杭州房地产市场2021年半年报7课件

1、杭州市2021年上半年房地产市场报告行情分析报告2021.07监测范围：杭州十区、三县市目 录一、政策动态二、杭州楼市大事件三、2021年上半年土地市场运行情况四、2021年上半年新房市场运营情况01PART THREE政策动态一季度GDP增幅达18.3%，经济快速增长。社会消费零售总额同比快速增长，二季度增速有所放缓。PMI指数稳定在50左右，工业增加值保持平稳增长。经济环境01上半年，房地产销售量同比快速增长，房地产开发投资增速整体高于固投。1-2月房地产销售同比快速增长，二季度增速放缓，但仍保持在高位；全国房地产固定投资保持稳定增长，整体增速高于固投。经济环境01上半年房企债券融资548

2、0亿，利率走低。2021年上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元，同比下降16%，规模累计增速连续两年下降，2021年上半年融资规模较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。2021年上半年房地产调控政策持续高压，整体债市下行，境内、境外融资规模同比分别下降7%与29%。结构上，境内外债市表现持续分化，2020年4月后，境外债市加速下行，偶有波动却难以扭转整体趋势。而境内方面，上半年经济大局总体平稳，流动性保持合理充裕，上半年境内新增债券规模占比68%，较2020年同期上升6个百分点，达到近八年次高位占比水平。2021年达到房企历史偿债规模极值，偿债总额达12822亿

3、元，上下半年分别为6990亿元与5832亿元，下半年房企偿债压力较上半年减弱，但仍属到期债务规模高位。预计2022-2023年偿债规模有所收缩，维持在8000亿元以上规模水平。经济环境01历年上半年房企债券融资结构历年上半年房企债券融资规模2018至2023房企到期债务规模受信贷收紧影响，2月开始，全国房贷利率止跌回升，并趋势性上移。2021年5月，全国首套房平均房贷利率5.33%，较2020年底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较2020年底上涨8BP。经济环境01全国平均贷款利率持续走低。从贷款利率走势来看，从2021年2月开始，全国35个重点城市首套、二套房贷款平均利率开始由降

4、转升，目前已经持续4个月走高。LPR变动图全国35个重点城市平均贷款利率变动图维持贷款基准利率。2021年6月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，两个期限品种报价均与上个月持平。中央继续坚持房住不炒、因城施策，约谈13城监督落实“三稳”；上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。政策环境011月21日上海摇号选房优先满足“无房家庭”1月27日杭州落户满5年，赠与满3年；摇号中签率10%项目限售5年”3月3日杭州

5、限购圈内法拍房须符合限购政策上海住宅用地出让实行限价竞价；优先购房政策购买的房源限售5年3月4日无锡建立二手住房价格信息发布机制3月16日嘉兴预售证面积增加至3万；2年限售范围扩大至全市3月27日湖州增加土地供应量，实行集中供地预售证面积不少于3万/次，不超过4次；中心城区社保未满6个月非本地户籍限购1套；4月2日丽水市中心城区采取“限房价、竞地价”4月9日徐州建立土拍熔断机制，制定区域年度新房最高限价4月13日杭州高层次人才购买二套房落户须满五年4月16日上海二手房指导价制度宁波扩大限购区域；建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制4月29日嘉兴公证摇号；限购3套南通施行房地产“双控”调控新

6、政5月8日绍兴采用“限房价、限地价”方式出让试行公证摇号公开销售5月18日湖州采用“限房价、限地价”方式中心城区限售2年5月18日宁波市六区无房家庭认购房源限售5年5月18日绍兴市区本地限购3套，非本地限购1套；限售3年02PART THREE杭州大事件杭州楼市大事件021、杭州行政区大调整经国务院批准，4月9日，杭州市召开动员大会，此轮行政区划调整尘埃落定，撤销杭州市上城区、江干区，设立新的上城区；撤销杭州市下城区、拱墅区，设立新的拱墅区；撤销杭州市余杭区，设立新的余杭区；设立杭州临平区、钱塘区。2、加强调控力度，杭州发布房产新政1月27日，杭州市发布关于进一步加强房地产市场调控的通知。1、

