某商贸城招商定位报告(PPT-65页)课件

1、房行东方/张家港温州商贸城招商定位报告上海华燕置业策划有限公司二零零五年四月房行东方/第一部分 引言篇调研依据定位结论调研对象调研范围房行东方/调研对象政府部门相关人员各专业市场管理部门专业市场经营户各产业企业主张家港各阶层市民房行东方/调研范围城市的宏观经济状况 城市规划及发展状况 各专业市场的规划布局、业态定位、经营管理模式 经营户对现有专业市场的满意度、对拟进驻专业市场的各项需求状况 各产业企业主对本产业专业市场的看法及建议 各阶层市民对本定位方案的建议和看法房行东方/调研依据张家港市统计年鉴（2002-2004） 专业市场管理部访谈记录 专业市场经营户调研统计数据 与政府有关部门的相关

2、人员访谈记录 与各产业私营企业主访谈记录 各阶层市民调研数据房行东方/第二部分 发展规划篇张家港的专业市场发展状况及规划 温州商贸城的发展规划 房行东方/张家港的专业市场发展状况及规划 有产业，无市场九州家具城九州装饰城新世纪汽车城现有市场状况就目前张家港的整体城市规划而言，暂时没有新的专业市场项目上马；专业市场规划状况房行东方/张家港的专业市场发展状况及规划三区六园 保税区 省级开发区 沿江开发区 扬子江国际化学工业园 欧洲工业园 冶金工业园 粮油食品工业园 汽车工业园 木业工业园 产业园区打造状况就温州商贸城周边的整体规划而言，钢铁和汽车会是周边专业市场的主要方向。房行东方/温州商贸城的发

3、展规划 短期规划：温州商贸城在短期之内应该是以完成整个商贸城的招商工作为主，让更多的在定位范围内的商家和经营户进驻商贸城，并且为其创造良好的经营环境和经营条件。另一方面，吸引消费者前往商贸城进行消费。中期规划：温州商贸城在中期的发展规划是以完成商贸城内经营户结构调整为主要工作，根据温州商贸城的整体定位，逐步将整个商贸城经营户结构由批零兼营转向以批发为主。长期规划：在大量的调整结束之后，温州商贸城得经营户结构仍将有较小规模的调整，但是，温州商贸城的主要目标旨在树立品牌、统一形象、完善服务、优化管理，为经营户和自身创造出更大的利润空间。房行东方/第三部分 市场篇温州商贸城SWOT分析张家港经济发展

4、状况周边专业市场状况温州商贸城状况避免同质竞争、抓住空白机会完善市场配套、组合营销策略上海专业市场、苏州专业市场常州专业市场、无锡专业市场南通专业市场、张家港专业市场销售状况出租状况经营状况客户关注问题状况各项经济指标张家港整体经济发展规划固定资产投资情况房地产市场状况引论专业市场存在的前提和依据房行东方/专业市场存在的前提和依据政府强力打造专业市场的形成与政府对产业的导向和支持有着密不可分的关系；交通便捷市场的成功必须依赖于人气的聚集，而人气的聚集离不开四通八达的交通网络需求拉动聚集效应慧眼识天机，发现市场潜力，顺势而动，扩大知名度和品牌而形成专业市场；产业链完整半成品加工及成品制造厂家、流

5、通代理等中间商、市场终端商家能够形成完成的产业链，是专业市场存在的基本前提；房行东方/张家港经济发展各项指标张家港的经济近年来持续快速发展，国内生产总值呈现出良性增长的态势，2004年人均GDP达到6.67万元房行东方/张家港整体经济发展规划围绕加速转型提升水平，努力实现区域经济更快更好发展；围绕打造现代制造业基地，推动二、三产业互动并进 围绕扩大开放，进一步促进外资民资集聚 围绕统筹城乡协调发展，切实改善人民群众生活 围绕城市未来发展定位，高标准推进城市建设 按照“一城四片区”的总体构架，坚持以规划为先导，进一步完善功能、优化环境，全面提升城市建设整体水平，切实增强城市的集聚力、竞争力和可持

6、续发展能力。 加快完善规划体系。按照规划全覆盖的目标，加快推进各类规划编制进程，形成包括市区和片区总体规划、控制性详规、专业规划、城市设计在内的完整的城市规划体系。年内，完成市区5项分区规划、城西新区控制性详规和杨舍城区整体城市设计，抓好塘桥片区、常阴沙总体规划，以及金港、锦丰、塘桥、乐余新城的控制性详规，将各项建设全面纳入规划指导的轨道。 围绕构建和谐社会，大力发展各项社会事业 围绕建设生态良好的新港城，积极实施可持续发展战略 围绕提高执政能力的要求，不断加强政府自身建设 房行东方/张家港整体经济发展规划居住、商业、贸易、金融居住、办公城市核心居住、商业区物流、生产、加工物流、生产、加工工业

7、园区、加工未知七大功能区打造新港城：温州商贸城位于东北角的居住、商业、贸易、金融区内，属于东部物流、生产、加工功能区北延。注：本规划方案目前尚未报批房行东方/固定资产投资情况张家港固定资产投资额在2003年有一个较大幅度的上升，而在2004年，这个涨幅有所回落，从某种意义上来说，估计与宏观调控的影响有一定的关系。而这个宏观调控也将影响后期的专业市场的投资建设，从这个意义上来讲，对温州商贸城是比较有利的,在一定时期内，在张家港的专业市场领域不会遇到太大的竞争。房行东方/房地产市场状况目前张家港房地产市场供需两旺，房地产业成为了张家港市的经济发展支柱产业。2004年张家港房地产投资完成情况良好，各

8、项指标均有较大幅度的增长，2004年累计完成房地产开发投资33.38亿元，同比增长44.69%；商品房批准预售面积116.71万平方米，同期下降25.3%，商业用房11.88万平方米，同期下降了30.36%房行东方/周边专业市场分析租售模式只租不售or只售不租or租售并举经营模式无经营管理公司or外聘经营管理公司or自己组建经营管理公司市场定位定位业态；对周边专业市场的分析主要从以下几个方面着手：产品形态层数、开放式or独立式房行东方/上海九星批发市场租售模式只租不售经营模式整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责其他铺面的招商工作；市场定位刚开始定位为建材和装饰类产品，随着市场不断扩

