中原_深圳龙岗金海港商务公寓定位报告90P课件

1、龙岗金海港项目定位报告本项目定位是偏商还是偏住，还是其它形式？什么样的产品打造更能紧贴市场需求，创造较高利润？Q1:Q2:基于发展商沟通，本报告解决以下两个核心问题：2我们的技术思路 问题界定 项目定位 案例分析 客户调查 市场回顾 项目发展战略方向 物业发展建议 设计建议31市场回顾4 项目区位：中心城的西边，偏离中心城中心地带 项目地块特点：面积偏小，前面有绿化带阻隔 项目最大的优势：交通通达性好，昭示性佳 项目最大的劣势：南边的环境较差，尚未有明确的规划 项目卖点：地铁、通达性、奥体板块 项目问题：南边环境、周边规划，医院。项目地块小结回顾5供给：中心城历年供应呈存在较大起伏，04年在大

2、规划前提下供应呈井喷态势，05、06年由于新政及04年存量的影响，供应有所回落。需求：02年起批售量逐年上升，06年出现小幅回落，中心城刚性需求在连续被释放后，预计在未来本地需求将会出现调整，但因中心城区域影响力不断扩大，外来需求将以更大比例支撑整个市场价格：自04年后一直保持较大增幅。片区的房价一方面取决于供求比，另一方面，是由于产品结构的变化所导致，价格一路上扬。市场回顾龙岗中心城市场整体供需6中心城内需市场特征明显，本土客户依然为主导。规划的逐渐发展，中心城的影响力日益扩大，引发周边各镇、关内客户的关注度逐渐上升，但目前来看，上升幅度较缓，区域外需市场的形成有待时日。中心城客户具有明显的

3、“屯盘现象”大家族观念，未来子女的住房考虑未来大户型的稀缺，期待价值的进一步攀升中心城产品特征：房型概念模糊片区客户家庭结构导向，大家庭格局对房间的要求；片区客户居住需求导向，以面积体现舒适度的置业观竞争加剧，赠送面积成为竞争王牌市场回顾龙岗中心城市场整体特点7截止到7月，07年的推售量已达42万之多，整体销售率在90%以上，总体需求较为旺盛，两房、三房成为市场最畅销的户型 07年下半年推售量约在32万以上，其07年全年总推售量将达74万以上，预计将会达到中心城近6年内的新高，从推出套数上看，两房、三房依然是未来半年市场的主推户型。 07年下半年推售量约在32万以上，其07年全年总推售量将达7

4、4万以上，预计将会达到中心城近6年内的新高，从推出套数上看，两房、三房依然是未来半年市场的主推户型。市场回顾龙岗中心城市场推售趋势8龙岗住宅市场未来趋势研判：龙岗住宅市场呈现品牌化，规模化的趋势，未来越来越多的品牌发展商进驻，大盘不断涌现。未来两年供应量充足，以大盘为主剧增的供应与客户吸纳能力的矛盾将有可能形成市场过剩局面；本土客户具有明显的屯房现象，三级市场的隐形供应量实不可忽视的潜在竞争。市场回顾9物业类型：纯写字楼多为政府机构自建自用型；商住型大厦及商业群楼成为写字楼的重要替代品；租金：纯写字楼集中在4050元/ M2之间，商住楼集中在3035元/ M2之间；使用面积集中在100平米左右

5、租售情况：基本满租，写字楼供应量与需求量无法匹配。按照两年后的发展状况，未来中心城将有更多的办公物业入市，09年11年将是一个推盘高峰期，例如：近期的珠江广场，09年底推出。市场回顾龙岗中心城办公市场整体特点10需求一：龙岗产业升级，大力发展第三产业，必然带来更多的写字楼需求需求二：奥运板块的崛起，必然带动相关产业进驻，必然带来写字楼需求需求三：高新技术的发展，引入高新科技企业必然带动写字楼置业需求需求四：交通升级，必然带来更多的关内置业者，有投资写字楼的需求需求五：作为香港的后勤服务基地，写字楼需求将会激增需求六：周边庞大的工厂办公的企业者，有将企业行政办公移至写字楼的需求市场回顾龙岗中心城