7、落户杭州五年内，限购数量从2套变1套。2、赠与房屋的，赠与者三年内不得买房。受赠人家庭也须符合限购政策(不含遗赠)3、中签率10%以内的红盘，五年限售；以无房户身份买的红盘，限售期拉长。4、增值税免征年限，从2年增长到5年。5、无房人才讣定追溯到三年杭州楼市大事件023、法拍房纳入限购范围杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布关于进一步规范房地产市场秩序的通知。通知进一步加强住房限购，参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策。此外，还将严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场，严厉打击房地产中介机构违法违规行为，以及严格规范房地产市场信息发布。4、集中供地杭州市规

8、划和自然资源局：杭州市区涉宅土地出让将实行“三次集中供地”杭州楼市大事件025、杭州市统计局发布第七次全国人口普查主要数据公报杭州全市常住人口为11936010人，与2010年第六次全国人口普查的8700373人相比，十年共增加了3235637人，增长37.19%，年平均增长率为3.21%。6、杭州市审议通过杭州争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例的行动计划（20212025年）6月25日，杭州将按照中央精神和省委十四届九次全会部署，坚持“数智杭州宜居天堂”的发展导向，持续放大部分行政区划调整的综合效应，率先探索破解新时代社会主要矛盾的有效途径，率先形成推动共同富裕的体制机制，奋力开创

9、“大杭州、高质量、共富裕”的发展新局，争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区的城市范例。杭州楼市大事件027、3条地铁在上半年开通6月28日，杭州地铁8号线一期、杭海城际铁路、杭绍城际铁路（官方名称：绍兴市轨道交通1号线柯桥段）一同开通！杭州、嘉兴、绍兴三地轨道交通网络实现共融互通，杭州都市区轨道交通线网总里程也达到了391公里。8、新增8个！杭州一批轨道交通项目纳入国家规划，杭州出发连通这些地方！6月22日，国家发展改革委印发长江三角洲地区多层次轨道交通规划，涉及杭州8项（不含正在建设的湖杭铁路及杭州西站、建衢铁路、金建铁路、杭温铁路杭州至义乌段和即将开通运营的杭州至海宁、杭州至柯桥城际铁路等

10、项目），其中，干线铁路4项、城际铁路2项、市域（郊）铁路2项。03 PART ONE2021上半年杭州土地市场土地市场032021年上半年杭州十区经营性用地出让金达1975亿，为2020年全年的79.5%上半年，杭州全市经营性用地出让金2052.6亿元，同比上涨15.7%；其中杭州十区经营性用地出让金1975亿元，同比上涨14.8%。注：数据来源于XX数据库，经营性用地包括住宅、商住、商业用地，剔除租赁用地及其他属性用地。杭州全市范围包括市区以及下辖桐庐、建德、淳安。楼面均价未考虑自持、配建因素。土地市场032021年上半年杭州全市涉宅地出让金超1781亿，远超去年同期2020年上半年杭州全市

11、成交涉宅地可建面积比去年同期增加了122.6万方，增幅11.2%；出让金增加了179.1亿元，增幅11.2%。成交楼面均价下降了21元/，同比基本不变。注：数据来源于XX数据库时间/住宅商住地宗数成交建筑面积（万方）出让金（亿元）2021年上半年1011200.0 1780.9 2020年上半年971077.41601.82019年上半年78774.21184.22018年上半年76717.11213.32017年上半年48423.2627.62016年上半年56558.9761.12015年上半年38268.71592014年上半年70570.1358.5土地市场032021年上半年杭州十区

12、宅地成交溢价率持续走高2021年上半年，杭州土地市场热度居高不下，有涉宅地出让的月份，平均溢价率均在26%以上注：数据来源于XX数据库03注：数据来源于XX数据库，统计范围为2021年上半年宅地、商住地土地市场主城区依然是供地大户，萧山、临平分列其后按成交建筑面积看：推地最多的是主城区共计349.4万方，占比达到32%；其次是萧山区313.3万方，占比29%；第三位临平区成交建筑面积127.2万方，占比12%。按土地出让金看：上半年成交地块金额最高的是主城区共计762.1亿元，占比达到46%；其次是萧山区406.7亿元，占比25%；第三位临平区成交金额169.9亿元，占比10%。03注：数据来