9、张，目前已经形成九个区，包含五金、建材、化工等产品产品形态单层、独立式铺面为主，少量开放式的铺面房行东方/上海国际五金城租售模式租售并举，以租带售经营模式以“机电五金城”为基础，通过机电五金项目开发，向国际贸易发展，整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责部分铺面的招商；市场定位以机电五金城为基础，通过机电五金项目开发，向国际贸易发展；总投资11亿余元人民币，规划用地1100余亩，总建筑面积50万平方米，可容纳商户3000余家。产品形态独立式铺面为主，少量开放式的铺面房行东方/苏州国际服装城租售模式前期租售并举，现已将销售停止，只租不售；市场定位占地面积600亩，建筑总面积60万平方米

10、，将建成集国内外名牌名品演示展销、名模大赛、原辅材料展销、机械设备及配件展销、信息会展、电子商务、科研设计、教育培训、管理服务、娱乐休闲等功能为一体的平台产品形态产品形态丰富，街铺,开放式店铺和独立式的店中店均有。经营目标整合社会资源,打造世界时尚之都房行东方/常熟招商城租售模式自发形成的市场，租售模式不固定，以只租不售的形式为主；经营模式招商城管委会进行管理；市场定位招商场、纺交市场、西片市场、布匹市场、五金市场5个管理片区，下辖服装、针织品、布匹、装饰面料、床上用品、小商品、鞋业、五金、电器等28个专业批发市场。市场营业面积2.5平方公里，商业用房112万平方米，店铺、摊位2万多只，旺季日

11、均人流量15万人次，日均货运量2000多吨，招商城的发展带动了周边交通、旅游、服务业等相关产业的兴旺，提供了20多万人口就业，市场年社会综合效益达30多亿元。 产品形态独立式的铺面。房行东方/无锡招商城租售模式一期只租不售，租赁期限为五年，二期将出售产权经营模式自己组建经营管理公司进行统一经营管理；市场定位占地500亩，总建筑面积60万平米，投资20亿元，一期业态有家电、机电、五金、卫浴、灯饰、服装、床上用品、针织、鞋帽、化妆品、工艺品、旅游用品、纪念品、文化用品、小百货产品形态产品为两层，店中店的形式。房行东方/海门叠石桥家纺市场租售模式租售并举，以租带售；经营模式自己组建经营管理公司进行统

12、一经营管理；市场定位占地77150平方米，拥有8000多个营业门面及摊位，生产经营床罩、枕套、被套、棉被等床上用品及各类家用电器套、窗帘、靠垫、玩具等300多个绣品系列品种产品形态产品为两层，独立铺面形式；房行东方/张家港九州家具城房行东方/张家港九州家具城租售模式只租不售经营模式自己组建经营管理公司进行统一经营管理；市场定位一、二期工程总投资2.5亿元人民币，占地600亩；三期工程总建筑面积26万平方米，招商3000户。业种有家具及布艺、工艺品、床上用品、窗帘等家居用品产品形态产品为一层，有店中店和独立铺面两种形式；房行东方/各地市场租金情况图单位：元/日平方米房行东方/各地市场租金情况图单

13、位：元/日平方米房行东方/各地市场租金情况从业态来看，床上用品的租金水平最高，其次是妇女用品，然后才是儿童用品；从面积段来看，面积为60平方米左右的户型最受市场欢迎；房行东方/温州商贸城状况工程状况一期已经交付使用；二期接近结构封顶；出租状况已经出租了60多套销售状况华燕公司于2004年九月接手温州商贸城销售工作；华燕公司接手前，共销售148套，接手后共销售62套；业态定位成衣棉纺、五金机电、日用百货、餐饮休闲和步行街综合，五位一体的综合性市场房行东方/温州商贸城SWOT分析优势张家港有五大支柱产业，而目前就专业市场而言，只有九州家具城和世纪星汽车城两个项目，就张家港市而言，专业市场仍属于空白

14、；劣势地理位置较为偏远；仓储物流用地缺乏，配套不齐备； 没有产权；不能办理按揭贷款，只能采取分期付款的方法；部分店铺无法打通，对于经营大面积商铺的客户无法满足要求；机会张家港后期的专业市场基本上没有，因此，温州商贸城从这个意义上来说还是比较稀缺的；威胁业态定位过于分散，不能形成集约效应；产品形态有很多硬伤，如层数、道路等问题，对于招商业态定位有很多限制；周边有各主要产业都有较大的专业市场，对本案形成了相当大的竞争威胁；没有较为强有力的政策保证和相关措施建立经营户的信心；房行东方/温州商贸城SWOT分析SWOT分析得出的启示本案在销售和招商上遇到的阻滞，主要来源于劣势未能尽可能的规避，而不在于优

15、势是否完全发挥；因此，本案的操作应该从尽量规避本案的劣势，避免威胁为主，而以发挥优势，抓住机会为辅。相应的策略规避劣势解决产权问题解决工商税务优惠问题解决产权,经营权与管理权分离的问题重新调整产品形态，使其更能符合招商要求主动完善相关配套，引入人气解决统一规划、统一经营、统一管理的问题发挥优势抓住市场空白点，切入市场整合周边产业优势，明确市场定位因为张家港专业市场不多，把握机会向政府要优惠房行东方/第四部分 定位及细化篇温州商贸城做专业市场的理由温州商贸城招商定位原则温州商贸城招商方向及最终定位温州商贸城最终定位的依据1234房行东方/温州商贸城做专业市场的理由交通便捷位于杨锦公路和张扬公路旁

16、，沿江高速直接接入长三角交通网络，便于向整个长三角辐射，能够降低销售产品的物流成本；支持温州商贸城做专业市场的理由地段偏远温州商贸城地段较为偏远，短时间内难以吸引客户前往零售消费，而专业市场针对性较强，能够较快的形成聚集效应；温州商贸城不得不做专业市场的理由体量及建筑形态支持温州商贸城建筑面积约11万方，建筑形态主体两层，部分三层，适合做专业市场；配套欠缺温州商贸城周边配套较差，普通消费者难以在温州商贸城周边满足购物所产生的相关需求，而对于专业市场的客户，这方面的因素的影响就要小得多；房行东方/温州商贸城招商定位方向的选择原则市场空白原则不仅要立足在张家港，而且要立足于长三角区域，至少要在苏南