6、办公市场需求趋势11住宅物业办公物业风险1、未来呈现规模化，品牌化，本项目在此种趋势下没有优势2未来供应量大，且多是大盘，对于本项目的体量不具竞争优势。3、供应量于需求存在一定的矛盾，存在一定的危险性，对本项目的未来推出有不利的一面4、三级市场屯盘现象严重，三级市场是一个不可忽视的竞争者，对于本项目定位住宅必收到一定影响。1、目前市场办公产品供应稀缺，办公物业具有一定的市场潜力2、龙岗每年新增企业始终保持一个较快的增长速度，刚性需求非常大。3、70企业不在写字楼办公，随着办公物业的发展，及企业对外形象的要求，周边企业需求大。办公物业风险较小利润1、目前规划用地收到90/70的影响，未来小户型单

7、位推出量大，本项目受地块限制，如果定位住宅必然是中小户型，这样将收到市场竞争的冲击，价值收到一定的贬损。1、刚性需求，使得供不应求，物业有溢价空间2、写字楼物业具有很强的溢价空间办公物业溢价空较高投入成本投入成本相对其他物业较少办公物业投入成本较普通住宅高办公物业投入成本较高 总评从风险及利润的角度考虑，办公物业更适合未来的一个发展。项目定位物业选择的判定12本项目发展方向综合分析与判定关键因素纯写字楼商务公寓发展规律处于市场启动阶段，纯写字楼成本高，风险较大目前市场来说，价格难以与商务公寓拉开差距vs此阶段商务公寓与写字楼价格相近市场需求 使用成本高为终端需求带来一些风险商务公寓可覆盖面更广

8、，利于降低风险竞争状况竞争风险一般商务公寓可以超越竞争对手通过产品创新树立市场标竿市场机会终端需求支撑存在一定风险可填补市场空白以全新形象抢占市场先机最大化满足投资客需求在商务功能和使用成本上满足中小企业需求从风险角度综合判定本项目往商务公寓方向发展132客户调查14调查人群条件1）我司中心城及龙岗区代理楼盘成交客户或诚意客户2）在龙岗有开办公司或工厂3）有行政办公人员4）有购置办公物业的意向调查形式：通过电话及现场访问形式回收问卷情况：发出135份，回收124份最终有效样本：115份天建现代城龙城华府徽王府龙城国际水岸新都可园2127252017114客户调查情况15 需求面积：以100平米

9、一下为主50100平米占到42.3，其次为50平米以下的 户型间隔需求：喜欢大开间面积，自己间隔空间。客户多半喜欢自己间隔空间启示1：客户需求面积在100平米左右，单户面积不宜设置过大，且重点考虑大开间设计客户需求调查16 厨房需求：没有太明显的需求52客户对此无所谓，35客户表示需要 装修需求：过半客户需求带装修过半客户需要装修，30客户无所谓启示2：厨房可考虑缩小面积，可在销售过程中为客户提供装修套餐客户需求调查17 现有物业使用年限：多半在五年左右46客户物业使用年限在35年，29客户在5年以上 办公物业拥有情况：六成客户是在自己物业里办公61客户是在自己物业办公，仅39客户是租赁物业办

10、公启示3：5年左右是一个换房的高峰期，也正是购买物业的高峰期客户背景调查18 从事行业：贸易、实业、电子占了六成贸易占了30.2，实业16.3，电子14 公司成立年限：36年公司为主流34年为30.4，56年为26.1，10年以上为23.9启示4：贸易，实业，电子是传统的写字楼需求大户客户背景调查19 办公所在地：中心城及周边工业区龙岗中心城办公为29.2，龙岗周围工业区为35.4 现办公场所：厂房办公为主。38.8客户在厂房办公，22.4在商业群楼办公启示5：本项目地址对龙岗中心城及周边工业区的客户吸引力还是挺大的。客户背景调查20 现办公面积：比需求面积大各面积段比较平均 办公人数：620

11、人最多30为610人，19为1120人客户背景调查21 购买办公原因：业务发展需求，同时为了改善办公环境55客户因业务发展需求购买写字楼，其次为改善办公环境启示6：随着竞争的激烈，业务的蒸蒸日上，企业对办公环境的要求将大大提高客户背景调查22 购买原因：地理位置，自用投资两相宜 考虑原因：市场变化，价格 不购买原因：对未来市场不乐观，认为价格会高客户调查23中小企业客户对物业外部环境的关注38%45%23%48%77%59%50%0%20%40%60%80%100%区位投资前景未来规划地铁物业商务环境市场稀缺性大运会中小型企业客户对于项目外部关注点集中于： 区位 投资前景 市场稀缺性 地铁物业