13、源于XX数据库土地市场本土房企强势崛起，拿地总量超半数以涉宅地统计，上半年，杭州市区共计出让150宗涉宅地，总可建建面达到1632万方，土地出让金1975亿元。其中本土房企拿地54宗，占比超三成。本土房企拿地金额657.1亿元，占比38.35%，同比下降14.75百分点；拿地建面502.5万方，占比41.01%，同比下降8.99个百分点。03注：数据来源于XX数据库土地市场房企拿地集中度提高，滨江坐稳头把交椅截止目前杭州十区已成交限房价地89宗，总建筑面积1099万方，总成交金额1713亿元。其中，滨江集团已经拿地7宗，拿地金额186.7亿元占比10.9%；拿地金额前三房企总计469亿元，占比

14、27.3%；前十房企总计1024.4亿元，占比59.8%。排名房企宗数出让面积(亩)建筑面积(万方)成交总价(亿元)楼面均价(元/)溢价率(%)1滨江集团7546 90.0 186.7 3032829.822融信7461 78.6 142.3 2906429.823融创6633 105.2 140.0 1454722.484绿城9489 71.3 123.7 1907229.725华润1286 67.6 111.6 1649929.916中骏1372 81.3 91.0 1120529.987万科2154 28.3 69.9 2470325.748祥生2223 30.1 54.3 180792

15、9.879龙湖1215 35.5 52.5 1477629.9310宋都6259 38.0 52.2 1374729.66房企说明拿地金额（亿元）拿地金额占比（%）第一位186.7 10.90%前三位469.0 27.37%前十位1024.3 59.78%2021年上半年房企拿地金额TOP102021年上半年房企拿地金额分布03注：数据来源于XX数据库土地市场外来房企依然积极涌入，目标区域转向外围限价地推出这近一年时间以来，诞生了7家新入杭房企，共拿地7宗，拿地建筑面积78.72万方，占已经成交地块建筑面积比例4.7%；拿地金额72.98亿元，占比为3.7%。时间成交地块情况首入房企占比情况首

16、入房企情况首入房企占比情况成交地块宗数总建筑面积（万方）总成交金额（亿元）首入房企拿地宗数拿地建筑面积（万方）拿地金额（亿元）建筑面积占比（%）拿地金额占比（%）限房价实施以来2020年下半年40475.05551.27华发、坤生216.4918.383.5 3.3 2021年至今1011200.03 1405.42华凌、华联、江南春、曙光、天钲562.2354.605.2 3.9合计1411675.081956.69 7家778.72 72.98 4.73.7 03注：数据来源于XX数据库土地市场杭州集中出让首批地块共57宗，总出让金1178.2亿元杭州集中出让首批地块共57宗（含2宗租赁用

17、地），总出让面积4527亩，总建面757万方，成交总价1178.2亿元，平均溢价率26%。其中有41宗地块达到自持，总自持面积66万方，平均自持比例9.36%。性质区域建筑面积（万方）成交金额（亿元）成交楼面价（元/方）溢价率（%）涉宅地主城区161.8396.22448329.73钱塘新区77.3148.01914024.2萧山区126.10169.41343619.54余杭区121.5166.41369023.26临平区112.0131.51174527.92富阳区84.6 85.01004627.15临安区57.778.01350729.32合计741.01174.51584826.15

18、03注：数据来源于XX数据库土地市场自持比例大幅上升首次集中供地，41宗达自持地块总自持面积得到65.9万方，占了总可建住宅面积的12.97%，逼近自持最多的2017年（13.45%）。特别是临安地块，10宗地块达自持，总自持面积12.47万方，已经超过临安之前4年时间内的9宗达自持地块总自持面积（9.1万方），平均自持比例达到21.6%。03注：数据来源于XX数据库土地市场双限下，地价仍在大幅走高在新房限价不变的情况下，地价仍在大幅上涨。若自持部分地价按可售住宅地价的6折计算，以相对可对比的19个板块，地价全部创新高，地价平均涨幅19.5%。首批集中出让地地价涨幅情况区域板块新房限价（元/）

19、原最高实际地价（元/）最新实际地价（元/）地价涨幅（%）主城区下城北47000318613671815.1三墩北28100189392181615.2浦乐3800029120310256.5钱塘区金沙湖3750028838310507.7大学城北2620017792188225.8江东新城1980013780146696.5新湾1800092341278338.4萧山区钱江世纪城47000333444636339.0宁围3350023076253559.9萧山经开区28500155702313948.6萧山城区/24487(限价34000）25586（限价32500）4.5南部卧城256001