17、地区寻找到市场的空白点，规避与成熟的大规模专业市场形成同质竞争可行性原则招商定位方向必须具有可行性，可操作性要强可操作性原则产品的定位必须满足易招商、易成市、易产生人流、物流、现金流的条件成本导向原则必须在保证在温州商贸城拿到的货物价格到周边类似市场便宜，解决购买客户的成本问题，这样才能让温州商贸城真正兴旺起来1234房行东方/温州商贸城招商的方向儿童用品类女性用品类成衣棉纺类日用百货类小商品类温州商贸城可选择的招商定位方向综合考虑上述招商原则，温州商贸城的招商定位方向主要有以下几类：房行东方/我们对温州商贸城的业态定位妇女儿童用品交易广场妇女用品儿童用品床上用品房行东方/定位妇女儿童用品交易

18、市场的依据产业有支持能够在长三角范围内寻找到比较有力的产业支持女性用品、儿童用品和床上用品的商业定位，既可以满足单个消费者对其的零散需求，同样可以满足团购和向下层经销商批发的特征商业有特色特色商业定位吸引两大消费主体女性与儿童零批易共存招商易成功此商业定位在长三角能够找到大量生产企业和流通商入驻本案房行东方/定位妇女儿童用品交易市场的理由市场有空白苏南地区目前还没有较大规模的专业化的妇女和儿童的专业市场，以专取胜，是本项目的重要法宝温州商贸城目前的一层门店，二三层仓库的仓储条件能够满足经营户的仓储要求仓储要求低调研显示，以中青年为主的工人阶层，对于女性用品、儿童用品具有较大数量的需求，且其消费

19、具有较强的冲动性和随机性。而高收入阶层亦经常驱车前往杭州、常熟、上海等地购买女性用品、儿童用品和床上用品，三种产品在张家港具有较强的市场需求。产品有市场房行东方/定位妇女儿童用品交易市场的理由人流易聚集此商业定位符合各年龄层次，而且具有群购、冲动性、随机性消费倾向，人流易聚集，并形成滞留整改要求少温州商贸城目前的产品形态等各方面均比较适合做此定位市场，定位变动后发生的相应整改较少，也能节约部分成本易生现金流现有的商业定位属于日用消费品，季节性消费不明显，且多数不属于耐用品，易产生现金流对于本新兴市场至关重要政府必支持现有的商业定位一旦成形，不但解决大量社会就业问题，而且能为政府提供大量财税收入

20、，并且有可能成为张家港商业历史上的一座丰碑房行东方/第五部分 招商篇招商原则招商前提招商目标招商实施房行东方/招商原则招商朋友化长三角品牌化特色街区化时尚潮流化批零兼营化效益最大化作为招商工作的指导方法和今后张家港妇女儿童用品交易广场工作开展方向，始终围绕、贯穿本案的经营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、特色街区化、长三角品牌化、时尚潮流化、批零兼营化、效益最大化的招商原则，符合了本案的经营理念、战略发展规划和定位要求房行东方/招商前提政府支持开发商搭台整合社会资源房行东方/政府支持支持五政府批准的各项地方性收费（不含有偿服务性收费）2年内免收；支持四在“广场内”成立的从事餐饮、浴场、娱乐等

21、配套性的行业和商家，经营部门认定3年内免征营业税留成部分及个人所得税；支持三进入“广场”的合法经营户，凡符合规定条件的，按规定程序可以认定为增值税一般纳税人并按规定使用增值税专用发票。对实行定期定额税的经营户，经税务部门批准，可采取按年核定税额；支持二进入“广场”的合法经营户，所得税实行地方留成部分第一年免征，后两年减半征收，安置失业、下岗职工按国家规定比例的另外享受劳动就业服务企业有关税收优惠政策；支持一凡进入“广场”的经营单位和个人，开业前工商、税务直接帮助办理注册登记，自广场开业之日起第一年免征营业税地方留成部分，免征工商管理费，第二三年减半征收；核心支持对市区内老市场如跳蚤小商品市场、

22、步行街小商品市场等进行关、停、并、转，并归口到本案乃上上之策；房行东方/政府支持支持十政府不能随时、随地、随意来打假，要极力维护温州商贸城的声誉，而不能随时打假或者检查；支持九必须尽量把物流、仓储、邮政、电信、银行等城市配套和生活配套向本案倾斜并给出相应的政策支持；支持八对市内各小商品市场和不符合消防要求的场所进行强制性关停并由主要领导带头和本案进行对接，实际操作人员和主要挂帅领导一定要把他们套住，尤其是市里一二把手及其手下重要爱将；支持七对进入“广场”的所有管理费用可实行统一扎口收取的方法，工商、税务部门应征收的税费可分别委托市场管理委员会按时代收代缴。有关部门必须主动为经营户提供优质服务；

23、支持六“广场内”有关服务性收费项目和收费标准由市场管理委员会申报物价部门批准后实施，禁止各种摊派和强制性征收费用；房行东方/开发商搭台搭台六开发商郑重承诺，租赁一年后有权无理由退房并返还开业保证金；搭台五进入市场的合法经营户，在试营业期间除各商铺的水电费自理外，其余费用一律免除，并免费享受半年仓储服务；搭台四租赁广场商铺的合法经营户，承租为三年，在经营过程中享受“第一年免半年租金，第二年返还三个月租金，第三年返还一个月租金”的优惠政策；搭台三对前50名进驻的家纺、妇女儿童用品商家，可享受一定的租金优惠；搭台二进入广场内的妇女儿童用品行业，由开发商免费安装统一规格的店面招牌；搭台一重组经营管理公

24、司进行统一规划、统一经营、统一管理；房行东方/整合社会资源公司放权制定招商租金炒作方案，使参与招商的各方面人员都能从中获益房行东方/招商目标近期目标工作重点一年半内，附近一小时能达到县级市的中低档妇女儿童用品、床上用品的生产企业、经销商和个体工商户，尤其是张家港市区及所辖乡镇的批发商、零售商、经销商和个体工商户为招商重点，而且高层的工作重点应该集中精力在中低档妇女儿童用品中经营较好的生产企业、经销商和个体工商户搞好关系，使他们能尽早的入住本案，并在每年每季每周举办妇女儿童用品的展览、拍卖和乡镇组织贸易活动，为提升本案的人气和商家的营业额提供基础；经营公司的发展规划及工作思路：更高层次上重建和重