12、启示1：强化本项目龙岗中心城所辐射位置，弥补商务氛围不强的劣势；启示2：在产品及其营销定位方面，强化商务感，强调市场稀缺。24中小企业客户对产品本体的关注中小型企业客户对于产品本体的关注点集中于： 平面布局 整体物业档次感启示1：强势传达本项目复式自由格局与赠送面积多的优势；启示2：在能够体现物业档次的本体因素方面追求领先与品质。18%33%46%18%21%27%5%59%5%14%5%23%0%10%20%30%40%50%60%70%开发商品牌楼名外立面景观前广场大堂电梯平面布局商业裙楼物业管理管理费价格电梯间实用率5%停车位14%14%有利于提升产品整体档次感的因素25客户分析总结中小

13、型规模；创业期 后创业期；资金实力较弱；追求效率与实用目标客户群特点 区位、投资前景、地铁市场稀缺性 外部关注平面布局、物业档次感 本体关注打动客户的关键词稀缺龙翔大道沿线、双区域辐射本体商务配套完善商务感、档次感、现代感平面布局、地铁物业263案例分析27目录1、商务公寓案例介绍2、规律性总结3、本项目商务公寓定位及设计建议281、案例介绍格兰晴天（捷佳大厦）项目内容位置深南中路中心公园对面（南侧）规模占地0.75万，建面7.85万功能商住性质，按住宅规划与出售楼层14层裙楼，533住宅户型1房4145、2房5881，3房、4房为拼合物管中航物业管理公司管理费3.8元/空调各户分体空调电梯8

14、梯（6客2货）32户装修外墙：面砖；内墙：乳胶漆、大理石大堂与配套层高3.5米，局促；无办公配套租金5565元/商住比例办公80%，居住20%企业类别电子、科技、贸易为主；广告、旅游、事务所等为辅291、案例介绍格兰晴天（捷佳大厦）立面形象大堂电梯厅平面图301、案例介绍都市E站（雷圳大厦）项目内容位置深南中路上海宾馆对面（南侧）规模占地0.36万，建面3.1万功能商住性质，按住宅规划与出售楼层14层裙楼，532层住宅户型1房54、2房7681、3房91121、4房及以上121185物管深圳卓众物业管理公司管理费3.8元/空调各户分体空调电梯3梯（2客1货）11户装修外墙：面砖；内墙：乳胶漆、

15、大理石大堂与配套层高3.5米，局促；无办公配套租金5060元/商住比例办公80%、居住20%企业类别电子、科技为主，装饰、广告、顾问及信息等为辅311、案例介绍都市E站（雷圳大厦）立面形象主力户型321、案例介绍嘉汇新城项目内容位置深南中路上海宾馆西南侧规模占地1.3万，建面14000万功能1栋商住性质，包括商务公寓、酒店式公寓楼层821层为酒店式公寓，2338为商务公寓户型40、60、70、80、100、126 / 200380（拼合）物管庐山置业物业管理公司管理费9元/（不含空调）、22元/（含空调）空调可分户计算的中央空调系统（酒店式公寓部分分户计算）电梯原装进口三菱电梯，7梯（6客1货

16、）27户装修外墙：面砖；内墙：乳胶漆；地砖、云石、麻石大堂与配套宽敞、局部二层通高、水牌、客服中心租金6085元/商住比例办公80%，居住20%（单栋）企业类别电子、科技、贸易为主；广告、旅游、事务所等为辅331、案例介绍嘉汇新城立面形象大堂及服务中心平面图水牌341、案例介绍求是大厦项目内容位置深南大道竹子林规模占地0.53万，建面5.1万功能商住性质，按商务公寓出售楼层15层裙楼，631层办公户型单房2936、1房4153、2房6174，均可拼合物管愉景湾物业管理有限公司管理费3.9元/空调可分户控制、分户计算的中央空调电梯顺达品牌，4梯20户装修外墙：玻璃幕墙、铝板；内墙：乳胶漆；地面：