20、7712191438.1所前21400118521432920.9衙前1800099961111311.7富阳区富春湾新城1880081191151341.8富春（西侧）22000120631456320.7临安区青山湖科技城23310（毛坯）123421816547.2滨湖新区(城东）23980（毛坯）132801520114.5锦城22800（毛坯）12922140528.703注：数据来源于XX数据库土地市场房企利润微薄以首日成交的主城区、萧山区、钱塘区为例，纯宅地按常规产品打造，将自持部分地价按可售住宅地价6折处理后，可售住宅平均预期销售利润率-3.17%。 房企需要通过超配车位、利用

21、不超过10%配建比例拔高货值等策略可以一定程度上实现扭亏甚至微利，但同时自持比例的不断上升，即使可售部分有所获利，也面临极大资金沉淀。04 PART TWO2021上半年杭州新房市场新房市场04供不应求供不应求上半年杭州十区住宅供销量价齐升，市场保持高热2020年上半年杭州十区住宅供应面积805万方，同比上涨23.85%；成交面积1232万方，同比上涨47.97%；供不应求。上半年杭州十区住宅成交均价30513元/，同比上升7.37%。注：数据来源于瑞达斯，截止2021年6月30日供过于求供过于求供不应求供不应求新房市场04供过于求供不应求供不应求供不应求供过于求春节后供应量稳步上升，新房成交

22、量较稳定2021年受限签影响成交量趋于稳定，5月达到历史峰值，1月大批供应后，供应量持续稳定态势。5月，杭州十区住宅成交395.5万方，为近历史成交量最高。注：数据来源于瑞达斯，截止2021年6月30日供过于求供不应求供过于求供不应求04余杭、萧山是上半年新房供销主力杭州市区主力成交区域为余杭区，达到182万方，占比28%，其次为萧山区139万方，占比22%，主城区117万方占比18%。各区供销总体较为均衡，其中主城区、余杭区、富阳区供略大于求。新房市场注：数据来源于瑞达斯，截止2021年6月30日由于数据库行政区未更新，余杭区包括新余杭区和临平区04各区住宅均价同比全面上涨，仅主城区出现回落

23、2021年上半年，杭州主城区住宅成交均价达到43029元/，同比跌幅达3.48%。萧山、余杭均价分别达到30357元/、27898元/，同比增幅分别达3.22%、0.57%。新房市场注：数据来源于瑞达斯，截止2021年6月30日由于数据库行政区未更新，余杭区包括新余杭区和临平区04“刚需”价格段成交活跃，300万成为明显的总价分界岭杭州十区上半年住宅成交主力总价段为150-300万，占比46%。主力单价段为2-3万元/，占比37%，其次为3-4万元/，占比27%。新房市场注：数据来源于瑞达斯，截止2021年6月30日04新房市场注：数据来源于瑞达斯，截止2020年6月30日显性库存、去化周期总

24、体仍处于低位受新增供应大幅上涨影响，2020年3月开始显性库存呈上涨趋势。截止2021年6月底，杭州十区显性存量414万方，预计去化周期2.6个月。04新房市场注：数据来源XX数据库，本数据剔除多年未售罄的尾房项目住宅总库存2775.12万方，较2020年有所下降（2020年底住宅总库存3168万）截止2021年6月底，杭州十区商品住宅显性库存414.87万，隐性库存2360.49万，合计总库存2775.12万。余杭、萧山库存量最大但去化速度快；临安区去化速度加快，库存压力减小。区域显性库存（万）隐性库存（万）总库存（万）去化速度（/月）去化周期（月）西湖区10.96 143.31 154.2

25、747121 32.74 上城区38.63 352.14 390.77176394 22.15 拱墅区17.56 224.97 242.53153522 15.80 滨江区4.16 84.29 88.4531324 28.24 钱塘区16.37 154.89 171.26119794 14.30 临平区36.61 236.43 273.04154688 17.65 萧山区128.19 409.34 537.53335908 16.00 余杭区31.77 155.46 187.23131366 14.25 富阳区50.40 352.16 402.56154687 26.02 临安区79.99 2

26、47.48 327.47218704 14.97 杭州十区414.63 2360.49 2775.1204临平北（86,13）市中心（78,62）锦南（39,9）闲林（6,11）城东新城（11,4）滨湖新区（122,14）锦北（38,10）祥符（17,6）艮北（25,12）南站新城（19,11）戴村镇（2,2）临平新城（151,39）北部新城（35,16）笕桥（19,7）经开区（51,7）老余杭（6,5）丁桥（32,12）南部卧城（53,7）银湖（112,13）东洲（59,38）富春（152,40）青山湖（78,19）下城北（28，9）萧山城区（8,5）瓶窑（9，8）乔司翁梅（52,78）新街