25、塑经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企业组织，为本案将来打下基础推广和招商：制定招商文件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系房行东方/招商目标中期目标工作重点利用一年半到三年的时间，通过零售批发互为带动，逐步调整零售和批发之比重，淘汰部分商家，引入更好更多的妇女儿童用品、床上用品批发商，达到批发和零售的均衡比例，从而形成较有特色的妇女儿童用品、床上用品交易市场；策划并制定本案的经营策略，提供更多的增值服务，同时建立完善的客户服务管理体系，稳定进场的企业和商家，帮助他们提高经济效益；对经营管理公司的业务、服务和管理进行细分、整合和重组，组建各类相关商业中

26、心机构，对各种业务进行统筹和管理，为各种商业类型的经营奠定基础。房行东方/招商目标远期目标工作重点通过三到五年时间，逐步调整、不断提高入住品牌和商家的档次，把中低档品牌过渡到长三角地区乃至全国的品牌，雄踞苏南，面向长三角，影响全国，从而形成长三角较有特色的妇女儿童用品市场的定位要求提高经营管理公司的经营战略，重视公司的组织架构和人才团队；对公司的业务进行重组，进行有条件的管理输出、业务输出和技术输出。房行东方/招商对象国内中低档家纺、妇女儿童用品生产企业国内中低档家纺、妇女儿童用品经销商国内中低档家纺、妇女儿童用品个体工商户其他入住企业如大中小型餐饮、超市、休闲娱乐业物流运输等其他配套企业房行

27、东方/招商品类婴儿用品（奶瓶、奶嘴、湿纸巾、纸尿裤、理发器等） 玩具(奇智奇思、儿乐宝等) 奇智奇思（ks kids）益智玩具 / 美国孩之宝（儿乐宝）PLAYSCKOOL / 迪孚（国内玩具销售状元） 服装、鞋帽 婴幼童帽 / 婴儿/童袜 / 婴儿鞋、童鞋 / 美国卡拉尤娜Croyola婴、童鞋 好孩子童车童床木餐椅、宝贝第一汽车安全座椅 好孩子 / 电瓶车 / 汽车安全座椅奶粉美国雅培,美赞臣,德国美素,雀巢,惠氏，羊奶粉等 美赞臣 / 美国雅培 / 德国美素 / 雀巢 / 惠氏 / 多美滋 / 美可高特羊奶粉食品（婴儿辅食） 亨氏一段辅食(4-24个月) / 亨氏二段辅食(6-24个月)

28、 / 亨氏三段辅食(8-24个月) 图书、音像、婴儿卡片、婴幼儿图书、育儿图书 婴儿卡片 / 婴幼儿图书 / 育儿图书 浴盆、浴床、坐便器 日康牌 儿童饰品 婴儿游泳设备（游泳池、游泳圈）童帽 童装 童鞋 婴儿用品 童车 童袜 房行东方/招商品类儿童用品婴儿用品（奶瓶、奶嘴、湿纸巾、纸尿裤、理发器等） 玩具(奇智奇思、儿乐宝等) 服装、鞋帽 婴幼童帽 / 婴儿/童袜 / 婴儿鞋、童鞋 / 美国卡拉尤娜Croyola婴、童鞋 好孩子童车童床木餐椅、宝贝第一汽车安全座椅 奶粉美国雅培,美赞臣,德国美素,雀巢,惠氏，羊奶粉等 美赞臣 / 美国雅培 / 德国美素 / 雀巢 / 惠氏 / 多美滋 / 美

29、可高特羊奶粉 食品（婴儿辅食） 亨氏一段辅食(4-24个月) / 亨氏二段辅食(6-24个月) / 亨氏三段辅食(8-24个月) 图书、音像、婴儿卡片、婴幼儿图书、育儿图书 婴儿卡片 / 婴幼儿图书 / 育儿图书 浴盆、浴床、坐便器 日康牌 儿童饰品 婴儿游泳设备（游泳池、游泳圈）童帽 童装 童鞋 婴儿用品 童车 童袜 房行东方/招商品类妇女用品美发护发 化妆盒/箱/包 化妆工具 绿色美颜保健品 保健器械 保健滋补 美颜护肤 其他化妆品 其他保健品 香水香熏精油 彩妆 美体 个人洗护用品 防晒系列 护手系列 卸妆系列 女包 女士配件 其他 女鞋/袜 女帽手套 女上装套装 女裙/女裤 情侣装 唐

30、装/中式服装 婚纱/礼服 泳装 女用内衣 品牌内衣 银制饰品/玻璃饰品 藏饰、其他民族饰品 珍珠/琥珀/水晶/珊瑚类饰品 首饰盒 仿真饰品 黄金/铂金/钻石类饰品 首饰保养品 眼镜/护理产品 世界名表 其他时尚饰品类 房行东方/招商品类床上用品被子枕芯 四件套儿童床 婚庆 被芯、羊毛被、丝被、纤维被、空调被、羽绒被、羊绒被、睡袋、枕套、被套、床单、床笠、床罩、太空枕、纤维枕、荞麦枕、木棉枕、乳胶枕、香薰枕、其它枕芯、羊毛褥、羊剪绒毯、拉舍儿毯、棉毯、真丝毯、羊毛毯、其它毯子、电热毯，垫子、保洁垫、靠垫、夏凉产品，各类纺织面料房行东方/招商关键通过各级政府和协会，把经营床上用品、妇女儿童用品较为

31、成功且有影响力的生产企业、经销商和个体工商户聚集起来，进行探讨，达成一致意见，使其入驻本案通过我们团队的努力，和经营床上用品、妇女儿童用品的生产企业、经销商和个体工商户搞好关系，使他们入驻本案12房行东方/招商实施实施三制定游戏规则，并用此规则在最短时间内搞定行业协会及行业带头大哥；实施二更高层次上重建和重塑经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企业组织，制定招商文件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、招商管理文件、工作绩效评估体系；实施一整合政府、协会、专家学者等各方社会资源，通过各种媒体、渠道来让江浙沪乃至全国知道张家港将崛起一座新兴的妇女儿童用品专业市场；实施五在引进零售商方面，