17、磁砖；大堂：玻璃、大理石、不锈钢大堂与配套2层酒店式大堂；公共接待厅、会客厅、商务服务区、空中花园、会议多功能厅，阅览资讯中心，商务中心，健身房租金7090元/商住比例全办公企业类别电子、贸易为主，地产、顾问、设计为辅351、案例介绍求是大厦立面形象平面图361、案例介绍鼎诚国际项目内容位置振中路中航城内规模占地0.85万，建面8.4万（其中办公4.2万）功能商住性质楼层14层裙楼，530层办公、酒店户型1房6498（基本单位）、2房129182（上下拼合）、大开间96297（左右拼合）物管中航物管（办公）、仲量联行（商业）、浩华（酒店）管理费6.8元/空调可分户控制、分户计算的中央空调电梯8

18、梯22户，OTIS装修外墙：玻璃幕墙、涂料；内墙：乳胶漆；地面：磁砖；大堂：大理石、玻璃、不锈钢大堂与配套酒店式大堂；商务会所、多功能厅、会议室售价12500元/商住比例全办公企业类别刚入伙371、案例介绍鼎诚国际立面形象大堂空中花园会议室381、案例介绍鼎诚国际基本单位拼合形式：上下拼合弹性studio：6498（1423层）loft：129182（613层）上层下层391、案例介绍鼎诚国际基本单位拼合形式左右拼合大开间宽体：96297（2430层）弹性studio：6498（1423层）401、案例介绍西海明珠项目内容位置南油大道交桃园路规模占地2.4万，建面17.7万（其中办公2万、商务

19、公寓1.2万）功能混合性质楼层12裙楼，330层办公（公寓28层）户型办公部分可自由分割；商务公寓为3639物管海岸物业管理有限公司管理费办公：5+8元/（8为空调费）；商务公寓：2.6元/空调中央空调（仅针对办公），商务公寓各户分体电梯办公7梯，商务公寓3梯装修外墙：玻璃幕墙、铝材、涂料；内墙：乳胶漆；地面：磁砖；大堂：大理石、玻璃、铝材大堂与配套2层中空；商务中心、会议室租金商务公寓：50元/商住比例全办公；商务公寓：办公70%、居住30%企业类别科技、物流、贸易为主411、案例介绍西海明珠立面形象公共空间室内空间422、规律总结装修、配置、价格代表项目雷圳大厦、捷佳大厦户型13房均有（详

20、见后）空调各户分体空调装修外墙：面砖；内墙：乳胶漆；地面：磁砖；大堂：大理石大堂与配套单层大堂，住宅式入户，无商务配套；4户/梯租金5070元/（支撑售价1000015000元/）代表项目求是大厦、嘉汇新城、西海明珠、鼎诚国际户型12房为主（详见后）空调中央空调，可分户控制、分户计算/或公共部分中央空调装修外墙：玻璃幕墙、铝材、涂料；内墙：乳胶漆；地面：磁砖；大堂：大理石、玻璃、不锈钢大堂与配套2层中空或酒店式；商务中心、会议室、空中花园、办公智能设备等；34户/梯租金6090元/（支撑售价1200020000元/）被动式商务定位主动式商务定位432、规律总结户型项目户型配比（拼合前的基本单位

21、）都市E站1房54，45%； 2房7681，18%；3房91121，35%； 4房及以上121185，2%格兰晴天1房4145，25%2房5881，75%嘉汇新城1房4060，2房7080，3房100126，12房为主力户型求是大厦单房2936，25%；1房4153，60%2房6174，15%鼎诚国际基本单位1房6498（可上下、左右拼合）西海明珠基本单位1房3639（可左右拼合）被动式商务定位，主力户型为13房；主动式商务定位，主力户型为12房；主动式商务定位纯1房时，面积为3698，形象越高，面积越大；1、2房并存时，1房为4060，2房为6080443、本项目商务公寓初步定位及设计建议初

