（%），适用于建筑物估价；L-土地价值占房地产价值的比率（%）；B-建筑物价值占房地价值的比率（%），L+B=100%。第三节 资本化率的确定三、资本化率的求取方法 市场提取法利用收益法公式，通过搜集市场上类似区域相同或类似不动产的纯收益和价格等资料，反求出资本化率。安全利率加风险调整值法以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。 第三节 资本化率的确定安全利率加风险调整值法，更多的是从投资者获取期望目标收益的角度考

22、虑，这里的技术关键是风险调整值的确定，在不考虑时间和地域范围差异的情况下，风险调整值主要与房地产的类型相关，通常情况下，商业零售用房、写字楼、住宅、工业用房的投资风险依次降低，风险调整值也相应下降。投资收益率排序插入法找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。 第三节 资本化率的确定复合投资收益率法将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算： R= MRM（1M）RE式中 R-资本化率(%)；M-贷款价值比率(%),抵押贷款额占房地产价值的比率RM-抵押贷款资本化率(%),第一年还本息

23、额与抵押贷款额的比率；RE-自有资本要求的正常收益率(%)。第四节 收益法特例剩余技术剩余技术(residual technique)是当已知整体房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率时,从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益,求出归属于另外构成部分的净收益,再用相应的资本化率资本化从而得出房地产中未知部分构成部分的价值的方法。一、土地剩余技术土地与地上建筑物共同产生收益,但如果用收益法以外的方法能求得建筑物的价值时,可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益,得到归属于土地的净收益,再用土地资本化率资本化,即可求得土地的价值土地剩余技术第四节 收益法特例剩余

24、技术土地剩余技术的公式为:式中 VL土地价值AO土地与地上建筑物共同产生的净收益VB建筑物价值(采用收益法以外的方法,多数情况下是采用成本法求取)RB建筑物资本化率RL土地资本化率另外，将建筑物价值与土地价值相加可得到整体房地产价值。第四节 收益法特例剩余技术例某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12，土地资本化率为10。试计算该宗房地产价值。解土地价值=(50-20012)10=260(万元)该房地产价值=土地价值+建筑物价值=460(万元)二、建筑物剩余技术土地与地上建筑物共同产生收益,但如果用收益法以外的方法(如市场法)能求得土地的价值时,则可利用收益

25、法公式求得归属于土地的净收益,得到归属于建筑物的净收益,再用建筑物资本化率资本化,即可求得建筑物的价值建筑物剩余技术第四节 收益法特例剩余技术建筑物剩余技术的公式为:三、自有资金剩余技术自有资金剩余技术是在已知抵押贷款金额的情况下，求取自有资金权益价值的剩余技术将建筑物价值与土地价值相加可得到整体房地产价值。建筑物剩余技术还可用来测算建筑物的折旧。将建筑物的重新构建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。自有资金剩余技术的公式为：第四节 收益法特例剩余技术四、抵押贷款剩余技术抵押贷款剩余技术是在已知自有资金数量的情况下，求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。它是从净收益中减去在

26、自有资金资本化率下能满足自有资金的收益，得到属于抵押贷款部分的收益，然后除以抵押贷款利率得到抵押贷款金额或价值。抵押贷款剩余技术公式：式中 VE自有资金权益价值；AO房地产净收益；VM抵押贷款金额或价值；RM抵押贷款利率；RE自有资金资本化率。第五节 收益法应用举例例1某旅馆需要估价,据调查该旅馆共有床位300张,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%,该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每人45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%.试选用所给资料测算该旅馆的价值。解该例主要区分实际收益和客观收益年有效毛收入=30045365(1-20%)=394.2(万元)年运营费用=394.230%=118.26(万元)年净收益=394.2-118.26=275.94(万元)旅馆价值=275.9410%=2759.4(万元)第五节 收益法应用举例例2某宗房地产建成于2001年底，此后收益期限为48年；2002年底至2005年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2006年底至2008年底分别获得净收益94万元、93万元、96