32、以附近一小时可到达的县、市、省的浙江、福建人为突破口，完成这一块的招商任务；实施四在引进批发商方面，以浙江、福建为突破口，完成批发这一块的招商任务；房行东方/第六篇 经营管理篇经营管理房行东方/经营营造气氛，聚集人气包装宣传，整体推广制定游戏规则制定促销方案计划房行东方/管理统一店面装修统一经营布局统一物业管理房行东方/经营管理原理 确定经营管理公司的主要功能 解析各职能部门之间的工作流程及其相互之间的协作配合 设置经营管理 公司的职能部门 房行东方/功能确定内部功能外部功能行政人事 财务核算 吸引人流，营造人气招商租赁营销推广公共关系维护信息支持物流配送物业管理房行东方/部门设置策划推广部

33、经营部 招商部公关部 物流配送部物业管理部行政人事部财务部房行东方/部门组织框架及其协作经营管理公司营销推广物业管理租务招商后勤服务公共关系物流公司经营管理旅业协会组织财务、行政人事策划部广告公司信息物流长期招商商铺租赁房行东方/第七篇 总结篇 本案成功的关键在于招商，而招商的关键在于准确的定位和有一批能力极强的招商团队以及政府和社会各阶层的支持！1. 更重要的是，娜娜从她身上感受到了一种特殊的气质，而这种气息，让她觉得有些熟悉。 不同于蓝轩宇那种无比亲切的熟悉，而是一种物以类聚的熟悉。 娜娜主动走上前去，来到这个小女孩儿面前，问道：“你叫什么名字？” 小女孩儿眨了眨眼睛，看着娜娜似乎有些畏惧

34、，但还是脆生生的道：“老师好，我叫冻千秋。” 毫无疑问，和她娇柔的外表相比，她有一个无比霸气的名字。 “冻千秋？”娜娜眼神微动，“几岁六岁半，快七岁了。”冻千秋回答道。2.娜抬起右手，向她头上摸去。冻千秋却吓了一跳，飞速的向后跳开一步，想要避开娜娜的手掌。可娜娜却如影随形一般，根本没有被她拉开距离 当娜娜的手掌轻巧的落在她头上的那一瞬，冻千秋只觉得一切似乎都变得虚幻了，刹那间，周围的一切都变得不真实起来。 娜娜的手掌在她头上轻轻的摸了摸，点点头，“我明白了。” 说完这句话，她重新走到所有学生们面前，“今天，古武课正式开始。古武教导的，就是上古魂师们的一些战斗方式以及一些战斗技巧。既然是战斗，就

35、是用于实战。所以，我们的古武课程无论是开始还是结束，都是以实战为先。”3. 冻千秋依旧站在队伍之中，可她看着娜娜的眼神，分明有些畏惧。粉嫩的小嘴开合，似乎想要说些什么，但又没有说出。但在畏惧的同时，她的眼底深处也多了一抹好奇。这位这么漂亮的娜娜老师，究竟是明白了什么啊？唐乐，我们接下来要前往天罗星巡演了哦。话说，你真的不打算再唱一首歌吗？我承认，你的念实在是太好听了。可是，就一首也太单调了吧。念的歌词就是你自己写的，你写的那么好，为什么不再写一个呢？”4.模拟舱是什么？蓝轩宇其实是很好奇的。这还是他第一次见到模拟舱。倒不是蓝潇和南澄不舍得，而是因为他年纪太小。 一般来说，模拟舱要十岁以上，有相

36、对自控行为能力的人才可以使用。因为那将完全进入到另一个世界，年纪太小进入，容易迷失自我，与原本世界的认知错乱。 但蓝轩宇还是听说过的，伴随着科技进步，模拟舱已经到了相当高科技的程度，几乎能够百分之百拟真真实世界。 譬如机甲师训练，几乎全都是通过模拟器来完成的，不需要承受伤害，却百分之百模拟出战斗和驾驶时的状态，训练效果绝佳。但一般来说，这种训练还是会加入一些痛觉的，以作为刺激，但都不会增加的太强。 十台银色模拟舱熠熠生辉，每一台的占地面积都在四平方米左右，足以容纳各种身材的人。 在本院老师的指导下，十名学员分别进入到一个模拟舱之中，这模拟舱的座舱非常奇特，并不是专门的座椅，而是看上去如同粘稠液

37、体一般的透明物质 当蓝轩宇迈入其中时，顿时觉得宛如踩入泥塘之中一般，十分的怪 “转身，坐下去。”牧重天亲自指导蓝轩宇，对于这个精神力接近一百的孩子他着实是很感兴趣。 蓝轩宇缓缓坐入其中，顿时感觉到整个身体都陷入了进去，眼看着头部也要陷入那透明胶质时他不由得有些慌张。但就在这时，一个金属面具从上方落下，覆盖在他的面庞上，下一刻，他的身体才被那透明胶质彻底浸泡在内。 整个人完全沉入那透明胶质，粘稠感却随之消失了，他突然感觉到，自己似乎是自由的，而金属面具上传来阵阵酥麻的感觉，引动的他的精神之海不断的轻微震颤着。 们不用惊慌，你们现在感受的一切正常，接下来，你们将进入另一个世界之中。你们要做的，就是

38、在这个世界里面活下来。一旦在其中被杀死，你们的综合考核就结束了。在考核的过程中，那就是生死战场，你们可以无所不用其极。甚至是击败遇到的同学。综合考核，开始。” “嗡” 轻微的嗡鸣声中，蓝轩宇只觉得身上骤然一松，整个人仿佛在向下坠落似的，下一瞬，原本漆黑的眼前突然一亮。 柔和的阳光带来温暖，蓝轩宇的意识也随之变得清晰起来。眨了眨眼睛，他惊讶的发现，自己在一条小河边，河水正从自己面前淙淙流过，空气清新而充向，小河两边都是茂密的森林。 他看看自己的双手，再看看周围的一切，心中充满了震撼。 这？这是模拟的世界吗？可是，和真实的世界真的好像、好像啊！ 他下意识的掐了一下自己的手臂，不怎么疼，只是略有感觉

39、。这才让他找到了一些身在虚拟世界的感受。科技真的是太神奇了啊！这种感觉也实在是太过美妙。 他向前跑了两步，一切如常，和自己平时的行动并没有任何区别。感受了一下体内的魂力，也是如此。 略微做了做舒展运动，蓝轩宇再朝着四下看看。脑海中回忆着先前那位老师的话语。 活下来！这就是这次考核的主题。可这里感觉真的好棒啊！这种身在大森林内部的感觉真的是太美妙了，满眼都是阳光和绿色，还有清新的空气。在现实界中，他从来都没有去过这么美的地方呢。5. 略微思考了一下，蓝轩宇心中一动，脸上顿时露出了笑容。因为他突然发现，自己的运气很好。因为，他出现的这个地方，可是有一条小河的啊！6. 这条小河其实说是小溪也差不多，