22、步定位：高档次商务公寓（参照：鼎诚国际）以1、2房作为基础单位，创造齐全的产品线，满足中、小企业形象与面积的双重需求项目建议户型尽量方正、便于拼合；4080平米卫生间保持隐蔽；厨房方便日后清除、管道不造成空间使用障碍梯户比保证34户/梯空调中央空调，可分户控制、分户计算装修外墙：玻璃幕墙为主，搭配其他材质大堂与配套2层中空或酒店式，采用不锈钢、石材、玻璃等装修；商务中心、会议室、空中花园、办公智能设备等454项目战略发展方向46 办公物业市场大势看好 小面积办公物业需求旺盛 商务公寓市场稀缺 高端纯商务公寓产品成为市场突破口物业发展策略解析 主流企业客户规模小、年轻、资 金实力不强、追求效率与

23、实用 客户关注项目区位、投资潜力、 市场稀缺性 客户关注产品平面布局及物业整 体档次感市 场客 户强昭示性交通通达性好商务氛围弱自身配套完善项 目针对创业型中小企业，加强平面设计，为客户带来更多附加值；围绕高档商务气质，打造本项目在商务公寓市场上的形象差异；以龙翔大道昭示性、地铁便利性及双区域辐射优势，弥补商务氛围劣势47他们是快速成长的代表他们是未来社会的主流他们被冠名为 Fast Company 现代中小型企业能够与他们匹配的只有激发无限活力的 象征优质企业身份的 与众不同的 What do you want ?48The Dream Of Fast Company ?希望抢占先机，迅速成

24、长崇尚凭借个性，在市场竞争中取胜期待发出响亮的声音，赢得尊重 他们的价值追求 is 迅速提升企业影响力49Box-Living的定位弹性空间SVO的定位服务空间50room释放小空间的多种可能建筑无限可能的场所Box-Living的定位弹性空间价值缘于可变51满足变化性需求多样的选择自由设计顺应型菜单式平面（menu plan)个性化平面（character plan)满足不同生活方式的平面（lifestyle plan)大空间平面（free plan)具有可变性住宅 （flex housing)可自行设计的住宅 (DIY)开放式厨房 （open kitchen)多功能室 ( room) ro

25、omBox-Living的定位弹性空间满足room（居住魔方）个性化和适应变化性要求52+=从居住型小户型向“Studio”/ “SOHO”的转变room（居住魔方）的演绎菜单组合方式53+=“menu plan”（居住菜单）的纵向复式组合利用楼梯间下方，增加一间多功能房，空间使用面积大于建筑面积room（居住魔方）的演绎菜单组合方式（纵向组合）54弹性空间flex housing一个单元的一个平面5米5米7米8米40353540一个单元三个平面404040403535353540403535A1A2A3B3B2B1C3C2C1D3D2D1户型拼合：A1+B1=75 C1+C2+D1+D2=1

26、50 A1+A2+C1+C2+C3 +D1+D3A1+B1+B2=110 A2+A3+B3+D3=150 =270A2+A3+B3=115 C1+C2+C3+D2=155 D1+D2+D3+C2=145 A1+A2+C2+D2=15555A1+B1A2+A3+B3A1+B1+B2户型示例A2+A3+B3+D356A1+A2+C2+D2户型示例A1+A2+C1+C2+C3 +D1+D357SVO是独立的SVO是自由的最小的产权单位可随意组合拆分，打通就是大单位，分开就是小单位。关于SVO定义是以最小面积发售，创业者承受得起的写字楼，它脱离了一般小公司商住办公的环境，独立在纯粹的办公环境中。58关

27、于SVOSVO是专业的专业的公共秘书服务，专业的律师咨询，专业的会计师建议，您的周围有一个专业队伍随时准备为您服务。SVO是管家，在你直奔主题的时候，处理好一切繁杂。59关于SVOSVO是节约的不再为低使用频率的空间付费，不必再为高成本的办公设备占用固定资产，最大化的资源共享，所有人都受益。60最打动人心的形象定位一定贴切地引入了某种价值追求形象定位的原则6162 分类特点 白领阶层跨地区企业大型企业智力服务型中小企业创业型、 中小企业投资客客户构成市区内企事业单位一般职员、年青白领跨国或跨地区企业驻合肥办事处、分公司本地大型企业等高知型的服务性企业，如金融、保险、IT、律师、会计师事务所中介