27、（4，2）塘栖（14,25）江东新城（14,3）仁和（20,54）崇贤（15，4）杭钢（3.4,1）运河（32,26）大学城北（36,34）下沙(36,0)下沙沿江良渚新城（28,11）云谷/三墩北（20,15）三墩金沙湖（16,6）九堡（14,14）西站单元未来科技城（80,16）西溪（8,83）江滨临江（11,9）新湾（25,12）河庄（11,31）义蓬（24，0）空港（4,5）瓜沥（38,317）萧山科技城（41,20）宁围（13,6）钱江世纪城（167,69）衙前(10,0)拱宸桥（0,0）申花（8,4）钱江新城（72,66）之江转塘（49,53）江南（62，51）鹿山（0,0）新登（

28、13,31）新桐渌渚场口（4，0）环山龙门/常安湘湖新城（11,88）义桥镇临浦镇(10,0)所前（17，34）进化镇（6，71）浦阳镇（37,17）河上镇（8，/）楼塔中泰（2,0）西兴（14,12）锦城（52,57）横溪临平新城老城区(7,0)新塘（40,32）杭州各板块总存量及去化周期一览目前杭州十区共有5个板块库存超百万方，其中临安区1个，分别为滨湖新区；富阳区2个，分别为银湖、富春板块；还有临平区的临平新城以及萧山的钱江世纪城板块。滨江中心（3,2）板块总存量去化周期钱江世纪城167 69 富春板块152 40 临平新城西区块151 39 滨湖新区122 14 银湖板块112 13

29、注：数据来源于XX大数据新房市场江湾新城（34,0）浦沿（8,0）东冠浦乐（40,173）一桥南（13,49）长河（11,39）滨江上半年销售额破400亿，超过去年全年的20%滨江以450.16亿元位列杭州2021年上半年销售操盘榜榜首，绿城、融创位列二三位。排名企业金额（亿元）面积（万方）1滨江450.16 103.48 2绿城342.54 77.87 3融创286.09 105.07 4万科190.46 63.83 5融信149.37 47.67 6德信115.65 36.57 7祥生112.26 44.52 8保利92.06 33.20 9大家89.90 27.55 10坤和84.88

30、22.22 2021年上半年杭州房企成交金额TOP10（操盘榜）排名企业金额（亿元）面积（万方）1滨江375.49 88.89 2绿城291.99 86.91 3融创279.87 105.90 4万科225.29 73.00 5融信209.64 68.51 6德信169.89 65.11 7越秀154.28 55.07 8旭辉139.54 61.82 9招商133.58 37.01 10保利114.94 29.94 2020年杭州房企成交金额TOP10（操盘榜）注：数据来源于瑞达斯，统计口径为杭州十区住宅04新房市场二手房成交53406套，同比上涨22.26%杭州市区二手房2021年上半年共成

31、交53406套，同比2020年上半年上涨22.26%，与2020年全年成交量相比，占比52.23%注：数据来源于贝壳04新房市场2021年上半年成交量2020年上半年同比534064368422.26%2020年全年占比10224552.23%主城“四区”二手房均价4万+2021年上半年成交量最大的板块为三墩板块，成交1776套，其次为闲林板块及良渚新城板块，成交量分别为1705套及1479套成交均价方面，西湖、滨江、上城及拱墅区价格均在四万以上。注：数据来源于贝壳04新房市场区域板块成交量均价三墩西湖区177629179闲林余杭区170516534良渚新城余杭区147928475星桥临平区1

32、24825177临平山北临平区108126780丁桥上城区78425975崇贤临平区66524731临平新城临平区64640012钱江世纪城萧山区62862112塘栖余杭区615223132021年上半年板块成交top1005 PART THREE2021上半年浙江整体市场情况全省上半年的涉宅地出让同比呈现量价齐涨的形势2021年上半年浙江全省涉宅地出让土地面积37922亩，同比上涨5.8%。出让金5512亿元，同比上涨24.3%。成交楼面均价10468元/，同比上涨19.4%。05浙江整体市场地块性质项目2020年1-6月2021年1-6月同比增减额同比涨跌幅涉宅地宗数736652-84-11.4出让面积（亩）358273792220955.8建筑面积（万方）505852662084.1成