40、宽不过两米，深度能有两尺就不错了。7. 可不管怎么说，这也是一条河啊！水元素要比其他地方更加充沛，而拥有水元素掌控的他，无疑在这里能够发挥出更大的实力。8. 老师们上课时早就教导过，魂师的实力，和所处环境呈正相关。譬如，植物系魂师在有植物的地方，就能发挥出更强的实力。火属性魂师在正午发挥出的实力就更强。9. 毫无疑问，此时所处的这个环境对于蓝轩宇来说肯定是最有利的。他的武魂是蓝银草，本身就是植物系，再加上这里还有充沛的水元素，无形之中，就让他的整体实力上升了几分。10. 不就是活下去吗？在这最适合自己武魂的地方，肯定能活的更好吧。想到这里，蓝轩宇已经做好了决定，直接找了块石头坐了下来。看着周围

41、的美景，不亦乐乎。11. 紫萝分院体育馆。12. 牧重天和其他几位本院老师站在一个大屏幕前，屏幕一共有是个分屏，呈现出十名学员在虚拟世界森林中不同位置的表现。13. 被虚拟出的当然不会是一片普通森林，而是一片魂兽森林，至于学生们会在森林中遭遇什么，都是随机的。但他们的表现都会被记录在案，会根据随意遇到的情况和应变来打分。14. 因为蓝轩宇先前惊人的九十九点精神力，所以特别被牧重天所注意，他的分屏显示也被放在了中央。15. 当牧重天看到这孩子在河边找了块石头坐了下来的时候，脸上的表情顿时变得古怪起来。16. “现在的孩子，确实是缺乏一些常识啊！”牧重天有些无奈的说道。17. 旁边另一名老师笑道：

42、“这不是显而易见的吗？他们从小在城市中长大，又何曾去过魂兽森林这种地方。当然也更不知道魂兽的习性了。魂灵的存在，再加上魂兽被隔绝在专门星球生存，让有关于魂兽的知识变得越来越不重要，甚至在高级学院都是选修课。他才八岁吧，又怎么会知道森林中的水源地一定是最容易遇到魂兽的。”18. 牧重天耸了耸肩膀，道：“我们这考核的烈度最强到什么程度？”19. “千年魂兽吧。毕竟这些孩子太小，就算是千年魂兽，秒杀他们的可能性都很强。不过我们做过设定，千年魂兽都是相对来说性格较为温和的。省得给这些孩子们留下心理阴影。”20. 牧重天微笑道：“那就让我们拭目以待吧。”21. 河边。22. 蓝轩宇百无聊赖的四下看看，好

43、像也没什么啊！为什么先前那老师说的好像挺危险似的？23. “呼哧、呼哧、呼哧！”正在这时，蓝轩宇听到了一个有些奇怪的声音。他的反应很快，下意识的从大石头上一跃而下，迅速隐藏在石头侧面。24.-25.第六十六章 初战26. 如果是在万年前，或者是更久远的时代。所有魂师要学习的最重要课程都和魂兽有关。因为在那个时候，只有了解魂兽，才能更好的去选择自己魂环的方向。27. 而最近万年来，魂灵体系的完善，再加上人类与魂兽和平共处，有关于魂兽的课程更多的只有专门研究人员才回去研究了。譬如，蓝潇。28. 蓝轩宇小的时候，蓝潇就经常带他看一些魂兽的图册，给他当故事去讲述一些有关于魂兽的知识。所以，在同龄人之中

44、，他肯定是对魂兽最为了解的。毕竟，他有一个研究古魂兽的父亲。29. 所以，当他隐藏在石块旁，看到那声音传来的主人时，第一反应是松了口气。30. 那是一只身体硕大的魂兽，身长大约在五米开外，高也有一米八左右，全身肥硕，头部巨大，尾巴却很细小。一双眼睛长在头部两侧，摇头晃脑的，缓缓走向河水。31. 吞马！32. 一种体型非常庞大，力量惊人的魂兽。但也是一种性格特别温和的魂兽。就算是一些小型魂兽在它身上玩闹它一般都不会发脾气。而且是食草魂兽。最喜欢水，在水里游动的速度要比在陆地奔跑更快。最爱做的事情就是睡觉33. 因为自身体积硕大、力量惊人，皮肤表面的角质层又特别厚重，所以也没什么天敌。在魂兽中，是

45、典型的老好人。就算是远比它们强大的魂兽，也少有会来找它们麻烦的。吞马身上有很多寄生虫，是食肉动物也不喜欢的，吃了容易肚子疼34. 这只吞马体型如此肥硕，就算没有千年也有八百年修为了吧？蓝轩宇心中暗暗的判断着。35. 而这也是他第一次见到魂兽，虽然是在虚拟的世界之中，但还是让他非常感兴趣。36. 那肥硕的吞马缓缓走到河边，先是张开大嘴喝了几口水，然后再缓缓的向河内走去，把自己硕大的身体全都浸泡在河水之中。37. 它实在是太肥硕了，以至于身体浸泡在河水中后，这条小河都要断流了。但它却乐得享受那被河水冲刷的快乐，嘴里依旧发出着“呼哧、呼哧”的声音。38. 蓝轩宇笑眯眯的蹲在大石头旁边看着吞马，魂兽，

46、真有意思呢。听爸爸说过，好像最高级别的旅游就是去那两颗魂兽星去看魂兽，只是需要花费特别、特别多的联邦币。等自己长大了，赚了钱，一定要去魂兽星看看，一定会特别有趣吧。39. 据说，那两颗星球，一颗叫龙皇星，一颗叫龙王星。不知道会是什么样子呢。那里真的会有巨龙么？40. 一想到这些，蓝轩宇就莫名的有些兴奋起来。41. 就在这时，突然间，他体内没来由的一热，让正心存兴奋的他顿时惊醒。紧接着，一股恶风就从背后袭来。42. 哪怕是在体育馆内观察着学生们表现的老师们，在这一刻都不禁皱起了眉头。这个长得很好看，却站在那里看着吞马傻笑的小家伙，恐怕要被淘汰了啊！43. 可就在这时，身在屏幕内，完全背对危险的蓝