28、咨询等商贸、装饰、建材、旅游、设计、广告等企业龙岗中心城及周边区域投资客，职业以从事贸易、房地产、医疗、律师等市场需求小户型公寓，交通便利，临近或位于商业中心区，生活配套完善一般偏向于高档纯写字楼办公物业，而且一般只租不买中高档办公物业、位于核心商务区，配套齐全、注重物业形象中档办公物业，交通便利，处于核心商务区及其周边区域，满足基本配套，对租售价格敏感即租客需求点，包括白领及中小型企业。本项目目标客户群分析目标客户“是创智型企业的孵化舱”63本项目的客户定位核心客户：投资客及创业型中小企业重要客户：智力服务型中小企业游离客户：大型企业等偶得客户：其它客户核心客户重要客户游离客户偶得客户645

29、设计建议65楼宇功能设计要点建立丰富产品线1-3F18-20F-12F（停车场）4-17F商业（1-3F）建筑面积：6800m21F：商务配套，6m高2F：餐饮配套，5m高3F：其它配套，5m高BOXLiving模数空间（ A座4F-17F）建筑面积：10130m2单层面积：800m2，3.3m高单套面积：5080m2模数客户：成长型企业/投资客赢利方式：销售VIP商务（ 18-20F）建筑面积：2400m2单层面积：800m2，3.6m高（根据发展商自身需求局部考虑双层通高）单套面积：120m2赢利方式：销售个性空间（ 东座4F-23F）建筑面积：15250m2单层面积：800m2，5.7m

30、高单套面积：4070m2客户：投资客/个性企业/住家建筑层数根据建筑面积调整赢利方式：销售功能建面（平米）商业（6800平米）商务配套（1F）2400（含大堂）餐饮配套（2F）1700其他配套（3F）1700商务公寓模数空间10130个性空间15250VIP空间2400合计27550金海港办公区（ 21-22F）面积：1600m2单层面积：800m2，3.6m高（该部分暂设计为构架，验收后铺楼板改为办公，不计算建筑面积，是无产权单位，留为自用）赢利方式：持有21-22FAB66A栋标准层设计要点板式生态的营造板式生态的设计要点：在产品“L”型导角处设置中庭花园，构造项目整体垂直方向的空气自然流

31、通系统“肺中庭”； “肺中庭” 自架空转换层直通顶层。“肺中庭”可以有效的提供“明电梯厅”的条件，改善“死角”单位的黑走道；在板式结构的最西侧，最南侧，预留错层空中花园，与贯穿每层的“肺中庭”互为形成空气流通系统，构建自然通风，降低运营能耗，为分体空调提供空调机位；西侧、南侧花园可以有效改善板式楼的狭长黑走道，构建“明通道”的概念。67A栋标准层设计要点整合所有资源、管理职能化的核心筒核心筒设计要点：根据地块资源条件，设计排布多种可能性，从中进行优劣筛选，考虑产品的外立面造型，建议尽量选择双核结构；核心筒置于南侧和西侧，让出景观面；核心桶集中靠近“肺中庭”设计位置，可以有效利用肺中庭构造景观电

32、梯庭的效果；同时有效改善夹角处相邻单位的对视问题；为提升写字楼实用率，符合国际标准的5A智能化管理，建议写字楼的公共卫生间、强弱电井、消防走道、电梯等全部归入核心筒内；充分考虑客户多单位购买拼合的方便性。68A栋标准层设计要点高实用率高附加值标准层设计要点：户型方正实用，进深尽量保证18-20m，以保证高实用率，使用率尽量大于等于75；柱位靠玻璃幕墙，尽量减小柱的体积，可以适度的选用剪力墙替代主体荷载，便于临柱位空间的合理使用；柱间距合理，有利于组合面积细分，可以灵活组合，主流面积区间设定在50-70m2 ；公共走道宽度不小于1.60m；层高不低3.2m，保证净高不低于2.6m。69A栋设计要

33、点设计引导关键词回顾创造性 生态 低成本设计要点关 键 词卖点、形象树立立面要求：个性化，特色外立面空间要求：可灵活拼合，大开间设计景观要求：三个错层花园板式生态位置分布： “L”型导角处，设置肺中庭生态要求：西端、南端设置错层空中花园走道要求：明走道及自然通风设计核心筒形状要求： “L” 形双核心筒，近肺中庭，缓解对视功能要求：强弱电井、消防走道、电梯全部归入核心筒内其他要求：充分考虑单位拼合的方便性标准层柱位要求：减少柱的体积面积要求；标准单位50-70平米走道宽度要求：大于1.6m净高要求：大于等于2.6m实用率要求：大于70%洗手间：每户预留洗手间位置顶部增设自留办公区：21-22F暂