47、轩宇，却做出了令他们吃惊的反应。44. 他整个身体猛然前扑，看上去就像是要摔倒似的。右手在地面上一撑，已经接近失控的身体变成侧转，右脚脚尖点在地面上，完全是利用脚踝的力量一瞪，整个人竟是在间不容发之际完成了一个变向，横着就弹了出去。45. 一道黑影下一刻就扑在了他弹身之前的地方，地面上留下了十道深深的痕迹。46. 蓝轩宇一个鱼跃前滚翻，顺势站起，同时骇然朝身后看去。47. 他刚刚所做的这些完全都是下意识的反应，是当初和娜娜在一起，每天练习追逐、抓人练就的步法。48. 娜娜都说过，他这步法勉强可以算是小成了，想要更好就只能是不断的增加熟练度和提升魂力。49. 娜娜走了这些日子，蓝轩宇一天都没有懈

48、怠过。经历过那几件事之后，现在的他特别知道努力。尤其是他非常想达到二十级去找他的娜娜老师。50. 娜娜留下的魂导通讯号码，南澄查过了，那需要在天斗星才能打通联系上。也就是说，必须要去天斗星才行。51. 南澄已经答应他，等他的魂力快到二十级的时候，就专门带他去天斗星一趟，去找娜娜。52. 蓝轩宇得到了这个承诺和保证之后哪能不努力啊！他巴不得早点去找他的娜娜老师呢。53. 所以，这步法和当初相比，已经练得越发纯熟了。当然，能够避开这一下，也和他体内一热那种感觉有关。他隐约知道，那应该是和自己的金纹蓝银草有关的，金纹蓝银草在守护自身这方面特别擅长。54. 此时他才看清，那突然从背后不声不响袭击自己的

49、，是一头狼。55. 通体呈献为淡淡的墨绿色，但身体周围却有一些扭曲的光芒，让它显得似乎有些虚幻。56. 身长大约在两米左右，体型偏瘦，不算特别庞大。但一双幽绿色的眼睛看上去却十分渗人。尾巴垂在身后，不声不响的，缓步向蓝轩宇这边逼来。57. 这是58. 蓝轩宇顿时想起一种魂兽。59. 幽冥狼！60. 他这时心中除了害怕之外，多少还有些庆幸，庆幸于自己跟爸爸还是学过一些有关于魂兽知识的，有关于幽冥狼的情况，顿时浮现在自己心中。61. 幽冥狼，等等！幽冥狼是群居的啊！62. 他迅速回身看去。63. 果不其然，就在他身边不远处，还有森林边缘，又有两只幽冥狼钻了出来，正不声不响的朝着他这边靠近。64.

50、幽冥狼本身并不是什么特别强的魂兽，它们速度较快，身上会有一种叫做幽冥之光的天赋能力。幽冥之光除了对它们加速之外，还能降低物理攻击造成的伤害。在魂兽之中是较为普通的。65. 可是，这普通也是相对而言。对于蓝轩宇这么一个实际年龄只有七岁的孩子来说，那可就不普通了啊！66. 怎么办？蓝轩宇心中首先产生的就是这个念头。面对三头幽冥狼，而且从它们身上的幽冥之光就能看出，这三头幽冥狼恐怕都有百年级别了。这绝不是只有十四级魂力的自己所能应对的。恐怕要三十级以上的魂师才能较为从容的去面对它们吧。67. 跑？自己人小腿短的，怎么可能跑得过以速度见长的它们？68. 如果是娜娜老师知道自己面对这样的情况会怎么告诉自

51、己呢？蓝轩宇搜刮着娜娜留下的印象。69. 不要慌，对，娜娜老师一定会先说，遇事不要慌张。然后怎么办？70.-71.第六十七章 优秀72. 蓝轩宇的大脑开始飞速的运转起来。73. 无论是在哪个时代，魂师面对魂兽，其实最重要的一点都是要对魂兽足够了解，然后才能制定相应的策略去面对魂兽，战胜魂兽。74. 蓝轩宇现在脑海中出现的就是有关于幽冥狼的资料。75. 除了它们的特性之外，爸爸好像说过，幽冥狼生性多疑，一般不喜欢正面进攻，而是寻找到破绽之后一击制敌。就像先前偷袭自己。也就是说，它们其实也会有害怕么？76. 想到这里，蓝轩宇心中一动，左手抬起，一根根银纹蓝银草顿时反卷而下，覆盖住了他的手掌。一枚水

52、球也随之出现在他掌心之上，被他托举在头顶上方。77. 果然，当这水球出现的时候，三头正在缓缓靠近的幽冥狼都停下了脚步。幽绿色的眼睛紧紧的盯视着蓝轩宇，然后缓缓向侧方徘徊，围绕着他。78. 狼是一种特别有耐心的魂兽，它们也特别擅长寻找机会。甚至可以和目标不断的消耗，消耗到对方疲倦露出破绽为止。79. 爸爸当初是这么说的，但至少，在看到水球让幽冥狼暂时停下之后，蓝轩宇略微松了口气。80. 他略作思考之后，手中的水球开始出现变化，缓缓的凝结成一枚冰球，散发着淡淡的寒意。81. 幽冥狼的步伐顿时变得更慢了几分，警惕的看着他。82. 蓝轩宇把冰球交到自己的右手之中，然后左手又凝聚出一枚同样大小的冰球。8

53、3. 河边水元素充沛，他在操控的时候还是相当容易的。84. 然后他缓缓向前走了一步。85. 三头幽冥狼几乎是同步跟着他走出一步，依旧保持着先前和他同样的距离。86. 蓝轩宇看看周围，突然，他加快了脚步，猛的朝着一个方向跑出三步。87. 三头幽冥狼像是吓了一跳，先是后跃，拉开了一点距离，然后才跟了上来。88. 而就在这时，蓝轩宇突然发足狂奔起来，认准一个方向就跑。89. 逃跑？逃跑的时候可是最容易露出破绽的啊！三头幽冥狼锲而不舍的迅速追了上来。90. 正向蓝轩宇判断的那样，论奔跑，他怎么可能比得上以速度见长的幽冥狼呢？91. 很快三头幽冥狼就追了上来。92. 但就在这个时候，蓝轩宇的脚下却突然出

54、现了变化，他先是向左右各自大幅度的虚晃一下，然后身体旋转，借助前冲的惯性，滴溜溜一个转身，就改变了方向。93. 在高速行进过程中突然变向，这可不是一件容易做到的事情啊！而且他这个变化的速度极快，给人一种眼前一花的感觉，三头幽冥狼因为个性使然，原本已经做好扑击准备的它们顿时停顿了一下，然后才急刹，改变方向，去追变向的蓝轩宇。94. 速度是不如它们，但变向这方面，蓝轩宇竟然还超过了三头幽冥狼。95. 而也就在这时，蓝轩宇右手上金纹蓝银草浮现，他整个人的速度猛然增加，不仅如此，右臂抡起，猛的将右手之中的冰球投射了出去。96. 并不是扔向身后的三头幽冥狼，而是朝着斜前方扔了过去。97. 那个方向，正是

55、先前他看到的那头浸泡在河水之中洗澡的吞马啊！98. “砰！”冰球在吞马头顶上方炸开，爆炸力带着冰雾和冰屑狠狠的冲击在了它身上，尤其是眼睛的位置。99. 对于任何魂兽来说眼睛也都是脆弱的。更何况还是如此冰冷。100. 吞马顿时吃痛，猛然直立起来，仰天发出一声咆哮。101. 就在这时，蓝轩宇已经冲到河边，身体猛然跃起，跳到吞马背上，脚尖在他背上一点，就借势跳过了河。然后左手之中的冰球在这个时候扔了出去。102. 冰球在飞行的过程中竟是一分为三，分别朝着三头幽冥狼的方向飞射而去。103. 三头幽冥狼眼看就到河边了，却被仰头怒吼的吞马吓了一跳。这吞马再温和，那也是强大的千年魂兽。它的力量和防御可不是幽

56、冥狼招惹得起的。104. 而就在这时，三枚冰球已经到了它们近前。三头幽冥狼身体一伏，它们并没有从这三枚冰球上感觉到什么威胁。105. 然而，诡异的一幕出现了。那三枚冰球在距离它们的头部大约还有两米的地方，突然在空中拐了个弯，然后全都朝着吞马的方向飞去了。这冰球竟然在空中划出了弧线。106. 吞马在洗澡的时候，是闭着眼睛享受的，冰球炸开，刺激了它脆弱的眼皮，让这温和的千年吞马大怒。怒吼咆哮之时，蓝轩宇已经从他背上跳了过去，以它的体积和防御，根本就没什么感觉。107. 三头幽冥狼的接近它当然是感受到的，在怒吼的过程中，正扭头过来，刚好看到的，就是那三枚冰球朝着自己飞来。108. 是它们！109.

57、“吼”吞马暴怒大吼，三枚冰球在空中瞬间被震碎成齑粉，然后它那硕大的身躯就从河里站了起来，张着血盆大口就朝着三头幽冥狼冲了过去。110. “嗷嗷嗷！”巨大的声浪带着气流吹的三头幽冥狼就地翻滚，恐惧的尖叫声中，夹着尾巴掉头就跑。111. 如果它们会说话，此时一定很想大喊一声：冤枉啊！112. 吞马虽然体型庞大、行动缓慢，但它能够被大多数食肉魂兽放过除了皮糙肉厚之外，肯定也有着它足以威慑的一面。113. 吞马本身是吃草的，但急了也一样能吃肉。天赋技能吞噬，拥有恐怖的吞吸之力。那巨大的大嘴张开，一口就能吃掉半头幽冥狼毫无问题。它一发怒，顿时吓得三头幽冥狼屁滚尿流。114. 蓝轩宇落在河的另一边，呼吸有

58、些急促，小脸微红，眼中的惊惧之色并未减退，但看着三头幽冥狼就这么跑了，这才大大的松了口气，背后的衣襟却已经被汗水浸透了。115. 果然好危险啊这里！116. 紫萝分院体育馆。117. 众位本院老师面面相觑，就连牧重天心中都是极其震惊的。118. 驱马吞狼？这是一个年仅八岁的孩童能够做到的？尤其是蓝轩宇那冰球的控制，可谓妙到毫颠。最后三个带有回旋之力的冰球可以说是决定性的，祸水东引，借助吞马之力吓跑了幽冥狼。119. 无论是应变速度、反应速度再加上自身对于武魂的控制力，都是可圈可点。简直可以说是教科书一般的应对方式啊！120. 牧重天一拍大腿，“这孩子要了。”121.-122.第六十八章 三眼魔

59、猿123. 他们选的就是天才，毫无疑问，蓝轩宇绝对符合天才的一切特质。124. “现在把他弄出来吗？”坐在屏幕前的老师问道，他们又何尝不是惊艳呢？考核的学校紫萝分院当然不是第一个，他们这次考核，几乎覆盖了天罗星多座分院，但一下就能让人眼前一亮的孩子可不多啊！蓝轩宇刚刚的表现，虽然武魂没有多强，可他的反应、应变还有对于局面的判断，无不妙到毫颠。就算是成年魂师遇到这种情况恐怕都很难有他处理的这么好了。125. 这怎能不让人感到惊喜呢？126. “继续，看看他还能做到多少。这对他来说也是一次历练。”127. 蓝轩宇这会儿的反应还是挺大的，这是他第一次面对魂兽，虽然吓跑了三头幽冥狼，可他自己也被吓得够

60、呛。那可是魂兽啊！只差一点，他就要成了幽冥狼的盘中餐了。128. 这虚拟世界实在是太真实了，真不敢想象如果被幽冥狼咬上一口会是怎样的感觉。129. 吞马吓跑了幽冥狼，终究是性格温和速度又慢，优哉游哉的重新回到河水中趴了下来，看都没看蓝轩宇一眼。130. 蓝轩宇心中微动，他突然觉得，这吞马似乎也挺可爱的，既然它不会主动攻击自己，那不如索性就在它身边好了。再有先前幽冥狼的情况，故技重施似乎也是不错的选择啊！131. 想到这里，蓝轩宇就在距离吞马不远的地方坐了下来，把后背的方向对着吞马，目光不时朝着四周警惕的看着。有了先前的教训，他可是一点都不敢大意啊！132. 事实证明，他的选择是相当正确的，很快