34、设计为构架，验收后铺楼板改为办公，不计算建筑面积，是无产权单位，留为自用70B栋公寓平面示意公寓尽可能考虑商务功能同样考虑可组合性71B栋户型创新：一个吸引眼球的户型创新楼中楼下层上层下层办公、会客，上层居住，一套公寓同时满足办公、居住两种功能，尽显经济时尚目的： 楼中楼可能会使利润率下降，但针对投资客设计，能吸引眼球，造成轰动，带动其他单位的销售72B栋户型创新：一个吸引眼球的户型创新空中townhouse下层办公、会客，上层居住，一套公寓同时满足办公、居住两种功能，尽显经济时尚，同时通过合并创造出空中townhouse 前面回廊设计，既时尚又遮挡了噪音，是一种绝妙的设计73A栋设计要点设计

35、引导关键词回顾创造性 生态 低成本设计要点关 键 词卖点、形象树立立面要求：个性化，特色外立面空间要求：可灵活拼合标准层面积要求；标准单位40-70平米走道宽度要求：大于1.4m层高要求：大于等于5.7m实用率要求：大于70%洗手间：每户设置洗手间厨房：每户设置厨房空间设计：隔好房间。745物业发展建议75建议要点： 采用明快设计风格，体现商务公寓档次感； 用一些突出的异构体突出昭示性 利用玻璃幕墙加涂料等组合，在颜色上跳跃考虑因素： 外立面为提升产品档次感的重要因素； 项目昭示性好昭示性与品质感具备的外立面外立面76入口细节体现高端商务属性建议入口玻璃雨篷设计， 体现高端商务属性入口雨篷人行

36、入口通高框架玻璃与高档石材结合，体现公寓特质车行入口车型入口规范、清晰的导示系统提升物业档次入 口77酒店式商务公寓大堂酒店式的接待台大堂休息空间细部处理建议要点： 采用酒店式大堂装修风格，体现商务公寓档次感； 注重内装细节处理，提升客户尊贵 感 合理布局，科学利用结构空间考虑因素： 大堂为提升产品档次感的重要因素； 项目大堂面积有限大 堂78首层电梯间简约设计风格建议建议要点： 电梯间融合酒店式内 装风格，与大堂整体 效果统一； 设计体现简约、档次 感，避免细部复杂处 理，方便后期物业管 理考虑因素： 首层电梯厅作为客户最 易感知的公共空间，体 现品质感与档次感非常 重要首层电梯厅79标准层

37、电梯厅装饰建议标准层电梯厅建议要点：电梯间设置艺术墙，突显产品个性南面的可设计空中花园，构建“明电梯厅”的健康概念。考虑因素：标准层电梯厅与空中花园相邻增加楼盘卖点80公共走道装修建议建议要点： 公共走道作精装处 理，提升品质感； 合理设置吊顶空间， 降低立体纵宽比例， 使走廊感觉宽敞，同 时可充分利用吊顶空 间布线布管等考虑因素： 走廊风格及品质直接 影响客户感受；公共走道81绿化带与项目广场融合设计建议 建议要点： 原市政绿化范围，选择灌木类植被园林设计，避免遮挡商业及公寓入口; 本项目入口广场，地面铺色彩较鲜明的花案地砖，并且在局部地面镶嵌金属案名标识，突显个性与品质感；在接近入口合适的

38、位置树立简约风格的标志性雕塑，提升入口昭示性；广场两侧设置灯饰，区隔非广场区域，强化尊贵感绿化与广场原市政绿化带标志性雕塑标志性雕塑广场图案地砖绿化带局部示意项目金属地面符号广场两侧灯饰82电 梯考虑因素： 电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产名牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知，通力电梯 95%以上为进口部件，国内组装，贴原装铭牌）建议要点：品牌：选用通力电梯内装：电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息；内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，酒店风格，易于后期管理和清洁；电梯内设置空调及音乐系统。指标设置：电梯设计等候时间小于45”；电梯速度为3.5m/s（提高电